CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONCEPTO:

La definición de contrato de arrendamiento la encontramos en el artículo 1973 del

código civil colombiano, que afirma:
«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado.»
El dueño de la cosa llamado arrendador le permite el goce de ella a otra persona
llamada arrendatario, mediante un contrato de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento verbal o escrito.

La ley no establece ninguna ritualidad para el contrato de arrendamiento, por lo
que este puede celebrarse verbalmente o mediante documento escrito.
Para efectos probatorios lo recomendado es que el contrato de arrendamiento se
haga siempre por escrito, para evitar conflictos entre arrendador y arrendatario por
cuenta de intereses e interpretaciones subjetivas e interesadas.
La palabra tiene poco valor, así que todo debe constar por escrito, y cada uno,
arrendatario y arrendador deben conservar una copia del contrato.
Cada uno debe conservar una copia del contrato.
El contrato de arrendamiento no debe estar autenticado, pero se recomienda
hacerlo para efectos probatorios.

Cosas que se pueden arrendar.

El contrato de arrendamiento puede hacerse sobre muebles, inmuebles y ciertas
cosas que señala el artículo 1974 del código civil:
«Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales,
que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar,
y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.
Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción
de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.»
Se pueden arrendar inmuebles como casas, apartamentos, oficinas, bodegas,
terrenos, maquinaria, herramientas, vehículos, en fin, cualquier cosa que la ley no
haya prohibido.

Duración del contrato de arrendamiento.

La ley ofrece libertad a las partes para que pacten la duración del contrato, que se
puede hacer por periodos tan cortos como días y tan largos como muchos años.
En este aspecto la partes tienen plena libertad para negociar.

Precio del arrendamiento o canon de

arrendamiento.
La noma señala que el arrendamiento implica que el arrendatario deba pagar un
precio al arrendador por goce del bien arrendado, precio que se conoce como
canon de arrendamiento.
El artículo 1975 del código civil dice sobre el precio del arrendamiento:
«El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa
arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una
cuota de los frutos de cada cosecha.
Llámase renta cuando se paga periódicamente.»
En el contrato de arrendamiento se debe fijar el precio y el periodo de pago, que
puede ser diario, semanal, quincenal, mensual, o incluso anual, según el tipo de
bien arrendado y los intereses y necesidades del arrendador y arrendatario.
El precio del arrendamiento no está regulado o limitado por la ley, excepto en el
caso del arrendamiento de vivienda urbana, tema del que más adelante se habla.
 También es necesario fijar el incremento del arrendamiento, para evitar conflictos
una vez el contrato esté vigente.

Obligaciones del arrendador.

El arrendador tiene unas obligaciones puntuales señaladas en el artículo 1982 del
código civil:
 A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
 A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
 A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa
arrendada.

Las demás obligaciones que se incluyan en el contrato de arrendamiento según

las particularidades el bien arrendado y de las necesidades tanto del arrendador
como del arrendatario.

Obligaciones del arrendatario.

El arrendatario tiene ciertas obligaciones señaladas en el artículo 1996 del código
civil que está obligado a cumplir:
«El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del
contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los
convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es
naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del
contrato o de la costumbre del país.
Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la
terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta
indemnización, dejando subsistir el arriendo.»

Naturalmente que el arrendatario debe cumplir con las siguientes obligaciones:

1. Pagar el precio del arrendamiento en los plazos acordados.

2. Conservar en buen estado el bien arrendado.

 3. Cumplir con las normas pertinentes como reglamento de propiedad
horizontal.

4. Hacer las reparaciones locativas y demás acordadas en el contrato.

Mantenimiento y reparaciones en el contrato de

arrendamiento.
En principio el arrendador o dueño de la cosa arrendada está obligado a realizar el
mantenimiento y hacer las reparaciones pertinentes a la cosa arrendada, excepto
las reparaciones locativas.
Dice el artículo 1985 del código civil:
«La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer,
durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las
locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros
que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la
mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.»

La ley permite que las partes libremente acuerden en el contrato de arrendamiento

la responsabilidad del mantenimiento y conservación de la cosa arrendada, tema
que se trata con más detalle en el siguiente artículo.

Terminación del contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento se puede terminar por distintas causas, entre ellas
las señaladas en el artículo 2008 del código civil:

1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.

2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.

3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más
adelante se expresarán.

4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.

Turbación por terceros al arrendatario.
Una de las situaciones que se presenta en el contrato de arrendamiento, es la
turbación en el goce del bien arrendado que sufre el arrendatario por cuenta de
terceros, esto es, personas distintas al arrendador.

Es obligación del arrendador en el arrendamiento de cosas librar al arrendatario de

toda turbación, sin embargo, cuando la turbación provenga de hechos de terceros,
cuando estos no pretenden derecho alguno sobre la cosa arrendada, perseguir la
reparación del daño, es decir, procurar que cese la perturbación le corresponde al
arrendatario.

Pero si se da el caso de que los terceros que perturban al arrendatario en el goce

de su derecho argumentan algún derecho sobre la cosa arrendada, y que dicho
derecho tenga causa anterior al contrato, el arrendatario podrá pedir disminución
en el precio de arriendo por el resto del contrato.

Si como consecuencia de la perturbación el arrendatario es privado de parte de la

cosa arrendada, lo cual haga presumir que el arrendatario por ausencia de esa
parte no hubiera arrendado, este podrá solicitar que se termine el contrato por
dicha circunstancia de conformidad con el inciso tercero del artículo 1988 del
código civil, el cual establece:

«Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un

tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de
presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el
arrendamiento.»

Si la causa del tercero que acredito derecho sobre la cosa arrendada debió ser de
conocimiento del arrendador al momento de la celebración del contrato de
arrendamiento, tendrá derecho el arrendatario a la indemnización de los perjuicios
que la perturbación le haya causado, pero también es necesario que esta situación
no haya sido de conocimiento del arrendatario.

Si el derecho del tercero fue de conocimiento del arrendatario al momento de la

celebración del contrato, para que él tenga derecho a indemnización de perjuicios
en caso de perturbación, es necesario que se haya establecido el saneamiento por
dicha situación a cargo del arrendador.

¿Qué pasa si el arrendador no tenía conocimiento del derecho del tercero

respecto de la cosa arrendada?
En caso de que el arrendador no haya tenido conocimiento del derecho del tercero
respecto a la cosa arrendada al momento de celebrar el contrato de arrendamiento
no será obligado a pagar el lucro cesante.

Mantenimiento y reparaciones en el contrato de

arrendamiento.
En principio el arrendador o dueño de la cosa arrendada está obligado a realizar el
mantenimiento y hacer las reparaciones pertinentes a la cosa arrendada, excepto
las reparaciones locativas.
Dice el artículo 1985 del código civil:
«La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer,
durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las
locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los
deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso
fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.»

Renovación o prorroga del contrato de

arrendamiento.
Todo contrato es susceptible de renovación o de prorroga según la voluntad de las
partes, teniendo en cuenta que el arrendamiento de vivienda urbana y de locales
comerciales tiene regulación especial que se debe observar, tema que se aborda
más adelante.
En los demás casos la renovación o prórroga se ajusta a lo que la partes acuerden
voluntariamente.

Arrendamiento de vivienda urbana y locales

comerciales.
Las normas del código civil sobre el arrendamiento son de aplicación general, pero
ciertos aspectos en el arrendamiento de vivienda urbana y en locales comerciales
tienen tratamientos especiales.