SERVIDUMBRE

Concepto

La servidumbre es un derecho real que limita el dominio de un predio

denominado sirviente en favor de las necesidades de otro llamado
dominante. Gravamen que recae sobre la propiedad inmueble, como una
especie de carga impuesta, en beneficio de un tercero, como vecinos o el
estado.

En otras palabras, también se podría explicar en la manera cuando un

bien inmueble genera una obstrucción a otro, por lo que el dueño del
obstructor debe proporcionar ciertos derechos sobre el tránsito en el
mismo para que el otro inmueble se beneficie de ciertas condiciones.
Como lo es en el caso del paso de una tubería para poder recibir agua en
el obstruido.

Características

Se resaltan las siguientes:

Es un Derecho Real, debido a que el servicio se presta a favor de

un predio, es decir, se configura entre bienes inmuebles.

Es un derecho real de carácter accesorio, a razón de no haber

servidumbre sin la existencia de un predio que preste o se beneficie
de un servicio.

Según Serrano (2018), “Es un gravamen porque implica una

molestia, un servicio que debe prestarse por el predio sirviente al
predio dominante.

Es de carácter inseparable, inalterable e indivisible, debido a

que “nadie puede comprar o apoderarse de una servidumbre, a
menos que lo haga sobre el predio que presta o que recibe el
servicio. Y, así mismo, cualquier enajenación que se realice sobre
el predio dominante o el sirviente apareja necesariamente la
transferencia de la servidumbre” (Medina, 2019).
 Puede ser de carácter perpetuo o permanente, siempre y cuando
en la escritura pública mediante la cual se configuró no se haya sido
establecido de forma expresa un plazo definido, para el caso de las
servidumbres voluntarias.

Para Serrano (2018), “El ejercicio de la servidumbre no saca el

bien del comercio; de manera que los predios sirviente y
dominante podrán venderse o gravarse, eso sí, junto con la
servidumbre que los afecta”

El propietario del bien inmueble es el único que puede conceder la

Servidumbre, aduciendo a que en el caso que sean varios
propietarios debe ser de mutuo acuerdo.

Elementos

Teniendo en cuenta el concepto, se deduce que para que exista la figura

de la Servidumbre deben existir los siguientes elementos:

Predio sirviente, es quien presta el servicio o utilidad.

Predio dominante, es el beneficiario del servicio que presta el

predio sirviente.

Gravamen, es el vínculo jurídico existente entre los dos predios

uno en beneficio del otro.

cabe resaltar, que tanto el o los predios dominantes y/o sirvientes deben
ser de distintos propietarios.

Clases de servidumbre

Serrano (2018), clasifica las servidumbres de acuerdo a su origen y

actividad desarrollada.

En cuanto a su origen

Natural: son las que se configuran de acuerdo de las consecuencias

de la naturaleza sin necesidad de la intervención de la ley o del
hombre, por lo que depende de la situación de los lugares. Algunos
dogmáticos consideran que no constituyen la servidumbre porque
sólo limita el derecho de propiedad, situación que es generada por
las condiciones del sitio que obligan a tolerarlas la misma
naturaleza. Por ejemplo, el paso de un chorro de agua a través de
un predio en la parte superior que cae hasta el predio inferior
beneficiándolo con este recurso para cualquier necesidad que tenga
con respecto a este. En entonces, que el dueño del predio sirviente
debe soportar las molestias impuestas por la misma naturaleza muy
a pesar que el beneficio sea para el predio dominante. Razones por
las cuales no necesita ser regulado por un contrato y por ende no
amerita indemnización alguna, por lo que el gravamen se considera
como una fatalidad.

Legales: estas tienen su origen en la ley, y son impuestas de

acuerdo a las circunstancias establecidas en la norma, y son de
interés público o privado. Pueden ser solicitadas a un juez cuando
el dueño del predio sirviente no lo haga de manera voluntaria, en
razón de que sean necesarias para la explotación de un predio.

Según sentencia C-544 del 18 de julio de 2007, “…las servidumbres

legales limitan los derechos de contenido patrimonial, tales como el
de la propiedad privada, la libertad de empresa y de iniciativa
privada, todos con protección y garantía constitucional, en tanto
que implican la imposición legal de una carga a favor de un predio
ajeno y aún en contra de la voluntad del propietario del inmueble
que tiene el deber jurídico de soportarla”

Voluntaria: como su nombre lo indica es la que se acuerda entre

los mismos dueños de los predios de manera voluntaria, y para su
constitución es necesario un acto jurídico. Es decir, es lo contrario
del legal.

En cuanto a la actividad desarrollada

Positivas: se configura cuando el dueño del predio sirviente

permite al dueño del predio dominante desarrollar ciertas
actividades en este; por ejemplo, cuando concede el paso del
ganado a través de su predio para que pueda llegar al otro.

Negativas: cosiste en la imposición al dueño del predio sirviente

de no hacer o desarrollar cierta actividad cuando la servidumbre
se encuentra vigente, que de no ser así sería lícito la realización de
la actividad; por ejemplo: abstenerse de construir un muro que
imposibilita la entrada del sol al cultivo del predio ajeno, que con
antelación se configuró la servidumbre con fin de permitir la entrada
del sol al predio dominante.
 Continuas aparentes: No necesitan de un hecho actual del
hombre y están continuamente a la vista; por ejemplo, un tubo que
permita el paso del agua a través del predio sirviente para que
llegue al dominado y que a su vez reposa sobre la superficie del
suelo, cabiendo aclarar que, si se necesita la intervención del
hombre al momento de la instalación, pero al instante de operar
puede hacerlo por sí solo.

Continua inaparente: similar a la anterior, pero con la diferencia

en que no está a la vista del hombre; por ejemplo, permitir el paso
del agua mediante tubería subterránea a través del predio sirviente
al dominante.

Discontinua aparente: al contrario de las continuas, se configura

con el hecho de ejecución del hombre de forma interrumpida para
ser desarrollada la actividad, y además está a la vista del hombre;
por el ejemplo el tránsito a través del predio sirviente para llegar al
predio dominante.

Discontinuidad inaparente: cuando se necesita la intervención

del hombre de forma interrumpida para desarrollar la actividad,
pero que no está a la vista del hombre.

¿Cómo se constituye?

La constitución de la servidumbre es de acuerdo al contexto, por lo que

va a depender del tipo o clase.

Mediante actos jurídicos, normalmente se da cuando las partes

acuerdan de manera voluntaria fijar la servidumbre a sus predios
como dominante o sirviente según sea el caso, por medio de un
acuerdo debidamente registrado por escritura pública solemne para
que pueda ingresar al patrimonio.

Mediante sentencia. Esta configura en la servidumbre legal, la

cual sucede cuando el dueño del predio sirviente no tiene la
voluntad de ceder el servicio siempre y cuando este sea de carácter
necesario para la explotación del predio dominante.

Hechos jurídicos (circunstancias naturales), muy a pesar en

que algunos expertos no lo consideran como servidumbre, esta se
podría refutar como hecho jurídico, ya que se genera sin la
necesidad de la intervención del hombre, que en este caso el hecho
 natural causa las consecuencias que limitan el dominio de la
propiedad.

Cabe resaltar que cuando la servidumbre se configura de forma

voluntaria, las partes solo lo hacen de manera verbal lo que se mantiene
por medio de las acciones que se desarrollen, pero cuando un predio
cambie de propietario, el nuevo dueño puede refutar el acuerdo como si
nunca hubiera existido, por lo que es recomendable que sea registrado
solemnemente para que al predio se le reconozca como sirviente o
dominante según sea el caso.

Según Serrano (2018), además de que el servicio beneficie a un predio

se deben colmar las formalidades de Ley. La solemnidad en la negociación
de los derechos sobre inmuebles indica que solo cuando se hace la
tradición jurídica, es decir, cuando se afecta el folio, surge el derecho real.
Por lo tanto, si un vecino permite de palabra o por un escrito que no se
solemniza que se preste un servicio a favor de un predio, lo único que
habrá será una obligación personal pero nunca un derecho real que puede
exigirse al sujeto pasivo universal, es decir, a futuros compradores, o
herederos del propietario, o a adjudicatarios en remate público.

¿Cómo se extingue?

La servidumbre tiene la característica de ser perpetua o permanente, pero

puede extinguirse por múltiples razones. Para Serrano (2018) existen seis
formas:

Por resolución del derecho del que las ha constituido. Esta es

constituida de acuerdo a la buena fe de los propietarios de los
predios, en el que consiste en que las partes advierte sobre las
condiciones de la propiedad, ya sea de retroventa o cualquier otro,
que en el caso que se proceda, la servidumbre puede extinguirse o
sufrir consecuencias según sea el caso.

Por la llegada del día o de la condición, si se ha establecido

en el contrato de servidumbre. Esta se configura de acuerdo a
las condiciones que se hayan establecido por medio de acuerdo
voluntario o la sentencia proferida por el juez, en cuanto a la
terminación del derecho real de servidumbre.

Por la confusión, o sea la reunión perfecta e irrevocable de

ambos predios en manos de un mismo dueño. De acurdo a su
nombre, no necesita mucha explicación, ya que esta sucede cuando
 uno de los dueños se convierte en propietario de ambos predios,
razón suficiente para que la servidumbre finalice ya que esta solo
se debe configurar entre predios con diferentes predios.

Por renuncia del dueño del predio dominante. Es cuando el

propietario del predio dominante desiste de tal derecho, siempre y
cuando se haga de manera protocolizada mediante escritura pública
con el fin de que sea registrada en el folio correspondiente.

Por haberse dejado de gozar durante veinte años. Esta se

configura cuando existe el abandono de forma prolongada de la
servidumbre, en el que el propietario del predio sirviente puede
solicitar la finalización ante un juez con el fin de dictar sentencia
judicial en la que conceda su extinción. Ahora bien, en el caso de
las continuas y aparentes pueden configurar su cesación mediante
la prescripción.

Por destrucción de la cosa o por imposibilidad de usarla. Esta

ocurre cuando la servidumbre deja de usarse debido a la
destrucción del predio sirviente, generando así un obstáculo; para
el caso en el que la obstrucción pueda ser arreglada se entenderá
que la servidumbre solo fue interrumpida y no finalizada. Por
ejemplo, cuando un pozo se seca definitivamente o el predio
sirviente se haya negado definitivamente sin posibilidad de
reanudar este derecho real.

Ejemplos

Isaac tiene un predio beneficiario de una servidumbre de tránsito

sobre el terreno de Rita. Cuando Isaac fraccione su predio y enajene
las porciones, cada uno de los nuevos propietarios podrá utilizar la
servidumbre sin tener que establecer una nueva, “…pero sin
aumentar el gravamen del predio sirviente” [Art. 890 C. C.]. De
igual manera, si Rita hace división de su predio, cada uno de los
adquirentes tendrá que soportar, en lo que le corresponda, que los
titulares del predio que era de Isaac pasen por su terreno, aunque
los adquirentes de una parte del predio de Rita que no soportan la
servidumbre quedan libres del gravamen.

Las servidumbres son indivisibles, de modo que, si para beneficiar

el predio dominante se requiere imponer el gravamen a varios
predios, no llega a constituirse la servidumbre hasta cuando el
gravamen esté cobijando a todos de tal manera que el titular del
predio dominante pueda contar con su derecho. Cuando se requiere
atravesar por los inmuebles de cuatro personas para poder
comunicar un predio con una vía, y dos de ellas están de acuerdo
con conceder la servidumbre, pero dos no lo permiten, no hay
servidumbre ni el titular del predio dominante puede pasar por los
predios de los que consintieron, porque todavía no existe el
derecho. De este modo, si se trata de una servidumbre legal, como
en este ejemplo, se deberá tramitar la imposición del gravamen,
pero si no es legal, el dueño del inmueble que se oponga impide la
constitución de la servidumbre.