Universidad Nacional de Ingeniería

Facultad de Ingeniería Económica, Estadística Y CC.SS

Escuela de Ing. Económica

SELECCIÓN ADVERSA EN EL MERCADO

INMOBILIARIO
MICROECONOMÍA III
Docente:
CABEZAS VEGA LUIS AMERICO
Integrantes:
Ramos Cuya Jorge Diego1
Mitma Quino Aldo Alonzo2
Mancha Arana Jean Axel3
Ramirez Quito Omar4

Lima-Perú
2021
1 jorge.diego.ramos.c@uni.pe 2 amitmaq@uni.pe 3 jean.mancha.a@uni.pe 4 omar.ramirez.q@uni.pe
Índice
1. Formulación del problema 1
1.1. Problema General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.2. Problemas Específicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

2. Objetivos de la Investigación 1
2.1. Objetivos Generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
2.2. Objetivos Específicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

3. Marco Teórico de la Investigación 1

4. Método dela investigación 2

5. Análisis 3

6. Resultados 5

7. Conclusiones y Recomendaciones 6
7.1. Conclusiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
7.2. Recomendaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

8. Bibliografía 7

9. Anexos 7
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1. Formulación del problema

1.1. Problema General
Comprobar el problema de de selección adversa del mercado inmobiliaria , por problemas de información
asimetríaca entres ofertante y demandante a la hora de adquirir un inmueble

1.2. Problemas Específicos

¿En qué consiste el problema de selección adversa?

¿Cuáles son los precios de reserva del comprador y vendedor?

2. Objetivos de la Investigación
2.1. Objetivos Generales
Determinar los riesgos tomados en la toma de decisiones dentro del mercado inmobiliario teniendo en
cuenta la asimetría de información y cómo afecta estas en las transacciones del mercado

2.2. Objetivos Específicos

Determinar la magnitud en que la asimetría de información afecta en la toma de decisiones de
transacción dentro del mercado inmobiliario.

Examinar las medidas que toman los compradores antes de realizar una compra dentro del mercado
inmobiliario.

3. Marco Teórico de la Investigación

Antecedentes
El presente trabajo parte de la base fundamental de la asimetría de información dentro del mercado in-
mobiliario por lo que se recogen diversos artículos y tesis de entre los más resaltantes se tiene de la revista
Análisis Económico de la Universidad Autónoma Metropolitana Unidad Azcapotzalco México con el ar-
tículo “El mercado de vivienda y su enfoque neo institucional” donde se detalla la investigación de cómo
la asimetría de información afecta tanto al comprador como a las instituciones bancarias donde se incurre
a préstamos para poder realizar transacciones del tipo inmobiliario por lo que propone como solución
la creación de un banco de datos que elabore, integre, conserve y difunda la información fiscal, urbana,
jurídica y de mercado del territorio y del bien raíz con el fin, entre otros, de contribuir a la disminución
de los costos de transacción y en una mejor toma de decisión por parte de los participantes.

Selección Adversa
Nicholson (2002) señala que existe información asimétrica cuando se da una situación en la cual compra-
dores y vendedores tienen cantidades diferentes de información acerca de una transacción de mercado.
Esto quiere decir que una de las partes está mejor informada que la otra en relación con la transacción
a realizar ya sea a nivel de la calidad del bien y/o servicio a transar o sobre el cumplimiento de los tér-
minos de la transacción realizada. Asimismo, Fernández-Baca (2009) señala que la información asimétrica
puede generar problemas tanto antes como después de realizada la transacción. Los problemas antes de la

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transacción se les llama como Selección Adversa que están relacionados en determinar a las mejores partes
para la compra o venta de un determinado bien y/o servicio. Por otro lado, los problemas después de la
transacción se les llama como Riesgo Moral que están relacionados con las medidas que tiene que tomar
la parte menos informada para evitar conductas oportunistas de la parte mejor informada tras realizada
la transacción.

Mercado Inmobiliario
El mercado inmobiliario se define como la oferta y demanda de bienes inmuebles, y se segmenta en
tres grupos: locales comerciales, oficinas y viviendas (departamentos/casas). Este estudio se centrará en
las viviendas de segundo dueño. La oferta inmobiliaria de vivienda es todo el inventario de unidades
habitacionales del mercado disponible para la venta. La demanda inmobiliaria de vivienda se define como
el total de unidades habitacionales necesarias para satisfacer la demanda primaria de vivienda

4. Método dela investigación

Modelo de Selección Adversa

Existe un problema de selección adversa cuando una de las partes intervinientes (el agente) tiene infor-
mación privada antes del inicio de su relación contractual con la otra parte (el principal). Se caracteriza
porque la persona con información se beneficiará de realizar intercambios o contratos con una persona me-
nos informada que desconoce una característica no observada de la persona informada. En estos casos hay
una asimetría de información que tienen los compradores y los vendedores, ya que aunque los compradores
no conozcan la calidad de los productos en el momento se plantean la posibilidad de comprar uno de ellos
ocurre que cada vendedor si conoce la calidad del producto que el vende.

Mercado de cacharros de George A. Akerlof :

George Akerlof fue pionero en el análisis de las consecuencias de la información asimétrica sobre la calidad
del producto. En su artículo The Market for Lemons: Quality Uncertainty and the Market Mechanism
publicado en 1970 sobre el mercado de cacharros ilustra, mediante el ejemplo del mercado de coches de
segunda mano, cómo funcionan los mercados en los que una de las partes tiene información privada sobre
la calidad del producto que intercambia.

Selección adversa:
La incertidumbre sobre la calidad y el mercado de “cacharros”.

Igualación de la información: filtros y señales.

Akerlof examinó el mercado de coches de segunda mano donde el vendedor sabe mucho mejor que los
posibles compradores el estado real de su coche, debido a que lo ha conducido durante cierto tiempo y
conoce de primera mano sus virtudes y defectos. Sin embargo, el comprador no advierte la calidad del
coche hasta que lo adquiere y lo conduce durante un tiempo. No es posible estar tan informado como el
propietario, ni siquiera consultando a un mecánico de confianza, además, puede suponer un sobrecoste
considerable. La existencia de información asimétrica entre comprador y vendedor hace que, si esta no
es 12 revelada, los coches de peor calidad desplacen del mercado a los coches de mejor calidad pudiendo
ocurrir que ningún coche llegue a intercambiarse.

Respuestas al problema de la selección adversa:

Existen dos posibles procesos de ajuste para solucionar o mitigar el problema de la selección adversa, el
screening o la señalización.

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En el screening o filtración a través de la selección, el principal, peor informado puede obtener de

forma indirecta información de los agentes mejor informados, ofreciéndoles un menú de contratos
alternativos y permitiendo que cada uno de los tipos con información privada elija el contrato que
más le convenga. Los distintos tipos de agentes existentes en la parte informada se auto clasifican o
se separan según sus elecciones entre las distintas alternativas.

La señalización ocurre cuando algunos tipos de agentes informados pueden tener incentivos de indicar
de forma creíble sus características a la parte no informada, a fin que ésta los trate de forma distinta
a los demás agentes, obteniendo mayores ganancias.

Una vez establecido el contexto del problema sobre el cual se centra esta investigación, resta proponer un
tratamiento matemático que describa las interrelaciones entre agentes y principales en este mercado. Se
encuentra un antecedente de características similares en Gwin y Ong (2001).

5. Análisis
En este apartado tomaremos datos reales con los cuales podremos aplicar el modelo a la realidad peruana.
tomaremos como base información extraída del banco central de reserva del perú (BCRP) sobre el mercado
inmobiliario de los últimos años, para ser más preciso, tomares los precios de departamentos con 5 o más
años de antigüedad los cuales clasificaremos por distrito, número de ambientes como numero de baños,
habitaciones y área del departamento.

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Luego de conseguir y ordenar los datos definiremos las variables que vamos a utilizar en el cálculo:

Rc = Precio de reserva del comprador

u = Precio al que valora la casa el comprador
re = Costo esperado en reparación
Rv = Precio de reserva del vendedor
v = Precio al que valora la casa el comprador
ma = Gasto en mantenimiento actualizado

Por diferentes medio consultados podemos entender que en la ciudad de lima los costos de rehabilitación
de un departamento ( reparaciones) y el mantenimiento necesario para el funcionamiento normal de un
departamento pueden ser considerados aproximadamente 35 000 y 12 000 soles anuales respectivamente,
entonces:

re = S/. 35,000
ma = S/. 12,000 (por año)

También se debe tener en cuenta que el precio valorado por el vendedor es el precio según el año que
lo compró a diferencia del comprador que valora el precio del departamento en el año actual, entonces
podemos tener:

u = S/. 316,479 (costo de un departamento en el año 2017 en el distrito de San Miguel)

v = S/. 219,956 (costo de un departamento en el año 2012 en el distrito de San Miguel)

Entonces, utilizando el modelo:

Rc = 316,479 – 35,000 = 281,479

Rv = 219,956 + 60,000 = 279,956

6. Resultados
Ahora debemos asignar el poder de negociación del consumidor, en este caso supondremos un valor W de
0.2 :
w = 0.2
Por lo tanto:
P = 0.2*(279,956) + (1-0.2)*(281,479) = 281,174.4
Con un W = 0.2 el precio esperado resulta ser menor a la cantidad que está dispuesto a pagar el comprador
y mayor a la cantidad que está dispuesto a vender el vendedor, pero si somos más precisos y vemos las

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diferencias notamos que el comprador paga 304.6 menos de lo que estaba dispuesto a pagar, mientras que
el vendedor gana 1218.4 más de lo que estaba dispuesto a vender, esto se explica solo por la habilidad de
negociación del comprador ya que a mayor W menor es la cantidad que pagaría el comprador en el precio
esperado

7. Conclusiones y Recomendaciones
7.1. Conclusiones
En mercados en los que la información sea asimétrica, se determinó que, a través de la modelación de
contratos, que el único equilibrio recomendable será aquel en que el vendedor no tenga ningún incen-
tivo para costear mantenimiento alguno. Esto se debe a que sea cual fuera el nivel de mantenimiento
de la casa, esta sea una característica inobservable, por lo que los posibles compradores sólo pueden
asumir que nunca se invierte en el mantenimiento de la casa. A los ojos de los compradores, fallas en
la casa no son solo esperadas, sino seguras, por tanto, asumirá en su precio de cotización los gastos
por reparación. A través de este mecanismo, el equilibrio con selección adversa se caracterizará por
un bienestar social menor a aquel dado en competencia perfecta.

En este modelo se plantea que siempre que los precios de reserva sean compatibles y exista un rango
en el cual ambas partes puedan negociar bien, entonces siempre será posible hallar un equilibrio en
libre competencia, ya sea en competencia perfecta o con información asimétrica. Esto distingue al
modelo de aquel propuesto por Akerlof, en el cual la proposición fatalista asegura que, dadas ciertas
circunstancias, existirán escenarios en los cuales la presencia de información asimétrica destruiría
por completo cualquier posibilidad de un mercado. En el modelo de Gwin y Ong, se comprueba que
la asimetría en la información, suponiendo que existía posibilidad de negociación en el escenario con
información perfecta, no imposibilita la posibilidad de contrato; sin embargo, transforma el equilibrio
eficiente en uno de menor bienestar social.

7.2. Recomendaciones
Respecto a la investigación

Si bien el modelo es robusto en cuanto a sus suposiciones, existen variables que no son sencillas
de medir, tales como la prima de riesgo, las valoraciones del comprador y del vendedor y la tasa
de descuento. Debería de ser posible elaborar un modelo que se base en variables más concretas,
objetivas y de medición directa.

Con respecto al modelo de naturaleza estática, si bien es capaz de explicar precios de equilibrio
en mercados asimétricos, resulta más interesante e importante el poder determinar la evolución de
los equilibrios a través del tiempo. El uso de variables temporales, la intertemporalidad y modelos
dinámicos como Hendel y Lizzeri (1999).

Respecto al problema en el Perú

Existen diversas maneras de garantizar al comprador la compra de una casa en buenas condiciones
y sienta esa seguridad de lo que compra; ya que hoy en día existen leyes en contra de las estafas,
seguros por daños, contratación de tasadores, etc. Es posible demostrar, dentro del mismo modelo,
que la inclusión de esta clase de medidas contra la asimetría resultan efectivas, hasta cierto punto,
en obtener un equilibrio más eficiente que el de información asimétrica, aunque no tanto como si
fuera el de información perfecta.

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El estudio, el manejo de estos modelos no debería restringirse solamente al mercado inmobiliario de

segundo dueño, los supuestos fundamentales del modelo no son único a esta clase de bienes, además
con este estudio, las posibilidades de generalizar los supuestos ayudarían un montón para nuestra
sociedad. Por ejemplo, su inclusión en los mercados informales de bienes duraderos y sus respectivas
medidas correctivas podrían ayudar a combatir la profunda informalidad en nuestro país, a través
de incentivos que motiven a los vendedores a formalizarse. Esto se debería a que, al no haber riesgo
de incertidumbre, los compradores estarán dispuestos a pagar precios más cercanos a su valoración
de los bienes.

8. Bibliografía
Artículo de Investigación : Overcoming adverse selection in buying an existing home-Gwin y Ong
(2001).
“Información asimétrica y mecanismo de mercado” - Universidad del País Vasco - Jose Maria Usete-
gui.
LA SELECCIÓN ADVERSA Y LOS MECANISMOS PARA CORREGIRLA - Hilario García Java-
loyes - 2015/2016.

9. Anexos
Superar la selección adversa al comprar una casa existente

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