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TEMA Nº 14

LA COMUNIDAD. DEFINICIÓN. CARATERES. ORIGEN

Y DURACIÓN DE LA COMUNIDAD. REGIMEN LEGAL,
EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD. CLASES DE
COMUNIDAD. DERECHOS Y DEBERES DE LOS
COMUNEROS. DERECHOS DE LOS ACREEDORES.
PRENCIPIO DE INDIVISIÓN DE LA COMUNIDAD.
ACCIONES DE DEFENSA DE LA COMUNIDAD.
ANÁLISIS: ART. 759 y ss C.C

PRINCIPIOS RECTORES:

Partes que comprenden una relación Jurídica:

- Parte Activa
- Parte Pasiva

PARTE ACTIVA:

Es aquella que detenta la posesión de poder y como consecuencia es titular

de los derechos en sentido subjetivo, derivados de una relación jurídica.

PARTE PASIVA:
Es aquella sobre la cual recae la necesidad del cumplimiento del deber
jurídico y su contenido es una prestación consistente de un dar, un hacer o
un no hacer, que corresponde a lo que puede ser exigido por el titular de la
posesión activa.
Cuando ese derecho subjetivo, o poder jurídico ha sido atribuido a más de
una persona, existe pluralidad personal en el lado activo, conforma lo que es
una comunidad de derecho.
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¿EN QUE CONSISTE LA COMUNIDAD? Concepto Art. 759 y 55

Consiste en que el derecho en sentido subjetivo, se encuentra atribuido a

más de una persona, existiendo pluralidad personal en la posición de la
relación.

Comunidad es toda relación o todo conjunto de relaciones en que aparezcan

como sujetos varias personas conjuntamente.

SEGÚN FRANCISCO RICCI:

“La comunidad no es mas que un modo de ser de la propiedad; es la

propiedad perteneciente a varias personas que constituyen la comunidad;
así pues, en la relación entre la misma cosa con varias personas que tienen
derecho a ella, está el concepto o la esencia de la comunidad”.

SIGNIFICADOS DISTINTOS DE LA COTITULARIDAD EN LA

COMUNIDAD:

1. Cotitularidad de una relación jurídica cualquiera:

Aquí hay comunidad cuando un derecho o conjunto de derechos, se
encuentran referidos a una pluralidad de sujetos a quienes
corresponde en común.
2. Titularidad solidaria de la relación:
Como es el caso de la solidaridad activa y pasiva. Art. 1221 C.C.

“La obligación es solidaria cuando varios deudores están obligados a

una misma cosa; de modo que cada uno de ellos pueda ser
constreñido al pago por la totalidad, y que el pago hecho por uno solo
de ellos, liberte a los otros, o cuando varios acreedores tienen el
derecho de exigir cada uno de ellos, el pago total de la acreencia, y
que el pago hecho a uno solo de ellos liberte al deudor para con
todos.
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3. Comunidad en sentido Técnico:

Indica la distribución indivisa entre varios sujetos del contenido real

de la relación Art. 759 C.C.

ORIGEN DE COMUNIDADES:

Puede tener su origen en la voluntad de los particulares, o directamente en

la Ley.

De la voluntad de los particulares:

- Disposiciones Testamentarias.
- De los Contratos
- Del Matrimonio.

De la Ley:
- Sucesiones Ab Intestato
- Aplicación Artículo 577

De hechos o actos extraños a los participes Incidental:

- Comunidad hereditaria

Por acuerdo de los participes (Convencional)

Duración de las comunidades: 768

En nuestro derecho no se establece un limite de duración, por lo que la

comunidad no se disuelve nunca, por el solo transcurso del tiempo, por
prolongado que éste sea.

A nadie puede obligarse a permanecer en comunidad, y siempre puede

cualquiera de los participes demandar la partición.
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Excepciones a la regla:

- No rige en el caso de las comunidades organizadas por la Ley,

mientras subsista la finalidad. Ejemplo: Comunidad conyugal.

- No se puede pedir la división de aquellas cosas, que si se

partieran, dejarían de servir para el uso a que están destinadas.
(768)

- Es valido el pacto de indivisión, no mayor de cinco años. Si el

pacto excede de 5 años, sólo se reduce a 5 años, pudiendo
renovar el pacto cuando lo deseen.

- El Testado puede prohibir la partición de la herencia cuando

algunos de los herederos sea menor hasta un año después que
cumpla la mayoridad. (1067 C.C.)

Para que pueda existir comunidad, la cosa sobre la cual recae el derecho
común debe ser indivisible, ya sea por su naturaleza o por disposiciones
legales o voluntarias.

CRITICA: No puede hablarse de fenómeno de comunidad sino cuando un

derecho singular sobre un objeto determinado está atribuido a varias
personas.

LA COMMUNIO PRO IN DIVISA:

Constituye la comunidad en sentido técnico y representa el reparto del

contenido de un derecho único en cuotas iniciales adjudícales a dos o más
objetos cotitulares, es decir, es aquella en la cual permanece el estado de
indivisión y existe solamente el derecho a la cuota.

LA COMUNIDAD PRO DIVISIO:

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Esta supone que la cosa común se encuentre dividida en diversas partes y

sobre cada una de ellas, corresponde un derecho pleno a cada uno de los
comuneros.

ELEMENTOS DE LA COMUNIDAD:

- Pluralidad de sujetos
- Unidad de Objeto
- Atribución de Cuotas.

PLURALIDAD DE SUJETOS: La comunidad presupone la distribución de

la relación real entre dos o mas sujetos conjuntamente.

UNIDAD DE OBJETO: (Indivisión Material)

El derecho de cada comunero recae sobre toda la cosa, ese derecho coexiste,
con el que les ha sido atribuido a los demás comuneros.

ATRIBUCIÓN DE CUOTAS: (División Intelectual)

Las cuotas representan la presión en que los coparticipes concurren al goce

de los beneficios que la cosa es susceptible de dar y a la medida en que han
de soportar las cargas impuestas por la vigencia de la comunidad misma, la
fracción material de la cosa que habrá de adjudicársele una vez ocurrida la
división.

CLASES DE COMUNIDAD: Esta se clasifica atendiendo:

- A su origen o nacimiento.
- A la facultad de pedir la división.
- Según el modo de adquisición.

SEGÚN SU ORIGEN O NACIMIENTO:

Entre las causas que originan la comunidad está la voluntad misma de dos o
más personas, las cuales acuerdan poner algo en común; o bien son otros
hechos, como la sucesión hereditaria. Esto se presenta cuando varias
personas son llamadas a suceder y resultan por tales, titulares en las
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relaciones jurídicas. También en las relaciones de vecindad por lo que las

paredes divisorias de los fundos o las cercas que dividen dos fundos, los
seres vivos, pertenecen en común a varios.

Según su nacimiento la comunidad puede ser:

a. Convencional: Resulta del acuerdo de la voluntad de dos o mas

personas.

b. Incidental: La que surge de un derecho o de una situación

accidental o temporal.
c. Legal: Su origen se encuentra en la voluntad de la ley.

SEGÚN LA FACULTAD QUE TENGAN LOS PARTÍCIPES DE PEDIR

LA DIVISIÓN:
Se opone la comunidad ordinaria de la forzosa o coactiva, tomado como
rasgo peculiar la facultad de los participes a pedir la división, ya que ésta
facultad corresponde de ordinario a los comuneros y el pacto de indivisión
es visto desfavorablemente por la Ley. Hay casos en los cuales, el destino
de la cosa, según su naturaleza, no tolera o permite la división y en tales
casos se habla de comunidad forzosa.
Este tipo de comunidad puede ser:
a. ORDINARIA: Cuando los participes tienen la facultad de pedir la división de la
cosa común.
b. FORZOSA O COACTIVA: Cuando el destino de la cosa o su naturaleza,
no admite la división.

SEGÚN EL MODO DE ADQUISICIÓN:

ORIGINARIA:

Cuando el nacimiento de la comunidad surge independientemente de un

vínculo creador de la situación comunitaria, la comunidad será originaria.
Ejemplo: La adquisición de la copropiedad mediante la prescripción
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adquisitiva. Cuando la comunidad nace independientemente de un nexo

que la genere.

DERIVATIVA:

El nacimiento de la comunidad surge debido a la existencia de un vínculo

productor de la situación comunitaria, la cual puede ser, por acto
intensivos: venta, donación, etc., o actos mortis causa: sucesión
hereditaria. Cuando su existencia depende de un hecho que produzca la
situación comunitaria.

NACIMIENTO DE LA COMUNIDAD:

Esta ha producido una serie de problemas de carácter teórico, lo que ha

dado origen a numerosos estudios. El presupuesto para que pueda
producirse el condominio o copropiedad, es la existencia de diversos sujetos
activos, que son cotitulares del derecho de propiedad sobre un determinado
bien.
El copropietario no se diferencia del propietario, sino, en cuanto comparte
con otros su derecho real.
La comunidad no existe en cuanto a las personas, sino, en cuanto a los
bienes; es el derecho de propiedad que varios gocen sobre una misma cosa,
sobre la totalidad de la cosa y sobre cada molécula de ella.

La comunidad nace:

- De un hecho o de una situación accidental y temporal:

(COMMUNIO INCIDERIS) La Sucesión Hereditaria.

- De un hecho voluntario: Adquisición de un bien mueble o

inmueble realizada conjuntamente por varios sujetos; o cuando
un titular hace partícipes a otras personas de su propio derecho.
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- De la voluntad de la Ley: (Comunidad Legal). Comunidad de

bienes entre concubinos.

FUENTES DE LA COMUNIDAD: Art. 759 C.C.

a. La voluntad o el pacto entre los comuneros: La voluntad de los

partícipes va a establecer, a través del pacto los principios que van a
regir la relación comunitaria, regulando el conjunto de derechos a
favor de los comuneros, así como también los deberes a su cargo.
Ejemplo: Accesión de cosas, muebles, pertenecientes a diversos
propietarios en virtud de unión.

b. La Ley: La Ley es fuente de la comunidad en algunos casos en los

cuales se produce la pluralidad activa de la relación jurídica aún
cuando las partes no lo deseen. Ejemplo: Consecución de bienes
entre los cónyuges.

Las disposiciones legales pueden ser:

a) Particulares: Cuando se trata de algún tipo específico de comunidad,

existen las disposiciones especiales que la regulan, tales como:
- La comunidad de bienes gananciales durante el matrimonio.
- Los casos de comunidad originada en la accesión mobiliaria.
- La comunidad hereditaria.
- La comunidad forzosa de pared (medianería).

b) Generales: Estos constituyen la disciplina universal de la comunidad

ordinaria, aplicables en aquellos casos en que la voluntad de las
partes no haya regulado la situación comunitaria, o cuando la Ley
misma, no lo haya establecido de una manera distinta. Estas
disposiciones se encuentran formuladas en el Código Civil, Art. 759
y 55.

PRESUNCIÓN DE COMUNIDAD:
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Esta se fundamenta de la medianería, que establece la presunción de ésta

mientras no haya un título o signo exterior que demuestre lo contrario.

El Artículo 685 establece: Que se presume la existencia de medianería en

las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de
elevación; en las partes divisorias de los jardines o corrales, sitios en
poblados o en el campo.

DISPOSICIONES SOBRE COMUNIDAD:

- Normas de Orden Público: las cuales no pueden ser eludidas

por la voluntad de los particulares, Ejemplo: Las que
establecen la comunidad forzosa.

- Normas dispositivas o supletorias: Son aquellas que rigen las

casas generales de comunidad siempre que las pautas
interesadas no hayan establecido reglas diversas.

- Normas voluntarias: Según estas se crea un régimen especial

de comunidad en los casos en que no sean aplicables de pleno
derecho las normas de Orden Público.

CARACTERÍSTICAS DEL REGIMEN EN MATERIA DE

COMUNIDAD:

- En cuanto a la cuota: Art. 760 CC.

La parte de los comuneros en la cosa común, se presume igual, mientras

no se pruebe otra cosa, por cualquiera de los medios probatorios
permitidos por la legislación.

El monto de la cuota determina, la participación de los comuneros, tanto

en el aprovechamiento de la cosa común, como en las cargas.
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La parte relativa de la propiedad de la cosa común, representada por la

cuota, sirve para determinar la medida en la cual puede influir cada
comunero en los actos de la administración.

La copropiedad origina propiedad no de la cosa en sí, sino, de la cuota

ideal.

La cuota puede ser enajenada, cedida o hipotecada, libremente y el

comunero puede sustituir en el goce de ella, a cualquiera otra persona.

Los comuneros mediante Pacto en contrario, establezcan un régimen

especial para la cuota, conviniendo que ninguno pueda enajenar, ceder o
hipotecar el bien, el referido pacto no debe durar más de cinco años. (Art.
768 CC).

- En cuanto al disfrute de la Cosa Común: (Art. 761 CC)

Cada comunero puede servirse de la cosa común, todas las utilidades y

productos que pueda ofrecer la cosa común puedan ser gozadas por cada
uno de los comuneros en proporción a la cuota respectiva.

- En cuanto a la alteración del destino de la cosa: Art. 759 CC

Es posible alterar el destino de la cosa, mediante el acuerdo de los

comuneros, es decir, la posibilidad de regular la administración y uso de
la cosa común, de manera diferente a la prevista por el Código, pero tiene
que haber acuerdo entre los comuneros.

IUS PROHIBENDI: Es la posibilidad que tiene cualquiera de los

comuneros de oponerse al uso de la cosa común, cuando ésta altere su
destino.

- En cuanto a las cargas:

Cada comunero tiene la obligación de concurrir a los gastos ocasionados

por la cosa, en proporción al monto de su respectiva cuota, siendo solo
aquellos necesarios para la conservación de la cosa común, debiendo
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haber sido decidios mediante acuerdos de por lo menos la mitad de los

comuneros.

- En una situación Jurídica transitoria: Art. 763, 778 CC.

La comunidad es una relación temporal, por que vincula las libertades de

los participantes, como también, por que frecuentemente es contraria a su
interés, por lo que la Ley favorece su terminación.

- En cuanto a la administración:

La mayoría de los comuneros establecen la forma de administrar o tener

un mejor disfrute de la cosa común. En caso que el acuerdo tomado por
ésta mayoría sea considerado por alguno de los comuneros perjudicial
para la cosa común, podrá ocurrirse ante el Juez, que tiene la facultad de
confirmar o no las medidas administrativas, revocarlas y llegar hasta el
nombramiento de un administrador.

- Protección de terceros contratantes con comuneros. Art. 766 CC

Los acreedores de un comunero pueden oponerse a que se proceda a la

división sin su intervención y podrá intervenir a su costa.

CLASES DE DIVISIÓN:

a. Convencional: Esta se produce cuando hay un acuerdo amigable

entre todos los comuneros, quienes dispondrían la forma como se
realizará la división.

b. Puede ser practicada por árbitros o amigables nombrados por

voluntad de los comuneros.

c. Mediante el ejercicio de la acción Actio Comuni dividendo.

Consistente en la determinación judicial con efecto para todos los

condominios de la manera en la cual se divide la cosa o su valor.
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DEFENSA DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA COMUNIDAD:

Art. 46 CPC

En el Código Civil no se encuentra establecido, pero de acuerdo a los

principios generales del Derecho, acogidos por la doctrina, en cuanto a la
defensa de la propiedad entre comuneros:

“Podrán presentarse en juicio como actores sin poder; ... el comunero por
ser condueño, en lo relativo a la comunidad”

Las acciones relativas a la defensa de la propiedad común pueden ser

ejercidas indistintamente por cualquiera de los comuneros, en
representación de los demás.

REGIMEN LEGAL DE LA COMUNIDAD: Art. 759 CC.

Este comprende:

- Pacto entre los coparticipes

- Disposiciones especiales.
- Disposiciones generales.

PACTO ENTRE COPARTICIPES:

Este prevalece sobre las demás normas aplicables a la comunidad, a

excepción de las normas legales que sean de orden Público.

DISPOSICIONES ESPECIALES:

Pueden ser normas del Código Civil, tales como las que regulan la
comunidad de bienes en el matrimonio, o Leyes especiales, como la Ley de
Propiedad Horizontal.

DISPOSICIONES GENERALES:
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Estas se aplican en ausencia absoluta de normas preferentes, es decir,

cuando no hay pacto entre comuneros, ni disposición especial para el tipo
de comunidad de que se trate.

DERECHOS Y DEBERES DE LOS COMUNEROS: Art. 760 CC

- Todos los comuneros tienen derechos cualitativamente iguales.

- Tanto las ventajas como las cargas de la comunidad será
proporcional a sus cuotas.
- Los derechos y deberes de los comuneros son iguales, salvo que
se determine que las cuotas son desiguales.

DISOLUCIÓN DE LA COMUNIDAD: Art. 768 CC

1. POR CONSOLIDACIÓN:

Concentración de todas las cuotas en uno de los coparticipes ,

convirtiéndose de éste modo, en titular singular, pudiendo producirse de
varias maneras:

- Por renuncia de los comuneros a sus derechos: cuando los

comuneros renuncian a sus derechos, se produce la transmisión
de la cuota parta, que viene a incrementar la parte
correspondiente a los demás comuneros, pero también se
transfieren las obligaciones.
- Por usucapión de las cuotas ajenas: Esta se produce cuando,
uno de los participes adquiere las cuotas ajenas a través de la
prescripción adquisitiva. Art. 1953 CC.

- Por adquisición de las cuotas de los demás comuneros: Esta

forma opera en los casos de sucesión a titulo universal o a titulo
particular. Ejemplo: Cuando uno de los participes adquiere las
cuotas de los demás comuneros mediante herencia o legado.

2. POR PERECIMIENTO DE LA COSA:

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Al perecer totalmente la cosa común, de esta manera falta el objeto de la

propiedad, se extingue el derecho de propiedad por lo que se disuelve la
comunidad.

3. POR DIVISIÓN DE LA COSA COMUN:

La comunidad es una situación temporal, provisional; la división puede

pedirse siempre, en cualquier momento, porque nadie está obligado a
permanecer en comunidad, por lo que se encuentra establecido en la
Ley, que la comunidad no puede ser obligatoria.

La facultad que tiene el comunero de pedir la petición, es un derecho

autónomo, que puede ejercitarse sin el concurso de los demás participes.

La división puede efectuarse en forma amistosa, conocida como

división voluntaria; o por la vía judicial. La acción para pedir la
partición es imperceptible, no se extingue por duradera que sea la
comunidad, como también es irrenunciable.

DERECHOS DE LOS ACREEDORES SOBRE LA COMUNIDAD: Art.

766 C.C.

- Pueden intervenir en la partición: Para hacer valer sus

derechos mientras la partición no se haya consumado; pudiendo
llegar a oponerse a que se efectué la partición, antes de que sean
satisfechas sus acreencias; en este caso, el comunero, para que
cese la oposición, puede constituir caución o garantía suficiente.

- Puede impugnar la partición ya consumada en los siguientes

casos:

a. Cuando haya habido fraude.

b. Cuando se haya realizado la partición a pesar de haber
hecho formal oposición.
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PRINCIPIO DE INDIVISIÓN:

- Indivisión forzosa: Esta se presenta cada vez que los

comuneros carecen del derecho de pedir partición total o parcial.

- Indivisión perpetua: Cuando el obstáculo que se presenta para

dicha partición sea temporal, pero puede ocurrir que no tenga
límite de duración.

CASOS DE INDIVISIÓN FORZOSA:

Consiste en la imposibilidad de división en vista de que recae sobre bienes

que al dividirse dejarían de servir para el uso y destino que tienen.

- La propiedad de las cosas comunes a todos, o a una parte de los

apartamentos bajo régimen de la propiedad horizontal.

- La propiedad sobre las cosas medianeras.

- Toda comunidad en que por un estado de hecho o por un

convenio, ciertas cosas quedan afectadas al uso común de dos o
mas inmuebles pertenecientes a distintos propietarios. Ejemplo:
callejuelas, patios, pozos comunes, paredes divisorias.

Nuestra doctrina actual considera que las cosas de cuestión se encuentran en

una indivisión perpetua, dando lugar, a que los diferentes derechos no se
extinguen por el no uso y que tienen todos los demás caracteres de la
copropiedad, pero no tienen facultad de pedir partición.

DEFENSA DE LA COMUNIDAD:

El comunero puede ejercer en protección de su derecho, todas las acciones

petitorias, establecidas en defensa de la propiedad tanto frente a terceros
como frente a comuneros.
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M.N.F.D.R
10.04.2.000