Ventas Regidas por Leyes Especiales

Venta con Reserva de Dominio:

Ámbito de aplicación:

Se refiere a la venta mobiliaria.

Definición:

Es la venta en la cual, en virtud de la voluntad de las partes se difiere la

transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador
pague la totalidad o una parte determinada del precio.

Condiciones de validez de la venta con reserva de dominio:

a) Que sea una venta a plazo o a crédito.

b) Que sea un bien mueble por su naturaleza.
c) Que no sean cosas destinadas especialmente a la reventa.
d) Que no sean cosas destinadas especialmente a la manufactura o transformación
cuando no sean identificables después.
e) Que la transferencia esté subordinada al pago del precio.
f) Que la reserva no tenga una duración mayor de 5 años.
El alumno para ampliar esta información debe revisar los artículos 1, 2 y 10 de la
Ley de Venta con Reserve de Dominio.

Formalidades del documento de venta con reserva de dominio

Están señalados en el artículo 5 de la Ley de Venta con Reserva de Dominio.

A) El documento debe contener las siguientes menciones:
1) Nombre, apellido, profesión y domicilio del comprador y del vendedor.
2) Descripción exacta de la cosa con las referencias de su elaboración industrial
cuando existan.
3) Lugar donde permanecerá la cosa durante la vigencia del pacto.
4) Precio de la venta.
5) Fecha de la operación.
6) Condiciones de pago con la indicación de si se han emitido letras de cambio para
el pago de las cuotas.

Efectos de la venta con reserva de dominio

Respecto al vendedor

El autor Aguilar Gorrondona en su texto “Contratos y Garantías”

1) El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condición resolutoria
de que se pague la totalidad del precio o una parte determinada del precio.
2) La propiedad que se ha reservado a vendedor es sólo a los fines de garantía y
por lo tanto:
a) Se le considera un accesorio del crédito que tiene el vendedor contra el
comprador para el pago del precio.
b) La Ley traslada la carga de los riegos al comprador desde que recibe la cosa.
c) Corresponde al comprador el pago de los impuestos que gravan la cosa.
d) Se considera al comprador como propietario responsable a que se refiere la Ley
de Tránsito y transporte Terrestre.
3) Pagado el precio en su totalidad o en la parte correspondiente, según los casos,
o vencido el plazo de la reserva, la transferencia al comprador se cumple
automáticamente sin necesidad de actuación alguna del vendedor y opera
retroactivamente, la ley obliga al vendedor a otorgar la constancia de la
transferencia cuando por razón del pago u otra causa lícita aquél adquiere la
propiedad, a falta de constancia, el último recibo o comprobante de pago surtirá los
efectos de la misma. (Art. 7 LVRD).
4) La reserva no altera en modo alguno las normas sobre la tradición.
5) En cuanto al Saneamiento, la ley establece: “Sin perjuicio de una eventual
garantía convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre responderá
durante la vigencia del pacto de reserva de la existencia en el mercado de los
repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos” (Art. 6 LVRD).

Respecto del Comprador

1) El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva, corre con

los riegos desde el momento de la tradición, tiene a su cargo el pago de los
impuestos que gravan la cosa y es el propietario responsable a que se refiere la Ley
de Tránsito y Transporte Terrestre.
2) El comprador tiene un derecho de poseer la cosa hasta que la condición se
cumpla o se vea fallida.
3) El comprador está obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre
de familia hasta que la adquiera.
4) El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure
la reserva sin la autorización expresa del propietario. (Art. 9 LVRD).
Si el comprador viola esta prohibición, el vendedor puede:
a) Reivindicar la cosa del tercero.
b) En lugar, de reivindicar, puede exigir al comprador el pago inmediato de la
totalidad del precio de venta.
c) Intentar las acciones penales que sean procedentes de cuerdo con el Código
Penal.

Respecto de Terceros

1) El adquirente de buena fe en Feria, mercado, venta Pública o Remate Judicial de

cosas que hayan sido vendidas con Reserva de Dominio, sólo estará obligado a
devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que haya hecho en su
adquisición (Art. 11 LVRD).
2) Las acciones del vendedor contra los terceros prescriben a los seis meses
contados a partir del día en que debería ser pagado o terminado de pagar el precio
de las cosas vendidas con reserva de dominio.

Resolución y pérdida del Beneficio del Término

1) Cuando el precio debe pagarse por cuotas y no obstante pacto en contrario, la

falta de pago de una o más cuotas que no excedan en su conjunto de la octava
parte del precio total, no dará lugar a la resolución del contrato, sino al cobro de la
cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el
mercado, conservando el comprador el beneficio del término respecto de las cuotas
sucesivas. (Art. 13 LVRD).
2) Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por
incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas,
quedando a salvo su derecho de exigir una justa compensación por el uso de la
cosa y los demás daños y perjuicios a que hubiere lugar. (Art. 14 LVRA).

Venta de Propiedad Horizontal: Régimen de las Enajenaciones

La Ley de Propiedad Horizontal establece normas que no sólo se refieren a la venta,

sino también a las otras formas de enajenación, a la constitución de gravámenes, al
arrendamiento, al comodato o a cualquier otra negociación.

Negociaciones relativas a cosas comunes

Están señaladas la Ley de Propiedad Horizontal cuando establece que los

Registradores Subalternos, jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar,
autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen,
arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las
cosas comunes definidas en el artículo 5 de esta Ley y que se encuentren dentro
del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo
con el correspondiente documento de condominio.

Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de

pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.

Para ampliar esta información, el alumno puede revisar el texto “Contratos y

Garantías”, del autor Aguilar Gorrondona y revisar el articulo 31 de la Ley de
Propiedad Horizontal.

Registro de los títulos de propiedad u otros derechos sobre apartamentos

La Ley de Propiedad Horizontal dispone que no podrá registrarse ningún título de

pro- piedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han
cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los
organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio
establecido en el artículo 26.

No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los

permisos de habitabilidad.

Igualmente la Ley de Propiedad Horizontal dispone que los títulos a que se refiere
el artículo anterior deberán contener:

a) Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de

Condominio;

b) La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente,

situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que
sirvan para hacerlo conocer distintamente;

c) El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el

fijado a la totalidad del inmueble.

Para ampliar esta información, el alumno puede revisar el texto “Contratos y

Garantías”, del autor Aguilar Gorrondona y revisar los artículos 32 y 33 de la Ley
de Propiedad Horizontal.
Venta de apartamentos a crédito

1) La Ley de Propiedad Horizontal al respecto señala que el contrato por el cual se

enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquiriente
cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio
antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación.
La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el adquiriente se obligue
por letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolización del
correspondiente título.

Sin embargo, se podrá recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podrá
obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se
otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el
inmueble esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos
siguientes:

a) Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos

negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que
destine dichos fondos a financiar la construcción;

b) Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan

obtenido los permisos de construcción respectivos;

c) Que el propietario del inmueble, en los términos que establezca el documento,

constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades
recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar. En
caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1.263 del Código
Civil, éstas no podrán exceder del porcentaje del precio del apartamento objeto de
la negociación que fija el Reglamento, y siempre que se de cumplimiento a lo
establecido en los literales anteriores. El propietario debe fijar un plazo para
cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo vendido.

d) Que quien recibe todo o parte de precio del in- mueble, objeto del contrato, en
dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas
corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.

2) De igual manera la misma ley señala que en los contratos de venta de

apartamentos cuyos precios haya de pagarse mediante cuotas, no podrá
estipularse que la falta de pago de una o más cuotas de lugar a la resolución del
contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga el comprador respecto
a las cuotas sucesivas, sino después de transcurridos cuarenta y cinco (45) días
que se contarán a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.

3) Por otra parte la referida Ley dispone que resuelto el contrato de venta de
apartamentos a plazo por cualquier causa que sea, el vendedor tiene derecho a
una justa compensación por el uso del apartamento, equivalente al monto de¡
interés legal sobre el precio fijado por las partes en el contrato resuelto, además
de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.

Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a

título de indemnización, el juez según las circunstancias podrá reducir la
indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una cuarta parte
del precio total del apartamento.

4) Dentro del mismo orden de ideas la Ley de Propiedad Horizontal señala que las
disposiciones anteriores se aplicarán sin perjuicio de la denominación que las
partes dan al con trato, así como también a las promesas de venta y a los
arrendamientos con opción de compra.

5) Igualmente la misma Ley dispone que la enajenación de apartamentos que

formen parte de un inmueble hipotecado produce de pleno derecho la división de
la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la
persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento de
acuerdo con el artículo 7.

A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca

con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el
adquiriente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le
corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de
la parte del precio que ha de pagarse al enajenante, podrá emitirse letras de
cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que debe hacer el
adquirente al enajenante, como los que debe hacer el acreedor hipotecario se
harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en contrario.

Para ampliar esta información, el alumno puede revisar el texto “Contratos y

Garantías”, del autor Aguilar Gorrondona y los artículos 33, 34, 35, 36, 37 y 38 de
la Ley de Propiedad Horizontal.

Venta de Parcelas

Campo de aplicación de la Ley de Venta de Parcelas:

La ley rige la enajenación de inmuebles urbanos y rurales por parcelas mediante

Oferta Pública.

Protocolización del Documento de Urbanización o Parcelamiento

El documento de Urbanización o Parcelamiento debe protocolizarse antes de

efectuarse la venta por parcelas mediante oferta pública. (Art. 2, encabez. Ley de
Venta de Parcelas)
El propietario o copropietarios del inmueble que deseen enajenar por parcelas y
mediante Oferta Pública está obligado a protocolizar el Documento de Urbanización
o Parcelamiento. (Art. 2 Ley de Venta de Parcelas).

Contenido del Documento de Urbanización o Parcelamiento

Art. 2 Ley de Venta de Parcelas

a) La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas.
b) La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, áreas, linderos,
medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer
distintamente.
c) La relación cronológica de los títulos de adquisición en los 20 años
anteriores, con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y
datos de registro de los documentos correspondientes.
d) El porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela con el valor
fijado para la totalidad del área destinada a la venta.
e) El número de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de
urbanismo o Parcelamiento.
f) Las condiciones generales de Urbanización o Parcelamiento y especialmente,
la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término
 dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su
finalidad de acuerdo con las leyes y ordenanzas municipales.

Casos en los cuales debe abstenerse el Registrador Subalterno de

protocolizar el Documento de Urbanización o Parcelamiento

a) Si no constan en él todas las menciones exigidas en el artículo 2 de la Ley de

Venta de Parcelas. (Art. 3 LVP).
b) En caso de que el inmueble hubiese sido dado en garantía hipotecaria, sino
consta en forma auténtica el consentimiento del acreedor hipotecario. (Art. 6 LVP).

Modificaciones o Reformas en la Zonificación de la Urbanización o

Parcelamiento

Las modificaciones o reformas en la zonificación de la Urbanización o

Parcelamiento que fueren aprobadas por las autoridades competentes, con
posterioridad a la protocolización del Documento de Urbanización o Parcelamiento,
se harán constar en un documento que también será protocolizado y el cual deberá
acompañarse con los planos y memorias técnicas correspondientes que serán
agregados al respectivo cuaderno de comprobantes. (Art. 4 LVP).

Nulidad de la Enajenación por Parcelas y por Oferta Pública

El artículo 5 de la Ley de Venta de Parcelas señala que será nula toda enajenación
por parcelas y por oferta pública sino se hubiere protocolizado previamente el
respectivo documento de Urbanización o Parcelamiento.

Sanción a los propietarios o copropietarios que enajenen parcelas por

oferta pública sin haber protococolizado previamente el documento de
Urbanización o Parcelamiento

El articulo 5 de la Ley de Venta de Parcelas, señala una sanción de prisión de 5 a 20

meses.

Hipoteca posterior a la protocolización del documento de Urbanización o

Parcelamiento

El artículo 10 de la Ley de Venta de Parcelas establece:” El Registrador no

protocolizará el documento constitutivo de una hipoteca sobre inmuebles
destinados a ser vendidos por parcelas y por oferta pública con posterioridad a la
protocolización del Documento de Parcelamiento o Urbanización, si no indica la
destinación del inmueble y menciona los datos del Documento de Urbanización o
Parcelamiento en el cual se hará la respectiva nota marginal.

Venta de Parcelas por Documento Privado

Esta ley, en su artículo 9, no prohíbe la venta de parcelas por documento privado

pero establece la nulidad relativa en los casos que se mencionan a continuación y a
solicitud del adquirente:
a) Cuando éste se obligue a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el
respectivo documento registrado.
b) Cuando el comprador se haya obligado con anterioridad a aquel
otorgamiento por letras de cambio u otros documentos negociables emitidos
en su ejecución.

Por otra parte se establece, el referido articulo, la sanción de prisión de 5 a 20

meses y a solicitud del adquirente, al enajenante, que:
 a) Hubiere recibido pagos en razón del contrato.
b) Hubiese recibido pagos en razón de letras de cambio u otros documentos
negociables emitidos en su ejecución.
c) Hubiese transmitido tales títulos.

Inclusión de las normas en los contratos entre el propietario del inmueble

y adquirente. (Art. 7 LVP).

Artículo 7º.- Las regulaciones del Documento de Urbanización o Parcelamiento, se

considerarán incluidas en los contratos entre el propietario o los copropietarios del
inmueble y los adquirentes de las parcelas y producirán efectos también para los
causahabientes de las partes por cualquier título.

Prohibición de protocolizar título de propiedad o de cualquier derecho

sobre una parcela enajenada por oferta pública (Art.8 LVP)

Artículo 8º.- El Registrador no protocolizará título alguno de propiedad o de

cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada por oferta pública, si
no se ha protocolizado el Documento de Urbanización o Parcelamiento.

Sin perjuicio de lo establecido en la Ley de Registro Público para los documentos

que se presenten para la protocolización, esos títulos deberán contener las
menciones correspondientes al registro del Documento de Urbanización o
Parcelamiento y la descripción de la parcela de modo que, sirva para hacerla
conocer distintamente con expresa referencia a su ubicación en el plano
acompañado al dicho Documento de Urbanización o Parcelamiento.

√ Prohibición de protocolizar documento constitutivo de hipoteca de un

inmueble destinado a ser vendido por parcelas y por oferta pública (Art. 10
LVP).

Artículo 10.- El Registrador no protocolizará el documento constitutivo de una

hipoteca, en los casos en que un inmueble destinado a ser vendido por parcelas y
por oferta pública fuere dado en garantía hipotecaria, con posterioridad a la
protocolización del Documento de Urbanización o Parcelamiento, si no indica la
destinación del inmueble y hace mención expresa de los datos de registro del
Documento de Urbanización o Parcelamiento.

√ Indicación el documento de la existencia de gravamen por parte del

Registrador en caso de que no se hayan hecho mención de los mismos
(Art. 11LVP).

Artículo 11.- Si las partes presentaren para su protocolización un documento de

enajenación de parcelas que formen parte de un inmueble gravado por cualquier
título, y en el documento no se indica la existencia del gravamen ni, en caso de que
éste fuera una hipoteca, las menciones exigidas en el artículo 13, el Registrador
advertirá expresamente al adquirente, de la existencia de los gravámenes y de
todos sus particulares, dejando constancia de ello en la correspondiente nota de
registro.

√ División del Crédito y de la Hipoteca (Art. 13 LVP). Artículo 13.- La

enajenación de parcelas que formen parte de un inmueble hipotecado produce de
pleno derecho la división del crédito garantizado y de la hipoteca, en proporción al
porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento de Urbanización o
Parcelamiento.
A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca
con que queda gravada la parcela y la parte del precio que deba pagar el
adquirente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que deberá
entregar directamente al acreedor hipotecario.

Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán

emitirse letras de cambio u otros documentos negociables.

√ Prohibición de vender áreas verdes o áreas de servicios comunales (Art.

14 LVP).

Artículo 14.- Queda prohibida la venta de parcelas ubicadas en zonas que, en los
documentos protocolizados según el artículo 2º de esta Ley, aparezcan destinadas
a áreas verdes o a otros servicios comunales. En consecuencia, será nulo cualquier
acto o documento otorgado en contravención a lo dispuesto en este artículo y su
protocolización se tendrá como inexistente.

√ Efectos de la falta de pago de menos de 3 cuotas en las ventas de

parcelas por cuotas (Art. 16 LVP).

Artículo 16.- En los contratos de venta de parcelas cuyo precio haya de pagarse
mediante cuotas; la falta de pago de menos de tres cuotas, y no obstante convenio
en contrario, no dará lugar a la resolución del contrato ni a la pérdida del beneficio
del plazo, sino al cobro de las cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la
rata corriente en el mercado.

√ Efectos derivados de la Resolución de la Venta de Parcelas a Plazo (ART.

17 LVP).

Artículo 17.- Resuelto el contrato de venta de parcelas a plazo por cualquier causa
que sea, si se ha convenido que las cuotas pagadas o determinado porcentaje de
estas queden a beneficio del vendedor, a título de indemnización, el Juez, según las
circunstancias, podrá reducir la indemnización convenida si el comprador ha pagado
ya mas de una cuarta parte del precio total.