INGENIERIA ECONOMICA Y

FINANZAS

SESION Nº 08:
“HIPOTECAS”

DOCENTE: Ing. JORGE MEDINA RODRIGUEZ

(Email: jmedinard@ucvvirtual.edu.pe)
 INTRODUCCIÓN
l
 Historia de la Hipoteca
El término hipoteca ya fue usado desde el
1753 AC hasta el año 476 DC, el período más
conocido como la Antigua Roma y el que se
formó un gran Imperio capaz de dominar la
Europa Occidental y los alrededores del Mar
Mediterráneo.
En ese entonces la hipoteca se usaba como
garantía de pago en la compra de tierras. Más
concretamente había dos formas de
garantizar una deuda:
Fiducia: dejaba totalmente desprotegido al
deudor, y consistía en un traspaso sobre la
propiedad de un bien al acreedor de la deuda.
Pignus: parecida al sistema actual y en la
que se entregaba un bien mueble.
En principio hay que decir que el término
hipoteca ya era usado en la Antigua Grecia,
aunque adquirió su significado actual en
Roma.
En el marco de la civilización romana se lo
denominó prenda, y constituía una garantía de
pago en la compra de tierras. Podemos decir
en consecuencia que la idea de la hipoteca es
heredada del derecho romano.
Concretamente, en la Antigua Roma había
dos formas básicas de garantizar una deuda.
La ya mencionada prenda o pignus, con una
regulación muy parecida a la actual, y la
fiducia.
La fiducia consistía en que el deudor
traspasaba la propiedad de un bien al
acreedor para garantizar la deuda. Aunque
generaba una gran desprotección para el
acreedor, era utilizada en ese contexto.
 ¿Qué es una Hipoteca?
Según el Banco de España, Hay dos elementos fundamentales. El primero es el contrato
la hipoteca es un préstamo de préstamo, en el que aparecen detalladas las obligaciones
cuyo pago esta garantizado del deudor y las condiciones del préstamo, así como el plazo
de devolución, las cuotas y el sistema de amortización.
por el valor de un inmueble.
El segundo elemento es la garantía hipotecaria, que supone
Es un producto bancario que que en caso de impago, el prestamista puede hacerse con la
permite al cliente recibir una propiedad del bien hipotecado.
cantidad de dinero por parte
de una entidad de crédito, a
cambio de devolver dicha
cantidad con los intereses
mediante pagos periódicos.
Teniendo de garantía por
parte de la entidad, el
inmueble del cliente.
 Características del préstamo
Hipotecario

Intereses Gastos Comisiones

• Fijos: Misma cuota
• Variables: Se actualiza
cada cuota.
• Mixtos: El más usado en
las hipotecas, por plazos
ambos intereses.
asociados
• Gastos de notario y registro
de la propiedad.
• Impuesto derivado de la
formalización del préstamo
con garantía hipotecaria.
• Gastos de tasación o
valoración del inmueble.
• Honorarios por la
tramitación de gestoría.
Normalmente existe
una comisión por
apertura del préstamo,
y también existen
COMPENSACIONES
por pagar antes de
finalizar el plazo
¿Qué es un crédito Hipotecario?
El crédito hipotecario es el producto financiero
que te permite adquirir mediante un préstamo a
largo plazo, el inmueble que deseas, quedando
el mismo en garantía hipotecaria a favor de la
entidad financiera que te otorgue el préstamo,
hasta la cancelación del mismo.
 Clases de intereses Hipotecarios
Fija: Si el interés Dependiendo del Mixta: Cuando el tipo de interés
no varía durante tipo de interés, se mantiene fijo durante un
toda la vida del pueden ser: período inicial superior a 1 año y
préstamo. después es variable.

Variable: Si el interés varía en algún momento. En la mayoría de los

préstamos a interés variable se establece un plazo inicial (el primer año o los
primeros seis meses) en que el interés es fijo. Tenemos que tener en cuenta
que, casi siempre, ese interés del primer año es mayor que el que resultaría de
aplicar el interés variable que se va a aplicar después, de modo que las
primeras cuotas - del periodo de interés fijo - serían superiores a las
posteriores
Tipos del crédito hipotecario

Crédito hipotecario tradicional

Crédito hipotecario compartido

Crédito Hipotecario para Construcción

 REQUISITOS PARA SOLICITAR UN
CRÉDITO HIPOTECARIO

Son muchas las entidades financieras

que ofertan créditos hipotecarios en el
Perú y los requisitos generales son:

1. Edad
2. Buen historial crediticio
3. Ingresos mensuales mínimos
4. Antigüedad laboral
5. Cuota inicial
 DOCUMENTACIÓN PARA SOLICITAR UN
CRÉDITO HIPOTECARIO
Además de cumplir con los requisitos mostrados anteriormente, también se
deberá aportar una serie de documentos:
🠶 Sustento de ingresos.
🠶 Copia del documento de identidad.
🠶 Copia del último recibo de servicios.
🠶 Documentación del inmueble:
✓ Copia del certificado registral Inmobiliario.
✓ Copia legalizada de la declaración jurada de autoevalúo.
✓ Copia legalizada del comprobante de pago del impuesto predial.
 PROCESOS DEL
CREDITO
HIPOTECARIO

FIRMA DE
ESTRUCTURA
INGRESAR PUBLICO
SOLICITUD

GESTIÓN
PRESENTAR LEGAL E
DOCUMENTOS INMOBILIARIA
SOLICITADOS
POR LA
ENTIDAD FIRMA DEL
FINANCIERA, CONTRATO
PRE APROBADA HIPOTECARIO
 LA CUOTA MENSUAL
La cuota mensual a pagar está compuesta por la parte del dinero prestado que el
cliente está devolviendo ese mes, más los gastos de intereses.

🠶 El importe del capital prestado

🠶 El tipo de interés
🠶 El plazo
🠶 La modalidad de cálculo
 EJEMPLO
🠶 Un préstamo de $ 4,000.00 se va a amortizar por medio de 8 pagos mensuales iguales.
Hallar el valor del pago mensual si la tasa de interés es del 34% capitalizable
mensualmente.

VA = 4,000
n=8 A = 4000(A/P, 2.83%, 8)
I =34/12 = 2.83%

A = $565.85

Se necesitan 8 pagos mensuales de $ 565.85 c a d a uno con el fin de amortizar la deuda

de $ 4,000.00.
 TABLAS DE AMORTIZACIÓN

Fórmula de Interés Simple Suma de pagos mensuales =amortización +

I=(4,000)(0,34/12)(1) =$ 113,33 intereses
I=(3,547.50)(0,34/12)(1) =$ 100.51 4,526,64 =4,000.04 +526.60
 Gastos asociados
Al precio de venta de la casa hay que añadir una serie de gastos asociados a la
formalización del préstamo hipotecario, que siempre corren a cargo del comprador, y
gastos de compraventa.

Los gastos relacionados con la compra

🠶 Tasación de la vivienda y formalización del
🠶 Notarías préstamo hipotecario suponen alrededor
🠶 Gestores del 10% del importe financiado, y
siempre corren a cargo del comprador.
🠶 Verificación registral
🠶 Comisiones de apertura o de subrogación
🠶 Impuestos sobre la constitución de la hipoteca
🠶 Seguro de daños.
TASA DE INTERÉS MORATORIA –
PENALIDADES POR PAGO TARDÍO
Constituye una indemnización por el incumplimiento del deudor en el reembolso del capital y del
interés compensatorio en las fechas convenidas, esto quiere decir que cuando una deuda no se
paga en la fecha de vencimiento, comienza a generar penalidades por incumplimiento, los cuales
se calculan por días de atraso, ver el siguiente ejemplo: Caso Banco Continental.
TASA DE INTERÉS LEGAL

La tasa de interés legal en moneda nacional se expresa en términos efectivos anuales y es publicada
diariamente por la Superintendencia de Banca y Seguros.

La tasa de interés legal puede ser: Tasa Nominal Anual, Tasa Efectiva Anual, Tasa Efectiva Semestral,
Tasa Efectiva Trimestral, Tasa Efectiva Mensual, etc.
 TASA DE COSTO EFECTIVO ANUAL (TCEA)

Es la tasa que te cuesta. Es decir, la tasa que te permite saber cuál será el costo total que deberás
pagar al pedir un préstamo o al usar una tarjeta de crédito. Un solo número que te permitirá saber cuál
es el crédito que más te conviene.
Esta tasa te permite calcular cuánto costaría un préstamo o el uso de una tarjeta de crédito, ya que
incluye los intereses y todos los costos regulares del crédito.
La TCEA es la tasa que incluye el total de pagos que se realizan cuando se paga por un crédito. Estos
pagos incluyen: (i) los intereses a pagar calculados a partir de la Tasa Efectiva Anual, (ii) las comisiones
cobradas por el banco y (iii) los gastos cobrados por terceros (como seguros de desgravamen).
Una tasa que te permitirá saber cuánto costará el préstamo que solicites.

Productos a los que aplica la TCEA Crédito de consumo

• Crédito personal
• Crédito vehicular
• Crédito hipotecario
• Tarjeta de crédito
• Crédito en efectivo
• Crédito para capital de trabajo
• Otros
TASA DE INTERÉS ADELANTADA – ANTICIPADA

Es lo que se deduce a cada sol de monto final para calcular un capital inicial.

Existe una diferencia grande entre cobrar tasas de interés en forma vencida y anticipada en una
misma operación financiera, que se traduce en un aumento en la tasa de interés de la operación.

Existen dos tipos de tasa anticipadas:

La racional, que es la que el banco nos paga normalmente en los depósitos de ahorros a plazos y

La tasa no racional, que es la que nos cobra por créditos otorgados (ejem. pagarés).

𝒊 𝒊
𝒊𝒂𝒅 = 𝒊𝒂𝒅 =
𝟏+𝒊 𝟏−𝒊
Tasa racional Tasa no racional
𝒊𝒂𝒅 = 𝒕𝒂𝒔𝒂 𝒂𝒅𝒆𝒍𝒂𝒏𝒕𝒂𝒅𝒂