REPORTE 3T / 2019

Lima - Perú
 REPORTE DE INVESTIGACIÓN
& PRONÓSTICO L I M A

Índices mercado prime (A+ y A)

2T-2019 3T-2019
Tasa de Disponibilidad
Absorción Neta
Nueva Oferta
Precio de Renta

De acuerdo con el INEI, el panorama económico se ha recuperado debido

al crecimiento de los sectores primarios en el mes de julio 2019 (en
2.1%). Esta recuperación se basa principalmente en la evolución positiva
de la pesca y la manufactura primaria. Asimismo, este crecimiento se
sustentó en el comportamiento favorable del consumo de los hogares
reflejado en el aumento del comercio minorista en 3.21% y los créditos
de consumo en 12.20%.

Cabe resaltar que el Directorio del BCRP acordó disminuir la tasa de

interés de referencia en agosto del presente año, de 2.75% a 2.50%
para proveer incentivos y aumentar el nivel del crédito, impulsando así
a la economía dado su impacto directo sobre los préstamos bancarios.

La economía peruana, según el Reporte de Inflación Setiembre 2019 del

BCRP, cerrará el presente año con un crecimiento del 2.7% y no del 4.0%
como se tenía previsto. Esta menor proyección se debe al retraso de la
FOTO: YANG LAM / COLLIERS PERU

normalización de la actividad primaria, menor avance de la inversión

pública respecto a lo esperado y a la moderación de las condiciones del
mercado laboral que han venido afectando el consumo privado en este
año.

En cuanto a la inflación, esta se ha ubicado en términos interanuales a

agosto de este año en 2.0%, manteniéndose dentro del rango meta del
BCRP del 1% al 3%.

Respecto al mercado de oficinas en Lima, el inventario de oficinas

útiles para edificios prime se encuentra en 1,301,638 m2, los cuales
se encuentran distribuidos en 96 edificios. En este período no se ha
registrado nuevas incorporaciones al mercado.

Al cierre del tercer trimestre, el indicador de vacancia disminuyó a 18.5%

(19.5% al cierre del 2T 2019), mientras que la absorción neta alcanzó los
13,574 m2 en el segmento oficinas prime, acumulando 74,141 m2 en lo
que va del año.

En cuanto a renta, el precio de lista promedio para el mercado de oficinas

de este segmento muestra una variación negativa de 0.77% respecto al
periodo anterior, ubicándose en USD 15.81 por m2 al mes (USD 15.93 al
cierre del 2T 2019).

El inventario total de oficinas
prime se encuentra en 1,301,638
m2 al cierre del tercer trimestre
del 2019, manteniéndose sin
variaciones notables, pues no
se registró ingreso de nuevos
edificios.
La vacancia de oficinas prime
cerró el tercer trimestre
del 2019 en 240,713 m2,
equivalente al 18.5% del
inventario.
Key Highlights
La absorción neta en El precio de renta promedio
el tercer trimestre (precio de lista) de oficinas
del 2019 alcanzó los prime, muestra variación
13,574 m2 dentro del negativa de 0.77% respecto
mercado prime. al segundo trimestre del 2019,
situándose en USD15.81 por m2.
DISTRIBUCIÓN
DEL
INVENTARIO
Oficinas
Prime y
Subprime

5.6%

1.9%
3% 24.1%
1.8%
12.6% 35.2% 4.6% 10.6%
2.1% 11.5% 23.5%
4.3%
11.7%
1.5%
1.6%

10.4%

24% 9.3%
PRIME
SUBPRIME BARRANCO
0.6%
OFICINAS PRIME

SURQUILLO
1.5%
MAGDALENA
12.6%

SANHATTAN MIRAFLORES
35.2% 10.4%

NUEVO ESTE
24.1%

SAN ISIDRO
GOLF
11.5% SAN BORJA
4.6%

OFICINAS SUBPRIME
SURQUILLO BARRANCO
1.6% 0.6%
CENTRO
5.6%
CHACARILLA
9.3%
SANHATTAN
23.5% LA VICTORIA
3.0%
LINCE
1.8%
MAGDALENA
2.1%
SAN MIGUEL
1.9%

SAN ISIDRO MIRAFLORES

GOLF 24.0%
11.7%

SAN BORJA
4.3%
NUEVO ESTE
10.6%
DISTRIBUCIÓN
DE LA
VACANCIA
Oficinas
Prime y
Subprime

2.6%

1.8%
6% 34.6%
4.1%
16.9% 40.1% 12.7%

3% 3.2% 15.1% 5.4%

10.4%

1.9%

5.1%

28.4% 8.5%
PRIME
SUBPRIME BARRANCO
0.2%
OFICINAS PRIME

MAGDALENA
16.9%

SANHATTAN
40.1%
MIRAFLORES
5.1%

NUEVO ESTE
34.6%
SAN ISIDRO
GOLF
3.2%

OFICINAS SUBPRIME

BARRANCO
0.2%
SURQUILLO
1.9%
CENTRO
SANHATTAN 2.6%
CHACARILLA
15.1% 8.5%

LA VICTORIA
SAN MIGUEL 6.0%
1.8%
LINCE
4.1%

SAN ISIDRO MAGDALENA

GOLF 3.0%
10.4%

SAN BORJA
5.4%

MIRAFLORES
28.4%
NUEVO
ESTE
12.7%
 MERCADO DE OFICINAS PRIME DE LIMA
Inventario y Disponibilidad – 3er Trimestre 2019

19,051
Surquillo
0
458,301
Sanhattan 96,645

San Isidro Golf 150,009

7,775

San Borja 60,420

0
313,606
Nuevo Este 83,314

Miraflores 135,630
12,251

Magdalena 164,622
40,729

m 2 de oficinas
STOCK DISPONIBILIDAD

$ PRECIOS MERCADO PRIME

Al cierre del tercer trimestre del 2019, el precio promedio de renta (precio de lista) para oficinas en edificios
prime se encuentra en USD 15.81 por m2 al mes más impuestos. A nivel de submercados, Nuevo Este muestra
precios mínimos desde US$ 11.94 por m2 y San Isidro Golf un máximo de US$ 23.00 por m2, más impuestos,
como precios de expectativa.

23.00

19.00 19.00
17.07
19.46 16.13
USD / m 2 / mes

17.25
16.31
14.97
14.68
15.87
15.00
13.26
12.55
11.94

SAN ISIDRO GOLF MIRAFLORES SANHATTAN MAGDALENA NUEVO ESTE

Max Prom Min

Por categoría de edificio, el precio de renta promedio (precio de lista) para oficinas clase A+ se encuentra en USD
15.73 / m2 más impuestos, en un rango promedio que va desde USD 14.67 en Nuevo Este a USD 22.00 en San Isidro
Golf.

Por su lado, en oficinas de categoría A, el precio promedio de renta (precio de lista) es de USD 15.91 / m2, con precios
promedio de USD 14.43 -en Magdalena- a USD 17.86 -en San Isidro Golf-.

La oferta de oficinas prime en venta, en edificios operativos, suma más de 40,000 m2 y se encuentra distribuida en
los submercados de Magdalena, Miraflores, Nuevo Este y Sanhattan. El precio de lista promedio por m2 es de USD
2,128 más impuestos, encontrándose las oficinas clase A+ con un precio promedio de USD 2,193 / m2, mientras que
las oficinas clase A se ofertan a un precio promedio de USD 1,907 / m2.

OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME

Durante el tercer trimestre de 2019, no se registró el ingreso de nuevos edificios al mercado prime, por lo que el
inventario de oficinas se encuentra en 1,301,638 m2; se prevé para el último trimestre del año el ingreso de un nuevo
edificio (Paseo del Bosque) en el submercado San Borja, con lo que el inventario se incrementará en más de 9,000
m2.

El indicador de vacancia al cierre del tercer trimestre disminuyó en un punto porcentual llegando a 18.5% (19.5%
al cierre del 2T 2019), siguiendo en línea con el nulo ingreso de nuevas oficinas, pues hasta la fecha solo se dieron
dos nuevos ingresos al mercado (ambos durante el 1T 2019). En relación con la disponibilidad en el mercado, en el
submercado Sanhattan se ubica el 40% de la vacancia total, seguido por Nuevo Este con 35% y Magdalena 17%, en
estos tres submercados se encuentra el 92% de la disponibilidad total del mercado prime.

En cuanto a colocaciones, la absorción neta del tercer trimestre del 2019 alcanzó los 13,574 m2, menor a lo esperado
para este periodo, acumulando un total de 74,141 m2 en lo que va del año. En este trimestre los submercados San
Isidro Golf y Sanhattan tuvieron mayor participación en cuanto a la actividad comercial, en estas zonas se colocaron
la mayor cantidad de espacios.

MERCADO DE OFICINAS PRIME DE LIMA

Evolución de la nueva oferta, absorción neta y vacancia

250,000 28.2% 30%

226,451 26.4%

25%
200,000 180,836 181,268

22.9%
20%
150,000 144,512
19.9% 131,821
m 2 de oficinas

18.5%
Vacancia

112,143 15%
101,604 105,409
108,263
100,000 74,141
81,002 81,786 78,170
8.1% 10%
5.2%
50,000
22,338 5%

0 0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 YTD 2019

Nueva Oferta Absorción Neta Vacancia

MERCADO DE OFICINAS SUBPRIME (categorías B+ y B)

Índices mercado subprime (B+ y B)

1T-2019 2T-2019
Tasa de Disponibilidad
Absorción Neta
Nueva Oferta
Precio de Renta

Durante el tercer trimestre del año, no hubo ingreso de nuevos edificios de oficinas subprime. Actualmente el inven-
tario de oficinas útiles se encuentra en 1,286,628 m2, manteniéndose la distribución en 61% los edificios clase B+ y
el 39% restante los edificios clase B.

Al término del tercer trimestre del 2019 el indicador de vacancia se encuentra en 22.1% (22.8% al cierre del 2T
2019), la disponibilidad se concentra en los submercados Miraflores (28%), Sanhattan (15%) y Nuevo Este (12%),
mientras que los submercados con menor disponibilidad son San Miguel (2%), Surquillo (2%) y Barranco (0.2%).

MERCADO DE OFICINAS SUBPRIME DE LIMA

Edificios existentes – 2do Trimestre 2019

Surquillo 20,246
5,432
302,778
Sanhattan 42,817
San Miguel 24,752
5,149
151,043
San Isidro Golf 29,671
San Borja 55,042
15,301
Nuevo Este 136,745
36,054
308,553
Miraflores 80,864
27,126
Magdalena 8,414
Lince 22,630
11,643
La Victoria 38,483
16,974
Chacarilla 119,391
24,231
Centro 72,230
7,374
Barranco 7,610
500
m 2 de oficinas
STOCK DISPONIBILIDAD
 PRECIOS DE MERCADO SUBPRIME

El precio de renta promedio (precio de lista), mostró una variación positiva de 3% respecto al trimestre ante-
rior, ubicándose en USD 14.68 / m2 más impuestos (USD 14.24 / m2 en el 2T 2019).

20.00 19.80 20.00

18.00 17.86 17.61
15.26 15.59 15.14 14.56
13.94 12.93
17.13 17.13 12.00
16.15
15.16 14.12 14.48 14.72 13.94
USD / m 2 / mes

13.52 12.96 13.41

11.00
13.00 13.30 13.94
12.50 12.50 12.30 8.01
11.00 10.72 10.37 10.00
9.00 9.25
5.80
lf

es

an

na

te

illa

ja

ce

illo

co

el

ia

ro
Go

or
gu
Es

nt
or

n
Lin
att

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Bo
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gd
ra

Vi
n

Su
ev

Ba
d

n
Ch

Sa
Sa
Mi

Ma
Isi

La
Sa
Nu
n
Sa

Max Prom Min

En los edificios clase B+, el precio promedio de renta oscila entre USD 10.39 / m2 en el submercado de La Victoria
hasta los USD 17.77 / m2 en el submercado de Chacarilla. Respecto a las oficinas clase B se observa que el precio
de renta promedio va desde los USD 8.01 / m2 en el submercado Centro hasta los USD 17.24 en el submercado San
Borja.

En relación con la oferta de oficinas subprime en venta, en edificios operativos, el precio promedio de lista tuvo una
ligera variación a la baja llegando a los USD 1,875 / m2, siendo para oficinas de clase B+ el precio promedio de USD
1,929.4 / m2 y para oficinas de clase B el precio promedio USD 1,689 / m2 más impuestos.

PRONÓSTICO

Al término del tercer trimestre del 2019, la absorción acumulada de oficinas prime se encuentra en 74,141 m2, a
diferencia de los 114,606 m2 acumulados al mismo periodo en el 2018. Es evidente que el ritmo ha bajado y el
descenso de los niveles de vacancia va a paso lento (absorción gradual), situándose a la fecha el indicador en 18.5%
(22.9% al cierre del 2018).

Este periodo no se ha caracterizado por la colocación de grandes espacios, las operaciones de mayor dimensión
bordearon los 2,000 m2. Se registró también durante este trimestre absorción negativa promedio (desocupación) en
el submercado Nuevo Este.

Con el inicio de operaciones en el 4T del último edificio previsto para este año -Paseo del Bosque en San Borja-,
el cronograma de nuevos ingresos en el mercado prime para el 2020 totalizan 82,000 m2 de oficinas útiles en 5
edificios, que se ubican en los submercados Sanhattan, San Isidro Golf y Nuevo Este. Estos edificios se encuentran
actualmente en construcción y el 70% de estos espacios se ofrecen exclusivamente en renta.

Esperamos que durante la última parte del año se observe recuperación en cuanto al nivel de colocaciones, y que
la coyuntura sociopolítica no golpee de manera significativa las proyecciones del mercado en cuanto a la ocupación
de espacios corporativos. Por lo pronto, los precios de renta se mantienen sin variaciones importantes, y continúa
el interés por edificios (total o parcialmente) por parte de privados, tanto para subarrendar como para uso propio.

No perdamos de vista el acontecer internacional, relacionado a nuestro mercado, y sus posibles repercusiones,
especialmente durante el próximo año.
TERMINOLOGÍA
• Mercado Prime: Compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A.
• Mercado Subprime: Compuesto por edificios de oficinas de clases B+ y B.
• Inventario o Stock: Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados,
entregados y operativos en el mercado.
• Oferta Futura: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en
construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado.
• Absorción Bruta: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan durante
un período definido de tiempo (mes, trimestre, año), considera la rotación de ocupantes.
• Absorción Neta: Referida a la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro
del mismo periodo, no considera los cambios de ubicación. Forma parte de la absorción bruta y nunca es mayor a esta.
• Disponibilidad: Cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos.
• Tasa de Disponibilidad o Vacancia: Porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran
disponibles para ser alquilados o vendidos.
• Precios de Lista: Precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también
denominados “Asking Prices”). Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento.

RESEARCHER
Lima - Perú
Sandro Vidal | Gerente de Investigación
Av. Manuel Olguín 501 OFI 502.
Surco, Lima 33
Telf. +511 399 3350

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