Arc 24696

Autor: Francisco Manuel Aguilar Postigo
Fecha de Elaboración: 4 de octubre de 2016

Nº de Expediente: 741/2016
HASH: 7e98d092bbccca4072f4ac5301d1d72d
INFORME TÉCNICO
Francisco Manuel Aguilar Postigo (1 de 1)
SITUACION ACTUAL DE LAS INSTALACIONES DEL HOTEL MUNICIPAL

ALTOS DE ISTAN
Fecha Firma: 05/10/2016
Ingeniero Técnico
INDICE
1.- ANTECEDENTES ................................................................................................. 3
2.- DOCUMENTACIÓN............................................................................................... 3
2.1.- Documentación a la que se ha tenido acceso para la
elaboración de este informe ...................................................................... 3
2.2.- Autorizaciones de Puesta en Servicio por Industria .................................. 4
3.- OBJETO Y ALCANCE DE ESTE INFORME ......................................................... 4
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

4.- DESCRIPCION DEL EDIFICIO ............................................................................. 5
INFORME TECNICO
5.- ESTADO GENERAL DEL EDIFICIO ..................................................................... 5
6.- RELACION DE DEFICIENCIAS ENCONTRADAS Y MEDIDAS
CORRECTORAS NECESARIAS PARA SU SUBSANACION .............................. 6
6.1.- Fachadas ................................................................................................... 6
6.2.- Cubiertas.................................................................................................... 7
6.3.- Zonas exteriores perimetrales ................................................................... 7
6.4.- Carpinterías de madera ............................................................................. 8
6.5.- Carpinterías metálicas ............................................................................... 8
6.6.- Vidrios ........................................................................................................ 8
6.7.- Tabiquería .................................................................................................. 9
Cód. Validación: 7Z5NAEPHHKGEER2XJSWKQYNHH | Verificación: http://mancomunidadcostadelsoloccidental.sedelectronica.es/

6.8.- Alicatados .................................................................................................. 9
6.9.- Pavimentos ................................................................................................ 9
6.10.- Revestimientos e impermeabilizaciones.................................................... 9
6.11.- Falsos techos........................................................................................... 10
6.12.- Pinturas.................................................................................................... 10
6.13.- Instalación eléctrica de baja tensión ........................................................ 10
6.14.- Iluminación................................................................................................11
Documento firmado electrónicamente desde la plataforma esPublico Gestiona | Página 1 de 42
6.15.- Instalaciones de protección contra incendios ...........................................11
6.16.- Condiciones de Evacuación y compartimentación del
edificio...................................................................................................... 12
6.17.- Condiciones de accesibilidad .................................................................. 13
6.18.- Instalaciones de climatización ................................................................. 14
6.19.- Instalación de fontanería y saneamiento ................................................. 15
6.20.- Instalación de Agua Caliente Sanitaria (ACS) ......................................... 15
6.21.- Piscina y jacuzzi ...................................................................................... 16
6.22.- Sauna ...................................................................................................... 17
6.23.- Mobiliario y maquinaria de hostelería. ..................................................... 17
6.24.- Cámaras frigoríficas................................................................................. 18
6.25.- Instalación de gas en cocina.................................................................... 18
6.26.- Ascensor.................................................................................................. 18
6.27.- Grupo Electrógeno................................................................................... 19
6.28.- Telecomunicaciones ................................................................................ 19
1
6.29.- Sonido ambiental ..................................................................................... 20
6.30.- Lavandería ............................................................................................... 20
6.31.- Mobiliario y menaje .................................................................................. 20
7.- CUMPLIMIENTO DE NORMATIVA HOTELERA ................................................. 21
8.- TRÁMITES A SEGUIR DE CARA A LA REAPERTURA DEL
ESTABLECIMIENTO Y DOCUMENTACION NECESARIA ................................. 22
8.1.- Diagnostico previo ................................................................................... 22
8.2.- Proyecto Técnico de Rehabilitación Apertura y Puesta
en Marcha del Hotel................................................................................. 22
8.3.- Aprobación del Proyecto, Calificación Ambiental,
Informes Sectoriales y Licencia Municipal de Obras ............................... 23
8.4.- Documentación y tramites posteriores a la ejecución de
los trabajos de rehabilitación. Licencia Municipal de
Apertura. .................................................................................................. 23
9.- PLAN DE MANTENIMIENTO .............................................................................. 24
9.1.- Libro del Edificio. Instrucciones de uso y
mantenimiento. ........................................................................................ 24
9.2.- Mantenimientos y revisiones periódicas obligatorias a
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

realizar por empresas mantenedoras autorizadas................................... 25
INFORME TECNICO
9.3.- Inspecciones y verificaciones periódicas de las
instalaciones por Organismos de Control Autorizados
(OCA)....................................................................................................... 25
9.4.- Mantenimiento por personal propio ......................................................... 25
10.- CONCLUSIONES................................................................................................ 26

2
1.- ANTECEDENTES
Se redacta el presente informe a petición del Ayuntamiento de Istán, que es propietario
de un edificio destinado a hotel, ubicado en la parcela DS Diseminados, 159 del T.M.
de Istán.
En noviembre de 2014 se redactó por estos Servicios Técnicos un informe sobre las
instalaciones del hotel de cara a su posible reapertura, hecho que no ha llegado a
producirse, por lo que el hotel permanece cerrado al publico desde el año 2010.
Teniendo el Ayuntamiento de Istan la intención de licitar la explotación del hotel se nos
requiere la redacción de un nuevo informe a fin de actualizar el estado de las
instalaciones.
2.- DOCUMENTACIÓN
2.1.- Documentación a la que se ha tenido acceso para la elaboración de este
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

INFORME TECNICO
informe
Para el informe redactado en 2014 se tuvo acceso a la siguiente documentación:
 "Plan de emergencia y autoprotección" redactado por el Ingeniero técnico industrial
D. Manuel Rodríguez Capote, de fecha julio de 2009.
 "Proyecto de electrificación de Hotel", sucrito por los peritos industriales D. Julián
Serrano Marzo y D. Domingo Pastor Párraga, fechado en abril de 1997. Tal como
se indicaba en el informe de 2014, en este proyecto se apreciaban importantes
deferencias entre lo recogido el proyecto y la realidad actual del edificio, siendo lo

mas reseñable que en el mismo no aparecen ni la piscina ni el restaurante con los
que cuenta el hotel. También hay diferencias notables entre el esquema de la
instalación eléctrica recogido en el proyecto y la realidad del edificio.
La documentación adicional facilitada por el Ayuntamiento para la redacción del
presente informe ha sido la siguiente:
 "Informe valorado para reparaciones necesarias para el mantenimiento de las
instalaciones del Hotel Los Altos de Istan", redactado en marzo de 2013 por el
Arquitecto Técnico D. Antonio Becerril García. Dicho documento recoge unas Documento firmado electrónicamente desde la plataforma esPublico Gestiona | Página 3 de 42
deficiencias detectadas en las fachadas y en la zona perimetral del hotel, sin
especificarse nada del interior ya que, tal como se recoge en el informe, el
técnico que lo firma no pudo acceder.
 Expediente de la Licencia Municipal de Apertura otorgada al hotel en 2004, que
contiene como documentación mas destacada la que se señala a continuación:
˗ Proyecto de Instalaciones de un edificio destinado a hotel, suscrito por el
Ingeniero Técnico Industrial D. Manuel Rodríguez Capote y visado por el
Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos de Málaga, en fecha 28/09/2001 (nº
de visado 016471). Este proyecto recoge las instalaciones del hotel con
bastante fidelidad a su estado actual.
˗ Decreto de Alcaldía, con fecha 20/08/2004, por el que se otorga
autorización de la actividad de Hotel a la empresa M.F. TURISCONTROL.
3
S.L. En el mencionado Decreto resuelve favorablemente la Calificación
Ambiental de la actividad de acuerdo a la Ley 7/94, vigente en ese
momento.
˗ Acta de Inspección sanitaria de la piscina, fechada en junio de 2004, que
pone de manifiesto algunas deficiencias.
˗ Licencia de Primera Utilización otorgada por el Ayuntamiento en fecha 19
de agosto de 2004.
˗ Certificado de cumplimiento de normativa hotelera con categoría de cuatro
estrellas, suscrito por el Ingeniero Técnico Industrial, D. Manuel Rodríguez
Capote, y visado por el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos de Málaga,
en fecha 12/12/2001 (nº de visado 21224/01)
2.2.- Autorizaciones de Puesta en Servicio por Industria

No se ha encontrado documentación que acredite que en su día las instalaciones del
hotel hubiesen obtenido la Autorización de Puesta en Servicio por Industria. En
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

INFORME TECNICO
concreto necesitan autorización de puesta en servicio las siguientes instalaciones:
- Electricidad en baja tensión
- Contra incendios
- Climatización
- Fontanería
- Agua caliente sanitaria
- Productos petrolíferos líquidos PPL (deposito de gasoil)

- Instalaciones frigoríficas (cámaras frigoríficas)
- Instalación de gas,
- Ascensor
En este sentido será necesario verificar que las instalaciones (y las posibles
modificaciones importantes que hayan sufrido las mismas) obtuvieron en su día dicha
Autorización de Puesta en Servicio por Industria. Documento firmado electrónicamente desde la plataforma esPublico Gestiona | Página 4 de 42
En caso de estas autorizaciones no se hubiesen tramitado en su día, o se comprobase

que se han producido modificaciones sustanciales, deberá procederse a una nueva
tramitación de Autorización de Puesta en Servicio.
Igualmente para aquellas instalaciones que, como consecuencia de la rehabilitación
que necesita el edificio, se modifiquen sustancialmente deberá tramitarse una nueva
Autorización de Puesta en Servicio en Industria o, en su caso, obtenerse los
correspondientes certificados de instalador.
3.- OBJETO Y ALCANCE DE ESTE INFORME

El objeto de este informe es realizar una descripción del estado actual del Hotel
Municipal Altos de Istán y definir las actuaciones que se estimen necesarias para
4
proceder a la apertura al público del edificio.
A diferencia del informe redactado en 2014 que se ceñía al ámbito de las
instalaciones, en el presente informe se describirá también el estado constructivo
general del edificio.
Para realizar una evaluación del estado del edificio se realizó el pasado día 16 de
septiembre de 2016 una visita de inspección.
Dicho lo anterior cabe advertir que este informe pretende dar una visión general del
estado del edificio sin profundizar en demasía en aspectos concretos que requerirían
la realización de inspecciones, pruebas, ensayos y estudios de patologías por parte de
instaladores y/o organismos de control.
Las conclusiones de este informe son siempre, como se ha dicho, resultado de una
inspección visual, por lo que es preciso puntualizar la salvedad de los posibles vicios
ocultos que pueda presentar el edificio.
Cabe expresamente señalar que queda fuera del ámbito del presente informe el
análisis de la adecuación del edificio y la actividad a las normas urbanísticas que le
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

sean de aplicación, así como la evaluación de la solidez y seguridad estructural del
INFORME TECNICO
mismo, por ser estas cuestiones ajenas a las competencias de quien suscribe.
4.- DESCRIPCION DEL EDIFICIO

El edificio objeto de este informe es de tipo exento y consta de tres plantas sobre
rasante y un semisótano. La superficie construida que figura en el Catastro es de
2.211 m².
En los tres niveles sobre rasante están ubicados las habitaciones y el resto de
servicios complementarios del hotel como recepción, restaurante y piscina; mientras

que en el semisótano se ubican los cuartos técnicos de las instalaciones.
De forma genérica, y omitiendo los locales de servicio (office, aseos, etc.) la
distribución de dependencias más significativas del edificio es la siguiente:
 Planta Baja: Recepción, administración, patio cubierto central, 6 habitaciones
dobles, cafetería, comedor, cocina, piscina con jacuzzi, sauna y vestuarios

 Planta Primera: 12 habitaciones dobles
 Planta Segunda: 8 habitaciones dobles y 2 habitaciones dobles con salón.
El edificio cuenta por tanto con un total de 28 habitaciones.
5.- ESTADO GENERAL DEL EDIFICIO

Antes de entrar a detallar los defectos observados en las instalaciones es preciso
realizar un análisis global de la situación del edificio.
Como se ha comentado el hotel cerro en el año 2010 habiendo permanecido sin uso
desde esa fecha. En estos años el edificio ha sufrido actos vandálicos provocados por
personas que han accedido al interior forzando puertas y ventanas.
Estos actos vandálicos pueden resumirse básicamente en rotura de puertas, ventanas
5
y mobiliario; uso indebido de extintores; y sustracción de varios equipos y maquinas
(bocas de incendio, bombas de agua, compresores de aire acondicionado, extintores,
maquinaria de hostelería, ect.). Esta situación, unida a la falta de mantenimiento en
los años en los que el hotel ha permanecido cerrado, provocan la sensación general
de abandono del edificio.
Ante la situación descrita anteriormente cabe indicar que, a día de hoy el hotel, no
reúne las debidas condiciones de seguridad y habitabilidad necesarias para su
apertura.
6.- RELACION DE DEFICIENCIAS ENCONTRADAS Y MEDIDAS CORRECTORAS

NECESARIAS PARA SU SUBSANACION
Se recogen a continuación las deficiencias encontradas, haciéndose constar
expresamente que las mismas son el resultado de una inspección ocular, por lo que es
preciso advertir la salvedad de los posibles vicios ocultos que pueda presentar el
edificio.
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

Se indica igualmente en cada caso las medidas correctoras mínimas que se estima
INFORME TECNICO
necesario llevar a cabo para la subsanación de estas deficiencias.
6.1.- Fachadas
Deficiencias
 Mal estado general de la fachada, incluyendo fisuras y grietas en distintas
partes de la misma, especialmente en las zonas donde esta recibida la
cerrajería (rejas, balcones, rejillas de ventilación de maquinaria, etc.)

 Mal estado general de la pintura tanto de fachada como de la cerrajería.
 Humedades en distintas zonas de la fachada.
 Mal estado de cornisas y abultado perimetral de puertas y ventanas.
 Falta de sellado en la carpintería de aluminio.
 Falta de franjas antideslizantes en escalones de acceso a la puerta principal.
Medidas correctoras
 Realización de un estudio de patologías a fin de verificar el motivo de las
grietas.
 Reparación de las fisuras y grietas existentes.
 Picado y enfoscado de parlamentos
 Correcto recibido de cerrajerías
 Pintura general de la fachada
 Reparación de cornisas
 Sellado de carpinterías de aluminio.
6
 Instalación de franjas antideslizantes en escalones de entrada.
6.2.- Cubiertas
No se ha podido acceder a la cubierta, no obstante se observan las deficiencias
siguientes:
Deficiencias
 Humedades en habitaciones de planta alta debidas a posibles filtraciones de la
cubierta.
 La impermeabilización de las cubiertas planas no esta protegida.
Medidas correctoras
 Realización de una prueba de estanqueidad en las cubiertas planas.
 Reparación de los posibles puntos de filtración.
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

 Repaso general de la cubierta de tejas incluyendo reposición de tejas rotas.
INFORME TECNICO
 Instalación de vierteaguas y canalones en aquellas zonas donde las tejas
viertan directamente sobre fachadas u otros elementos constructivos.
 Localización de posibles filtraciones en la cubierta y reparación de la mismas.
 Protección de capa impermeabilizante en las cubiertas planas.
6.3.- Zonas exteriores perimetrales

Deficiencias
 Humedades, fisuras y grietas en muros de contención.
 Mal estado general de la pintura.
 Fisuras en pavimentos de hormigón

 Falta o mal estado de alumbrado exterior.
 Mal estado de las zonas ajardinadas
Medidas correctoras
 Ejecución de juntas de dilatación y mechinales.
 Pintado general de los muros exteriores
 Reparación de fisuras en pavimentos de hormigón
 Ejecución de juntas de dilatación
 Ejecución de mechinales en muros de contención.
 Instalación de nuevos faroles para alumbrado exterior.
7
 Desbroce, limpieza y replantado de zonas ajardinadas.
6.4.- Carpinterías de madera

Deficiencias
 Puertas carcomidas en varias habitaciones de la planta baja
 Cerraduras arrancadas en diversas puertas de habitaciones en las tres plantas
 Tapajuntas igualmente arrancados.
Medidas correctoras
 Realizar un tratamiento de desinsectación en el edificio.
 Sustitución de las puertas de entrada a las habitaciones.
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

6.5.- Carpinterías metálicas
INFORME TECNICO
Deficiencias
 Puerta de salida de emergencia trasera forzada, presentando un pliegue
considerable en la hoja. Igualmente la cerradura anti-pánico esta dañada.
 Perforaciones y deformaciones en las ventanas de aluminio, muchas de las
cuales se han atornillado para evitar robos.
 Deterioro general de la puerta principal del hotel, y de la lateral que sirve de
acceso para minusválidos.

Medidas correctoras
 Sustitución de la puerta de salida de emergencia trasera.
 Comprobación del correcto funcionamiento de las barras anti-pánico del resto
del edificio, procediendo a reparar o sustituir las dañadas.
 Reparación de las carpinterías de aluminio que presenten perforaciones. Las
que se encuentren muy deformadas deberán ser sustituidas.
 Instalación de nuevas puertas en el acceso principal al hotel y en el lateral para
minusválidos.
6.6.- Vidrios
Deficiencias
 Rotura de algunos vidrios en las ventanas del edificio.
Medidas correctoras
 Reposición de los vidrios rotos existentes en el edifico.
8
6.7.- Tabiquería
Deficiencias
 Grieta considerable en ambas caras de una de las paredes del restaurante.
 Grieta en pared lateral del porche trasero del restaurante.
Medidas correctoras
 Realización de un estudio de patologías a fin de verificar el motivo de las
grietas.
 A expensas del resultado de dicho estudio se deben reparar las fisuras
existentes.
6.8.- Alicatados
Deficiencias
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

 Alicatado desprendido en pasillo entre cocina y cámaras frigoríficas
INFORME TECNICO
 Alicatado desprendido en algunos baños de las habitaciones
 Alicatado a punto de desprenderse en el recinto de la piscina.
Medidas correctoras
 Reposición de los alicatados desprendidos
 Correcta fijación de los alicatados que estan a punto de desprenderse en la
piscina.

6.9.- Pavimentos
Deficiencias
 Pavimento de cocina muy manchado de aceite
 Rotura en moqueta en planta primera
Medidas correctoras
 Limpieza profunda del pavimento de la cocina y en su caso reposición del
mismo
 Reparación de la moqueta deteriorada en la planta primera.
6.10.- Revestimientos e impermeabilizaciones

Deficiencias
 Se aprecian multitud de humedades en las paredes del interior del edificio,
especialmente en las planta baja y segunda. Muchas de ellas están
localizadas junto a las ventanas, pero también se aprecia alguna a ras de suelo
9
en planta baja, y una considerable en el techo de una de las suites de la planta
segunda. También se observan humedades en las paredes que separan las
habitaciones de los baños, con posible origen en los sanitarios.
Medidas correctoras
 Lijado y pintura de las humedades localizadas en el interior del edificio
 Sellado general de la carpintería exterior.
 Repaso y sellado de bañeras y sanitarios y localización de posibles fugas en
desagües.
 Localización de posible filtración en la cubierta (sobre la suite afectada de
humedades) y reparación de la misma.
 Repaso general de fachadas y acabado de pintura exterior para eliminar
humedades por capilaridad.
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

6.11.- Falsos techos
INFORME TECNICO
Deficiencias
 Faltan algunas placas de techo desmontable en la cocina
 Fisuras en el falso techo continuo del restaurante (salón y cocina).
Medidas correctoras
 Reposición de las placas de falso techo desmontable que falten
 Reparación de fisuras en falso techo continuo de escayola del restaurante.

6.12.- Pinturas
Deficiencias
 Deterioro general de la pintura exterior e interior del edificio, apreciándose
suciedad, humedades y desprendimientos en los tratamientos superficiales de
algunas zonas (estucos de restaurante y piscina). Documento firmado electrónicamente desde la plataforma esPublico Gestiona | Página 10 de 42
Medidas correctoras
 Lijado de humedades, raspado de desconchones y tapado general de grietas.
 Pintura exterior e interior de paredes y techos del edificio completo.
 Reparación de tratamientos superficiales (estucos) de piscina y restaurante.
6.13.- Instalación eléctrica de baja tensión

La instalación eléctrica del edificio está ejecutada de acuerdo al antiguo Reglamento
Electrotécnico de Baja Tensión (del año 1972), y por tanto no cumple con el vigente
reglamento del año 2002.
10
No se ha podido verificar si la instalación obtuvo en su día la Autorización de Puesta
en Servicio por Industria, por lo que de no ser así, deberá procederse a su tramitación.
Deficiencias
 La ubicación del cuadro general del edificio no es adecuada, ya que el mismo
se encuentra en la misma sala del aljibe y de los grupos de presión, teniendo
por tanto la consideración de “local mojado”, y no siendo por tanto compatible
su instalación.
 Ausencia de disparo en algunos diferenciales al pulsar el botón “test”
 Disparo de algunos diferenciales, desconociéndose el motivo de los mismos.
 Ausencia de puertas en los cuadros eléctricos de algunas habitaciones.
Medidas correctoras
 Levantado de un tabique que permita independizar el cuadro eléctrico de la
zona de aljibes y grupos de presión.
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

 Instalación de puertas en los cuadros eléctricos de las habitaciones en las que
INFORME TECNICO
falten.
 Sustitución de los diferenciales dañados en el cuadro.
 Revisión completa por instalador autorizado y reparación de las anomalías que
se detecten.
6.14.- Iluminación
Deficiencias

 Restos de oxido en los downlights de la zona de la piscina.
 En general las luminarias de emergencia de todo el edificio no funcionan
adecuadamente.
Medidas correctoras

 Reposición de los downlights que presenten restos de oxido
 Instalación de nuevas luminarias de emergencia en todo el edificio.
6.15.- Instalaciones de protección contra incendios

Deficiencias
 El almacenamiento de agua para la red de BIES no es adecuado, ya que
actualmente solo existe un aljibe que da servicio, tanto al suministro general
de agua, como a la propia red de BIES. La normativa en esta cuestión es clara
recogiendo expresamente que el depósito de agua debe ser exclusivo para la
red de bocas de incendio.
 Faltan las bombas del grupo de presión contra incendios, debido a que han
sido sustraídas las mismas.
11
 Faltan la mayoría de mangueras de las BIES
 Los extintores están usados.
 El sistema de alarma y detección da una señal de fallo, desconociéndose su
causa. No se pudieron probar los diferentes componentes del sistema
(detectores, pulsadores y sirenas).
 No se cumple la distancia mínima de 25 m. al pulsador mas cercano en la zona
de piscina.
 Rotura del cristal en varios de los pulsadores instalados.
 La señalización de rutas de evacuación y de instalaciones de protección contra
incendios esta incompleta.
 La cocina carece de sistema automático de extinción.
Medidas correctoras
 Revisión completa de la instalación y reparación de las anomalías que se
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

detecten por una empresa instaladora y mantenedora autorizada.
INFORME TECNICO
 Dotar a la instalación de un almacenamiento de agua exclusivo para la red de
BIES, con un volumen mínimo de 12 m³, manteniendo igualmente una reserva
de agua potable acorde a lo exigido por la normativa de establecimientos
hoteleros.
 Instalación de un nuevo grupo de presión contra incendios.
 Reposición de aquellas BIES a las que le falta la manguera.
 Realización de una prueba de presión a la red de BIES a fin de verificar si

existen fugas.
 Recarga, retimbrado, precintado y colocación de extintores.
 Reparación y puesta en marcha de la central contra incendios
 Comprobación, y en su caso sustitución de elementos defectuosos, de la
instalación de detección y alarma (detectores, pulsadores y sirenas).
 Instalación de un nuevo pulsador de alarma en la zona de piscina. Documento firmado electrónicamente desde la plataforma esPublico Gestiona | Página 12 de 42
 Reposición de cristales rotos en pulsadores.

 Completar la señalización de rutas de evacuación y de equipos de protección
contra incendios.
 Instalación de un sistema automático de extinción en la cocina.
6.16.- Condiciones de Evacuación y compartimentación del edificio

Vista la antigüedad del hotel, se considera que no es de aplicación el Código Técnico
de la Edificación, por lo que la normativa que se toma de referencia par evaluar estas
cuestiones es la CPI-96.
12
Deficiencias
 Incumplimiento de condiciones de evacuación de las salidas por la fachada
trasera. Las salidas del edificio situadas en su fachada trasera acceden
directamente a una terraza que carece de comunicación directa con la red
viaria y que, por sus dimensiones, no puede considerarse como espacio
exterior seguro.
 Incumplimiento de las condiciones de evacuación de la cafetería. Las puertas
ubicadas en los salones de la cafetería, que dan a la terraza trasera, deberán
tener la consideración de salidas a efectos de evacuación.
 Necesidad de sistema automático de extinción en cocina. La cocina (zona
compartimentada) excede de 50 m² por lo que se considera local de riesgo
especial medio. Al no poseer vestíbulos de independencia es necesaria la
instalación de un sistema automático de extinción.
Medidas correctoras
 Habilitar una comunicación entre la terraza trasera del hotel y la vía pública la
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

cual debe satisfacer las exigencias que la normativa plantea para los recorridos
INFORME TECNICO
de evacuación.
 En las puertas de la cafetería que dan a la terraza trasera del hotel se
habilitarán dispositivos de apertura fácilmente operables y nunca deberán
permanecer bloqueadas por el interior.
 Instalar un sistema automático de extinción en la cocina.
6.17.- Condiciones de accesibilidad

En cuanto a las condiciones básicas de accesibilidad se han detectado una serie de
deficiencias que se exponen a continuación. Tratándose de una instalación ya
existente, se estaría a lo indicado en la Disposición Final Primera del Decreto
293/2009, siendo obligatoria su adaptación para el año 2019.
Deficiencias
 El ascensor presenta unas dimensiones muy reducidas (70 cm. de ancho por
110 cm. de fondo) lo que hacen que el mismo no pueda considerarse como Documento firmado electrónicamente desde la plataforma esPublico Gestiona | Página 13 de 42
accesible.
 Los vestuarios de la zona de piscina no son accesibles.
 El ancho de la rampa de acceso principal no tiene las medidas adecuadas (el
ancho libre debe ser 120 cm).
Medidas correctoras
 Instalar un ascensor accesible en el edificio. De acuerdo a la Disposición Final
Primera del Decreto 293/2009, las condiciones de accesibilidad que se
establecen en dicha norma serán obligatorias a partir del día 1 de enero de
2019, por tanto debe procederse a su adaptación antes de esa fecha, sin
perjuicio de que por parte la administración competente en materia de Turismo
se exija su adaptación antes de esa fecha.
13
 Dotar a los vestuarios de la piscina de duchas y cabinas de inodoro con las
dimensiones adecuadas.
 Ampliar en anchura la rampa de acceso de la fachada principal
6.18.- Instalaciones de climatización

Se pueden distinguir en el establecimiento varias instalaciones de climatización:
 Habitaciones.- Las habitaciones disponen de equipos partidos tipo splits 2x1
con bomba de calor de la marca General de forma que cada unidad exterior
comanda a dos unidades interiores. Cada habitación dispone de una unidad
interior de pared accionada individualmente por un mando a distancia con
control remoto.
 Patio.- El patio central dispone de dos cassettes de techo comandados desde
sendos controles de pared ubicados en la recepción.
 Restaurante.- Los salones del restaurante disponen de dos consolas de techo,
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

INFORME TECNICO
con sus correspondientes unidades exteriores (aunque las mismas han sido
sustraídas).
 Cuarto frío cocina.- Esta dependencia dispone de un equipo individual tipo split
de pared con su correspondiente unidad exterior.
 Piscina.- La piscina cuenta con un equipo de conductos ubicado en el falso
techo, en una zona a la que no se pudo tener acceso, por lo que se
desconocen las características fundamentales del mismo. La única
comprobación que se pudo hacer fue ponerlo en marcha dándole suministro
eléctrico, pero se desconoce si el equipo instalado es una simple ventilación

forzada o bien una unidad de tratamiento de aire. Dado que en el cuadro
eléctrico se ha rotulado su protección como “turbina” es de suponer que se
trate simplemente de una unidad de ventilación.
Deficiencias
 Unidades exteriores sustraídas. Como consecuencia de los actos vandálicos
que ha sufrido el hotel faltaban al menos 7 de de las unidades exteriores, de
las cuales 2 corresponden a la climatización del restaurante situadas en la
fachada lateral, y el resto (5 unidades ubicadas en cubierta) deben
corresponder a las habitaciones y a la zona de patio.
 Fallos de funcionamiento en unidades interiores de las habitaciones. No se
aprecia aporte de aire frío, solo funciona el ventilador.
 Faltan algunos mandos de control remoto de la climatización de las
habitaciones, y muchos de ellos están deteriorados.
 Los cassettes de techo del patio no funcionan. No se ha podido verificar el
motivo, pero es de suponer que faltan las maquinas exteriores de estos
equipos..
 Las unidades interiores para la climatización del restaurante (2 en total) están
muy deterioradas presentando cables sueltos y falta de piezas como placas,
etc., y, como se ha comentado, sus correspondientes unidades exteriores han
14
sido sustraídas.
Medidas correctoras
 Revisión completa por una empresa instaladora para conocer el verdadero
estado de los equipos que quedan en el edificio.
 Reposición las unidades exteriores que faltan para la climatización de las
habitaciones y el patio.
 Reposición de los mandos a distancia de las habitaciones que falten.
 Instalación de nuevos equipos de aire acondicionado en el restaurante.
 Revisión, y en su caso reparación o reposición de la maquina de climatización
del recinto de la piscina.
6.19.- Instalación de fontanería y saneamiento
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

Deficiencias
INFORME TECNICO
 El aljibe debe ser independiente del almacenamiento de agua contra incendios.
 Falta el grupo de presión
 Grifería sustraída en la práctica totalidad de las habitaciones .
 Suciedad y restos de cal en la grifería existente en los aseos de las zonas
comunes (restaurante y piscina).
Medidas correctoras

 Independizar el aljibe para reserva de agua del edificio de la reserva contra
incendios, con los volúmenes mínimos exigidos por la normativa en materia
hotelera.
 Instalación de un nuevo grupo de presión.
 Revisión completa de la instalación de fontanería y saneamiento por instalador
autorizado, incluyendo la realización de una prueba de presión.
 Reposición de la grifería que falta en las habitaciones. Documento firmado electrónicamente desde la plataforma esPublico Gestiona | Página 15 de 42
 Limpieza y descalcificación del resto de grifería del edificio y reposición de

aquella que hubiera perdido su brillo.
6.20.- Instalación de Agua Caliente Sanitaria (ACS)

Para este servicio el edificio dispone de una caldera de gasoil con su correspondiente
depósito, y dos acumuladores de 500 litros ubicados todos ellos en un cuarto de
instalaciones situado en el semisótano del edificio.
El depósito de gasoil es de acero galvanizado de doble pared y tiene una capacidad
de 1000 litros.
15
No se pudo poner en marcha la caldera, por lo que se desconoce su estado real. A
falta de dicha puesta en marcha las deficiencias encontradas fueron las siguientes:
Deficiencias
 Ventilación inadecuada de la sala de la caldera. La ventilación con la que
cuenta la sala es a través de la rejilla de la puerta de entrada a la propia sala,
la cual comunica con la zona de lavandería. La norma UNE que regula la
ventilación de esta tipo de locales no permite ninguna toma de ventilación que
comunique con otros locales cerrados, aunque los mismos dispongan de
ventilación directa.
Medidas correctoras
 Revisión y puesta en marcha de la caldera por parte de una empresa
instaladora para conocer el verdadero estado de la instalación.
 Supresión de la rejilla de ventilación de la sala de la caldera hacia la zona de
lavandería y apertura de una nueva salida de ventilación hacia el exterior con
unas dimensiones adecuadas.
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

INFORME TECNICO
 Instalación de una puerta RF-60 en el paso desde la zona de lavandería hacia
la sala de la caldera.
 Instalación de un extintor de eficacia mínima 21A-113B junto a la puerta de
acceso a la sala de la caldera.
6.21.- Piscina y jacuzzi

El edificio cuenta con una piscina cubierta y un jacuzzi ubicados en la planta baja.
Aparentemente el agua de la piscina es climatizada usando para ello un

intercambiador de placas situado junto a la caldera. El agua del jacuzzi se calienta
mediante resistencia eléctrica.
La instalación no cuenta con un sistema de contribución solar al calentamiento del
agua (paneles solares), debido sin duda a que su ejecución es anterior a la entrada en
vigor del Código Técnico. Únicamente cabe reseñar que, en caso de que se renovase
la instalación térmica del edificio, seria necesario instalar paneles solares para

contribuir al calentamiento del agua.
Las instalaciones de depuración de ambos sistemas (piscina y jacuzzi) se encuentran
en un cuarto de instalaciones de la planta semisótano del edificio.
El sistema de tratamiento del agua es mediante coloración y filtrado, con la
particularidad que la piscina presenta un doble sistema (dos filtros y dos bombas), se
supone que para tener uno de ellos de reserva, en caso de averías o mantenimiento.
Debido a la falta de agua no se pudieron poner en marcha las instalaciones de
tratamiento de agua, por lo que no se puede saber con certeza su estado real. A falta
de dicha puesta en marcha, las deficiencias observadas fueron las siguientes:
Deficiencias
 Falta la válvula selectora de uno de los grupos de depuración de los dos con
los que cuenta la piscina.
16
 No se tiene certeza de que exista una instalación de tratamiento y
acondicionamiento del aire en el recinto de la piscina. Por lo que se pudo
observar, existe una red de conductos con rejillas en el falso techo, conectados
a lo que parece un ventilador de extracción, aunque esta maquina esta oculta
en el falso techo y no se ha podido acceder a ella. Aparentemente se trata de
una simple instalación de extracción de aire, sin ningún tipo de tratamiento, ni
de deshumectacion, ni de climatización.
Medidas correctoras
 Revisión y puesta en marcha de equipos por parte de una empresa instaladora
para conocer el verdadero estado de las instalaciones tanto de tratamiento y
calentamiento del agua, como de tratamiento del aire del recinto.
 Instalación de la válvula selectora que falta en uno de los equipos de
depuración de la piscina.
 Adecuación o nueva instalación de tratamiento del aire en el recinto de la
piscina, que garantice las condiciones de renovación, humedad y temperatura
exigidas en el articulo 24 del Reglamento Sanitario de Piscinas de uso
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

INFORME TECNICO
colectivo.
6.22.- Sauna
En la zona de piscina se encuentra una sauna con una estufa.
Deficiencias
 No se encontraron deficiencias aparentes en la misma.
Medidas correctoras

 Revisión general de la sauna por instalador y puesta en marcha de la misma.
6.23.- Mobiliario y maquinaria de hostelería.

La cocina esta parcialmente equipada con alguna maquinaria y mobiliario de

hostelería, aunque desde la última visita se observa que han desparecido algunas
maquinas (cafetera, maquina de zumo, lavavajillas, peladora de patatas y freidora).
Entre los equipos existentes los que podemos citar están: cocina de gas de 8 fuegos y
2 hornos, plancha, neveras botelleros, mesas de trabajo y mesa de buffet.
La cocina cuenta también con una campana industrial con una salida vertical hacia la
cubierta del edificio. Para la extracción del aire dispone de una caja de ventilación
ubicada en la propia cubierta.
Deficiencias
 Suciedad y deterioro en muebles y maquinaria de hostelería
 Restos de oxido en tomas de corriente de la plancha.
Medidas correctoras
17
 Limpieza profunda del mobiliario y maquinaria de hostelería existente.
 Revisión por técnico de la maquinaria de hostelería y en su caso reparación de
de la misma.
 Limpieza y revisión de los filtros de la campana.
 Reposición de la maquinaria y mobiliario de hostelería que falte o que este
deteriorado, en numero suficiente para dar servicio al restaurante.
6.24.- Cámaras frigoríficas

En la cocina hay un total de tres cámaras frigoríficas, cada una con su correspondiente
equipo independiente y su cuadro de mandos.
Deficiencias
 Avería en la maquinaria de una de las cámaras.
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

Medidas correctoras
INFORME TECNICO
 Revisión completa de la instalación por empresa instaladora autorizada.
 Reparación del equipo averiado en una de las cámaras.
6.25.- Instalación de gas en cocina

Para el servicio de los aparatos de cocina existe una instalación de gas vista formada
por tubos de cobre, y una caseta para las botellas de gas ubicada en la fachada
exterior del edificio. A la mencionada caseta no se pudo acceder.

Deficiencias
 Faltan extintores junto a la caseta donde se encuentra las botellas de gas.
Medidas correctoras
 Revisión de la instalación por parte de una empresa instaladora de gas.

 Instalación, en las inmediaciones de la caseta de almacenamiento de gas, de
dos extintores de eficacia 21A-113B.
6.26.- Ascensor
El edificio cuenta con un ascensor que comunica la planta baja con las plantas
superiores de edificio donde se ubican las habitaciones.
Deficiencias
 El ascensor no tiene las dimensiones necesarias para poder considerarlo como
accesible: El ancho de paso en la puerta es 70 cm cuando debería ser 80; y su
fondo es de 110 cm, cuando debería ser 125 cm.
 Fallo en la maniobra de forma que impide que el ascensor llegue hasta la
18
planta baja.
Medidas correctoras
 Instalar un ascensor accesible en el edificio. De acuerdo a la Disposición Final
Primera del Decreto 293/2009, las condiciones de accesibilidad que se
establecen en dicha norma serán obligatorias a partir del día 1 de enero de
2019, por tanto debe procederse a su adaptación antes de esa fecha, sin
perjuicio de que por parte la administración competente en materia de Turismo
se exija su adaptación antes de esa fecha.
 Reparación del automatismo del ascensor.
6.27.- Grupo Electrógeno

El edificio cuenta con un grupo electrógeno para suministro de socorro en caso de fallo
del suministro normal. Dicho equipo se encuentra en un cuarto de instalaciones
situado en la planta semisótano del edificio.
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

Deficiencias
INFORME TECNICO
 Ventilación inadecuada del local donde se ubica el grupo electrógeno. La
ventilación del local es natural con una rejilla de lamas al exterior (para salida
de aire), y una reja formada por la propia puerta de acceso al local que da a la
zona de lavandería y que actualmente carece de ventilación.
Medidas correctoras
 Revisión y puesta a punto del equipo por parte de un técnico
 Revisión de la instalación eléctrica (cuadro del grupo y cuadro de maniobra

red/grupo) por un instalador autorizado.
 Mejora de la ventilación de la sala del grupo, modificando la actual salida de
ventilación al exterior de forma que la misma quede al mismo nivel que el
radiador del generador y aumentando sus dimensiones de forma que su área
sea al menos igual a la del radiador; y dotando al local destinado a lavandería
de un adecuado sistema de ventilación (tal como se recoge en el apartado
correspondiente).
6.28.- Telecomunicaciones
El edificio dispone de una instalación de telefonía con una centralita en la recepción y
tomas de teléfono en cada una de las habitaciones.
Deficiencias
 Ausencia de señal en la linea telefónica.
 No se aprecia la existencia de señal wifi
Medidas correctoras
 Revisión por un instalador comprobado el correcto funcionamiento y
configuración de la centralita, y la continuidad en las líneas telefonicas de todas
19
las habitaciones.
 Instalación de señal wifi para clientes.
6.29.- Sonido ambiental

El hotel cuenta con una instalación de sonido ambiental formada por unos altavoces
ubicados en los techos de distintas zonas de la planta baja y unos mandos ubicados
en la recepción.
Deficiencias
 Falta la central de sonido ambiental.
 Los mandos del sonido ambiental presentan una antigüedad considerable, no
habiéndose podido verificar el correcto funcionamiento de los mismos.
Medidas correctoras
 Instalación de una nuevo sistema de sonido ambiental incluyendo central y
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

INFORME TECNICO
mandos.
 Comprobación por instalador de que existe continuidad desde la central hasta
los distintos altavoces y en su caso reparación del sistema.
6.30.- Lavandería
Uno del los locales del semisótano del edificio estaba habilitado como lavandería con
dos máquinas de lavado y un rulo de planchado. No se pudo comprobar el
funcionamiento de estas maquinas.

Deficiencias
 Manchas de oxido en el rulo de planchado.
 Deficiente ventilación en el local.
Medidas correctoras

 Revisión y puesta en marcha de la maquinaria de lavandería por parte de un
técnico.
 Mejora de las condiciones de ventilación del local. Vista la carga de maquinaria
que presenta el local (tanto la de la lavandería como la del propio grupo
electrógeno) y visto que el mismo carece de paredes opuestas, necesarias
para que una ventilación natural funcione adecuadamente, lo mas adecuado
parece optar por un sistema de ventilación forzada. No obstante se entiende
que para la determinación del sistema de ventilación a implantar deberá
realizarse el correspondiente calculo.
6.31.- Mobiliario y menaje

Deficiencias
20
 Falta parte del mobiliario en las habitaciones y deterioro del existente.
 Cortinas muy deterioradas
 Espejos de aseos y de algunas habitaciones manchados o rotos.
 Escasez y deterioro del mobiliario del restaurante (mesas y sillas).
 Deterioro en el mobiliario de la recepción.
 No se aprecia la existencia de menaje en el restaurante,
 No se aprecia la existencia de toallas y material para la piscina.
 La ropa de cama que existe en las habitaciones no es aprovechable.
Medidas correctoras
 Amueblamiento completo de todas las habitaciones del hotel, prescindiendo del
actual mobiliario.
 Dotación de nueva ropa de cama para las habitaciones.
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

INFORME TECNICO
 Instalación de nuevas cortinas (u otros dispositivos de protección solar) en las
ventanas del edificio.
 Reposición de los espejos que estén deteriorados.
 Dotación de nuevo mobiliario para el restaurante, adecuado a su uso.
 Dotación de nuevo mobiliario para la recepción.
 Dotación de menaje necesario para el restaurante (utensilios de cocina,
cubertería, vasos, platos, etc.)

 Dotación de menaje y material para la piscina (toallas, albornoces, zapatillas,
ect).
7.- CUMPLIMIENTO DE NORMATIVA HOTELERA

Según la documentación a la que se ha podido acceder, el hotel tenia en su momento
la categoría de CUATRO ESTRELLAS. Documento firmado electrónicamente desde la plataforma esPublico Gestiona | Página 21 de 42
Con independencia de la subsanación de las cuestiones recogidas en el apartado

anterior, se deberán llevar a cabo las adaptaciones que fuesen necesarias para
cumplir los requisitos previstos en el Decreto 47/2004 de Establecimientos Hoteleros,
de acuerdo a la categoría en la que se pretenda clasificar el hotel con vistas a su
reapertura.
Revisada dicha normativa se comprueba que a nivel de espacios y de dotación de
instalaciones, el hotel es susceptible de mantener la categoría de CUATRO
ESTRELLAS, siempre que se lleven a cabo las medidas correctoras definidas en este
informe y se presten los servicios propios de dicha categoría.
21
8.- TRÁMITES A SEGUIR DE CARA A LA REAPERTURA DEL
ESTABLECIMIENTO Y DOCUMENTACION NECESARIA
En el presente apartado se establecerán de forma genérica los trámites que se
entienden necesarios para la reapertura del Hotel.
Aunque el hotel obtuvo en su día la Licencia Municipal de Apertura, visto el largo
periodo de inactividad, y las reformas sustanciales que es necesario llevar a cabo, se
entiende necesario que se tramite una nueva Licencia de Apertura, y se recaben los
informes y autorizaciones de otros organismos que sean necesarios.
Se expondrán en los siguientes aparados, por orden cronológico, los distintos tramites
y documentación técnica que deberá recabarse para la tramitación de la Licencia de
Apertura.
8.1.- Diagnostico previo

Dado el estado actual de abandono del edificio y vista la larga inactividad del mismo,
se considera necesario que, en primera instancia, se realice un diagnostico inicial del
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

INFORME TECNICO
estado del edificio y sus instalaciones a cuyo efecto se considera necesario realizar las
siguientes acciones:
 Realización de estudios de patologías de las fisuras y humedades del edificio,
incluyendo análisis de grietas, pruebas de estanqueidad en cubiertas, análisis
estructural, etc.
 Revisión y evaluación de las instalaciones y la maquinaria presente en el
edifico por empresas instaladoras autorizadas.

8.2.- Proyecto Técnico de Rehabilitación Apertura y Puesta en Marcha del Hotel
Vista la situación del edificio y sus instalaciones se entiende necesario que para su
reapertura se redacte un Proyecto Técnico de Rehabilitación Apertura y Puesta en
Marcha del Hotel, suscrito por técnico competente y visado por el Colegio Oficial
correspondiente.
En el Proyecto se recogerán todas las medidas correctoras necesarias para la
subsanación de las deficiencias planteadas en este informe, y en general todas
aquellas otras que resulten necesarias para la restitución de las condiciones de
habitabilidad y uso del edificio.
En dicho proyecto deberá igualmente contemplarse aquellas modificaciones, tanto en
instalaciones como en el régimen de uso, que estuviesen previstas.
El proyecto tendrá el siguiente contenido mínimo:
 Memoria descriptiva del edificio
 Memoria descriptiva de las medidas correctoras a implantar.
 Memoria justificativa del cumplimiento de la normativa de aplicación en materia
de evacuación, accesibilidad, instalaciones, etc.
 Memoria justificativa e información planimetrica sobre el cumplimiento de los
22
requisitos para la clasificación e inscripción del hotel en el Registro de Turismo
de Andalucía (Art. 16 del Decreto 143/2014)
 Justificación del cumplimiento de la normativa especifica de la piscina.
 Separata sobre condiciones de protección contra incendios, para informe por el
Consorcio Provincial de Bomberos.
 Análisis ambiental de la actividad de cara a la tramitación de la Calificación
Ambiental.
 Anexos de cálculos
 Estudio de Seguridad y Salud
 Estudio de Gestión de Residuos
 Pliego de Condiciones
 Planos
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

 Mediciones y prepuesto, incluyendo desglose de precios descompuestos.
INFORME TECNICO
8.3.- Aprobación del Proyecto, Calificación Ambiental, Informes Sectoriales y
Licencia Municipal de Obras
El Proyecto será presentado al Ayuntamiento para su aprobación, previo informe del
mismo por los técnicos municipales.
Una vez aprobado el Proyecto por el Ayuntamiento, deberá tramitarse la Licencia
Municipal de Obras para los trabajos de rehabilitación a ejecutar en el hotel.

Previo a la concesión de dicha licencia se deberán obtener las autorizaciones e
informes sectoriales que procedan, y llevar a cabo los tramites y que se indican a
continuación:
 Tramitación por parte del Ayuntamiento de la Calificación Ambiental de acuerdo
a la Ley 7/2007 y al correspondiente Reglamento.
 Obtención del Informe Sanitario favorable sobre la piscina por parte de la
Delegación Provincial de la Consejería competente en materia de Salud (Art.
28 del Decreto 23/1999)
 Obtención de Informe favorable del Consorcio Provincial de Bomberos sobre
las condiciones de protección contra incendios.
 Tramitación de la Declaración Responsable para la clasificación e inscripción
del hotel en el Registro de Turismo de Andalucía (Art. 16 del Decreto
143/2014).
8.4.- Documentación y tramites posteriores a la ejecución de los trabajos de

rehabilitación. Licencia Municipal de Apertura.
Una vez terminados los trabajos de rehabilitación del hotel deberá tramitarse la
Licencia Municipal de Apertura, para lo cual deberá contarse con la siguiente
23
documentación:
 Certificado de Dirección Técnica, que acredite que los trabajos se han
ejecutado de acuerdo al Proyecto presentado y que el edificio reúne las
debidas condiciones para su apertura.
 Certificado del cumplimiento de las condiciones ambientales, suscrito por el
director técnico del proyecto.
 Certificado de solidez y seguridad estructural del edificio.
 Informe favorable del Consorcio Provincial de Bomberos para apertura.
 Revisión y actualización del actual Plan de Autoprotección o en su caso
redacción de un nuevo plan, que recogiese las modificaciones introducidas en
el establecimiento.
 Informe favorable sobre las condiciones higiénico-sanitarias del establecimiento
emitido por la Delegación Provincial de la Consejería competente en materia de
Salud.
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

INFORME TECNICO
 Autorización de puesta en servicio por Industria de las siguientes instalaciones,
incluyendo los boletines correspondientes:
- Electricidad en baja tensión
- Contra incendios
- Climatización
- Fontanería
- Agua caliente sanitaria

- Productos petrolíferos líquidos PPL (deposito de gasoil)
- Instalación de gas,
- Ascensor

9.- PLAN DE MANTENIMIENTO
Una vez abierto el hotel, para garantizar el adecuado mantenimiento y conservación
del edificio y sus instalaciones será preciso redactar un Plan de Mantenimiento, que
deberá contemplar, como mínimo los siguientes aspectos.
9.1.- Libro del Edificio. Instrucciones de uso y mantenimiento.

Deberá redactarse un Libro del Edificio con el contenido previsto en el Art. 7 de la Ley
de Ordenación de la Edificación.
El Libro del Edificio contendrá las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio
terminado de conformidad con lo establecido en la normativa aplicable; y además
incluirá un plan de mantenimiento del edificio donde se definirá la planificación de las
24
operaciones programadas para la efectiva puesta en marcha del mantenimiento.
9.2.- Mantenimientos y revisiones periódicas obligatorias a realizar por

empresas mantenedoras autorizadas
La diversa normativa de aplicación obliga en muchos casos a la contratación del
mantenimiento de con empresas mantenedoras autorizadas las cuales deberán
realizar unas revisiones periódicas de las instalaciones.
Sin perjuicio de lo que pueda disponerse en la diversa normativa existe en la materia,
las instalaciones para las que deberá contratarse el mantenimiento con empresas
mantenedoras autorizadas serán las siguientes:
- Contra incendios
- Climatización
- Caldera de ACS
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

INFORME TECNICO
- Ascensor
- Gas
Las empresas manteadoras emitirán los correspondientes Certificados, Actas o
Boletines de Mantenimiento que procedan en cada caso.
9.3.- Inspecciones y verificaciones periódicas de las instalaciones por

Organismos de Control Autorizados (OCA)

Aparte de los mantenimientos realizados por empresas mantenedoras, en
determinadas instalaciones será necesario llevar a cabo las inspecciones periódicas
por OCA que la normativa de aplicación establezca en cada caso, entre otras:
 Electricidad. Inspección periódica obligatoria de la instalación por parte de
Organismo de Control Autorizado (OCA) cada 5 años.

 Ascensor. Inspección periódica obligatoria de la instalación por parte de
Organismo de Control Autorizado (OCA) cada 2 años.
 Instalaciones frigoríficas. Inspección periódica obligatoria de la instalación por
parte de Organismo de Control Autorizado (OCA) cada 10 años (solo en caso
de que se trate de una instalación de Nivel 2)
9.4.- Mantenimiento por personal propio

El hotel deberá contar con recursos propios, tanto humanos como de herramientas y
equipos, para llevar a cabo operaciones básicas de mantenimiento que no necesiten la
intervención de empresas e instaladores autorizados.
25
10.- CONCLUSIONES
Después de los años en los que el edificio ha permanecido en desuso y sobre todo a
consecuencia de los actos vandálicos a los que se ha visto sometido, a día de hoy
puede afirmarse que el hotel no reúne las debidas condiciones de habitabilidad y
seguridad para su reapertura, siendo necesario acometer una serie de trabajos de
limpieza, rehabilitación y reparación del mismo.
Vista la envergadura de dichos trabajos y los condicionantes técnicos que la normativa
vigente exige, se entiende necesario que la rehabilitación de las instalaciones del
edifico debe recogerse en un Proyecto Técnico.
Por otro lado, para la reapertura del establecimiento será necesario realizar los
tramites administrativos necesarios y obtener de los organismos competentes las
licencias y autorizaciones correspondientes.
Una vez abierto el hotel, deber llevarse a cabo un mantenimiento efectivo del mismo,
incluyendo la realización de las revisiones e inspecciones necesarias por instaladores
autorizados y organismos de control.
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

INFORME TECNICO
Siendo esto todo lo que puede decirse sobre el particular y para que así conste y surta
los efectos oportunos donde proceda, se firma el presente informe
El Ingeniero Técnico Industrial

(Documento firmado electrónicamente al margen)
26
ANEXO FOTOGRAFICO
Foto 2. Defectos recibido cerrajería

Foto 1. Defectos generales en fachadas
INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 3. Defecto recibido rejillas
Foto 4. Defectos sellado carpintería aluminio

INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 5. Humedades en habitaciones de planta alta
Foto 6. Falta de protección impermeabilización cubiertas

INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 8. Defectos en muros exteriores
Foto 7. Defectos en pavimentos y muros exteriores
INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 10. Rotura de puertas
Foto 9. Carcoma en puertas
INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 11. Rotura de puertas
Foto 12. Puerta emergencia trasera emergencia

INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 13. Perforaciones en carpintería de aluminio
Foto 14. Deterioro puerta de entrada y rotura de vidrios

INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 15. Grieta en restaurante
Foto 16. Alicatado desprendido en cocina

INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 18. Alicatado suelto en piscina
Foto 17. Alicatado desprendido en habitaciones
INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 20. Rotura en moqueta
Foto 19. Suelo manchado en cocina
INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 21. Humedades en ventanas
Foto 22. Humedades en pared baño habitaciones

INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 24.- Cuadro General
Foto 23. Fisuras en falsos techos
INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 26.- Faltan mangueras en BIES
Foto 25.- Grupo de presión contra incendios sin bombas
INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 27.- Faltan maquinas aire acond. Fachada lateral
Foto 28.- Faltan unidades exteriores de aire acondicionado

INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 30. Falta gritería en habitaciones
Foto 29.- Maquinas de aire del restaurante muy deterioradas
INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016
Foto 31.- Falta válvula selectora depuración piscina
Foto 32. Oxido y suciedad en maquinaria hostelería

INFORME TECNICO
Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

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Autor: Francisco Manuel Aguilar Postigo

Fecha de Elaboración: 4 de octubre de 2016

SITUACION ACTUAL DE LAS INSTALACIONES DEL HOTEL MUNICIPAL

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2.2.- Autorizaciones de Puesta en Servicio por Industria

Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

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En caso de estas autorizaciones no se hubiesen tramitado en su día, o se comprobase

3.- OBJETO Y ALCANCE DE ESTE INFORME

Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

4.- DESCRIPCION DEL EDIFICIO

Cód. Validación: 7Z5NAEPHHKGEER2XJSWKQYNHH | Verificación: http://mancomunidadcostadelsoloccidental.sedelectronica.es/

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5.- ESTADO GENERAL DEL EDIFICIO

6.- RELACION DE DEFICIENCIAS ENCONTRADAS Y MEDIDAS CORRECTORAS

Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

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Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

6.3.- Zonas exteriores perimetrales

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6.4.- Carpinterías de madera

Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

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6.10.- Revestimientos e impermeabilizaciones

Número: 2016-0042 Fecha: 05/10/2016

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6.13.- Instalación eléctrica de baja tensión

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6.15.- Instalaciones de protección contra incendios

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 Reposición de cristales rotos en pulsadores.

6.16.- Condiciones de Evacuación y compartimentación del edificio

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6.17.- Condiciones de accesibilidad

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6.18.- Instalaciones de climatización

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6.19.- Instalación de fontanería y saneamiento

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 Limpieza y descalcificación del resto de grifería del edificio y reposición de

6.20.- Instalación de Agua Caliente Sanitaria (ACS)

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6.21.- Piscina y jacuzzi

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6.23.- Mobiliario y maquinaria de hostelería.

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6.24.- Cámaras frigoríficas