Módulo 3

Administración de
consorcios en P.H.
(Anexo)
3. Administración de
consorcios en P.H.
(Anexo)

Modelo de Reglamento de Copropiedad y

Administración (ejemplo práctico)

(Designación originaria sobre la base de la Ley 13.5121, hoy derogada por la

vigencia del Código Civil y Comercial).

Tener presente que el reglamento es un instrumento público y reviste

formalidades. Es confeccionado e inscripto en el registro de la propiedad
inmueble por el notario. El Reglamento se integra al título suficiente de cada
unidad funcional. Los artículos que se referencian corresponden al Código Civil y
Comercial.

Lo que sigue es una adaptación completa sobre la base de la fuente indicada en

el apartado de referencia bibliográfica.

1 Ley
N° 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable Congreso de la Nación
Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a” Ley Nº 26.994 B.O. 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto
de 2015, texto según art. 1° de la Ley Nº 27.077 B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación
Argentina.

1
Reglamento de Propiedad Horizontal del Consorcio de
Propietarios [Se expresa nombre de la persona jurídica
especial y domicilio].

I. Consorcio de propietarios. Constitución (art. 2.038 del Código2). Consorcio

(art. 2.044 del Código3)

Artículo 1: A los efectos de este instrumento público, de acuerdo a lo dispuesto

por el Código Civil y Comercial, queda constituido el Consorcio de Propiedad
Horizontal que se denominará "...", integrado por los titulares del dominio
exclusivo y condóminos en las partes comunes en las proporciones que se
establecen en el presente instrumento, todo lo cual acreditarán con las
respectivas escrituras públicas debidamente inscriptas en los pertinentes
registros. En caso de transmisión del dominio, el sucesor ocupará ipso jure su
lugar en la entidad, a partir de la fecha de la respectiva adquisición. El presente
integra al “título suficiente” sobre la unidad funcional.

II. División del edificio (art. 2039, 2040 y concordantes4)

Artículo 2: El edificio de la calle (...) se desarrolla [Memoria descriptiva] en (…)

plantas, a saber: planta sótano, planta baja, diez pisos altos y azoteas, según
resulta del plano que pasa a ser parte del presente documento, firmado por el...
matrícula N.°…..., el que en copia se agrega a esta escritura. El edificio se divide
a su vez de la siguiente manera:

a) Unidades funcionales (art. 2.0395): El edificio, a los efectos de la

determinación de sectores independientes de propiedad exclusiva, se
divide en unidades, las que, enumeradas correlativamente del (...) al (…),
tienen la ubicación y distribución que surge del aludido plano. Se
establecen, además, en el mismo las siguientes superficies propias: para
la unidad funcional Nº 1 (…) m²; para la unidad funcional Nº (…) m², (…).

b) Cosa y partes comunes (art. 2.0406): [Sobre estas cosas ningún

propietario puede alegar derecho exclusivo].

2 Art. 2.038. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

3 Art. 2.044. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
4 Art. 2.039 y ss. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
5 Art. 2.039. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
6 Art. 2.040. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

2
 Cosas y partes necesariamente comunes (art. 2.0417): se consideran de
propiedad común de los integrantes del Consorcio los siguientes:

1) el terreno, los cimientos y estructura del edificio, columnas, vigas,

losas, etcétera;

2) los muros del edificio en toda su extensión, sean divisorios de las

propiedad, sea que separen las distintas unidades entre sí o bien
que separen las unidades de los sectores de propiedad común,
sean estos o no de uso exclusivo;

3) los techos y azoteas del edificio;

4) la entrada principal y su pasaje;

5) la escalera de acceso a las unidades;

6) los palieres de entrada de las unidades, así como los de acceso a

las dependencias de servicio de los mismos; (…).

Cosas y partes comunes no indispensables (art. 2.0428).

III. Destino de las diferentes partes del edificio

a) Sectores de propiedad exclusiva (art. 2.0439):

Artículo 3: Los sectores de propiedad exclusiva serán destinados por sus

respectivos propietarios para vivienda únicamente, ejerciendo en cuanto
a ellos los derechos que emergen del dominio, con las limitaciones
establecidas en el Código Civil y Comercial de la Nación y las que resulten
de leyes especiales y de lo dispuesto en el presente Reglamento de
Propiedad Horizontal. (…)

Artículo 4: Queda terminantemente prohibido a los propietarios y/u

ocupantes a cualquier título de los sectores de propiedad exclusiva
instalar en los mismos: negocios, oficinas, consultorios y/o estudios
profesionales, cualquiera fuere la índole de los mismos, aunque sea como
complemento de la vivienda. (...)

Artículo 5: Se requerirá la autorización de los propietarios que se

representen, cuyos votos a favor de esta deben ser de no menos de las
dos terceras partes de los presentes, aplicándose a los efectos del
cómputo los porcentuales establecidos en (…) para que los propietarios

7 Art. 2.041. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

8 Art. 2.042. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
9 Art. 2.043. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

3
 puedan dividir los sectores de propiedad exclusiva y vender las unidades
resultantes, siempre y cuando no se afecten lugares comunes, en cuyo
caso deberá observarse lo dispuesto en (...).

b) Sectores de cosas y partes comunes:

Artículo 6: Son los especificados en el (…) del presente Reglamento. El

uso de los sectores y/o servicios comunes se practicará de acuerdo con el
sentido y limitaciones que indica el (…), con sujeción a los detalles que se
establecen en el Reglamento interno del edificio, a efectos de (...). En el
espacio común destinado a guardacoches –sito en la planta sótano–,
podrán guardarse automóviles, y corresponderá a cada propietario el
derecho de guardar un automóvil de pasajeros de tamaño común,
estando expresamente prohibido ceder este derecho, aun en forma
gratuita, a personas extrañas al Consorcio de Propietarios.

Los gastos que directa o indirectamente tengan su origen en el uso y

mantenimiento del garaje, como puede ser el sueldo del personal que se
contrate para su atención, electricidad, útiles de limpieza, impuestos que
graven dicho destino, etcétera, serán abonados en partes iguales por los
propietarios de los respectivos automóviles. Si hubiera algún propietario
que adquiriera el derecho de guardar más de un automóvil, contribuirá
con tantas partes como automóviles tuviere con el aludido derecho.

c) Sectores de propiedad común cuyo uso pertenece exclusivamente al

propietario que se indica:

Artículo 7: Son sectores comunes destinados al uso exclusivo de los

propietarios o de quienes depende la posesión, tenencia o uso y goce que
no sea a título de dueño de las unidades que se indican, los siguientes:

PATIOS: (…)

BALCONES: (…)

Artículo 8: La división del edificio consignada en el (…) no podrá

modificarse sino por la resolución unánime de todos los propietarios.
Cualesquiera sean los contratos o compromisos particulares que los
propietarios de las unidades celebren con terceros respecto de su unidad
de propiedad exclusiva, no variará la responsabilidad que el titular del
dominio tiene ante el Consorcio de acuerdo con lo establecido en el
presente Reglamento.

4
IV. Porcentuales

Artículo 9: Estando integrado el edificio por una unidad destinada a negocio

comercial y (...) a vivienda, lo que trae aparejado un uso diferencial de ciertos
sectores y/o servicios del mismo, el presente artículo se subdivide en dos incisos,
cada uno de los cuales determina el porcentual que corresponde a las unidades
en él incluidas:

a) Unidad N.º 1 (local) el... %; Unidad N.º 2 el... %; [etc., etc.].

b) Unidad N.º 3 el... %; Unidad N.º 4 el... %; [etc., etc.]. Los indicados
porcentuales son el resultado de la proporción que representa la
superficie propia de las unidades en cada inciso incluidas, con relación a
la suma de las superficies propias de todas las unidades contempladas en
el respectivo inciso.

Artículo 10: Los porcentuales establecidos en el inciso "a" del artículo anterior
determinan:

a) el valor proporcional de cada unidad con relación al valor del conjunto;

b) el valor proporcional del derecho de cada propietario sobre los sectores,

servicios y/o cosas comunes del edificio;

c) el valor del voto emitido en las Asambleas, conforme a lo que dispone el

artículo (…) del presente Reglamento de P.H.

V. Cargas comunes y contribución a las mismas

Artículo 11: (art. 2.04810) Cada propietario está obligado a contribuir al pago de
las "cargas comunes" que devengue el uso, mantenimiento y administración del
edificio, en la proporción que resulte de aplicar a ellas el porcentual que
corresponde para su respectiva unidad en los incisos (…) del (…), según cuál de
ellos fuera aplicable de acuerdo a lo que más adelante se dispone.

Artículo 12: (art. 2.05011) La obligación del pago de las expensas es de exclusiva
responsabilidad de los propietarios, (...).

Artículo 13: La liquidación de expensas es suficiente instrumento de prueba con

respecto a la deuda que cada uno de los propietarios mantiene para con el
Consorcio; por lo que, una vez entregada la misma, es responsabilidad de cada
uno de pagar lo que le cabe, y no del administrador reclamar por su pago. [No
obstante, corre el certificado de deuda –título ejecutivo- art. 2.048, in fine12].

10 Art. 2.048. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

11 Art. 2.050. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
12 Art. 2.048. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

5
Artículo 14: De acuerdo a lo establecido en el art. 2.049 del Código13 (…).

Artículo 15: Los gastos que se originen por las causas que a continuación se
indican, serán soportados por los propietarios en la proporción que resulte de
aplicar a los mismos los porcentuales establecidos en el (…) del presente
Reglamento:

1) Gastos de Administración: (…).

2) Impuestos, tasas y contribuciones: (…).

3) Reparaciones y reposiciones: (…).

4) Obras Nuevas: (...).

5) Innovaciones y mejoras: [Las que fueran autorizadas en condiciones

reglamentarias].

6) Créditos hipotecarios: [P. ej.: El pago de los servicios de amortización de

capital y/o pago de intereses, cuando el gravamen se haya constituido
sobre el inmueble considerado en su conjunto].

7) Gastos de reconstrucción: (…).

8) Sueldos y cargas sociales del personal de portería: (…).

9) Otros gastos: [P. ej.: Seguridad].

Artículo 16: Los gastos que se originen por las causas que a continuación se
indican, serán soportados exclusivamente por los propietarios de las unidades
enumeradas en el artículo (…) y en la proporción que resulte de aplicar a los
mismos los porcentuales allí expresados: (…).

Artículo 17: Los gastos de conservación y/o reposición que se realicen en los
sectores y/o cosas de propiedad común, sean o no de uso exclusivo de algún
propietario, serán soportados por todos los propietarios en la proporción
establecida en el artículo (…) del presente Reglamento (...), con la excepción de
(…).

VI. Publicidad. Local comercial

Artículo 18: La unidad... destinada a local de negocio podrá colocar letreros

anunciadores de su actividad, que deberán ser previamente aprobados por el
Administrador, conforme la indicaciones que se aquí se reglamentan (...),

13 Art. 2.049. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

6
contando con la autorización del ente administrativo comunal que habilite la
misma.

VII. Determinación del monto de la contribución de los propietarios, forma y

plazos para su pago

Artículo 19: A los efectos de la determinación del monto con que cada
propietario deberá contribuir al pago de las expensas por "cargas comunes", se
procederá en la siguiente forma: el Administrador someterá anualmente a la
Asamblea General Ordinaria de Propietarios a un cálculo del monto que
presumiblemente insumirán las cargas comunes en el ejercicio venidero.
Aprobado dicho cálculo, su monto se dividirá en cuatro o doce cuotas,
obligándose cada propietario a abonar por adelantado, entre el día 1 y 10 de
cada mes o trimestre, la suma que resulte de aplicar el porcentual que
corresponde a su unidad, es decir, la cuarta o doceava parte del monto calculado,
redondeando cantidades, debiendo ajustarse los saldos al resultado que arroje
el balance que apruebe la Asamblea.

Artículo 20: El propietario que no cumpliera, en los 10 primeros días corridos

luego de comenzado cada período, con el pago de las cuotas establecidas para
gastos ordinarios y/o con el aporte que le corresponde para formar o reponer el
fondo de reserva en los plazos previstos en el artículo anterior y/o con el aporte
que le corresponde para formar o reponer el fondo de reserva en los plazos
previstos en el artículo anterior y/o con los que le corresponden para gastos
extraordinarios en los plazos que fije la Asamblea y/o con el pago de toda otra
suma por cualquier concepto vinculada a la propiedad del inmueble, se
constituirá en mora de pleno derecho y abonará, desde la fecha en que debió
efectuarse el pago y hasta que satisfaga su deuda, una multa contractual, a favor
de quien resultara haber adelantado los fondos, del 2 % mensual de la deuda.

El Administrador podrá liquidar y cobrar dicha multa al percibir cada pago o bien
incluirla al practicar la liquidación general del Consorcio, sin que la circunstancia
de recibir los pagos sin reserva enerve su derecho de liquidar y cobrar la multa
posteriormente, pudiendo también cargar al propietario moroso los gastos
extrajudiciales, como por ejemplo: telegramas colacionados, honorarios de
abogados u otros profesionales que intervengan en trámites de tal carácter.

Sin perjuicio de ello, una vez transcurridos diez días corridos desde la fecha
máxima en que debió realizarse el pago, previa notificación por telegrama
colacionado o por otra forma fehaciente que le hará el administrador, el
propietario moroso podrá ser demandado por la vía ejecutiva, y para obtener el
cobro, el Consorcio podrá solicitar el embargo de bienes del deudor y su
inhibición general y/o la venta en público remate del departamento de su
pertenencia, o de otros bienes que tuviese. (…).

7
Será título ejecutivo para el cobro, el certificado de deudas expedido por el
Administrador, con constancia de la cantidad líquida exigible. (Art. 2.048 in
fine14).

Las prórrogas o plazos que el Administrador y/o el Consorcio concedan, así como
los pagos que reciban en cualquier forma y condiciones, no importarán novación
en ningún caso.

Artículo 21: Al procederse a suscribir las escrituras traslativas de dominio por las
que el edificio quede sujeto al derecho real de propiedad horizontal, su
adquirente deberá abonar, como adelanto, en concepto de contribución al pago
de las "cargas comunes", el... % que resulte del presupuesto estimado por el
Administrador, cantidad que se ajustará al resultado que arroje el balance que la
primera Asamblea apruebe.

En las sucesivas ventas de cada unidad, su adquirente, en oportunidad de

suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio, deberá abonar el importe
de un trimestre para contribuir al pago de las "cargas comunes", si aquél
estuviera ya determinado, o el... % del presupuesto existente.

VIII. Impuestos, gastos y reparaciones a cargo exclusivo de cada propietario

Artículo 22: Los gastos de conservación y reparación que se realicen en las partes
de propiedad exclusiva de las unidades, así como los impuestos que graven a las
mismas, estarán a cargo del respectivo propietario, salvo el supuesto
contemplado en el artículo siguiente. (Art. 2.048, primera parte15).

IX. Responsabilidad por daños producidos

Artículo 23: Los daños que se ocasionen en los sectores y/o cosas de propiedad
común –sean o no de uso exclusivo de algún propietario–, así como las que se
ocasionen en las partes de propiedad exclusiva, deberán ser resarcidos por el
causante del daño, ya sea que estos provengan de los hechos y/o de la propia
negligencia o bien de los de las personas de sus empleados, huéspedes, personal
de servicio, inquilinos o visitantes particulares. En el supuesto de que no pueda
individualizarse el causante del daño, los gastos originados por los motivos
expresados serán soportados por todos los propietarios, a efecto de lo cual se
aplicarán los porcentuales establecidos en el artículo (...) del presente
reglamento.

14 Art. 2.048. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

15 Art. 2.048. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

8
X. Venta, cesión y/o transferencia de las unidades

Artículo 24: En caso de venta, cesión y/o transferencia de alguna unidad, su

propietario queda obligado a comunicar al Administrador, con la debida
anticipación, el nombre, apellido y domicilio del adquirente y escribano
designado para suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio, y deberá,
asimismo, exigir del adquirente que en la escritura exprese conformidad al
presente reglamento, de acuerdo con lo cual quedará obligado a ceder a aquel
su cuota parte en los fondos de reserva de la Administración para la atención de
los gastos comunes y extraordinarios, si los hubiera.

Artículo 25: Es condición indispensable, para la transferencia del dominio de las

unidades, que a la respectiva escritura se agregue el presente reglamento, el
certificado expedido por el Administrador sobre inexistencia de deudas por
gastos y expensas comunes, como así también la copia completa del Libro de
Actas y/o decisiones judiciales y extrajudiciales en relación a la unidad funcional
y/o el Consorcio.

XI. Seguro contra incendios

Artículo 26: El edificio deberá estar permanentemente asegurado contra

incendios por la suma que resuelva la Asamblea, la que no podrá ser inferior a la
valuación establecida para el inmueble a los efectos del pago de la contribución
inmobiliaria o similar. Le compete al Administrador la celebración del seguro. El
pago de las primas correspondientes estará a cargo de los propietarios en las
proporciones establecidas en el (…) de este Reglamento. Si la prima se viera
aumentada en razón del destino dado a alguna unidad, dicho aumento estará a
cargo exclusivo del propietario de la unidad causante del aumento.

XII. Obligaciones a cargo de los propietarios (Art. 2.04616)

Artículo 27: Cada propietario se obliga, asimismo, a:

a) Comunicar al Administrador su nombre y apellido, así como el domicilio

que constituye a efectos de las notificaciones y/o citaciones a que
hubiere lugar, teniéndose por constituido el del departamento en caso
de silencio. Estas constancias deberán ser consignadas por el
Administrador en el Registro de Propietarios que deberá llevar.

b) Comunicar al Administrador el nombre y apellido de la persona a quien

haya cedido y/o locado el uso de la unidad.

16 Art. 2.046. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

9
 c) (…).

XIII. Obligaciones del administrador (Art. 2.04717)

Artículo 28: En el ejercicio de sus funciones, el Administrador deberá:

a) ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios

conforme lo previsto en el Reglamento (…);

b) atender a la conservación de las partes comunes, resguardando la

seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las
normas vigentes;

c) asegurar al edificio contra incendio y accidentes, y al personal

dependiente del Consorcio y terceros;

d) llevar, en debida forma, los libros del Consorcio, conforme las normas
vigentes;

e) llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el

que será exhibido al comienzo de cada Asamblea, a fin de que los
copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes
que se presenten;

f) conservar toda la documentación del Consorcio (…).

Artículo 29: Las liquidaciones de expensas contendrán:

a) Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, CUIT, N.º de

inscripción en el Registro).

b) CUIT del Consorcio y Clave de Identificación del Consorcio en el Sindicato

Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

c) Datos actualizados del titular o herederos de cada unidad, porcentual

correspondiente, total a pagar por cada unidad, saldo anterior y actual al
mes liquidado, intereses punitorios. Si los hubiere, se detallarán los
depósitos judiciales efectuados en el mes anterior y los convenios de
pago efectuados con propietarios deudores de expensas y aprobados por
la Asamblea de Propietarios.

d) Detalle del estado contable del Consorcio, y especificación detallada de

los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.

e) Nombre y cargo del personal del Consorcio, con indicación de la categoría

del edificio, CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que

17 Art. 2.047. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

10
 corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales
a cargo del Consorcio.

f) Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas,

con indicación del nombre de la empresa, dirección, CUIT o CUIL, N.º de
matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y, en su
caso, cantidad de cuotas y número de cuota abonada que se abona.

g) Detalle de pagos por seguros, con indicación del nombre de la compañía,

número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de
vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.

h) El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, el cual se

ajusta a la normativa vigente y contiene sus datos personales, CUIT,
número de inscripción en el Registro de Administradores, con
consignación de su situación fiscal, importe total y período al que
corresponde.

i) Los recibos de pagos de expensas, que deben ser numerados, donde

conste el mes que se abona y los datos personales, firma aclarada del
administrador, su CUIL o CUIT y número de inscripción en el Registro
creado por esta Ley.

j) En caso de que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas
en los que el Consorcio sea parte, se indicarán en la liquidación mensual
todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y
expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado. En caso de
sentencia favorable al Consorcio, el administrador debe depositar, en la
cuenta bancaria del Consorcio, el monto percibido, más sus accesorias,
costos y costas dentro de los dos (2) días hábiles desde su percepción.

k) El resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio

correspondiente al mes anterior.

l) El detalle de las cuentas corrientes de los convenios de pago (monto

acordado, cuotas, pagos y saldos).

m) Rúbrica en cada una de las fojas que conformen las liquidaciones de

expensas.

XIV. Representación

Artículo 30: Son órgano de representación y administración de la comunidad:

11
 a) la asamblea (art. 2.05818);

b) el consejo de copropietarios (art. 2.06419);

c) el administrador (art. 2.06520).

Artículo 31: Designación y remoción (art. 2.06621; ver art. 2.064, inc. d22).

Artículo 32: El Administrador procederá como representante legal del Consorcio

de Propietarios (art. 2.06523). Son derechos y obligaciones del Administrador,
además de los expresamente consignados en las normas citadas, los siguientes:
(…).

Artículo 33: El Administrador –representante legal del Consorcio– queda

expresamente facultado para actuar por sí mismo o por medio de un apoderado,
en representación del Consorcio, en todos los asuntos judiciales y/o
administrativos que tenga pendiente o se le susciten en adelante, de cualquier
fuero y jurisdicción que sean, incluso Tribunales del Trabajo, Municipal de faltas
y de Policía Administrativa y Comisiones de Conciliación, a cuyo efecto se lo
faculta para presentarse ante (…).

XV. Consejo de copropietarios

Artículo 34: A efectos de una mejor gestión interna entre el Consorcio de

propietarios y el Administrador, se constituirá un Consejo de propietarios
conformado mínimamente por un presidente y dos vocales, pudiendo
aumentarse su número siempre en forma impar. Dicho Consejo cumplirá la
función de (…) (art. 2.06424).

Es condición sine qua non para formar parte del Consejo de propietarios:

1) ser copropietario;

2) habitar en el edificio;

3) no tener litigios con el Consorcio ni con terceros;

4) tener las expensas al día.

18 Art. 2.058. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

19 Art. 2.064. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
20 Art. 2.065. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
21 Art. 2.066. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
22 Art. 2.064, inc. “d”. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
23 Art. 2.065. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
24 Art. 2.064. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

12
XVI. Ejercicio financiero

Artículo 35: Cada ejercicio financiero durará un año, y es menester la Asamblea

fijar la fecha de iniciación y vencimiento del mismo, la que sólo podrá ser
modificada por ella; en caso contrario, será tomada, como naturalmente válida,
la del 31 de diciembre como fecha de cierre.

XVII. Fondo de reserva

Artículo 36: Para la atención de gastos extraordinarios, indemnizaciones y

despidos u otros gastos especiales o imprevisibles, deberá constituirse un fondo
de reserva en forma de una contribución ajena a la ordinaria. Sobre el particular
resolverá anualmente la Asamblea Ordinaria, debiendo expedirse acerca del
monto de dicho fondo y la forma de pago del mismo. El fondo de reserva quedará
depositado en una cuenta a nombre del Consorcio. El Administrador, previa
autorización por Asamblea o del Consejo de Copropietarios, si esta así lo
dispusiese, podrá hacer uso del mismo conforme lo dispuesto (…) y/o para
compensar las deudas del Consorcio para con él, en cuyo caso, deberá rendir
cuenta del mismo en oportunidad de celebrarse la Asamblea General Ordinaria.

XVIII. Poder para la modificación del reglamento

Artículo 37: Para el cumplimiento de las resoluciones de la Asamblea que

importen una nueva modificación del presente Reglamento, el Consorcio
confiere, desde ya, poder a dos cualesquiera de sus integrantes, para que, una
vez acreditada su condición de tales ante el escribano interviniente, otorguen de
manera conjunta la escritura modificatoria pertinente. (Ver art. 2.05725).

XIX. Asamblea de propietarios

Artículo 38: Los propietarios, para sus deliberaciones y decisiones, celebrarán

Asamblea Ordinaria, que tendrá lugar bajo los mismos principios en orden a
convocatoria y constitución. En la primera Asamblea que celebre, el Consorcio
deberá fijar el mes de cada año en que se realizarán las ordinarias en el futuro,
teniendo en cuenta que deberán mediar, entre el cierre del ejercicio y el mes
fijado, por lo menos dos meses. Acerca de la forma de llevarse a cabo las
Asambleas, se establece lo siguiente: (arts. 2.058/59/60/61/62/6326).

25 Art. 2.057. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

26 Arts. 2.058 a 2.063. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

13
a) Citación y lugar: la citación, con indicación del carácter y asuntos a
tratarse, se remitirá por intermedio del Administrador a los integrantes
del Consorcio (…).

b) Asamblea:

1) Asambleas Generales Ordinarias: tendrán lugar en las

oportunidades señaladas. En estas Asambleas serán considerados
la rendición de cuentas e informe que presente el Administrador
relativos al ejercicio vencido, así como también el plan de gastos
para el ejercicio venidero, a fin de adjuntar al mismo, una vez
aprobado, las cuotas correspondientes a los distintos
departamentos.

2) Si fracasara la primera convocatoria por falta de quórum, se

celebrará la Asamblea media hora después en segunda
convocatoria. Esta segunda convocatoria tendrá lugar cualquiera
sea el número de propietarios presentes y/o porcentaje que les
corresponda de acuerdo al artículo (…). En segunda convocatoria,
quedarán aprobados la rendición de cuentas y el plan de gastos
presentado por el Administrador, si no media en su contra la
mitad más uno de los votos de los asistentes del Consorcio. En el
caso en que no concurriera ninguno de los propietarios a la
segunda convocatoria se procederá de la siguiente manera (…)

3) El Administrador dejará constancia en el Libro de Actas, con

transcripción del orden del día, en cuyo caso la rendición de
cuentas y el plan de gastos presentados quedarán aprobados (…).

c) Presidencia: las Asambleas serán presididas por uno de los propietarios o

el Administrador, si así se lo dispusiese, y deberá, en el acto de
constitución de las mismas, procederse a la designación de un Secretario
y dos propietarios para firmar el acta junto al Presidente. El Presidente
tendrá a su cargo la dirección de las deliberaciones de la Asamblea.
Durante las deliberaciones, el Presidente tendrá voz, pero no voto,
excepto cuando fuere propietario.

Reglas para deliberar: las reglas para deliberaciones serán sancionadas

por los propietarios constituidos en reunión.

d) Quórum: el quórum necesario para poder sesionar se establece con la

presencia de un número de integrantes del Consorcio cuyos votos
representen más del 50 %. Se exceptúa: el supuesto contemplado en el
inciso "b" del presente artículo, relativo a la segunda convocatoria.

e) Cómputo de votos: cualquiera sea la clase del asunto sometido a la

consideración de los integrantes del Consorcio, así como la mayoría

14
 exigida por este Reglamento, el voto de cada propietario valdrá tanto
como cuanto represente el porcentual asignado a la unidad propiedad de
aquel en el artículo (…). Para poder votar, el propietario deberá estar al
día con los pagos al administrador.

f) Mayorías necesarias:

1) Unanimidad: se requiere el voto de todos los integrantes del

Consorcio para resolver sobre los siguientes asuntos: (…).

0) Mayoría de dos tercios: se requieren los 2/3 de votos de los

integrantes del Consorcio para resolver sobre los siguientes
asuntos: (…).

0) Simple mayoría: se requiere el voto de la simple mayoría de los

presentes en las Asambleas para resolver cualquier otro (…).

g) Representación: los propietarios podrán ser representados en las

reuniones, bajo su expreso consentimiento, por mandatarios, para lo cual
será suficiente la presentación de una carta poder con la firma certificada
por escribano público, banco o por el Administrador. Un mismo
mandatario no podrá actuar como representante de ningún propietario.
En caso de existir establecido un condominio por alguna de las unidades,
los titulares de él deberán unificar representación. (Ver art. 2.056, inc. m,
n, ñ, o, p27).

XX. Cláusula especial

Artículo 39: Es condición especial para la validez de los acuerdos que por el
presente Reglamento requieren unanimidad para resolver, así como para los
referentes a los extremos que establece el Código Civil y Comercial de la Nación
(…).

XXI. Certificados (art. 2.067, inc. L28)

Artículo 40: El Administrador queda autorizado para expedir, bajo las

responsabilidades a que hubiere lugar, las siguientes certificaciones:

1) certificados sobre deudas por expensas comunes;

2) el certificado de las copias de las actas de la Asamblea.

27 Art. 2.056. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

28 Art. 2.067, inc. “l”. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

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XXII. Responsabilidad del nudo propietario

Artículo 41: En caso de usufructo, habitación, anticresis, locación, comodato o

de cualquier otra clase de acto, hecho o convención que confiera posesión,
tenencia o uso y goce sobre la correspondiente unidad, que no sea a título de
dueño, no tendrán intervención en el Consorcio los titulares de aquellos
derechos, por lo que permanecerá el nudo de propietarios, en cuanto a sus
relaciones con la entidad, con la plenitud de las responsabilidades y obligaciones
para con ella y en el ejercicio de todos sus derechos de propietario, cualesquiera
sean los términos de los contratos celebrados con terceros.

XXIII. Jurisdicción

Artículo 42: El hecho de ser titular del dominio exclusivo de cada una de las
unidades del presente edificio e integrante del Consorcio, como propietario del
terreno y las cosas comunes del edificio, importa el conocimiento y aceptación
de este Reglamento, como así también la obligación de someterse, para toda
cuestión judicial o extrajudicial propia de este instrumento, a la jurisdicción de
los Tribunales Ordinarios de... con exclusión de toda otra (…).

XXIV. Administrador y seguro

Artículo 43:

a) Por este acto se designa como Administrador y Representante Legal del

Consorcio de Propietarios a..., quien constituye domicilio en la calle...,
que procederá como mandatario a todos los efectos previstos (…).
Asimismo, en el indicado queda fijado el domicilio legal del Consorcio.

b) El Administrador y Representante Legal del Consorcio de Propietarios

percibirá, como retribución por sus servicios, los honorarios que resulten
de la decisión de la simple mayoría de los presentes en una asamblea.

c) El edificio se encuentra actualmente asegurado contra riesgo de

incendios, bajo póliza N.º... de la Compañía..., con vencimiento el... A su
vez, los integrantes del Consorcio se obligan a reembolsar al anterior
propietario lo abonado en concepto de prima, en las proporciones
establecidas en el artículo (…) del presente, a partir de la fecha de
posesión o de las respectivas escrituras, según sea el caso.

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XXIV. Cláusulas especiales

Artículo 44: Sobre el administrador: si quien oficiase de representante legal del

consorcio fuese un copropietario, deberá delegar la representación de su unidad
funcional y/o complementaria en un tercero-, y no podrá representar a otros ni
incidir por medio de votos bajo ninguna circunstancia.

Artículo 45: Sobre el encargado y proveedores de servicio: ningún propietario o

familiar directo podrá ejercer funciones de encargado, como así tampoco
proveer servicio de ningún tipo y especie para con el Consorcio. Al mismo
tiempo, ningún encargado o familiar directo podrá adquirir bienes en el edificio
mientras este desempeñe sus tareas bajo relación de dependencia.

Artículo 46: Los poseedores de boleto de compra-venta no podrán representar

a sus unidades funcionales a menos que el nudo propietario les otorgue un poder
especial para ello refrendado por escribano público.

Artículo 47: La administración se presume por un año a partir de la fecha de

nombramiento, por lo cual el administrador deberá llamar a Asamblea dentro de
los 30 días anteriores a la fecha de caducidad de su mandato, para ratificar su
cargo. El no cumplimiento de esta disposición implica su remoción automática,
motivo por el cual deberá hacer entrega del Libro de Actas a los miembros del
Consejo de copropietarios en un plazo no mayor a las 72 horas, para que
convoquen a Asamblea Extraordinaria al solo efecto de designar un nuevo
representante y efectuar la respectiva liquidación final o definitiva, conforme
determina el Código Civil y Comercial de la Nación.

Artículo 48: La aceptación por parte del Consorcio de la renuncia del

administrador no supone la aprobación de la Rendición de Cuentas Definitiva ni
lo exonera. La misma quedará sujeta a la primera Asamblea que realice el
Administrador que lo reemplace, la cual deberá convocarse dentro de los 30 días
de entregada la misma y en una Asamblea Extraordinaria convocada a ese solo
efecto.

Artículo 49: Para los casos en que la administración del Consorcio recaiga sobre
un propietario, este no podrá representar a su Unidad Funcional, y quien lo haga,
cualquiera fuese la condición, tendrá voz y voto, salvo en lo que concierna a la
gestión administrativa.

Artículo 50: Todo aquel sobre quien recaiga la responsabilidad de administrar

quedará automáticamente inhibido de representarse a sí mismo, si fuese
copropietario, o de representar a un tercero.

Artículo 51: Bajo ningún concepto se aceptan los cargos múltiples,

independientemente que fueren en forma explícita o implícita, gratuita u
onerosa.

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Artículo 52: En caso de renuncia, retiro o despido, el encargado saliente deberá
abandonar la unidad funcional destinada, en un plazo no mayor a los 30 días,
previa comunicación fehaciente del administrador.

Artículo 53: Las unidades funcionales ubicadas en la planta baja que bajo ningún
contexto utilizaran ascensor quedarán exceptuadas de los gastos atinentes a su
uso y mantenimiento.

Artículo 54: En caso de corresponderle al Consorcio el cargo de una reposición,

esta se hará conforme a los materiales de obra originales al momento de su
inauguración. Toda diferencia extraordinaria, originada por la razón que fuese,
en la cual el Consorcio no haya intervenido ni dado con anterioridad
consentimiento explícito —ya fuese a través del Administrador o la Asamblea—,
corre por exclusiva cuenta del copropietario; motivo por el cual el Consorcio
responderá reponiendo la pieza original, un símil o reintegrando el valor en
mercado de la misma. Si la diferencia fuese visiblemente contrastable o el
copropietario no pudiese afrontar el monto de la misma, deberá dirimirse la
cuestión por vía de una Asamblea convocada a ese solo fin. Y si aun así no se
llegase a un acuerdo de partes, el Administrador estará facultado a resolver por
sí el nudo del conflicto, pero bajo ninguna circunstancia la reposición se verá
impedida de efectuarse en su totalidad.

Artículo 55: Queda absoluta y terminantemente prohibido contratar al

encargado para realizar trabajos particulares dentro del edificio,
independientemente de que fueren estos de carácter privado o consorciales.

Artículo 56: El encargado no podrá contratar ni administrar, bajo ningún motivo

o pretexto, proveedores de servicio, ya que esta es responsabilidad exclusiva del
administrador.

Artículo 57: Los gastos generados por negligencia de los copropietarios que
afecten los bienes del Consorcio serán derivados como gastos particulares y
sufrirán los mismos rigores que las expensas.

Artículo 58: El interés generado por mora se sumará al capital en concepto

indemnizatorio con respecto al resto de los copropietarios que se vean obligados
de manera forzosa a soportar financieramente las expensas del moroso. Este
interés asumirá una doble función: salvaguardar el valor del capital adeudado
contra la inflación y reparar el daño causado por la mora, toda vez que el
Consorcio no está obligado a descapitalizarse ni a ser solidario con respecto al
dañoso.

Artículo 59: Para evitar la especulación financiera, se prohíben los pagos

parciales.

Artículo 60: En caso de ausencia injustificada del administrador en cualquier caso

y bajo cualquier circunstancia, y previamente advertido el mismo, por medio

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fehaciente, de su falta por parte de cualquiera de los copropietarios, este
quedará automáticamente removido del cargo y los copropietarios podrán
reasumir su mandato mediante auto-convocatoria con plazo y quórum mínimo
por medio de acta volante, la cual deberá ser protocolizada por escribano público
bajo condición de ser transcripta íntegramente en el Libro de Actas luego de su
recuperación o en uno nuevo en su defecto.

Artículo 61: Responsabilidad ante daños y perjuicios: en caso de daños y/o

perjuicios cuya responsabilidad no pueda identificarse, se aplicará lo normado
en el Código Civil y Comercial de la Nación. Si suceden internamente, será sobre
la unidad funcional, y si suceden externamente, el Consorcio responderá por el
conjunto sin oposición.

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Referencia

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. (2014). [J.C. Rivera, G. Medina (Dirs.),
y M. Esper (Coord.)]. [Aprobado por Ley N.º 26.994; B.O. 08/10/2014 Suplemento.
Vigencia: 1° de agosto de 2015; texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077 B.O. 19/12/2014.
Honorable Congreso de la Nación Argentina]. Buenos Aires: La Ley.

Ley N° 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable

Congreso de la Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a” Ley Nº 26.994 B.O.
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley
Nº 27.077 B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina

Los Consorcistas. (2007). Modelo de Reglamento de Copropiedad y Administración. En

Los Consorcistas. Recuperado de http://www.losconsorcistas.com.ar/archivos/
reglamento_copropiedad_y_administracion.shtml

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