Patricia Pintos a

Palabras clave: conflictos distributivos / humedales / metropolización / régimen urbano / río Luján /

urbanizaciones cerradas.

Keywords: distributional conflicts / Luján river / metropolization / urban regime / wetlands.

De naturaleza anhelada a urbanismo

distópico. Régimen urbano, extracti-
vismo inmobiliario y conflictividad
ambiental en la cuenca baja del
río Luján (Buenos Aires, Argentina)1

Abstract

En el último cuarto de siglo la metropolización de Buenos Aires estuvo co-

mandada por la tendencia a la sub-urbanización de las capas medias-altas y
altas bajo la modalidad de las tipologías de la urbanización cerrada. La cuen-
ca del río Luján se constituyó en la destinataria principal de las inversiones
dirigidas a ese segmento, cuya búsqueda de autoexclusión y diferenciación
respecto de otros productos inmobiliarios similares se produjo mediante el
avance sobre humedales y planicies de inundación del río, tendencia que con
el correr del tiempo, derivaría en críticas consecuencias socio ambientales. Se
propone una caracterización general del régimen urbano de desarrollo (Stone,

a. Patricia Pintos. Universidad Nacional de La Plata, Instituto de Investigaciones en Humanidades y Ciencias Sociales, Centro de Investigaciones
Geográficas, Grupo de Estudios Urbanos. patripintos@gmail.com
1. Una primera versión de este artículo fue publicada en las actas del IX Congreso Internacional de Geografía de América Latina (AGE-AL) Últimas
Décadas: Procesos y Retos, Toledo (España, septiembre de 2018), con el título “Avanzar, destruir, mercantilizar. Intersecciones entre régimen urbano,
extractivismo inmobiliario y bienes comunes”.
114 Patricia Pintos

1989) que crea condiciones de posibilidad para el extractivismo inmobiliario

sobre ecosistemas de humedales y el surgimiento de conflictos distributivos
que impactan sobre espacialidades preexistentes. Con este propósito se dis-
cuten los principales tópicos teóricos en los que se sustenta la construcción
del problema, con referencias a algunos ejemplos que lo ilustran.

In the last quarter of a century, the metropolization of Buenos Aires was

characterized by a tendency to the suburbanization of upper-middle and
upper-income groups under the modality of closed urbanization typologies.
The Luján river basin became the main recipient of investments aimed for
this segment of the population, whose search for self-exclusion and differ-
entiation with respect to other similar real estate products occurred through
the advance over wetlands and floodplains of the river, a trend that with
time, would lead to critical socio-environmental consequences. A general
characterization of the urban development regime is proposed (Stone, 1989)
that creates conditions for real estate extractivism on wetland ecosystems
and the emergence of conflicts of distribution that impact on pre-existing
spatialities. For this purpose, main theoretical topics are discussed, with the
inclusion of examples that illustrate the conflicts.

Neoliberalismo y reconfigura- desde el centro hacia los bordes, y

ción del territorio metropolita- un anillo industrial des-jerarquizado
no de Buenos Aires y en progresivo abandono. En lo for-
mal, la ciudad hacía gala de un cre-
Hace apenas tres décadas Buenos cimiento relativamente compacto,
Aires aún conservaba ciertos ras- consolidado en torno a la centralidad
gos de identidad de ciudad fordista, del puerto, y por un sistema de vías
caracterizados por la tendencia a la radiales –paralelas a los ramales fe-
conurbación residencial siguiendo rroviarios- necesarias para asegurar
el característico gradiente de rentas el flujo de mercancías para el que,
 De naturaleza anhelada a urbanismo distópico... 115

en los años cuarenta fuera un pujan- rápido reemplazo por enclaves tercia-
te anillo industrial, y la fluidez en el rios transformados en enormes centros
movimiento de los commodities de comerciales, instalaciones universita-
origen agropecuario que hasta allí rias, oficinas de gobierno y superficies
llegaban con destino a la exporta- destinadas a espacios de ocio.
ción. A su vez, el tejido residencial Así, mientras en el período fordista
testimoniaba el largo y virtuoso ciclo los vínculos entre centro y periferia en
de expansión residencial que favore- las grandes ciudades tuvieron un ca-
ció el acceso al suelo urbano a vastos rácter jerárquico declinante hacia los
sectores de la clase trabajadora. Este bordes, durante el neoliberalismo las
período conocido como el ciclo del periferias fueron revalorizadas, con la
“loteo popular” se prolongó por casi incorporación de nuevas funciones de
cuatro décadas y le imprimió su sello centralidad que incidieron en la redis-
a la estructuración del territorio me- tribución de rentas del suelo y en un
tropolitano en la faz residencial. marcado dinamismo territorial.
La consolidación del neoliberalis- La literatura académica abordó es-
mo como proyecto político-económi- tas transformaciones desde los cam-
co que marcaría el rumbo de los años bios en la relación entre economía
noventa vino a rubricar un momento y ciudad (Torres, 2001; Ciccolella
de desindustrialización prematura (Sa- y Mignaqui, 2009), la privatización
lama, 2012)2, contexto en el cual las del crecimiento metropolitano (Pírez,
políticas urbanas se expresaron decidi- 2006) o la mercantilización del suelo
das a favorecer la tendencia estructural urbano orientada al sub-mercado de
hacia la tercerización de la economía mayor solvencia (Fernández Wagner
metropolitana. La combinación de am- y Varela, 2003; Pintos y Narodowski,
bos procesos incidió en la liberación de 2012), cuestiones desde las cuales se
grandes superficies industriales inser- analizaron las asimetrías constitutivas
tas en la estructura urbana consolidada, de la nueva configuración metropoli-
en particular sobre los ejes viales y su tana en tiempos del capitalismo global.

2. Este autor sostiene que en este proceso “La desindustrialización no sólo se relaciona con la reducción relativa de los empleos industriales, sino
también con su disminución absoluta y la destrucción de una parte de su tejido industrial, en especial la parte que elabora productos de baja calidad.
Se habla entonces de una desindustrialización prematura, la cual sucede en muchos países de América Latina.” (Salama, 2012: 34).
116 Patricia Pintos
En este período, la expansión re-
sidencial se orientó de manera domi-
nante hacia un modelo especulativo
rentista gestado en base a la produc-
ción masiva de urbanizaciones de
perímetro cerrado (conocidas como
urbanizaciones cerradas) que fue
acompañando el proceso de inversio-
nes en modernas autopistas urbanas,
puestas a facilitar los desplazamien-
tos de los sectores sociales más aco-
modados entre el centro y el resto del
aglomerado, al bajar de manera sus-
tantiva los tiempos de traslado hacia
localizaciones urbanas cada vez más
distantes. En conjunto, por su diná-
mica y magnitud estos cambios ten-
drían el efecto de producir una verda-
dera “revolución residencial” urbana
(Fernández Wagner y Varela, 2003).
A fin de consolidar este nuevo
perfil del crecimiento metropolita-
no, el mercado inmobiliario apostó a
modelar un ideario de alto impacto
emotivo y sensorial, que de manera
focalizada o en conjunto, apelaba a
imágenes de naturaleza prístina, ru-
ralidad idílica, nostalgia hacia cier-
tos valores del pasado, y condiciones
de seguridad para las familias, así
como otros atributos de exclusividad
que la gran ciudad no podía ofrecer.
De esta forma, el mercado inmobi-
liario modeló a su medida vastísimas
superficies de suelo rural a expensas
de una brutal expansión del tejido
residencial sobre tierras productivas,
y más tarde, cuando las empresas
consideraron necesario diversificar
la oferta, lo hizo sobre territorios de
humedales y riberas fluviales, en la
más absoluta abstracción de sus im-
pactos socio-ambientales.
En esta caracterización puede ad-
vertirse que los actores gubernamen-
tales parecieran mantenerse ajenos a
las dinámicas territoriales; sin em-
bargo como se ha señalado en traba-
jos anteriores (Pintos, 2011; Pintos y
Narodowski, 2012), estos procesos
dan cuenta acabada de modalida-
des de articulación no formalizadas
pero con efectos reales entre actores
del mercado y el Estado; con un rol
abiertamente subsidiario de estos úl-
timos, en omisión de sus responsabi-
lidades hacia cuestiones que hacen
al interés público, la búsqueda de
la equidad en el acceso a recursos y
oportunidades, la sostenibilidad am-
biental y el resguardo de los valores
patrimoniales locales.
A partir de lo dicho hasta aquí, se
propone una aproximación al campo
 De naturaleza anhelada a urbanismo distópico...
de tensiones que se produce a partir
de la consolidación de un régimen
urbano (Stone, 1989) marcado por
el ciclo de despliegue colaborati-
vo entre Estado y mercado (Pintos
y Narodowski, 2012) que creó las
condiciones para el extractivismo
inmobiliario, la afectación de territo-
rialidades históricas, entre las que in-
cluimos los comunes de la naturaleza
y las formas del hábitat preexistentes,
y un conjunto de conflictos distribu-
tivos resultantes.
Vínculos entre régimen urbano,
extractivismo inmobiliario y
bienes comunes de la naturaleza
Las coaliciones de poder
en el gobierno de la ciudad
Como parte del campo de las políti-
cas urbanas, las estructuras locales
de poder vienen siendo un objeto
de análisis frecuente en las últimas
décadas, a partir de enfoques que in-
dagan sobre las articulaciones entre
actores del sector público en los que
reside el poder político local, los ac-
3. Regime politics: Governing Atlanta, 1989.
117
tores del sector privado que detentan
la capacidad financiera y las organi-
zaciones de la sociedad civil, éstas
últimas, en principio con menor in-
cidencia en las decisiones pero con
condiciones para articular recursos
y voluntades en torno a sus propias
necesidades y estrategias.
Los estudios sobre poder urbano
han postulado un conjunto de teorías
cuyas indagaciones buscan desentra-
ñar cómo opera la cuestión del poder
en la ciudad. El enfoque dominante
en este campo, es el denominado
Análisis de Régimen Urbano (Urban
Regime Analysis), que sintetiza ele-
mentos de la economía política, el
pluralismo y el institucionalismo
(Mossberger y Stoker, 2001).
Los trabajos de Clarence Stone a
partir del caso de la ciudad de Atlan-
ta (1946-1988)3 apelaban a compren-
der cómo había sido posible consoli-
dar una alianza entre el poder políti-
co detentado por grupos de la clase
media afroamericana y la comunidad
de negocios representada por la clase
alta blanca, sin acceso formal al go-
bierno. La fragmentación del poder
daba por sentado que ambos grupos
118 Patricia Pintos

por separado no poseían capacidad relación entre política y economía es

de control sobre la ciudad, de allí analizada considerando su carácter
que la construcción de una alianza bidireccional, y los agentes que inter-
ofrecía condiciones de posibilidad vienen no necesariamente conocen la
para el gobierno urbano, y de acor- totalidad del proceso, ni tampoco pre-
dar una agenda de transformaciones, cisan actuar de la misma manera en la
con el énfasis puesto en lo económi- coalición, aunque contribuyan –mo-
co. Stone postula que para compren- vidos por sus propios intereses- a su
der como se llega a la formulación mantenimiento.
de políticas urbanas es preciso “con- Stone (2001) identifica un conjun-
siderar cómo los limitados recursos to de arreglos clave para el gobierno
que manejan los funcionarios públi- de una comunidad: (1) la identifica-
cos se fusionan con los de los actores ción de una agenda, que comprende
privados para generar capacidad de al conjunto de actuaciones y políticas
gobierno. Los arreglos mediante los públicas destinadas a mantener, re-
cuales se crean tales coaliciones de formar o transformar la ciudad, por lo
gobierno pueden denominarse regí- cual constituye el eje de la coalición
menes -en el caso de las localidades, entre actores. El contenido de esta
regímenes urbanos-”4 (Stone et al, agenda suele darse a conocimiento
1994: 223-4)5. público bajo la forma de mensajes
Precisamente, la noción de régi- o eslóganes que definen propósitos
men pone el acento en aquello que de gestión más o menos explícitos, y
procuran estas coaliciones; esto es que funcionan como mensajes hacia
generar condiciones de relativa esta- “el afuera”6; (2) estos acuerdos son
bilidad que las hacen permanecer más relativamente estables en el tiempo,
allá de los tiempos de duración de las aunque no estáticos, ni tampoco se
administraciones formales, donde la producen para cada tema a medida

4. La traducción es propia.
5. Para la aplicación del concepto de régimen urbano deben ser considerados los factores que diferencian a las ciudades norteamericanas con mayor
dependencia de los capitales locales y capacidad de generación de sus propios recursos; con respecto a las ciudades latinoamericanas –más
próximas al modelo de ciudad europeo- que dependen de la transferencia de recursos desde los gobiernos centrales; como tampoco perder de vista
la mayor autonomía política de las primeras con respecto a la marcada sujeción a decisiones centralizadas o la concreción de manera directa de
proyectos de inversión pública de diversa índole desde las esferas nacional y provincial, en las segundas.
6. Refiriéndose al caso de Atlanta Stone cita como ejemplo el eslogan “la ciudad demasiado ocupada para odiar” utilizado entre los años 1950 y 1960,
o “la ciudad que funciona” usado en Chicago durante el gobierno del alcalde Richard J. Daley (Stone, 2001).
 De naturaleza anhelada a urbanismo distópico...
que los mismos ingresan en la agen-
da; (3) por lo general los acuerdos se
sustentan sobre una base intersec-
torial, que incide en la regulación de
los temas que ingresan en la agenda,
en tanto representan el interés colec-
tivo y no sólo de los grupos de poder
que dominan la coalición (referidos
por Stone como las élites); (4) los
acuerdos se caracterizan por su in-
formalidad, es decir que no requie-
ren de una legitimación institucional
para funcionar. Esta combinación
entre informalidad e inter sectoriali-
dad, así como la ausencia de un rol
de comando pone de relieve la im-
portancia de la cooperación entre las
partes que la integran a fin de conso-
lidar los acuerdos y; (5) los acuerdos
tienen un carácter productivo, es
decir, proporcionan capacidad para
actuar y aportar recursos, impulsan-
do la agenda a un nivel que no sería
viable sin ellos.
Los trabajos de Stone distinguen
cuatro tipos de regímenes, documen-
tados en base a investigaciones sobre
ciudades norteamericanas que, aun-
que representan simplificaciones de
un repertorio de mayor complejidad,
sirven para ilustrar ciertos comporta-
mientos típicos:
119
Los regímenes de mantenimiento
buscan sostener el statu quo de la ac-
ción, se centran en la prestación de
servicios regulares de la administra-
ción y sólo requieren de la validación
periódica a través del voto, esa con-
dición de “umbral” los coloca como
referencia para la comparación con
otros regímenes. La correlación en-
tre impuestos bajos y un mínimo de
exigencias a los funcionarios públi-
cos los hace ser relativamente popu-
lares; pero como contrapartida las
administraciones que los impulsan
acreditan un menor lucimiento frente
a regímenes con una cartera de ini-
ciativas más dinámica.
Los regímenes de desarrollo son
aquellos que buscan promover el de-
sarrollo económico con un énfasis
marcado en la valorización de rentas
de la tierra, a través de acciones que
terminan transfiriendo una parte sus-
tantiva de ese valor a los eventuales
inversores/desarrolladores. Stone ar-
gumenta que cualquier compromiso
de recursos por parte de los inverso-
res privados requiere de un conjun-
to de acciones públicas a modo de
incentivos (como inversión en in-
fraestructuras, sanción de regulacio-
nes especiales o incentivos fiscales)
120 Patricia Pintos
como pasos necesarios para asegurar
la factibilidad de sus proyectos.
Los regímenes progresistas de
clase media apuntan a consolidar
agendas con temas como el de vi-
vienda social, el ambiente, la políti-
ca cultural y el patrimonio histórico.
Las administraciones progresistas
requieren del monitoreo de las accio-
nes de las élites y la calibración de
incentivos y sanciones para obtener
un adecuado equilibrio entre activi-
dades viables y restricciones. En este
régimen la participación ciudadana
adquiere un rol fundamental para
informar a los ciudadanos sobre las
complejidades de la gestión y mante-
ner un compromiso constante con las
acciones de gobierno.
Finalmente, los regímenes de ex-
pansión de oportunidades de las
clases más bajas orientan su aten-
ción sobre aspectos como la inversión
social y la igualdad de oportunida-
des, e incorporan líneas de actuación
vinculadas a la educación de calidad,
capacitación laboral, accesibilidad al
transporte y el acceso a la vivienda.
Para Stone se trata de regímenes en
gran medida hipotéticos, debido a la
limitación de recursos de las clases
bajas y a los desafiantes problemas de
coordinación que enfrentan las admi-
nistraciones que los impulsan.
La importancia adquirida por los
Análisis de Régimen Urbano en los
estudios sobre el poder en la ciudad
reside en su potencial de renovación
en la perspectiva, al sugerir “que
tanto el pluralismo como el elitis-
mo se centraban infructuosamente
en discutir la organización del poder
“sobre” (el control de los recursos),
cuando lo que realmente había que
discutir era el poder “para” (la ca-
pacidad para movilizar recursos en
coaliciones)” (Leyva Botero, 2012:
220). Precisamente esta prevalencia
de la naturaleza relacional del poder
hace que el “poder para” pueda ser
todavía más relevante que el ejerci-
cio en solitario del poder delegado,
que no siempre posee la capacidad
para articular voluntades e impulsar
una agenda de actuación.
Esta aproximación a los estudios
del poder en la ciudad nos aporta ri-
cos elementos de análisis para abor-
dar lo ocurrido en el febril proceso
de urbanización de humedales de la
cuenca baja del río Luján, en el no-
roeste del aglomerado metropolitano
de Buenos Aires. El continuum de ac-
tuaciones en estos territorios permite
 De naturaleza anhelada a urbanismo distópico... 121

postular la existencia de regímenes existencia de un conjunto de reservas

urbanos de desarrollo, que funcionan naturales7 algunas de jurisdicción
como coaliciones informales con- estatal y otras de gestión privada, y
formadas por los gobiernos locales recientemente por la creación de un
en arreglo con las élites económicas Parque Nacional.
dispuestas a dinamizar el crecimien- Los desarrolladores inmobiliarios
to urbano a condición de la valoriza- han focalizado buena parte de su acti-
ción especulativa del suelo. vidad en este sector de la cuenca8, en
base a la oferta de una naturaleza idea-
lizada construida en torno a paisajes
Régimen urbano de desarrollo y ciertas condiciones de accesibilidad
y extractivismo inmobiliario a cuerpos de agua. Estas condiciones
en territorios vulnerables naturales y la expectativa de mayores
rentabilidades han sido claramente
Cuenca baja del río Luján: la natura- el motor para el desplazamiento de
leza como producto inmobiliario estos desarrollos inmobiliarios hacia
espacios cada vez más alejados, des-
La cuenca del río Luján integra junto estimados por décadas para cualquier
a la de los ríos Reconquista y Ma- proyecto residencial, por ser conside-
tanza-Riachuelo el sistema de gran- rados bajos e inundables.
des cuencas hídricas de la Región Con el propósito de maximizar los
Metropolitana de Buenos Aires que márgenes de rentabilidad, las empre-
desaguan en el Río de La Plata. La sas desarrolladoras modifican ecosis-
cuenca baja del río Luján ocupa una temas de humedales hasta extremos
superficie de unos 700 km2 (Figura 1) impensables para producir una for-
donde la relevancia de su patrimonio ma de naturaleza reificada, modela-
ambiental a las puertas del delta del da según un imaginario exclusivo y
río Paraná ha sido reconocida por la a la vez excluyente, al servicio de las

7. Reserva Natural del Pilar, Reserva Provincial de Usos Múltiples Río de Luján, Reserva privada Lalo Mandojana, Reserva Privada El Talar de Belén,
Reserva privada Club Náutico Escobar, Reserva natural Otamendi y Parque Nacional Ciervo de los Pantanos.
8. Los desarrollos inmobiliarios de tipo cerrado localizados en este sector de la cuenca vienen en aumento y hacia finales de 2014 ya eran 66 y ocupaban
unas 9200 ha. (Pintos, 2017).
122 Patricia Pintos

Figura 2 Cuencas hídricas metropolitanas y cuenca baja del río Luján.

Fuente: elaboración propia. Cartografía: Silvina Fernández, 2016

representaciones construidas por los les que allí existían, como también de
mensajes publicitarios. sus anteriores formas de vida.
En lo formal, se trata de un urba- En resumidas cuentas, los proce-
nismo ubicuo, que replica cuerpos de dimientos para la urbanización de
agua producidos artificialmente, áreas humedales a fin de tornarlos habita-
urbanizadas con formas orgánicas en bles y visualmente atractivos para el
torno a ellos que aseguran la mayor mercado de bienes raíces hacen ne-
cantidad de parcelas frentistas al agua, cesaria la drástica transformación de
y superficies parquizadas con varieda- ambientes y ecosistemas nativos9; lo
des exóticas que han hecho desapare- que resulta contradictorio con la pro-
cer cualquier vestigio de los humeda- mesa de una naturaleza prístina.

9. Para alcanzar estos propósitos el mercado inmobiliario viene ejerciendo una drástica transformación del terreno natural a través de obras de terraple-
namiento, relleno, excavaciones y refulados en zonas que en principio integraban el patrimonio ambiental de humedales pre-deltaicos.
 De naturaleza anhelada a urbanismo distópico...
Desprovistos de prejuicios acer-
ca del valor de la naturaleza modi-
ficada, las empresas que promueven
emprendimientos urbanísticos con
características de este tipo, modelan
estos territorios como si se tratara
de un lienzo en blanco sobre el cual
plasmar el cúmulo de expectativas y
fetiches de los futuros residentes.
Como puede advertirse, la trans-
formación de estos valiosos ecosis-
temas metropolitanos guarda nume-
rosos puntos de contacto con otras
prácticas extractivistas que avanzan
sobre distintos territorios apropián-
dose de bienes comunes de la natu-
raleza, subalternizados a una lógica
de matriz productivista que los va-
lora únicamente desde su condición
de mercancía y que, adicionalmente
lleva a la privatización de ambientes
que poseen otras formas de valora-
ción, sobre todo para los habitantes
ligados históricamente a ellos.
Mecanismos de mercado como
los referidos se sostienen para ali-
mentar los engranajes de una lógica
de acumulación individualizada en
los que se enlaza la comodificación
de la naturaleza (Romero, 2009) con
la valorización monetaria de los pro-
cesos sociales y naturales, mecanis-
123
mos que dejan traslucir “un proceso
ideológico de construcción, naturali-
zación, conservación y ampliación de
un imaginario individualizado capaz
de conquistar constantemente nuevos
espacios, «lugares comunes» de cuya
existencia poco a poco se pierde con-
ciencia” (Mattei, 2013: 19).
Régimen urbano de desarrollo
en municipios de la cuenca baja
del río Luján
Como punto de partida se postula
que la mercantilización de bienes co-
munes de la naturaleza forma parte
medular en la configuración de un ré-
gimen urbano de desarrollo en todos
los municipios de la cuenca baja, con
articulación a una matriz de políticas
urbanas manifiestamente pro-merca-
do, y un discurso desarrollista con el
que se busca su legitimación pública.
Los mecanismos de valorización in-
mobiliaria ejercidos sobre espacios
potencialmente urbanizables, pero
con valores de mercado, inicialmente,
muy por debajo al de otras localiza-
ciones más consolidadas, comporta
una transferencia de rentas urbanas
hacia el sector privado (propietarios
124 Patricia Pintos

Figura 2 Mega urbanización San Sebastián y en primer plano, el río Luján.

Fuente: Fotografía de El Civismo: http://www.elcivismo.com.ar/notas/31178/

del suelo, desarrolladores y agentes y la polderización de los perímetros

inmobiliarios), con mínimos benefi- de las urbanizaciones, que terminan
cios para el resto de los actores del comportándose como verdaderos di-
territorio y en contrapartida, una mul- ques al escurrimiento natural del agua.
tiplicidad de conflictos de orden dis- Quizás el caso más extremo de todos
tributivo, entre ellos –y fundamental- sea el de la mega urbanización San
mente- los de naturaleza ambiental. Sebastián (Figura 2) y la radical al-
Entre estos, sobresale su inciden- teración de la planicie de inundación
cia en el agravamiento de las inunda- del río, reducida en un 44% desde el
ciones10 por la modificación de las co- momento de su emplazamiento (Ma-
tas naturales de planicies inundables lagnino, 2011). Esto se hizo evidente

10. Entre los años 2012 y el 2015, el río Luján registró unas 12 crecidas importantes y al menos 4 provocaron inundaciones severas, con miles de
evacuados y daños incalculables a la propiedad. Las estadísticas muestran que en esos tres años la ciudad de Luján sufrió más inundaciones que a lo
largo del período 1967-1985.
 De naturaleza anhelada a urbanismo distópico...
en las sucesivas inundaciones de los
años 2014 y 2015, en las que el ex-
cedente hídrico comenzó a impactar
sobre sectores que con anterioridad
a la construcción no eran inundables,
como la localidad de Zelaya (Pilar),
muy próxima a este emprendimiento
inmobiliario.
Los drásticos cambios que estas
operaciones inmobiliarias producen
sobre bajíos ribereños y humedales,
son justificados desde la política pú-
blica como un aporte del urbanismo
a la “puesta en valor” de ambientes
a priori valorados como poco atrac-
tivos por sus limitaciones para el
uso residencial. Por regla general,
decisiones que generan cambios
tan significativos y tienen en la ma-
yoría de los casos conflictivas con-
secuencias ambientales, no forman
parte de procesos de ordenamiento
territorial generales o sectoriales,
ni tampoco de instancias de parti-
cipación real de los actores de estos
territorios. En todo caso, la referida
“puesta en valor” funciona como un
argumento de marketing que elude
el debate acerca de quiénes se apro-
pian de la valorización inmobiliaria
generada por la acción urbanística
ligada a las regulaciones o inver-
125
siones públicas requeridas, o sobre
cuáles son los efectos de estos pro-
yectos inmobiliarios una vez mate-
rializados y a quienes afectan sus
externalidades negativas.
Como hemos señalado en otras
oportunidades, esto debe analizarse
en el marco de prácticas que nos ha-
blan de formas de prescindencia co-
laborativa ejercida por los decisores
estatales frente a la eficacia realiza-
dora del mercado (Pintos, 2017), que
opera como ajenidad gubernativa
sobre territorios de inestimable valor
ecosistémico, y su subalternización a
la lógica del beneficio empresario.
Esta suerte de coalición informal
está integrada desde el Estado mu-
nicipal por sus máximas autoridades
(Intendente municipal y funcionarios
de rango político) y a nivel provin-
cial, por las áreas responsables de
otorgar las factibilidades finales a los
emprendimientos (en materia urbanís-
tica, hidráulica y ambiental), llegando
a intervenir en ocasiones hasta el pro-
pio Gobernador. En cuanto al sector
privado la gama de actores incluye a
los propietarios del suelo, los grandes
desarrolladores-constructores, peque-
ños y medianos inversores, inversores-
usuarios y operadores inmobiliarios.
126 Patricia Pintos

Desde un lugar menos central, pero algunos ejemplos concretos que per-
con indudable gravitación a partir de miten ilustrar esta orientación:
las conflictividades que emergen con Liberalización del territorio a los
la construcción de estas urbanizacio- requerimientos del mercado en re-
nes, se constituyen como actores de lación a la demanda de suelo po-
peso una constelación de organiza- tencialmente afectable al desarro-
ciones socio-ambientales, asambleas llo de proyectos inmobiliarios en
de inundados y referentes del mundo general, y en ambientes de hume-
académico-científico. Ellos tienen un dales en particular.
rol destacado en el cuestionamiento El cambio en el status jurídico del
de la anomia urbanística que domina suelo11 que incluye a las nuevas am-
la escena y un decidido posiciona- pliaciones urbanas o la incorporación
miento crítico que ha ido ganando es- de ambientes de reconocido valor
pacio en la sociedad, permeando de ambiental, transfiere valor de manera
a poco en la estructura de decisiones directa a los agentes inversores y por
que inciden dirimiendo los conflic- regla general, no incorporan los me-
tos. En una segunda línea de acción canismos de captura de las plusvalías
se ubican los colegios profesionales urbanas generadas.
y los medios de comunicación qué En 2009, el municipio de Escobar
atendiendo a posiciones atravesadas sancionó la ordenanza del Plan Es-
por factores coyunturales, actúan va- tratégico Municipal12 que habilitaría
lidando o posicionándose críticamen- la incorporación de más de 6000 ha
te frente a estos cambios. de humedales y sectores insulares
Procurando reconstruir esquemá- con destino a “desarrollos extraur-
ticamente la matriz de este régimen banos”. El municipio de Escobar no
urbano de desarrollo en cuatro muni- coparticipó del valor otorgado a esas
cipios de la cuenca baja del río Luján tierras por el cambio normativo, que
(Pilar, Campana, Escobar y Tigre) se fue internalizado en su totalidad por
ensayan los principales elementos las empresas que allí radicaron sus
que ingresan en la agenda, así como desarrollos inmobiliarios.

11. Ordenanzas de zonificación municipal de usos y ocupación del suelo encuadradas en el DL 8912/77.
12. Ordenanza municipal ordenanza 4729/09.
 De naturaleza anhelada a urbanismo distópico... 127

Repliegue del Estado de las funcio- a la permeabilidad de la intervención

nes de planificación y regulación. pública encuentran condiciones de
En un contexto como el referido an- fertilidad territorial para la inversión
tes, las dependencias de planeamien- en desarrollos inmobiliarios, con una
to municipales han resignado su ca- presencia dominante en segmentos
pacidad planificadora del territorio y favorables a la especulación rentista.
la regulación estatal se reduce a unos Las empresas desarrolladoras-cons-
mínimos con el argumento de privi- tructoras que dominan este segmento
legiar el avance de proyectos de in- del mercado inmobiliario poseen una
versión. Se derogan ordenanzas que considerable presencia en estos muni-
imponen limitaciones y se sancionan cipios (entre las principales EIDICO
otras que las flexibilizan, la práctica S.A., Consultatio S.A. DYOPSA y Su-
de la excepción al ordenamiento in- percemento SAIC, y J.P. Urruti S.A.)
stituido se vuelve un procedimiento y aquí han constituido su plataforma
regular, los municipios omiten el para la expansión hacia otros destinos
ejercicio del poder de control de lo en el país y el exterior.
que sucede en el territorio. Autonomización creciente de estos
Un claro ejemplo es lo sucedido actores a la sujeción de lo público.
en el municipio de Pilar, que luego Esto se verifica en el incumplimiento
de la sanción de una ordenanza en deliberado de las regulaciones, fa-
2012, que fijaba la prohibición a la
vorecido por cierta laxitud en las
construcción de emprendimientos exigencias gubernamentales. Los
inmobiliarios sobre humedales13, la proyectos inmobiliarios avanzan sin
deroga dos años más tarde14 con el sobresaltos con prescindencia de los
objetivo de habilitar al emprendi- procedimientos administrativos y
miento Verazul. legales de aplicación habitual. Con
Presencia de actores represen- este marco, la regularización ex-
tativos del sector desarrollador- post pasa a ser una práctica habitual
constructor (grandes empresas o e institucionaliza la aprobación de
consorcios de empresas) que frente “hechos consumados”.

13. Ordenanza municipal 99/12.

14. Ordenanza municipal 186/14.
128 Patricia Pintos

La megaurbanización San Sebas- cobar (2010) la empresa Consultatio

tián (Pilar) es un perfecto ejemplo de S.A. adquirió 1440 has de humeda-
esto. En 2004 la empresa EIDICO les en una zona tipificada normativa-
S.A. inició las tareas de movimiento mente como Área complementaria15.
de suelos y la pre venta de terrenos Luego de la convalidación provincial
sin contar con las factibilidades téc- de esa norma16, las tierras pasaron a
nicas necesarias. Frente a la acción formar parte de una vasta superficie
de la justicia (2007) debió retomar habilitada para este tipo de proyectos
las tramitaciones que le permitieron urbanísticos. La compra del suelo y
obtener las factibilidades finales en- los anuncios públicos sobre el pro-
tre los años 2008 y 2011, cuando ya yecto operaron como mecanismos de
se había concretado el 85% de las in- presión para los legisladores y deci-
fraestructuras, removido más de 60 sores locales.
millones de m3 de suelo y vendido Afectación de las condiciones de
3500 lotes (Pintos y Sgroi, 2012). vida de la población residente en
Las grandes empresas desarrolla- zonas de humedales interveni-
doras-constructoras despliegan su A dos por proyectos inmobiliarios.
influencia sobre los agentes claves partir de estos escenarios de conflic-
de gobierno en las esferas munici- tividad, surgen un conjunto de orga-
pal y provincial, ejerciendo su capa- nizaciones y movimientos socio-am-
cidad de presión sobre el proceso de bientales que, en base a la construc-
toma de decisiones o sobre factores ción de un saber local, cuestionan el
que las desencadenan. Su fortaleza estado de cosas vigente, interponen
financiera les posibilita planificar controversias socio técnicas17, y po-
sus acciones a la espera del marco de nen de relieve su capacidad para
oportunidades políticas que incidirá incidir en la modificación de los
inclinando las decisiones a su favor. proyectos o bien paralizarlos. En la
En 2007, tres años antes de la con- mayoría de los casos cuentan con el
validación del Plan estratégico de Es- acompañamiento de medios de pren-
15. Según Ordenanza municipal 411/79, de Delimitación Preliminar de Áreas.
16. Decreto Provincial 2741/10.
17. Para Merlinsky el concepto de controversia socio técnica “es muy importante para entender aquellos procesos sociales en que actores no expertos
cuestionan y en algunos casos se movilizan en contra de la decisión de actores expertos que promueven nuevas instalaciones –o su reacondiciona-
miento–, la aplicación de normativas y/o la incorporación de tecnologías que implican riesgos de salud o ambientales” (Merlinsky, 2017: 228-229).
 De naturaleza anhelada a urbanismo distópico... 129

sa independientes, que colaboran al Algunas reflexiones finales

dar visibilidad pública a los conflic-
tos y con el apoyo de investigadores El urbanismo privado sobre humeda-
de los sistemas universitario y cientí- les se nos presenta como una forma
fico, que aportan su mirada crítica distópica, tal vez la más extrema, del
y argumentaciones fundadas en sus llamado urbanismo afinitario, meca-
investigaciones. Como productivi- nismo de transformación banal de la
dades de estos conflictos se reconoce naturaleza que hace parte de lo que
su incidencia sobre la sanción de or- Agustín Berque refiere como una para-
denanzas, la denegatoria de factibili- doja insoportable: aquello mismo que
dades técnicas a los emprendimien- atrae de la naturaleza, es lo que termi-
tos, la paralización de obras o bien la na destruyéndola (Berque, 2008).
intervención judicial. Con la ocupación y destrucción de
En el año 2008 se hace público las planicies de inundación y hume-
un conflicto entre familias isleñas, dales de este sector de la baja cuenca
distintas organizaciones socio-am- del río Luján se han hecho evidentes
bientales locales y el emprendimien- un conjunto de conflictos ecológico-
to “Colony Park” (islas del delta de distributivos o conflictos de “justicia
Tigre). Luego de dos años de con- ambiental” (Martínez Allier, 2006)
flicto que forzaron a la intervención resultantes de la conversión de estos
tardía del propio municipio y del territorios en verdaderas zonas de
OPDS (autoridad provincial en ma- sacrificio de las periferias urbanas,
teria ambiental), se determinó la pa- puestas al servicio del capital sun-
ralización de las obras, se denegó la tuario, pero sobre todo de la especu-
declaración de impacto ambiental al lación inmobiliaria. Esto no sucede
emprendimiento y se exigió la pre- desligado de las consecuencias so-
sentación de un plan de recuperación bre los territorios de su entorno, que
ambiental del área18. ajenos al banquete especulativo sólo
son depositarios de sus externalida-

18. Un análisis más detallado sobre el conflicto de Colony Park puede encontrarse en Astelarra (2016).
130 Patricia Pintos
des negativas: pérdida de territoriali-
dades identitarias, segregación socio
espacial, disfuncionalidades urbanas,
cambios en el sistema de escurri-
miento superficial e intensificación
de los efectos de las inundaciones.
Estas prácticas extractivistas re-
conocen a los bienes comunes de la
naturaleza sólo desde su potencial en
la valorización del capital inmobilia-
rio y a sus habitantes históricos como
un factor eventualmente conflictivo,
aunque muy menor en relación a la
magnitud del beneficio empresa-
rio esperable. En definitiva, en los
municipios de la cuenca baja, estos
ambientes han pasado a formar par-
te importante de un régimen urbano
que asume a la maquinaria realiza-
dora del mercado inmobiliario como
uno de los engranajes centrales de la
gobernanza urbana, con abundancia
de argumentos en torno al progreso
económico, la promesa del pasaje a
la modernidad y la similitud a paisa-
jes foráneos considerados virtuosos.
Por más de dos décadas esto ha
sido indiscutiblemente de esta ma-
nera: gobiernos locales permeables
a garantizar la fluidez de las inver-
siones en el territorio y empresas dis-
puestas a invertir a costa de múltiples
guiños a la ilegalidad y la destruc-
ción. En su evolución, este régimen
urbano de desarrolloha ido incorpo-
rando nuevos actores propios del te-
rritorio que llegaron para quebrantar
la linealidad entre la acción ilegítima
y la validación automática.
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