"AGONAL, DÉBORA Y OTRA C/ TERRA, ROQUE OBDULIO Y OTRO S/ ORDINARIO

(EXPTE. N° 1411)"
ACUERDO:
En la ciudad de Concordia, provincia de Entre Ríos a los
29 días del mes de mayo de 2013, se reúnen en el Salón de Acuerdos de la Sala II en lo
Civil y Comercial de la Excma. Cámara de Apelaciones, los Señores Vocales Dres.
HORACIO EDGARDO MANSILLA, SILVIA ELENA TABORDA y HÉCTOR RUBÉN
GALIMBERTI, para conocer del recurso de apelación concedido en autos "AGONAL,
DÉBORA Y OTRA C/ TERRA, ROQUE OBDULIO Y OTRO S/ ORDINARIO (EXPTE. N°
1411)" respecto de la sentencia de fs.215/217.De conformidad con el sorteo de ley
oportunamente realizado, -art. 260 del C.P.C. y C.- la votación deberá efectuarse en el
siguiente orden: Sres. Vocales Dres. HÉCTOR RUBÉN GALIMBERTI, SILVIA ELENA
TABORDA y HORACIO EDGARDO MANSILLA.
Estudiados los autos, la Sala plantea la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, el Señor Vocal Dr. Héctor Rubén Galimberti,
dijo:
a.- Deborah Fabiana Agonal y Telma de Lourdes Pellizon promueven,
representante convencional mediante, pago por consignación de precio locativo y
nulidad de cláusula contractual contra Roque Obdulio y Raúl Omar Terra, pidiendo,
subsidiariamente, se fije un alquiler justo.-
Esa pretensión es reconvenida por los demandados con el objeto que
se establezca, ante la falta de acuerdo, un nuevo canon locativo desde el 02/02/2010,
época en que se agotó el plazo pactado en el contrato de locación.-
Al expedirse el juez admite la demanda por consignación, declara la
nulidad de la cláusula quinta del contrato de locación celebrado entre los litigantes que
prevé el reajuste del precio de la locación, y rechaza la petición de ambas partes
respecto del reajuste del arrendamiento.-
Hace lugar a la consignación porque aprecia que está acreditada la
negativa de uno de los locadores a recibir los pagos íntegros y oportunos de la renta
locativa que quiso efectuar el locatario, y hubo aceptación tácita de los arrendadores
al pago realizado por su cocontratante actor en estos obrados al pedir y retirar, sin
reservas ni objeciones, los fondos consignados por el último.-
Declara la nulidad de la estipulación convencional quinta con asidero
en que son de orden público las disposiciones (arts. 7 y 10 de la ley nº 23.928) que
prohiben las actualizaciones de los alquileres.-
Y, deniega las pretensiones de la actora y la demandada, canalizadas
vía demanda y reconvención, respectivamente, en relación al aumento del precio de la
locación, por entender que de acceder a la perseguido asentiría indebidamente la
violación del principio de orden público contenido en el art. 1507 del Cód. Civil "que
exige mantener las condiciones pactadas del alquiler durante el plazo mínimo del
contrato".-
El pronunciamiento mencionado es apelado por los accionados a fs.
220, en virtud de lo cual se concede, libremente y con efecto suspensivo, el recurso de
apelación pertinente a fs. 221, el que es sustentado a fs. 224/226 y replicados a fs.
230/232 vta.-
Los agravios del impugnante cuestionan: (a) que al pago depositado
por el actor el primer magistrado le diera la calidad de íntegro, ya que el mismo fue
parcial, con arreglo a lo contenido en la cláusula cuarta del contrato locativo; (b) que
se concluya que existió de su parte resistencia para percibir el alquiler que quería
abonar el locatario, por cuanto esa oposición obedeció a lo acordado en la estipulación
4ta. de la convención; (c) que se infiera su consentimiento implícito a la consignación
concretada por la contraparte por haber comparecido a estas actuaciones, lo que
resulta desvirtuado por el responde y reconvención que oportunamente hiciera; (d) se
decreta la nulidad de la disposición quinta del convenio que ligó a los justiciables,
mientras que la requisitoria actoral refirió a la cuarta, y al ordenarla se omitió
considerar que lo prohibido no es lo pactado en el artículo que se anula sino lo previsto
en el art. 4 de la ley nº 25.561, esto es la actualización monetaria, la indexación de
precios, la variación de costo y la repotenciación de deuda.-
La respuesta del apelado a fs. 230/232 vta. sostiene que la resolución
objetada es inatacable, por cuanto valora impecablemente los antecedentes del caso,
las conductas prejudiciales y judiciales de las partes y las normas imperativas vigentes,
todo lo cual impone el rechazo del embate y la confirmación del fallo en crisis.-
b.- En lo que aquí interesa el contrato de locación copiado glosado a
fs. 19/23 vta., celebrado el 02/07/2007, involucra dos inmueble urbanos - y los
muebles que individualiza - con destino comercial (v. cláusula SEGUNDA); con vigencia
convenida por 60 (sesenta) meses (v. estipulación CUARTO) contados desde su firma,
con opción de prórroga por dos años a favor de las locatarias, potestad que opera, en
su caso, al finalizar el término originario, caso en el cual las partes "fijarán el nuevo
precio del alquiler"; el alquiler es de $ 4.000.- mensuales y finales; "...Después de
transcurridos los primeros treinta meses y para el caso de modificarse las condiciones
económicas vigentes en el país, que tornaren el canon locativo inequitativo para los
propietarios, en virtud de haber sufrido dicho alquiler una real devaluación por las
condiciones inflacionarias, las partes acuerdan convenir un nuevo valor del alquiler,
debiendo en este caso negociar el mismo, teniendo como base justamente la
devaluación por inflación...las causas que van a influenciar en el aumento de la
locación deberán ser económicas por medidas inflacionarias ajenas a las partes"
(estipulación QUINTA); los locadores indistintamente pueden cobrar los
arrendamientos (artículo DÉCIMO SEXTA).-
c.- En el subcase el precio cierto en dinero (art. 1493 del Cód. Civil)
por el uso y goce de la cosa que implica la locación es el convenido libremente por las
partes (arts. 1 - a contrario sensu - de la ley nº 23.091, y 1144, 1197, 1198 ap. 1º y
1556 del Cód. Civil), contraprestación que no es susceptible de ajuste o repotenciación
durante el plazo lícito pactado (arts. 2 de la ley nº 23.091 y 1505 del Cód. Civil) por
decisión legal imperativa (art. 10 de la Ley Nº 23.928 que derogó la norma del art. 3º
de la ley 23.091) que genera la inaplicabilidad de "las disposiciones contractuales o
convencionales que contravinieren" lo así ordenado (arts. 4 y 19 de la ley nº 25.561 y 7
último parágrafo de la ley nº 23.928).-
Ese tratamiento jurídico de la cuestión debatida impide al órgano
judicial inmiscuirse en la mutación del convenido alquiler y, a su vez, torna ineficaz la
porción de la cláusula QUINTA antes transcripta del contrato de arrendamiento, ya que
al ser de orden público los preceptos referidos no pueden las partes ni el juez
válidamente alterarlos o restringirlos (art. 21 del Cód. Civil); en otras palabras, la
materia no es susceptible de ser modificada por el mero interés privado ni por la libre
convicción del juez (art. 372º del C.P.C. y C.).-
Desde otra perspectiva, la nulidad del contenido preindicado de la
cláusula señalada incorporada al contrato por voluntad u obrar de las partes
inhabilita a éstas a pedir aquélla, porque ellas dieron motivo a la misma (art. 1047 del
Cód. Civil) al desconocer, no debiendo hacerlo (arts. 18 y 20 del Cód. Civil), una
disposición legal inderogable; en fin, no pueden alegar la propia torpeza (arg. arts. 959
y 1047 oración 2da. del Cód. Civil).-
La crítica del recurrente dirigida a refutar el fundamento del
sentenciante por el que éste acepta la demanda por consignación no puede ni debe
ser atendida, al no reunir la misma los requisitos previstos por el art. 257º del C.P.C. y
C., o sea no embiste contra el argumento central de esa decisión, consistente en que
se comprobó, a través de los medios probatorios incorporados a la causa, la reacción
contraria de la parte locadora a recibir el abono, en tiempo y forma, del arriendo total
y pertinente, adeudado y acordado, de manos de la parte locataria, sumado ello al
cobro incondicional por aquélla de los fondos depositados en autos por ésta para
hacer efectivo esos débitos cuya recepción desestimó antes del juicio la reclamada.-
d.- Así las cosas y no planteada la doctrina de la imprevisibilidad
resultante del art. 1198 ap. 2º del Cód. Civil, respondo afirmativamente al interrogante
del inicio, proponiendo no hacer lugar al recurso de apelación analizado y, por ende,
confirmar la sentencia controvertida en lo que fuera materia del mismo, con costas al
recurrente vencido (arts. 760 del Cód. Civil y 65º, ap. 1º, C.P.C. y C.). Así voto.-
A igual cuestión propuesta, la Sra. Vocal Dra. Silvia Elena Taborda,
dijo:
Que se adhiere al voto del Sr. Vocal preopinante.
A idéntica cuestión, el Sr. Vocal Dr. Horacio Edgardo Mansilla, dijo:
Que se adhiere al voto de los Sres. Vocales, Dres.: Héctor Rubén
Galimberti y Silvia Elena Taborda.
Con lo que quedó conformada la siguiente sentencia:
S E N T E N C I A:
Concordia, 29 de mayo de 2013.
Y VISTOS:
Por los fundamentos del Acuerdo que antecede,
SE RESUELVE:
I) CONFIRMAR la sentencia de la instancia anterior, por lo
que se rechaza el recurso de apelación deducido por los accionados.-
II) IMPONER las costas al apelante vencido.-
III.- DIFERIR la regulación de honorarios para su
oportunidad.-
REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE y, en estado, BAJEN.-

FIRMADO: GALIMBERTI. TABORDA. MANSILLA.

JUZGADO DE ORIGEN: JC0000FL Nº DE EXPTE: 13494
SALA CIVIL y COMERCIAL II. EXPTE. Nº 1411
ES COPIA

Liliana E. MORNACCO
Secretaria