CLASE VIRTUAL UNIDAD 8 :IURA IN RE ALIENA (Derechos reales sobre la cosa

ajena)

ACLARACIÓN: Esta síntesis señala las ideas fundamentales de la unidad 8, pero no

agota el tema de los Iura in re aliena. Se aclara que se debe completar su estudio
profundizando con los textos recomendados.

IURA IN RE ALIENA

Vimos que el Derechos Real por excelencia es el de Dominio o Propiedad , pero para
completar el tema debemos decir que también existen limitaciones a ese poder absoluto del
Dominus, y a esos efectos estudiaremos a los Derechos Reales sobre cosa ajena (Iura in re
aliena)

Los “Iura In re Aliena” son derechos que una persona ejerce sobre una cosa que no es de
su propiedad . Es decir, constituyen facultades que un sujeto ejerce sobre una cosa AJENA,
lo que implicaría una limitación a la libertad del propietario de la cosa.

Un IURA IN RE ALIENA, supone por un lado un Propietario que ejerce un Derecho Real
de Propiedad sobre una cosa, y por otro lado, un sujeto que ejercerá derechos reales sobre
cosa ajena sobre la misma cosa.

Los Derechos Reales sobre cosa ajena se clasifican en:

Servidumbres Prediales

Derechos Reales de Goce y Disfrute (SERVIDUMBRES)

Servidumbres Personales

Fiducia

Derechos Reales de Garantía Prenda Hipoteca

Pignus o Prenda
 Enfiteusis

Derechos Reales Pretorianos

Superficie

Las Servidumbres se clasifican en dos: las prediales (o reales) y las personales.

1) SERVIDUMBRE:

Las Servidumbres son derechos reales sobre cosa ajena mediante los cuales una persona
goza de un derecho constituído sobre un fundo en ventaja de otro fundo (Servidumbres
Prediales o Reales) o sobre cualquier cosa corporal y en ventaja de una persona
(Servidumbres Personales)

Ahora veremos como en los distintos derechos han tratado la servidumbre:

Se procede a la distinción entre las Servidumbres Prediales, que benefician los fundos
suelo que pueden ser Rústicas y Urbanas; y las Personales en beneficio de las personas
como son el Usufructo, Uso y Habitación.

PRINCIPIOS Y CARACTERES DE LA SERVIDUMBRE

Los juristas romanos aplican principios comunes a las servidumbres prediales, y los
intérpretes construyen sobre ellos una serie de reglas, como son:

 El dueño del FUNDO SIRVIENTE debe tolerar o no hacer ( es el que presta el

beneficio). El propietario del FUNDO DOMINANTE (el que recibe el beneficio) puede
realizar una actividad o intromisión sobre el fundo sirviente, en caso de servidumbre
positiva, o tiene la facultad de prohibir algo en él, en caso de servidumbre negativa.

 No puede cederse el uso o disfrute separado de una servidumbre. Por ser un derecho
vinculado al fundo dominante, la servidumbre no puede enajenarse separadamente del
fundo, ni construir sobre ella un derecho de uso o usufructo, ni tampoco cederla en
arrendamiento o en prenda. Las servidumbres por lo tanto , se transfieren junto a la
propiedad de la cosa.

 Nadie puede construir una servidumbre sobre una cosa propia. Es esencial a la
servidumbre que el fundo dominante y sirviente pertenezcan a distintos propietarios. Si
hacen propiedad del mismo dueño, la servidumbre desaparece por confusión.
 La servidumbre es indivisible como el uso en el que consiste.

 Sirve la utilidad objetiva y permanente de un fundo vecino.

SERVIDUMBRES PREDIALES RÚSTICAS

Estas servidumbres pueden clasificarse en las siguientes:

 De Paso: con las siguientes modalidades:

o Senda: servidumbre de paso a pie, en caballo o en litera.

o Paso de Ganado: derecho a pasar con animales o con carros.

o Camino: paso para todo uso.

 De Aguas, que corresponde:

o Acueducto: el derecho a conducir agua en la superficie de un fundo ajeno.

o De sacar agua: esta servidumbre comprende el derecho de paso al manantial.

o De verter el agua: al fundo del vecino.

 De llevar el ganado a pastar o a abrevar.

 De extraer arena o greda, o de cocer cal para atender a las necesidades del fundo

dominante.

SERVIDUMBRES PREDIALES URBANAS

Se clasifican en los siguientes tipos:

 Vertientes de aguas, que corresponde:

o Verter el agua de lluvia desde el propio tejado.

o Recibir el agua de lluvia del fundo ajeno en el propio fundo, por conductos o

canalones.

o Verter los desagües o alcantarillas.

 Apoyo de viga o de muro en el edificio contiguo, o de proyectar un voladizo.

 De luces o de vistas, consistentes en prohibir que el vecino:

o Eleve el edificio

o Prive al edificio de luces o de vistas

o Abra ventanas

CONSTITUCIÓN DE LA SERVIDUMBRE

 Derecho Clásico

Según el Ius Civile, las servidumbres de los predios situados en el suelo itálico se
constituyen por:

o Mancipación o cesión ante el pretor.

o Reserva de la servidumbre, al realizarse la enajenación de un fundo mediante Mancipatio

o acto de disposición Inter Vivos o Mortis Causa, y a favor de otro fundo que retiene el
enajenante.

o Legado; el vindicatorio atribuye la servidumbre directamente al legatario cuando el

heredero acepta la herencia. El legado damnatorio impone al heredero la obligación de
constituir la servidumbre.

o Usucapión: en el derecho antiguo, el uso en que consiste la servidumbre lleva a la

usucapión de las antiguas servidumbres rusticas.

o Adjudicación en los juicios divisorios.

En los fundos provinciales, objeto de propiedad pretoria, las servidumbres se constituían

por convenios escritos.

 Derecho Postclásico y Justinianeo

En el Derecho Postclásico, las servidumbres se constituyen mediante convenios escritos en

que se plasman los pactos y estipulaciones. Al admitirse la posesión de las servidumbres es
posible adquirirlas por prescripción y por una especie de tradición, consistente en tolerar el
ejercicio.

En el Derecho Justinianeo, además de los pactos, el legado, la adjudicación, la reserva y la

tolerancia, se admiten:

o El ejercicio de la servidumbre desde tiempo inmemorial

o La prescripción adquisitiva mediante la posesión de veinte años entre ausentes y diez

entre presentes.

o La constitución tácita, como es el llamado destino del paterfamilias.

EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES

Las servidumbres prediales se extinguen por las siguientes causas:

 Confusión: cuando lo dos fundos se hacen del mismo propietario como consecuencia del
principio: “NADIE SE SIRVE A SÍ MISMO”

 Renuncia del titular: mediante la cesión ante el pretor, en un proceso iniciado por la
Actio Negatoria del propietario del fundo sirviente.

 No Uso: en derecho clásico, la servidumbre del predio rústico se extingue cuando no se

usa durante dos años. Si se trata de servidumbre predial urbana, se requiere, además del no
uso, la usucapión de la libertad, es decir, el comportamiento contrario a la servidumbre del
dueño del fundo sirviente.

 Desaparición de la utilidad de la servidumbre: por exclusión del comercio o demolición

del predio dominante o sirviente.

2) SERVIDUMBRES PERSONALES

Características. Están establecidas en favor de una persona determinada, que es la única que
puede sacar los beneficios. Estos son: Usufructo, Uso, Habitación y Operae servorum.

1. EL USUFRUCTO

El usufructo es el derecho de usar cosas ajenas y percibir sus frutos respetando la natural
entidad de las mismas.

Este derecho consiste en el uso de la cosa ajena y en la facultad de percibir sus frutos, sin
poder consumir ni disponer de la cosa misma. El titular del derecho se llama usufructuario
o dueño del usufructo, mientras que el propietario o dueño es el que tiene la nuda
propiedad. El usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar, y el propietario, el derecho
de disponer de la cosa (HABERE) y la posesión, ya que el usufructuario es solo detentador.

El usufructo nace con la finalidad de atender a la viuda para que siga disfrutando de los
mismos bienes que tenia ya que en vida del paterfamilias, sin perjudicar el derecho a la
herencia de los hijos.
Por ello, el testador solía legar a la madre o hijas el usufructo de la casa y de los bienes y
esclavos que estaban a su servicio.

El usufructuario tiene la obligación de conservar la cosa en buen estado, realizando las

reparaciones ordinarias o módicas y devolverla cuando el usufructo termina. También debe
pagar los tributos y cargas.

CONSTITUCIÓN, DEFENSA Y EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO

El modo ordinario de constituir el usufructo es el legado vindicatorio. Como en las

servidumbres prediales, también se constituye por cesión ante el pretor, adjudicación y
reserva en la mancipación.

En las provincias se recurre a pactos y estipulaciones. En Derecho Justinianeo, los pactos y

estipulaciones sustituyen a la cesión ante el pretor, y la reserva se realiza en la entrega o
traditio. La tolerancia en el ejercicio del usufructo se considera como traditio.

Otra caución o garantía se daba en el caso de usufructo sobre bienes consumibles.

Originariamente, éste sólo podía tener como objeto cosas o bienes no consumibles o que
podían usarse sin consumirlos.

Como era muy frecuente el usufructo vitalicio de todos los bienes, así el que se legaba a la
viuda, o de una parte de ellos, se planteaba el problema del uso y devolución de los bienes
consumibles, sobre todo el dinero.

El usufructuario puede ejercitar para la defensa de su derecho la Vindicatio Ususfrustus, o

acción confesoria en terminología postclásica.

Era una acción real semejante a la Vindicatio Servitutis que se ejercitaba contra al nudo
propietario que impedía u obstaculizaba el ejercicio del usufructo. A la acción
reivindicatoria del nudo propietario, el usufructuario podía oponer una Excepción de
Usufructo.

El Usufructo se extingue por las siguientes causas:

 Muerte del usufructuario. Cuando se trataba del usufructo de una persona jurídica se fijó
el límite en cien años.

 Consolidación de los derechos de nuda propiedad y usufructo.

 Renuncia en una cesión ante el pretor en derecho clásico y declaración no formar en

derecho justinianeo.

 Desaparición o destrucción del objeto sobre el que recae, transformación que impide el
ejercicio del derecho o exclusión del comercio.
 No uso durante los plazos de la usucapión o de la prescripción.

2. USO, LA HABITACIÓN Y LAS OPERAE SERVORUM

CONCEPTO DE USO: es el derecho de usar una cosa ajena para atender las necesidades
propias y de la familia, sin percibir los frutos que pertenecen al propietario.

La jurisprudencia interpretó con un criterio extensivo las disposiciones testamentarias que

atribuían el uso.

En derecho Justinianeo se permite alquilar las habitaciones que el usuario no utiliza. Éste
garantiza, por una cautio usuaria, la conservación de la cosa y su devolución.

CONCEPTO DE HABITACIÓN: es el derecho que atribuye al titular la facultad de habitar

una casa ajena o de arrendarla. Según Justiniano, consideraba la habitación como un
derecho independiente del usufructo o del uso, y comprende no sólo el derecho de habitar la
casa, sino también el cederla en arrendamiento.

OPERAE SERVORUM (Servicios de los Esclavos), era un derecho real que facultaba a
valerse de la actividad (opera) de esclavos ajenos y aún a locarla.

Se discutió por los juristas clásicos si debía aplicárseles el régimen del uso o del usufructo.
Según Justiniano, se consideraba como una institución de "especial naturaleza".

3) DERECHOS REALES DE GARANTIA. Constitución y extinción.

Derechos Reales de Garantía son aquellos derechos que el deudor concede sobre una cosa
propia al acreedor en garantía del cumplimiento de una obligación. Estas garantías reales
atribuyen al acreedor un derecho sobre cosa ajena, el acreedor es titular de este derecho
desde que se constituye la garantía. Esto trae consigo una característica esencial de los
derechos reales de garantía: su accesoriedad. Depende siempre de la obligación principal,
se extingue el derecho real de garantía, que siempre es accesorio.

En Derecho romano se conocieron tres modos fundamentales de garantía real: la Fiducia, la

Prenda y la Hipoteca.

I. FIDUCIA

La Fiducia es un contrato formal por el que una persona llamada fiduciante transmite a otra,
llamada fiduciaria, la propiedad de una cosa mancipable mediante mancipatio o in iure
cessio y se obliga a restituir la cosa en un determinado plazo o circunstancia. Para
determinar la obligación de restituir la cosa, solía convenirse un pacto especial en el que se
concertaba el contenido del contrato, y el momento y circunstancia de la obligación del
fiduciario. Se distingue la Fiducia con:

- El Acreedor: donde se transmite la propiedad para garantizar un crédito. Cuando se

extingue la obligación garantizada el acreedor fiduciario debe restituir la cosa. Se solía
pactar que si el fiduciante no pagaba en el día señalado, sólo podía reclamar el excedente
del precio obtenido por la venta de la cosa.

- Un Amigo: donde servía para alcanzar distinta finalidades a las que se atendió después
con particulares contratos como el depósito, comodato o mandato. Para preservar los bienes
de confiscaciones o de embargos, solían confiarse al amigo que por su función social o
política diera mayores garantías de inmunidad.

De la enajenación de la cosa transmitida en Fiducia nace una Actio Fiduciae que es el

prototipo de las acciones de buena fe. Es una acción de carácter infamante, en cuya fórmula
se ordena al juez que compruebe si el demandado ha observado en la conservación y
restitución de la cosa una conducta conforme a lo que “entre personas honestas conviene
justamente observar y sin defraudación”.

El fiduciario podía servirse también de la Actio Fiduciae Contraria para el reembolso de los
gastos o impensas realizadas en la cosa.

II. PIGNUS (PRENDA)

Es la entrega de una cosa del deudor pignorante al acreedor pignoraticio para que la retenga
hasta que se cumpla la obligación. Podemos considerarlo un préstamo de garantía. La
obligación que se garantiza puede ser natural. El deudor o pignorante, puede oponer una
exceptio ante la acción que pueda utilizar el acreedor o pignoraticio.

LA PRENDA COMO GARANTÍA REAL. OBJETO Y CONTENIDO:

En la primitiva concepción de la prenda, la misma cosa entregada se consideraba obligada.

La entrega o traspaso de posesión al acreedor pignoraticio era una garantía real. Como
poseedor interdictal, el acreedor puede defender su posesión sobre la cosa dada en prenda, y
comete hurto el propietario que la sustrae.

Pueden ser objeto de prenda las cosas específicas que pueden ser restituidas, pero si se
pignora un patrimonio entero, la prenda comprende también las cosas genéricas
comprendidas en él. Se pignora los bienes inmuebles y los muebles.

El contenido del derecho de prenda puede extenderse a otras facultades sobre la cosa
pignorada mediante pactos, por los que el pignorante concede al acreedor pignoraticio:

1) El derecho de vender la prenda y cobrar su deuda vencida con el precio obtenido. Este
derecho solo podía mediarse si existía un pacto de venta.
2) El derecho de comiso (lex commissoria) o de hacerse propietario de la prenda si no se
cumplía la obligación. Este pacto fue prohibido por Constantino, ya que servía para
encubrir intereses ilegales.

3) El derecho a percibir los frutos en lugar de los intereses.

EXTINCIÓN DE LA PRENDA

El derecho de prenda se extingue:

a) Por la completa liquidación de la obligación garantizada.

b) Por la pérdida o desaparición de la cosa pignorada.

c) Por la venta realizada por el acreedor.

d) Por renuncia expresa o tácita del acreedor.

e) Por confusión cuando el acreedor se convierte en propietario.

f) Por prescripción completada por un tercero que posee la cosa durante diez o veinte años,
según se trate de presentes o ausentes.

III. HYPOTHECA

El origen de la prenda por simple convención o hipoteca se encuentra en la garantía

inmobiliaria de los arrendamientos públicos y, sobre todos, en la prenda o garantía de los
arrendamientos rústicos.

El arrendador y el arrendatario convenían que los muebles y aperos de labranza trasladados

y los semovientes que llevaba la finca de los que se servia para el cultivo, respondiese el
pago de la renta hasta el fin del contrato.

OBJETO Y CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA. HIPOTECAS TÁCITAS Y

LEGALES:

Todas las cosas que pueden comprarse o venderse pueden ser objeto de hipoteca. Al no
darse el desplazamiento de la posesión, pueden ser objeto de hipoteca no sólo las cosas
corporales que pueden poseerse, sino también los derechos, los patrimonios en su totalidad
y los bienes futuros.

Para constituir la hipoteca es suficiente el simple acuerdo o convenio. También puede

constituirse por disposición testamentaria.
La hipoteca se constituye también por la presunción de la voluntad del constituyente, o
hipoteca tácita.

Las hipotecas legales o constituidas por disposición de la ley, pueden ser especiales o
generales.

4. I.-SUPERFICIE

La superficie en un derecho real de total y estable goce de un edificio a favor de quien lo

habia construido y pagaba un canon anual llamado solarium ( de solum. suelo), sobre el
suelo ajeno.

En el Derecho Justinianeo se llega a la creación de esta figura de derecho real en cuya

virtud un sujeto “Superficiario” podía construir y mantener sobre suelo ajeno,
perpetuamente o durante un largo período de tiempo, una construcción con la obligación de
pagar al dueño del suelo un canon, llamado Solarium.

En el Derecho Clásico, esta posibilidad no existía en cuanto que la propiedad del dueño del
suelo era absoluta y cualquier concesión sobre el propio suelo sólo podía hacerse a título de
arrendamiento o de comodato sobre él.

El superficiario tenía sobre el edificio la absoluta disponibilidad sobre el mismo, hasta el

punto de poder establecer servidumbre a su favor o en contra, modificar el edificio y hasta
derribarlo. También podía hipotecarlo.

La superficie se extingue por destrucción del edificio, por renuncia del titular, por
confusión y por prescripción extintiva.

II.-ENFITEUSIS: EVOLUCIÓN

Tanto la enfiteusis como la superficie son derechos reales sobre cosa ajena. La enfiteusis
fue la forma jurídica en que se valieron los grandes propietarios para poner en producción
sus tierras y obtener rentabilidad.

Por ello, fue una figura muy utilizada en la época medieval, reflejando las condiciones
políticas y económicas de la sociedad feudal. La iglesia, el soberano y los grandes señores
feudales utilizaron este instrumento jurídico justificando su posición de propietarios como
dominio eminente.

Concepto: la enfiteusis es un derecho real, enajenable y transmisible, tanto por actos Inter
Vivos como Mortis Causa, que consiste en tener el goce pleno y exclusivo de un fundo
ajeno con la obligación de no deteriorarlo y pagar un canon anual.

Orígenes: fundamentalmente parecen ser dos los filones en que pueden rastrearse los
orígenes de la figura:
1) La Enfiteusis surge en los arrendamientos a los particulares de los agri vectigales, en los
que se atribuía al particular en perpetuo o para largísimo tiempo la disponibilidad plena y
exclusiva del fundo, con la obligación de pagar un canon anual. El Ius Perpetuum se ejercía
sobre los fundos concedidos por el Estado, es decir, que era para los fundos públicos. Y el
Ius Emphyteuticarium se ejercía para los fundos privados del princeps.

2) Era frecuente en esta parte del Imperio otorgar concesiones a particulares de fundos con
la obligación de pagar un canon periódico o de cultivarlos si estaban baldíos.

De este modo se configura la enfiteusis como un derecho real sobre cosa ajena que se
atribuye en goce pleno y exclusivo de un fundo ajeno, obligándose a pagar un canon a no
deteriorar el fundo. Realmente no estaba obligado salvo pacto en contrario a mejorar el
fundo, ni incluso a cultivarlo siempre que no lo deteriorase.

Derechos del Enfiteuta: el enfiteuta puede ejercitar sobre el fundo las facultades que
corresponden al propietario: constituir servidumbre, darlo en usufructo, hipotecarlo. Podría
transmitir sus derechos a sus herederos o enajenarlo a una tercera persona, siempre que
notificara esta cesión al propietario a quien se reconocía un derecho de opción por el que
pagando al enfiteuta el precio ofrecido por el comprador, liberaba al fundo de la enfiteusis.

Obligación del Enfiteuta: el enfiteuta tiene que pagar el canon, que es invariable. Si durante
tres años el enfiteuta no paga el canon decae en su derecho y readquiere el propietario la
plenitud del fundo.

Defensa de su Derecho: el enfiteuta contaba con la Reivindicatio Utilitus, también con las
Actiones Confessoria y Negatoria, y con los interdictos y con los medios de tutela de las
relaciones de vecindad.

Extinción de la Enfiteusis: por destrucción del fundo, por renuncia del enfiteuta, por
ejercicio del rescate por parte del enfiteuta, por confusión, por prescripción, por falta de
pago del canon durante tres años, por no notificación al dueño directo de la cesión que
hiciere el enfiteuta a otro.

III.- IUS IN AGRO VECTIGALIS:

Sobre los terrenos del Estado y las comunidades a él sometidas (coliniae, municipio) se
acostumbraron a hacer en Roma arrendamientos de muy largo plazo o a perpetuidad a favor
de particulares, la tierra así arrendada era retribuida mediante el pago de un canon anual
llamado vectigal, por lo que, la tierra recibía el nombre de ager vectigalis.

En calidad de posesores y, por tanto con derecho a defender su posesión con los interdictos
unde vi y itu possidettis, los arrendatarios de aquellos predios estatales eran hechos
propietarios, pues podían disfrutar plenamente del inmueble y disponer de él. La acción que
el pretor concedió al vectigalista (locatario agri vectigali) habría sido una actio in rem,
análoga a la reivindicatio. Esto daba carácter real al derecho del vectigalista (ius in agro
vectigali) y no creditual, a pesar de tener por fuente una relación de esta última naturaleza.