Avaluo Mejoras Toscana Abril 26

OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
ZULMA ODILA BECERRA COSSIO
TECNICA AVALUADORA REGISTRADA
DISEÑADORA TEXTIL Y DE MODAS
ADMINISTRADORA DE EMPRESAS
AUXILIAR DE LA JUSTICIA
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
.
Bello, abril 26 de 2021
Señores
JUZGADO PRIMERO (1°) DE FAMILIA DE ORALIDAD DEL CIRCUITO DE BELLO
E. S. D.
PROCESO: LIQUIDACION DE SOCIEDAD CONYUGAL

DEMANDANTE: HECTOR FERNANDO MADRIGAL IBARRA
DEMANDADA JAZMIN MARIA TOBON ROMAN
RADICADO 0588311000120190029300
ASUNTO: ALLEGO AVALUO COMERCIAL DE IMPLANTACION DE MEJORAS EN

EL APATAMENTO 301 Y EL VALOR DEL ARRENDAMIENTO MENSUAL PARA EL
DEMANDANTE Y DEMANDADA
ZULMA ODILA BECERRA COSSIO, identificada con la cédula de

ciudadanía Nro.43.594.779 expedida en Medellín mayor de edad,
vecina del municipio de Medellín, obrando en calidad Técnica
Avaluadora Registrada, manifiesto que allego en tiempo oportuno el
dictamen pericial del avalúo comercial de las mejoras implantadas en
la losa del (2°) piso, donde existe un apartamento en el tercer piso
301, para ser allegado al despacho. Por tanto se allegan 65 folios.
1
N° DESCRIPCION VALOR COMERCIAL MEJORAS Y V. UNITARIO V. TOTAL
ARRENDAMIENTO PARA LAS PARTES
1 VALOR COMERCIAL DEL APARTAMENTO 301 $95.818.170 $95.818.170
2 DEPRECIACION LINEAL $$62.281.810,5
3 VALOR EQUIVALENTE A MEJORAS SIN INDEXAR $33.536.359 $16.768.179,5
HECTOR FERNANDO MADRIGAL IBARRA 50% $16.768.179,5

JAZMIN MARIA TOBON ROMAN 50% $16.768.179,5
VALOR EQUIVALENTE MEJORAS INDEXADAS $25.626.520,03 $25.626.520,03
HECTOR FERNANDO MADRIGAL IBARRA 50%

$25.626.520,03
JAZMIN MARIA TOBON ROMAN 50%

$25.626.520,03
VALOR ARRENDAMIENTO MENSUAL X12 MESES $7.200.000,oo $3.600.000,oo
$600.000,oo
HECTOR FERNANDO MADRIGAL IBARRA 50% $3.600.000,oo

$300.000,oo
JAZMIN MARIA TOBON ROMAN 50% $3.600.000,oo

$300.000,oo
$29.226.520,oo
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Santa Rosa de Osos, 860-5597; Don Matías 3122850248,
Medellín 5110386; Celular 3103849158
Email: zulmacossiobe327@hotmail.com
OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
.
GRAFICA N° 1: REPRESENTACION GRAFICA DE MEJORAS Y ARRENDAMIENTO PARA
CADA UNA DE LAS PARTES
AVALÚO COMERCIAL MEJORAS C/U (50%) $29.226.520,oo
VALOR COMERCIAL DE LAS MEJORAS IMPLANTADAS EN EL APARTAMENTO DEL

TERCER PISO MAS EL VALOR DEL ARRENDAMIENTO POR LA SUMA DE VEINTINUEVE
MILLONES DOSCIENTOS VEINTISEIS MIL QUINIENTOS PESOS (29.226.520,oo).
Respetuosamente , señor juez
2
Atentamente:

CC. Nro. 43.594.779 expedida en Medellín.
Auxiliar de la justicia Rama e IGAC
Registro Abierto de Avaluadores AVAL-435947
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CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
.
MEDELLIN – COMUNA CASTILLA

BARRIO – TOSCANA
ABRIL DE 2021
APARTAMENTO 301
DICTAMEN PERICIAL AVALUO COMERCIAL CONSTRUCCION DE

MEJORAS IMPLANTADAS EN LA PROPIEDAD

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ABOGADA TITULADA
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Bello, abril 26 de 2021
Señores
JUZGADO PRIMERO (1°) DE FAMILIA DE ORALIDAD DEL CIRCUITO DE BELLO
E. S. D.

DEMANDANTE: HECTOR FERNANDO MADRIGAL IBARRA
DEMANDADA: JAZMIN MARIA TOBON ROMAN
RADICADO: 0588311000120190029300
PERITO: ZULMA ODILA BECERRA COSSIO
DICTAMEN PERICIAL
(artículo 226 y 227 del Código General del Proceso)
IDENTIDAD DE QUIEN RINDE EL DICTAMEN Y DE QUIEN PARTICIPÓ EN

SU ELABORACIÓN
Nombre: ZULMA ODILA BECERRA COSSIO

Identificación: 43.594.779 DE MEDELLIN
Dirección: CARRERA 52 # 44-04 EDIFICIO CISNEROS OFICINA 604
Ciudad: MEDELLIN - ANTIOQUIA 4
Teléfono: 5110386 - 3103849158
Correo electrónico: zulmacossiobe327@hotmail.com
Profesión, oficio arte o actividad especial por quien rinde el dictamen y de quien participo en su
elaboración: DISEÑADORA TEXTIL Y DE MODAS ADMINISTRADORA DE EMPRESAS,
CONTADORA PUBLICA Y ABOGADA TITULADA., TECNICA AVALUADORA Y AUXILIAR DE LA
JUSTICIA (PERITO)
EXPERIENCIA: 15 AÑOS
JURAMENTO: Manifiesto bajo la gravedad del juramento que mi opinión es autónoma y corresponde
a mi real convicción para lo cual soy idónea a corde a mis diferentes profesiones.
PUBLICACIONES RELACIONADAS CON LA MATERIA DEL PERITAJE: Ninguna
DESIGNACION POR LA MISMA PARTE O APODERADO: Manifiesto que he sido designada por la
parte o el abogado dentro del proceso de referencia que actualmente se lleva por el juzgado a lo que
se acepta mi nombramiento.
INCLUSION: Manifiesto no estar inmerso acorde al artículo 50 CGP.
DECLARACION ARTICULO 226 DEL CGP. Num 8° y 9°: informo que el método utilizado para el
peritaje es el comparativo acorde a la Resolución N° 620 del 23 de septiembre 2008 del Instituto de
Agustin Codazzi, el cual establece los procedimientos para los peritajes ordenados dentro del marco
de la ley 388 de 1997.
RELACIÓN DE DOCUMENTOS E INFORMACIÓN UTILIZADA EN LA PRESENTACIÓN DEL
PERITAJE:
Código General Del Proceso
Resolución N° 620 del 2008 del Instituto de Agustín Codazzi,
Principios del Plan Básico de Ordenamiento Territorio
REVISTAS ESPECIALIZADAS.
La Guia Inmobiliaria
(deberá anexar los documentos idóneos que lo habilitan para su ejercicio, los títulos académicos y los
documentos que certifiquen la respectiva experiencia profesional, técnica o artística)
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ABOGADA TITULADA
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PROPOSITO DICTAMEN PERICIAL DEL APARTAMENTO
Entiéndase por un concepto de la Corte Suprema de Justicia, del 2002, escrito

por el magistrado Carlos Issac Náder, dice que experticio es 'peritaje o
evaluación de algún objeto o tema, el trabajo técnico que comprende un
conjunto de inspecciones, investigaciones, raciocinios y cálculos encaminados
a formarse un juicio sobre un bien ubicado en el Municipio de Medelín en el
barrio Toscana del cual se avalúa comercialmente las mejoras existentes en la
propiedad que han sido reconocidas por las partes en visita por la técnica
avaluadora quien para el presente tiene la calidad de Perito 1.
PROPÓSITO DEL DICTAMEN PERICIAL AVALÚO COMERCIAL DEL INMUEBLE
El propósito del presente dictamen es con la finalidad de determinar el

valor de las mejoras implantadas en la losa del segundo piso la
propiedad en favor de un inmueble urbano situado en el Medellin con
Matrícula inmobiliaria No. 01N–104749 destinada a ser valorada como
apartamento 301 (mejoras implantadas). Con el conocimeinto de las
condiciones físicas y jurídicas.
I. INFORMACIÓN BÁSICA
PAÍS: COLOMBIA
DEPARTAMENTO: ANTIOQUIA
MUNICIPIO:MEDELLIN
BARRIO: TOSCANA
APARTAMENTO: 301 P 3
CONSTRUCCION: SIN DESENGLOBE
ÁREA TOTAL CONSTRUIDA SEGÚN ESCRITURA 105 m 2
DIRECCION: CL111C 064A 01800000
DESTINACIÓN ACTUAL: VIVIENDA
DIRECCION APARTAMENTO: CL111C 064A 020 (esta dirección solo para servicios
públicos, dado que la dirreción oficial en la factura del predial es CL111C 064A 018 )
ARRENDAMIENTO:$600.000
1
Ley 1673 del 19 de julio del 2013 Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones.
Artículo 1° Objeto. La presente ley tiene como objeto regular y establecer las responsabilidades y competencias de los
avaluadores en Colombia para prevenir los riesgos sociales de inequidad, injusticia, ineficiencia, restricción del acceso a
la propiedad, falta de transparencia y posible engaño a compradores y vendedores o al Estado. Igualmente la presente ley
propende por el reconocimiento general de la actividad de los avaluadores. La valuación de bienes debidamente realizada
fomenta la transparencia y equidad entre las personas y entre estas y el Estado Colombiano.
1
Artículo 3°. Definiciones. Para efectos de la presente ley se entenderán como. En el c. Avaluador: Persona natural, que
posee la formación debidamente reconocida para llevar a cabo la valuación de un tipo de bienes y que se encuentra
inscrita ante el Registro Abierto de Avaluadores.
1
Dentro de esta definición queda implícito el concepto de valor, el cual puede definirse como la expresión de una
necesidad, de un deseo o de un capricho. Alfredo D. Bernard.
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ADMINISTRACION: NO CANCELA
ZONA: URBANA
ALTITUD:1505.3 m
AREA ACTUAL PRIVADA CONST.105 m2

POSEE (4) VACIO DE APROXIMADAMENTE
VACIO: 2.50*250=5 mtrs (ventanaque da con una habitación)
VACIO: 2.00*2.00=4 mtrs (sala comedor sin ventana)
VACIO: 2.50*250=5 mtrs (sala comedor sin ventana)
VACIO: 2.00*2.00=4 mtrs (cerca al lavadero)
ESCRITURA PUBLICA 5.480 NOVIEMBRE 29 del 1979 NOTARIA SEXTA DEL CIRCULO
NOTRARIAL DE MEDELLIN
OFICINA DE REGISTROS PUBLICOS DE MEDELLIN ZONA NORTE CON MATRICULA
INMOBILIARIA: 01N – 104749
VALOR CATASTRAL EDIFICIO (3) PISOS :$ 84.609.000,oo

VALOR COMERCIAL MEJORAS APARTAMENTO 301: $95.818.170
1. UBICACIÓN DE COLOMBIA A NIVEL SURAMERICA HASTA EL

DEPARTAMENTO DE ANTIOQUIA
Mapa geográfico de Suramérica

Antioquia – Toscana
maps.google.com
1.1 UBICACIÓN DEL MUNICIPIO DE MEDELLIN EN EL AREA

METROPOLITANA
Mapa geográfico Ubicación de Medellín

Antioquia – Area Metropolitana
maps.google.co
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1.2 UBICACIÓN DE LA CIUDAD DE MEDELLIN Y EL BARRIO TOSCANA

maps.google.com
1.3 MAPA UBICACIÓN DEL BARRIO TOSCANA EN EL MUNICIPIO DE

MEDELLIN

maps.google.com
1.4 MAPA DIVISIÓN DE LAS COMUNAS DEL MUNICIPIO DE MEDELLIN
Ubicación Satelital de las Mejoras

Municipio de Medellin – Castilla Comuna N°5
Barrio Toscana – Edificación sin desenglobe
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1.5 MAPA UBICACION MANZANA DEL BARRIO TOSCANA EN MEDELLIN
Mapa geográfico Ubicación del barrio Geomedellín 8

maps.google.com
1.6 MAPA ESTADO DE LA VIA PARA LLEGAR AL BARRIO TOSCANA
Mapa geográfico ubicación de Medellín

maps.google.com
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1.7 MAPA ESTADO DE LA VIA PARA LLEGAR AL BARRIO TOSCANA –
COMUNA DE CASTILLA
35 min (8.9 km) por Av. 33

Distancia desde el barrio hasta Carabobo. -
maps.google.com
1.8 RECORRIDO AL BARRIO TOSCANA DEL MUNICIPIO DE MEDELLIN

9
¡Échale un vistazo a RECORRIDO AL BARRIO TOSCANA en

Relive! https://www.relive.cc/view/vJOKgENJdwO
1.9 VISITA AL INMUEBLE
FECHA DE VISITA: Abril 04 de 2021 acorde al art 246 del C.G.P la visita se fue
programada para las 10:00 de la mañana el domingo del presente año.
FECHA ENTREGA DEL DICTAMEN PERICIAL AVALUO DE MEJORAS: Abril 26 de

2021 se entrega con el fin de ser allegado al despacho del juzgado vía correo
electrónico.
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1.9.1 MEJORAS NECESARIAS IMPLANTADAS EN LA PROPIEDAD SIN DESENGLOBAR
Existen mejoras en la construcción (apartamento 03) el cual se reviste estar en buen

estado de conservación a la cual aclara la perito: “que a la fecha se ha construido con
materiales y terminación de la obra en regular calidad” . A lo que se me informa que
se trabajo con lo que había y entre todos (demandante y demandada y la ayuda de
familiares o amigos) hicieron la obra empezando por funciones tales como( revocar,
pintar, pegaron baldosa, pegaron el baño, lavamanos y bañera, ventanas, la cocina si
les colaboraron y terminaron en el techo).
CUADRO DEL ESTADO DEL INMUEBLE
FORMA: IRREGULAR
CONSOLIDACIÓN. TOTAL
SERVICIOS PÚBLICOS: (SI) Acueducto,

(SI) Alcantarillado,
(SI) Luz,
(NO) Teléfono,
(NO) Internet,
(SI) Gas Domiciliario existe la instalación
(NO) Cable Tv.
URBANISMO. (NO) Vía troncal
(SI) Aceras,
(SI) Arborización.
(NO) Zonas de parqueos 10
VÍA FRONTAL (SI) asfalto (SI) vehicular ( SI) zona verde
(SI) cemento (SI) peatonal
(SI) pavimentado (SI) una vía
(NO) separador central (NO) doble vía troncal
TRANSPORTE (SI) fácil (NO) regular (NO) difícil
VALORIZACIÓN (X) creciente ( ) normal ( ) decreciente

PROBABLE
SERVIDUMBRE No aplica
GRAVAMEN No aplica
DESCRIPCIÓN DEL APARTAMENTO 301
ESTILO (X ) moderno ( ) intermedio
( ) antiguo ( ) antiguo reformado
1.10 CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA PROPIEDAD
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS: Donde a continuación se describe unas mejoras en el

tercer piso de la edificación en el barrio Toscana ubicado en la comuna (5) de Castilla
del Municipio de Medellín Departamento de Antioquia.
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1. CONSTRUCCIO
Una edificación compuesta por tres pisos (3)

sin desenglobar, donde el último piso se
ubican las mejoras implantadas (apartamento
301) por las partes del litigio en la losa del
segundo piso a lo que se observa una nueva
vienda acorde al registro fotográfico.
10.1 GENERALES DEL INMUEBLE ESPECIFICACIONES TECNICAS
REGISTRO FOTOGRAFICO N° 1 ENTRADA PRINCIPAL
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10.2 CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LAS MEJORAS IMPLANTADAS EN LA

PROPIEDAD
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS: Donde a continuación se describe las mejoras situadas en

el barrio Toscana del Municipio de Medellin.
1. ESTRUCTURA ESCALAS: En concreto enchapadas en granito, donde se

encuntra una construccion de tres (3) niveles de los cuales el último es donde
se avalua comercialmente las mejoras implantadas para el año: 2008.
2. ESTRUCTURA DE MARCOS Y ALAS: PUERTA PRINCIPAL: Puerta que señala la

entrada principal de la propiedad es en hierro pintado de color café y las
puertas de la propiedad en madera algunos marcos en regular estado como se 14
observa en el registro fotográfico.
SISTEMA CONSTRUCTIVO: Construcción de un piso en mampostería estructural

en ladrillo, reboque rústico y techo en tablilla con teja de eternit.
 ACABADOS MUROS: sala, comedor, cocina sencilla, zona de ropas y (3) alcobas
en ceramia y con muros mal revocados, donde se observa mal terminación en
el reboque.
 BAÑO:con tasa y lavamanos mas bañera con mala terminación arquitectónica.
 PISOS: enchape en cerámica color beis o similar
 TECHO:En tablilla de madera y termina en techo eternit
 Istalaciones eléctricas entre otras se observan en el interior de la vivienda
todas por fuera.
 Patio o zona de ropas: en regular estado de hecho se observa una humedad en
la pared.
 JARDÍN: grama: No posee el inmueble.
3. PUERTA Y VIDRIERA: Marco en aluminio con vidrio en la sala.

VENTANERIA o VENTANALES: en aluminio según registro fotográfico en partes
occidados.
 COCINA: Sencilla.
ESTRUCTURA COCINA:
 MUEBLES: mueble inferior y superior
 MESÓN: en aluminio
 GRIFERIA: grival doble pomo o similar.
 LAVADERO: en acero inoxidable o similar.
 CAMPANA: No posee campana estractora
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 HORNO: No posee horno de ninguna especie de hecho se tiene un fogón aparte
donde se conecta con la instalación del gas.
ALCOBAS : Total de (3) Alcobas

ESTRUCTURA MUEBLES:
 VESTIER: en las alcobas no existe
 CLOSET: en las alcobas no existe (hay closet armados de diferentes calidades y
en una esquina una cuerda, donde se cuerda mas ropa).
 VENTANALES: hay en todas las habitaciones de regular calidad al observarse
oxidadas en la parte inferior.
BAÑO: Un total de dos (1 )baño

 ESTRUCTURA BAÑO:aparato sanitario con sus respectivas instalaciones en
cerámica con una bañera en regular acabados de mampostería.
 MARCOS DE ALCOBAS Y BAÑOS: En madera roble o similar con acabados en

regular estado.
 ESTRUCTURA DE PARQUEADEROS
Para este caso no se cuenta con parqueadero público ni privado.
ACABADOS E INSTALACIONES DE LAS MEJORAS IMPLANTADAS EN LA LOSA QUE SE

UBICA EN EL TERCER PISO
 MEJORAS Y/O APARTAMENTO 301: Acorde a la visita ocular tiene entrada

principal, se observa buena iluminación y ventilación.
 ESTADO: El apartamento acorde a lo observado, se encuentra en buen estado 15

de conservación, dejando claro que no requiere de una importante inversión en
dinero.
 MEJORAS: Si posee, de hecho la construcción se observa en la losa del segundo

piso a lo cual se indica que esta fue construida para el año 2008.
 AMBIENTAL: La zona urbana no cuenta con malos olores que afecten la

tranquilidad del lugar, pues el ambiente del sector se observa fresco y limpio a
pesar que tiene una amplia afluencia de las distintas rutas públicas y privadas
que pasan por el sector.
 CONTAMINACIÓN: El apartamento no se ve afectada por el constante tráfico

vehicular, por las vías cubiertas por los diferentes transportes públicos y/o
empresas que emanen olores en el ambiente.
11. MEMORIA DESCRIPTIVA
11.1 DIRECCIÓN: Apartamento 301 ubicado en el barrio Toscana del Municipio de

Medellín en la Calle 111C 064A 020
CLASE DE INMUEBLE
Apartamento que se ubica en la losa del segundo piso de una construccion sin
desenglobar al cual dse implantó unas mejoras con el fin de hacer una vivienda y
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hacerla habitable desde la construccion hasta la instalación de servicios públicos
necesarios.
1.3 VECINDARIO
El Área Metropolitana del Valle de Aburrá es la entidad político administrativa que

reúne a diez municipios de la subregión del Valle de Aburrá del Departamento de
Antioquia, Colombia.
1.3.1 ACTIVIDAD PREDOMINANTE: Es un vecindario diverso con presencia del sector

comercial, Educativo, Deportivo, Financiero, Recreativo, gastronómico y cultural.
II ASPECTO JURÍDICO
2. TÍTULOS OBSERVADOS
Para efectos de la elaboración del presente informe, se tuvieron en

cuenta, los documentos legales de las mejoras implantadas en el losa
del segundo piso al cual se ha construido un apartamento 301.
 Oficina de Registros Públicos de Medellín Zona Norte : F.M.I. N° 01N – 104749

 Escritura Pública 5.480 del 29-1979 Notaria Sexta del Circulo Notrarial de
Medellín
2.1 OBSERVACIONES JURÍDICAS: 16
Esta se decretó, para verificar las condiciones actuales del apartamento ubicado en el
barrio Toscana en lo referido a las mejoras en la zona urbana perteneciente al
Municipio de Medellin identificada, por sus respectivos linderos y algunas vías de
acceso internas y externas del lugar2.
ACUERDO N 48° DE 2014
Por medio del cual se adopta la revisión y ajuste de largo plazo del Plan de
Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín y se dictan otras disposiciones
complementarias
Artículo 4. Estructura del Acuerdo

El presente Acuerdo se estructura en cuatro partes según el Sistema de
Ordenamiento Territorial, así:
Primera Parte. Componente General. Contiene la norma estructural de largo

plazo del ordenamiento territorial, referida al marco estratégico del plan, la
Clasificación del Suelo, la Estructura Ecológica, las Áreas de Amenaza y Riesgo,
el Sistema Público y Colectivo y el Sistema de Ocupación en lo referido a los
Subsistemas de Centralidades y Habitacional.
2
Las Normas Internacionales de Información Financiera, son un conjunto de estándares legalmente exigibles y
globalmente aceptados, son los llamados avalúos NIIF, ya que de esta manera se garantiza una información
universalmente comparable, transparente, comprensible de alta calidad y basada en principios. De esta manera, ayuda a
los inversionistas y otros usuarios a tomar decisiones económicas de manera acertada.
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Segunda Parte. Componente Urbano. Contiene el Sistema de Ocupación
referidoa la norma general de mediano plazo para el suelo urbano y de
expansión asociada a los Usos del suelo, Tratamientos, Aprovecham
III. MARCO NORMATIVO
Conjunto general de normas, criterios, metodologías, lineamientos y

sistemas, que establecen la forma en que deben desarrollarse las
acciones para alcanzar los objetivos propuestos en el proceso de
referencia
 RESOLUCION IGAC 620 DE 2008. En la realización de este avalúo

se tomaron en cuenta las metodologías y lineamientos estipulados por el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi, mediante la Resolución 620 de septiembre
23 de 2008, por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos
ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997, lo dispuesto en el Decreto
1420 de 1998.
 DECRETO 1420. Normas, procedimiento, parámetros y criterios para la

elaboración de Avalúos por los cuales se determinará el Valor Comercial de los
bienes inmuebles y se definen otras disposiciones.
 LEY 1673 DE 2013. Ley del Avaluador. Por la cual se determina los lineamientos
para el ejercicio de la profesión de Avaluador y otras disposiciones frente a la
regulación, monitoreo y sanciones asociados al código de conducta del
Avaluador.
17
 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
1. Acuerdo 48 de 2014. Por medio del cual se adopta la revisión y ajuste de

largo plazo del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de
Medellín y se dictan otras disposiciones complementarias (Publicado en
la Gaceta Oficial del Municipio de Medellín N. 4267 del 17 de diciembre
de 2014).
2.3 ASPECTOS GENERALES LINDEROS, ESPECIFICACIONES Y MATRICULA

INMOBILIARIA DEL CERTIFICADO DE LIBERTAD
Municipio Medellin
Barrio Toscana
Comuna Castilla
Oficina de Registros Públicos de Matricula Inmobiliaria N° 01N – 104749
Medellín Zona Norte
Escritura Pública N° 5.480 de La losa del segundo piso, piso par un
noviembre del 29-1979 Notaria Sexta tercer piso, única y exclusivamente, que
del Circulo Notrarial de Medellín levanto con recursos propios, la cesionaria
: tercer piso calle 111C N° 64ª -20 interior
301 del barrio Toscana Medellin, la
siguiente propiedad tiene (3) habitaciones
(1) sala comedor (1) cocina, servicios
sanitarios (1) balcón (1) patio.
Se levanto las mejoras en un lote situado

en el Municipio de Medellin, en la Manzana
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T del lote distinguido con el #5 y que linda
por el frente o sur con 7 mts con calle
119, por el occidente, en 15 metros con el
lote #6 de propiedad de Urbanizadora
Nacional, tiene un area total de 105 m2.
Linda por el Sur en e7 mts con una calle
119 hoy calle 111C.
Paragrafo: la dirección actual es la calle

111 C- N° 64 – a20.
IV. ASPECTO ECONÓMICO:
3. UTILIZACIÓN ECONÓMICA:
El apartamento en el momento posee una actividad ecónomica por valor de

$600.000,oo. El valor que tienen como variable dependiente el precio del bien
o servicio en cuestión y, las características del mismo. La idea central es no se
transan explícitamente en los mercados sino que componen un paquete de
características que se transfieren junto con los derechos del bien o servicio a lo
que se informa a continuación se indica el valor del arrendamiento que será
distribuido en partes iguales a lo que al no tener un tiempo establecido de
arrendamiento del apartamento se aproxima a un año:
3.1 ARRENDAMIENTO MENSUAL
ARRENDAMIENTO (100%) $300.000.oo 18
Valor arrendamiento = $600.000 mensual = $300.000*12/2 =$3.600.000,oo

3.2 EL PRECIO DE LAS MEJORAS IMPLANTADAS EN EL APARTAMENTO
Se analiza los datos utilizados en la estimación econométrica

de las regresiones hedónicas. En particular nos concentramos
en la distribución de la variable que utilizamos como
dependiente: precio del metro cuadrado y en la disponibilidad
de los mismos en el variado mercado inmobiliario, donde la
teoría de la valoración del apartamento establece que el
precio de mercado dependerá de dos tipos de factores:
aquellos que son propios y la zona dentro de la cual se ubica
en las (mejoras en el apatamento 301), donde las partes
aportan cada uno los costos y gastos de articulos y/o productos de construccion:
3.3 DOCUMENTOS ANEXOS QUE SOPORTAN LAS MEJORAS IMPLANTADAS

EN LA CONSTRUCCION DEL TERCER PISO
Los documentos que se presentan a continuación tanto el demandnate como el

demandado los han allegado, para ser tenidos en cuenta en el dictamen pericial por las
mejoras que se observaron en la losa del segundo piso hoy determinado como el
apartamento 301 a lo que se indica que la dirección que se observa solo hace parte
para la instalación de servicios públicos no es la dirección oficial.
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N° DESCRIPCION V. UNITARIO V. TOTAL
1. FACTURA CAMBUIARIA COMPRAVENTA $572.480 $572.840
# 7731
2 COCINA $2.500.000 $2.500.000
3. MANO DE OBRA $0.000 $0.000
4. FLETE MATERIALES $0.000 $0.000
ARCHIVO APORTADO POR LA PROPIETARIA: JAZMIN MARIA TOBON ROMAN
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20
N° DESCRIPCION VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

1. DESEMBOLSO DEL CREDITO $4.615.000 $4.615.000
BANCARIO
2.
ARCHIVO APORTADO POR EL PROPIETARIO: HECTOR FERNANDO MADRIGAL IBARRA
N° DESCRIPCION VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

1. MATERIALES DE CONSTRUCCION 12.609.500
____________________________________________________________________________________________
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LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
.
3.4 ANALISIS PRECIOS MATERIALES DE CONSTRUCCION APARTAMENTO
301 Y PRECIO MANO DE OBRA3
Los precios de la construcción es el camino más directo

para llegar al coste real de las mejoras, ya que permite la
obtención de costes de construcción ajustados al mercado
y en especial el método de reoposición. Además, facilita
la elaboración de una documentación de calidad
(completa, consistente y con información técnica
vinculada a cada unidad de obra), útil para las distintas
fases del ciclo de vida de la propiedad (estudios básico de
ejecución, dirección y ejecución de la obra, uso y
mantenimiento, de construcción y terminado final).
Observación:
Se tiene en cuenta, la información aportada por las partes a lo que se indica que a la
fecha el demandante y la demandada allegan documentos sobre la inversión de los
valores aproximados invertidos en la construccion del tercer piso:
Documentos en común: …………....$3.072.840

Demandante: ……………………….….…….$12.609.500
Demndada: ………………………….….….…$4.615.000
Total :………………………………………………………………………20.297.340
A lo que hay que mencionar, que la perito cuando llego a la propiedad ubicada en el
tercer (3°) piso, observó terminado y arrendado el apartamento 301 a lo que acorde a
la informnación suministrada se presenta continuación la liquidación de precios de
materiales y prestamos en los que incurrieron para la construcción y/o mejoras.
21
4. POLÍTICA EMPLEADA: DICTAMEN AVALÚO COMERCIAL DE LAS MEJORAS
La información suministrada por el análisis del mercado

consistió en una investigación general de oferta y demanda
en el sector debidamente verificado en inmuebles similares
del apartamento (mejoras implantadas en la losa del
segundo piso que da ingreso por escaleras al tercer 3° piso),
considerando por el 100% del total de la propiedad, con
Matrícula Inmobiliaria No. 01N–104749 de la Oficina de
Instrumentos Públicos de Medellin Zona Norte.
4.1 METODOS PARA AVALUAR LOS INMUEBLES EN COLOMBIA
Que es de suma importancia tener procedimientos unificados, claros y actualizados

para que las personas que se encarguen de realizar los avalúos especiales puedan
contar con un marco único para su ejecución.
4.2 PRESENTACION AVALUO COMERCIAL POR EL METODO DE COSTO DE

REPOSICION
Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor

comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción
a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación
3
https://www.google.com/search?q=lista+de+precios+mano+de+obra+construccion+2019+colombia+pdf&rlz=1C1NHXL
_esCO709CO712&tbm=isch&source=iu&ictx=1&fir=Y47GhKQevdy9yM%253A%252CASmEMOKsXaY7EM%252C_&vet=1
&usg=AI4_-kQ9_lOeVs7g
____________________________________________________________________________________________
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ABOGADA TITULADA
.
acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al
terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del apartamento
Parágrafo.- Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se

debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida
remanente del bien. El Coste de Reposición de la Construcción será, por lo tanto, la
diferencia entre el valor actual de reproducción, reconstrucción o reemplazamiento a
nuevo, menos el valor de la depreciación D, para todas las reformas tenidas en cuenta
como mejoras realizadas a la propiedad.
22
 Este método permitió concluir el valor anotado en el avalúo de las mejoras, fue
aproximado en algunas páginas de internet que a continuación presentare, para
demostrar de donde se obtuvo las características y los precios según el
apartamento a ser avaluado en el Municipio de Medellin .
 En el dictamen pericial, no tiene en cuenta las características geológicas ni la

capacidad de soporte o resistencia del casa valuado, por cuanto la certeza de
tal análisis requiere la aplicación de técnicas especiales que como evaluador no
realizo en el apartamento.
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4.2.1 INVESTIGACION DIRECTA
Se tuvo en cuenta el concepto de personas y profesionales de la región que son

conocesoras de la región con experiencia en cuanto a aspectos de comercialización de
predios para el barrio Toscana.
4.2.2 INVESTIGACION INDIRECTA
Se realizó con pruebas similares, publicadas en las páginas de las distintas

inmobiliarias via internet con la presentación de las propiedades que se encutran
disponibles para la venta y se encuentran localizados en el sector, donde se encuentra
el inmueble motivo de análisis. Por tanto se presenta a continuacion las siguientes
muestras obtenidas tras rastreo de información de oferta y demanda de propiedades
den el sector urbano.
4.3 EL PRECIO DE LA PROPIEDAD
Las propiedades tendran un valor, cuyo rasgo más saliente es que esos atributos no
consienten explícitamente en varios mercados, sino conjuntamente en un mercado
bien integrado. Para determinar cuáles son los atributos verdaderamente relevantes
para cada ciudad o pueblo, la técnica utilizada es un análisis de los precio catastral y
las variables independientes una matríz de atributos seleccionados mediante el método
catrastral .
4.3.1 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
En el periodo actual el mercado inmobiliario no tiene la dinámica de otros tiempos;

actualmente encontramos Tendencia a una demanda discreta de inmuebles,
generalizada a todas las zonas del Municipio de Medellín - Antioquia. 23
4.4 PÁGINA WEB FUENTE PARA EL RASTREO DE PRECIO DE PROPIEDADES

EN EL BARRIO – TOSCANA 18/04/2021
https://www.metrocuadrado.com/apartamentos/venta/medellin/toscana/
https://casas.trovit.com.co/toscana-medellin
https://casas.mitula.com.co/casas/casas-medellin-toscana
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4.5 HOMOGENIZACION DE PRECIOS DE PRECIOS DE PROPIEDADES CERCA

AL PARQUE PRINCIPAL DE BARBOSA
DATOS DE LOS SUJETOS

No CLIENTE COTIZA
1 JAZMIN MARIA T OBON ROMAN 0001
2 HECT OR FERNANDO MADRIGAL IBARRA 0002
ESTUDIO DE MERCADO : METODO DE REPOSICION

No CODIGO TIPO
1 A1 APARTAMENTO
2 A2 APARTAMENTO
3 A3 APARTAMENTO
CLASIFICACION DE LA INFORMACION
No INMOBILIARIA TIPO-INM OFERTA
1 https://casas.mitula.com.co/casas/casas-medellin-toscana APARTAMENTO 100.000.000
2 https://www.metrocuadrado.com/apartamentos/venta/medellin/toscana/ APARTAMENTO 120.000.000 24
3 https://casas.trovit.com.co/toscana-medellin APARTAMENTO 95.000.000
AREA-CONST FECHA-CNS ESTADO VALOR M2 ACC-VIA NIVEL
130 1.969 1,50 1.995.000 TOSCANA 3
105 1.980 1,50 2.552.632 TOSCANA 3
100 1.982 1,50 2.368.424 TOSCANA 3
No INMOBILIARIA TIPO-INM OFERTA

1 https://casas.mitula.com.co/casas/casas-medellin-toscana APARTAMENTO 100.000.000
2 https://www.metrocuadrado.com/apartamentos/venta/medellin/toscana/ APARTAMENTO 120.000.000
3 https://casas.trovit.com.co/toscana-medellin APARTAMENTO 95.000.000
AREA-CONST FECHA-CNS EDAD ESTADO SISTEMA VIDA UTIL

130 2.008 13 1,50 ESTRUCTURAL 100
105 2.010 11 1,50 ESTRUCTURAL 100
100 2.013 8 1,50 ESTRUCTURAL 100
PROCESO DE COMPARACION U HOMOGENIZACION

No INMOBILIARIA TIPO-INM OFERTA AREA-CONST
1 https://casas.mitula.com.co/casas/casas-medellin-toscana APARTAMENTO 100.000.000 130
2 https://www.metrocuadrado.com/apartamentos/venta/medellin/toscana/ APARTAMENTO 120.000.000 105
3 https://casas.trovit.com.co/toscana-medellin APARTAMENTO 95.000.000 100
____________________________________________________________________________________________
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ABOGADA TITULADA
.
FACTOR AREA PRIVADA FECHA-CNS
EDAD Vida Util FACTOR EDAD F. GENERAL VALOR M2 Vm2 HOMOG
1,0654 2.008 13 100 1,043 1,1107 769.231 854.384
1,0429 2.010 11 100 1,032 1,0762 1.142.857 1.229.936
1,0378 2.013 8 100 1,018 1,0564 950.000 1.003.583
ANALISIS DE VARIANZA: PUNTOS CRITICOS

VALOR-U-
No INMOBILIARIA HOMO DIS-SIM DS-CUAD
1 https://casas.mitula.com.co/casas/casas-medellin-toscana 854.384 (174.917) 30.595.956.889
2 https://www.metrocuadrado.com/apartamentos/venta/medellin/toscana/ 1.229.936 200.635 40.254.403.225
3 https://casas.trovit.com.co/toscana-medellin 1.003.583 (25.718) 2.394.854
3.087.903 SUMA DSC 71.511.775.638

3 DATOS 3
1.029.301 VARIANZA 23.837.258.546
154.393 COEFI-VAR 6,3%
1.003.583
na Factor Chauvenet 1,800
na VALOR CHAUVE. 277.908
854.384 Pc-Min 912.554
1.229.936 Pc-Max 1.187.793
¿Cuál de las medidas de tendencia central podría ser el valor por m² más
aplicable, para encontrar el valor comercial de un inmueble en la zona?
En Colombia usualmente se toma la media aritmética, teniendo en cuenta que el

coeficiente de variación (la desviación estándar dividido por la media y multiplicado por
100), no sea superior a 7,5 como lo establece la resolución 620 de 2008 del IGAC,
norma que ha sido adoptada para la realización de avalúos privados, a pesar que esta
fue establecida para avalúos para el estado (Instituto Geográfico Agustín Codazzi,
2008). 25
4.6 EXÁMENES, MÉTODOS, EXPERIMENTOS E INVESTIGACIONES

EFECTUADAS:
Se tuvo en cuenta: Para efectos de la elaboración del presente dictamen pericial del
avalúo comercial de las mejoras del apartamento 301 del barrio Toscana, el certificado
de libertad y tradición de los inmuebles, las escrituras, el avalúo catastral, con la
finalidad de allegar un valor definitivo de las mejoras se decide acorde a los cálculos
matemáticos el siguiente valor del total a continuación:
ANALISIS DEL AVALUADOR

TIPO INMUEBLE
AREA CONSTRUIDA M2 105
AVALUO COMERCIAL APARTAMENTO 301 $912.554
AVALUO TOTAL 95.818.170
VALOR TOTAL AVALUO COMERCIAL 100% MEJORAS PLANTADAS EN EL

APARTAMENTO DEL TERCER PISO CON ÁREA TOTAL 105 m2
4.7 DEPRECIACION LINEAL DE LAS MEJORAS CONSTRUIDAS EN LA LOSA

DEL SEGUNDO PISO DONDE SE UBICA EL APARTAMENTO 301
FECHA DE INICIO AÑO 2008

FECHA DE TERMINACION CONSTRUCCION 2018
FECHA INDEXACION 2021
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Fórmula depreciación:
Valor del activo: $95.818.170.oo
Vida útil del activo: 20 años equivalentes a = 240 meses 12*20 años
Valor Mejoras $95.818.170*156 meses 12*13 años
Cálculo depreciación:
$95.818.170 activo * 156 meses = $33.536.359,5 equivale a mejoras

240 meses depreciación
Valor mejoras $95.818.170 - $62.281.810,5 depreciación lineal = $33.536.359,5 valor

comercial total del apartamento ubicado en el tercer piso de la edificación.
Observacion:
De acuerdo al valor comercial del inmueble y su respectiva

deprecuasión se obtiene un valor de $33.536.359,oo a lo que tiene
en cuenta también la regular calidad en terminacón de acabados del
apartamento al cual se sugiere realizar varias remodelaciones y
adecuaciones necesarias y su respectiva terminación con calidad de
la mano de obra, para mejorar las condiciones y asi dar un mayor
valor al apartamento 301 del barrio Toscana de Medellín.
1. Por tanto el valor a ser tenido en cuenta por el 50% para cada uno es un
valor comercial $33.536.359,oo/2= $16.768.179,5
2. A lo que hay mencionar que se indica que cada uno realizó una inversión en
la propiedad a lo que informa la perito que cuando llego a la propiedad
encontró terminado el apartamento 301 al cual indica el demandante 26
HECTOR FERNANDO MADRIGAL IBARRA que se construyó desde muros
hasta la terminación total de la casa entre los dos (2) y la demandada
JAZMIN MARIA TOBON ROMAN, manifiesta que solo fue la mampostería
osea la terminación de la obra blanca entre los dos (2) hasta dejar habitable
el apartamento que se encuntra actualmente arrendado a lo indica la
demandante que el dinero es recibido por el hijo en común de los dos, para
los gastos de la Universidad.
4.8 PROPIETARIOS DEL INMUEBLE BARRIO TOSCANA – VALORACION DE

MEJORAS
La propiedad, acorde a registro fotográfico se encuntra en buen

estado con una regular terminación en sus acabados de
manposteria o dicese obra blanca, donde propiedad tiene un
porcentaje equivalente del 100% de las mejoras sin indexar
valores de la propiedadque a continuacion se describe.
N° NOMBRE PORCENTAJE% TOTAL C/U

1 JAZMIN MARIA TOBON ROMAN 50% $16.768.179,5
2 HECTOR FERNANDO MADRIGAL 50% $16.768.179,5
IBARRA
100% $33.536.359,oo
Por lo anterior, hay que indicar que si se busca compensar el valor dado a la propiedad
este tendrá un mayor valor se actualiza el valor del dinero dado a las mejoras
implantadas en el apatamento 301. Donde se indexa el valor a continuacion para cada
una de las partes.
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AVALÚO COMERCIAL (50%) $25.626.520,03
4.9 EL VALOR TOTAL DEL DICTAMEN AVALUO COMERCIAL DEL

APARTAMENTO 301
El valor total del dictamen del avalúo comercial es de acuerdo al apartamento que fue
observado en el apartamento 301 en visita ocular por el avaluador, al cual se le e
invirtió una suma importante y la propiedad es habitable por el posible comprad con un
valor acorde a los factores ya expresados, considero, estimo que el valor comercial de
un total que se indica a continuación: 27
N° DESCRIPCION VALOR COMERCIAL MEJORAS Y V. UNITARIO V. TOTAL
ARRENDAMIENTO PARA LAS PARTES
1 VALOR COMERCIAL DEL APARTAMENTO 301 $95.818.170 $95.818.170
2 DEPRECIACION LINEAL $$62.281.810,5
3 VALOR EQUIVALENTE A MEJORAS SIN INDEXAR $33.536.359 $16.768.179,5
HECTOR FERNANDO MADRIGAL IBARRA 50% $16.768.179,5

JAZMIN MARIA TOBON ROMAN 50% $16.768.179,5
VALOR EQUIVALENTE MEJORAS INDEXADAS $25.626.520,03 $25.626.520,03
HECTOR FERNANDO MADRIGAL IBARRA 50%

$25.626.520,03
JAZMIN MARIA TOBON ROMAN 50%

$25.626.520,03
VALOR ARRENDAMIENTO MENSUAL X12 MESES $7.200.000,oo $3.600.000,oo
$600.000,oo
HECTOR FERNANDO MADRIGAL IBARRA 50% $3.600.000,oo

$300.000,oo
JAZMIN MARIA TOBON ROMAN 50% $3.600.000,oo

$300.000,oo
$29.226.520,oo
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GRAFICA N° 1: REPRESENTACION GRAFICA DE MEJORAS Y ARRENDAMIENTO PARA
CADA UNA DE LAS PARTES
AVALÚO COMERCIAL MEJORAS (50%) $29.226.520,oo
 Por tanto, para efectos de la conformación del precio de la apartamento

construido en la losa del segundo piso, es avaluado comercialmente como
mejoras a lo que se ha tenido en cuenta avalúos recientes y las
transacciones en el sector al que pertenece el inmueble en diferentes
factores tanto positivos como negativos que afectan el inmueble e influyen
directamente en el valor del metro cuadrado de este basados en la
consideración de las características físicas de topografía, forma, tamaño.
 El presente avalúo, no se tiene en cuenta las características geológicas ni la

capacidad de soporte o resistencia del terreno valuado, por cuanto la 28
certeza de tal análisis requiere la aplicación de técnicas especiales que como
evaluador no realizo en la edificación . Se trata de bienes compuestos cuya
utilidad, para el consumidor depende de la utilidad que brinden cada una de
las características o atributos que los componen.
 El citar números de escrituras de adquisición y matricula inmobiliaria, no

implica un estudio de títulos completo sobre el inmueble. Por tanto los
Avaluadores no asumen responsabilidades sobre los mismos.
4. 10 EL PRECIO DE MEJORAS IMPLANTADAS EN LA CONSTRUCCION Y

EL VALOR DE SUS ATRIBUTOS
APARTAMENTO: MEJORAS EN EL PISO 3° DE LA

CONSTRUCCION
 DERECHO: 100%
 TERCER PISO (301)
 ARRENDAMIENTO
AVALÚO COMERCIAL (50%) $29.226.520,oo
VALOR COMERCIAL MEJORAS IMPLANTADAS EN EL APARTAMENTO DEL TERCER PISO

MAS EL VALOR DEL ARRENDAMIENTO MENSUAL POR LA SUMA ($29.226.520,oo).
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Observación:
El aterior valor de $29.226.520,oo hace parte solo del 50% que le

corresoponde tanto al demandante y al demandado. De manera
que si sumamos las mejoras a la fecha es un valor de
$58.453.040, por concepto de mejoras implantadas en al
propiedad que corresponde al 100% del apartamento 301 ubicado
en el barrio toscana de la ciudad de Medellin.
4.11 LUCRO CESANTE Y DAÑO EMERGENTE
Entiéndese por daño emergente el perjuicio o la pérdida que proviene de no haberse

cumplido la obligación o de haberse cumplido imperfectamente,o de haberse retardado
su cumplimiento; y por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de reportarse a
consecuencia de no haberse cumplido la obligación, o cumplido
4.11.1 EL LUCRO CESANTE
Hace referencia al lucro, al dinero, a la ganancia a que una persona deja de percibir
como consecuencia del perjuicio o daño que se le ha causado. Si una persona no
hubiera sufrido de un daño o perjuicio, se hubiera seguido lucrando sin problemas,
lucro que se pierde, que cesa por culpa del daño o del perjuicio, y por supuesto que el
responsable será quien causó el daño y el perjuicio, y en algunos casos tendrá que
indemnizar a la víctima del daño o perjuicio. Para este caso el concepto no aplica
para la propiedad, pues a la fecha la vivienda solo está ocupada por un heredero y
su grupo familiar.
4.11.2 DAÑO EMERGENTE 29
El daño emergente corresponde al valor o precio de un bien o cosa que ha sufrido daño
o perjuicio. Que para el presente caso no se ha cancelado suma de dinero alguno a
falta de información pendiente en cuanto al total de árboles de café este concepto no
lo puede determinar el perito pues la parte demandada indica que no tenía una
persona responsable, para poder observar y determinar el dato requerido por el
juzgado se observó que la propiedad no presenta daño o tampoco ha generado
daño emergente al arrenadatario de hecho de acuerdo a lo manifestado por la
arrendada que se realizó acuerdan para el pago de la red de gas domiciliaria, de
manera que esta inversión antes le da valor agregado a dicha edificación.
4.12 VIGENCIA DEL AVALÚO
De acuerdo con el numeral del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 8 de 2000 y el
artículo 19 del Decreto 1420 de junio de 1998, expedidos por el ministerio de
Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de
la fecha de expedición de este informe, siempre y cuando las condiciones extrínsecas
que pueden afectar el valor se conserven.
5. CONCLUSIONES
1. La propiedad se encuntra en muy buen estado de conservación de hecho

se han realizado mejoras internas a las cuales hace que se valor el apartamento
301 por mantenerse en condiciones habitables.
2. No se observo grietas solo una humedad que demuestra deterrioro al
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interior y exterior de la propiedad, por el lado del lavadero.
3. Las mejoras son tenidas en cuenta, para toda la construcción del apartamento
301 del barrio toscana, dejando claro que las prubas aportadas por las partes
les falta a cada uno información (facturas y recibos legales), para completar los
gastos y los costos invertidos en la construccion del apartamento.
4. Para finalizar es de indicar que el valor por mejoras indexadas (corrección

monetraia o actualizacón) es por 13 años y arrendamiento del apartamento 301
se ha tenido en cuenta por (1) año sin indexar, De manera entonces que para
cada una de las partes la suma total es de $29.226.520.
5. Por tanto queda especificado que el valor total del 100% del apartamento 301
tiene un equivalente aproximado de $29.226.520 multiplicado por las dos
partes se tiene un valor total de: $58.453.040,oo
6. REGISTRO FOTOGRÁFICO
Se deja constancia del registro fotográfico de realizadas en el presente dictamen,

basado en un análisis cualitativo y cuantitativo del estado en el que se encuentra una
apartamento 301 en la actualidad en la via del barrio Toscana. Este es mi avalúo del
cual estoy dispuesta a ampliar, corregir, adicionar, cuando las partes o el interesado lo
soliciten.
SI NO 30
Se encuentra incurso en las causales contenidas en el artículo 50 del Código

General del Proceso, en lo pertinente x
Declara si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuados son
diferentes respecto de los que ha utilizado en peritajes rendidos en anteriores
procesos que versan sobre las mismas materias. En caso de ser diferentes deberá
explicar la justificación de la variación. x
Declara si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuados
son diferentes respecto de aquellos que utiliza en el ejercicio regular de su
profesión u oficio. En caso de ser diferentes deberá explicar la justificación de la
variación. x
EXPERIENCIA DEL AUXILIAR DE LA JUSTICIA EN PRESENTACIÓN DE AVALÚOS
ANEXO
Lista de publicaciones, relacionadas con la materia del peritaje, que el perito haya realizado en
los últimos diez (10) años, si las tuviere
Lista de los casos en lo que haya sido designado como perito o en los que haya participado en la
elaboración de un dictamen pericial en los últimos cuatro (4) años
____________________________________________________________________________________________
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JUZGADO PRIMERO (1°) PROMISCUO MUNICIPAL CON

JUZGADO O DESPACHO:
FUNCION DE CONTROL DE GARANTIAS COPACABANA – ANT.
PROCESO: EMBARGO EJECUTIVO (REMANENTE)
DEMANDANTE: GUSTAVO OSORIO
DEMANDADO: HERNAN CARVAJAL MUNERA
RADICADO: 2005 – 00552
MATERIA SOBRE LA CUAL VERSÓ EL
PRESENTACION AVALÚO DE VIVIENDA URBANA
DICTAMEN
JUZGADO SEGUNDO (2°) PROMISCUO MUNICIPAL CON

JUZGADO O DESPACHO:
PROCESO: PROCESO DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO
DEMANDANTE: ANGEL EMIRO TORRES CRESPO
DEMANDADA: ESPERANZA DE JESUS GOMEZ ZAPATA
RADICADO: 2013-00308
PRESENTACION EXPERTICIO
DICTAMEN
JUZGADO PRIMERO (1°) PROMISCUO MUNICIPAL CON

JUZGADO O DESPACHO:
PROCESO: PROCESO DE PERTURBACION A LA POSESION DE TRANSITO
31
DEMANDANTE: MARTIN ALONSO MAZO LUGO Y OSCAR IVAN
DEMANDADO: PEDRO NEL OCHOA ALZATE
RADICADO: 2014-00572
PRESENTACION EXPERTICIO
DICTAMEN
JUZGADO (7°) SÉPTIMO DE FAMILIA DE ORALIDAD DE

JUZGADO O DESPACHO:
MEDELLIN
PROCESO: LICENCIA PARA VENDER UN BIEN INMUEBLE DE LA MENOR DE EDAD
MARTHA LUCIA HEREDIA SANCHEZ EN REPRESENTACIÓN DE LA
SOLICITANTE:
MENOR VALNETINA BRAVO HEREDIA SANCHEZ.
CAUSANTE: WILFER MAURICIO TORO
RADICADO: 0500131100072016-1202-00
ADJUDICACION SUCESION DERECHO CUOTA DEL 25%
MATERIA SOBRE LA CUAL VERSÓ EL PRESENTACION AVALUO LICENCIA JUDICIAL PARA VENTA DE BIENES
DICTAMEN DE MENOR DE EDAD
JUZGADO CUARTO (4°) ADMINISTRATIVO DE DESCONGESTION

JUZGADO O DESPACHO:
DEL CIRCUITO DE MEDELLIN-ANTIOQUIA
PROCESO: MEDIO DE CONTROL REPARACIÓN DIRECTA
____________________________________________________________________________________________
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ABOGADA TITULADA
.
DEMANDANTE: CARLOS SERNA MÁRQUEZ

DEMANDADO: EMPRESAS VARIAS DE MEDELLIN
RADICADO: 05001 33 31 010 2008 00501 00
MATERIA SOBRE LA CUAL VERSÓ EL PRESENTACION AVALUO DE DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE Y
DICTAMEN LIQUIDACION DE FRUTOS CIVILES.
JUZGADO PRIMERO (1°) DE FAMILIA DEL CIRCUITO DE BELLO

JUZGADO O DESPACHO:
DE ORALIDAD BELLO - ANTIOQUIA
ASUNTO: LICENCIA JUDICIAL PARA VENTA DE BIENES DE MENOR DE EDAD
PROCESO: JURISDICCION VOLUNTARIA
DEMANDANTE: ALBA LUZ PALACIO GRANDA
MENOR: CATALINA RAMOS PALACIO
RADICADO: 05088-31-60-001-2014-00702-00
PRESENTACION AVALUO VALOR DE UNAS MEJORAS SOBRE UN BIEN
MATERIA SOBRE LA CUAL
UBICADO EN LA VEREDA LOS MEDIOS DE LA ZONA URBANO DEL
VERSÓ EL DICTAMEN
MUNICIPIO DEL RIVERA
JUZGADO PROMISCUO MUNICIPAL DEL MUNICIPIO DE

JUZGADO O DESPACHO:
BARBOSA (REPARTO)
PROCESO: DIVISORIO (DIVISIÓN MATERIAL)
GUSTAVO DE JESUS CHAVERRRA GOMEZ Y ALFREDO DE JESUS
DEMANDANTE:
CHAVERRA GOMEZ.
32
ANA EVA, CONRADO DE JESUS, JOSE ADAN, JOSE DE JESUS, JOSE
LEONARDO, JOSE SAUL, JUAN BAUTISTA, MANUEL JOSE CHEVERRA
DEMANDADOS
GOMEZ, CLAUDIA DEL SOCORRO CHAVERA VÁSQUEZ Y JOSÉ FERNEY
FORONDA CHAVERRA Y TERCEROS INDETERMINADOS.
RADICADO:
PRESENTACIÓN AVALUÓ DE CONFORMIDAD AL ARTÍCULO 444 # 4
MATERIA SOBRE LA CUAL
DEL C.G.P. EN CONCORDANCIA CON EL LITERAL 3 DEL ARTÍCULO 406
VERSÓ EL DICTAMEN
DEL C.G.P. (PROCESO DIVISORIO).
JUZGADO QUINTO (5°) CIVIL MUNICIPAL DE ORALIDAD DE

JUZGADO O DESPACHO:
MEDELLIN-ANTIOQUIA
PROCESO: VERBAL DECLARATIVO
DEMANDANTE: MARIA LIGIA LONDOÑO DE RESTREPO
DEMANDANTE ALCIDES DE JESUS RESTREPO LONDOÑO
RADICADO: 05001400300520160109500
PRESENTACION AVALUO COMERCIAL
DICTAMEN

JUZGADO O DESPACHO:
PROCESO: ORDINARIO REVINDICATORIO
DEMANDANTE: JUAN DE JESUS TAMAYO VALENCIA
DEMANDADA: AMALIA DEL SOCORRO VELASQUEZ R
____________________________________________________________________________________________
OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
.
RADICADO: 2010 – 0451
PRESENTACION AVALÚO DE VIVIENDA URBANO
DICTAMEN

JUZGADO O DESPACHO:
DEMANDANTE: LUCIA EDILENE VALENCIA VALENCIA CC N° 39.191.595
DEMANDADA: ALBERTO LEON LORA GARCIA CC N° 70.690.638
RADICADO: 05615318400220190004100
PRESENTACION AVALÚO DE VIVIENDA URBANO
DICTAMEN
RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR
El avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto del solicitante

y sólo lo hará con autorización escrita, salvo que el informe sea solicitado por una
autoridad competente.
CLÁUSULA DE PUBLICACIÓN DEL INFORME
Se prohíbe la publicación de parte o de la totalidad de este informe, o de cualquier 33

referencia al mismo, a las cifras de valuación, y al nombre y afiliación del avaluador,
sin su consentimiento
DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
 Las declaraciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta

donde el avaluador alcanza a conocer.
 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y
 condiciones restrictivas que se describen en el informe.El avaluador no tiene
intereses en el bien inmueble objeto de estudio.
 Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe.
 La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de
conducta.
 El avaluador ha cumplido con los requisitos de formación de su profesión.
 El avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que
se están valorando.
 El avaluador ha realizado la visita personal al bien inmueble objeto de
valoración y allego registro fotografico del apartamento de terreno.
 Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha
proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe.
DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN
ZULMA ODILA BECERRA COSSIO, no tiene relación directa o indirecta con el

solicitante ni con el propietario del inmueble.
Este informe de valuación es confidencial para las partes para el propósito específico
del encargo. No se acepta ninguna responsabilidad ante terceros. No se acepta
ninguna responsabilidad por la mala utilización de este informe
____________________________________________________________________________________________
OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
.
DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALÚO:
1. Matricula Inmobiliaria de la Oficina de Registros Públicos de Medellín Zona Norte

No. 01N–104749.
2. Escritura Pública 5.480 del 29 de noviembre del 1979 Notaria Sexta del Circulo
Notrarial de Medellín.
3. Factura Unificada del Predial
4. Factura Cambiaria de Compraventa
5. Relación del crédito bancario
Respetuosamente, Señor Juez
Atentamente:

CC. Nro. 43.594.779 expedida en Medellín.
Auxiliar de la justicia Rama e IGAC
Registro Abierto de Avaluadores AVAL-435947
34
____________________________________________________________________________________________
OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
.
SE ANEXAN DOCUMENTOS APORTADOS POR LAS PARTES
35
CONTRATO APORTADO POR EL DEMANDANTE

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OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
.
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OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
.
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OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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CONTRATO APORTADO POR LA DEMANDADA
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OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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40
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OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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44
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OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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LISTA DEL DEMANDANTE CPRODUCTOS DE CONSTRUCCION
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OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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ANEXO DIPLOMAS Y ACTAS DEL TÉCNICO AVALUADOR
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LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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51
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OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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https://igac.gov.co/es/contenido/lista-de-peritos-
auxiliares-de-la-justicia
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OFICINA DE ABOGADOS
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CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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LA EQUIDAD.
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LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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OFICINA DE ABOGADOS
LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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ANEXO CAPACITACIÓN DEL TECNICO AVALUADOR

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LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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LA EQUIDAD.
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ABOGADA TITULADA
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LA EQUIDAD.
CONTADORA PÚBLICA
ABOGADA TITULADA
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Avaluo Mejoras Toscana Abril 26

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OFICINA DE ABOGADOS

Bello, abril 26 de 2021

PROCESO: LIQUIDACION DE SOCIEDAD CONYUGAL

ASUNTO: ALLEGO AVALUO COMERCIAL DE IMPLANTACION DE MEJORAS EN

ZULMA ODILA BECERRA COSSIO, identificada con la cédula de

3 VALOR EQUIVALENTE A MEJORAS SIN INDEXAR $33.536.359 $16.768.179,5

HECTOR FERNANDO MADRIGAL IBARRA 50% $16.768.179,5

VALOR EQUIVALENTE MEJORAS INDEXADAS $25.626.520,03 $25.626.520,03

HECTOR FERNANDO MADRIGAL IBARRA 50%

JAZMIN MARIA TOBON ROMAN 50%

VALOR ARRENDAMIENTO MENSUAL X12 MESES $7.200.000,oo $3.600.000,oo

HECTOR FERNANDO MADRIGAL IBARRA 50% $3.600.000,oo

JAZMIN MARIA TOBON ROMAN 50% $3.600.000,oo

AVALÚO COMERCIAL MEJORAS C/U (50%) $29.226.520,oo

VALOR COMERCIAL DE LAS MEJORAS IMPLANTADAS EN EL APARTAMENTO DEL

Respetuosamente , señor juez

ZULMA ODILA BECERRA COSSIO

MEDELLIN – COMUNA CASTILLA

DICTAMEN PERICIAL AVALUO COMERCIAL CONSTRUCCION DE

ZULMA ODILA BECERRA COSSIO

Bello, abril 26 de 2021

PROCESO: LIQUIDACION DE SOCIEDAD CONYUGAL

IDENTIDAD DE QUIEN RINDE EL DICTAMEN Y DE QUIEN PARTICIPÓ EN

Nombre: ZULMA ODILA BECERRA COSSIO

PROPOSITO DICTAMEN PERICIAL DEL APARTAMENTO

Entiéndase por un concepto de la Corte Suprema de Justicia, del 2002, escrito

PROPÓSITO DEL DICTAMEN PERICIAL AVALÚO COMERCIAL DEL INMUEBLE

El propósito del presente dictamen es con la finalidad de determinar el

AREA ACTUAL PRIVADA CONST.105 m2

VALOR CATASTRAL EDIFICIO (3) PISOS :$ 84.609.000,oo

1. UBICACIÓN DE COLOMBIA A NIVEL SURAMERICA HASTA EL

Mapa geográfico de Suramérica

1.1 UBICACIÓN DEL MUNICIPIO DE MEDELLIN EN EL AREA

Mapa geográfico Ubicación de Medellín

Mapa geográfico Ubicación de Medellín

1.3 MAPA UBICACIÓN DEL BARRIO TOSCANA EN EL MUNICIPIO DE

Mapa geográfico Ubicación de Medellín

1.4 MAPA DIVISIÓN DE LAS COMUNAS DEL MUNICIPIO DE MEDELLIN

Ubicación Satelital de las Mejoras

Mapa geográfico Ubicación del barrio Geomedellín 8

1.6 MAPA ESTADO DE LA VIA PARA LLEGAR AL BARRIO TOSCANA

Mapa geográfico ubicación de Medellín

35 min (8.9 km) por Av. 33

1.8 RECORRIDO AL BARRIO TOSCANA DEL MUNICIPIO DE MEDELLIN

¡Échale un vistazo a RECORRIDO AL BARRIO TOSCANA en

1.9 VISITA AL INMUEBLE

FECHA ENTREGA DEL DICTAMEN PERICIAL AVALUO DE MEJORAS: Abril 26 de

Existen mejoras en la construcción (apartamento 03) el cual se reviste estar en buen

CUADRO DEL ESTADO DEL INMUEBLE

SERVICIOS PÚBLICOS: (SI) Acueducto,

TRANSPORTE (SI) fácil (NO) regular (NO) difícil

VALORIZACIÓN (X) creciente ( ) normal ( ) decreciente

DESCRIPCIÓN DEL APARTAMENTO 301

ESTILO (X ) moderno ( ) intermedio

( ) antiguo ( ) antiguo reformado

1.10 CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA PROPIEDAD

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS: Donde a continuación se describe unas mejoras en el

Una edificación compuesta por tres pisos (3)

10.1 GENERALES DEL INMUEBLE ESPECIFICACIONES TECNICAS

REGISTRO FOTOGRAFICO N° 1 ENTRADA PRINCIPAL

REGISTRO FOTOGRAFICO N° 2 ENTRADA PRINCIPAL

10.2 CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LAS MEJORAS IMPLANTADAS EN LA

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS: Donde a continuación se describe las mejoras situadas en

1. ESTRUCTURA ESCALAS: En concreto enchapadas en granito, donde se