Urbanismo 

y Ordenación del Territorio ‐ Manual de teoría 

en  ejecución  del  planeamiento  hayan  sido  urbanizados  de  acuerdo  con  el 
mismo. 
2. Suelo  no  urbanizable:  Serán  aquellos  terrenos  que  deban  incluirse  en  esta 
clase por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible 
con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o la 
legislación  sectorial,  en  razón  de  sus  valores  paisajísticos,  históricos, 
arqueológicos,  científicos,  ambientales  o  culturales,  de  riesgos  naturales 
acreditados  en  el  planeamiento  sectorial,  o  en  función  de  su  sujeción  a 
limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público, o aquellos 
terrenos  que  el  planeamiento  general  considere  necesario  preservar  por  los 
valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor agrícola, 
forestal,  ganadero  o  por  sus  riquezas  naturales,  así  como  aquellos  otros  que 
considere inadecuados para un desarrollo urbano. 
3. Suelo  urbanizable:  Será  todo  el  que  no  tenga  ninguna  de  las  dos  condiciones 
anteriores será urbanizable, y podrá ser objeto de transformación. 
 
  En  este  tipo  de  legislación,  vigente  en  la  actualidad  en  algunas  leyes 
autonómicas,  es  necesario  justificar  la  decisión  de  clasificar  un  suelo  como no 
urbanizable,  en  contraposición  con  la  tradición  anterior  en  la  que  se  estudiaba  cual 
debía  ser  urbanizable,  o  dicho  de  otro  modo  como  debería  crecer  la  ciudad.  El 
razonamiento que lo inspiró pretende que al poner en el mercado una gran cantidad 
de suelo que puede desarrollarse, el precio de este bajará. Las cualidades de cada clase 
de  suelo  terminan  de  fijarse  con  los  derechos  y  deberes  de  sus  propietarios.  Están 
relacionados con las cargas y beneficios y con el retorno de plusvalías. 
  En  el  Título  V  considera  varios  supuestos  indemnizatorios:  por  alteración  de 
planeamiento,  diferenciando  cuando  el  perjudicado  tiene licencia en  vigor; 
limitaciones singulares, o en orden a la conservación de edificios, en lo que excedan de 
los deberes legalmente establecidos, pretendiendo de la administración: "...Cuando se 
produzca  la  anulación  de  una  licencia,  demora  injustificada  en  su  otorgamiento  o  su 
denegación  improcedente,  los  perjudicados  podrán  reclamar  de  la  administración  el 
resarcimiento de los daños y perjuicios causados. (Artículo 44.2)”.
  En materia de valoraciones el suelo rústico se valora por la capitalización de su 
rendimiento actual o potencial. El suelo urbanizable se valora por el método residual 
dinámico,  que  consiste  en  valorarlo  deduciéndolo  del  valor  de  su  aprovechamiento 
actualizado en la zona en la que esta se ubica. 
 
  Una de las grandes críticas que tendrá la ley será precisamente esta concepción   
“residual”  del  suelo  urbanizable.  El  hecho  de  que  todo  suelo  no  declarado  como 
urbano o no urbanizable sea explícitamente clasificado como urbanizable, y por tanto 
susceptible  de  ser  urbanizado  mediante  planeamiento  de  desarrollo  coloca  en  el 
mercado residencial miles de metros cuadrados de suelo en pocos años. Esto, unido a 
una coyuntura de crecimiento económico y a una estrategia hipotecaria expansiva de 
la  banca  con  bajos  tipos  de  interés,    genera  una  burbuja  artificial  en  el  mercado 
inmobiliario que explotará una década después. 
 

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