1.

CONTRATO DE COMPRAVENTA

NÚMERO UNO. En la ciudad de Retalhuleu, el día dos de agosto del año dos mil
veinte. ANTE MÍ: AZUCENA ELIZABETH JUÁREZ QUIROA,
Notaria,  COMPARECEN: Jackeline Loana Ruiz Osorio, de treinta y cinco años,
casada, guatemalteca, Perito Contador, de este domicilio, quien se identifica con
Documento Personal de Identificación, código único de identificación número un
mil setecientos setenta, cincuenta y cinco mil seiscientos setenta y ocho, cero
quinientos doce once cero ocho, extendido por el Registro Nacional de las
Personas del municipio de Retalhuleu, del departamento de Retalhuleu, con
número de identificación tributaria setenta y cinco mil ochocientos tres guion cero,
y Mara Judith Landaverde Moraga de treinta y cinco años de edad, soltera,
guatemalteca, secretaria comercial, de este domicilio, se identifica con el
Documento Personal de Identificación, código único de identificación número un
mil ochocientos setenta y seis, setenta y ocho mil trescientos veintinueve, dos mil
cuatrocientos cincuenta y tres once cero ocho, extendido por el Registro Nacional
de las Personas del municipio de Guatemala, del departamento de Guatemala,
con número de identificación tributaria treinta y dos mil cuarenta y cinco guion dos
quien actúa en calidad de Gestor de Negocios de la señorita Cesia Saraí de León
Ortiz. Como Notaria HAGO CONSTAR que la representación que se ejercita es
suficiente de conformidad con la Ley y a mi juicio para la celebración de dicho
contrato. Los comparecientes me aseguran ser de los datos de identificación
personal anotados y que se encuentran en el libre ejercicio de sus derechos
civiles  y que por el presente instrumento otorgan CONTRATO DE
COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE URBANO, de conformidad con las
siguientes clausulas escriturarias: PRIMERA: Declara la señora Jackeline Loana
Ruiz Osorio, que es propietaria de la finca urbana inscrita en el Registro General
de la Propiedad de la Zona Central número uno, Folio dos, del Libro tres de
Guatemala. SEGUNDA: Continúa manifestando la señora Jackeline Loana Ruiz
Osorio que por el precio de QUINIENTOS MIL QUETZALES, que ha recibido al
contado y en efectivo y a su entera satisfacción, VENDE, CEDE Y TRASPASA la
finca urbana identificada en la cláusula anterior a favor de la señorita Cesia Saraí
del León Ortiz. TERCERA: Continúa manifestando Jackeline Loana Ruiz Osorio,
que sobre la finca objeto de venta, no existen gravámenes, anotaciones, ni
limitaciones que puedan afectar los derechos de la otra parte y la Notaria le
advierte de las responsabilidades en que incurrirá si lo declarado no fuere
cierto.  CUARTA: Los otorgantes en los términos relacionados aceptan el
contenido del presente contrato. Yo, Notaria DOY FE: a) que lo escrito me fue
expuesto y de su contenido; b) de tener a la vista los documentos ya relacionados,
titulo con el cual se acredita la propiedad sobre el bien objeto de VENTA, CEDIDO
Y TRASPASADO, c) Recibo de pago del último trimestre vencido del Impuesto
Único sobre Inmuebles; d) advertí a los otorgantes sobre los efectos legales del
presente instrumento, así como de la obligación relativa a la inscripción del
Testimonio de esta Escritura en el Registro respectivo y  e) que leí lo escrito a los
interesados quienes enterados de su contenido, objeto, validez y efectos legales,
lo ratifican, aceptan y firman con el Notario  que autoriza.
 2. NATURALEZ JURÍDICA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA:

La naturaleza jurídica del contrato de compraventa se refiere a que contiene

LA TRANSMISIÓN DE DOMINIO DE UNA COSA, en este caso la negociación de
un inmueble con base en la autonomía de la voluntad las partes pueden incluir la
cláusula correspondiente del contrato para brindar una mayor seguridad al
vendedor de que la obligación a la que se comprometió el comprador será cubierta
en su totalidad, y llegado el momento la propiedad pasa a formar parte del
patrimonio de objeto de negocio.
Cabe mencionar que el contrato de compraventa es meramente formal, esto
se debe que va plasmado en una escritura pública la cual cumple con los
requisitos que menciona el Código de Notariado en sus artículos 13 y 14; 29 y 31
y porque es inscrito en el Registro de la propiedad. El efecto natural y
fundamental del contrato de compraventa es transmitir la propiedad de una cosa al
comprador,  de allí que cualquier contrato en que se transmita a la otra parte,
derechos reales que no sean la propiedad, no será compraventa pura, sino alguna
modalidad de ella, como cesión de derechos o de créditos.

3. INDIVIDUALIZACIÓN DE LA LEGISLACIÓN APLICABLE AL CONTRATO

DE COMPRAVENTA:

El contrato de compraventa se encuentra regulado en el artículo 1790 del Código

Civil el cual establece que, por medio del contrato de compraventa una persona
denominada vendedor, transfiere la propiedad de una cosa, a otra persona
denominada comprador, obligándose el vendedor a hacer entrega de la misma y el
comprador a pagar el precio en dinero.

Según el artículo 1791 del Código Civil el contrato de Compraventa es

Consensual porque queda perfecto entre las partes desde el momento en que
convienen en la cosa y en el precio de la misma. Es por excelencia bilateral, ya
que tanto el comprador, como el vendedor resultan obligados a la siguiente, uno a
entregar la cosa cuya propiedad transmitió al comprador, y éste a pagar el precio.

El contrato de compraventa es Principal (Art. 1589 C.C) porque subsiste por sí

solo. Es Oneroso (Art. 1590 C.C) porque en él se estipulan gravámenes y
derechos recíprocos, pues así como el vendedor tiene la obligación de entregar la
cosa en propiedad al comprador, tiene el derecho de recibir de éste el precio en
dinero e igualmente, a la obligación del comprador de pagar el precio en dinero,
está ligado el derecho que él tiene a que se le transmita la propiedad de la cosa y
se le entregue ésta, es  Conmutativo porque es posible para las partes apreciar
inmediatamente el beneficio o la pérdida que les cusa el contrato, pues las
prestaciones son ciertas y determinadas (la cosa y el precio). Sin embargo habría
compraventa aleatoria, si el objeto del contrato lo es una esperanza incierta, una
cosa litigiosa o un derecho hereditario y Solemne en lo que se refiere a la
producción de efectos hacia terceros en caso de compraventa de inmuebles y de
otros bienes sujetos a registro, pues es necesario que el contrato se formalice en
escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad. La falta de
formalidades o de inscripción en el Registro no provoca nulidad, ni la ineficacia
total del contrato, pues tiene plena validez entre las partes, aunque el contrato no
produce sus efectos normales (transmisión de dominio, pago del precio y entrega
de la cosa), sino del contrato informal únicamente nace el derecho de las partes
para compelerse recíprocamente a la formalización del contrato en escritura
pública.

El contrato de Compraventa está regulado del artículo 1790 al artículo 1843 del
Código Civil, el contenido de estos artículos se basan en las formalidades que el
contrato debe cumplir y señala los elementos que integran éste contrato, siendo
éstos los ELEMENTOS PERSONALES (COMPRADOR Y VENDEDOR),
ELEMENTOS REALES (LA COSA Y EL PRECIO), regula también la forma de
pago y los efectos que surgen del incumplimiento del mismo, así como los
impuestos y gravámenes que posee el inmueble al momento de fraccionar el
contrato.

4. EL ELEMENTO ESPECIAL DE ESTA CLASE DE CONTRATO

Elementos especiales del contrato de compraventa
 Elemento personal:
Comprador y vendedor

 Elemento real

1.    La cosa objeto de la venta. Que sea licita, posible, determinada y que
este en el comercio de los hombres.

2.    El precio: El comprador está obligado a este pago

 Características del precio

a)   El dinero:     Sea cierto (no es cierto cuando hay simulación)

b)   Cuando el precio no sea real el contrato puede invalidarse por

simulación
Art. 1795 c.c.

 Elemento formal

Forma en que vamos a formalizar la compra venta es en escritura pública

porque es mayor de Q300. La compra venta esta afecta al IVA. Y este pago
se puede realizar por medio de: formulario; Medio electrónico banca SAT y
Timbres.
 5. La justificación de la aplicación de la Gestión de Negocios en los contratos
de Compraventa y Donación Pura y Simple de inmuebles.

 Se justifica por la situación que el comprador no pueda actuar o realizar en

forma presencial el negocio jurídico en especial de una compraventa. Así
mismo, es una situación cuasicontractual que se produce siempre que una
persona toma en su mano espontáneamente y sin obligación ni facultad
específica alguna los negocios de otra persona y realiza para ella los actos
que cree útiles.

6. El elemento personal o subjetivo de la Gestión

Consiste en toda obligación determinada. En el mismo, después de

constituida la obligación, el sujeto activo se encuentra llamado a exigir y el
sujeto pasivo lo está a cumplir.

7. La Forma de escogencia del Gestor y comparación con la forma

actual:

Para poder escoger un gestor de negocios debe tener:

Capacidad legal, que es aquella aptitud, que la propia ley le da a todas las
personas para poder ejercer derechos y cumplir obligaciones por sí mismo, lo
cual se encuentra en el artículo 8 del Código Civil, Decreto-Ley 106, el cual
establece: Capacidad: “La capacidad para el ejercicio de los derechos civiles se
adquiere por la mayoría de edad. Son mayores de edad los que han cumplido
dieciocho años. Los menores que han cumplido catorce años son capaces para
algunos actos determinados por la ley”.

Consentimiento que no adolezca de vicio, es el presupuesto más importante en

el negocio jurídico, la declaración de voluntad que haga la persona debe ser libre
 y espontánea sin que medien aquellas circunstancias en la que la ley establece
que existen vicios en la declaración de voluntad.

En la actualidad cuando una persona por no encontrarse presente, o fuera del

país y no ha dejado quien lo represente legalmente, requiere de alguien para
gestor y resguardar sus intereses o negocios, y este gestor por iniciativa propia y
no estando obligado, ni por encargo, toma a su cargo un negocio ajeno con el
propósito de transferir al dueño los resultados de la gestión, haciéndolo por
colaborar con la persona, solo por el simple hecho de ayudar al dueño del
negocio.

8. CARACTERÍSTICAS Y REQUISITOS

Características del Negocio Jurídico

a) Es un acto jurídico, una conducta humana

b) Ese acto consiste en una declaración o varias declaraciones de
voluntad,
c) La declaración de voluntad está encaminada a producir un efecto
jurídico.

d) Ese efecto está reconocido por la ley y por el Derecho.

Como características encontramos que los negocios de los cuales el gestor se

hace cargo son ajenos o de otro, basta pues que no sean negocios propios; así́
mismo, deben de gestionarse los asuntos ajenos a sabiendas de que lo son, pero
para llevarlos como propios.

La gestión que se realice debe ser de buena fe, ya que debe de existir el ánimo
para gestionar por parte del gestor; también que se gestionen los asuntos ajenos,
pero que a la par el gestor cuide de los propios, ésta situación especial no elimina
el concepto de gestión de negocios. La gestión debe ser un acto puramente
voluntario, no realizado por virtud de mandato o disposición legal.

Otras características son que el gestor tenga la intención de gestionar el negocio

ajeno por cuenta y en interés del dueño y como concluye Puig Peña “que la
intervención del gestor esté justificada por la ausencia absoluta de cuidado sobre
el asunto, o sea, que requiere el abandono del negocio tomándose dicha palabra
en sentido amplio.

REQUISITOS PARA LA GESTION DE NEGOCIOS:

1. QUE SE TRATE DE UN ACTO PURAMENTE VOLUNTARIO Y LICITO: En

cuanto a la intervención del Gestor debe ser en forma voluntario ya que no
existe un contrato que lo ligue pero por su intervención genera obligación y
que el mismo sea lícito. 
2. QUE EL NOGOCIO O ASUNTO GESTIONADO SEA AJENO: Por la
naturaleza de la Gestión de Negocios es necesario de que el objeto del
acto, contrato o negocio sea ajeno o de tercera persona.
3. QUE DICHO NEGOCIO O ASUNTO SEA TAL QUE NO EXIJA POR LA
LEY QUE LO CONCLUYA UN DETERMINADO SUJETO: Los negocios que
se pueden efectuar por medio de un Gestor deben carecer de requisitos en
los cuales limite la participación a los interesados directos, ya que por
ejemplo si se tratase de enajenar bienes de ajena pertenencia no se podría
realizar mediante un Gestor de Negocios.
4. QUE EL GESTOR DE NEGOCIOS OBRE SIN AUTORIZACIÓN EXPRESA
O TACITA Y A LA VEZ SIN CONTRADICCIÓN DEL DUEÑO: Ya que si
mediara la prohibición de éste, podrá darse a favor del gestor de la acción
de in rem verso, para obtener el reembolso de los gastos que hayan sido
provechosos al dominus, pero no la verdadera acción de gestión de
negocios.
 5. QUE EL GESTOR TENGA LA INTENCIÓN DE GESTIONAR NEGOCIOS
AJENOS: A esta característica se le conoce también con el nombre de
“animus aliena negotia gerendi” Es decir que se refiere a la voluntad que
debe tener el gestor para administrar negocios de ajenos.
6. QUE EL GESTOR ASUMA LA GESTION CON UTILIDAD: A esta
característica se le conoce como “UTILER GESTUM”, si bien indica las
doctrinarios que la gestión haya sido útilmente gestionada como resulta de
la “ratio legis”, es decir que la función del Gestor debe ser de
responsabilidad respecto a su participación y deberá responder por las
obligaciones frente a terceros, y otras que establezcan en ley y en el
contrato que Gestione.

COMPRA VENTA DE BIEN INMUEBLE: 

REQUISITOS PREVIOS: 

a) Documento Personal de Identificación del Gestor y otro otorgante. 

b) Preguntarle al Gestor en Representación de quien actúa.
c) Solicitarle al otro otorgante los títulos de propiedad del bien que va
enajenarse. 

OBLIGACIONES NOTARIALES POSTERIORES:

a) Compulsar primer testimonio, para que el mismo sea inscrito ante el

Registro General de la Propiedad, adjuntándole el recibo en donde conste
el pago del Impuesto al Valor Agregado que grava a dicho contrato. 
b) Compulsar el testimonio especial de la escritura de compraventa para
entregar al Archivo General de Protocolos, el cual deberá de ser enviado
dentro del plazo de ley posteriormente a su otorgamiento; el mismo se
envía en adhiriéndoles los timbres notariales dependiendo el valor del
 contrato y de timbres fiscales por el valor de Q.0.50 por cada hoja de que
conste el testimonio.

9. Señalar cuál debe de ser la actividad del gestor debe realizar para la
eficacia.

Tiene como finalidad hacerse cargo de negocios que han sido abandonados por
su titular, (bastando para esto que no sean propios) ya sea para ejercitar derechos
como cumplir obligaciones. Se debe considerar entonces que la representación
que se ejercita en el derecho ajeno a través del gestor de negocios como del
mandatario legal en las figuras jurídicas específicas, es la forma por la cual no se
dejan a la deriva los derechos y obligaciones de un tercero que no los puede
ejercitar ya sea por la falta de presencia o bien haberlos encargado legalmente.

Y que la gestión haya sido útilmente gestionada como resulta de la “ratio legis”, es
decir que la función del Gestor debe ser de responsabilidad respecto a su
participación y deberá responder por las obligaciones frente a terceros, y otras que
establezcan en ley y en el contrato que Gestione.

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