DANTE HARTMAN CIEZA LEÓN

INGENIERO CIVIL, VERIFICADOR Jr. San Martín Nº 860

CONSULTOR DE OBRAS DE INGENIERÍA Telf. 076 263758 Cel. 943450392
REG. C.I.P. Nº 181974 – RUC 10450288531 Chota
REGISTRO RNP DE CONSULTOR: C82708

TASACIÓN DE UN PREDIO RÚSTICO

1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1 NOMBRE DE LA PERSONA NATURAL QUE SOLICITA LA TASACIÓN:
Sr. José Belermino Idrogo Medina
Sra. Hilda Diaz Ydrogo

1.2 NOMBRE DE LOS PROPIETARIOS Y/O POSESIONARIOS:

Sr. José Belermino Idrogo Medina
Sra. Hilda Diaz Ydrogo

1.3 SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO

El predio actualmente cuenta con Inscripción Registral de Predio – SUNARP. Según

número de Ficha Nº 02214196, de la Oficina Registral Chota, Zona Registral Nº II – Sede
Chiclayo y se encuentra especificado en el plano catastral que ha sido levantado por el
proyecto especial de titulación de tierras y catastro rural PETT.

1.4 DENOMINACIÓN DEL PREDIO Y UNIDAD CATASTRAL

El predio rústico que es materia de la presente tasación se encuentra especificado en el
plano catastral que ha sido levantado por el proyecto especial de titulación de tierras y
catastro rural PETT, con Unidad Catastral U.C. 95747 y U.C. 95748 con código de predio
Nº 7_7759280_775928095747 y 7__95748 ubicado en Sector La Esmeralda, distrito de
Chalamarca, provincia de Chota, región Cajamarca.

1.5 OBJETO DE LA TASACIÓN:

La presente tasación ha sido elaborada con el objeto de que el propietario realice trámites
de garantía hipotecaria ante la Cooperativa de Ahorro y Crédito “Todos Los Santos” de
Chota; y comprende una Valuación Reglamentaria del predio rústico, con precios
oficiales vigentes y actualizados a la fecha.

1.6 MÉTODOS Y REGLAMENTACIÓN UTILIZADA:

Para la presente tasación se ha utilizado los parámetros indicados en el Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado mediante Resolución Ministerial N° 172 –
2016 – VIVIENDA, y últimas modificaciones, Resolución Ministerial N° 424-2017-
VIVIENDA, Resolución Ministerial N° 124-2020-VIVIENDA publicado el 25 de junio
de 2020. Así como la determinación de valor de los componentes físicos del inmueble y
del entorno urbanística, por medio de inspección ocular y técnica. Los Valores Unitarios
Oficiales de Edificación en la Sierra se han tomado del reglamento vigente para el
Ejercicio Fiscal 2020 indicada en las disposiciones de la Resolución Ministerial Nº 351-
2019-VIVIENDA.

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1.7 FECHA DE LA INSPECCIÓN OCULAR Y/O FECHA A LA CUAL ESTA

REFERIDA LA TASACIÓN:

La presente tasación está referida a la fecha de elaboración de la misma que es el 06 de

octubre de 2020, y ha sido realizada en base a la información obtenida en la inspección
técnica ocular.

1.8 UBICACIÓN DE PREDIO:

El predio rústico que es materia de la presente tasación, está ubicado en Sector La

Esmeralda, comprensión del distrito de Chalamarca, provincia de Chota, región
Cajamarca, y se encuentra especificado en Plano Catastral que ha sido levantado por el
Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural – PETT, con códigos de
predio Nº 7_7759280_775928095747 y 7__ 95748 en Sector La Esmeralda, distrito de
Chalamarca, Provincia Chota, Región Cajamarca.

Georreferenciación UTM:

Centroide Este: 775563

Centroide Norte: 9280402

1.9 LINDEROS Y PERÍMETRO:

El predio rústico se encuentra ubicado en. el sector de La Esmeralda, comprensión del

distrito de Chalamarca, cerca del acceso vial el Verde – Chalamarca carretera R18 del
Plan Vial Provincial de allí por un camino grande común que conduce a La Esmeralda,
siendo los límites de los linderos perimétricos del terreno, los siguientes:

NORTE: Colinda, según el Plano Catastral levantado por el PETT con fines de
saneamiento físico legal en Sector La Esmeralda distrito de Chalamarca, con el predio
rústico que conforma la unidad catastral U.C. 96125 de propiedad de terceros, en línea
con una longitud de 311.12 metros lineales.

SUR: Colinda según el Plano Catastral levantado por el PETT con fines de saneamiento
físico legal en Sector La Esmeralda distrito de Chalamarca, con los predios rústicos
especificados como U.C 95745 y U.C 95744, propiedad de terceros, con una longitud de
256.87 metros lineales

ESTE: Colinda según el Plano Catastral levantado por el PETT con fines de saneamiento
físico legal en Sector La Esmeralda distrito de Chalamarca, con los predios rústicos
especificados como U.C 95750 , U.C 95749, de propiedad de terceros,con una longitud
total de 120.17, con una longitud total de 162.06 metros lineales.

OESTE: Colinda según el Plano Catastral levantado por el PETT con fines de
saneamiento físico legal en Sector La Esmeralda,distrito de Chalamarca, con el predio
rústicos especificados como U.C 95746, propiedad de terceros con una longitud de 14.12
metros lineales.

Perímetro: Teniendo en cuenta las medidas de los límites y linderos descritos

anteriormente, las mismas que han sido obtenidas del Plano Catastral levantado por el
PETT con fines de saneamiento físico legal, el terreno que conforma el predio rústico,
especificado como Unidad Catastral U.C 95747 y U.C. 95748 en Sector La Esmeralda

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distrito de Chalamarca, está encerrado dentro de un perímetro de 650.82 y 292.5 metros

lineales respectivamente.

1.10 ÁREA DEL TERRENO:

Dentro de las medidas y linderos perimétricos descritos anteriormente, las mismas que
han sido obtenidos de las mediciones realizadas en la inspección técnica, y que son
compatibles con las medidas especificadas en el Plano Catastral levantado por el PETT,
el terreno que conforma el predio rústico, especificado como unidad catastral U.C. 95747
y U.C. 95748 en Sector La Esmeralda distrito de Chalamarca, y que es materia de la
tasación, encierra las áreas de 0.3407 y 2.1416 dando un total de 2.4823 hectáreas.

CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS A LAS QUE CORRESPONDE EL

TERRENO

Según la Categorías del Sistema de Clasificación de Tierras y su Capacidad de Uso

Mayor, indicado en el Reglamento planteado por Decreto Supremo Nº 017-2009-AG en
el Grupo de Capacidad de Uso Mayor de las Tierras Este predio comprende a Tierras
Aptas para Cultivos Permanentes (Símbolo C). Permiten la producción de cultivos
permanentes, ya sean arbustivos o arbóreos. Estas tierras, también pueden destinarse, a
otras alternativas de uso ya sea producción de pastos, producción forestal, protección en
concordancia a las políticas e interés sin contravenir los principios del uso sostenible.
Luego según La Clase de Capacidad de Uso Mayor de las Tierras se ha determinado
clasificado como de Clase Alta (A), según el sistema de abastecimiento de agua se
encuentra dentro del tipo de Terreno bajo de agua, aunque actualmente no cuenta con
ningún tipo de infraestructura de riego, se debe hacer mención el terreno cuenta con una
humedad natural permanente y por lo tanto no es tan indispensable el riego por gravedad
para los cultivos.

Por último, según su nivel de altitud, el predio rustico se encuentra clasificado dentro del
tipo de Terreno desde los 2000 hasta los 3000 m.s.n.m. debido a que está a los 2744
m.s.n.m.; y además su gran capacidad productiva por ser aprovechable toda el área, por
sus buenas condiciones físicas por tratarse de un terreno con una topografía ligeramente
inclinada, y por sus buenas condiciones climáticas debido a su nivel de altitud, estando en
una zona con temperaturas muy favorables para la producción de cultivos en limpio en
forma permanente y económicamente rentable, teniendo en cuenta que el terreno cuenta
con una humedad natural durante todo el año. La clase calidad agrológica queda
determinado por: (A)tierras aptas para cultivos en limpio, de pendiente de ladera corta,
drenaje bueno, pedregosidad libre, erosión ligera, sin riesgo de inundación.

1.11 PRODUCCIÓN DOMINANTE:

En la inspección técnica realizada, se ha verificado que, actualmente el terreno que

conforma el predio rústico, y que es materia de la tasación, se encuentra con cultivos
dedicada a la producción de pastos naturales, siendo todos estos cultivos de muy buena
calidad teniendo en cuenta el adecuado clima reinante en la zona, regulada por su nivel de
altitud.

Casi toda el área del terreno está dedicada a la producción, pero debido a la topografía
moderada del terreno, al clima reinante en la zona, y a la humedad permanente durante

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todo el año, también se puede obtener una producción dominante con el cultivo de otros
productos

Según como se describe anteriormente, en la inspección técnica realizada también se ha

verificado que dentro del área del terreno existen plantaciones de árboles madereros
ubicados a lo largo de los linderos perimétricos y diversas variedades de arbustos que son
utilizados para la extracción de leña, madera, que es el combustible doméstico en la zona.

1.12 TIPO DE PLANTACIONES:

Las plantaciones más predominantes para dedicación del predio rústico motivo de la
tasación según la inspección ocular y consulta al propietario son plantaciones de maíz,
papa, frejol, alverja y también arboles madereros como eucalipto y pino constatado
mediante inspección ocular remota.

1.13 DERECHOS DE USO DE AGUA:

El terreno se encuentra especificado en el Plano Catastral levantado por el PETT como

Unidades Catastrales UC 95747 y U.C. 95748 en Sector La Esmeralda, distrito de
Chalamarca y que es materia de la tasación, actualmente no cuenta con ningún tipo de
infraestructura de riego por gravedad.

ELEMENTOS DE TRABAJO:

El predio no cuenta con elementos de trabajo manos de obra ni equipos necesarios para la
explotación del predio rustico motivo de tasación.

1.14 FACTORES ECOLÓGICOS

El clima de la zona es referente a la ciudad de Chalamarca, los veranos son cómodos y
nublados y los inviernos son cortos, frescos, secos y parcialmente nublados. Durante el
transcurso del año, la temperatura generalmente varía de 7 °C a 22 °C y rara vez baja a
menos de 4 °C o sube a más de 24 °C. El predio por su ubicación está libre de exposición
de vientos fuertes. De acuerdo al sistema de clasificación de zonas de vida de Holdridge
se ubica en Paramo Pluvial – Montano, el predio se encuentra ubicado entre los 2,000 y
3,000 m.s.n.m., en la región sierra. (2744 m.s.n.m. en su centroide)

1.15 MODALIDAD DE EXPLOTACIÓN DEL PREDIO:

La explotación de todos los productos que se cultivan en el terreno que conforma el

predio rústico, se realiza en forma artesanal con la utilización de mano de obra y
herramientas manuales tradicionales por parte de los mismos propietarios.

1.16 BENEFICIO E INDUSTRIALIZACIÓN DE LOS PRODUCTOS:

La producción que se cultiva y cosecha en las tierras del predio rústico, está destinado
para el auto consumo de la familia del propietario.

1.17 ANIMALES:
Actualmente en la visita realizada a la fecha en el predio rustico se realiza la actividad de
crianza de animales, las cuales no se incluirán en la valuación de la presente tasación.

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1.18 SERVIDUMBRES:
El predio rústico que es materia de tasación No cuenta con acceso propio. Por lo que se
tiene que acceder a predio mediante un camino común entre linderos, propiedad de
terceros.

1.19 GRAVÁMENES Y CARGAS

El predio se encuentra debidamente saneado y está afecto de gravamen, lo que debe ser
corroborado mediante Certificado de Gravamen expedido por SUNARP

1.20 FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN

Se tuvo alcance de información proporcionada por el propietario, con información

expedida por SUNARP, inspección técnica, indagaciones realizadas con respecto a los
precios comerciales de los terrenos rústicos de la zona. Y tomando guía las publicaciones
del Ministerio de Vivienda y Construcción con respecto a los precios del m2 de las áreas
construidas según Nº 351-2019-VIVIENDA., teniendo en cuenta las características
técnicas de construcción ya que no existe en un mercado inmobiliario de la zona.

1.21 OBSERVACIONES

La presente tasación del predio rustico, ha sido elaborada por el suscrito de conformidad
con lo establecido en el Convenio para Servicio Específico celebrado con la Cooperativa
de Ahorro y Crédito “Todos Los Santos de Chota” para el presente año 2020, y se realiza
a solicitud del propietario, quien ha brindado todas las facilidades necesarias para llevar a
cabo la inspección ocular.

2. TASACIÓN
2.1 VALOR DEL TERRENO:

Teniendo en cuenta la ubicación del predio rústico se encuentra en Sector La Esmeralda,

distrito de Chalamarca, comprensión de la provincia de Chota, que son tierras agrícolas
de buena calidad aptas para el cultivo en limpio en forma permanente; con toda el área
aprovechable debido a su topografía moderada y sin la presencia masiva de rocas, que es
aprovechable en los predios rústicos, teniendo en cuenta además los Valores Arancelarios
de los terrenos rústicos, normados y aprobados por la Municipalidad Provincial de Chota
para el presente año 2020 y los elevados precios vigentes del mercado local, el valor de la
hectárea de terreno se tasa en S/95 000.00

Luego:

Valor del Terreno U.C 95747 y U.C. 95748 = 2.4823 Ha x S/95 000.00

Valor del Terreno = S/235 818.50

VALOR DE LAS PLANTACIONES MADERABLES

Las plantaciones presentes en el predio son eucalipto y pino, en un área de plantación

aproximada de 0.6 ha, ubicados a un distanciamiento promedio de 4 m aproximadamente,
los diámetros promedio son de 1.64 pies y una altura comercial de 42.65 pies, el factor de
forma es de 0.46.

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97 m 2
 Población de Arboles (P.E) = ( ) x 0.6 ha=353 arboles
4m
 Cubicación por árbol en pie3 (V) =
π x D 2 x Hx 0.46 3.1416 x 1.64 2 x 42.65 x 0.46
= = 41.4 pie3
4 4

 Cubicación Total = 353 árboles x 41.44 pie3 = 14623 pie 3 = 414.1 m3

 Pie Tablar, el valor para pie tablar es de: 220 pt por m3

Pie tablar = 414.1 m3 x 220pt = 91095.53 pt

 Valor por pie tablar: El valor por pie tablar para estas especies maderables es de:
S/1.77

Valor por pie tablar = 91095.53 pt x S/1.77= S/161239.1

Este valor puede ser materia de deducción de acuerdo a la conformación del árbol
de acuerdo a lo siguiente:

conformación Castigo
1. Buena conformación 0%
2. Regular conformación 15%
3. Mala conformación 20%

Se verifico la plantación del tipo 2 de regular conformación, le corresponde una

deducción del 15%

VALOR DE LA MADERA = S/161239.1x 0.85

VALOR DE LA MADERA (V.M) = S/137 053.2

Por lo tanto:

VALOR DEL PREDIO = (V.T) + (V.M)

VALOR DEL PREDIO = S/235 818.50 + S/137 053.2

VALOR DEL PREDIO = S/ 372 871.72

SON: TRESCIENTOS SETENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN

CON 72/100

Chota, 06 de octubre de 2020.

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ANEXOS

Imagen Nª 01. Vista Panorámica de un una parte del sector arbóreo.

Imagen Nº 02. Vista panorámica del predio valuado.

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