Manual del Agente

Bienvenida
Resúmen de Propuesta de Negocio
Explicar el modelo de negocios brevemente
Explicar los números:
● Cómo llegamos a ellos.
● Escenarios.

Durante la Cita con el Cliente:

 Presentación efectiva de ventas:
 Que Buscamos.
 Detalles o bases.
 Perfil de necesidades
 Porqué A&S Property Finders
 Objetivo
 Estratégias
 Speech.

● Porqué en Florida
● Cuál es la Zona
● Porqué La zona

Sobre el Inventario
● Explicación de Ficha de Inventario.
● Partes de Inventario.
Posterior a la compra:
● Entrega de documentos
Búsqueda de Inquilino
● Asociación de Condominio. Qué es?
● Aprobación de inquilino.
● Depósitos contingencia, Stoppels.

Administrador/Property manager
Entendiendo conceptos/Glosario:
Lo relativo a la Corporación:
Lo relativo a Cuentas bancarias de Corporación.
Lo relativo a Impuestos.
Lo relativo a Contabilidad.
Lo relativo a Gastos y Costos de la Propiedad.
Riesgos de la Inversión.
Propuesta de Negocios:
Recuerde que estamos enfocados a ayudar a lograr la Libertad
Financiera a nuestros clientes través de propiedades que generan renta.
Nuestra función es Ser sus representantes, ojos, oídos y manos,
buscando lo mejor en función de sus intereses que le permitan
conseguir esa propiedad de oportunidad que está dentro de su
presupuesto, remodelarla, ponerla a en las mejores condiciones y por
último encontrar el mejor inquilino y conectarlo con la mejor compañía
de administración que lo ayude a relacionarse de la mejor manera con
este inquilino.

Resúmen del Producto:

A&S Property Finders es una compañía experta en encontrar y evaluar
propiedades del mercado secundario que se encuentren de oportunidad
y bajo costo en el Sur de la Florida.
Básicamente nos apoyamos en nuestro equipo de Miami y dirigimos
todo el proceso de la compra de la propiedad buscando cubrir todos los
detalles desde la negociación, investigación del título, inspección física
de la propiedad, reparaciones o remodelaciones con los contratistas,
hasta la selección del inquilino para finalmente entregar la unidad al
administrador y continuar el seguimiento de la propiedad
conjuntamente con el inversionista como un valor agregado.
Cómo ganan dinero nuestros clientes Invirtiendo en Inmuebles en EUA a
través de nosotros?
De tres maneras básicas:
1. Flujo de Caja: mensualmente se cobra una renta al inquilino, de este
monto se restan los costos fijos de condominio, fee de
mantenimiento e impuesto a la propiedad (pro rateo mensual del
pago anual) y las reparaciones que puedan realizarse ese mes, es
decir por el neto de las rentas colectadas en un año, todas ellas
 sumadas y divididas entre el monto de su inversión, esto le dará
exactamente el retorno neto o “cap rate” de la propiedad.

2. Revalorización: históricamente los bienes raíces son un activo físico

que se aprecia, muy por encima de las inflaciones de los países. Esto
quiere decir que año a año, la propiedad aumenta de valor por dos
vías muy distintas: Tasación del condado (siempre por debajo de la
del mercado), y Precio Mercado, es decir en función de la oferta y la
demanda que monto estaría dispuesto a pagar un comprador hoy
por su propiedad comparativamente con otras exactamente iguales
que la suya y en la misma ubicación u muy cercana.

3. Manejo Fiscal: Es un hecho que en cualquier país desarrollado, la

recaudación de impuestos es determinante y obligatoria. El IRS
(internal revenue service), es el ente fiscal de EUA, el cual en su
extenso código y leyes, ofrece una larga serie de beneficios
impositivos a los inversionistas inmobiliarios. Ahora Ud. también,
puede aprovecharse de estos beneficios ya que su compra la realiza a
través de una corporación especialmente diseñada para este fin, y
luego gracias a estar acompañado de un contador especializado en
Inversión inmobiliaria que conoce las ventajas e ítems fiscales
podemos utilizar para optimizar nuestro retorno de la inversión
aprovechándonos de estas ventajas.
Los Números
Digamos que tomamos como ejemplo una unidad y los números quedan
de la siguiente manera:
Precio: $77,500
Renta mensual: $800
Condominio:
Impuesto propiedad (mensual):
Fee de administración:$80
Rendimiento neto: Fórmula: Renta-(condominio+Impuesto
propiedad+fee administrativo)= Monto neto
$374/mo ó $4,496/yr ó
Retorno porcentual: Monto neto anual/Precio de Propiedad
Para este caso: 4496/77500= 5.8% cap/rate

● Gastosde cierre: 4% del valor de la propiedad. $3,100

● Corporación: abrir y conformación $600, renovación año y
contabilidad $1,000.
● Opcional seguro sobre la propiedad: $50/mo (apróx.)

Escenarios:
En el caso puntual para el 1er. año tomando en cuenta los valores
anteriores, vamos a quedar en un 1% de rendimiento.

Ahora si evaluamos el 2do año tomando en cuenta que ya no tenemos

los gastos de cierre y la zona sigue la revalorización que ha vivido en los
3 últimos años (10% promedio) podemos prever un rendimiento del
14.51% (flujo de caja más revalorización) sobre los mismos $77,500, es
decir $11,246.
Durante la Cita con el Cliente:
 Presentación efectiva de ventas:
Que Buscamos:
Una presentación con las siguientes características:
Breve
Explosiva/dinámica/Clara/enérgica
Derribe barreras y tienda puentes
Ayude a acelerar la toma de decisión.

Todo con el enfoque:

Por qué comprar?
Porqué Ahora?
Por qué comprarte a Ti?
Por qué A&S Property Finders?
Podemos Ganar?
Para esto debemos partir de los siguientes 10 detalles emocionales de la
compra de nuestro producto:
 Que Buscamos.
 Detalles o bases.
 Perfil de necesidades
 Porqué A&S Property Finders
 Objetivo
 Estratégias
 Speech.
● Porqué en Florida: el estado de la Florida es el más amigable y
cercano a los inversionistas latinoamericanos a la hora de pensar
donde proteger su patrimonio, o desarrollar nuevas empresas.
Especialmente en Miami podemos encontrar estas razones en
especial :
Localización, Localización, Localización.
Clima-Playas-Aeropuerto.
Estabilidad Política.
Devaluaciones de monedas Latinoamericanas.
Proximidad Geográfica a Latinoamérica..
Inmigración 500.000+ al año.
Numerosos Compradores de segundas viviendas Latino América-
Europa-USA-Canadá.
Mercado Inmobiliario Diversificado & Dinámico de atractivo a
nivel Mundial
● Cuál es la Zona: Hemos encontrado al sur del condado de Dade, a
Homestead, una ciudad que en 3 años de operaciones ha
demostrado ser una excelente opción para nosotros como
inversionistas y para nuestros clientes.
● Porqué La zona: Homestead ofrece propiedades en excelente
estado y a precios accesibles. Además de tener una carga
impositiva baja por parte del condado en comparación a otras
ciudades, tenemos 4 polos importantes que generan trabajo y
demanda de renta en la zona:
● Base aérea Militar
● Pista de Nascar
● Baptist Hospital
● Y pronto en 2016 el Larkin University Hospital.
Inventario:
Nuestro inventario de propiedades se muestra al cliente en una ficha
diseñada para mostrar de una forma visual los elementos que
conforman la inversión a realizar y la rentabilidad

Composición del Inventario:

Nombre de la Propiedad: usamos como genérico el nombre del
condominio donde se encuentra, en caso de que hayan más de una
unidad se diferenciarán como 1,2,3, etc.
Inversión: Monto a invertir en la propiedad.
Tabla: esta breve tabla se compone de
 Tipo: en el mercado inmobiliario existen muchos tipos de
propiedades que podemos ofrecer, tales como townhouses, single
family, multifamily, commercials, pero en su mayoría nos enfocamos en
“Condos”, que es una propiedad horizontal que pertenece a una
asociación pero que su dueño es un particular.
 Renta Mensual: es el monto mensual que se recoge del inquilino.
  Condominio: es el monto que se paga a la asociación para gastos de
mantenimiento, seguros, empleados de la misma por parte de la
propiedad.
 Fee administrativo: el el monto que cobra el administrador por su
trabajo de colectar la renta y llevar toda la parte operativa de la
propiedad.
 Ingreso Anual: en este ítem, hablamos del ingreso neto anual que
tiene la propiedad, anteriormente explicamos cómo llegamos a este
número, y es sencillamente tomar la renta bruta y restar todos los
gastos fijos que tiene la propiedad mensualmente y multiplicarlos por 12
meses del año.
 Rentaibilidad: igualmente explicado anteriormente, y se llega a este
número al tomar el ingreso anual y dividirlo entre el monto que el
inversionista compró la propiedad.

Existe un cuadro debajo de la tabla que tiene un resúmen de la

descripción de la propiedad, tales como: medida en metros cuadrados,
números de habitaciones, número de baños, si tiene amenidades tales
como gimnasio, piscina.
Importante que este cuadro también hace una aclaratoria con un
asterisco acerca del monto del pago del condominio, en función de que
ese monto es reflejo de los últimos 6 meses.
También aclara sobre el monto que paga esa propiedad en impuesto a la
propiedad o Property tax, que es aquel que se le envía al condado de
Dade, y que se toma en función del año fiscal anterior.

El cliente tendrá a la hora de invertir unos costos asociados en la

compra, que son: Gastos de cierre, Contador, Constitución de la
corporación y que luego explicaremos con más detalles más adelante.
Manejo de la propiedad
El administrador de la propiedad o “Property Manager” es una
compañía especializada y licenciada por el estado de la Florida para
cumplir con este rol.
Es su principal aliado en la relación con el inquilino, ya que en esta
figura reposa su tranquilidad como inversionista, en el sentido de lidiar
con el día a día de reparaciones, asociaciones de condominio, cobro de
la renta, evictions (Desalojo), abogados, etc.
El administrador velará por sus intereses en inspeccionar la propiedad
con regularidad para verificar el buen estado de la misma, emitir
reportes mensuales tanto vía correo electrónico como por una sesión
online que se le asignará a Ud. y pueda tener todo el acceso necesario a
todo lo relativo a la propiedad.
En muy pocos casos, puede que el inquilino se vaya de la propiedad por
cambios de trabajo, mudanza o incapacidad de pago y será labor del
administrador cumplir con todas las verificaciones, y buscar luego otro
inquilino para ocupar la propiedad.
En estos períodos de “vacancy” o no renta, igualmente el administrador
sigue cumpliendo sus funciones de administrar la propiedad, en el
sentido de utilizar los fondos de reserva de la misma para cancelar los
gastos fijos tales como asociación de condominio.

Es importante aclarar el tema de la renta

Cuando se renta una propiedad se le pide al inquilino 3 meses que son
desglosados de la siguiente forma:
● 1 mes de depósito
● 1 mes adelantado
● 1 El último mes de renta
El realtor cobra una comisión que es igual a un mes de renta, lo que al
momento de entregar la propiedad se le asigna esta comisión tomando
el mes que corresponde al depósito, o pudiera emitirse un cheque
aparte por este monto.
Por otro lado, las asociaciones de condominio exigen un depósito de
seguridad o “security deposit” (100% reembolsable al momento de
vender la propiedad) aproximadamente de $500 (este monto puede
variar, depende de cada asociación) para cubrir un eventual
contratiempo o daño a las áreas comunes ocasionadas por el inquilino.

Búsqueda del Inquilino

El inquilino perfecto o ideal no existe, y encontrar un buen inquilino no
es tarea fácil, básicamente se tienen que aclarar tres áreas importantes
que son:
● Financiera: saber si los registros de créditos son aceptables, esto con
el fin de saber si tiene buena capacidad de pago y/o paga a tiempo
sus compromisos.
● Policiales: ninguna comunidad quiere tener como vecino a una
persona con los siguientes antecedentes: Drogas y/o índole sexual,
por eso el administrador se encarga de verificar estos registros.
● Referencias previas: se quiere saber las referencias de otros dueños
de propiedad que le han rentado a este prospecto de inquilino, y
conocer cómo la relación entre ellos y su comportamiento en esa
propiedad.
 Entendiendo
Lo relativo a la Corporación: Le hemos recomendado crear una
estructura de compañía o corporación con los fines de que su inversión
sea más segura y rentable.
Básicamente la compañía lo blindará en lo siguiente:
● Confidencialidad: le permite mantener bajo perfil su posición
como inversionista.
● Sucesiones o Herencias: en caso de fallecimiento, pueden traspasarse
las acciones de la corporación a los sucesores sin todas las
complicaciones que existen como persona natural ante el IRS
(Internal Revenue Service: agencia de recaudación de impuestos del
gobierno americano) en el aspecto de altas alícuotas en impuestos.
● Beneficios Impositivos: las corporaciones permiten realizar una serie
de deducciones impositivas y diferimientos fiscales que se traducen
en más rentabilidad. Además como persona natural Ud. es sujeto a
retenciones automáticas de aproximadamente 10% en la venta de la
propiedad, las cuáles se evitan a través de una corporación al tener
un año fiscal.
● Protección Legal ante demandas: en la medida que su portafolio de
propiedades crezca, se recomienda segregarlas en distintas
corporaciones a fines de que en caso de una demanda no todos los
activos estén involucrados.
● "Puerta Trasera": en caso de necesitar liquidez inmediata por
alguna contingencia, se venden las acciones de la corporación a un
3er.
inversionista.
 Lo relativo a Cuentas bancarias de Corporación:
Es responsabilidad de cada inversionista tomar un tiempo en ir a
EUA y abrir una cuenta bancaria de la compañía con los documentos
que le proporcionaremos tales como: Operating agreement y Tax
ID,Pasaporte en cualquiera de los bancos del mercado y dejar en orden
este punto, ya que es importante para efectos de depósitos de rentas y
posteriormente organizar la declaración de impuestos con IRS.
Lo relativo a Impuestos:
Hay dos tipos de impuestos que Ud. o mejor dicho su compañía como
dueña de la propiedad tendrá que pagar al fisco.
El más básico o sencillo es al condado, que son “Property Taxes” o
impuesto a la propiedad, “derecho de frente, etc y no es más que la
alícuota que tasa el condado por cada propiedad. El pago nunca excede
el 2% del valor de la propiedad, y el período de cancelación comienza
desde el 1ero de noviembre de cada año con un descuento del 4% (cada
mes va bajando en 1 punto) sobre el valor a cancelar hasta el mes de
marzo con 0% de descuento.
Dicho pago podrá realizarse de 3 maneras: en línea, por transferencia,
envío de cheque vía correo regular a la sede del condado. Es importante
aclarar que el pago o cancelación de este impuesto es responsabilidad
de cada inversionista, ya que el monto pro-rateado mensualmente
proveniente de las rentas se le depositará en su cuenta a través de
nuestro administrador de propiedad. A&S podría orientar y/o indicar,
asistir en realizar dicho pago pero el mismo debe ser realizado por Ud.
El segundo es el impuesto a la ganancia, y es llevado de la mano una
vez al año por el contador, quien procesa toda la declaración y a la final
es el que indica el monto que según los balances habría que cancelar al
IRS.
 Lo relativo a Contabilidad:
Con nosotros Ud. cuenta con el apoyo de un grupo multidisciplinario
experto en inversiones inmobiliarias en EUA. Lo conectamos con parte
de ese equipo en lo relacionado a la contabilidad de su(s) compañía(s).
El contador se encargará de realizar una vez por año todo el balance
necesario y llevarlo ante el IRS para la declaración anual de los
impuestos a las ganancias.
Este servicio tiene un pago único anual de $1,000 y se le descontará
en 2 partes en dos estados de cuenta cercanos a la fecha del pago de
impuestos de su propiedad.
Lo relativo a Gastos y costos adicionales de su propiedad:
Su inversión inmobiliaria conlleva ciertos gastos y costos al momento
de la compra y se componen de los siguientes más importantes:
● Balance del cierre
● Conformación de la corporación.
Ahora bien, una vez que su propiedad ya se encuentre a su nombre y
esté rentada, pueda que en el transcurso del tiempo que se presenten
gastos propios de reparación y uso de la misma, por lo que sería
prudente establecer de sus ingresos anuales un fondo de
aproximadamente un 10% para cubrir este ítem.
 Riesgos de la inversión:
Comprar una propiedad para luego rentarla con fines de inversión,
no está exenta de riesgos, pero que son medidos y controlados, muy
distintos a cualquier otro tipo de inversión.
A&S busca en todo su proceso previo a la compra de su propiedad, de
cubrir y blindar todos los puntos frágiles o susceptibles al riesgo, que en
su mayoría son de orden físico y legal(relacionados con el título)
Los más comunes son:
● Reparaciones mayores: a pesar de las inspecciones realizadas,
recuerde que la unidad es del mercado secundario y puede que
ocurran algunos daños internos propios o de terceros que
generen alguna reparación mayor de la propiedad o alguno de los
appliances (línea blanca). Para esto es importante contratar un
seguro de propiedad y tener cubierto este punto.
● Legales: nuestro equipo legal realiza una búsqueda de todo
gravamen o nota que se relacione con el título de la propiedad, si
en el eventual caso que ocurriere un percance con el título,
recuerde que el mismo que ahora se encuentra bajo su nombre
tiene un seguro que cubre esas eventualidades.
● Evictions o desalojos: el equipo de administración se
encargará de encontrar el inquilino ideal, aunque las
circunstancias de vida de un inquilino puedan cambiar en el
tiempo y eso afecte su buena relación con el cumplimiento del
pago de su renta. En el caso que un inquilino llegase a 3 meses
de no pago, y se rehuse a ponerse al día, habrá que desalojarlo
y buscar uno nuevo. Los desalojos toman entre3-6 meses y
tienen costos aproximados de $300-1000.