DESARROLLO DE EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS

proyectos de rentas y ventas

Arq. Luis J. Crispín | Arq. Giannina Jimenez

unibe2011
 Qué es?
Es la actividad que abarca desde la gestión,
estrategia de inversión, construcción, y
comercialización de un proyecto.

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gestión
-  Determinación de las necesidades del mercado.

-  Estudio de oferta y demanda.

- Constructibilidad del terreno.
-  Estudio de volumetría y Coordinación de proyecto de
arquitectura.
-  Selección de empresa constructora.

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 estrategia de inversión
-  Levantamiento de capital.

-  Obtención de financiamiento bancario.

-  Posibles socios y/o alianzas.

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construcción
-  Obtención de permisos.

-  Control del Plan de Obra.

-  Negociación con empresas proveedoras de
servicios.

-  Inicio de venta de producto [“Venta en planos”].

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 comercialización
-  Estrategia de marketing.

- Lanzamiento comercial.

- Empresa inmobiliaria o
comercialización propia?

-  Entrega de título de propiedad.

-  Inicio de servicio post-venta.

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marketing
-  Objetivo principal es agregar

valor.
-  Tangible o intangible:
precio de venta mas alto y/o mayor
interés por parte del comprador
(venta mas rápida).

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 TARGET

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“Puedo venderle a una persona algo
que no necesita! pero es imposible
venderle algo que no desea”.
 emprendimientos inmobiliarios

-  De renta.
Inversión a largo plazo (amortización 6-10 años).
Inversionista más conservador.
Menor tasa de rentabilidad.
Hoteles, Oficinas y Shopping.

-  De venta.
Inversión a corto plazo (amortización 1-5 años).
Inversionista más arriesgado.
Mayor tasa de rentabilidad (25-35%).
Residenciales por lo general.
 PRODUCTO INMOBILIARIO EN LA REPÚBLICA DOMINICANA
PRIMERA VIVIENDA PARA LA CLASE MEDIA Y MEDIA ALTA

UNIVERSIDAD DE BELGRANO / POLITÉCNICO DE TORINO ² FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO ² ESCUELA DE NEGOCIOS -‐ MDEI
TALLER DE GRADO ² ARQ. GIANNINA JIMÉNEZ H. ² DIRECTOR: ARQ. MÓNICA FERNÁNDEZ ² TURORA: ARQ. MAGALY CABA
DICIEMBRE 2010 ² BUENOS AIRES, ARGENTINA
 PROBLEMÁTICA

Sector Construcción + Dinamismo > RD = Indicador

Desarrollo Económico.

Sector vivienda: demanda insatisfecha 900,000

unidades*.

Ofertas habitacionales actuales en SD: Dos extremos.

Primera vivienda para Jóvenes de clase media y media

alta sin opciones.

Necesaria creación: Nuevos productos a un precio

asequible y un tamaño adecuado a sus necesidades.

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 1. UN LUGAR

´)RUPXODU una evaluación socio ² económica 2. EL MERCADO 3. USUARIO

mediante un estudio de factibilidad para

demostrar si existe una demanda insatisfecha en
cuanto a unidades habitacionales asequibles
como primera vivienda para jóvenes solteros y recién
casados de clase media y media alta en la República
Dominicana.µ 4. PRODUCTO 5. RENTABILIDAD

OBJETIVO -‐ [MÉTODO]
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 SANTO DOMINGO, REP. DOM.

Ubicada en el Archipiélago de las Antillas. RD compone 74% de la 2da

isla más grande del Caribe.
Primera colonia europea del Nuevo Mundo. Santo Domingo: Ciudad
Primada de América. Capital de la República Dominicana.

La ciudad de Santo Domingo es el centro de la actividad

económica del país.

100% 37%
POBLACIÓN TOTAL del país: POBLACIÓN TOTAL de Sto.Dgo.:
10,090,000 hab. (2009) 2,987,013 hab. (2009)

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 No está supervisado ni regularizado.

(60)
Cantidad De Emprendimientos
Número reducido de edificios.
Qué está de moda? Qué se está vendiendo mucho?

(70) Crecimiento sector inmobiliario.

Mínimo 15% edificios sin venderse desde hace
más de 5 años. No se estudia el mercado, lugar,
usuario.

(00) Fuerte Inversión Extranjera.

Despegue vertical.
Proceso de Marketing y Comercialización inexistente.

= MISMO MODELO VIVIENDA +

MISMO SECTOR DE LA POBLACIÓN DESATENDIDO

EL MERCADO INMOBILIARIO
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 USUARIO
2 Parejas: ´'LQN\µ y con un hijo;

2 Solteros: Independiente y al que

le regalan la vivienda.

Ingresos mensuales desde

USD$ 900.00 ² USD$ 2,700.00

-‐Buena Ubicación/Fácil acceso

-‐Espacios Luminosos
Casa de sus Padres
-‐Planta Arquitectónica Libre
Vivienda Alquilada -‐Mantenimiento asequible
Vivienda Propia -‐Facilidad de financiamiento

NOTA: Los datos sobre el usuario fueron extraídos de la encuesta realizada previamente.

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 CARACTERÍSTICAS GENERALES

UBICACIÓN:
-‐Céntrica
Arroyo
-‐Sectores Clase Media Alta y Alta Hondo

Jardines del Sur

El
TAMAÑO: Evaristo
Morales
Piantini Naco Ve
rg

-‐ 150m² -‐ 400m²
La el
Gazcue
Esperilla

-‐ 2, 3 y 4 dormitorios El
Millón Bella
-‐ De 25 proyectos: 1 ofrecía 1 dorm. Mirador Vista
Norte
Renacimiento Mirador
Sur
PRECIO: Los
Cacicazgos
-‐ Desde US$ 250,000 ² 600,000
-‐ Opciones de financiamiento

*Datos según revistas inmobiliarias:

Construmedia, Bajo Techo y RID.

TENDENCIA INMOBILARIA ² STO. DGO.

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 USUARIO + OFERTA
&$6$´7,32µ

200m²
US$ 250,000 (10 años)
Mant.: US$ 1,200
Financ.: US$ 1,840
Ing. Netos: US$ (-‐340)

$372´7,32µ

150m²
US$ 250,000
Mant.: US$ 900
Financ.: US$ 1,840
Ing. Netos: US$ (-‐40)

$372´&+,&2µ

110m²
US$ 150,000
INGRESOS MENSUALES: Mant.: US$ 1,100
US$ 2,700 Financ.: US$ 1,375
Ing. Netos: US$ 225

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 PRODUCTO BUENOS AIRES
Torre Palermo UNO.

Características Producto:

-‐Zona de crecimiento inmobiliario

-‐Diversidad propuesta
-‐Flexibilidad Plantas
-‐Posibilidad de agrandar o achicar
-‐ Amenities

PROPUESTA PRODUCTO
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 RENTABILIDAD PROPUESTA

RENTABILIDAD DE LA PROPUESTA
VALOR DEL TERRENO US$ 933,000.00
VALOR TOTAL CONSTRUCCION US$ 3,000,000
INCIDENCIA US$ 155.55
SUB-‐TOTAL INVERSION US$ 3,933,000
TAMANO DEL PRODUCTO 70m² (6 ud./nivel) Terreno 1,000 m². en zona céntrica de la
ciudad. Valor promedio: US$ 67.00/ m².
CANTIDAD 60 ud. (10 niveles)
VALOR DE VENTA (UNIDAD) US$ 80,000.00 Construcción 600 m² por planta ² 10 niveles. Vendibles
M² VENDIBLES 450 M² (10) = 4,500 M² 450 m². Valor promedio US$ 500.00/ m².
PRECIO M² VENTA Us$ 1,150.00
Departamentos 70 m² (promedio).
INGRESOS POR VENTA US$ 5,175,000
GANANCIAS NETAS US$ 1,242,000
RETORNO DE LA INVERSION 32%

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 1 Modelo de Pareja y 1 Modelo de Soltero.

Se toman los datos de gastos e ingresos

en base a la encuesta realizada.

El valor del financiamiento, en muchos

casos, es menor al que pagaría de
alquiler un departamento promedio,
más gastos mensuales.

Para el financiamiento se asume que el

banco presta el valor total del
inmueble US$80,000.

MODELO ACCESO A VIVIENDA

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 RESULTADOS
VENTAJAS
NUEVO PRODUCTO BsAs ² Sto.Dgo.
SE DEMUESTRA:

1. Rentabilidad -‐Ausencia de ofertas habitaciones. Departamentos chicos.

2. Usuario desatendido
3. Producto escaso -‐Falta de análisis mercado por desarrolladores.
4. Facilidad de financiamiento
-‐Jóvenes clase media y media alta no tienen posibilidad de
adquirir primera vivienda.

-‐Es necesaria la creación nuevo producto inmobiliario.

Buena rentabilidad.

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