FUNDAMENTOS QUE SUSTENTAN LA SENTENCIA DE PRIMERA

INSTANCIA:

El juez del Segundo Juzgado Especializado del Módulo Corporativo Civil de la

Corte Superior de Justicia de Lima Norte expide sentencia que declara fundada la
demanda subordinada sobre restitución del inmueble ubicado en la Manzana A,
Lote 21, del Programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo,
Callao en la medida que dispone cumplir la parte demandada con la restitución del
bien inmueble en favor de la demandante, quedando consentida y ejecutoriada en
ese extremo y a su vez declarando improcedente la resolución del contrato
incoada por la compañía promotora de vivienda el progreso S.R.L en el extremo
que la dirige contra los demandados. Por tanto, la presente decisión se sustenta
bajo los siguientes fundamentos:

1. El juez se basa en las letras de cambio existentes y esto acredita que la

parte de demandada había incumplido con la obligación de pago, por lo que
la empresa demandante remitió una carta notarial de fecha 3 de abril de
2012 requiriéndole a la parte demandada cumplir con abonarle 26 letras de
cambio en un plazo de 15 días bajo apercibimiento de dejar resuelto y sin
valor legal el contrato.
2. Asimismo, si bien es cierto la parte demandante no tiene registrado ni
inscrito su derecho en registros públicos, no siendo el titular registral y
atendiendo a la naturaleza consensual de los contratos en nuestro
ordenamiento jurídico, la inscripción registral de dominio de la demandante
respecto al inmueble no es un requisito para la validez del presente contrato
ni restringe la celebración de otros actos jurídicos como los es el contrato
materia de resolución, además ambas partes declararon contractualmente
en la cláusula 4 que el terreno se encuentra en regularización por lo cual la
empresa cedente se compromete al saneamiento en caso de evicción.
3. Por otro lado, sostiene que no corresponde resolver un contrato
judicialmente si ya fue resuelto vía extrajudicial.
 4. Si bien es cierto la parte demandada alega estar en posesión de otro lote
(el 17 y no del 21) siendo distinto al que es materia del contrato de cesión
de derechos que ha sido resuelto extrajudicialmente, tal alegación no ha
sido acreditada de algún modo.
5. Finalmente, es lógico que al no haberse cumplido con las obligaciones de
pago del contrato sub litis que ha sido resuelto extrajudicialmente, no cabe
justificación para el ejercicio del derecho real de posesión que dicho
contrato concede, por lo tanto, la parte demandada debe restituir el mismo
debido a que la resolución del contrato extrajudicial a surtido sus efectos.

Posteriormente la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima

Norte expide una resolución que confirma la sentencia que ha sido apelada en
primera instancia donde se declara fundada la pretensión subordinada sobre
restitución del bien inmueble, asimismo esta decisión se sustenta bajo las
siguientes razones:

1. La Sala Superior refiere que ha quedado claro y confirmado que los

demandados dejaron de cumplir con la obligación de pago del contrato
incurriendo en una causal de resolución de contrato según se establece en
los artículos 1428 y 1429 del código civil.
2. Por otro lado, el tema referido a las edificaciones no ha sido formado parte
de los puntos controvertidos, por lo que no fue apelada.
3. Y por último se tiene en cuenta el artículo 1372 del código civil a efectos
del momento de la ejecución, en el tercer párrafo precisa que: “en los
casos de resolución de contrato las partes deben restituirse las
prestaciones en el estado en que se encontraran al momento indicado en
el párrafo anterior y si ello no fuera posible debe reembolsarse en dinero el
valor que tenía en dicho momento”.

FUNDAMENTOS QUE SUSTENTAN EL RECURSO DE CASACIÓN:

El demandado Jerónimo Torres Laura interpone recurso de casación en el cual

propone la infracción normativa a los artículos 196 y 197 del código procesal civil,
1335, 1429, 1428 y 1426 del código civil en el cual señala que no se ha tomado en
cuenta la excepción de incumplimiento contemplado en los artículos ya
mencionados 1426 y 1335 el cual establece que cada uno de los contratantes
podrá rehusarse a cumplir su obligación si el otro no cumple simultáneamente la
suya, por ende la Sala Suprema declaró la procedencia del recurso por las
infracciones normativas antes mencionadas.

La Sala Suprema fundamenta su decisión bajo los siguientes argumentos:

1. Respecto a la excepción de incumplimiento se puede concluir que
constituye un medio de defensa que le va a permitir a la parte contratante a
quien se le exige el pago de la prestación negarse a cumplirla quedando
suspendida hasta que la otra parte cumpla con la prestación a su cargo o
por lo menos garantice su cumplimiento. Asimismo, este medio de defensa
debe ser invocada por la parte que no incumpla.
2. Asimismo, la sala suprema para establecer si los juzgadores inaplicaron el
articulo 1426 es necesario tener en cuenta que para formular la exceptio
non adimpleti contractus o excepción de incumplimiento se deben cumplir
con cuatro requisitos: a) existencia de un contrato con prestaciones
reciprocas que deban cumplirse simultáneamente, b) incumplimiento por el
actor de su prestación, c) falta de incumplimiento del excepcionante y d) la
buena fe.
3. En esa misma línea cabe indicar que en el presente caso si se cumplen
todos los requisitos para la procedencia del medio de defensa de excepción
de incumplimiento, por cuanto al primer requisito se tiene en cuenta que el
contrato de compraventa constituye un contrato con prestaciones
recíprocas en el que la vendedora la compañía promotora de vivienda
progreso S.R.L asumió como prestación la transferencia del inmueble
ubicado en la manzana A, Lote N° 21 del Programa de Vivienda Residencial
Santa Catalina de Oquendo, Provincia Constitucional del Callao y por otro
lado, los compradores Jerónimo Torres Laura y Violeta Gómez Herrera
asumen como contraprestacion el pago del precio de dicho predio.
Respecto al Segundo punto sobre el incumplimiento de la actora se acredita
con la copia certificada de la partida registral número P01265663 pues con
 esto se demuestra que a pesar de haber transcurrido 10 años de la
celebración de la tranferencia del predio este aun sigue inscrito a nombre
de la Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural y no de
la vendedora incumpliendo de esta manera con las obligaciones a las que
se había comprometido.continuando, respecto a la falta de incumplimiento
de la parte demandada se tiene en cuenta que la misma debía pagar una
cuota inicial y lo restante en 50 cuotas por lo que solo cumplió con pagar 24
cuotas debido a que la vendedora no habia cumplido con la prestación a su
cargo. Y por ultimo con respecto al presupuesto de Buena fe cabe señalar
que no se ha probado la mala fe de la excepcionante, teniendo en cuenta
que la Buena fe se presume y la mala fe debe probarse.
4. En ese sentido los fundamentos señalados le permiten al Supremo Tribunal
llegar a la conclusión que en efecto, los juzgadores han infringido la norma
contemplada en el artículo 1426 del Código civil al dejar de aplicarlo a este
caso pese a que los hechos probados se encuentran subsumidos dentro del
supuesto factico de la citada norma y en virtud a los efectos de dicha
excepción no procede declarer la resolución del contrato prevista en el
artículo 1430 del Código sustantivo, pues al amaparo de dicha excepcion
implica que la relación jurídica obligacional continue vigente. por lo tanto,
dicho recurso interpuesto debe ser amparada.

5. Por otro lado, el recurrente ha denunciado la infracción de los artículos 196

y 197 del código procesal civil, sin embargo, estos dispositivos no pueden
ampararse debido a que requieren un reexamen probatorio lo cual no es
viable a nivel de la corte suprema, mas aun cuando el A quo como el Ad
quem ya ha sido valorado y examinado el valor caudal probatorio
otorgándole una calificación jurídica a las cuestiones fácticas expuestas en
el proceso, lo cual no necesariamente impulsa anular.

6. Finalmente, respecto a las infracciones contenidas en los artículos 1335,

1429 y 1428 son desestimadas debido a que se determina la infracción de
las disposiciones del artículo 1426 de la norma sustantiva que esta referida
a la excepción de incumplimiento.

Por ultimo la Sala Suprema declaran fundado el recurso de casación

interpuesto por Jerónimo Torres Laura por la infracción normativa del
artículo 1426 del código civil, por lo tanto casaron la resolución 331 de
fecha 11 agosto de 2014 que confirma la sentencia apelada que declara
fundada la demanda subordinada sobre restitución del inmueble y
revocaron dicha sentencia apelada sobre restitución del inmueble y
declaran improcedente la demanda de resolución del contrato reformándola
declarándola infundada en todos sus extremos.