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Derecho Privado Iii
Derecho Privado Iii
Definición de Contrato
Son actos jurídicos los actos voluntarios lícitos que tienen por fin inmediato
establecer entre las personas relaciones jurídicas, CREAR, MODIFICAR, TRANSFERIR,
CONSERVAR O ANIQUILAR DERECHOS.
La tesis amplia afirma que son contratos todos los actos jurídicos bilaterales patrimoniales,
cualquiera sea el efecto que persigan (crear, modificar, transferir, extinguir) y cualquiera
sea la clase de derechos patrimoniales sobre los que incidan (personales, reales,
intelectuales).
La tesis restrictiva circunscribe el uso del término a los negocios bilaterales creadores de
obligaciones, denominando a los demás "convenciones".
Las tesis intermedias: una, coincide con la amplia en cuanto a la variedad de efectos del
contrato (crear, modificar, transferir, extinguir) pero lo circunscribe al campo obligacional,
en tanto que otra, circunscribiéndolo, también, al campo obligacional, da un paso más hacia
la tesis restrictiva, pues excluye los acuerdos extintivos.
1) Pluralidad de partes
2) Consentimiento
3) Contenido
Junto con los elementos de existencia existen otros requisitos que si bien son
EXTRINSECOS al negocio, en cuanto no integran su esencia deben formar parte de la
situación INICIAL de hecho para que un contrato o acto jurídico pueda ser eficaz y no
resultar invalido. Por ese motivo se los denomina requisitos de VALIDEZ.
Aparicio enumera
- Esenciales: son aquellos sin los cuales el contrato en general o un tipo específico no
puede existir. Si hablamos de los contratos en general son los requisitos de EXISTENCIA.
En cuanto a cada figura los elementos varían: en la compraventa será el precio y la cosa.
- el tiempo
- lugar
Si bien en el derecho romano fueron conocidas las figuras de convención, pacto y contrato, los
primeros eran conceptos equivalentes. Y, en la actualidad, la doctrina moderna los distingue del
siguiente modo: la convención es el género aplicable a toda clase de acto o negocio jurídico
bilateral, el contrato en nuestro derecho actúa en el campo de las relaciones jurídicas creditorias u
obligacionales, y el pacto alude a cláusulas accesorias que modifican los efectos naturales del
contrato.
LIBERTAD DE CONTRATAR
La autonomía de la voluntad se traduce en una libertad que compete a las partes para regir
sus intereses ( las partes son libres para contratar haciéndolo cuando quieran y con quien
quieran)
Normas Imperativas
También la ley puede establecer de modo imperativo ciertos derechos a favor de la parte
mas débil del contrato que no pueden ser enervados por pactos en contrario
Orden Publico
El dato exterior de que una disposición legal no puede ser derogada por la voluntad de las
partes y constituye un limite a la autonomía de estos no es suficiente para concluir que esa
norma comprometa al orden publico.
Al establecer la libertad de las partes para determinar el contenido del contrato, la misma norma
consagra el principio de la autonomía de la voluntad, aunque con ciertos límites. López de Zavalía
(1997) define a este principio en términos de poder; afirma que la autonomía privada es el poder
que compete a los particulares para crear normas jurídicas. No es común a los contratos, sino a
todos los negocios jurídicos, siendo la expresión autonomía de la voluntad producto o fruto de una
pasajera concepción histórica.
Clasificar los contratos significa agruparlos en categorías según sus caracteres y efectos
jurídicos.
Conviene distinguir previamente los contratos según el fin que persiguen y su objeto
inmediato:
a) Por el fin jurídico, esto es, por la clase de efecto que tienden a producir: crear, modificar,
transferir o extinguir. Bajo este aspecto, hay figuras puras que persiguen una sola clase de
fin, y las hay mixtas que tienden a fines de diversa especie (como la novación que extingue
y crea).
b) Por el objeto inmediato sobre el que inciden: derechos reales, personales, intelectuales.
Aquí también cabe hablar de figuras puras y de figuras mixtas (v.g., el mutuo transfiere la
propiedad y engendra la obligación de restituir non idem sed tantum).
c) Ambas clasificaciones pueden combinarse. El grado máximo de pureza estará dado por
aquellas figuras que persiguen un solo tipo de fin incidiendo sobre un solo tipo de objeto.
El contrato creditorio
Cuando el fin es crear, y el objeto está constituido por obligaciones, nos encontramos ante
la figura del contrato creditorio, obligatorio u obligacional.
Cabe aclarar que aun cuando el nombre de contrato creditorio en rigor sólo debería
aplicarse a la figura pura,: sea la figura pura o mixta, en tanto que uno de los efectos
principales consista en la creación de una obligación, el contrato debe ser tratado como
creditorio
Los contratos son unilaterales cuando se forman con la voluntad de un solo centro de
intereses; y son bilaterales cuando requieren el consentimiento unánime de dos o más
centros de intereses. Por lo tanto, los contratos son siempre negocios bilaterales y no se
tienen en cuenta el número de centros, sino los efectos del contrato.
Oneroso Y Gratuitos
La segunda clasificación que trae la ley en el art. 967 y 968, divide a los contratos en a
título gratuito y a título oneroso.
Oneroso: cuando las ventajas que procuran a una u otra de las partes no les es concedida
sino por una prestación que ella le ha hecho o que se obliga a hacerle
Los contratos son ONEROSOS cuando cada una de las partes se somete a un
sacrificio para conseguir una ventaja. Entre ésta y el sacrificio existe una RELACION DE
EQUIVALENCAI que es suficiente que tenga un carácter subjetivo en cuanto a cada parte.
Cuando las ventajas para todos los contratantes son ciertas, entonces el contrato se
denomina conmutativo.
Y cuando no es posible apreciar dicha relación inicialmente o ab-initio, dado que las
ventajas o las pérdidas para uno de ellos, o para todos, dependen de un acontecimiento
incierto (es decir, cuando no se sabe si acaecerá o se ignora el momento en el cual se
verificará), se dice que el contrato es aleatorio.
Contratos formales
Según la exigencia de forma para su validez, los contratos pueden clasificarse en formales
o no formales.
Son formales aquellos para los cuales la ley exige una forma para su validez, por lo que
son nulos si la solemnidad no ha sido satisfecha. Cuando la forma es requerida solo para
que el contrato produzca sus efectos propios, pero sin sanción de nulidad, no quedan
concluidos como tales mientras no se otorgue el instrumento previsto, pero sí valen como
contratos en los que las partes se obligaron a cumplir con determinada formalidad.
Por el contrario, son no formales cuando la ley no dispone una forma determinada para su
celebración, en cuyo caso la forma asumida sólo constituye un medio de prueba del
contrato, pero no afecta su validez.
Según la reglamentación legal, es decir, según la ley los regule especialmente o no, los
contratos se clasifican en nominados e innominados.
Contratos atípicos
El el art. 970 del Código diferencia a los contratos nominados de los innominados según si
la ley los regule especialmente o no. La sanción del Código ha venido a incorporar
contratos que antes denominábamos atípicos, fundamentalmente vinculados con los
contratos comerciales modernos, tales como la franquicia, el factoraje, la agencia, la
concesión, etc., que en la práctica comercial se utilizaban con mucha frecuencia, pero que
no tenían una regulación legal. Claramente, la realidad negocial es inagotable, por lo que
es propio que, con el transcurso del tiempo y el desarrollo de la tecnología, la gama de
contratos atípicos se amplíe. El Código, previendo esto, dispone pautas específicas sobre
las cuales deben regirse los contratos innominados, las que están especificadas en el art.
970.
Subcontrato
El Código establece una regulación expresa para el subcontrato, lo cual constituye una
novedad. Específicamente, el art. 1.069 lo define como un nuevo contrato, “a través del
cual el subcontratante crea a favor del subcontratado una nueva posición contractual
derivada de la que aquél tiene en el contrato principal. Reconocemos, entonces, la
existencia de un contrato principal que sirve de base, pero que es independiente del
subcontrato, que tiene autonomía. Y las partes se denominan: subcontratante y
subcontratado.
.
Pensamos en los contratos base en que existen prestaciones pendientes a cargo de una o
de ambas partes. En esos casos, el art. 1.070 dispone que esas prestaciones pendientes
puedan ser subcontratadas, en todo o en parte, dando lugar a la formación del subcontrato.
Lógicamente, esto es posible en la medida en que esas prestaciones no constituyan
obligaciones que deban ser cumplidas personalmente por una de las partes, en cuyo caso
la subcontratación no sería posible.
Acciones del subcontratado. A la parte subcontratada se le conceden:
Contratos de consumo
La incorporación de los contratos de consumo en el Código Civil, que antes sólo estaban
contemplados en la Ley de Defensa del Consumidor (24.240), fue uno de los temas más discutidos
en la sanción de la ley 26.994 que dio nacimiento al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
Resulta valioso remitirnos a los argumentos manifestados en los “Fundamentos del Anteproyecto de
Código Civil y Comercial de la Nación” (2012), en el que se debatió concretamente el tema. Así, se
dijo:
En el derecho comparado hay distintos modelos. Una opción es mantener separadas ambas
regulaciones. Es el criterio del Códice del Consumo Italiano (Decreto Legislativo nº 206 del 6 de
setiembre de 2005), del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y
Usuarios y otras leyes complementarias española (Real Decreto Legislativo 1/2007 del 16 de
noviembre de 2007) y del Anteproyecto de Reforma al Código Civil francés en el Derecho de
obligaciones y el Derecho de la prescripción, dirigido por el profesor Pierre Catalá y presentado al
Ministerio de Justicia en el año 2005, que tampoco la incorpora al Código Civil. Todos los Estados
Partes del Mercosur (Argentina, Brasil, Paraguay, Uruguay y Venezuela) así como todos los
Estados Asociados (Bolivia, Chile, Perú, Ecuador y Colombia) tienen leyes del consumidor
separadas del Código Civil. El comentario 2 al Preámbulo de los Principios de Unidroit señala el
“propósito de excluir del ámbito de los Principios las llamadas operaciones de consumo”.
Con otro criterio, la reforma del año 2002 el Código Civil alemán incorporó algunas normas
aplicables específicamente al Derecho del Consumidor (definición de consumidores y
profesionales, contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles y a distancia,
garantías en la venta de bienes de consumo) junto con otras propias del Código (condiciones
generales de la contratación, morosidad en las operaciones comerciales, comercio electrónico). El
Código Civil quebequés de 1991 incluyó disposiciones atinentes a los contratos de consumo y a los
celebrados por adhesión (arts. 1432, 1437, 1438) así como a la responsabilidad de los
intervinientes en el proceso de fabricación y comercialización de cosas muebles (arts. 1468 y 1469).
El Código Civil holandés de 1992 reguló las condiciones generales de contratación (Libro 6, arts.
231 a 247), la responsabilidad por productos (Libro 6, arts. 185 a 193) y las exigencias en cuanto a
la publicidad (Libro 6, arts. 194 a 196).
En el ordenamiento jurídico argentino hay que considerar el rango constitucional de los derechos
del consumidor, la amplia aplicación de estas normas en los casos judiciales y la opinión de la
mayoría de la doctrina. Siguiendo estos lineamientos, es necesario no sólo avanzar en cuanto a la
unificación de los contratos civiles y comerciales, sino también incorporar a los contratos de
consumo.
Se llegó a la conclusión de que correspondía regular los contratos de consumo teniendo en cuenta
que no son un tipo especial más (por ejemplo: la compraventa), sino una fragmentación del tipo
general de contratos, que influye sobre los tipos especiales (ejemplo: compraventa de consumo).
Por eso la importancia de incorporar su regulación en la parte general, entendiendo que esta
solución es consistente con la Constitución Nacional que considera al consumidor como un sujeto
de derechos fundamentales, así como con la legislación especial y la jurisprudencia y doctrina en la
materia.
Se distingue así el tipo general del contrato, de consumo. Podemos hablar, entonces, de un sistema
que queda ordenado de la siguiente manera:
Los consumidores equiparados son sujetos que no tienen un vínculo contractual o de derecho
público con el proveedor, pero como consecuencia o en ocasión de ello adquieren o utilizan bienes
o servicios que fueron adquiridos por un consumidor efectivo con el que los une un vínculo familiar
o social. Se encuadra en esta categoría, por ejemplo, quien recibe como regalo o presente de estilo
un producto defectuoso o quien es invitado a una comida en la que se sirven productos
contaminados o adulterados, el acompañante en un automóvil que circula por una ruta con peaje,
entre otros. (Garrido Cordobera, 2015, p. 224).
En especial cabe mencionar la figura del “consumidor expuesto”, incluido en la ley especial dentro
de la definición general de consumidor. Ello ha sido una traslación inadecuada del Código de
Defensa del Consumidor de Brasil (artículo 29), que contempla esta noción en relación a las
prácticas comerciales, pero no como noción general.
La voluntad, a la cual la ley le reconoce la virtualidad de configurar relaciones jurídicas, debe ser
manifestada para producir efectos, porque la voluntad considerada en abstracto, como suceso
psicológico interno, carece de tal potencialidad al no ser susceptible de ser conocida.
La voluntad debe exteriorizarse para que la otra parte reciba y acepte la propuesta, pues es una
voluntad destinada a otro, de carácter recepticio (Lorenzetti, 2010). En relación a los modos en
que una de las partes puede manifestar su voluntad, la que una vez que se conjuga con la del otro
configura el consentimiento contractual, el Código utiliza la distinción entre manifestación expresa y
tácita.
Al ser el contrato un acto jurídico, bilateral, son plenamente aplicables las disposiciones contenidas
en los arts. 259 y siguientes del Código (disposiciones generales para los actos jurídicos), en
concordancia con las específicamente dispuestas en el capítulo tercero, del Título II, del Libro
Tercero (artículos 971 y siguientes).
Son múltiples las formas que pueden utilizar las partes para dar a conocer sus intenciones: “formal
o no formal, positiva o tácita, o inducida por una presunción de la ley”, siempre y cuando “la eficacia
del acto no dependa de la observancia de formalidades previstas previa y específicamente por la
ley o por las partes”.
a) oralmente;
b) por escrito;
c) por signos inequívocos; o por la ejecución de un hecho
material.
La manifestación de la voluntad es tácita cuando se infiere de ciertas conductas. A diferencia de la
manifestación expresa, éstas no tienen por fin directo la exteriorización de la voluntad, pero resultan
incompatibles con una voluntad diversa. Concretamente, el Código dispone que se da “cuando la
voluntad resulta de los actos por los cuales se la puede conocer con certidumbre”, si esa
certidumbre no surge de manifestaciones directas.
Asimismo, dispone que “carece de eficacia cuando la ley o la convención exigen una manifestación
expresa”. En consecuencia, la manifestación tácita de la voluntad requiere, para su admisión, que
no se verifiquen las condiciones establecidas en el art. 264 del Código, a saber:
Consentimiento
Etimológicamente, la expresión “consentimiento” deriva del latín consensus, que proviene, a su vez,
de cum y sentire, es decir, sentir, pensar, opinar en común, lo cual supone el acuerdo de dos o más
voluntades sobre un mismo punto.
Finalidad. Cualquiera sea la acepción de consentimiento que se considere, éste siempre ha tenido
la virtualidad de dar existencia a un acuerdo de partes, es decir, a la formación del contrato.
La regla general es que los contratos se perfeccionan con la “recepción de la aceptación de una
oferta, o por una conducta de las partes que sea suficiente para demostrar la existencia de un
acuerdo”. Y la aceptación supone una conformidad con la oferta. Tal como lo explican los
“Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación” (2012), la redacción se
ajusta a lo establecido por el Instituto Internacional para la Unificación del Derecho Privado (en
adelante, UNIDROIT), que ha elaborado una serie de principios muy difundidos aplicables a los
contratos comerciales internacionales) que receptan la oferta-aceptación como aquellos casos en
que hay un proceso continuo que comienza con tratativas y se va concretando gradualmente. Así lo
establece: “El contrato se perfecciona mediante la aceptación de una oferta o por la conducta de las
partes que sea suficiente para manifestar un acuerdo”. En estos casos (contratos celebrados luego
de negociaciones extendidas en el tiempo), la conducta de las partes es esencial para demostrar la
existencia del acuerdo, ya que, por las características particulares de estas contrataciones, la oferta
y aceptación no pueden identificarse claramente en el tiempo, y, en consecuencia, no se puede
determinar con precisión cuándo se ha perfeccionado el consentimiento. En su lugar, la conducta
de las partes intervinientes constituye el elemento para identificar si se ha arribado a un acuerdo,
aún cuando no pueda precisarse el momento de su conclusión.
La sección 2º del Código, dentro del Capítulo 3, “Formación del consentimiento”, contempla el caso
de los contratos celebrados por adhesión a cláusulas generales predispuestas. Define a estos
contratos como aquellos mediante los cuales “uno de los contratantes adhiere a cláusulas
generales predispuestas unilateralmente, por la otra parte o por un tercero, sin que el adherente
haya participado en su redacción”.
Es decir, nos encontramos ante casos de contratos en que una de las partes no puede intervenir en
la redacción y determinación de las cláusulas que forman el contenido de la contratación.
Constituyen una singular manifestación del consentimiento. Quien contrata se limita a aceptar los
términos contractuales dispuestos por el predisponente. Los contratos por adhesión son utilizados
ampliamente en las contrataciones de consumo en masa, en tanto facilitan los procedimientos de la
contratación masiva. Inclusive, son utilizados en contratos entre empresas, en los que no
necesariamente existe una situación de debilidad jurídica de una de las partes.
A los efectos de brindar protección a la parte que no interviene en la redacción de las cláusulas en
este tipo de contratos, el Código establece una serie de normas de carácter tuitivo. A saber:
Asimismo, el Código establece una regulación expresa para los casos de cláusulas abusivas,
recogiendo principios tomados de la Ley de defensa del consumidor. Considera que se tienen por
no escritas, y, por lo tanto, no tienen efecto las cláusulas.
La sanción para las cláusulas abusivas es que se las tengan por no convenidas, es decir, por no
escritas, no produciendo ninguno de sus efectos.79
Control judicial de las cláusulas abusivas: el art. 989 del Código dispone expresamente que el
control administrativo de este tipo de cláusulas no impide su control judicial. Esto es relevante, pues
existen contratos (como, por ejemplo, los contratos de seguros que requieren de la conformidad de
la Superintendencia de Seguros de la Nación), que, inclusive contando con dicha conformidad,
pueden ser sometidos a control judicial en relación al carácter abusivo de sus cláusulas. Si el juez
declara la nulidad parcial del contrato, simultáneamente debe integrarlo de conformidad con las
reglas previstas en el art. 964 del Código.
Oferta
El consentimiento en los contratos está conformado a través de conceptos tales como la oferta y la
aceptación. A continuación analizaremos concretamente a la oferta.
Concepto
A diferencia del Código Civil reformado, el actual Código Civil y Comercial de la Nación, define
expresamente a la oferta: “La oferta es la manifestación dirigida a persona determinada o
determinable, con la intención de obligarse y con las precisiones necesarias para establecer los
efectos que debe producir de ser aceptada”.81
Naturaleza jurídica
Según el Código, la oferta es un acto jurídico unilateral. Esto es así porque se configura con la sola
voluntad del oferente. Es recepticio, en tanto tiene un destinatario, pues no puede pensarse a la
oferta sino dirigida a otros, para que esos terceros la conozcan y, en su caso, la acepten. Y, por
último, tiene una finalidad esencial, que la diferencia de las meras tratativas contractuales, y que
implica la intención de obligarse por parte del oferente.
Requisitos
La oferta debe estar dirigida a una persona determinada o determinable, debe ser completa y
contener la intención de obligarse. Según el art. 972 del Código, son requisitos de la oferta:
El art. 972 sólo exige que contenga las precisiones necesarias para establecer los efectos que debe
producir de ser aceptada, aunque no contenga todos los elementos constitutivos del contrato. Esto
implica que la oferta es completa aún cuando carezca de cuestiones accesorias, lo que puede
variar, lógicamente, de acuerdo con las circunstancias particulares del caso.
En aquel sentido, en los principios UNIDROIT se establece que: “una propuesta para celebrar un
contrato constituye una oferta, si es suficientemente precisa e indica la intención del oferente de
quedar obligado en caso de aceptación”.
Invitación a ofertar
El tema de la direccionalidad de la oferta está relacionado con las ofertas hechas al público, es
decir, a personas indeterminadas. El Código diferencia la invitación a ofertar de la oferta en sí
misma.
La invitación a ofertar es una declaración unilateral de voluntad por la que se propone a personas
determinadas, o indeterminadas, a que realicen ofertas (con todas las características propias de
ellas) en relación a un posible negocio. El Código contempla la invitación a ofertar, disponiendo:
La oferta dirigida a personas indeterminadas es considerada como invitación para que hagan
ofertas, excepto que de sus términos o de las circunstancias de su emisión resulte la intención de
contratar del oferente. En este caso, se la entiende emitida por el tiempo y en las condiciones
admitidas por los usos.
Es decir, la oferta al público es efectiva cuando de ella surge la clara intención de obligarse. De lo
contrario, se la considera una invitación a ofertar.
La manera de instrumentación de esta figura puede ser diversa, yendo desde las comunicaciones
públicas y generales hasta las notificaciones particulares y privadas. El llamado a licitación privada
participa de estas características.
Asimismo, el Código contiene una regulación especial para las ofertas emitidas en el marco de
contratos de consumo, específicamente, las ofertas por medios electrónicos previstas en el art.
1.108.
El Código establece expresamente que la oferta obliga al proponente. Es decir, la regla es que la
oferta tiene carácter vinculante para quien la propone o emite.
Asimismo, el propio artículo que se refiere a la fuerza obligatoria de la oferta, dispone excepciones
a este carácter vinculante. A saber:
misma. Tal como señala Alterini (2012), “en el derecho moderno, el oferente y, en su caso, sus
sucesores, están obligados a mantener la oferta durante el tiempo de su vigencia, a menos que la
retracten útilmente” (2012, p. 246). El oferente queda obligado a cumplir o a indemnizar, y, en ese
caso, no se trataría de responsabilidad precontractual, sino de responsabilidad contractual. Este es
el sistema que sigue nuestro actual Código, al establecer su carácter vinculante, la posibilidad de
retractación, su caducidad por muerte e incapacidad y el deber de reparar cuando su extinción
perjudica al destinatario.
Antes dijimos que la oferta es vinculante. Ahora bien, la oferta no obliga indefinidamente a quien la
emite. Por lo contrario, siempre tiene un plazo de vigencia. Puede que el oferente lo haya fijado
específicamente o no lo haya hecho. El Código sólo regula los casos en los que no se ha fijado un
plazo para la aceptación de la oferta. Y así distingue, teniendo en cuenta la no existencia de plazo
fijado, entre dos modalidades de contratación: entre presentes o entre ausentes. Ello de
conformidad con los párrafos segundo y tercero del art. 974 del Código.
En el caso de contratos entre presentes, la oferta se efectúa a una persona presente, o bien se
formula por un medio de comunicación instantáneo, sin la fijación de un plazo para la aceptación.
La oferta sólo puede ser aceptada inmediatamente; de lo contrario, pierde su fuerza obligatoria.
En los contratos entre ausentes, en los que no se haya fijado un plazo para la aceptación, es decir,
los casos en los que hay un lapso de tiempo entre la oferta y la aceptación (a diferencia del caso de
los contratos entre presentes o por medios de comunicación instantáneos), el oferente no queda
vinculado a su oferta indefinidamente. La solución que nos da el artículo es que la oferta tiene
carácter vinculante hasta el momento en que puede razonablemente esperarse la recepción de una
respuesta, expedida por los medios usuales de comunicación.
En relación al momento desde el cual comienza a correr el plazo de vigencia de la oferta, el Código
prevé que, excepto se disponga algo diferente, el plazo corre desde la fecha de su recepción por el
destinatario. Esta disposición es contraria a lo que disponía el “Proyecto de Código Civil para la
República Argentina” (1998), en el que se establecía que los plazos de vigencia de la oferta
comenzaban a correr desde la fecha de su emisión, que ha sido cuestionado pues no considera
los casos en que la recepción de la oferta puede dilatarse por motivos extraños a quien la emite.
Una vez emitida la declaración contractual de oferta, puede acaecer una serie de circunstancias
que modifiquen su eficacia jurídica, en la medida en que la aceptación no se produzca en forma
inmediata.
Retractación
Es una manifestación de voluntad del oferente que tiene por efecto retirar la oferta. El Código
permite que el oferente retire libremente su oferta, en tanto el destinatario tome conocimiento de la
retractación antes de haber conocido la oferta, o en el mismo momento de conocerla.
Este sistema difiere del seguido por el Código Civil Alemán, en el cual la oferta es irrevocable (salvo
reserva en contrario). Y no pierde vigor en caso de muerte o incapacidad del oferente.
Así, nuestro Código establece que “la oferta dirigida a una persona determinada puede ser
retractada si la comunicación de su retiro es recibida por el destinatario antes o al mismo tiempo
que la oferta”.94 De manera similar, en los principios de UNIDROIT, al referirse al retiro de la oferta,
se establece que “cualquier oferta, aun cuando sea irrevocable, puede ser retirada si la notificación
de su retiro llega al destinatario antes o al mismo tiempo que la oferta”.
Debe entenderse que la retractación no sólo debe haber sido hecha, sino también remitida en
tiempo útil, de manera que sea recibida por el destinatario por lo menos hasta el mismo momento
en que llegue la oferta. En esos casos, la retractación de la oferta no acarreará ninguna
consecuencia jurídica para el oferente.
Caducidad
Ahora bien, si el destinatario aceptó la oferta ignorando la muerte o la incapacidad del oferente, y, a
consecuencia de la aceptación, hizo gastos o sufrió pérdidas, tiene derecho a reclamar su
reparación.
Contrato plurilateral
La oferta puede ser efectuada por varias personas y estar dirigida a uno o varios destinatarios.
Estamos ante casos de contratos plurilaterales, es decir, casos en que la oferta emana de
diferentes personas o tiene varios destinatarios.
En este sentido, el Código plantea que, en esos casos, no hay contrato sin el consentimiento de
todos los interesados.100 Es decir, para que se perfeccione el contrato se requiere la aceptación de
todas las personas que intervinieron en la oferta (en caso de varios ofertantes) y de todos los
destinatarios (en caso de que la oferta esté dirigida a varias personas). Ello es así porque se infiere
que existe la intención de que todos los interesados sean las partes contratantes.
Ahora bien, la norma contempla la posibilidad de que por disposición legal, o de las partes, se
autorice a la mayoría a concluirlo en nombre de todos (el contrato sería concluido por todos los
ofertantes y/o destinatarios originales), o bien que se permita su celebración entre todos los que lo
consintieran (caso en el que el contrato se perfeccionaría entre los oferentes y/o destinatarios que
aceptaran la celebración en esos términos).
Aceptación
Modos de aceptación
La regulación en nuestro Código: mediante el principio de identidad, establece que “para que el
contrato se concluya, la aceptación debe expresar plena conformidad con la oferta”.
La norma no discrimina entre elementos esenciales y secundarios del contrato, por lo que el
acuerdo debe ser absoluto. Para ello, debe existir una total coincidencia con la proposición enviada,
tanto en los puntos esenciales, como en los accidentales. A tenor de ello, cualquier modificación
que el destinatario hace a la oferta, al manifestar su aceptación, se reputa como una propuesta de
un nuevo contrato que requiere de aceptación por parte de quien era el oferente original para su
formalización. Esta es la postura receptada por el art. 978 del Código, que además contempla la
posibilidad de que las modificaciones sean admitidas por el oferente si lo comunica de inmediato al
aceptante. Es decir, en este caso, el tiempo es relevante a los efectos de determinar si el contrato
queda concluido con las modificaciones formuladas.
La aceptación, entonces, debe consistir en una adhesión lisa y llana a la propuesta efectuada y
debe ser oportuna. La oferta debe subsistir (recordemos que el proponente puede retractarse de
conformidad con el art. 975 antes, o hasta el mismo momento de la recepción de la oferta).
Ello implica que si la oferta llega al destinatario antes que la comunicación de su retiro, tiene
eficacia jurídica y subsiste para el destinatario, quien puede aceptarla.
Retractación de la aceptación
El Código dispone: “La aceptación puede ser retractada si la comunicación de su retiro es recibida
por el destinatario antes o al mismo tiempo que ella”. Es decir que, formándose el consentimiento
con la recepción de la aceptación de la oferta, se permite el retiro de la aceptación antes de que
quede perfeccionado el contrato. De hecho, no ocasiona ningún perjuicio al ofertante por el retiro de
una manifestación de voluntad que aún no ha llegado a conocer.
Caducidad
Aún cuando el Código se refiere a la muerte o incapacidad del destinatario de la oferta, como un
supuesto de caducidad de la oferta y no de la aceptación, brinda una solución al caso.
Concretamente, dispone la caducidad de la oferta para el caso de muerte o incapacidad del
destinatario de la oferta, producido antes de la recepción de su aceptación. Es decir, no habiéndose
perfeccionado el contrato antes de la recepción de la aceptación, la muerte o incapacidad del
aceptante anterior a ese momento, suponen su caducidad, sin más consecuencias jurídicas. Las
dudas presentes en la codificación anterior, para el mismo caso, quedan disipadas en el nuevo
Código al acogerse la teoría de la recepción y no la de la expedición como relevante para el
perfeccionamiento del contrato.
Acuerdo parcial
El Código contiene una disposición específica para el caso de los acuerdos parciales. Dispone
textualmente:
Acuerdo parcial. Los acuerdos parciales de las partes concluyen el contrato si todas ellas, con la
formalidad que en su caso corresponda, expresan su consentimiento sobre los elementos
esenciales particulares. En la duda, el contrato se tiene por no concluido. No se considera acuerdo
parcial la extensión de una minuta o de un borrador respecto de alguno de los elementos o de todos
ellos.
La noción de acuerdos parciales está relacionada con la etapa de formación del contrato. Las
partes comienzan tratando determinados aspectos del contrato, que van a ser parte de su
contenido, y van arribando a acuerdos o pactos parciales. De esta manera, el contenido del contrato
se va conformando de manera progresiva, en función de los graduales acuerdos respecto de
determinados puntos del contrato. En el marco de esas negociaciones, es posible que las partes
documenten por escrito esos avances, a través de lo que comúnmente se denomina minutas o
puntualización, donde sirven de prueba los puntos en los que han manifestado su acuerdo, o
inclusive su desacuerdo.
Ahora bien, se considera celebrado el contrato cuando la totalidad de los aspectos sobre los que
debía referirse, y que las partes sometieron a discusión, fueron aprobados por los involucrados. Es
por ello que el artículo requiere:
a) expresión del consentimiento de todas las partes;
b) acuerdo sobre los elementos esenciales particulares.
Inclusive, se ha planteado la hipótesis de que las partes inicien tratativas respecto a la
Posibilidad de convenir un determinado proyecto de contrato, cuyas cláusulas deben ser objeto de
análisis y discusión.
Para que se perfeccione el contrato en estos casos, por vía de regla, el acuerdo de los contratantes
debe extenderse a todos los puntos materia de discusión. En principio, los acuerdos fragmentarios
o parciales que dejen cuestiones futuras a resolver no constituyen oferta ni aceptación en sentido
técnico, sino meras tratativas inconclusas.
Esto comprende la noción de contratos entre presentes como así también aquellos en los que la
oferta y aceptación se formulan a través de medios de comunicación instantáneos. El segundo
párrafo del art. 974 del Código prevé que: “la oferta hecha a una persona presente o la formulada
por un medio de comunicación instantáneo, sin fijación de plazo, solo puede ser aceptada
inmediatamente”. Asimismo, el art. 980 del Código dispone que entre presentes se perfecciona el
contrato cuando la aceptación es manifestada.
Son contratos entre ausentes aquellos celebrados por sujetos que se encuentran en distinto lugar
geográfico.
Los efectos de calificar una convención como contrato entre ausentes recaen en el momento de
perfeccionamiento del contrato.
No obstante, aunque el contrato sea entre ausentes, deberá ser juzgado en cuanto al momento de
perfeccionamiento por las reglas relativas a los contratos entre presentes cuando existe inmediatez
en la emisión de las respectivas declaraciones contractuales y, correlativamente, instantaneidad en
la formación del consentimiento.
Es posible que la oferta contenga un plazo de vigencia. Cumplido el plazo, si la aceptación no fue
recibida por el proponente, no hay contrato perfeccionado. Ahora bien, la mayoría de las ofertas no
incluyen un plazo de duración. El Código resuelve esta situación disponiendo que, en el caso de
contratos entre ausentes (entre presentes la aceptación debe ser inmediata), “el proponente quede
obligado en relación a su oferta hasta el momento en que pueda razonablemente esperarse la
recepción de la respuesta, mediante medios usuales de comunicación”. La aceptación, entonces,
debe ser oportuna.
Nuestro Código Civil y Comercial de la Nación, de conformidad con la regla establecida en el art.
971 del Código, adopta el sistema de la recepción.
¿Cuándo se considera recibida la manifestación de la voluntad? El art. 983 del Código se ocupa de
aclararlo, despejando dudas al respecto. Así, dispone que la recepción se produce cuando la parte,
a quien iba dirigida, la conoce o debió conocerla, ya sea por comunicación verbal, por la recepción
en su domicilio de un instrumento pertinente o por cualquier otro modo útil.
Tratativas contractuales
En esta instancia, las partes entran en contacto y negocian el contenido del contrato, tanto en sus
aspectos centrales como en las cuestiones accesorias.
Tienen dos características distintivas: “no son idóneas para concluir el contrato, pero tienen por fin
llegar a él” (Alterini, 2012, p. 295).
Libertad de negociación
El Código otorga amplias libertades a las partes para realizar tratativas tendientes a la celebración
del contrato. Concretamente, el art. 990 consagra el principio de libertad de negociación
disponiendo que “las partes son libres para promover tratativas dirigidas a la formación del contrato,
y para abandonarlas en cualquier momento”. Este artículo se corresponde con el principio
UNIDROIT que establece: “Las partes tienen plena libertad para negociar los términos de un
contrato y no son responsables por el fracaso en alcanzar un acuerdo”. Y es coherente con el
principio de libertad de contratación asentado en el art. 958 del Código.
La etapa precontractual se inicia con los acercamientos serios y direccionados de los tratantes,
quienes comienzan a dialogar con miras a celebrar uno o más contratos.
“El proceso de gestación contractual comienza con el primer contacto, o acercamiento, de quienes
en el futuro serán las partes en el contrato, así como con las tratativas iniciales” (Mosset Iturraspe,
1995, p. 108). Las partes inician los contactos, precisan los puntos de discusión, fijan elementos y
cláusulas que podrían formar parte del futuro contrato sin originar por ello vínculo alguno, ya que
durante esta etapa el contrato constituye un esquema meramente hipotético
Este momento debe evaluarse con amplitud, dadas las dificultades de hecho que importa la prueba
de iniciación de tratativas. Si bien, como dijimos, no son idóneas para concluir el contrato, creemos
necesaria la seriedad de los acercamientos, que deben realizarse con una razonable voluntad de
contratar
eventualmente (en caso de arribar a un acuerdo), no siendo suficientes las propuestas ambiguas o
consideraciones ligeras.
Puede ocurrir que la etapa precontractual se inicie por la manifestación unilateral de una de las
partes de su voluntad de contratar, o por voluntad de ambos tratantes que se someten al proceso
de negociaciones. Pero esas manifestaciones no constituyen una oferta, pues no llegan a cumplir
con las características exigidas por el art. 972 del Código (es decir, una manifestación unilateral de
la voluntad que esté dirigida a una persona determinada o determinable, que sea efectuada con la
intención de obligarse y con las precisiones necesarias para establecer sus efectos en caso de ser
aceptada).
Una vez formado el contrato, las vicisitudes que puedan afectarlo en el futuro deben encuadrarse
en la instancia contractual, quedando al margen de la precontractualidad.
También puede suceder que una de ellas abandone las negociaciones, aún cuando la otra esté
interesada en seguir con las tratativas. Este caso presenta interés cuando tal abandono resulta
intempestivo y vulnera legítimas expectativas del otro tratante.
El régimen de la capacidad está regulado en el Capítulo 2, Título Primero, del Libro Primero del
Código Civil y Comercial.
El Código reconoce a la capacidad de derecho como la aptitud de la que goza toda persona
humana para ser “titular de derechos y deberes jurídicos”, y establece que “la ley puede privar o
limitar esta capacidad respecto de hechos, simples actos, o actos jurídicos determinados”.
a) la persona por nacer;
b) la persona que no cuenta con la edad y grado
de madurez suficiente, con el alcance dispuesto en la sección 2ª del capítulo 2 [es decir,
todas las reglas establecidas para la persona menor de edad];
c) la persona declarada incapaz por sentencia
judicial, en la extensión dispuesta en esa decisión [conf. art. 24 Código].
El Código se refiere expresamente a los actos realizados por persona incapaz o con capacidad
restringida. Así, dispone:
Los actos anteriores a la inscripción de la sentencia pueden ser declarados nulos si perjudican a la
persona incapaz o con capacidad restringida, y si se cumple alguno de los siguientes extremos:
a) la enfermedad mental era ostensible a la época de la celebración del acto;
b) quien contrató con él era de mala fe;
c) el acto es a título gratuito.140
Persona fallecida:
Luego de su fallecimiento, los actos entre vivos anteriores a la inscripción de la sentencia no
pueden impugnarse, excepto que la enfermedad mental resulte del acto mismo, que la muerte haya
acontecido después de promovida la acción para la declaración de incapacidad o capacidad
restringida, que el acto sea a título gratuito, o que se pruebe que quien contrató con ella actuó de
mala fe.141
“Declarada la nulidad del contrato celebrado por la persona incapaz o con capacidad restringida, la
parte capaz no tiene derecho para exigir la restitución o reembolso de lo que ha pagado o
gastado”.142 Esto se realiza a los efectos de no perjudicar a la parte contraria. Ahora bien, si el
contrato ha enriquecido a la parte incapaz o con capacidad restringida, entonces la parte capaz
(una vez declarada la nulidad del contrato) tiene derecho a reclamarle a aquella en la medida de
ese enriquecimiento.
En términos generales, el Código se refiere a la Inhabilidad para contratar. En ese sentido, dispone
como regla general que “no pueden contratar, en interés propio o ajeno, las personas que están
impedidas de hacerlo de acuerdo a disposiciones especiales; tampoco podrían hacerlo por
interpósita persona”. Establece casos especiales de inhabilidades para contratar en interés propio
a:
Representación.
La representación puede ser legal cuando resulta de una regla de derecho, sin tener en cuenta la
voluntad de la persona que resulta representada. Es el caso, por ejemplo, de la representación de
los incapaces.
Es orgánica cuando resulta del estatuto de una persona jurídica. Este es el caso de la
representación que ejerce el órgano de Dirección en una sociedad. El Presidente de una sociedad
tiene su representación y es en virtud de ella que cuando celebra un negocio sus efectos se
producen en cabeza de la sociedad representada.
Es voluntaria cuando resulta de un acto jurídico, y hay voluntad del representado para que otro
actúe como representante suyo. Y es aparente cuando no hay representación expresa, pero una
persona actúa de manera en que induce a otra a celebrar un acto jurídico, haciéndolo creer,
razonablemente, que está tratando con su representante, en cuyo caso la ley entiende que se le ha
otorgado tácticamente poder suficiente.
Efectos
Ratificación
El poder es “la aptitud para celebrar contratos en la medida de las facultades otorgadas al
representante para comprometer directamente al representado” (Alterini, 2012, p. 283).
Los poderes generales o especiales son aquellos que le permiten al representante ejercer una
serie de actos de representación o sólo alguno específico. El Código dispone que los poderes
conferidos, en términos generales, sólo incluyan a los actos propios de administración ordinaria y
los necesarios para su ejecución. Luego enumera aquellos casos para los cuales se requieren
facultades expresas.
Copia
La ley confiere expresas facultades a los terceros para que soliciten al representante que suscriba y
entregue copia firmada por él del instrumento del que surge la representación.
Responsabilidad
El Código Civil y Comercial prevé las consecuencias para quien actúa sin representación, o bien
excede los límites de la representación conferida. La consecuencia es la responsabilidad por los
daños que la otra parte sufra por haber confiado en la representación y en la validez del acto
celebrado con quien decía ser representante o actuar dentro de los límites autorizados. Ello en la
medida en que el tercero no haya sido culpable, o bien conociera la falta de poder o su exceso.
Extinción
c) Por la revocación del poder efectuada por el representado. Un poder puede ser
conferido de modo irrevocable, en tanto sea para actos especialmente determinados,
limitado por un plazo cierto, y en razón de un interés legítimo que puede ser solamente del
representante, o de un tercero, o común a representante y representado, o a representante
y un tercero, o a representado y un tercero. Se extingue llegado el transcurso del plazo
fijado y puede revocarse si media justa causa.
Se aplican al objeto de los contrato las disposiciones de la Sección 1ª, Capítulo 5, Título IV, del
Libro Primero del Código Civil y Comercial de la Nación.
Tal como sostiene Alterini (2012), “con el sustantivo objeto del contrato se designa a la prestación a
propósito de la cual se produce el acuerdo de voluntades y en torno a la cual se ordena la
economía del contrato” (p. 197). Él distingue entre el objeto inmediato del contrato, que consiste en
la obligación que se genera a raíz del contrato, y el objeto mediato:
(…) que a su vez es el objeto de la obligación, vale decir, la cosa o el hecho, positivo o negativo,
que constituye el interés del acreedor. El objeto de la obligación consiste en el bien apetecible
para el acreedor sobre el cual recae su interés implicado en la relación jurídica. (…) Así el
objeto de la obligación de entregar la cosa vendida que tiene a su cargo el vendedor es la cosa
misma; esta cosa, precisamente, es lo que pretende el comprador, acreedor de aquella obligación.
El contenido de la obligación es cierta conducta humana, a la que se designa técnicamente como
prestación; se trata del comportamiento del deudor destinado a satisfacer el interés del acreedor
respecto de ese objeto. En el ejemplo dado, el contenido de la obligación del vendedor consiste en
su comportamiento tendiente a entregar al comprador la cosa vendida, que –como vimos- es el
objeto, centro de su interés. (Alterini, 2012, p. 198).
De conformidad con lo que dispone el Código, el objeto “debe ser lícito, posible, determinado o
determinable, susceptible de valoración económica y corresponder a un interés de las partes, aun
cuando éste no sea patrimonial”.
Objetos prohibidos
El objeto de los contratos no puede ser prohibido. De conformidad con el art. 1.004:
No pueden ser objeto de los contratos los hechos que son imposibles o están prohibidos por las
leyes, son contrarios a la moral, al orden público, a la dignidad de la persona humana, o lesivos de
los derechos ajenos; ni los bienes que por un motivo especial se prohíbe que lo sean.
Esta norma se corresponde con el art. 279 que refiere al objeto de los actos jurídicos.
Como dijimos anteriormente, el objeto de los contratos debe ser determinado o determinable.
Ahora bien, el Código trata específicamente los casos de determinación del objeto de la siguiente
manera:
Determinación por un tercero [énfasis agregado]. Las partes pueden pactar que la
determinación del objeto sea efectuada por un tercero. En caso de que el tercero no realice
la elección, sea imposible o no haya observado los criterios expresamente establecidos por
las partes o por los usos y costumbres, puede recurrirse a la determinación judicial, petición
que debe tramitar por el procedimiento más breve que prevea la legislación procesal.
Los bienes futuros pueden ser objeto de los contratos. Y, en ese caso, el contrato funciona como
una promesa de transmitirlos, lo que está subordinado a la condición de que lleguen a existir,
excepto que se trate de contratos aleatorios.
Los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos. Si el que promete transmitirlos no ha
garantizado el éxito de la promesa, sólo está obligado a emplear los medios necesarios para que la
prestación se realice y, si por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar los daños causados.
Debe también indemnizarlos cuando ha garantizado la promesa y ésta no se cumple. El que ha
contratado sobre bienes ajenos como propios es responsable de los daños si no hace entrega de
ellos.
Los bienes litigiosos, gravados, o sujetos a medidas cautelares, pueden ser objeto de los contratos,
sin perjuicio de los derechos de terceros. Quien de mala fe contrata sobre esos bienes como si
estuviesen libres debe repararlos daños causados a la otra parte si ésta ha obrado de buena fe.
Causa
A la causa de los contratos se aplican las disposiciones de la Sección 2ª, Capítulo 5, Título IV, del
Libro Primero de este Código. Son disposiciones vinculadas a la causa de los actos jurídicos.
Noción
Lorenzetti (2010) se refiere a las diferentes posiciones doctrinarias en torno al tema de causa. Así,
menciona al causalismo clásico; y, como principal exponente, a Domat, quien la entendía como una
razón que se manifestaba en tres tipos de contratos (los onerosos, los reales y los gratuitos),
concluyendo que la causa era un elemento esencial de la obligación. Por otro lado, están los
anticausalistas, quienes niegan la autonomía de la noción de causa como elemento integrante de
los requisitos del acto jurídico. Para esta postura, los elementos esenciales son sólo el
consentimiento, la capacidad y el objeto. Y, finalmente, los neocausalistas son autores modernos
que defienden la noción de causa, en coincidencia con los clásicos, pero advierten que ésta última
es un elemento del acto jurídico, no de la obligación. Esta corriente importa toda una renovación en
el tema de la causa, al reconocer los motivos como incorporados a la noción de la misma. Se
configura la noción de causa en un plano objetivo- subjetivo (tomando en cuenta los móviles
determinantes del acto, que inciden en la finalidad; los motivos adquieren relevancia jurídica al
tiempo de regular los efectos de la convención). Esta posición es la que adopta nuestra legislación
al definir la causa del acto jurídico en el art. 281 del Código.
Necesidad
El art. 1.013 del Código recepta el principio de la necesidad de causa, disponiendo que “la causa
debe existir en la formación del contrato y durante su celebración, y subsistir durante su ejecución.
La falta de causa da lugar, según los casos, a la nulidad, adecuación o extinción del contrato”.
Según Lorenzetti (2010), esta norma es necesaria para el control de la ilicitud de los motivos, ya
que se puede invalidar el acto probando la ilicitud de los motivos.
La frustración del fin será desarrollada más adelante, cuando nos refiramos al Capítulo 13 del Título
II del Código, el cual regula los casos de extinción, modificación y adecuación del contrato. Se
regula un caso de resolución del contrato, por la frustración definitiva de la finalidad del contrato.
Esto está vinculado con la causa de los contratos, pues la frustración del fin es un capítulo
inherente a la causa, entendida ésta como móvil determinante, razón de ser o fin individual o
subjetivo que las partes han tenido en vista al momento formativo del negocio. Como dijimos, más
adelante estudiaremos los requisitos y sus efectos.
La forma es el modo de ser del acto, la manera en que se hace reconocible en el medio social. En
nuestro derecho rige el principio de libertad de formas, según el 1.015 del Código. Cuando la forma
es exigida con mayor rigorismo y con carácter absoluto, es decir, de manera constitutiva, visceral, si
la misma no es observada, acarreará la nulidad del acto.164
Como ya explicáramos al referirnos a la clasificación de los contratos, éstos pueden ser formales o
no formales. El art. 969 del Código define a los contratos formales como “aquellos para los cuales la
ley exige una forma para su validez, por lo tanto son nulos si la solemnidad no ha sido satisfecha”.
Ahora bien, cuando la forma requerida para los contratos lo es sólo para que éstos produzcan sus
efectos propios, sin sanción de nulidad, no quedan concluidos como tales mientras no se haya
otorgado el instrumento previsto, pero valen como contratos en los que las partes se obligaron a
cumplir con la expresada formalidad.
Si, por el contrario, la ley o las partes no imponen una forma determinada, ésta debe constituir sólo
un medio de prueba de la celebración del contrato.
Libertad de formas
Como regla, el Código consagra el principio de “libertad de formas”, de conformidad con el cual sólo
son formales los contratos a los cuales la ley les impone una forma determinada.
En este sentido, estima Alterini (2012) que “los contratos, en principio, son no formales. Pueden ser
celebrados verbalmente, por escrito, mediante manifestaciones indirectas de la voluntad, siempre
que pueda inducirse que ésta existe” (2012, p. 214).
De igual manera, Mosset Iturraspe (1995): “La regla es la libertad de formas; la libre elección por las
partes de los modos de exteriorizar la voluntad” (p. 258).
Modificaciones al contrato
El art. 1.016 del Código dispone, en relación a la forma y a las modificaciones del contrato, que “la
formalidad exigida para la celebración del contrato rige también para las modificaciones ulteriores
que le sean introducidas, excepto que ellas versen solamente sobre estipulaciones accesorias o
secundarias, o que exista disposición legal en contrario”.
Es que, en principio, si se impone que un contrato lleve una forma determinada, parece lógico que
las modificaciones subsiguientes también respeten la forma dispuesta para el contrato original.
La escritura pública
a) Hace plena fe sobre la realización del acto, la fecha, el lugar y los hechos que el
oficial público anuncia como cumplidos ante él o por él, en tanto esto no sea declarado
falso en juicio civil o criminal;
b) Hace plena fe sobre el contenido de las declaraciones sobre convenciones,
disposiciones, pagos, etc., vinculados con el acto instrumentado, excepto que se produzca
prueba en contrario.
El art. 1.017 del Código enumera los contratos que necesariamente deben ser otorgados por
escritura pública, imponiéndoles esta forma a:
El art. 1.018 del Código regula el caso del otorgamiento pendiente del instrumento:
Es decir que el incumplimiento del otorgamiento del instrumento previsto trae aparejado la
conversión del negocio jurídico en una obligación de hacer, siendo aplicables las reglas previstas
para estas obligaciones, excepto que se prevea como sanción la nulidad por la falta de la forma.
Instrumentos privados y la obligación de escriturar
Los instrumentos privados “son instrumentos bajo forma privada para los cuales no hay forma
alguna especial” Alterini (2012, p. 436).
La sección 6a del título 4, del Libro I del Código, se encarga de regular los instrumentos privados y
particulares.
En cuanto al valor probatorio de los instrumentos particulares, éste debe ser apreciado por el Juez,
quien deberá tener en cuenta la coherencia entre lo sucedido y lo relatado, la precisión y claridad
técnica del texto, los usos y prácticas, las relaciones precedentes, la confiabilidad de los soportes y
de los procedimientos técnicos usados.
Es muy importante tener en cuenta que cuando un instrumento privado se presenta en un juicio, la
persona contra quien se presenta ese instrumento (cuya firma se le atribuye) deberá declarar si la
firma le pertenece. Si así lo declara, entonces ello implica un reconocimiento de firma. Esto es
sumamente relevante ya que el reconocimiento de la firma implica el reconocimiento del cuerpo del
instrumento privado, y no puede ser luego impugnado por quien lo reconoció (excepto que hayan
existido vicios en el acto del reconocimiento).
Frente a terceros (no contratantes), los instrumentos privados tienen eficacia probatoria solo desde
su fecha cierta, la que se logra a través de hechos que crean una certeza absoluta respecto a ella.
El Código manifiesta: “adquieren fecha cierta el día que acontece un hecho del que resulta como
consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después”. Un
ejemplo de adquisición de fecha cierta de un instrumento privado es el otorgamiento de certificación
notarial de las firmas.
Este caso implica una conversión del acto, bajo apercibimiento de que el juez lo haga a pedido de la
parte interesada. Esta solución no se aplica en los casos en que la forma está impuesta bajo
sanción de nulidad, ya que, en ese caso, se trataría de contratos solemnes absolutos en los que la
conversión no es posible.
El Código Civil y Comercial de la Nación regula la prueba de los contratos en el Capítulo 8, del
Título II, del Libro III (arts. 1.019 y 1.020).
Carga de la prueba
La expresión “onus probandi” alude a quien tiene la carga procesal de demostrar un hecho; en este
caso, la existencia de un contrato y el resto de las vicisitudes que puedan derivarse de una relación
contractual. Es un principio propio del derecho procesal que tiene múltiples derivaciones.
Medios de prueba
Los contratos pueden ser probados por todos los medios aptos para llegar a una razonable
convicción según las reglas de la sana crítica, y con arreglo a lo que disponen las leyes procesales,
excepto disposición legal que establezca un medio especial. Los contratos que sea de uso
instrumentar no pueden ser probados exclusivamente por testigos.
El Código, a través de esa norma, dispone una regla general que es la amplitud de medios de
prueba. No hay una descripción concreta de los medios de prueba, por lo que todos serán aptos en
la medida en que formen una razonable convicción según las reglas de la sana crítica. La excepción
constituye el caso de los contratos que tengan un medio de prueba específico.
En relación a la sana crítica, como sistema de apreciación judicial de las pruebas, éste funciona,
siguiendo a Alterini (2012), de manera que
(…) el juez tiene libertad para formar un criterio sobre el caso según su convicción, pero requiere
que el juzgador exhiba el proceso de razonamiento que lo ha llevado a su conclusión, que diga por
qué tiene probado un hecho, lo que constituye una garantía para el sujeto de derechos, ya que le
permite saber la razón que motivó el pronunciamiento judicial. (p. 434).
En el caso de los contratos formales en los que se exige una determinada forma para su validez, es
claro que la forma es esencial y debe respetarse. Si una donación de un inmueble se hace por
instrumento privado, poco importará que se pruebe esta circunstancia, ya que la escritura pública es
exigida bajo pena de nulidad.
Sin embargo, en otros casos, cuando la forma se aconseja a los efectos de la prueba del contrato,
entonces también se puede lograr ese cometido (probar el contrato) por otros medios.
Prueba de los contratos formales. Los contratos en los cuales la formalidad es requerida a los fines
probatorios pueden ser probados por otros medios, inclusive por testigos, si hay imposibilidad de
obtener la prueba de haber sido cumplida la formalidad o si existe principio de prueba instrumental,
o comienzo de ejecución. Se considera principio de prueba instrumental cualquier
instrumento que emane de la otra parte, de su causante o de parte interesada en el asunto, que
haga verosímil la existencia del contrato.
De conformidad con ese artículo, los contratos a los que la ley les asigna una formalidad específica
(a los efectos de su prueba) pueden ser probados por otros medios de prueba. El artículo se refiere
a la imposibilidad de obtener la prueba designada por ley justamente por no haber cumplido con la
forma requerida o por la imposibilidad de presentarla a los efectos requeridos.
Cobra, en estos casos, especial relevancia la noción de principio de prueba por escrito, entendida
como la existencia de cualquier instrumento que emane de la otra parte, de su causante o de parte
interesada en el asunto, que haga verosímil la existencia del contrato. Como señala Alterini (2012),
“el principio de prueba por escrito constituye un indicio, resultante de un instrumento no firmado por
la otra parte que, teniendo relación directa con el contrato, resulta elemento de juicio útil para
tenerlo por probado” (2012, p. 449).
Aun cuando el Código Civil y Comercial de la Nación no incluye una disposición expresa vinculada
a la utilización de medios electrónicos, la utilización cada vez más difundida de estos medios en la
contratación no puede ser negada. Entendemos que su falta de mención no significa que no se le
atribuya valor probatorio. Por lo contrario, las diferentes modalidades que supone el uso de la
tecnología para la celebración de los contratos constituyen medios de prueba en los términos del
art. 1.019 del Código.
Esto está estrictamente vinculado con el valor que se le atribuye a la información en materia de
contratos y cobra mayor relevancia en materia de contratos de consumo. En contratación con
consumidores, el Código impone una obligación muy fuerte a cargo del proveedor en relación a la
información (contenido y modo) brindada al consumidor respecto de todos los elementos y
condiciones de la contratación, y lo sumamente novedoso es que esta obligación comprende el
suministro de información respecto del uso de la tecnología para concretar la contratación. Esto
está regulado en la sección 2a del capítulo 2, del título III, del Libro III del Código.
VICISITUDES
Excepción de incumplimiento
Analizaremos la posibilidad, contemplada en el art. 1.031 del Código, de deducir como excepción
procesal la excepción de incumplimiento planteada ante la acción de cumplimiento deducida por la
parte que incumple, lo que permite que la parte cumplidora se abstenga de cumplir la prestación si
el otro no cumple o no ofrece cumplir simultáneamente la propia.
Si bien se ha manifestado que las convenciones forman para las partes una regla a la cual deben
someterse como a la ley misma, frente al incumplimiento emerge el derecho a favor de la parte
cumplidora de exigirle a aquélla, judicialmente, la satisfacción de las prestaciones objeto del
contrato.
Existen diversas alternativas frente al incumplimiento. Una de las posibilidades es la suspensión del
cumplimiento. En el caso de los contratos bilaterales (es decir, cuando las partes en el momento de
la celebración se obligan recíprocamente cada una con una prestación), donde existen prestaciones
que deben cumplirse simultáneamente por las partes (es importante tener en cuenta a qué casos es
aplicable esta figura), ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede suspender el
cumplimiento de las prestaciones que le correspondan. Ello, hasta tanto la contraria cumpla u
ofrezca cumplir.
Los principios de UNIDROIT sobre los contratos comerciales internacionales regulan de manera
similar la suspensión del cumplimiento:
(Suspensión del cumplimiento) (1) Cuando las partes han de cumplir simultáneamente, cada parte
puede suspender el cumplimiento de su prestación hasta que la otra ofrezca su prestación. (2)
Cuando las partes han de cumplir de modo sucesivo, la parte que ha de cumplir después puede
suspender su cumplimiento hasta que la parte que ha de hacerlo primero haya cumplido.
Por ejemplo, en el contrato de compraventa, quien se obliga a transmitir la propiedad de una cosa lo
es en mira del precio que la otra se obliga a pagar por ella. Entonces, entre ambas obligaciones
existe una perfecta correlación, y el cumplimiento de la una exige la correspondencia de la otra. Por
ello es que, como consecuencia del acuerdo de voluntad, nacen los derechos correlativos para
exigirse recíprocamente el cumplimiento de cada prestación.
El Código establece que la suspensión pueda ser decidida judicialmente, ya sea como acción (en la
que se pretende que se habilite la suspensión del cumplimiento de las prestaciones), o como
excepción (es decir, como medio de enervar la acción de cumplimiento deducida por la parte
incumplidora, lo cual posibilita que un contratante se abstenga de cumplir la prestación si el otro no
cumple o no ofrece cumplir simultáneamente la propia).
Tutela preventiva
Asimismo, el Código contempla una suerte de tutela preventiva en los casos en los que (aún no
existiendo incumplimiento todavía de la otra parte), una de ellas sufre “un menoscabo importante en
su capacidad para cumplir, o en su solvencia”. Esa situación provoca que la otra parte tenga
incertidumbre respecto a la posibilidad de que la otra cumpla, lo que supone una amenaza de
daños en sus derechos.
La sección 4 del Título II (“Contratos en general”), Libro Tercero (“Contratos en general”) contempla
la regulación de la obligación de saneamiento. En el parágrafo 1 se contempla una serie de
disposiciones generales y seguidamente se regula la responsabilidad por evicción y por vicios
ocultos (parágrafos 2 y 3).
Sujetos responsables
Nos preguntamos quiénes están obligados al saneamiento. Enumeremos los sujetos obligados:
El saneamiento abarca las garantías de evicción (parágrafo 2 de la Sección 4 del Título II, del Libro
Tercero del Código) y de vicios ocultos (parágrafo 3 de la Sección 4 del Título II del Libro Tercero
del Código). Estas garantías son cláusulas naturales en los contratos a título oneroso. Tal como
señala Garrido Cordobera (2015), la diferencia entre estas dos instituciones, en términos generales,
es que la primera (la evicción) tiende a defender al adquirente frente a la turbación de derecho y se
concreta por la actividad del enajenante, en el juicio, para proteger el derecho del adquirente. La
segunda (la garantía por vicios ocultos) no está fundada en un cuestionamiento del derecho a la
cosa o de la existencia de un derecho sobre la misma sino, en cambio, en que la cosa enajenada
tiene vicios ocultos, que, al manifestarse, la destruyen o la tornan inadecuada para el fin
determinable de su adquisición, por lo cual el vendedor es deudor de esta garantía.
En términos generales, estas garantías se corresponden con contratos a título oneroso. Ahora bien,
el adquirente de bienes a título gratuito puede ejercer, en su beneficio, las acciones de
responsabilidad por saneamiento correspondientes a sus antecesores, en contra de quien/es les
transfirieron la cosa a título oneroso.
Como dijimos, en los contratos a título oneroso, estas garantías son cláusulas naturales. Por lo
tanto, esta responsabilidad por saneamiento existe aunque no haya sido dispuesta por las partes.
Sin embargo, en ejercicio de su libertad de contratación, las partes pueden ampliar estas garantías,
disminuirlas e incluso suprimirlas. Ello de conformidad con el art. 1.036 del Código.
A pesar de la libertad que el art. 1.036 del Código les da a las partes para fijar los alcances de
la responsabilidad por saneamiento, luego dispone expresamente una regla: la
interpretación restrictiva que debe hacerse de aquellas cláusulas que suprimen y/o disminuyen la
responsabilidad por saneamiento. Creemos que esta norma se incluye a los efectos de evitar
abusos a través de cláusulas que limiten esta responsabilidad y perjudiquen al co- contratante.
De manera coherente con lo que hemos dicho, el Código prevé circunstancias en que las cláusulas
de limitación y disminución de la responsabilidad se tienen, directamente, por no convenidas. Es
decir, dichas cláusulas no producen efectos. A saber:
También se prevén ciertas excepciones para solicitar la reparación de los daños. A saber: a) que el
adquirente haya conocido o podido conocer el peligro de la evicción o la existencia de los vicios; b)
si el enajenante no conoció ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de los vicios (ya
que en ese caso no hubo mala fe de su parte). En estos dos casos a) y b), la exención de la
responsabilidad por daños y perjuicios no funciona cuando el enajenante actúa profesionalmente en
la actividad vinculada con la enajenación, pues justamente por eso no puede desconocer la
existencia de los vicios o evicción. Excepto que al adquirente también sea profesional. c) Que la
transmisión fuere hecha a riesgo del adquirente (en cuyo caso esto debería estar estipulado en el
contrato); d) que la adquisición se haya efectuado por subasta judicial o administrativa.
Ya dijimos que la obligación de saneamiento comprendía tanto la evicción como los vicios ocultos.
Concretamente, la responsabilidad por evicción es la que asegura que el derecho transmitido exista
y sea legítimo. Esto comprende:
Exclusiones
La responsabilidad por evicción también tiene exclusiones, es decir, casos en los que el
transmitente no es responsable. A saber:
a) cuando las turbaciones de hecho sobre el bien son
causadas por terceros. Como dijimos anteriormente, el transmitente sólo es
responsable cuando esas turbaciones de hecho son causadas por su parte.
Cuando se inicia un juicio en contra del adquirente de la cosa, del que puede resultar la evicción de
la misma, entonces el deudor de la garantía de evicción (garante) debe comparecer en ese juicio en
defensa del adquirente. Esto es lo que se denomina citación por evicción, y está contemplado en el
art. 1.046 de nuestro Código. Cada régimen de procedimiento provincial determinará la intervención
del garante, pero nuestra ley aclara que el adquirente puede seguir actuando en el proceso.
Gastos de defensa
Vinculada con la citación por evicción, se prevé que el garante asuma los gastos de defensa que ha
debido afrontar el adquirente en el proceso judicial. Para que el adquirente pueda cobrarlos, la ley le
requiere que a) cite al garante al proceso en los términos del art. 1.046 del Código; b) que en caso
de haberlo citado y el garante haberse allanado, no continúe con la defensa y sea vencido.
Cesación de la responsabilidad
Promovido el proceso judicial en contra del adquirente, la responsabilidad por evicción culmina en
los siguientes casos:
De conformidad con el art. 1.039, inc. d del Código, el acreedor de la obligación de saneamiento
puede solicitar la resolución del contrato.
Las partes pueden ampliar la garantía por vicios ocultos, de conformidad con la disponibilidad que
les confiere el art. 1.036 del Código.
Todas estas constituyen ampliaciones de la garantía legal por vicio. En ese sentido es que se
puede establecer que:
Exclusiones
De conformidad con lo que venimos exponiendo, analizaremos los casos en los que no hay
responsabilidad por defectos ocultos. Uno de esos casos se refiere a:
El tema del desconocimiento de los vicios es sumamente relevante a los efectos de determinar la
existencia o no de responsabilidad.
La ley le impone una carga al adquirente ante la existencia de defectos ocultos: denunciar al
garante la existencia de los mismos en un plazo determinado. El plazo para el ejercicio de esta
carga es de 60 días de la manifestación del vicio.
En algunos casos, el vicio no se manifiesta en un solo instante, sino que aparece gradualmente. En
ese caso, el plazo de 60 días se cuenta desde que el adquirente estuvo en condiciones de
advertirlo.
Asimismo, la caducidad de esta garantía caduca de pleno derecho por el transcurso del tiempo,
dependiendo si se trata de cosas inmuebles (tres años desde la recepción de la cosa), o mueble
(seis meses desde la recepción o puesta en funcionamiento, lo que sea posterior).
La resolución del contrato por parte del adquirente de la cosas es posible cuando: a) existió un vicio
redhibitorio (con todas las características enumeradas en el art. 1.051 inc. b); b) si las partes
ampliaron las garantías estableciendo esta posibilidad de resolución del contrato.
Defecto subsanable
Cuando la cosa se pierde o deteriora como consecuencia de los defectos que tenía, entonces el
garante es responsable de esta pérdida o deterioro. Esta norma es coherente con todo lo
desarrollado anteriormente.
Extinción
Frustración de la finalidad
La ley contempla un caso particular de resolución del contrato, entendida como la extinción por la
frustración definitiva de la finalidad del contrato. En este caso, se quiebra la causa del contrato.
Esta teoría no había tenido recepción legislativa antes de la reforma introducida por ley 26.994.Sin
embargo, su uso se había extendido jurisprudencialmente y ha tenido mucho desarrollo doctrinario.
A la muerte de la Reina Victoria en 1901 hubo gran interés en presenciar el desfile de la coronación
de Eduardo VII ya que hacía 64 años que no se presenciaba una ceremonia de
coronación. Con tal motivo, un Sr. Henry arrendó a un Sr. Krell una casa situada en una calle
donde pasaría el desfile de la coronación. A su vez, éste había subarrendado balcones y
ventanas. El futuro rey enfermó y el desfile no se realizó. Los arrendatarios reclamaron la
devolución de lo pagado por no haberse cumplido con la finalidad del contrato. La Corte entendió
que había una frustración del fin del contrato y correspondía acoger los reclamos. Para ello se
fundó en que si las partes habían partido de la base de la existencia de un determinado estado de
cosas que después desaparece sin su responsabilidad, había lugar a excepcionarse de cumplir.
(Guarnieri, 2012, Apartado II).
A través del art. 1.090 del Código se autoriza a la parte perjudicada por la frustración de la finalidad
del contrato a declarar su resolución.83 Ello en tanto se den ciertas condiciones. A saber:
Imprevisión
Este instituto se encuentra regulado en el art. 1.091 del Código, el cual establece:
A diferencia de la frustración de la finalidad del contrato, en la que existe un quiebre en la causa del
mismo, en la imprevisión lo que se afecta es la cuantía de las prestaciones comprometidas. No se
trata de casos que necesariamente impidan el cumplimiento de las prestaciones comprometidas,
pero las tornan excesivamente onerosas para el deudor.
Acontecimientos que habilitan su aplicación. Coincidimos con Alterini (2012) en cuanto a que
“la posibilidad de desligarse de un contrato que por causas sobrevinientes a su constitución resulta
ruinosa o bien a adecuar los términos del contrato, tiene fundamento en las bases del negocio
jurídico” (2012, p. 405).
La teoría de las bases del negocio jurídico estima que, para la celebración de un contrato, las partes
tienen en cuenta ciertas circunstancias básicas que son propias del negocio jurídco en cuestión, por
ejemplo, la equivalencia en las contraprestaciones. De tal manera, si esas circunstancias básicas
no se dan (como si se arrienda un balcón para presenciar un desfile que no se lleva a cabo,
hipótesis contemplada por la jurisprudencia inglesa en los denominados Casos de la Coronación de
Eduardo VII) o si ulteriormente resultan modificadas (como cuando se encarece súbitamente el
valor de mercaderías vendidas a un precio fijo), el acto deviene ineficaz por insubsistencia de las
bases que lo sustentaron. (Alterini, 2012, p. 403).
Uno de los supuestos que frecuentemente nos lleva a considerar la teoría de la imprevisión, es la
inflación, la que no siempre puede tornar aplicable esta teoría, en tanto en épocas de inflación, al
celebrar contratos, las partes deben contemplar las consecuencias que tendrá la inflación sobre
sus obligaciones.
Desindexación Nº 23.928 y con una autoridad económica que había descartado de plano la
alteración de la paridad cambiara de un peso equivalente a un dólar, es un hecho indudablemente
imprevisible. En conclusión, la mayoría de la doctrina sostiene que la devaluación monetaria brusca
y no prevista abre el camino para invocar imprevisión.
Luego, tanto la "onerosidad excesiva" como el hecho desencadenante que debe ser "extraordinario
en atención a las circunstancias existentes al tiempo de la celebración", quedan librados al arbitrio
judicial.
Por último, se debe hacer referencia a los efectos dados por los extremos del instituto, es decir, a
requerir (extrajudicialmente o judicialmente) ya sea la vía de la resolución total o parcial del contrato
o la de su adecuación.
Lesión. Evolución
Elementos del acto lesivo
El hecho en cuestión, para que entre en juego la teoría de la imprevisión, ha de provocar una
excesiva onerosidad en el cumplimiento de la prestación debida, de manera tal que el
mantenimiento de la obligación importe la consumación de una flagrante injusticia. Va de suyo que
el desbarajuste en la situación económica debe perjudicar al deudor para que la teoría de la
imprevisión sea aplicable; el que beneficiare al acreedor, sin perjudicar al deudor, sería irrelevante.
(Alterini, 2012, p. 407).
Tal como sostiene Alterini (2012), para diferenciar la lesión de la figura antes vista de la imprevisión,
en los dos casos el deudor sufre un perjuicio patrimonial exorbitante e inicuo. Sin embargo, en la
imprevisión, el perjuicio se produce en otro momento, al tiempo del cumplimiento del contrato, es
decir que en la imprevisión hay una lesión que es sobreviniente pero por circunstancias extrañas al
comportamiento de las partes. Por otro lado, en la lesión el perjuicio sucede en otro momento
diferente, cuando se celebra el acto jurídico y como consecuencia del aprovechamiento de una de
las partes de las características de la otra. Asimismo, la imprevisión no incide sobre los efectos ya
cumplidos del contrato, a diferencia de la lesión cuando el afectado requiere la nulidad del contrato.
La rescisión bilateral
Primeramente, el Código regula el instituto de la rescisión bilateral, como una forma de extinción de
los contratos: “El contrato puede ser extinguido por rescisión bilateral. Esta extinción, excepto
estipulación en contrario, sólo produce efectos para el futuro y no afecta derechos de terceros”. Al
respecto:
(…) cabe concluir que es aplicable a todo tipo de contrato, bilateral o unilateral, sin que importe que
las prestaciones estén a cargo de una o de ambas partes, mientras no se hayan ejecutado y estén
pendientes. (…) La bilateralidad de la rescisión es requerida no porque hay correspondencia
bilateral de prestaciones sino porque fueron necesarias dos voluntades para crear el contrato. Es
bilateral, entonces, no en razón de las prestaciones debidas — concepto de bilateralidad aplicable a
la clasificación del los contratos— sino en razón de las voluntades que los gestaron, concepto de
bilateralidad aplicable a la clasificación de los actos jurídicos”. (Leiva Fernández, 2015, p. 636).
La rescisión implica dejar sin efecto el contrato (rescindir un contrato significa dejarlo sin efecto, por
medio de lo que en la ciencia jurídica se conoce como distracto60). Y ello sólo opera ex nunc, es
decir que la rescisión, excepto se pacte lo contrario, sólo tiene efectos para el futuro y no afecta
derechos de terceros.
El contrato también puede ser extinguido por la declaración de una de las partes. Esta declaración
puede ejercitarse a través de diferentes mecanismos: rescisión unilateral, revocación o resolución,
dependiendo de los casos en los que el propio contrato o la ley permitan tal facultad. Sobre la
primera:
La revocación es la facultad de una de las partes de dejar sin efecto un acto en las circunstancias
previstas y sancionadas por el legislador. No es exclusiva del ámbito contractual, pues aparece en
materia de testamentos y legados. (…) Tanto la revocación como la rescisión dejan subsistentes los
efectos ocurridos en el período transcurrido desde la existencia del contrato hasta su cesación
como consecuencia de la revocación o rescisión. (Garrido Cordobera, 2015, p. 201).
Operatividad de los efectos de la extinción por declaración de una de las partes
Operada la extinción del contrato (ya sea por rescisión, revocación o resolución), las partes deben
darse lo que han recibido como consecuencia del contrato, o su valor, aplicándose las normas de
las obligaciones de dar para restituir (contempladas en los artículos 759 a 761 del Código66).
El Código, además, establece algunas reglas adicionales para el caso de los contratos bilaterales:
En relación a la resolución del contrato, el Código contiene normas aplicables al pacto comisorio
expreso y tácito (arts. 1083 a 1085). Luego, de manera específica el art. 1086 regula el pacto
comisorio expreso y los arts. 1087 a 1089 el tácito.
La resolución es un modo de extinción del contrato por incumplimiento. Como señala Garrido
Cordobera (2015), "la resolución es la extinción del contrato, en la etapa de cumplimiento, como
consecuencia de causas sobrevinientes y que extinguiría, en principio, retroactivamente los efectos
del contrato" (2015, p. 203).
El Código, en el artículo 1.083, le otorga la facultad a quien incumple el contrato, de resolverlo total
o parcialmente. Si bien se otorga esta opción a quien está en condiciones de resolver el contrato, la
facultad de hacerlo total o parcialmente es excluyente. Esto significa que quien optó por la
resolución parcial, luego no puede solicitar la resolución total como consecuencia del
incumplimiento que motivó la resolución original, y viceversa.
En los casos en que hubo ejecuciones parciales del contrato por parte de quien ha incumplido
(entendido como parte deudora), entonces el acreedor (cumplidor) solo puede resolver
íntegramente el contrato en tanto y en cuanto la prestación parcial, ejecutada de esa manera, no le
produzca ningún beneficio o interés.
Es sumamente relevante que comprendan los casos en los que el incumplimiento puede motivar la
resolución de los contratos bilaterales con prestaciones recíprocas. Es que no cualquier
incumplimiento puede justificar este mecanismo de extinción. El incumplimiento debe ser esencial,
evaluando este carácter en relación a la finalidad del contrato.
Veremos cuándo el cumplimiento es esencial, en consideración a los términos del Código. A saber:
De conformidad con el art. 1.085 del Código, cuando en el marco de un proceso judicial de
cumplimiento de contrato se dicta una sentencia que ordena el cumplimiento, condenando al
deudor, la ley prevé que esta resolución lleva implícita el apercibimiento de que si no se cumple la
condena en la etapa de ejecución de sentencia, entonces el acreedor puede optar por la resolución
del contrato.
(...) en el presente artículo se autoriza el uso del jus variandi ya dentro del proceso judicial y se
establece que ante el incumplimiento de la sentencia que condena a efectuar la prestación, es
decir, a cumplir, el acreedor puede optar por dirigir el procedimiento hacia la resolución e
indemnización de daños y perjuicios sin necesidad de incoar otro proceso. (Leiva Fernández, 2015,
p. 672).
Cláusulas resolutorias
El art. 1.086 del Código viene a incorporar la regulación del pacto comisorio expreso.
Así es que permite que las partes puedan establecer que la resolución del contrato se produzca
ante determinados incumplimientos. Pueden pactar que el pacto comisorio se ejerza ante
incumplimientos de carácter general o ante otros más específicos, ya que en ejercicio de su
autonomía de la voluntad pueden decidir la relevancia que los incumplimientos puedan tener en el
marco específico del contrato celebrado.
Pero hay otro tipo de incumplimientos que son más dudosos, pues pueden tratarse de deberes
secundarios de conducta que no están ligados con las obligaciones principales del contrato. Pues
bien, el art. 1.086 le da a las partes la posibilidad de que definan qué incumplimientos justificarían
el ejercicio del pacto comisorio.
El pacto comisorio expreso “es una cláusula accidental del contrato en virtud de la cual la parte
cumplidora tiene derecho a resolver el contrato ante el incumplimiento de la otra” (Alterini, 2012, p.
456). Como dijimos, el art. 1.086 del Código regula este instituto.
Para que produzca efectos, la parte que ejerce el pacto comisorio debe comunicarle a la
incumplidora, de manera fehaciente, su intención de resolver el contrato.
Algunos casos previstos por la ley: en el contrato de cuenta corriente bancaria (art. 1.404 inc. a del
Código); en el caso de la revocación del mandato (art.
1.332 del Código), el desistimiento unilateral de la obra por el
locatario de obra (art. 1.261 del Código) y en el contrato de comodato (arts. 1.539 y 1.541
del Código).
Compraventa
Concepto
El art. 1.123 del Código Civil y Comercial establece que hay compraventa cuando una de las partes
contratantes (llamada vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una cosa, y la otra parte
(llamada comprador) se obliga a pagar por ella un precio en dinero.
Este contrato no supone transferencia de la propiedad, ni la entrega específica del precio pactado,
sino la obligación de hacerlo. La obligación es válida aún en la llamada compraventa manual o al
contado, que se consuma y concluye en forma instantánea con la entrega simultánea de la cosa y
el precio.
La compraventa tiene una inmensa importancia en las relaciones económicas y jurídicas de los
hombres; con frecuencia traspasa las fronteras y adquiere un interés internacional.
d) Es oneroso.
En virtud de la sanción de la ley 26.994, que originó el Código Civil y Comercial de la Nación, y
derogó el Código Civil, ya no existe una distinción entre compraventa civil y comercial, quedando
todos los contratos regulados por el nuevo Código.
(…) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o
uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, o
servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero o transferir la titularidad de títulos valores
por un precio en dinero.
La compraventa y el contrato de obra
Se aplican las reglas de la compraventa a casos en que hay un compromiso de entrega de cosas
por un precio (aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas) excepto que, de las
circunstancias, resulte que la principal de las obligaciones consista en suministrar mano de obra o
prestar otros servicios.
Ahora bien, sí se aplican las reglas del contrato de obra, que más adelante estudiaremos, si quien
encarga la manufactura o producción de las cosas tiene también la obligación de proporcionar una
porción substancial de los materiales necesarios.
La cosa y el precio
Existen elementos comunes a todos los contratos (la capacidad y el consentimiento, por ejemplo), y
otros elementos que le son propios a cada uno de ellos. En el caso del contrato de compraventa,
los elementos propios son: la cosa y el precio, tal como surge de la definición establecida por el art.
1.123 del que resultan claramente identificables estos elementos.
La cosa
En cuanto a la cosa pasible de ser vendida, el Código establece en su art. 1.129 que “pueden
venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos”.7 Por lo tanto, serán aplicables
las normas vinculadas al objeto de los contratos reguladas en el capítulo 5 del Título II “Contratos
en general” del Libro III, así como las disposiciones de la sección 1, Capítulo 5, Título IV del Libro I
referidas al objeto de los actos jurídicos.
El Código regula los casos de cosa cierta que dejó de existir, cosa futura y cosa ajena en los
artículos 1.130, 1.131 y 1.132, respectivamente:
a) La cosa cierta deja de existir: como la cosa es un elemento propio del contrato, si se
trata de la venta de una cosa cierta que deja de existir al tiempo de perfeccionarse el
contrato, entonces éste no produce efecto alguno. En cambio, si deja de existir pero
parcialmente, el comprador interesado en la cosa, aun cuando exista en parte, podría
requerir la entrega de esa parte con la correspondiente reducción del precio en forma
proporcional. Asimismo, las partes pueden asumir expresamente el riesgo de que la cosa
deje de existir, ya sea porque haya perecido o esté dañada, en cuyo caso el comprador no
puede exigir el cumplimiento del contrato.
b) Cosa futura: se pacta la venta de una cosa que, al momento de la celebración del
contrato, todavía no existe. Por ello es que el contrato queda supeditado a la condición de
que la cosa llegue a existir. Es éste un contrato sujeto al régimen de las obligaciones
condicionales. De igual manera que en el caso del punto “a”, el comprador puede asumir
expresamente el riesgo de que la cosa no llegue a existir, sin poder reclamar esto al
vendedor cuando la no existencia de la cosa no haya obedecido a su culpa. 9
c) Cosa ajena: la venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida. El Código remite
a los casos en que se permite que los bienes ajenos constituyan el objeto de los contratos,
de conformidad con el art. 1.008 del Código. En ese sentido, debe tenerse en cuenta la
extensión de la promesa del vendedor para poder conocer sus efectos; así:
El precio
El precio es otro de los elementos del contrato de compraventa. Para que éste último quede
legalmente configurado, es preciso que el precio reúna las siguientes características:
Determinación del precio por un tercero: se prevé la posibilidad de que sea un tercero el que
determine el precio, ya sea que a éste se lo designe en el contrato o con posterioridad. En caso de
que no hubiere acuerdo sobre el tercero, o que por cualquier motivo éste no quiera o no pueda
determinar el precio, entonces será el juez quien fije el precio.
Cláusulas especiales
El Código define ciertas cláusulas que pueden ser incorporadas al contrato de compraventa. Se
tratará cada una de ellas.
Boleto de compraventa
La figura del boleto de compraventa fue incorporada al Código Civil por medio de la ley 17.711 a
través del artículo 1185 bis y del agregado de una parte final al artículo 2355. La mención en esos
dos artículos, sumada a las disposiciones de los arts. 1184 y 1185, ha provocado ríos de tinta sobre
la naturaleza jurídica de esta figura jurídica. Hay quienes caracterizan a este acuerdo como un
precontrato. Desde esta perspectiva, el boleto de compraventa inmobiliaria, celebrado
mediante instrumento privado no puede ser entendido como un contrato definitivo que permite la
transmisión o constitución de un derecho real. Es pues un “antecontrato” o acuerdo previo, o
“contrato preparatorio”, o “precontrato” que genera los efectos propios de esos actos, pero de
ninguna manera reúne los requisitos sustanciales que la ley privada exige. (…) La posición que se
ha logrado imponer en doctrina es la que indica que el boleto de compraventa importa un contrato
en que las partes se obligan válidamente a celebrar un contrato de compraventa de inmuebles. Este
contrato del artículo 1185 es sin duda alguna un contrato verdadero, firme, serio, definitivo y
perfecto, pero no como contrato de compraventa sino como contrato que obliga a concluir el de
compraventa (…). Ello en alusión al régimen del Código Civil derogado. En cuanto a la ley 26.994,
no ha “esclarecido la cuestión de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa, pues no lo define
ni determina sus alcances. En cuanto a las consecuencias para las partes, podrá recurrirse a lo
establecido en la parte general, especialmente lo previsto por el art. 1018” (otorgamiento pendiente
del instrumento). (Crovi, 2014, pp. 35-36).
En la Sección 8ª del Código Civil y Comercial se regula la figura del boleto de compraventa de
inmuebles. La normativa lo contempla en los artículos 1.170 y 1.171.
En relación a esto, en los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación”
(2012) se dispone:
Se reitera la solución, hoy tradicional, según la cual los boletos de compraventa de inmuebles de
fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del
vendedor si se hubiera abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se
otorgue la respectiva escritura. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido.
En caso de que la prestación a cargo del comprador fuera a plazo, deberá constituirse hipoteca en
primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio. Aunque se trata de una norma de tipo
concursal, y el Anteproyecto considera que este tipo de relaciones se rige por lo dispuesto en el
ordenamiento específico, hemos entendido conveniente mantener la norma en el Código Civil por el
valor histórico que ella tiene.
El art. 1.170 se refiere a la prioridad que tiene el adquirente de buena fe sobre terceros que
trabaron medidas cautelares sobre el inmueble, enumerando una serie de supuestos:
a) Cuando el comprador contrató con quien es el titular registral del inmueble o puede
colocarse en la posición de quien contrató con el titular mediante un eslabonamiento
perfecto con esos adquirentes sucesivos.
b) Cuando el comprador pagó un mínimo del 25% del precio antes de que la cautelar
fuera trabada.
c) Cuando el boleto tiene fecha cierta (al respecto, nos remitimos a lo explicado en
relación a la fecha cierta de los instrumentos privados, de conformidad con el art. 317 del
Código).
La consecuencia de ello es que el juez deba disponer que se otorgue a favor del comprador la
correspondiente escritura pública. De esta manera, el art. 1.171 considera que para que el boleto de
compraventa sea oponible al concurso o quiebra del vendedor, los requisitos son: a) que tenga
fecha cierta; b) que el comprador sea un adquirente de buena fe; c) que el comprador haya
abonado más del 25% del precio convenido.
En estos textos se alude a la obligación nuclear y típica del contrato, transferir y pagar el precio, así
como a los deberes colaterales, los cuales son absolutamente diferentes en cuanto a su entidad y
funciones. Sin embargo, se ha mantenido la idea de incluirlos en un solo artículo para cada parte,
porque de este modo queda claro que el vendedor o el comprador tienen un plexo de obligaciones y
deberes, si bien de distinta entidad. Es labor de la doctrina desarrollar aisladamente cada uno de
ellos. (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de
los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p. 140, recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).
a) Conservar la cosa:
Esta obligación no surge directamente de los artículos 1.137 a 1.140 que enumeran las
obligaciones del vendedor, pero sí de otras disposiciones
aplicables a este contrato. Así, se menciona al art. 746 que regula las obligaciones de dar,
disponiendo que el deudor de una cosa cierta debe conservarla en el mismo estado en que se
encontraba cuando contrajo la obligación (Esper, 2015).
Atento que el vendedor debe entregar la cosa, entonces también está obligado a conservarla sin
cambiar su estado, hasta el momento en que haga efectiva la entrega, por lo que es un cargo
inherente a la obligación de entrega. Se la caracteriza como una actividad preparatoria que pondrá
el vendedor en condiciones de cumplir su promesa. La custodia no es, por tanto, una prestación en
sentido técnico ni puede ser objeto del reclamo del comprador por sí misma. Lo que a éste le
interesa es que la cosa se le entregue. No hay, pues, una custodia-deber, como la del depositario,
sino solamente la carga propia de todo deudor de preparar y hacer posible el cumplimiento de la
prestación.
Los gastos de conservación de la cosa corren por cuenta del vendedor, pues eso es lo que está
dispuesto respecto de los gastos de entrega, (art. 1.138) y ya se ha dicho que la custodia no es
sino un aspecto de la entrega. Pero no hay inconveniente en que las partes estipulen lo contrario,
puesto que, en este sentido, rige la autonomía de la voluntad y las normas a que se hace referencia
operan como derecho supletorio en caso de que las mismas nada hayan dicho.
¿En qué consiste la entrega? La entrega es la transferencia material de la cosa efectuada por el
vendedor al comprador, y tiene por objeto poner al comprador en condiciones de obtener de la cosa
el provecho que corresponde al propietario. El art. 750 del Código define a la tradición, disponiendo
que antes de ella (entendida como la entrega de la cosa) el acreedor no obtiene sobre ella n ingún
derecho real.
Asimismo, el art. 1.139 del Código establece que el vendedor debe entregar el inmueble
"inmediatamente de la escrituración", es decir, luego de ella, excepto que se hubiere convenido lo
contrario.
Por otra parte, los gastos de entrega y los vinculados a la obtención de los instrumentos necesarios
para concretar la transferencia, en principio están a cargo del vendedor. Decimos en principio
porque ello es así en tanto no se pacte lo contrario, existiendo libertad para convenir quien resultará
responsable de ello.
c) Responder por saneamiento:
Por las garantías de evicción y vicios redhibitorios de conformidad con las disposiciones de la parte
general de los contratos.
Respecto al comprador, el Código regula sus obligaciones en el art. 1.141. Ellas son:
1) El pago del precio:
El pago del precio es la obligación esencial a cargo del comprador. El pago debe efectuarse en el
lugar y tiempo convenidos, conforme el art. 1.141, inc. a. Es que aquí rige el principio de autonomía
de la voluntad. Tal como entiende Esper (2015), hay una regla de interpretación de conformidad con
la cual si no hay pacto específico en relación al pago del precio en un lugar y tiempo convenidos,
entonces se presume que la venta es de contado y que el pago del precio debe ser simultáneo a la
celebración del contrato y entrega de la cosa.
2) La recepción de la cosa:
Así como el vendedor debe entregar la cosa, el comprador debe recibirla. Esto implica realizar
todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda
efectuar la entrega y hacerse cargo de la cosa.
De acuerdo con el Código, esto requiere el pago de los gastos de recibo, incluidos los de testimonio
de la escritura pública y los demás posteriores a la venta.
El Código no enumera cuáles son concretamente estos gastos, pero en gran medida están
vinculados a los usos y costumbres. El costo del testimonio de la escritura pública involucra a las
compras de inmuebles y al resto de las transferencias onerosas a las que se refiere el art. 1.124,
e involucra los demás gastos notariales, tales como los honorarios de los escribanos intervinientes,
costos de los timbrados, etc., que son abonados por los compradores. Hay gastos posteriores a la
venta, como, por ejemplo, los gastos de inscripción, tasas y otros derivados del contrato (Esper,
2015).
El Capítulo 26 del Título IV del Libro Tercero del Código Civil y Comercial de la Nación regula la
cesión de derechos y la cesión de deudas.
Cesión de derechos
La cesión de derechos desempeña un papel importante en la vida de los negocios. Algunas veces
el titular de un crédito sujeto a plazo tiene necesidad de dinero, negocia entonces su crédito con lo
cual resuelve su problema. El cesionario, por su parte, también hace un negocio, puesto que
recibirá una compensación por haber adquirido un crédito que está sometido a plazo y que corre
con el riesgo de la insolvencia del deudor y de las eventuales molestias de tener que perseguir el
cobro judicialmente.
Concepto
Se establece que hay contrato de cesión cuando una de las partes transfiere a la otra un derecho.
Se aplican a la cesión de derechos, siempre que no haya reglas específicas establecidas en el
capítulo 26 del Código, las reglas de:
Es formal, ya que la cesión debe hacerse por escrito, sin perjuicio de los casos en que se admite la
transmisión del título por endoso o por entrega manual. Deben otorgarse por escritura pública: la
cesión de derechos derivados de un acto instrumentado por escritura pública; la cesión de derechos
hereditarios; la cesión de derechos litigiosos. Si la cesión no involucra derechos reales sobre
inmuebles, también puede hacerse por acta judicial.
Puede ser onerosa o gratuita. En el primer caso (venta, permuta), será bilateral y conmutativa
porque las prestaciones son recíprocas y se presumen equivalentes; en el segundo (donación),
será unilateral.
Objeto
En cuanto al objeto, la norma es amplia: todo derecho puede ser cedido, excepto que lo contrario
resulte de la ley, de la convención que lo origina, o de la naturaleza del derecho. No pueden
cederse los derechos inherentes a la persona humana.
Respecto a la forma de la cesión, como regla general, se requiere que se haga por escrito, sin
perjuicio de los casos en que se admite la transmisión del título por endoso o por entrega manual.
La cesión tiene efectos frente a terceros desde la notificación al cedido mediante instrumento
público o instrumento privado con fecha cierta.
Los pagos del crédito que efectuare el deudor cedido, antes de la notificación de la cesión, lo
liberan (así como cualquier otra causa de extinción de la obligación). Esto es así, ya que de
conformidad con el art. 1.620, la cesión sólo tiene efectos una vez notificada por los medios
previstos expresamente, por lo que, antes de ello, no puede ser oponible al cedido.
Acciones Conservatorias: si bien la cesión no tiene efectos respecto de terceros sino desde el
momento de la notificación, esta regla no es absoluta. La ley concede prudentemente al cesionario
y al cedente el derecho a realizar todos los actos conservatorios del derecho antes de la notificación
de la cesión. Es que el cesionario ostenta cuanto menos la calidad de acreedor condicional y es
lógico que se le reconozca ese derecho, pudiendo, por ende, embargar el crédito, ejercer la acción
subrogatoria, interrumpir la prescripción, etcétera.
Límite de la garantía: el cedente garantiza que el crédito exista y sea legítimo, pero no garantiza la
solvencia del deudor cedido o de los fiadores involucrados (excepto mala fe del cedente, es decir,
que éste último conozca al momento de la cesión el estado de insolvencia del deudor). Esta es la
regla para la cesión onerosa.41 Sin embargo, las partes en virtud de la autonomía de la voluntad
pueden pactar expresamente que se garantice también por la solvencia.
Cuando, pese a la regla fijada por el art. 1.628, el cedente garantiza la solvencia del deudor cedido,
son aplicables las disposiciones de la fianza. En ese caso, el cesionario sólo podrá reclamar al
cedente que garantizó la solvencia del deudor cedido luego de haber excutido los bienes de éste
último (salvo que esté concursado o quebrado).
Son de aplicación supletoria todas las normas vinculadas a la responsabilidad por saneamiento
estudiadas en la parte general de los contratos.
Cesión de deudas
En la Sección 2a del Capítulo 26, Título IV, del Libro Tercero, el Código Civil y Comercial de la
Nación regula la cesión de deuda, la asunción de deuda y la promesa de liberación.
Concepto: hay cesión de deudas cuando acreedor, deudor y un tercero convienen que éste último
debe pagar la deuda, sin que exista novación de la obligación. Esto exige conformidad de los tres:
del acreedor, del deudor original y del tercero que se hace cargo de la deuda. Si, en cambio, el
acreedor no prestara conformidad para la cesión de la deuda de la cual es acreedor con la
consecuente liberación del deudor, el tercero será un deudor subsidiario.
Asunción de deuda: en el supuesto de asunción de deuda, un tercero conviene con el acreedor que
asumirá el pago de una deuda, sin que exista novación. En este caso, no participa del acuerdo el
deudor original, por lo que no hay una cesión. La asunción de la deuda exige la conformidad del
acreedor para la liberación del deudor; de lo contrario, se tiene por rechazada.
Tanto en la cesión de deudas como en la asunción de deudas no existe novación. La novación
sustituye una obligación, que se extingue, por otra nueva. En estos dos casos, en cambio, la
obligación persiste. Asimismo, en ambos casos se requiere la expresa conformidad del acreedor
para que el deudor quede liberado de su obligación, la que puede ser dada antes,
concomitantemente o con posterioridad a la cesión, pero debe ser expresa. En los contratos por
adhesión, una conformidad para la liberación del deudor es ineficaz.
Diferente es el caso de la promesa de liberación. Como su nombre lo indica, esta es una promesa
efectuada por un tercero al deudor de que lo liberará de una deuda, cumpliéndola en su lugar. El
vínculo es entre el tercero y el deudor, no involucrando al acreedor.
El Código sigue al “Proyecto de Código Civil para la República Argentina” (1998) en la regulación de
la cesión de la posición contractual. En los contratos con prestaciones pendientes, cualquiera de las
partes puede transmitir a un tercero su posición contractual si las demás partes lo consienten antes,
simultáneamente o después de la cesión. Si la conformidad hubiese sido previa a la cesión, ésta
sólo tendrá efectos una vez notificada a las otras partes, en la forma establecida para la notificación
al deudor cedido.
Como señala Alterini (2012), “las relaciones negociales, en el mundo moderno son esencialmente
dinámicas y el contrato -en cuanto sirve como título para la obtención de bienes- frecuentemente
debe sufrir mutaciones en algunos de sus sujetos” (2012, p. 427). Y continúa, “en el mundo real de
los negocios actuales, que suele pertenecer a los megacontratos, es frecuente que por diversas
causas (…) uno de los contratantes quiera separarse del contrato en curso y colocar al tercero en
su misma posición contractual” (2012, p. 427).
Efectos
Ahora bien, si los co-contratantes cedidos habían pactado con el cedente una garantía para el caso
de incumplimiento del cesionario, conservan sus acciones contra el cedente. Para ello deben
notificar al cedente el incumplimiento mencionado dentro de los 30 días de acaecido; de lo
contrario, queda liberado.
Garantía: el cedente garantiza al cesionario la existencia y validez del contrato que cede. Queda
asimilado a un fiador, cuando garantiza el cumplimiento de las obligaciones de los otros
contratantes.
Locación de cosas
El art. 1.187 da una definición del contrato de locación de cosas, disponiendo que es aquél en el
que una parte se obliga a entregar a otra el uso y goce temporario de una cosa (parte denominada
locador), a cambio del pago, por la otra, de un precio en dinero (parte denominada locatario).
Asimismo, la locación es un contrato: bilateral (en tanto genera obligaciones recíprocas para ambas
partes, la entrega del uso y goce de la cosa, y el pago de un precio); consensual (queda
perfeccionado con el consentimiento de las partes); oneroso (porque se comprometen prestaciones
recíprocas); conmutativo (las ventajas para los contratantes son ciertas, no dependen de un
acontecimiento incierto); de tracto sucesivo (porque es un contrato que tiene una duración y cuyos
efectos se cumple en el transcurso del tiempo). En cuanto a la forma, sólo se requiere por escrito
con carácter ad probationem, “sin registración alguna ni más requisito para su oponibilidad que la
fecha cierta” (Leiva Fernandez, 2014, p. 51). Al respecto, el art. 1.188 prevé:
El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a
alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus
prórrogas y modificaciones.
Naturaleza jurídica del derecho del locatario
El derecho del locatario es un derecho de fuente contractual, en tanto nace del contrato celebrado
entre las partes (locador-locatario), y, por lo tanto, es personal. Sin embargo, tiene algunas
características propias de los derechos reales: Por ejemplo, en el caso de enajenación de la cosa
locada, la locación “subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada”;
el tenedor cuando es turbado, tiene acciones para mantener la tenencia (art. 2.242).
Con la compraventa: en la compraventa se persigue como fin la adquisición del dominio, lo que no
sucede en la locación de cosas. Asimismo, en la locación el locatario persigue el uso y goce de una
cosa, mas no el cambio de una cosa por un precio.
Con el depósito: en la locación de cosas se persigue el uso y goce de la cosa, mientras que en
depósito la cosa es entregada con una finalidad de guarda y custodia por parte de quien la recibe.
Por eso es que, de acuerdo con el art. 1.358, el depositario no puede usar la cosa y debe restituirla
con sus frutos cuando le fuera requerido.
Con el comodato: en el comodato también se entrega una cosa para que la otra parte se sirva de
ella, pero este contrato necesariamente es gratuito. El comodatario no debe pagar precio al
comodante por el uso de la cosa. El comodatario no tiene derecho a los frutos.
Plazos
Plazo máximo: en el caso de contratos de locación, cualquiera sea su objeto, se pactan plazos
máximos de duración del contrato. Los contratos son renovables si las partes lo pactan
expresamente, por períodos que no pueden exceder los plazos máximo establecidos.
(…) simplifica la normativa sobre locación inmobiliaria unificando los plazos mínimos para todos los
destinos de la locación de inmuebles (es decir, sin importar si el destino es habitacional, comercial o
industrial) o de parte de inmuebles y los establece en dos años. Esto soluciona el tema de la
duración mínima de las locaciones con destino mixto, y aquellas en las que los celebrantes por
inadvertencia no refieren el destino para el que se ocuparía el inmueble. (…) se exige la tenencia de
la cosa para que el locatario pueda renunciar válidamente al plazo mínimo, como recaudo para
evitar las renuncias sistemáticas y anticipadas. (Leiva Fernández, 2014, p. 59).
Los plazos mínimos se constituyen a favor del locatario, por eso es que todo contrato celebrado por
un plazo inferior, o sin determinación del plazo, debe ser considerado hecho por el término mínimo
de dos años.
La télesis de la norma y del instituto, permite que el arrendatario rescinda el contrato perdiendo el
beneficio del plazo mínimo legal. Obviamente este beneficio no cabe al locador, ni siquiera
alegando necesidad y urgencia en la restitución del bien locado. Siempre el arrendador deberá
respetar el plazo fijado contractualmente, que nunca podrá ser inferior a los dos años. (Carnaghi,
2015, Apartado III, punto 2).
Locaciones excluidas del plazo mínimo legal. Conforme el art. 1.199 del Código, no se aplica el
plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
El parágrafo 1, de la Sección 4a del Código, establece las obligaciones del locador (arts. 1.200 a
1.204).
3) Pago de las mejoras: “El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el
locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa
del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa”.
4) La frustración del uso o goce de la cosa:
Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta
no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación
del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta
a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
5) La supresión de la pérdida de luminosidad del inmueble como vicio: “La pérdida de
luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al
locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo
del locador”. Conforme lo sostiene Leiva Fernández (2014):
El art. 1605 del Código Civil de Vélez Sarsfield consideraba vicio redhibitorio que el inmueble se
vuelva oscuro por edificarse en predio lindero, lo que era lógico porque actividad productiva cesaba
con la caída del sol por no existir la luz eléctrica. En esta época es inadecuado mantener el planteo.
Ni la solución, porque lo que Vélez anunció como vicio redhibitorio, no es tal, ya que el defecto, no
se origina en la cosa objeto del contrato, sino en otra causa ajena cual es la construcción lindera
inexistente al momento de contratar la locación. (2014, p. 63).
1) Prohibición de variar el destino: “El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a
derecho y exclusivamente para el destino correspondiente”. 60 No puede variarlo aunque
ello no cause perjuicio al locador.
Vemos, entonces, que la obligación de respetar el destino convenido es independiente de que ello
pueda perjudicar o no al locador.
Ello tiene relación con el art. 1.194, que contempla el destino de la cosa locada:
El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta
obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
[Consecuentemente], responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes
ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes (…).
En cuanto a las mejoras en la cosa locada, el Código las regula concretamente en el parágrafo 3 de
la Sección 4a del Código. A saber: como regla, “el locatario puede realizar mejoras en la cosa
locada, excepto que esté prohibido en el contrato, que las mejoras alteren la substancia o forma de
la cosa, o haya sido interpelado a restituirla”. Cuando se realizan las mejoras violando lo dispuesto
en el art. 1.211, es decir, realizando mejoras prohibidas, se considera que el locatario está violando
“la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió”.
Sólo tiene derecho a reclamar el valor de las mejoras necesarias al locador, mas no tiene derecho a
reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias. Por ejemplo, si quiere cambiar los
picaportes de las puertas por unos bañados en oro, no podrán luego reclamarlas al locador, pues
no revisten el carácter de necesarias.
Asimismo, el art. 1.224 prevé las facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias, estableciendo:
El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si
acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla
no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el
mayor valor que adquirió la cosa.
Al respecto, se sostiene:
Substitución de la regla sobre destrucción de la cosa por incendio. Otra norma unánimemente
resistida por la doctrina fue la del art. 1572 del derogado Código Civil que presumía juris tantum,
que el incendio era un caso fortuito, y ponía en cabeza del locador la carga de la prueba de lo
contrario y la consiguiente responsabilidad del locatario, por lo que al locatario le bastaba con
probar el incendio sin necesidad de acreditar los varios requisitos de procedencia del caso fortuito.
Era una injustificada inversión de onus probandi. Resultaba necesario adecuar la regla a las
responsabilidades derivadas de la guarda de la cosa en cabeza del locatario. El Código Civil y
Comercial incorporó la regla opuesta en el art. 1206. (Leiva Fernández, 2014, p. 64).
5) Pago del canon convenido: “La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con
el precio de la locación y toda otra prestación de pago
periódico asumida convencionalmente por el locatario”. Es decir que el “canon tiene un significado
más amplio que el alquiler al que también comprende, pues también comprende toda prestación
periódica que se haya pactado entre las partes del contrato y en razón del mismo” (Leiva
Fernández, 2014, p. 66).
Para su cobro se concede vía ejecutiva, lo que está regulado por la correspondiente normativa
procesal de cada Provincia.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si
es inmueble, por período mensual.
El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino
que le otorgue a la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.
El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió,
excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa
y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.
Se prevé la obligación de entregar al locador todas las constancias (recibos, comunicaciones, etc.)
que tenga en poder el locatario que resulten atinentes a la cosa locada, verbigracia, expensas, o a
los servicios que en ella se prestan y que suelen incorporarse en la mayoría de los contratos de
locación. (…) La palabra constancias se utiliza en forma que también abarca a los informes de pago
por débito sea en cuentas bancarias o a través de tarjetas de crédito. (Leiva Fernández, 2014, p.
67).
Antes de la sanción de la ley 26.994, la ley de locaciones urbanas (ley 23.091) regulaba el régimen
que debían respetar los contratos de locación destinados a vivienda, estableciendo ciertos
principios en protección del locatario. Hoy, el Código Civil y Comercial de la Nación incorpora
algunas normas de la ley 23.091 a su régimen, concentrando en sus disposiciones toda la
regulación atinente a la locación de inmuebles urbanos.
Cuando el contrato de locación tiene un fin habitacional, el Código tutela especialmente esta
situación.
Conclusión de la locación
El nuevo art. 1218 recibe la regla del derogado art. 1622, en cuanto prohíbe la tácita reconducción y
autoriza la continuación del contrato bajo sus mismos términos aun vencido el plazo contractual.
Sin embargo existe una diferencia entre la regla derogada y la del art. 1218. Consiste en dilucidar
quién es el legitimado para dar por concluida la locación luego de vencido el plazo contractual, pues
el artículo derogado solo legitima al locador, y el actual 1218 (…) pone en pie de igualdad a locador
y locatario, autorizando que sea cualquiera de ambas partes quien comunique a la otra su voluntad
de concluir el vínculo locativo prolongado en el tiempo pese a estar vencido el plazo contractual.
(…) la recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto sobre la no
existencia de tácita reconducción. Es un principio admitido sin fisuras con anterioridad, aunque
quizás innecesario, puesto que la continuación de la locación bajo sus mismos términos implica
necesariamente el pago, cobro y otorgamiento de recibo de alquileres. Y quien paga, cobra exige u
otorga recibo lo hace en virtud de los deberes seguidos de la continuación de la locación que está
en sus manos utilizar o no, y no porque exista tácita reconducción. Si el monto del alquiler pagado
luego de vencido el plazo contractual excede al anteriormente pagado no corresponde asumir que
hay un nuevo contrato. (Leiva Fernández, 2015, Apartado XXV).
b) La resolución anticipada.
Aún cuando el contrato tiene un plazo mínimo de duración, la ley le acuerda (sólo al locatario) la
posibilidad de concluir anticipadamente el contrato. Esto es coherente con la disposición del art.
1.198, en tanto está estipulada en beneficio del locatario.
El Código prevé en el art. 1.221 las reglas para la resolución anticipada. A saber:
“a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, el locatario debe
notificar en forma fehaciente su decisión al locador”. Si bien establece este deber, no fija un tiempo
de antelación con el que debe efectuarse la notificación. Asimismo, prevé:
Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe
abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler
al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho
lapso.
“b. en los casos del artículo 1199 [excepciones al plazo mínimo legal], debiendo [el locatario] abonar
al locador el equivalente a dos meses de alquiler”.
a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus
veces;
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos
consecutivos.
Procedimiento de desalojo:
(…) las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación,
excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o
tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o
principal pagador, del contrato de locación original.
Facultad de retención:
El art. 1.226 del Código Civil y Comercial faculta al ex locatario retenedor a percibir los frutos
naturales que produzca la cosa retenida imputando su valor a compensar la suma que le es debida.
Desde luego que el ex locatario no está obligado a hacerlo aun en caso de retener la cosa que tuvo
alquilada; es una facultad, no un deber (Leiva Fernández, 2015).
Concretamente, el art. 1.226 prevé: “El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a
percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe
compensar ese valor con la suma que le es debida”.
El régimen legal de la locación y sublocación está regulado en la Sección 5 a del Código (arts. 1.213
a 1.216).
Cesión. A los efectos de la cesión de la posición contractual del locatario, el Código nos remite a las
reglas de la cesión de posición contractual contenidas en el capítulo 27 del Título IV, del Libro
Tercero del Código (art. 1.636 y siguientes). De lo contrario, una cesión que no se cumpla de
acuerdo con dichas normas, entonces viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.
“Sólo por excepción se permite la cesión del contrato, si se cumple con la norma de cesión de
posición contractual del art. 1636 y ss” (Leiva Fernández, 2014, p. 67).
“La sublocación sólo se autoriza si no hay pacto en contrario, pero aún autorizada el locatario debe
seguir un procedimiento” (Leiva Fernández, 2014, p. 67).
A los efectos de la sublocación, el locatario debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su
intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone
contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa. El locador sólo puede oponerse por
medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. Es importante tener en cuenta el
carácter que la ley le asigna al silencio del locador: su silencio importa su conformidad con la
sublocación propuesta. Por otra parte, la sublocación contratada, pese la oposición del locador, o
con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de
la cosa locada.
Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este
Capítulo.
Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.
Acción directa del locador contra el sublocatario: sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario,
el locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el
locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. También puede exigir de éste el cumplimiento
de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados
por uso indebido de la cosa.
Acción directa del sublocatario contra el locador: el sublocatario tiene acción directa contra el
locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de
locación.
Obras y servicios
El capítulo 6 del Título IV del Libro Tercero del Código regula el contrato de obras y servicios,
estableciendo una Sección 1a en la que se regulan disposiciones comunes a los contratos de obras
y de servicios. Luego, en la Sección 2a, se prevén disposiciones particulares para las obras. Y, por
último, en la Sección 3a se fijan normas para los servicios.
Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, según el caso el contratista o el prestador
de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar
una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución.
El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las circunstancias del caso puede
presumirse la intención de beneficiar.
“Las disposiciones de este Capítulo se integran con las reglas específicas que resulten aplicables a
servicios u obras especialmente regulados”.
La calificación del contrato, como de obra o servicio, puede generar dificultades. La ley establece
una pauta al respecto: así es que prevé en el art. 1.252:
Si hay duda sobre la calificación del contrato, se entiende que hay contrato de servicios cuando la
obligación de hacer consiste en realizar cierta actividad independiente de su eficacia. Se considera
que el contrato es de obra cuando se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de
entrega.
Existe una gran dificultad en la doctrina y jurisprudencia para interpretar cuando hay una obra y
cuando un servicio, con consecuencias importantes en numerosos casos. Por esta razón cabe
suministrar algunas pautas. Un servicio es un hacer con un valor específico y no un dar. Desde el
punto de vista económico, el servicio es todo lo que brinda una función intangible al adquirente, que
no incluye un producto. La economía distingue entonces entre el servicio y el producto, de un modo
análogo al distingo entre compraventa y el contrato de servicios. No obstante, se observa que en
algunos servicios públicos (teléfonos, electricidad), se da una cosa a cambio de un precio, lo que
puede generar confusiones. En el régimen del Código Civil de Vélez Sarsfield, puede contratarse un
trabajo proveyendo la materia principal (artículo 1629) y por eso la ley los denomina
adecuadamente “servicios” (conf. por ej. ley 23.696). De modo que el servicio puede caracterizarse
como una actividad, que involucra una obligación de hacer. La fabricación de bienes y la
transmisión de derechos reales, aunque puedan darse, son accesorios de la finalidad principal. El
servicio es actividad intangible. Desde el punto de vista del receptor, la actividad es intangible, se
agota con el consumo inicial y desaparece. Este dato ha sido puesto de relieve para justificar la
inversión de la carga de la prueba, porque quien recibe el servicio tiene dificultades probatorias una
vez que la actividad se prestó (propuesta directiva de la CEE, 18-1-91). La obra es resultado
reproducible de la actividad y susceptible de entrega En la obra se pretende la obtención de un
resultado, y no sólo la actividad de trabajo. El trabajo es un medio y el objeto propio es la utilidad
abstracta que se puede obtener. En los servicios, el trabajo es un fin, y el objeto del contrato es la
utilidad concreta que se deriva del trabajo. En los servicios se contrata a la persona en cuanto
productora de utilidad; en la obra se contrata a la utilidad y la persona sólo es relevante en los
supuestos en que sea intuitu personae. En el contrato de obra se contrata la utilidad de la persona y
no a la persona en cuanto es útil. Este “producto” de la actividad tiene una característica en nuestro
Derecho: debe ser reproducible. Lo que interesa para calificar a la obra es la posibilidad de
reproducirla con independencia de su autor. El servicio, por el contrario, es intangible, desaparece
al primer consumo, y es necesario que concurra el autor para hacerlo nuevamente.
En ambos contratos, el precio constituye un elemento esencial: el Código dispone la onerosidad del
contrato. El precio del contrato de obra o servicio reglado en el artículo 1255, en principio, es
determinado por las partes contratantes, o, en su defecto, por la ley, los usos y, en última instancia,
por decisión judicial. “La norma mantiene el criterio de libertad de las partes para establecer el
precio del contrato, la que no puede ser cercenada por leyes arancelarias" (Lovece, 2014, p. 85).
Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o por una unidad de medida, ninguna
de las partes puede pretender la modificación del precio total o de la unidad de medida,
respectivamente, con fundamento en que la obra, el servicio o la unidad exige menos o más trabajo
o que su costo es menor o mayor al previsto, excepto lo dispuesto en el artículo 1091.
Efectos
Otros efectos
Muerte del comitente: “La muerte del comitente no extingue el contrato, excepto que haga imposible
o inútil la ejecución”.
La muerte del contratista o prestador extingue el contrato, excepto que el comitente acuerde
continuarlo con los herederos de aquél. En caso de extinción, el comitente debe pagar el costo de
los materiales aprovechables y el valor de la parte realizada en proporción al precio total
convenido.93
Desistimiento unilateral:
El comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad, aunque la ejecución haya comenzado;
pero debe indemnizar al prestador todos los gastos y trabajos realizados y la utilidad que hubiera
podido obtener. El juez puede reducir equitativamente la utilidad si la aplicación estricta de la
norma conduce a una notoria injusticia.
La ruptura de esta etapa del negocio por el comitente puede producirse de dos formas, una abrupta
o intempestiva o bien ser el resultado de una decisión razonada y fundada siguiendo los
lineamientos de la buena fe negocial. A los efectos de la reparación es el primer supuesto (ruptura
abrupta o intempestiva) en particular el que habrá de generarla, debiendo repararse los
denominados daños al interés negativo que habrán de comprender los gastos efectivamente
realizados (daño emergente) y la pérdida de chance por la frustración de las razonables
expectativas generadas. El artículo 1261 (…) atiende expresamente a los supuestos de
desistimiento del comitente, estableciendo que el mismo puede hacerlo por su propia voluntad, vale
decir, que no se requiere la existencia de una causa, pudiendo hacerlo efectivo aunque la ejecución
se haya iniciado, imponiendo la obligación de indemnizar al prestador por todos los gastos, trabajos
y las utilidades que hubiera podido obtener por el contrato. (Lovece, 2014, p. 92).
Mandato
Concepto
El art. 1.319 del Código define al contrato de mandato estableciendo que éste existe “cuando una
parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra”.
Efectos
De acuerdo con lo manifestado en los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial”
(2012), se establece el siguiente ordenamiento:
Coincidimos con Esper (2015) en que el concepto de contrato de mandato que establece el Código
Civil y Comercial de la Nación es apropiado con la decisión tomada de escindir la figura del contrato
en sí mismo del tratamiento y regulación de la representación como instituto. Por eso es que en el
concepto de mandato se hace referencia a la actuación de una parte en interés de otra (es decir, en
interés del mandante), dejando de lado la actuación en nombre de otro sujeto tal como lo disponía
el concepto de mandato en el régimen del Código Civil derogado.El mandato como contrato
contempla tanto la forma civil como comercial (en virtud de la unificación de ambos Códigos).
El mandato puede ser conferido y aceptado expresa o tácitamente. No establece reglas al respecto,
por lo que debemos remitirnos a los arts. 262, 263 y 264 que regulan las formas de manifestación
de la voluntad.
El Código prevé que cuando una persona sabe que alguien está realizando algo en su interés y no
lo impide, pudiendo hacerlo, entonces se ha dado tácitamente un mandato. Ello, siguiendo a Esper
(2015), confirma que la ejecución del mandato supone su aceptación, aunque hubiese una
declaración expresa. El autor entiende que esa disposición es redundante en virtud de la existencia
de un principio general fijado por el Código en el art. 262 que considera a la ejecución de un hecho
material como expresiva de la voluntad.
Podemos mencionar a un mandato con o sin representación. Según Mosset Iturraspe (2014), hay
mandato con representación:
Luego continúa diciendo que en el mandato sin representación “(…) hay encargo pero falta el
negocio de apoderamiento; de ahí que el mandatario deba cumplir con la celebración de los actos
jurídicos en su propio nombre, aunque en interés ajeno” (2014, p. 144).
El mandante puede conferirle poder al mandatario para ser representado, en cuyo caso le son
aplicables las disposiciones previstas en materia de representación, a las que ya nos hemos
referido.
En el mandato representativo, de conformidad con el art. 366 del Código, los actos efectuados por
el mandatario (siempre que se encuentren dentro de los límites del poder que le fuera conferido)
obligan directamente al mandante y a los terceros, pese a lo cual, en principio, el mandatario no
queda obligado frente a los terceros.
Ahora bien, tal como lo dispone el art. 1.321 del Código, es posible que la representación no exista
en el mandato. Por tal motivo, se puede hablar de mandato representativo o mandato sin
representación. Esta distinción, que no estaba presente en el Código Civil derogado, se vuelve
clara en la nueva regulación efectuada por la ley 26.994.
Entonces, en el caso particular del mandato sin representación, en el que no hay poder conferido al
mandatario conforme lo dispone el art. 1.321 del Código, éste actúa en nombre propio pero en
interés del mandante. Mosset Iturraspe (2014) destaca que:
(…) El mandatario es encargado de contratar con los terceros –o de celebrar otros negocios-
aunque carezca de representación. De donde no es tal o no actúa como mandatario quien se limita
a aproximar a tercero y mandante para que ellos contraten. Ésa es la función del corredor, no del
mandatario. (2014, p. 146).
Lo relevante es que, en este caso, el mandante no se obliga directamente respecto del tercero, ni el
tercero respecto del mandante, a diferencia de lo que sucede en el mandato representativo. Si no
hay representación, el mandatario actúa en nombre propio pero en interés del mandante. Éste
último no queda obligado directamente respecto del tercero, ni éste respecto del mandante.
Es que “la relación externa se plantea entre ‘terceros’ y el mandatario, no siendo el mandante
‘parte’, ni en sentido formal ni en sentido real” (Mosset Iturraspe, 2014, p. 150). El tercero sólo
podría ejercer en contra del mandante las acciones que pudiera ejercer el mandatario contra el
mandante, es decir, sólo acciones indirectas, oblicuas o subrogatorias. Por otra parte, el mandante
puede subrogarse en las acciones que tiene el mandatario contra el tercero.
Respecto a la onerosidad del mandato, la ley dispone que el mandato se presuma oneroso, aun
cuando no se hubiere pactado una retribución para la actuación del mandatario.
Es que el encargo debe ser ejecutado fielmente, de acuerdo con las instrucciones impartidas por el
mandante, considerando la naturaleza y el tipo de negocio de que se trate y siempre haciéndolo
dentro de los límites de la función asignada (Esper, 2015). En ese sentido, cobra relevancia la
aplicación del art. 366 del Código, que delimita los casos de actuación en ejercicio del poder y las
consecuencias derivadas de ello (que los actos del mandatario obliguen directamente al mandante
y a los terceros. Ello en el caso del mandato con representación).
Aceptado el mandato lo que era facultad se vuelve deber. El mandatario aparece entonces obligado
a ejecutar el encargo: celebrar el acto jurídico encomendado o bien celebrar y cumplir dicho acto. Y
si el objeto fuere plural, los actos jurídicos encomendados. (2014, p. 157).
Los anteriores tres incisos se relacionan, ya que hacen referencia al deber de suministrar
información por parte del mandatario de circunstancias que pueden afectar de algún modo el
contrato de mandato. Se entiende que es parte del buen obrar del mandatario comunicar cualquier
situación que involucre el desarrollo del contrato.
El Código prevé como obligación del mandatario la de rendir cuentas de su actividad junto con la de
entregar lo recibido como consecuencia del mandato. Coincidimos con Mosset Iturraspe (2014) en
que “esta importantísima esta obligación, que alcanza, lo diga o no la ley, a todo aquel que colabora
en un negocio ajeno, que hace de gestor o intermediador, maneja bienes o fondos de otro, está
dispuesta expresamente para el mandatario” .
Es un deber tradicional del mandatario, que debe respetarse durante todo el encargo y
no sólo al momento de finalizar la gestión del mandatario (Esper, 2015).
Y por último:
Debe, como titular del interés, poner la cooperación necesaria y posible para que el
encargado llegue al resultado querido por ambos. (…) El resultado prometido por el
mandatario no puede lograrse, normalmente si el mandante no pone a su disposición
todos los medios a su alcance para esa finalidad. (Mosset Iturraspe, 2014, p. 180).
Asimismo, debe compensarle, en cualquier momento que le sea requerido, todo gasto
razonable en que se haya incurrido para ese fin. Para que proceda la compensación de
gastos, la ley impone tres requisitos: 1) que el mandatario requiera el reembolso, lo que
puede realizar en cualquier tiempo, incluso antes de concluido el mandato; 2) que los
gastos sean razonables, de acuerdo con las circunstancias de tiempo, lugar, personas,
etc., del encargo realizado, lo que variará según cada caso; y 3) que el mandato sea la
causa de la erogación realizada (Esper, 2015).
Mandato irrevocable
Como regla, el mandato es revocable; esto es, puede ser extinguido por decisión
unilateral del mandante, tal como lo prevé el art. 1.329 inc. c. La revocación pone fin al
contrato de mandato.
Si bien, como regla, el mandato puede ser revocado, cuando la revocación es ejercida
sin justa causa en el marco de un contrato de mandato que fue otorgado por tiempo
determinado o por asunto determinado, y la misma se produce antes del vencimiento
del plazo o de la culminación del asunto o negocio, entonces el mandante debe
indemnizar los daños causados al mandatario como consecuencia de la extinción del
contrato que los vinculara.
Por otra parte, si el mandato fue dado por plazo indeterminado, el mandante debe dar
aviso por un plazo adecuado a las circunstancias o, en su defecto, indemnizar los daños
que cause su omisión. El Código contempla una suerte de indemnización sustitutiva del
preaviso para los casos en que éste se omita.
Por último, nos referimos al caso del mandato irrevocable. En casos excepcionales, el
Código permite que se pacte el carácter irrevocable del mandato, delegando su
regulación a lo estipulado en los inc. b y c del art. 380, que regula los casos de extinción
del poder.18
Extinción del mandato
De acuerdo a Mosset Iturraspe (2014), “la cesación o extinción significa el fin del
contrato, la conclusión de la situación que vincula a las partes, mandante- mandatario, y
por ende, la terminación de las relaciones jurídicas que las ligan” (2014, p. 186). Luego
continúa diciendo, con razón, que la culminación del mandato “significa también la
terminación de una situación que legitima la actuación del mandatario en interés del
mandante, sea en nombre del mandante, sea en nombre propio” (2014, p. 186).
Causales y efectos
El art. 1.329 del Código enumera los casos de extinción del mandato. Se pueden
distinguir entre causas normales de extinción de este contrato a las siguientes:
Fianza
Contrato de Fianza
En la definición prevista en el art. 1.574 del Código Civil y Comercial, se establece que:
Hay contrato de fianza cuando una persona se obliga accesoriamente por otra a
satisfacer una prestación para el caso de incumplimiento. Si la deuda afianzada es de
entregar cosa cierta, de hacer que sólo puede ser cumplida personalmente por el
deudor o de no hacer, el fiador sólo queda obligado a satisfacer los daños que resulten
de la inejecución.
Para hacer una distinción entre garantías reales y garantías personales, podemos decir
lo siguiente.
Las garantías personales son aquellas que afectan el patrimonio de una persona,
aunque no determinados bienes individuales de ese patrimonio. La fianza es la garantía
personal por excelencia, y la desarrollaremos a continuación.
Las garantías reales, en cambio, son aquellas que afectan determinados bienes y dan
lugar a la constitución de derechos reales de garantía, tales como la hipoteca y la
prenda, con las particularidades específicas de estos derechos.
De acuerdo con el art. 478 del Código de Comercio, derogado por ley 26.994, la fianza
era civil o comercial según lo fuera la obligación principal, en la aplicación del principio
de que lo accesorio tiene la naturaleza jurídica de lo principal.
Con el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, la distinción entre fianza civil y
comercial se extingue, quedando equiparadas en cuanto a su regulación y a sus
efectos.
Modalidades
Sin embargo, la fianza puede ser solidaria en dos casos: a) cuando expresamente lo
convengan las partes; b) cuando el fiador renuncie al beneficio de excusión. En ese
caso, el acreedor podrá demandar indistintamente el cobro a ambas partes (deudor o
fiador).
Fiador principal pagador: si una persona se obliga como principal pagador, aunque se
consigne que es fiador (cláusula que vemos en numerosos contratos, “fiador principal
pagador”), se considera deudor solidario. En consecuencia, no tiene los beneficios del
fiador y se le aplican las normas de las obligaciones solidarias.
Efectos
Es necesario destacar que su obligación tiene carácter accesorio y subsidiario; por esta
razón, cuenta con los siguientes recursos:
La excusión (o ejecución) de todos los bienes del deudor no tiene el carácter de una
condición previa ineludible para el acreedor. Éste último puede iniciar su acción
directamente contra el fiador sin necesidad de demostrar que previamente se dirigió
contra el deudor principal, pero se expone a que el fiador paralice su acción invocando
este beneficio que funciona como excepción dilatoria y que debe oponerse en la
oportunidad que las leyes procesales señalen para dichas excepciones dilatorias o
cuanto más al contestar la demanda.
Por otra parte, en el caso del “fiador del fiador” (si el fiador hubiera dado, a su vez, otro
fiador en garantía de sus obligaciones de afianzamiento) éste último goza del beneficio
de excusión respecto del deudor principal y del primer fiador. El acreedor deberá
ejecutar en primer término al deudor principal, luego al primer fiador y recién entonces
estará en condiciones de dirigir su acción contra el segundo.
Si hay varios cofiadores de una misma obligación, y uno de ellos cumple en exceso de
lo que le corresponde, entonces queda subrogado en los derechos que tiene el
acreedor, sobre los otros fiadores.
Extinción de la fianza
c) cuando pasaron cinco años desde que se dio la fianza general por
obligaciones futuras y éstas no nacieron. Ello, para no dejar ligado
indefinidamente al fiador en las obligaciones contraídas;
Fiador: la ley le impone al fiador la carga de comunicar al deudor el pago que haga al
acreedor. Ello es sumamente relevante, pues cuando el fiador paga sin el
consentimiento del deudor, este último puede oponerle todas las defensas que tenía
frente al acreedor. A modo de ejemplo, si el deudor pagó al acreedor, desconociendo
que el fiador ya había pagado, el fiador sólo podrá repetir el pago en contra del
acreedor, que cobró dos veces, pero no podrá hacerlo en contra del deudor. Ello, pues
debería haberle dado aviso del pago efectuado.
Respecto a los derechos del fiador, se le reconoce la posibilidad de que trabe embargo
sobre bienes del deudor a los efectos de garantizar el cobro de la deuda afianzada, en
la medida en que:
Donación
La donación es una figura que se puede definir conforme a lo expresado por el Código,
pero en ciertas ocasiones se confunde con liberalidades realizadas entre vivos, puesto
que no todo acto a título gratuito es donación. No lo son, por ejemplo, los actos de
última voluntad.
De acuerdo con el art. 1.542, hay donación cuando una parte se obliga a transferir
gratuitamente una cosa a otra, y ésta lo acepta. De esta definición se desprenden los
siguientes elementos:
c) La transferencia debe ser a título gratuito; esto es, una de las partes hace
un sacrificio, se desprende de bienes, sin contraprestación por la otra parte. Sin
embargo, es posible que el contrato de donación obligue al donatario a hacer o
pagar algo, ya sea en beneficio del donante o de un tercero, y esto no
desnaturaliza la esencia gratuita del acto.
Liberalidades
Entendemos a las liberalidades como actos a título gratuito, a través de los cuales una
persona dispone voluntariamente de sus bienes en beneficio de otro, otorgándole una
ventaja material. Esto es en sentido amplio. Por eso, la donación, como contrato, es una
especie de bilateralidad.
Como es una liberalidad, un acto a título gratuito, sólo pueden ser donantes las
personas que tengan capacidad plena para disponer de sus bienes. Los menores
emancipados pueden hacer donaciones, excepto de aquellos bienes que hubiesen
recibido a título gratuito. Pero sí podrían donar bienes que hayan adquirido con razón de
su trabajo.
Forma y prueba
Clases de donaciones
Donaciones mutuas: son aquellas que se hacen a dos o más personas, recíprocamente.
En estos casos, la nulidad de una de ellas afecta a la otra, pero la ingratitud o el
incumplimiento del cargo sólo afecta al donatario que es culpable.
En el caso de incumplimiento de los cargos por parte del donatario, éste sólo responde
con la cosa donada y hasta el valor de la cosa, si ésta ya no existiere por su culpa o si
la hubiese enajenado. Ahora bien, es liberado cuando la cosa deja de existir sin su
culpa.
Donaciones inoficiosas
En principio, la donación es irrevocable por voluntad del donante. La ley sólo admite la
revocación en estos supuestos:
b) Ingratitud del donatario. Se la puede dejar sin efecto sólo por causas graves,
que el Código enumera taxativamente: 1) atentado contra la vida del donante,
sus ascendientes o descendientes; 2) injurias graves en su persona o en su
honor al donante, sus ascendientes o descendientes; 3) si priva al donante
injustamente de bienes que integran su patrimonio; 4) negativa a prestarle
alimentos al donante (sólo si el donante no puede obtener alimentos de las
obligaciones que resultan de los lazos familiares).
En ninguno de estos casos es necesaria la condena penal para que se considera válida
la ingratitud como causal de revocación, bastando la prueba de que al donatario le es
imputable el hecho lesivo.
Sólo el donante es legitimado activo para solicitar la revocación de la donación por esta
causal (ingratitud) al donatario, no pudiendo hacerlo sus herederos ni pudiendo
requerirse a los herederos del donatario. Ahora bien, si la acción es promovida por el
donante y éste luego fallece, puede ser continuada por sus herederos, mas no iniciada
por ellos.
c) Supernacencia de hijos del donante (cuando nacen hijos del donante con
posterioridad a la donación, si esto fue expresamente estipulado).
Pacto de reversión. Concepto y efectos
Dentro de las condiciones resolutorias que suelen imponerse en las donaciones, una de
las más frecuentes e importantes es la reversión por pre-muerte del donatario. Es decir,
sujeta a la condición de que el donatario, o el donatario, su cónyuge y sus
descendientes, o el donatario sin hijos, fallezcan antes que el donante.
De acuerdo con esta cláusula (que debe ser expresa y en beneficio del donante), los
bienes donados retornan al patrimonio del donante si el donatario fallece antes que
aquél. Esto es, el donante tiene legitimación para exigir que las cosas transferidas sean
restituidas. La legitimidad y aun la utilidad de esta cláusula son evidentes.
La donación es un acto intuitae personae. Por ejemplo, el donante quiere
beneficiar a María, pero no tiene el interés en que luego reciban los bienes sus
herederos. En ese caso, la reversión adquiere utilidad, ya que esta cláusula le
asegura que si el donatario fallece primero, los bienes volverán a su poder y no
irán a manos de quien no quiere.
Comodato
Concepto
Habrá comodato cuando una persona entrega gratuitamente a otra una cosa inmueble o
mueble no fungible para que ésta la use devolviéndole luego la misma cosa.
Existen dos partes en este contrato: comodante que es quien se obliga a entregar la
cosa, y comodatario que es quien recibe la cosa y se sirve de ella.
Si el préstamo es de cosas fungibles, se rige por las normas del comodato sólo si el
comodatario se obliga a restituir las mismas cosas que ha recibido.
Régimen legal
El contrato de comodato está regulado en el Capítulo 21 (Título IV, Libro Tercero) del
Código, en los arts. 1.533 a 1.541. Seguidamente, analizaremos sus efectos.
Efectos
Las obligaciones del comodatario no son otra cosa que limitaciones al derecho que se le
concede, ya sea en cuanto a su extensión y alcance (obligación de cuidar la cosa y
usarla conforme con lo pactado o su naturaleza), ya sea en cuanto a su duración
(obligación de restitución). Se considera que:
b) debe pagar los gastos ordinarios de la cosa y los realizados para servirse de
ella, tales como los gastos de la nafta, aceite, cambios de gomas de un
automóvil prestado; los de reparación de una casilla y alambrados de un
inmueble realizados por el comodatario a fin de entrar a usarlo; los gastos
comunes (calefacción, agua caliente, servicio de portería, etc.) de una propiedad
horizontal. No puede solicitar al comodante el reembolso de los gastos
ordinarios, conforme lo dispone el art. 1538 del Código;32
Las obligaciones del comodante están establecidas en el art. 1.540 del Código
Civil y Comercial y son las siguientes:
c) Responder por los daños causados por los vicios de la cosa que oculta al
comodatario.
Mutuo
Concepto
Préstamo de consumo
Lo esencial del mutuo es que se trata de un préstamo de uso y que, por las
características de las cosas fungibles, el mutuario puede cumplir con su obligación de
restitución o, si no, devolviendo otras cosas de la misma especie y calidad.
De acuerdo con el artículo 232 del Código, son “cosas fungibles aquellas en que todo
individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden
sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad”. Como derivación de la
calidad de las cosas, se produce la transmisión de la propiedad al mutuario y la
obligación de restituir otras de la misma calidad y especie. Al tratar la categoría de
cosas fungibles y su relación con las cosas consumibles, en los Fundamentos al
Anteproyecto se ha dicho:
(…) En general en el derecho se consideran los bienes fungibles en dos sentidos: como
aquellos que no se pueden usar conforme a su naturaleza si no se acaban o consumen,
y como aquellos que tienen el mismo poder liberatorio, es decir, que se miran como
equivalentes para extinguir obligaciones. En oposición a esto, las cosas no fungibles
son aquellas que no tienen poder liberatorio equivalente porque poseen características
propias y por consiguiente, no pueden ser intercambiables por otras. En definitiva, se
quita una de las acepciones de cosas fungibles y se las deja solamente como aquéllas
que tienen poder liberatorio equivalente, por lo cual pueden sustituirse por otras de la
misma calidad y en igual cantidad. La fungibilidad, entonces, involucra poder de
sustitución.
Ello es relevante pues tanto en las normas del contrato de mutuo como del contrato de
depósito siempre se utiliza la categoría de cosas fungibles.
Onerosidad
El mutuo es un contrato oneroso, tal como lo dispone el art. 1.527, excepto pacto en
contrario.
Mutuo de otras cosas fungibles: si el mutuo es de otro tipo de cosas fungibles, los
intereses son liquidados en dinero, tomando en cuenta el precio de la cantidad de cosas
prestadas en el lugar en que debe efectuarse el pago de los accesorios, el día del
comienzo del período, excepto pacto en contrario.
“Los intereses se deben por trimestre vencido, o con cada amortización total o parcial de
lo prestado que ocurra antes de un trimestre, excepto estipulación distinta”. El recibo
dado por los intereses de un período, sin reserva, hace presumir que se han pagado los
anteriores. Asimismo, en caso de mutuo gratuito, después del incumplimiento del
mutuario, y no habiendo convención sobre los intereses moratorios, “rige lo dispuesto
para las obligaciones de dar sumas de dinero”.
Como dijimos, si bien el mutuo es oneroso por regla, las partes pueden pactar que éste
sea gratuito. En ese caso, si se ha pactado la gratuidad del mutuo, los intereses que
haya pagado el mutuario voluntariamente son irrepetibles
Régimen legal
Responsabilidad por mala calidad o vicios de la cosa: según el art. 1.530 del Código, el
mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuario por la mala calidad o
vicios de la cosa prestada; por ejemplo, si el vino estaba agriado o los granos en malas
condiciones (ello cuando la cosa prestada no se tratare de dinero).
.También debe cumplir con el pago de los intereses convenidos. De lo contrario, esa
falta de pago le permite al mutuante resolver el contrato con la consecuencia derivada
de ello, es decir, requerir la devolución de lo prestado más los intereses hasta que se
concrete la restitución.
Depósito
Muchos son los contratos que obligan a una de las partes a guardar y conservar la cosa
de otro. El mandatario debe guardar las cosas cuya administración le ha sido confiada;
el empresario las cosas que se ha comprometido a reparar; el comodatario la que se le
ha prestado; el transportador las que lleva de un lugar a otro. Pero, en todos estos
casos, la obligación de guarda es accesoria de otra principal, que constituye el
verdadero objeto del contrato. En el contrato de depósito, en cambio, la finalidad
esencial es precisamente la guarda de la cosa.
Concepto
De acuerdo con el Código, hay contrato de depósito cuando una parte se obliga a recibir
de otra una cosa con la obligación de custodiarla y restituirla con sus frutos. Es un
contrato consensual y se presume oneroso.
La onerosidad pasa a configurar el régimen general del contrato de depósito. La
unificación de los contratos civiles y comerciales conlleva como necesaria implicancia y
acorde es lo usual en la contratación contemporánea, afirmar el carácter oneroso de la
mayoría de las relaciones jurídicas patrimoniales. La onerosidad aparece también
referenciada en el artículo 1375 cuando se extienden las reglas del depósito necesario a
los establecimientos y locales que allí se describen, en tanto los servicios principales a
los que la guarda y custodia acceden sean prestados en ese carácter. (Pita, 2014, p.
289).
El contrato puede ser gratuito, pero ello debe ser expresamente pactado.
Clases
Depósito irregular: el Código en la Sección 2a, art. 1.367, lo distingue como aquel en el
que se entrega una cantidad de cosas fungibles, que no se encuentra en saco cerrado,
caso en el cual el depositario adquiere el dominio y debe restituir la misma cantidad y
calidad. Es importante remarcar que es el carácter de cosas fungibles (entendida esta
peculiaridad como la capacidad de sustitución) lo que le da al contrato el rasgo de
irregular.
Este contrato supone, por una parte, que el depositante no puede elegir a la persona del
depositario, y, por otra, que esta falta de elección se debe a un acontecimiento que lo
somete a una necesidad imperiosa. Es importante no confundir esto con la falta de
consentimiento para la contratación, que debe estar presente, pues se trata de un
contrato.
Por otra parte, el Código se refiere al depósito necesario para caracterizar el caso de la
introducción de efectos y equipajes hecha por el viajero en un hotel o posada. Las
normas se aplican a los hospitales, sanatorios, casas de salud y deporte, restaurantes,
garajes, lugares y playas de estacionamiento y otros establecimientos similares, que
presten sus servicios a título oneroso. Ello es relevante, pues la ley ha agravado
considerablemente la situación del depositario.
Efectos
Los efectos del contrato serán analizados seguidamente, al estudiar el régimen legal y
las obligaciones del depositante y depositario.
Régimen legal
La prohibición del uso de la cosa, ya que el depositario tiene sólo la guarda: esto
significa que no puede usar las cosas (sin el permiso del depositante) y debe restituirlas,
con sus frutos, cuando le sea requerido. Esta prohibición de uso de la cosa es lo que
diferencia en mayor medida al contrato de depósito del comodato.
Ahora bien, cuando el depósito es gratuito, se entiende que el depositario puede exigirle
al depositante, en todo tiempo, que reciba la cosa depositada. Esto es lógico, porque,
siendo el contrato gratuito, el depósito se hace como una suerte de cortesía.
El pago de los gastos: cuando, para conservar la cosa, deban hacerse gastos
extraordinarios, éstos son a cargo del depositante. El depositario debe avisarle al
depositante sobre la situación que generan estos gastos y afrontar aquellos gastos que
no puedan demorarse. Luego, el depositante debe restituirlos.