TEMA 27. SERVIDUMBRES LEGALES: CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA.

SERVIDUMBRE DE AGUAS, DE PASO, DE MEDIANERÍA, DE LUCES Y VISTAS Y

DE DESAGÜE DE EDIFICIOS. DISTANCIAS Y OBRAS INTERMEDIAS.

I. SERVIDUMBRES LEGALES: CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA.

Dice el ar culo 336 Cc que las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios;
aquellas se llaman legales y estas voluntarias. Por tanto, son servidumbres impuestas por la Ley, incluso con
oposición del dueño del predio sirviente. En la mayoría de los casos, la Ley no las crea sino que faculta al
tular del predio dominante a exigir su cons tución, pudiendo surgir ésta del acuerdo de las partes o de
resolución administra va o judicial.

En cuanto a su naturaleza:

- Algunos consideran que son verdaderas servidumbres.

- Otros que son limitaciones al predio sirviente: servidumbre de luces y vistas, desagüe edi cios y
comunidad (medianería).

II. SERVIDUMBRE DE AGUAS, DE PASO, DE MEDIANERÍA, DE LUCES Y VISTAS, DE

DESAGÜE DE EDIFICIOS.

1. SERVIDUMBRE DE AGUAS.

➢ De ver ente natural de las aguas. 552. Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que
naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la erra o piedra
que arrastran en su curso; ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta
servidumbre, ni el del superior obras que la agraven.

TR de Ley de Aguas. Establece que si las aguas se reciben por obra del hombre, el dueño del predio
inferior podrá oponerse a su recepción, con derecho a exigir resarcimiento de daños y perjuicios, de no
exis r servidumbre.

➢ De uso público de riberas de ríos en interés de la navegación, otación, pesca y salvamento. 553. Las
riberas de los ríos, aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus
márgenes, en una zona de 3 metros, a la servidumbre de uso público en interés general de la navegación,
la otación, la pesca y el salvamento.

PERO modi cado por TRLA. Las márgenes están sujetas, en toda su extensión longitudinal:

o A una zona de servidumbre de 5m anchura para uso público que se regulará reglamentariamente

o A una zona policía de 100m de anchura en la que se condicionará el uso del suelo y las
ac vidades que se desarrollen.

➢ De camino de sirga. 533. Los predios con guos a las riberas de los ríos navegables o otables están
además sujetos a la servidumbre de camino de sirga para el servicio exclusivo de la navegación y
otación uvial; Si fuere necesario ocupar para ello terrenos de propiedad par cular, precederá la
correspondiente indemnización.
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 ➢ De estribo de presa.

554. Cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras
corrientes con nuas o discon nuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no
sea dueño de las riberas o terrenos en que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo
de presa, previa indemnización.

➢ De saca de agua y abrevadero. Permite tomar agua de fundo ajeno.

555. Las servidumbres forzosas de saca de agua y de abrevadero solamente podrán imponerse por causa
de u lidad pública en favor de alguna población o caserío, previa indemnización.

556. Las servidumbres forzosas de saca de agua y de abrevadero llevan consigo la obligación en los
predios sirvientes de dar paso a personas y ganados hasta el punto donde hayan de u lizarse aquéllas,
debiendo ser extensiva a este servicio la indemnización.

➢ De acueducto. 557. Todo el que quiera servirse del agua de que pueda disponer para una nca suya,
ene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños,
como también a los de los predios inferiores sobre los que se ltren o caigan las aguas.

A) Requisitos.

558: El que pretenda usar del derecho concedido en el ar culo anterior está obligado:

- A jus car que puede disponer del agua y que esta es su ciente para el uso que la des na.

- A demostrar que el paso que solicita es el más conveniente y menos oneroso para tercero.

- A indemnizar al dueño del predio sirviente en la forma que se determine por las leyes y reglamentos.

559: No puede imponerse la servidumbre de acueducto para objeto de interés privado sobre edi cios, ni sus
pa os o dependencias, ni sobre jardines o huertas ya existentes.

B) Contenido.

❖ Derechos del dueño del predio dominante: realizar las obras necesarias para la construcción del
acueducto, así como a su conservación y limpieza, consolidar las márgenes del acueducto con
céspedes, estacadas, paredes, pero no con plantaciones y pasar por las márgenes del acueducto para
el servicio exclusivo de la servidumbre.

❖ 560: Derechos del dueño del predio sirviente: La servidumbre de acueducto no obsta para que el
dueño del predio sirviente pueda cerrarlo y cercarlo, así como edi car sobre el mismo acueducto de
manera que éste no experimente perjuicio, ni se imposibiliten las reparaciones y limpias necesarias.

561. Para los efectos legales la servidumbre de acueducto será considerada como con nua y aparente.

➢ De parada o par dor.

562. El que para dar riego a su heredad o mejorarla, necesite construir parada o par dor en el cauce por
donde haya de recibir el agua, podrá exigir que los dueños de las márgenes permitan su construcción,
previa indemnización.

➢ Disposición general.

563. El establecimiento, extensión, forma y condiciones de la servidumbres de aguas que se trata en esta
sección se regirán por la ley especial de la materia en cuanto no se haya previsto en este Código.
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 2. SERVIDUMBRE DE PASO.

➢ Paso con carácter permanente. El propietario de una nca o heredad [doctrina: cualquier persona con
derecho real de uso y disfrute], enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, ene derecho
a exigir paso por las heredades vecinas, previa indemnización.

Requisitos.

− Finca enclavada entre otras ajenas y sin salida al camino público. Doctrina: o que haya pero sea
peligrosa, di cil o insu ciente.

− Se abone la correspondiente indemnización. Reglas para su determinación.

▪ Si se cons tuye de manera que pueda ser con nuo su uso para todas las necesidades del
predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consis rá en el valor
del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio
sirviente.

▪ Si se limita al paso necesario para el cul vo de la nca enclavada entre otras y para la
extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, consis rá en el
abono del perjuicio que ocasione este gravamen.

Excepción. Si, adquirida una nca por venta, permuta o par ción, quedare enclavada entre otras
del vendedor, permutante o copar cipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo
pacto en contrario. Se en ende que la servidumbre es voluntaria y no forzosa.

Condiciones.

- En cuanto al lugar, será el menos perjudicial al predio sirviente y aquel cuya distancia del predio
dominante al camino público sea menor.

- En cuanto a la anchura, será la que baste a las necesidades del predio dominante.

Ex nción. Además de los modos generales, hay dos especiales:

- Reunión De La Finca Enclavada A Otra Con gua A Camino Público.

- Apertura de un camino que dé acceso a la nca enclavada

El dueño del predio sirviente que pida la ex nción deberá devolver lo recibido por indemnización.

➢ Paso con carácter transitorio. Si fuere indispensable para construir o reparar algún edi cio pasar
materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este
predio está obligado a consen rlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le
irrogue.

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 ➢ Paso para ganados. Las servidumbres de paso para ganados, conocidas como cañada, cordel, vereda o
cualquiera otro, y abrevadero, descansadero y majada; se regirán por las ordenanzas y reglamentos del
ramo, y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar.

Sin perjuicio de los derechos legí mamente adquiridos, la cañada no podrá exceder de 75m de ancho, el
cordel, de 37,5m, y la vereda de 20m.

Las cañadas, cordeles y veredas no son espacios sujetos a servidumbres sino vías pecuarias y, en
consecuencia, bienes de dominio público de las CCAA (Ley Vías Pecuarias 1995).

Ley del Sector Eléctrico considera que tb es servidumbre legal la de paso de energía eléctrica, exis endo dos
modalidades: de paso aéreo y de paso subterráneo.

3. SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA.

Es el conjunto de derechos y obligaciones que dimanan de la existencia y disfrute en común de una pared o
análogo por los dueños de predios con guos, separados ellas.

La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este tulo y por las ordenanzas y usos
locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo.

Naturaleza jurídica. No es servidumbre (no existe predio dominante y sirviente), sino comunidad de
u lización (TS).

Cons tución. 578. Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o
espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en ella los derechos de medianería, pagando
proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se le hubiese dado
mayor espesor.

Ordenanzas Municipales. Todo el que pretenda construir arrimado a pared con gua tendrá derecho a
adquirir la medianería en todo o en parte, pagando la mitad del valor del muro y la mitad del terreno en que
descansa.

Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un tulo, o signo exterior, o prueba en contrario.

Contenido.

❖ Derechos de los dueños medianeros

o adquirir los propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o espesor a
la pared, podrán, sin embargo, adquirir en ella los derechos de medianería, pagando
proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se le
hubiese dado mayor espesor.

o Usar la pared medianería, en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por
lo tanto, edi car apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad
de su espesor, pero sin impedir el uso común de los demás medianeros.

❖ Obligaciones. 575.

o Cada dueño debe contribuir, en proporción a su derecho, a la reparación y construcción de las

paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también

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 medianeros. Sin embargo, puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la

medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edi cio suyo.

o El propietario que alce la pared medianera ene unas cargas especiales, como costear los gastos
de conservación de la pared en lo que ésta se haya levantado o profundizado

Ex nción. Admite la renuncia, pero con limitaciones:

- que si en la pared medianera se apoya un edi cio del renunciare, derribe dicho edi cio

- son de cuenta del que renuncia todas las obras necesarias para evitar los daños que el derribo puede
ocasionar en la pared medianera.

4. SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS.

- Luces. Es el derecho de abrir huecos de ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno. Los huecos
enen vidriera ja que impide sacar la cabeza.

- Vistas. Es el derecho de abrir huecos o ventanas para gozar de vistas a través de un fundo ajeno y de
poder impedir toda obra que las merme o di culte. Los huecos enen vidrieras móviles que permiten
asomarse. La servidumbre de vistas siempre incluye la de luces.

➢ Restricciones a la facultad de abrir huecos en pared medianera. Ningún medianero puede sin
consen miento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.

➢ Restricciones a la facultad de abrir huecos en pared propia con gua a nca ajena.

- Luces. Se ene que realizar en las siguientes condiciones: a la altura de las carreras, o inmediatos a los
techos, y de las dimensiones de 30cm en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro reme da en la pared
y con red de alambre.

Si el dueño de la nca con gua a dicha pared adquiriese la medianería, y no se hubiera pactado lo
contrario, podrá cerrarlos o cubrirlos.

- Vistas. No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la
nca del vecino, si no hay 2m de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60cm de
distancia. No son aplicables a los edi cios separados por una vía pública.

Reglas de cálculo de distancias. En las vistas rectas, desde la línea exterior de la pared en los huecos en
que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de
separación de las dos propiedades.

➢ Servidumbre de vistas adquirida por tulo. Cuando por cualquier tulo se hubiere adquirido derecho a
tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente
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 no podrá edi car a menos de 3m de distancia, tomándose la medida de la misma manera indicada en el
ar culo 583.

5. SERVIDUMBRE DE DESAGÜE DE EDIFICIOS.

Es el derecho de verter las aguas del tejado en fundo vecino, ya gota a gota o en canales.

➢ Restricciones al derecho de propiedad por razón de recogida de aguas pluviales. 586. El propietario de
un edi cio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan
sobre su propio suelo o sobre la calle o si o público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el
propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio
con guo.

➢ Servidumbre voluntaria de desagüe. 587. El dueño del predio que sufra la servidumbre de ver ente de
los tejados, podrá edi car recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a
las ordenanzas o costumbres locales, y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el
predio dominante.

➢ Servidumbre legal de desagüe. 588. Cuando el corral o pa o de una casa se halle enclavado entre otras,
y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el
establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios
con guos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que
menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda.

III.- DISTANCIAS Y OBRAS INTERMEDIAS.

Zona militar. 589. No se podrá edi car ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o fortalezas sin
sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos par culares de la materia.

Construcciones. 590. Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas,
acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se
muevan por el vapor o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar
las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias,
con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban. A falta de reglamento se
tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a n de evitar todo daño a las
heredades o edi cios vecinos

Plantaciones. 591. No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por
las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de 2m de la línea divisoria de las heredades si la
plantación se hace de árboles altos, y a la de 50cm si la plantación es de arbustos o árboles bajos.

Todo propietario ene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor
distancia de su heredad.

Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad vecina, el dueño de esta puede reclamar
que corte, mientras que si las raíces de los árboles se ex enden en suelo ajeno, el dueño de este podrá
cortarlos por sí mismo.

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 Los árboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros, y cualquiera de los
dueños ene derecho a exigir su derribo. Exceptúense los árboles que sirvan de mojones, los cuales no
podrán arrancarse sino de común acuerdo entre los colindantes.

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