COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÒN

Para tasar un inmueble, siguiendo el método comparativo se deben conocer, ante todo, los distintos
coeficientes que se utilizan, además del coeficiente de medidas ya explicado en el práctico anterior:

1) Coeficiente de topografía (T): este coeficiente se aplica cuando comparamos cierto terreno con
un antecedente que presenta una topografía distinta. Puede ocurrir que a una cuadra de topografía
seca y pareja, sigue una cuadra de tipografía en desmonte, que encuentra al lote a una altura
bastante considerable respecto del nivel de la calzada.

El matrimonio García Gómez Prat propone una tabla que arroja los siguientes coeficientes:
Pendientes Coeficientes
de 1 a 2m 0,9
de 3 a 4m 0,8
de 5 a 6m 0,7
de 7 a 9m 0,6
de 10 m o más 0,5

2) Coeficiente de suelo (S): Terreno con superficie seca y firme S = 1,00

Terreno con superficie húmeda, rellenada o inundable S = 0,90 (correspondiente a nuestra zona)
Terreno con superficie anegada S = 0,80
Terreno con superficie pantanosa S = 0,70

3) Coeficiente de ubicación (U): Lote ubicado en zona Premium U = 1,25

Lote ubicado en zona buena U = 1,15
Lote ubicado en zona normal U = 1,00
Lote ubicado en zona media – baja U = 0,9
Lote ubicado en zona desvalorizada U = 0,7 a 0,8

4) Coeficiente de oferta: es la relación entre el valor de cierre de la operación (precio de

compraventa) y el valor de ofrecimiento (precio de ofrecimiento al mercado). Si el valor del
antecedente resulta del precio de venta del mismo, lleva coeficiente 1. Pero si se trata de una simple
información de oferta (no consumada la venta) corresponde aplicarle coeficientes que van de 0,80 a
0,90 o 0,95 según la menor o mayor confiabilidad con que el tasador pondere la información
obtenida.

5) Coeficiente de esquina (E): Para aplicar este coeficiente, y siguiendo la Tabla del ingeniero
Valvano de “Valorización de Terrenos” ubicados en esquina, debemos partir del índice de
utilización (n), entendiéndose por tal no sólo la mayor superficie edificable, según las ordenanzas
municipales, sino la mayor rentabilidad proveniente de la buena iluminación y ventilación, el mejor
acceso, desarrollo de negocios en planta baja, etc. (ventajas que pueden reducirse y aún anularse
fuera de la zona comercial).
El índice de utilización (n) surge de dividir la suma de ambos frentes del lote de esquina por el
frente de mayor precio.

Ejemplo de lote esquina: frente 1 = 13,50m a $1000 c/m2 ; frente 2 = 12m a $800 c/m2
n= f1+f2 25,50m =1,88
f de mayor valor 13,50m

Una vez obtenido n (1,88), debemos observar las características del sector para saber cuál es la tabla
que corresponde para obtener el coeficiente. Si el lote a tasar se encuentra en un sector céntrico
comercial (tabla I), el coeficiente que corresponde por aproximación de n en la tabla I es 0,22, al
que se le debe sumar 1 en concepto de plusvalía.

De lo dicho resulta la siguiente fórmula:

PN = PUE x Ctt x Ce
PN = $1000 x 1,57 x 1,22
PN = $1.915,4

PN (precio normalizado) / PUE (precio unitario esquina) / Ctt (coeficiente Tabla Tribunal de
Tasaciones) / Ce (coeficiente esquina Valvano).

Resuelva el siguiente problema aplicando la fórmula que corresponda:

Usted debe tasar un lote de 13 metros de frente (el de mayor valor) por 30 de fondo ubicado en una
esquina de una zona residencial intermedia, donde el valor unitario promedio homogeneizado es de
$7.300. Calcule el valor de la propiedad; indique el método utilizado y grafique el caso.