ELEMENTOS DE DERECHOS REALES

Apuntes de Clase

Dra. MIRYAM ADRIANA FARINA

Limites al dominio

Art. 1970 a 1982

 El propietario debe soportar limitaciones en el ejercicio del derecho de

propiedad.

 Su derecho debe ser ejercido en forma regular dentro de los límites previstos
por la ley art. 1941

 Se privilegia el interés de la sociedad por sobre el interés individual

 La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Art. 10

Restricciones en interés público

 Regidas por el derecho administrativo

 Son ilimitadas en su número y clases

 En general son limitaciones que no dan derecho a indemnización

(servidumbres administrativas, expropiación, normas de higiene pública,
tranquilidad, horarios, velocidades máximas y mínimas etc.)

Restricciones basadas en el interés de los vecinos

 Reguladas por el Código Civil y Comercial

 No generar indemnización de daños, a menos que por la actividad del

hombre se agrave el perjuicio
 Cláusulas de inenajenabilidad art. 1972

 Todo dueño tiene la facultad de enajenar o no enajenar

 Es nula la clausula por la cual el propietario se obliga a no enajenar a titulo

oneroso o no constituir derechos reales.

 Es válido cuando se refiere a personas determinadas.

 Los donantes o testadores (acto gratuito) pueden imponer la prohibición de

enajenar por un plazo máximo de 10 años

 Los condóminos pueden obligarse a no dividir por un máximo de 10 años

renovable en forma expresa por otros 10.

Limites en interés particular de los vecinos

No es taxativo. Art. 1973 a 1982

 Inmisiones inmateriales 1973

 Camino de sirga 1974

 Luces 1979 y Vistas 1978

 Árboles y arbustos y otras plantas 1982

 Soportar instalaciones provisorias y paso de personas por obras

linderas (El dueño no puede impedirlo pero debe indemnizar los
daños) 1977

 No realizar obras que afecten el curso natural de las aguas 1975

 Recibir agua, arena y piedras que se desplacen naturalmente sobre

su fundo proveniente de inmuebles vecinos 1976

Inmisiones Inmateriales art. 1973

 Deben soportar humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones, que
se produzcan en inmuebles vecinos

 No deben exceder la “normal tolerancia”

 Los jueces pueden disponer la cesación de la molestia cuando excedan la

normal tolerancia y la indemnización de los daños.

 Aun cuando medie autorización administrativa.

 Para valorar la normal tolerancia se tendrá en cuenta:

1. La prioridad en el uso

2. El interés general

3. Las exigencias de la producción

4. El respeto debido al uso regular de la propiedad

Camino de Sirga art. 1974

 Se trata de una restricción al dominio privado

 Es una franja libre de 15 metros de ancho en inmuebles limítrofes a ríos o

canales navegables

 De fuente legal

 En interés público. (facilitar, no entorpecer, no afectar la navegación por

agua)

 No genera indemnización

 Impide al propietario construir, plantar, sembrar, ni realizar ninguna obra

que pudiera afectar la navegación o el tránsito de personas o animales

 Cualquier perjudicado puede pedir que se remueva.

 El estado puede reglamentar el uso pero no puede construir muelles,

puertos, astilleros (para eso tendrá que expropiar)
 Obstáculo del curso de las aguas 1975

 Limita el derecho del propietario de inmuebles linderos a un cauce de

agua

 No puede realizar ninguna obra que afecte el curso natural de las

aguas o las desvíe o modifique su velocidad con excepción de
aquellas meramente defensivas.

 Si lo hace puede ser intimado por el perjudicado a remover e

indemnizar.

Recepción de agua, arena y piedra 1976

 Debe soportar el escurrimiento natural de las aguas, arena y piedras que

descienden de otro fundo

 Debe soportar el escurrimiento de las artificiales que no le causen perjuicio.

Instalaciones provisorias y paso de personas 1977

 Debe soportar la colocación de escaleras, andamios, traslado de personas y

materiales imprescindibles para las obras en los inmuebles vecinos.

 Ejemplo de las filtraciones en los muros elevados de la medianera.

 Indemnizable si ocasionan daños.

Vistas 1978

 Salvo disposición administrativa se prohíben aberturas que posibiliten

vistas.
 Vista frontal debe ser a una distancia mayor a tres metros

 Vista Lateral mayor a 60 cm.

Luces 1979

 Son aberturas tendientes a dejar pasar la luz y el aire pero no permiten vista

 Supletorio a las disposiciones locales

 Deben ser superiores a 1.80 mts. en muro lindero salvo que sean fijas y de
material no transparente

 No puede impedirse que el lindero ejerza su derecho de elevar otro muro

aunque lo prive de la luz o vista.

Árboles y arbustos y otras plantas 1982

 El propietario no puede tener árboles que perjudiquen a sus vecinos a

ninguna distancia.

 La norma suprime las distancias mínimas optando por una pauta subjetiva
que es la normal tolerancia.

 El vecino puede exigir que se retiren o se corten las ramas si producen

humedad, privan de luz, sol

 El código autoriza al lindero a cortar las raíces que penetran en su inmueble

no dice lo mismo respecto de las ramas