Universidad Austral de Chile

Facultad de Ciencias de la Ingeniería

Escuela de Ingeniería en Construcción

“PROSPECCCION DEL MERCADO

INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE LA UNION”

Tesis para optar al título de:

Ingeniero Constructor

Profesor Patrocinante:
Sr. Jorge Alvial Pantoja
Ingeniero Constructor
Magister en Administración de Empresas

LUIS FERNANDO CASTRO DUARTE

VALDIVIA - CHILE
2011
 INDICE GENERAL

Contenido ………………………………………………………………………….. Página

Introducción. 1
Planteamiento del Problema. 1
Objetivos. 3
Objetivo General. 3
Objetivos Específicos. 3
Estructura de la Tesis. 4
Metodología 5
Estado del Arte. 6

Capítulo I.- Generalidades del Concepto de Ciudad. 9

1.1.- Definición de Ciudad. 9
1.1.1.- Tipos y Modalidades de Ciudad. 9
1.1.2.- Ciudad y Medio Natural. 10
1.1.2.1.- Consumo de Suelo de Valor Silvoagropecuario. 10
1.1.3.- Calidad Urbana. 11
1.1.4.- Localización de Actividades Económicas. 12
1.2.- Suelo Urbano. 13
1.2.1.- Ciudad Eficiente. 13
1.2.2.- Crecimiento Urbano. 14
1.2.3.- El Límite Urbano. 15
1.2.3.- El Valor del Suelo Urbano. 15
1.3.- Concepto de Plusvalía. 17
1.4.- Planificación Urbana y sus Instrumentos. 18
1.4.1.- Instrumentos de Planificación Territorial. 19

Capítulo II.- Generalidades de la Ciudad de La Unión. 22

2.1.- Geografía. 22
2.2.- Datos Útiles Comuna La Unión. 22
2.3.- Economía. 23
2.4.- Plan Regulador de la Comuna de La Unión. 24
2.4.1.- Plan Regulador Comunal. 24
2.4.1.1.- Circular N° 55 MINVU. 24
2.4.2.- Marco Legal. 24
2.4.2.1.- Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. 24
2.4.3.- Macro – Áreas. 24
2.5.- Sectorización. 26

Capítulo III.- Segmentación del Mercado en la Ciudad de La Unión. 27

3.1.- Definición de Mercado. 27
3.2.- Tipos de Segmentación de Mercados. 27
3.2.1.- Segmentación Geográfica. 27
3.2.2.- Segmentación Demográfica. 28
3.2.3.- Segmentación Conductual. 28
3.2.4.- Segmentación Psicográfica. 28
3.2.5.- Segmentación Socioeconómica. 28
3.3.- Segmentación a Utilizar. 30

Capítulo IV.- Realidad Actual Mercado Inmobiliario en la Ciudad de La Unión. 33

4.1.- Financiamiento Inmobiliario. 33
4.1.1.- Crédito Hipotecario. 34
4.1.1.1.- Tipos de Créditos Hipotecarios. 34
4.1.2.- Subsidio Habitacional. 35
4.1.2.1.- Subsidio Habitacional Extraordinario D.S. N° 04 (2009). 35
4.1.2.2.- Subsidio General D.S. N° 40, Título I. 36
4.1.2.3.- Fondo Solidario de la Vivienda. 36
4.2.- Demanda Inmobiliaria. 38
4.2.1.- Demanda de Viviendas. 38
4.2.1.1.- Demanda de Viviendas Usadas. 38
4.2.1.2.- Demanda de Viviendas Nuevas. 41
4.2.1.2.1.- Demanda de Viviendas Sociales. 41
4.2.1.2.2.- Demanda de Viviendas Privadas. 42
4.3.- Oferta Inmobiliaria. 43
4.3.1.- Oferta de Viviendas. 43
4.3.1.1.- Viviendas Usadas. 43
4.3.1.1.1.- Ofertas en Corredoras de Propiedades. 43
4.3.1.2.- Viviendas Nuevas. 45
4.3.1.2.1.- Portal Del Alto. 45
4.3.1.2.2.- La Foresta. 46
4.3.1.2.3.- San Antonio. 47

Capitulo V.- Prospección del Mercado Inmobiliario. 49

5.1.- Selección de la Muestra. 49
5.1.1.- Tipo de Muestra. 50
5.1.2.- Cálculo de la Muestra. 50
5.2.- Formulación de la Encuesta. 51
5.3.- Encuesta Aplicada. 52

Capítulo VI.- Análisis de Resultados. 55

6.1.- Análisis de Encuesta. 55
6.2.- Análisis Final de la Prospección del Mercado Inmobiliario en La Unión. 58
6.2.1.- Segmentación Socioeconómica de La Unión. 58
6.2.2.- Demanda y Oferta por Segmentos Socioeconómicos. 59
6.2.3.- Sectores Más Significativos del Área Urbana. 60

Capítulo VII.- Oferta de Suelos para Futuros Proyectos Inmobiliarios en la Ciudad de

La Unión. 61
7.1.- Análisis de Proyectos Ejecutados en la Ciudad. 61
7.1.1.- Proyecto Social. 61
7.1.1.1.- Villa Los Ríos. 61
7.1.2.- Proyecto Privado. 62
7.1.2.1.- Alto Los Castaños. 62
7.2.- Ubicación del Proyecto. 64
7.2.1.- Condicionantes para la Ubicación de un Proyecto Inmobiliario. 64
7.2.2.- Análisis de la Disponibilidad de Suelos en la Zona Urbana de la Comuna y
Propuesta de Ubicación. 65
7.2.2.1.- Ubicaciones Propuestas. 66

Conclusiones 69
Bibliografía. 72
Anexos.
Anexo A. Zonificación Plan Regulador Comunal. 75
Anexo B. Plano Regulador Comunal. 83
Anexo C. Complemento Crédito Hipotecario. 84
Anexo D. Requisitos para Postular al Subsidio D.S. N° 04 y D.S. N° 40. 95
Anexo E. Evolución de los Proyectos Inmobiliarios en la Zona Urbana en La Unión. 96
Anexo F. Oferta de Viviendas Usadas. 99
Anexo G. Certificado Entrega Subsidios D.S. N° 04, Inmobiliaria NIEDIM. 102

INDICE DE FIGURAS

Figura .......…………………………………………………………………………. Página

N° 1. Sectorización zona urbana de la comuna de La Unión. 26

N° 2. Demanda inmobiliaria zonificada en La Unión. 39
N° 3. Zonificación de valores inmobiliarios en La Unión. 40
N° 4. Ubicación proyecto vivienda social – Comité “Villa Esperanza”. 42
N° 5. Oferta inmobiliaria zonificada en La Unión. 44
N° 6. Ubicación Portal del Alto. 45
N° 7. Planta loteo del proyecto La Foresta. 46
N° 8. Ubicación proyecto La Foresta. 47
N° 9. Loteo San Antonio. 48
N° 10. Vivienda San Antonio. 48
N° 11. Ubicación Barrio San Antonio. 48
N° 12. Representación de una muestra como subgrupo. 49
N° 13. Segmentación Socioeconómica de la Zona Urbana. 59
N° 14. Emplazamiento Villa Los Ríos. 62
N° 15. Emplazamiento Los Castaños. 63
N° 16. Vista Actual de La Unión. 66
N° 17. Ubicaciones Propuestas. 66
N° 18. Ubicación Propuesta Sector Hospital. 67
N° 19. Ubicación Propuesta Sector Centro. 67
N° 20. Ubicación Propuesta Sector Aldea Campesina – Los Castaños. 68
Figuras en Anexos
N° 23. Subsidios D.S. N° 04, Inmobiliaria NIEDIM 102

INDICE DE ECUACIONES

Ecuación .......…………………………………………………………………......... Página

[1]. Cálculo de Muestra. 50

INDICE DE TABLAS

Tablas .......…………………………………………………………………............. Página

N° 1. Planes de desarrollo urbano. 20

N° 2. Datos útiles comuna La Unión. 22
N° 3. Población económicamente activa. 23
N° 4. Segmentación primaria. 30
N° 5. Ingresos y tipo de vivienda según décil de ingreso. 31
N° 6. Segmentación definitiva a utilizar. 31
N° 7. Análisis respuesta N°1 encuesta. 55
N° 8. Análisis respuesta N°2 encuesta. 56
N° 9. Análisis respuesta N° 3 encuesta. 56
N° 10. Análisis respuesta N° 4 encuesta. 57
N° 11. Análisis respuesta N° 5 encuesta. 57
N° 12. Demanda – Oferta. 59

Tablas en Anexos.
N° 13. Evolución de los Proyectos inmobiliarios en la Zona Urbana de La Unión. 93
N° 14. Oferta de Viviendas Usadas. 97
 RESUMEN

En la presente Tesis se estudia la prospección de la demanda y la oferta del mercado

inmobiliario en la ciudad de La Unión, esto según una segmentación de mercado. Lo que se
busca es la determinación de los segmentos más llamativos para el futuro desarrollo
inmobiliario al interior del radio urbano de la comuna.

En primer lugar se describen las características propias de la ciudad. A continuación se

entregan datos de la ciudad de La Unión. Posteriormente se realiza la segmentación del
mercado a utilizar, una vez obtenida, se procede a presentar la demanda y la oferta
inmobiliaria presente en la zona urbana de la ciudad, mediante la ejecución de una encuesta se
busca informar la percepción de la población sobre el mercado inmobiliario. Finalmente, se
informa lo necesario, para posibles empresas que pudiesen estar interesadas en desarrollar
proyectos inmobiliarios en la ciudad.

SUMMARY

In this thesis we analyzed demand prospecting and supply the real state market in the
Union City, this is according a segmentation of the market. The thing that we are looking for is
the determination of the most attractive segments for future real state development.

First we describe the characteristics of the city. Then we are going to deliver
information of the city. Later, the market segmentation carry out, after we get it, we are going
to proceed submit the demand and supply the real state present in the area of the city, through
the execution of a survey we want to report the perception of the population, about real state
market. Finally, it show the most important things about it, whole this for companies who can
feel interested to develop real state projects in the city.
 1

INTRODUCCION

Planteamiento del Problema

Con el aumento de la población, nace la necesidad de tener u optar a un lugar en donde

vivir, por ende se hace imperiosa la obligación por entregar o generar las condiciones para
que esta población pueda tener o acceder a la tenencia de un espacio físico en donde llevar la
vida de familia. El hogar es sin duda la aspiración primaria de cada núcleo familiar en nuestro
país.

Los instrumentos de planificación territorial han debido sufrir importantes cambios,

para gestar los requerimientos necesarios para hacer posible la estructuración de nuevos
emplazamientos urbanos.

Durante las últimas décadas, la zona urbana de La Unión ha experimentado un notable

crecimiento poblacional. Esto principalmente generado por la migración del campo a la
ciudad, haciendo que cerca del 75% de los habitantes de la comuna residan dentro de los
límites del radio urbano. Lo que queda demostrado por la aparición de nuevos núcleos urbanos
que emergen a fines de la década del 90 y principios del 2000 (Manzanal y DAIBER,
respectivamente).

Al consultar la problemática del rápido crecimiento de las ciudades en las últimas

décadas, se presenta la interrogante de la existencia y/o realización de estudios referentes a la
evolución del concepto del mercado inmobiliario, ante la necesaria y real demanda
habitacional que se ha producido por esta razón. Los estudios están dirigidos principalmente
hacia y en las denominadas grandes ciudades del país: Santiago, Antofagasta, Viña del Mar –
Valparaíso, Concepción, Puerto Montt, entro otras. Lo anterior con la finalidad de contar con
antecedentes para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en las citadas ciudades.

Con respecto a las denominadas intermedias menores (20.000 a 100.000 habitantes), la

bibliografía y los estudios oficiales del ámbito inmobiliario, son prácticamente nulos, por tanto
es aquí en donde se presenta el problema que da inicio a la presente investigación: “La no
existencia de estudios inmobiliarios en ciudades de tamaño intermedias menores”, segmento
en el cual se encuentra la ciudad de La Unión.
 2

De lo descrito anteriormente se plantea la siguiente hipótesis: “El estudio del mercado

inmobiliario en ciudades intermedias menores, como posibles polos de desarrollo para ejecutar
proyectos inmobiliarios”.

Por las razones ya esgrimidas, la finalidad de la presente tesis, es la realización de una

una prospección del mercado inmobiliario en la comuna de La Unión, enfocada al área urbana
de ésta, basándose en la segmentación (socioeconómica) de su población.
 3

Objetivos

Objetivo General:

• Realizar una prospección (sondeo) del mercado inmobiliario por segmentación de

mercado en la ciudad de La Unión.

Objetivos Específicos:

• Analizar la realidad del mercado inmobiliario en la ciudad de La Unión.

• Segmentar el mercado inmobiliario, de acuerdo a la valorización del bien inmueble

y de la zona en que éste se encuentre ubicado.

• Analizar los datos obtenidos de la realización de una encuesta simple, referente al

mercado inmobiliario en la ciudad de La Unión.

• Determinar los sectores de la ciudad con mayor plusvalía.

• Planificar, conforme el plano regulador lo establezca, una proyección de la

localización adecuada para desarrollar un futuro proyecto inmobiliario.
 4

Estructura de la Tesis

Para poder desarrollar el presente estudio a modo de familiarizar al lector con el

contenido, se define y presenta en el estado del arte los conceptos de estudio de mercado en
forma general.

El capítulo I estará enfocado a describir en forma general lo que es la ciudad,

indicando sus tipos y modalidades, la conformación de la misma; también se define el
concepto de suelo urbano y todo lo que ello implica para el desarrollo de la vida en la ciudad,
finalmente se dan a conocer los instrumentos de la planificación urbana.

En el capítulo II se presentarán datos correspondientes a la ciudad de La Unión, como

también así los instrumentos territoriales que rigen su urbanidad. Se realiza una sectorización
de la ciudad, la cual se utilizará en diferentes puntos del desarrollo del presente estudio.

En el capítulo III se referirá a la segmentación de mercado que se utilizará en la

investigación.

En el capítulo IV se expondrá la realidad local referente a la demanda y oferta

inmobiliaria presentes en la zona urbana de La Unión.

En el capítulo V se mostrará el cómo se efectuó la encuesta que se aplicó en el presente

estudio, para realizar la prospección del mercado inmobiliario en la ciudad de La Unión.

El capítulo VI se analizará los resultados del presente estudio.

En el capítulo VII se entregarán principalmente ideas tentativas de ubicaciones para el

desarrollo de futuros proyectos inmobiliarios en la comuna.

Finalmente se presentan las conclusiones de la investigación, en donde además se

describen posibles estudios a seguir, tomando como referencia el presente trabajo.
 5

Metodología

La metodología aplicada para el desarrollo del presente estudio se describe a

continuación.

El tipo de investigación a realizar, depende principalmente del enfoque con el cual se

quiere abordar el tema. Existen dos tipos de metodologías: la cualitativa y la cuantitativa.

La metodología de tipo cualitativa, corresponde a la recolección de datos sin medición

numérica para descubrir o afinar preguntas de investigación en el proceso de interpretación
(Hernández, 2008).

La metodología de tipo cuantitativo, corresponde a un tipo de enfoque utiliza la

recolección de datos para probar hipótesis, con base en la medición numérica y el análisis
estadístico, para establecer patrones de comportamiento y probar teorías (Hernández, 2008).

El método de investigación que se aplica es el de tipo cuantitativo.

Para la realización del análisis y dar solución al planteamiento del problema, se trabajó
de acuerdo a lo siguiente:

• Visitas y entrevistas (simples, no estructuradas) a: oficinas comerciales de

inmobiliarias que desarrollan proyectos en la ciudad de La Unión, corredoras de
propiedades locales y entidades de gestión inmobiliaria social (EGIS) con oficinas
en la ciudad.

• Revisión de los registros de los libros de obra en la DOM (Dirección de Obras

Municipales) local, entrevista simple al Director de la misma.

• Estudio del Plan Regulador Comunal (PRC) de la ciudad, a fin de conocer el marco
regulatorio que rige a la presente comuna.

• Para la obtención de imágenes actualizadas de la ciudad de La Unión, se recurrió

al programa Google Earth, las cuales se complementaron con el PRC.

• Para la ejecución de la encuesta, se visitaron distintos hogares de los diferentes

sectores de la comuna.

• Revisión bibliográfica.
 6

Estado del Arte

Investigación de Mercado

Una investigación de mercado, es una herramienta necesaria a la hora de querer

ingresar con algún producto al medio (lugar en donde se lleva a cabo una transacción de tipo
económica). Es una de las funciones de la mercadotecnia que se encarga de obtener y proveer
datos e información para la toma de decisiones relacionadas con la práctica de la
mercadotecnia, por ejemplo, dando a conocer qué necesidades o deseos existen en un
determinado mercado, quiénes son o pueden ser los consumidores o clientes potenciales.

Según Naresh Malhotra (1997), la investigación de mercados es “la identificación,

recopilación, análisis de la información de manera sistemática y objetiva, con el propósito de
mejorar la toma de decisiones relacionadas con la identificación y solución de problemas y
oportunidades de mercadotecnia”.

Philip Kotler (2002), define la investigación de mercados como “el diseño, la

obtención, el análisis y la presentación sistemática de datos y descubrimientos pertinentes para
una situación de marketing específica que enfrenta una determinada empresa”.

Según Richard Sandhusen (2002), la investigación de mercados es “una recopilación

sistemática, registro, análisis y distribución de datos e información sobre los problemas y
oportunidades de mercadotecnia”.

Para Peter Chisnall (1996), la investigación de mercados “tiene que ver con la
recopilación sistemática y objetiva, el análisis y la evaluación de información sobre los
aspectos específicos de los problemas de mercadotecnia para ayudar a la administración a la
hora de tomar decisiones importantes”.

En síntesis, la investigación de mercados es la sistemática y objetiva identificación,

obtención, registro, análisis, presentación y distribución de datos e información acerca de una
situación específica de mercadotecnia que enfrenta la empresa, con el propósito de mejorar la
toma de decisiones para la solución de problemas y/o la identificación de oportunidades de
mercado.
 7

La prospección de mercado si bien es cierto, es una herramienta que tiende a dar una
idea generalizada del producto en estudio, es bastante utilizada en los estudios de mercado
(investigación), de acuerdo a lo obtenido, se pueden finalmente realizar estudios más
acabados del tema en cuestión, para así obtener conclusiones más precisas.

Todo mercado se encuentra regulado por dos herramientas, estas son: la demanda y la
oferta. Son estos dos puntos, los que deben ser analizados, ya que ninguna es posible si no
existe la otra. Al no encontrarse presente cualquiera de ambas, el mercado no es válido como
tal. Por ende la prospección se aplica a estas dos bases del mercado, en este caso al
inmobiliario.

En nuestro país, los estudios referentes al mercado inmobiliario de conocimiento

público, son bastante reducidos, ya que se manejan a nivel empresarial y de entidades como la
cámara chilena de la construcción (publicación denominada: Mercados Inmobiliarios, de corte
semestral) siendo los de esta ultima los que se encuentran disponibles para quienes se
interesen de la realidad inmobiliaria de nuestra nación. Si bien es cierto, estos estudios de la
CChC se centran principalmente en la región metropolitana, trabajando las regiones restantes
como un todo, lo que hace difícil hacerse una idea de la realidad inmobiliaria en cada región
por separado.

En la Universidad Austral (UACh) se cuentan dos tesis de grado, enfocada una a la

oferta inmobiliaria en la zona urbana de la ciudad de Valdivia (Ojeda, 2006), de igual manera
se realizo el mismo estudio, esta vez apuntando a la oferta inmobiliaria en la ciudad de Puerto
Montt (Pino, 2007). Lo cual genera un acercamiento al comportamiento inmobiliario en
regiones.

Actualmente el mercado inmobiliario Chileno se enmarca en la economía de libre

mercado, es decir: se desenvuelve a través de empresas privadas sin el control directo de parte
del gobierno. En ella los principales procesos y operaciones económicos son llevados a cabo
por particulares, ya sean estos consumidores o empresas, y la interferencia gubernamental es
mínima o -al menos- está claramente delimitada a través del marco jurídico vigente.

Se Expresa en que:

• El financiamiento habitacional se obtiene en forma compartida entre el esfuerzo

inicial de las personas (ahorro), el aporte directo del Estado (subsidios) y el
mercado financiero (crédito hipotecario); y que la promoción, programación de los
proyectos y edificación corresponden al sector privado.
 8

El donde el Estado se reserva como sus obligaciones primarias:

• Orientación y regulación del desarrollo urbano.

• La atención a los más necesitados, incluso directa si el sector privado no lo hace; la

dictación de las normativas regulatorias y, el impulso a la creación de un mercado
competitivo al financiar demandas a través de los subsidios.

(Gaete, 2003).
 9

CAPÍTULO I

1.- GENERALIDADES DEL CONCEPTO DE CIUDAD.

Para entender mejor y hacerse una idea de lo que es y lo que implica el concepto de
ciudad, se deben definir términos y características importantes de la zona urbana. Lo anterior,
es vital para comprender todo lo que se debe tener presente a la hora de realizar una
investigación respecto al mercado inmobiliario en una determina ciudad.

1.1.- Definición de Ciudad:

Ciudad
De acuerdo al mercado inmobiliario, la ciudad es un lugar organizado, delineado, y en
constante transformación, es el espacio de vida del hombre moderno, donde desarrolla todas
las actividades necesarias para satisfacer sus necesidades al menor costo y con los mayores
beneficios posibles (Mac-Guire, 2002).

1.1.1.- Tipos y Modalidades de Ciudad

Las características de las comunas, y el contexto en que se insertan, van a demandar

distintos tipos de de planificación; el dinamismo y el grado de consolidación que presente la
comuna, el que sea aislada, compacta o disgregada, interior o borde, constituyen factores
decisivos y exigen instrumentos que interpreten esas diferencias, la realidad de cada comuna.

En términos generales, es posible distinguir los siguientes casos típicos; naturalmente

pueden presentarse combinados:
• Un centro urbano aislado, conforma “una ciudad” en sí misma.
• Un conjunto de centros urbanos separados entre sí: se asimila a la categoría de “más
que una ciudad”.
• Parte de un conjunto: conforma lo que puede denominarse “menos que una ciudad”.
(Mac-Guire, 2002)
 10

1.1.2.- Ciudad y Medio Natural

Conforman un sistema en el que ambos componentes se complementan, se entrelazan y

se condicionan recíprocamente.

Cuando se vive en un medio cada vez más construido, aumenta la necesidad del mundo
natural, incluyendo en éste no sólo el reino vegetal o reino animal, sino también la tierra, el
agua y el viento, elementos que ofrecen toda una gama de posibilidades para ser incorporadas
a las construcción de las ciudades, junto con imponer restricciones.
(Mac-Guire, 2002)

1.1.2.1.- Consumo de suelo de valor silvoagropecuario

Expansión
No obstante que en algunos casos la comuna puede encontrarse inserta en el plan
regulador intercomunal en el que ya se haya establecido la respectiva área de extensión
urbana, el plan regulador comunal debe poner especial atención a los límites de crecimiento de
los centros urbanos, siendo riguroso en el consumo de tierras de alto valor
silvoagrecopecuario, - que representan un recurso finito-, y respetuoso de las áreas que
constituyen patrimonio ambiental natural.

Estructuración
Considerando que la fuerza de la ciudad radica en la concentración de personas y
actividades en su interior, es necesario que el instrumento desincentive su localización fuera
de ella, especialmente a lo largo de carreteras, ya que ello produce conurbaciones inorgánicas
que terminan provocando el colapso de las vías de transporte, y generando un modelo de
ciudad en el que la actividad urbana, que constituye su esencia, se ve negada.

Relación con el campo

En países como el nuestro, donde las ciudades tienden a expandirse, uno de los
aspectos que se debe tratar con extrema cautela, es el que se refiere a sus bordes, al encuentro
entre la ciudad y el campo. Es frecuente que allí se produzcan tensiones derivadas de las
diferentes potencialidades de desarrollo que presentan una y otra, como también, se generen
situaciones conflictivas provocadas por las externalidades negativas que las actividades
urbanas y rurales pueden causarse recíprocamente.
 11

Relación con el borde costero

Otro aspecto que en nuestro país requiere particular atención es el relativo a los efectos
que provocan sobre el borde costero, la demanda por la localización de actividades diversas
que presionan por su uso, y no siempre son compatibles entre sí.

Relación con el entorno natural

La presencia de la naturaleza en las ciudades y la presencia de la ciudad en la
naturaleza son situaciones que un plan regulador comunal debe recoger e integrar.

La ciudad se integrará mejor a la naturaleza si la intensidad de ocupación del suelo va

declinando gradualmente hasta llegar a grandes espacios –sin edificaciones, o con un mínimo
de ellas, ocupados por parques nacionales, reservas naturales, y áreas rurales.
(Mac-Guire, 2002)

1.1.3.- Calidad Urbana

El atractivo de una ciudad es consecuencia de un sinnúmero de atributos que le

imprimen “calidad urbana”. Éstos se vinculan directamente con el nivel de satisfacción de los
requerimientos para el desarrollo de su propia población, y con su capacidad para responder a
las exigencias de hoy, en términos económicos, institucionales, políticos, culturales,
morfológicos y ambientales:

• Gradualidad en el tiempo: Se trata de ser realistas respecto de las tendencias de

localización e inversión, e ir paulatina y gradualmente introduciendo el desarrollo de la
ciudad a través de la planificación.
• Gradualidad en el espacio: El diseño de las normas correspondientes a las zonas
colindantes con las comunas vecinas debe ser acomodado en conjunto, especialmente
cuando el límite entre ambas es un espacio público. El criterio señalado también debe
ser aplicable a las zonas contiguas al área rural, considerando que una
complementación armónica demanda normas especialmente concebidas.
• Variedad y Diversidad: Una variedad dada en los usos y una diversidad en lo social.
La vida urbana no está hecha de una sucesión de actividades independientes y
yuxtapuestas, sino de la mezcla de funciones interactuantes y complementarias, que
hacen que lo más característico de una ciudad sea el intercambio de capacidades.
 12

• Inserción en el Sistema Urbano: El ser parte de una ciudad confiere a una comuna;
beneficios y obligaciones que eventualmente pueden afectar sus intereses como
individualidad. En efecto, el hecho de estar inserta en ese ámbito mayor, exige que las
respuestas a sus propias expectativas y aspiraciones se integren a una óptica de mayor
perspectiva y generosidad, que en algunos casos puede limitar su interés particular.
• Densidad adecuada: Uno de los elementos más característicos de la ciudad es la
densidad: determinada su existencia, produce la “atmósfera urbana” y posibilita la
supervivencia de comunidades animadas y activas. Es una herramienta decisiva para:
mejorar el aprovechamiento del suelo urbano, afianzar el carácter urbano de un
territorio y crear diversidad morfológica.
• Topografía: Existencia de una topografía uniforme, complementada con buena
panorámica, esta es una característica vital en sectores de segunda residencia y
balnearios.
(Mac-Guire, 2002)

1.1.4.- Localización de Actividades Económicas.

El concepto básico que rige la localización de una actividad económica es la de

maximización de beneficios.

En términos generales, los factores de localización son:

• Accesibilidad: Tanto en términos de acceso a las fuentes de insumos para la actividad,
como en términos de la colocación de la producción en los mercados correspondientes.
• Complementariedad: Se define en la concentración en áreas urbanas de
aprovechamiento similar del suelo en base a actividades homogéneas.

El agrupamiento espacial es el atributo principal de la urbanización y contiene

consecuencias económicas trascendentales. Significa que la gente puede realizar
negocios entre sí con menos dificultad, con menor costo y mayores oportunidades. Es
decir, pueden reducir sus costos agregados al aprovechar mejor los servicios de
infraestructura urbana (transporte colectivo, servicios comunitarios, etc.). De la misma
forma aprovechando las diferentes opciones que ofrece el mercado urbano, el
individuo puede cambiar su actividad o empleo, de tal modo de obtener mayores y
mejores bienes y servicios más accesibles.
 13

Para dar referencia al emplazamiento de determinado bien raíz, lo más cercano en su

tipificación es el “barrio” donde se ubica; cuyas características son importantes y definen el
nivel de precios. Será importante descubrir las características que fijan un área homogénea; es
decir los usos de suelos, tipologías arquitectónicas, morfología, características
socioeconómicas y tipo de habitantes. Un instrumento de ayuda importante es la
caracterización de un barrio es la normativa y zonificación definida en los instrumentos de
planificación vigentes para el área en estudio.
(Mac-Guire, 2002)

1.2.- Suelo Urbano

El suelo urbano es un activo de carácter indestructible y por lo tanto de duración

indefinida.

El suelo urbano forma parte del conjunto de bienes que se transan en la economía
interna de un país y por lo tanto queda afectado por las variables macroeconómicas de éste.
Esto resulta aún más claro si se considera que en el ámbito urbano la demanda del suelo es
derivada, es decir, sujeta a condiciones que afectan a las actividades urbanas que lo requieren.
Nadie construirá una casa de un piso en el lugar donde se podría instalar un edificio
residencial o construir un centro comercial donde la expectativa de afluencia de público
pudiese ser nula.

Por esta vía de análisis puede explicarse la relevancia que tiene respecto del mercado
de suelos, tanto del modelo económico que se aplique, como los factores histórico-físico-
funcionales, económicos y sociales de la ciudad, comuna o barrio.

Una relativamente estable proporción de la incidencia del valor del sitio en el valor de
las viviendas induce a que en sitios de alto valor tiendan a construirse propiedades con
características también de alto valor y viceversa.
(Mac-Guire, 2002)

1.2.1.- Ciudad Eficiente

El principal objetivo de un instrumento de planificación territorial, debe ser asegurar a sus

habitantes la mejor calidad urbana posible, de ahí la importancia de una ciudad eficiente:
 14

• Dar el mejor aprovechamiento a su capacidad instalada (menores costos de operación).

• Mayor aprovechamiento de sectores centrales, frecuentemente dotados de
infraestructura y equipamiento.
• Asegurar el funcionamiento adecuado de la ciudad, mediante la reserva de espacios
alternativos para la localización de instalaciones.
• Contribuir al uso racional del transporte.
• Acercar el trabajo y la vivienda, e incentivando, mediante normas adecuadas, la
formación de barrios equipados con núcleos de actividades variadas, y espacios
públicos para la recreación y el esparcimiento; reservando los espacios necesarios para
facilitar el funcionamiento prioritario de medios colectivos de transporte.

Teniendo presentes estos conceptos, se podrá garantizar un mejor grado de respuesta a

los requerimientos de las personas que habitan la ciudad.
(Mac-Guire, 2002)

1.2.2.- Crecimiento Urbano

Independientemente de su forma física, toda ciudad presenta densidades residenciales

decrecientes respecto a su distancia al centro.

Cuando una ciudad alcanza un determinado tamaño de población, la expansión urbana

puede adquirir formas físicas no deseadas, si el proceso de expansión se produce a través de un
desarrollo desperdigado y desparramado.

El crecimiento puede darse por el:

• Crecimiento por extensión.

• Crecimiento por densificación.
• Crecimiento por satelización.

Estas tres alternativas son fuertemente diferentes en cuanto a los efectos generados en
la estructura urbana, los insumos requeridos por cada modalidad y los costos de inversión de
capital de cada una de ellas.

Los modos de crecimiento urbano son:

 15

• Por conjuntos residenciales.

• Por urbanización nueva (o loteo).
• Por crecimiento suburbano.
• Por marginalidad.
(Mac-Guire, 2002)

1.2.3.- El Límite Urbano

El solo establecimiento del límite urbano, acorta la oferta potencial de suelos, ya que
sólo confiere a éstos el carácter de urbanos en términos legales. A través de este mecanismo se
genera un efecto cierto sobre los valores de un suelo en la medida en que el límite constituye
una restricción efectiva al desarrollo urbano, especialmente cuando hay expectativas de
crecimiento en extensión.

Al respecto cabe destacar que cuando el límite establece severa restricción en la oferta
de suelos legalmente urbanizables, el mercado del suelo urbano en su expresión especulativa,
trasciende los límites legales.

Esto es lo se ha llamado “efecto globo”. Si se mantiene restringido el límite urbano por

mucho tiempo y no se permite la expansión natural, inmediatamente se inician presiones
sociales y económicas que terminan aceptando situaciones de hecho, pero absorbiendo
problema dejados por una expansión no organizada.

Lo más grave de ello es que la autoridad local tiene que dotar de servicios a un sector
donde ya se han levantado viviendas y por ende conseguir los consiguientes malestares por
apertura de calles, que ya se encontraban consolidadas, para dar satisfacción a las necesidades
del nuevo flujo (de alcantarillado, de energía, de líneas telefónicas, etc.).
(Mac-Guire, 2002)

1.2.4.- El valor del suelo urbano

Una de las teorías más conocidas indica que el valor de los terrenos decrece
sostenidamente desde el centro de la ciudad hacia la periferia (teoría del lugar central de
Christalier). En las grandes ciudades pueden existir subcentros que también cumplen entre sí
esta teoría.
 16

La teoría de las zonas concéntricas se basa en la existencia de un centro. La

competencia en el mercado inmobiliario establece aprovechamiento del suelo y una
clasificación en anillos concéntricos; estas zonas son:

• El centro.
• La zona de transición.
• Viviendas de rentas bajas.
• Viviendas de rentas medias.
• Viviendas de rentas altas.

La segunda teoría radica en el agrado y el gusto de las personas que habitan una
vivienda y señala que el valor de la tierra tiende a disminuir mientras más se aleje del
centro de la ciudad, mientras que el ingreso familiar tiende a aumentar con la distancia
(teoría de Burgess y Hoyt).

El valor del suelo como factor de localización e independiente de sus características o

efectos fundacionales, dependerá de la escasez relativa, del contexto de conurbación y de las
características de su ubicación.

Estas características pueden agruparse en la siguiente clasificación:

• Grado de urbanización: proveer de infraestructura en redes de agua potable,

alcantarillado, electricidad, viales, etc.

• Grado de equipamiento: servicios de bienes de uso público tales como plazas y

alumbrado: asignar de servicios de utilidad pública como los de salud y resguardo
policial, dotación de servicios comunitarios como comercio, educación y
esparcimiento.

• Grado de accesibilidad: distancia espacial y en tiempo a lugares de trabajo, de

comercio y servicios dependientes de los medios de locomoción pública y los
recorridos de éstos.

(Mac-Guire, 2002)
 17

1.3.- Concepto de Plusvalía

Es concepto económico con varios significados. Por un lado, plusvalía designa un

incremento de valor generado y obtenido en una operación económica (de tipo bursátil o
inmobiliaria, por ejemplo). Una segunda definición de plusvalía correspondería al incremento
de valor creado en un bien o derecho cuando se realiza una transmisión en la propiedad de
éstos.

Las economías externas o agregadas que se producen en la ciudad, ejercen una fuerza
de atracción para las actividades humanas, que en gran medida explican el fenómeno ciudad y
que surgen de la propia concentración geográfica. Ello se conoce como aglomeración.

Se entiende por externalidad urbana a una consecuencia o efecto, manifiesto o latente,

aislado o en cadena, inmediato o retardado, que se produce en el medio ambiente urbano a
consecuencia de un proyecto específico.

Las externalidades tienen una gran importancia en la explicación de los altos valores de
suelos en ciertos espacios de la ciudad. Esta noción se refiere a las áreas o espacios sujetos a
una gran influencia de vías y medios de transporte, lo que en definitiva se traduce a una gran
afluencia de personas. La existencia de estas externalidades parece ser tan crítica para la
vialidad de ciertas actividades que la competencia por estos espacios genera grandes
diferencias de valor en distancias relativamente muy pequeñas (1 a 3 cuadras).

Los propietarios captan a través de la renta, las externalidades de las cuales se sirven
las diversas actividades.

La concentración de la propiedad del suelo urbano en manos de reducido número de

propietarios también puede dar origen a situaciones que se traducen en alzas en los valores del
suelo. No es necesario que dicho control se refiera a grandes extensiones de terreno solamente.
El elemento clave reside muchas veces en las características particulares de los suelos en
diferentes áreas del espacio urbano y bajo el grado de sustitución de la localización de ciertas
actividades; las áreas residenciales más exclusivas (modas), la retención de suelos, el
crecimiento urbano discontinuo, etc.

Los valores del suelo urbano se ven afectados también por la interacción dinámica de
los servicios públicos y privados. No siempre es posible aclarar si es la dinámica privada la
 18

que condiciona y orienta el gasto público y la normativa correspondiente, o si por el contrario,

la dinámica pública establece las bases para el desarrollo de la iniciativa privada.

Si las decisiones públicas más amplias sobre uso de suelo, se añade la dinámica del
sector público en materia de servicios, inversiones en infraestructura y equipamiento, se tiene
un elemento adicional para entender la dinámica del mercado de suelos, especialmente en
términos de externalidades que se generan para propietarios e inversionistas.

El desarrollo de la infraestructura urbana por parte del sector público genera

importantes ganancias a los propietarios de la tierra por la vía de la valorización que producen
las inversiones.

Por otra parte, la ejecución de grandes inversiones inmobiliarias al interior de las áreas
urbanas, también valoriza los suelos y define en buena medida, la estructura urbana en forma
directa y a través de los estímulos del sector privado.

Las ciudades que poseen instrumentos de planificación territorial como planes

reguladores comunales; posee la facultad de priorizar zonas, las cuales por este sólo hecho ya
verán un aumento en su plusvalía.
(Mac-Guire, 2002)

1.4.- Planificación Urbana y sus instrumentos

El proceso de planificación urbana orientará o regulará, según el caso, el desarrollo de

los centros urbanos a través de los instrumentos de planificación territorial, éstos permiten
lograr coherencia en la organización física de la comuna. Conferir al todo un valor mayor que
la suma de sus partes, y otorgar un grado mayor de certeza y estabilidad a las decisiones de
inversión. La función que en ese sentido cumple un instrumento de planificación territorial no
puede ser sustituida por un conjunto de acciones aisladas.

Los instrumentos de planificación territorial son herramientas de gran potencia. Sus

disposiciones son obligatorias para todo proyecto que se emplace en el área reglamentada,
siendo al mismo tiempo el instrumento a través del cual la comuna decide el momento, las
prioridades, y las modalidades de expansión del territorio apto para acoger actividades
urbanas.
 19

Se expresan a través de normas destinadas a cautelar la relación entre los centros

urbanos y el medio circundante; así como el uso e intensidad de utilización del suelo, tanto en
el espacio público como el privado, y funcionalmente como en los aspectos morfológicos,
siendo éstos determinantes en lo que atañe en carácter de la comuna y el grado de
identificación del habitante con ella: el plan puede y debe entregar los elementos que permitan
incorporar el diseño urbano como un atributo trascendente de la comuna.

Es importante no desligar los instrumentos de planificación de otros temas, como el

desarrollo económico, la protección del medio ambiente, la organización social para lograr una
participación activa, para así de mejorar las condiciones de vida de la población, la cobertura y
la calidad de los servicios públicos.

Hoy se hace imprescindible concebir los instrumentos de planificación como parte de

la estrategia de desarrollo de las ciudades, correspondiéndole en esa perspectiva establecer
normas para hacer que el uso del espacio físico sea la expresión territorial de ese plan de
desarrollo, incentivando las decisiones de inversión que busquen valorizar las cualidades
locales. Si eso se logra, podrá constituirse en el instrumento indispensable para impulsar su
crecimiento, contribuyendo a descubrir y revelar sus mejores atributos, colocándolos al
servicio de sus propios habitantes, y de quienes usen y/o quieran adoptarla como lugar de
residencia o trabajo.
(Mac-Guire, 2002)

1.4.1.- Instrumentos de Planificación Territorial

Los organismos de planificación territorial se desarrollan y deben ser aplicados bajo un

marco legal establecido en la ley y ordenanza general de urbanismo y construcciones.

La planificación urbana se realiza a través de dos tipos de instrumentos, uno de ellos es

de carácter orientador que recoge los lineamientos de desarrollo y otros de carácter normativo,
que establecen las normas para el crecimiento del sistema construido en la ciudad.
 20

PLANES DE DESARROLLO PLANES REGULADORES

(Carácter Orientador) (Carácter Normativo)
Plan Desarrollo Regional Plan Regulador Metropolitano
Plan Desarrollo Urbano Plan Regulador Comunal
Plan Desarrollo Comunal Plan Seccional

Tabla N° 1 “Planes de desarrollo urbano” (Elaboración propia del autor).

• Plan de Desarrollo Regional, Urbano y/o Comunal: Instrumento destinado a orientar

el progreso de los centros urbanos de las regiones, comunas y ciudades.

En él se establecen roles de los centros urbanos, áreas de influencia, relaciones

gravitacionales, jerarquía, dependencia, metas de crecimiento, etc.

• Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano: Instrumento destinado a regular el

crecimiento físico de las áreas urbanas y rurales de un conjunto de comunas que por
sus relaciones se integra a unidad urbana.

Instrumento constituido por un conjunto de normas y acciones para orientar y regular el

desarrollo físico del área de estudio. Un PRI se compone de: Memoria explicativa (objetivos y
programas de acción), ordenanza (disposiciones reglamentarias) y planos (zonificación
general, equipamiento, vialidad, densidades, usos, etc.).

• Plan Regulador Comunal: Instrumento de promueve el desarrollo armónico del

territorio comunal, en especial de sus centros poblados, en concordancia con las metas
regionales de desarrollo socio-económicas.

Instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de

higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos.

Sus disposiciones se refieren a establecer normativas respecto al uso del suelo o

zonificación, localización del equipamiento comunitario, estacionamientos, estructura vial,
límite urbano, densidades e intensidades de utilización del suelo y determinación de
prioridades en la urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad y demás aspectos
urbanísticos de la ciudad.
 21

Un PRC se compone de: Memoria explicativa (antecedentes socio-económicos y técnicos

que sirvieron de base a las proposiciones, objetivos, metas y prioridades de las obras básicas
proyectadas), estudio de factibilidades (estudio previo en relación al crecimiento propuesto
respecto a los servicios de agua potable y alcantarillado), ordenanza local (disposiciones
reglamentarias y normativas pertinentes para cada zona definida) y planos (expresan
gráficamente usos de suelo, zonificación, vialidad, etc.).

• Plan Seccional: Instrumento complementario al PRC, establece normas de diseño

urbano con exactitud (trazado y anchos de calles, zonificación detallada, áreas de
construcción obligatorias, áreas de remodelación, expropiaciones, etc.).

• Límite Urbano: Línea imaginaria que delimita las áreas urbanas y de extensión
urbana, que conforman los centros poblados, diferenciándolos del resto del área
comunal.
(Mac-Guire, 2002)
 22

CAPÍTULO II

2.- GENERALIDADES DE LA CIUDAD DE LA UNIÓN.

Fue fundada en 1821 como un centro de servicios agrícolas de los valles -entonces
llamados "los llanos"- situados al norte de la ribera del Río Bueno. Hacia 1858, principalmente
fruto de las oleadas de inmigrantes alemanes, la ciudad comienza un periodo de mayor
actividad económica (Preisler, 2007).

El 2 de octubre del año 2007 se aprobó el proyecto de ley que establece la creación de
la Región de Los Ríos, y La Unión, se convirtió en la capital de la Provincia del Ranco.
Incorpora las comunas de La Unión (capital de Provincia), Futrono, Lago Ranco y Río Bueno.
Su gran potencial agrícola y forestal, la convierte en la capital de la agroindustria de la Región
de Los Ríos.

2.1.- Geografía

Se sitúa a 40 km al norte de la ciudad de Osorno, y a 80 km al sureste de Valdivia. Su

nombre está tomado del accidente geográfico más saliente de la zona: la confluencia de los
ríos Llollelhue y Radimadi, afluentes del río Bueno. Es una de las comunas más extensas de la
región de Los Ríos, con acceso al lago Ranco y al océano Pacífico.

2.2.- Datos Útiles Comuna La Unión

TOTAL URBANA RURAL
POBLACION 39.447 27.015 14.432
2.136,7
SUPERFICIE Km²
TOTAL URBANA RURAL
VIVIENDA 11.445 7.140 4.305
DIVISION
POLITICO COMUNA PROVINCIA REGION
LA DEL DE LOS
ADMINISTRATIVA UNION RANCO RIOS

Tabla N° 2 “Datos útiles comuna La Unión” (Elaboración propia del autor, en base a censo
2002).
 23

2.3.- Economía.

La comuna de La Unión, está ligada al rubro agroindustrial, centrándose la mayor parte

de su fuerza laboral en torno a empresas manufactureras de lácteos, harinas y productos
madereros; entre las que se cuentan: COLUN, Molino Mariposa – Carozzi, Polincay y otras
empresas (de temporada, por ejemplo las de tipo frutícola). En su momento también tuvieron
una notable participación en la economía de la comuna, empresas como: Linos La Unión y
IANSA Rapaco, actualmente cerradas.

En el siguiente cuadro se puede observar, los sectores (remarcados) que mayor fuerza
laboral emplean en la comuna.

POBLACION ECONOMICAMENTE ACTIVA

RUBRO N° %
1.- Agricultura, ganadería, caza y silvicultura 3.881 33,74
2.- Pesca 10 0,09
3.- Explotación de minas y canteras 385 3,35
4.- Industrias manufactureras 2.389 20,77
5.- Suministro de electricidad, gas y agua 24 0,21
6.- Construcción 419 3,64
7.- Comercio y reparaciones en general 1.248 10,85
8.- Hoteles y restaurantes 139 1,21
9.- Transportes, almacenamientos y comunicaciones 474 4,12
10.- Intermediación financiera 70 0,61
11.- Actividades Inmobiliarias, empresariales y de alquiler. 186 1,62
12.- Administración pública, defensa y seguridad social 493 4,29
13.- Enseñanza 499 4,34
14.- Actividades de servicios sociales y de salud 303 2,63
15.- Otras actividades comunitarias, sociales y personales 117 1,02
16.- Hogares privados con servicio doméstico 863 7,50
17.- Organizaciones y organismos extraterritoriales 1 0,01
TOTAL 11.501 100

Tabla N° 3 “Población económicamente activa” (Elaboración propia del autor, en base a

censo 2002 y encuesta casen 2003).
 24

2.4.- Plan Regulador de la comuna de La Unión

El plan regulador de la comuna de La Unión, sufre su última modificación el año 2003,

y es en base a esa instancia que se utilizará como guía y respaldo para la utilización del
presente estudio.

2.4.1.- Plan Regulador Comunal

2.4.1.1.- Circular Nº 55. MINVU:

“El Plan Regulador es una herramienta, que bien aplicada permite el desarrollo urbano
y territorial de la ciudad, y que llevados a nivel comunal, estos conceptos deben expresarse en
la construcción de una ciudad amable y a escala de las personas, en la que se perciba el
equilibrio entre los intereses particulares y el bien común”.

En el caso de la ciudad de La Unión, el plan regulador fue aprobado por el concejo de

la ilustre municipalidad el 20 de de julio del 2001 y su aprobación por parte de la intendencia
regional el 07 de enero del 2003. No ha sufrido modificación alguna desde esa fecha.

2.4.2.- Marco Legal:

2.4.2.1.- Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

Art. 2.1.10.- El Plan Regulador será confeccionado en calidad de función privativa por la
municipalidad y conformada por los siguientes documentos: Memoria Explicativa, Estudio de
Factibilidad, Ordenanza Local y los Planos.

Art. 2.1.11.- Fija el procedimiento para su elaboración y aprobación.

2.4.3.- Macro – Áreas

Artículo 23 El plan regulador, comprende las siguientes áreas, ateniendo a su grado de

consolidación:
 25

1. Áreas consolidadas.
2. Áreas de extensión urbana.
3. Áreas especiales.
4. Áreas de restricción.

Los límites de estas áreas y sub-áreas se grafican en el plano y sus respectivos

contenidos se atenderán a las siguientes definiciones:

1. Áreas consolidadas: Son las áreas urbanas que cuentan efectivamente con urbanización
completa, entendiéndose por tal la que ha capacitado al suelo para ser dividido y para recibir
edificación, debidamente conectada a las redes de los servicios de utilidad pública, o que
cuenten con otro sistema autorizado por la legislación vigente.

Los límites exteriores de estas áreas se denominan “límites de consolidación”.

2. Áreas de extensión urbana: Son las áreas planificadas externas a las áreas consolidadas,
capaces de recibir el crecimiento en extensión previsto para el centro poblado en los próximos
30 años siguientes a la aprobación del Plan Regulador.

3. Áreas especiales: Son las áreas planificadas que en razón de su especial destino o
naturaleza, están sujetas condiciones especiales en cuanto al uso del suelo, urbanización y
edificación.

4.- Áreas de restricción: Son las áreas que por sus condiciones topográficas, de seguridad, o
uso del suelo actual, no son aptas para el desarrollo urbano.

Las macro - áreas mencionadas en el artículo 23 se dividen en las zonas que se

describen en el anexo “A”, de acuerdo a las características del uso de suelo y demás normas
urbanísticas determinadas para cada una de ellas. (Plan Regulador comuna de La Unión, 2003)
 26

2.5.- Sectorización

La sectorización de la cuidad de La Unión no se encuentra establecida en documento

alguno, solo están definidos sectores creados por alguna empresa, la cercanía a algún punto
referencial o el nombre dado por los antiguos habitantes de la cuidad.

Ante la falta de un plano sectorizado de la cuidad se propondrá, para el presente

estudio, una sectorización según la cercanía y las características similares.

Figura N° 1 Sectorización zona urbana de la comuna de La Unión (Elaboración propia del

autor, en base a PRC).

Para una mayor información, ver anexo “B” (Plano Regulador Comunal, Zona urbana
de La Unión).
 27

CAPITULO III

3.- SEGMENTACIÓN DEL MERCADO EN LA CIUDAD DE LA UNIÓN.

En el presente capítulo, se busca principalmente dar a conocer la forma en que se

segmentará el mercado inmobiliario, ya que existen variadas formas de realizar lo anterior, por
ende se presentará la más idónea para este caso.

3.1.- Definición de Mercado.

Un mercado es un mecanismo por medio del cual los compradores y vendedores

interactúan para fijar los precios e intercambiar bienes y servicios (Samuelson, 2006).

El mercado propicia que se active el proceso de la oferta y la demanda (conceptos que

se estudiarán en el próximo capítulo)

3.2.- Tipos de Segmentación de Mercados.

Segmentar el mercado significa dividir éste en grupos más o menos homogéneos de

consumidores, en virtud del bien o servicio que se pretende vender o suministrar.

A continuación se describirán las segmentaciones más utilizadas para separar el

mercado.

Tipos de segmentación: geográfica, demográfica, conductual, psicográfica y

socioeconómica.
(Fernández, 2002)

3.2.1.- Segmentación Geográfica.

Hecho de dividir un mercado en diferentes unidades geográficas, como: naciones,

regiones, estados, municipios, ciudades o barrios.
 28

3.2.2.- Segmentación Demográfica.

Se utiliza con mucha frecuencia y está muy relacionada con la demanda y es

relativamente fácil de medir. Entre las características demográficas más conocidas están: la
edad, el género, y la escolaridad.

3.2.3.- Segmentación Conductual.

Se refiere al comportamiento relacionado con el producto, utiliza variables como los

beneficios deseados de un producto y la tasa a la que el consumidor utiliza el producto.

3.2.4.- Segmentación Psicográfica.

Consiste en examinar atributos relacionados con pensamientos, sentimientos y

conductas de una persona. Utilizando dimensiones de personalidad, características
del estilo de vida y valores.
(Fernández, 2002)
3.2.5.- Segmentación Socioeconómica.

Hace mención a la división que se realiza desde algunas décadas en nuestro país,
obedece a la segmentación de clases (grupos) sociales. Cada grupo ocupa una posición más o
menos igual en una sociedad, estas posiciones se alcanzan.

Las características principales que se utilizan para segmentar socioeconómicamente a

la sociedad en grupos, corresponden a: lugar de residencia del grupo familiar, aspectos de la
vivienda, educación y profesiones de los jefes familiares, ingreso familiar, posesión de
automóviles y otros bienes.

El cambio que nuestro país ha experimentado en términos socioeconómicos en la

última década es un tema bastante recurrente a la hora de evaluar cualquier estrategia de
marketing, como lo es el caso del presente estudio. Sin embargo, en la actualidad, la escala de
clasificación de los niveles socioeconómicos en Chile no ha observado ninguna modificación a
nivel conceptual desde fines de los 70.
 29

Mucho se habla y menciona a segmentos, los cuales son medidos en siglas, como por
ejemplo: AB, C1 ó C2, por lo anterior podemos cuestionar la existencia de alguna real
diferencia en términos prácticos entre ellos, son preguntas muy frecuentes entre los
demandantes (clientes) y cada día más difíciles de responder aún por los expertos del área.

A continuación se detalla la segmentación socioeconómica utilizada en nuestro país:

Grupo AB o nivel alto - alto: Representa el 3% de la población. El ingreso familiar

supera ampliamente los cinco millones de pesos (pesos chilenos), y tienen 18 años de
estudios. Vive en mansiones o departamentos de más de 250m².

Grupo C1 o nivel alto: Representa el 8% de la población. El ingreso familiar se

encuentra entre dos millones doscientos cincuenta mil y cuatro millones setecientos mil pesos,
y sus estudios son universitarios: ingenieros, médicos, abogados y pequeños empresarios.
Todos tienen al menos un auto y viven en viviendas amplias.

Grupo C2 o nivel medio alto: Representa el 20% de la población. El ingreso familiar

se encuentra entre un millón cien mil y dos millones cien mil pesos, y sus estudios se
encuentran entre 15 y 16 años. La mayoría tiene auto y viven en casas o departamento de más
de 70m².

Grupo C3 o nivel medio: Representa el 24% de la población. El ingreso familiar se

encuentra entre cuatrocientos mil y un millón de pesos, y sus estudios se encuentran entre 12 y
14 años. Algunos tienen un vehículo pequeño y viven en casas o departamentos de más de
60m².

Grupo D o nivel medio bajo: Representa el 35% de la población. El ingreso familiar

se encuentra entre ciento treinta y cinco mil y trescientos noventa y cinco mil pesos, y sus
estudios se encuentran entre 8 y 12 años. La mayoría no tiene auto y viven en casas muy
pequeñas (40m2).

Grupo E o nivel muy bajo: Representa el 10% de la población. El ingreso familiar

no supera los ciento treinta y cinco mil pesos, y su promedio de estudios es 8 años. No tienen
ingresos fijos por lo que no satisfacen sus necesidades básicas.

(AIM Chile, www.aimchile.cl)

 30

Debido a que el segmento socioeconómico “AB” representa sólo el 3% de la

población, para objeto de investigación de mercado, se agrupa con el segmento “C1”,
hablándose así de grupo “ABC1” ó bien, clase social alta.

3.3.- Segmentación a Utilizar.

De todas las segmentaciones descritas en el punto anterior, se optó por utilizar la

socioeconómica, ya que el mercado inmobiliario apunta a grupos socioeconómicos, siendo
esta característica generada por el ingreso del grupo familiar, esto se utiliza principalmente a la
hora de un financiamiento de crédito inmobiliario.

Para términos del presente estudio, se trabajará en base a segmentos (y no a siglas), la

característica definitoria para cada segmento será el ingreso familiar.

SEGMENTO INGRESO FAMILIAR

ALTO Desde $2.250.000, superando los $ 5.000.000
MEDIO
ALTO Entre $ 1.100.000 y $ 2.100.000
MEDIO Entre $ 400.000 y $ 1.000.000
MEDIO BAJO Entre $135.000 y $ 395.000
MUY BAJO No supera los $ 135.000

Tabla N° 4 “Segmentación primaria” (elaboración propia del autor).

Las diferentes empresas dedicadas a los estudios de mercado, con respecto a la
segmentación socioeconómica, trabajan dejando pequeños sin considerar, para así lograr que
el cambio entre un segmento y otro no sea tan brusco. En caso que se tenga un objeto de
estudio ubicado en esos “tramos”, se acerca al segmento más cercano.

A partir de la tabla anterior y de un estudio realizado por la Cámara Chilena de la

Construcción (CChC) en el año 2003 (publicado en Fundamenta N° 23), se logró obtener una
configuración que agrupará a los segmentos socioeconómicos con los créditos hipotecarios
(montos en U.F.) y a las viviendas a las cuales pueden optar (montos en U.F.).

A continuación se detalla el estudio realizado por la CChC mencionado anteriormente.

 31

Décil de Ingreso Monetario Crédito Hipotecario a 20 años Vivienda que puede

Ingreso Total del Hogar ($) que se puede servir (U.F.) comprar (U.F.)
I 90.000 0 0
II 160.000 0 0
III 200.000 375 500
IV 260.000 487 650
V 300.000 547 730
VI 350.000 675 900
VII 440.000 855 1.140
VIII 570.000 1.125 1.500
IX 810.000 1.575 2.100
X 2.200.000 4.500 6.000
Tabla N° 5 “Ingresos y tipo de vivienda demandada según décil de ingreso” (Elaboración de
la CChC, en base a encuesta CASEN 2003).

Se puede observar que en la tabla anterior se muestran valores en base a los décil de
ingreso, éstos corresponden a 10 divisiones, pero como se mencionó este estudio se realizará
de acuerdo a segmentos sociales (segmentación realizada en la tabla N° 4), por ende se
utilizarán los datos presentados en la tabla N° 4, reagrupados en relación a la tabla N° 5.

Una vez realizada la integración entre los datos presentados tanto en la tabla N° 4 y la
tabla N° 5, se elaboró la tabla de a continuación, la cual es de vital importancia para el estudio,
ya que servirá para parametrizar en forma definitiva al mercado inmobiliario en la zona urbana
de la ciudad de La Unión.

Segmento Crédito Hipotecario a 20 años Vivienda que puede

que se puede servir (U.F.) comprar (U.F.)
Alto Desde 4.600 Desde 6.135
Medio Alto Desde 2250 hasta 4.200 Desde 3.000 hasta 5.600
Medio Desde 820 hasta 2050 Desde 1.090 hasta 2.730
Medio Bajo Desde 375 hasta 810 Desde 500 hasta 1.080
Muy Bajo 0 0
Tabla N° 6 “Segmentación definitiva a utilizar” (Elaboración propia del autor, en base a
CChC 2003).
 32

El hecho de dividir el mercado en segmentos, de acuerdo a los ingresos del grupo a

estudiar, es lo más apropiado. Actualmente las instituciones financieras también trabajan de
acuerdo a estos segmentos. Las empresas inmobiliarias desarrollan sus proyectos apuntando a
ciertos sectores de la población, algunas se han especializado a grupos definidos, dependiendo
de la demanda en cada ciudad, otras ejecutan proyectos para todos los segmentos de la
población.
 33

CAPITULO IV

4.- REALIDAD ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE

LA UNIÓN

En el presente capítulo, se dará a conocer la oferta y la demanda inmobiliaria en la

zona urbana de la comuna de La Unión.

Después de segmentar el mercado en el capítulo anterior, se puede trabajar de acuerdo

y en base a los segmentos señalados, se debe recordar que la segmentación se realizó en
grupos socioeconómicos.

Antes de ir de lleno a lo que demanda y oferta se refiere, se describirán las diferentes

formas de financiamiento inmobiliario que existen, ya que la posibilidad de que un
demandante adquiera una vivienda al contado es bastante reducida, por ende se consideró
necesario dar a conocer este punto.

4.1.- Financiamiento Inmobiliario.

Las principales formas de adquirir una vivienda son las siguientes:

• Al Contado.
• Pie y crédito hipotecario.
• Crédito hipotecario.
• Subsidio habitacional.

De las anteriores, como ya se mencionó anteriormente, comprar una vivienda al

contado aparece como una baja probabilidad, ya que el precio de un inmueble es de un valor
por lo general elevado, se piensa en él como una inversión para toda la vida en la mayoría de
los casos.
 34

4.1.1.- Crédito Hipotecario.

En la actualidad el sistema financiero chileno se ha sofisticado de tal modo que ofrece

decenas de alternativas distintas en cuanto a porcentaje de financiamiento, plazos, tasas,
moneda, con mutuo, con letras, etc. Todos ellos, variaciones del mismo mecanismo estándar
que ha servido como parámetro a casi todos los demás: el crédito hipotecario.

El crédito hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga para la

compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda, compra de sitios, oficinas o
locales comerciales, es decir, los proyectos que el cliente que recibe el préstamo desee llevar a
cabo.

Según explica la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), la

adquisición del inmueble no se termina ahí, porque la propiedad queda en garantía o
“hipotecada” a favor del Banco para asegurar que el crédito sea cancelado. Por lo mismo, es
una determinación que se debe tomar con responsabilidad y a largo plazo debido a la magnitud
de la inversión.
(Fuente: www.bancafacil.cl)

4.1.1.1.- Tipos de Créditos Hipotecarios.

Son varios y se diferencian de acuerdo al documento, que es con el cual se hace

obligatorio el pago.

Los más comunes son las letras hipotecarias y los mutuos hipotecarios.

Letras hipotecarias: Son documentos que emite el propio banco. Éstas pueden ser
transadas por el banco en la bolsa de valores o ser adquiridas por el propio banco o un tercero
relacionado, obteniéndose así los recursos que financian el crédito otorgado al deudor. En la
escritura de crédito hipotecario o mutuo debe precisarse la parte contratante que se hará cargo
de esta diferencia. En caso que resulte ser el deudor, éste deberá soportarla y pagarla por lo
que se recomienda que antes de hacer la operación, investigue en el mercado el valor al que se
han transado letras similares en los días previos a realizar su propia operación.
 35

Mutuos hipotecarios endosables: Préstamo en pesos o Unidades de Fomento (UF)

que se transan en el mercado a partir de un endoso. El solicitante del crédito toma el monto
aprobado y no se provoca una diferencia como puede suceder en los créditos dados con letras
hipotecarios.

Mutuos hipotecarios no endosables: El banco financia el préstamo con recursos

propios, pero a diferencia del anterior, no puede ser transferido mediante endoso.

La principal diferencia entre estos es la relación que toman los dineros con las partes en
el crédito. En el presente caso, esto se da: entre el cliente, el banco y la inmobiliaria en la que
se adquirirá la vivienda.
(Fuente: www.bancafacil.cl)

Nota: Para una información más detallada sobre los créditos hipotecarios, ver anexo “C”.

4.1.2.- Subsidio Habitacional.

Es una ayuda directa del estado, la cual se otorga por una sola vez al beneficiario y su
núcleo familiar.

Esta ayuda no se restituye al estado, y tiene por objeto ser un complemento al ahorro
que ha acumulado el beneficiario (la familia) para ayudarle a financiar la parte del precio de la
vivienda que no financia un crédito hipotecario.

4.1.2.1- Subsidio Habitacional Extraordinario D.S. N° 04 (2009).

Consiste en la entrega de un subsidio desde 380 hasta 420 UF, para viviendas de 950
UF, el cual se asigna a proyectos en Convenio con el SERVIU. La entrega de este subsidio
está asegurada para el cliente que adquiera una vivienda en alguno de estos proyectos en
convenio, siempre que cumpla los requisitos de postulación y sea sujeto de crédito en el caso
que necesite financiamiento. Exige un mínimo de 30 UF de ahorro.
(Fuente: www.minvu.cl)
 36

4.1.2.2- Subsidio General D.S. N° 40, Título I.

Junto al ahorro para la vivienda y a un crédito hipotecario optativo, permite adquirir o

construir en sitio propio, una vivienda económica (de hasta 140m2), nueva o usada, urbana o
rural cuyo precio no supere las UF1.000.

En diciembre de 2008 se publicó en el Diario Oficial el decreto que aumentó, en forma

transitoria, el monto del subsidio habitacional del D.S. 40, elevándolo hasta 2.000 UF.

Para viviendas de hasta UF 1.000 el subsidio corresponde a UF 200. Para viviendas de

valor superior a UF1.000, el subsidio se reduce linealmente en relación al precio de la
vivienda, alcanzando un valor de 100 UF para viviendas de un valor de 2.000 UF.

Hasta UF1.000, pueden ser viviendas nuevas y usadas. Para valores mayores de
UF1.000 sólo viviendas nuevas. Exige un mínimo de 50 UF de ahorro.

Formula del certificado:

Monto Subsidio = 300 - (P*0,1)
P: Corresponde al precio de la vivienda
(Fuente: www.minvu.cl).

Nota: Para informarse sobre los requisitos para postular al subsidio D.S. N° 04 y D.S. N° 40,
ver anexo “D”.

4.1.2.3- Fondo Solidario de la vivienda.

El Fondo Solidario de Vivienda (FSV) entrega subsidios habitacionales para comprar o

construir viviendas a familias que viven en condiciones de vulnerabilidad social, de acuerdo al
puntaje que entrega la Ficha de Protección Social. Las condiciones en que habita la persona
(hacinamiento, allegamiento, etc.) ajustan este puntaje, entregando el de Carencia
Habitacional, que es el puntaje definitivo para postular a un subsidio del Fondo Solidario de
Vivienda.

Para la zona urbana existen 2 tipos de FSV: I y III; en tanto para el área rural está el:
III.
 37

Fondo Solidario de la vivienda I:

Es una solución habitacional destinada a prestar atención a familias que se encuentran

dentro del quintil (8.000 puntos) de los hogares más pobres del país, según el instrumento de
caracterización socioeconómica ficha de protección social. Es un programa orientado a las
familias de escasos recursos, que no tienen la capacidad de obtener un crédito hipotecario.
Esto debe ser gestionado por una entidad de gestión inmobiliaria social (EGIS).

Fondo Solidario de la vivienda II:

Este programa permite la obtención de un subsidio estatal entre 280 y 320 UF, que
junto al ahorro de las familias (30 UF), permite comprar una vivienda social construida, nueva
o usada. Este beneficio está dirigido a situaciones de vulnerabilidad; o sea, jefes de familia,
cónyuges o sus convivientes de al menos 18 años y cuya ficha de protección social (ex CAS)
acredite que se encuentra dentro del 40% más pobre y/o vulnerable de la población. Esto debe
ser gestionado por una entidad de gestión inmobiliaria social (EGIS).

Fondo Solidario de la vivienda III:

A modo de información complementaria, se dará a conocer de qué se trata este

beneficio, ya que se encuentra focalizado a subsidiar a la población rural del país (no es el
objetivo del presente estudio). Es una ayuda directa del estado para la construcción de
viviendas, destinada a las familias más vulnerables de los sectores rurales. El monto depende
de la ubicación de la comuna, éste va de las 280 a las 420 UF, además se puede optar a un
subsidio extra, de saneamiento sanitario, con un máximo de 70 UF.
(Fuente: www.felmer.cl)
 38

4.2.- Demanda Inmobiliaria.

La demanda se refiere, a las cantidades de un producto, que los consumidores están

dispuestos a comprar a los posibles precios del mercado (Fisher, 2004).

Para el estudio se considerará como demanda inmobiliaria, a las unidades de viviendas

que representen un interés por parte de los interesados, el sector (los sectores) más
demandados, el tipo de vivienda, para así finalmente lograr concluir los sectores con mayor
grado de plusvalía en la ciudad.

El estudio de la demanda se complementa con una encuesta, cuyos resultados se

presentan en el próximo capítulo.

El presente punto es de importancia, ya que permitirá concluir en que segmentos

(socioeconómicos) de la población la necesidad de vivienda es mayoritaria. A partir de esto, se
puede definir la formulación de un proyecto inmobiliario tipo, para cada segmento.

4.2.1.- Demanda de Viviendas.

Para dar a conocer la realidad actual de la demanda inmobiliaria en la zona urbana de

La Unión, se presentan dos ejes: uno enfocado a la vivienda usada y el otro, a la nueva
(principalmente proyectos).

4.2.1.1.- Demanda de Viviendas Usadas.

Para desarrollar el presente punto se recurrió a la corredora de propiedades Ferrón y

Salgado (es la única corredora de propiedades dedicada en un 100% a la comuna de La Unión.

A continuación se detalla el estado de la demanda por sector, utilizando la siguiente

simbología:
( + ) = Mayor Demanda.
( - ) = Menor o Poca Demanda.
( 0 ) = Nula Demanda.
 39

Figura N° 2 Demanda inmobiliaria zonificada en La Unión (Elaboración propia del autor, en

base a PRC e información de corredora de propiedades: Ferrón y Salgado).

Se puede observar que los sectores: Maitén, Foitzick, Daiber y Santa Mónica,
ubicados en el sector sur de la ciudad, presentan una nula demanda. Según lo informado en la
corredora de propiedades, se han presentado propiedades de los sectores mencionados, que
durante años no han podido ser vendidos. Una de las principales desventajas que presentan, es
el excesivo precio solicitado por los ofertantes, esto no se condice con la realidad del sector.
Finalmente, se consideran sectores conflictivos desde el punto de vista social.

Los sectores ubicados en la zona norte de la ciudad: Hospital, Radimadi y Los Lagos;
presentan una demanda mayor, principalmente por la cercanía con el centro de la ciudad,
además de ser que cumplen con toda la servidumbre urbana.

El sector de Aldea Campesina, es un sector que presenta viviendas construídas en

forma dispersa, esto se debe a la venta en primera instancia de pequeñas parcelas que luego se
fueron subdividiendo hasta construir vivienda en la totalidad de sus sitios. El presente sector
no cuenta con una solución de aguas servidas, por ende las descargas se hacen en pozos
negros, ésta es uno de los principales puntos del por qué es un sector poco demandado.
 40

De acuerdo a datos recabados en la misma corredora de propiedades, se logra

establecer una zonificación de valores, esto de acuerdo a la demanda histórica de las
propiedades en la zona urbana de la ciudad.

En la siguiente imagen se grafica la información obtenida.

(*) Mill, corresponde a millones.

Figura N° 3 Zonificación de valores inmobiliarios en La Unión (Elaboración propia del autor,

en base a PRC e información de corredora de propiedades: Ferrón y Salgado).

Esta zonificación, referente a los valores que se han ido estructurando de acuerdo a la
demanda. Servirá finalmente para realizar una segmentación social-económica en la ciudad,
esto de acuerdo al precio que los demandantes están dispuestos a cancelar por una vivienda, de
acuerdo a su ubicación. La ubicación de la vivienda es muchas veces determinante a la hora de
adquirir una vivienda.
 41

4.2.1.2.- Demanda de Viviendas Nuevas.

La demanda de viviendas nuevas, principalmente se da a través de proyectos

inmobiliarios (loteos) generados por comités de vivienda, los cuales son gestionados a través
de las EGIS (Entidades de Gestión Inmobiliaria Social).

Otro de los conductos para obtener información con respecto a la demanda

habitacional, fue recabar información con inmobiliarias que hayan realizado proyectos en la
comuna.

4.2.1.2.1- Demanda de Viviendas Sociales.

Históricamente, este tipo de vivienda ha sido la más demandada, esto queda reflejado
en el anexo “E” (Evolución de los proyectos inmobiliarios en la zona urbana de La Unión).

Este tipo de demanda se centra en dos sectores socioeconómicos de la población:

segmento muy bajo y parte del segmento medio bajo (parte bajo, ya que el sector superior de
éste, tiene accesos a otro tipo de financiamientos inmobiliarios).

Actualmente existe una EGIS trabajando en proyectos de este tipo en la ciudad de La

Unión (en la zona urbana), esta es la EGIS “FELMER”. Son tres los proyectos en carpeta, uno
de ellos cuenta con terreno definido e inscripción en la DOM, faltando únicamente, la entrega
de los subsidios por parte del SERVIU, 147 serán la familias beneficiadas con esta iniciativa,
para ello se trabaja con el fondo solidario I (FSI); para los dos proyectos restantes se está a la
espera de terrenos definitivos para el emplazamiento de ambos, uno con 150 y el otro con 143
viviendas. (Fuente: Entrevista en oficina FELMER, La Unión).
 42

Figura N° 4 Ubicación Proyecto Vivienda Social – Comité “Villa Esperanza”. (Elaboración

propia del autor, en base a PRC e información de corredora de propiedades: Ferrón y Salgado).

El día 14 de marzo del presente año (2011), fueron inscritas en la DOM 125 viviendas
sociales, que corresponde a un comité (El Rehue) de comunidades Mapuche, se emplazarán
en el sector denominado “Daiber” (Fuente: DOM).

Lo anterior nos muestra la gran demanda que existe por este tipo de vivienda en la
comuna, siendo el principal inconveniente la disponibilidad de terrenos con factibilidad de
servicios sanitarios (agua potable y alcantarillado).

4.2.1.2.2- Demanda de Viviendas Privadas.

Una inmobiliaria que últimamente ejecutó proyectos de este tipo, es SOCOVESA

Valdivia. Se construyó la primera etapa del loteo San Antonio, la cual consideró la edificación
de 139 viviendas (año 2009), acogidas al D.S. N° 04, con un valor promedio de 930 UF. El
mencionado proyecto estaba dirigido a familias de los segmentos: medio bajo (parte alta de
este sector) y medio (parte baja de este).
 43

La demanda de estas viviendas fue alta, esto se debió principalmente al subsidio estatal
de 320 UF, el cual complementado con un crédito hipotecario gestionado por la propia
inmobiliaria, hacían que la adquisición fuera expedita. Las 139 unidades fueron vendidas en
menos de un año de puestas al mercado, incluso durante la construcción, gran parte de ellas
fueron comprometidas. (Fuente: Oficina ventas SOCOVESA La Unión).

Del análisis de la demanda se desprende que existe una necesidad de vivienda en los
sectores: muy bajo, medio bajo y medio (parte baja de este segmento).

4.3.- Oferta Inmobiliaria.

La oferta de refiere a las cantidades de un producto que los productores están

dispuestos a producir a los posibles precios del mercado (Fisher, 2004).

Para el presente estudio se entenderá como oferta, la cantidad de viviendas (casas y

departamentos) disponibles para una posible compra-venta.

4.3.1.- Oferta de Viviendas.

A continuación se dará a conocer la disponibilidad de viviendas en la zona urbana de

La Unión, ésto contempla las propiedades usadas y los nuevos proyectos inmobiliarios.

4.3.1.1- Viviendas Usadas.

En el caso de viviendas, el mercado es auto regulable, esto quiere decir, que el valor de
bienes raíces similares, no pueden variar demasiado en un mismo sector determinado, las
características en cuanto a precio no pueden alejarse demasiado.

4.3.1.1.1.- Ofertas en Corredoras de propiedades.

Para hacernos una idea, y finalmente, idear un plano de ofertas en la zona urbana de la
ciudad, esto en base a la sectorización que se realizó en el capítulo II. Se realizó una visita a la
oficina de la única corredora de propiedades que se encuentra operativa hasta el día de hoy en
La Unión: Ferrón y Salgado (Para más información, ver Anexo “F").
 44

A continuación se detalla el estado de las ofertas por sector, utilizando la siguiente

simbología:
( + ) = Mayor Oferta.
( - ) = Menor o poca Oferta.
( 0 ) = Nula Oferta.

Figura N° 5 Oferta inmobiliaria zonificada en La Unión (Elaboración propia del autor, en base
a PRC e información de corredora de propiedades: Ferrón y Salgado).
 45

4.3.1.2.- Viviendas Nuevas.

Las últimas ofertas de viviendas nuevas, hacen referencia a proyectos inmobiliarios

desarrollados en la ciudad.

Son tres los conjuntos habitacionales en ejecución: Portal del Alto, La Foresta (Villa
Cocule) y San Antonio.

4.3.1.2.1.- Portal Del Alto.

Proyecto destinado a familias de clase media, con un valor que parte en las 1.990 U.F.

La modalidad de pago de estas viviendas, es al contado, lo cual puede ser

complementado con un crédito hipotecario. Es por esta razón que la cantidad de unidades
vendidas es relativamente baja, 10 viviendas de un total de 18, se debe considerar que este
loteo lleva aproximadamente 5 años en ejecución. Se construye una vivienda a medida se
vende la última disponible, hasta ahora ha sido un proyecto con una creciente lentitud en sus
ventas.
Ubicación: Sector Alto Los Castaños

Figura N° 6 Ubicación Portal del Alto (Elaboración propia del autor, en base a Google Earth y
PRC).
 46

4.3.1.2.2.- La Foresta.

Conjunto habitacional desarrollado por inmobiliaria NIEDIM; destinado al segmento

medio bajo y medio de la población, con un total de 39 viviendas para la primera etapa y 16
para la segunda, acogidas tanto al subsidio D.S.04, como al D.S. 40, respectivamente.

A modo de respaldo para el presente punto, ver anexo “E” (Entrega de subsidios por
parte del MINVU para la primera etapa del presente proyecto).

La viviendas tienen un valor promedio de 950 UF, para las primeras 39; y 1300 UF
para las 16 de la segunda etapa.

En Resumen:
39 viviendas de 55,28 m2 destinadas al sector medio bajo del mercado.
16 viviendas de 64,63 m2 destinadas al sector medio del mercado.
(Fuente: Folleto informativo NIEDIM).

Figura N° 7 Planta Loteo del proyecto La Foresta (Fuente: Folleto informativo NIEDIM).
 47

El emplazamiento de este proyecto se ubica, en el sector denominado Santa Mónica, en

la parte sur de la ciudad.

Figura N° 8 Ubicación proyecto la Foresta (Elaboración propia del autor, en base a Google
Earth y PRC.)

4.3.1.2.3.- San Antonio.

Conjunto habitacional desarrollado por inmobiliaria SOCOVESA Valdivia. Cabe

destacar que esta es la segunda etapa que se desarrolla. En la primera etapa se ejecutaron 139
viviendas (de igual características a la segunda etapa). El presente proyecto cuenta con 79
viviendas, de 43m2, con un valor promedio de 950 UF, acogido al subsidio D.S. N° 04. Se
trata de una oferta dirigida al segmento medio bajo (parte alta de éste) y segmento medio
(parte baja de éste) de la población Unionina.
(Fuente: www.socovesa.cl)
 48

A continuación se muestra el loteo y el modelo de vivienda ofertado.

Figura N° 9 Loteo San Antonio (Fuente: Plano Figura N° 10 Vivienda San Antonio
Loteo San Antonio). (Fuente: www.socovesa.cl)

La ubicación del proyecto se emplaza en la zona norte de la ciudad, en el sector

denominado: Los Lagos.

Figura N° 11 Ubicación Barrio San Antonio (Elaboración propia del autor, en base a Google
Earth y PRC).

La oferta inmobiliaria en el mercado Unionino, está dirigida principalmente a los

segmentos medio bajo y medio.
 49

CAPITULO V

5.- PROSPECCION DEL MERCADO INMOBILIARIO.

El principal objetivo de este capítulo, es analizar los datos obtenidos a través de la

realización de una encuesta referente al mercado inmobiliario de la zona urbana en la ciudad
de La Unión.

5.1.- Selección de la Muestra.

Antes de realizar la encuesta misma, se debe delimitar el tamaño (número de

encuestas) de la población con la cual se trabajará. Para esto, se busca definir cuáles son las
características del grupo a estudiar, en este caso, los posibles demandantes de viviendas en la
comuna en estudio.

La muestra es, en esencia, un subgrupo de la población. Es un subconjunto de

elementos que pertenecen a ese conjunto definido en sus características al que llamamos
población (Hernández, 2008).

Figura N° 12 Representación de una muestra como subgrupo (Fuente: Hernández, 2008).

 50

5.1.1.- Tipo de Muestra.

La muestra para el presente estudio, es de tipo probabilística. En este tipo, todos los
elementos de la población tienen la misma posibilidad de ser escogidos y se obtienen
definiendo las características de la población y el tamaño de la muestra, y por medio de una
selección aleatoria o mecánica de las unidades de análisis (Hernández, 2008).

5.1.2.- Cálculo de la Muestra.

El cálculo para determinar el tamaño de la muestra, se aplicará de acuerdo al tipo

probabílistico de ésta.

La fórmula para fijar la muestra, es la que a continuación se señala:

[1]

En donde:

N: es el tamaño de la población o universo (número total de posibles encuestados).

k: es una constante que depende del nivel de confianza que asignemos. El nivel de confianza
indica la probabilidad de que los resultados de nuestra investigación sean ciertos: un 95 % de
confianza es lo mismo que decir que nos podemos equivocar con una probabilidad del 5%.
Para el presente trabajo se asumirá un nivel de confianza de 95%, lo que implica que el valor
de k = 1,96.
 51

e: es el error muestral deseado. El error muestral es la diferencia que puede haber entre el
resultado que obtenemos preguntando a una muestra de la población y el que obtendríamos si
preguntáramos al total de ella. En el presente trabajo se asumirá un 5% de error muestral, con
lo que tiene que e = 0,05.

p: es la proporción de individuos que poseen en la población la característica de estudio. Este

dato es generalmente desconocido y se suele suponer que p=q=0.5 (valores que se usaran en el
presente estudio) que es la opción más segura.

q: es la proporción de individuos que no poseen esa característica, es decir, es 1-p.

n: es el tamaño de la muestra (número de encuestas que se realizarán).

El universo (tamaño de la población), se estimó (calculó), de acuerdo a la cantidad de

viviendas (proyectos) promedio (anual) efectivamente construídas hasta el año 2010, inscritas
desde el año 2007 al 2009 (ver anexo E). Lo que arroja un promedio de 120. Por ende N =
120.

A partir de la Formula [1], se tiene que:

= 91, 62

Después de realizar los cálculos pertinentes, el tamaño de la muestra corresponde a

92 (n) unidades.

5.2.- Formulación de la Encuesta.

La encuesta contará con preguntas de tipo cerradas. Son aquellas que contienen
opciones de respuesta previamente delimitadas, pueden ser dicotómicas (dos posibilidades de
respuesta) o incluir varias opciones de respuesta. (Hernández, 2008). Para la realización de la
presente encuesta se realizaran ambos tipos de preguntas.
 52

La información que se busca recabar apunta principalmente:

• El tipo de vivienda (Casa ó departamento).

• Calidad de la vivienda (Nueva o usada).

• Ingreso total del grupo familiar.

• Sectores con mayor plusvalía.

• Sectores menos demandados.

5.3.- Encuesta Aplicada.

“ENCUESTA DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LA ZONA URBANA DE LA

CIUDAD DE LA UNION”

INSTRUCCIONES
La presente encuesta tiene como objeto, realizar una prospección del mercado
inmobiliario en la ciudad de La Unión.

Marque con una “X” la opción correspondiente.

1) En el caso de adquirir una vivienda, ¿Qué opción considera más atractiva?

__ Casa
__ Departamento

2) De las siguientes 2 posibilidades, ¿Por cuál optaría?

__ Vivienda Nueva
__ Vivienda Usada
 53

3) Indique el ingreso total ($) en su grupo familiar.

__ Menor a $ 135.000
__ Entre $ 135.000 y $ 395.000
__ Entre $ 400.000 y $ 1.000.000
__ Entre $ 1.100.000 y $ 2.100.000
__ Superior a $ 2.250.000

4) De los siguientes sectores que se muestran en la imagen: ¿Cuál eligiría para vivir?

___ Los Lagos ___ Foitzick ___ Av. Industrial

___ Hospital ___ Maitén ___ Los Castaños
___ Radimadi ___ CORVI ___ Villa Colun
___ Centro ___ DAIBER ___ Santa Mónica
___ Villa Alemana ___ Manzanal ___ Aldea Campesina
 54

5) De los siguientes sectores que se muestran en la imagen: ¿Cuál “NO” eligiría para
vivir?

___ Los Lagos ___ Foitzick ___ Av. Industrial

___ Hospital ___ Maitén ___ Los Castaños
___ Radimadi ___ CORVI ___ Villa Colun
___ Centro ___ DAIBER ___ Santa Mónica
___ Villa Alemana ___ Manzanal ___ Aldea Campesina
 55

CAPITULO VI

6.- ANALISIS DE RESULTADOS.

El presente capitulo tiene como finalidad, analizar los resultados obtenidos en la

realización del presente estudio. Son dos los ítems que se analizan: los resultados de la
encuesta efectuada y el análisis final de la prospección del mercado inmobiliario en la ciudad
de La Unión.

6.1.- Análisis de la Encuesta.

A Continuación se presentan los resultados de la realización de 92 encuestas.

1) En el caso de adquirir una vivienda, ¿Qué opción considera más atractiva?

Tipo de Vivienda Cantidad Porcentaje

Casa 72 78,26%
Departamento 20 21,74%
Tabla N° 7 Análisis respuesta N° 1 Encuesta (Elaboración propia del autor).

Lo que arroja el resultado anterior, es la presencia de una demanda por vivienda del
tipo departamento, ya que el porcentaje de opción supera el 20%, es un dato a tener en cuenta
en la realización de proyectos futuros en la comuna, ya que hasta ahora, son solo dos los
proyectos ejecutados de este tipo: Angamos (sector centro) y departamentos en el sector Los
Lagos.
 56

2) De las siguientes 2 posibilidades, ¿Por cuál optaría?

Estado de la Vivienda Cantidad Porcentaje

Nueva 85 92,40%
Usada 7 7,60%
Tabla N° 8 Análisis respuesta N° 2 Encuesta (Elaboración propia del autor).

La tendencia es ampliamente marcada por la opción de vivienda nueva, dejando al

mercado de la venta de viviendas usadas relegadas a un segmento bastante reducido de la
población.

3) Indique el ingreso total ($) en su grupo familiar.

Tramo Segmento Cantidad Porcentaje

Menor a $ 135.000 Bajo 2 2,17%
Entre $ 135.000 y $ 395.000 Medio Bajo 42 45,66%
Entre $ 400.000 y $ 1.000.000 Medio 39 42,39%
Entre $ 1.100.000 y $ 2.100.000 Medio Alto 9 9,78%
Superior a $ 2.250.000 Alto 0 0
Tabla N° 9 Análisis respuesta N° 3 Encuesta (Elaboración propia del autor).

Se observa que la población unionina se concentra principalmente en dos segmentos:

medio bajo y medio, sumando entre los dos, casi el 90%. A la hora de desarrollar un proyecto
inmobiliario debe apunta a los segmentos antes mencionados, ya que presentan una posibilidad
de demanda.
 57

4) De los siguientes sectores: ¿Cuál eligiría para vivir?

Sector Cant. % Sector Cant. % Sector Cant. %

Los Lagos 11 11,95 Foitzick 0 0 Av. Industrial 5 5,43

Hospital 18 19,6 Maitén 2 2,2 Los Castaños 3 3

Radimadi 9 9,8 CORVI 14 15,22 Villa COLUN 9 9,8

Centro 12 13,04 DAIBER 0 0 Sta Mónica 0 0

Villa Alemana 0 0 Manzanal 7 7,61 A. Campesina 2 2,2

Tabla N° 10 Análisis respuesta N° 4 Encuesta (Elaboración propia del autor).

Los resultados que muestra esta pregunta, arroja como sectores predominantes de
elección, aquellos que se encuentran en la zona norte de la ciudad: Los Lagos, Hospital (el
mayor) y Radimadi. Además de los sectores ya consolidados, como lo son: Villa COLUN y
CORVI, son sectores en donde ya no existen terrenos disponibles para construir, teniendo los
demandante como única opción la compra de una vivienda usada. El centro de la ciudad
también presenta una elección considerable.

5) De los siguientes sectores: ¿Cuál “NO” eligiría para vivir?

Sector Cant. % Sector Cant. % Sector Cant. %

Los Lagos 0 0 Foitzick 7 7,61 Av. Industrial 0 0

Hospital 0 0 Maitén 10 10,9 Los Castaños 0 0

Radimadi 0 0 CORVI 0 0 Villa COLUN 0 0

Centro 0 0 DAIBER 37 40,22 Sta Mónica 29 31,5

Villa Alemana 0 0 Manzanal 2 2,2 A. Campesina 7 7,61

Tabla N° 11 Análisis respuesta N° 5 Encuesta (Elaboración propia del autor).

En este punto las tendencias son claras, se buscaba evaluar los sectores de la ciudad
con menor poder de atracción para los demandantes, son dos los sectores que concentran un
 58

gran porcentaje de rechazo: DAIBER y Sta Mónica (sectores en donde se han emplazado
exclusivamente viviendas sociales); bastante más lejanos se ven sectores como Maitén,
Foitzick, Aldea Campesina y Manzanal.

6.2.- Análisis Final de la Prospección del Mercado Inmobiliario en La Unión.

Una vez obtenidos los resultados, tanto en el capitulo V (Realidad Actual del Mercado
Inmobiliario en La Unión) y los generados por la aplicación de la encuesta. Se busca entregar
una respuesta única, la cual debe reflejar el complemento de todos los resultados. Las
directrices de este punto, apuntan a:

• Generar una segmentación socioeconómica de la ciudad.

• Establecer un cuadro de demanda y oferta por segmentos socioeconómicos.

• Análisis de los sectores más significativos del área urbana.

6.2.1. - Segmentación Socioeconómica de La Unión.

De acuerdo a los datos obtenidos durante el transcurso de la investigación, fue posible

segmentar la zona urbana de acuerdo a niveles socioeconómicos, esto en base al valor
estimativo que las viviendas alcanzan en los diferentes sectores de la ciudad. Para diferenciar
los segmentos se utilizará la siguiente definición:

(1) = Segmento Bajo.

(2) = Segmento Medio Bajo.

(3) = Segmento Medio.

(4) = Segmento Medio Alto.

(5) = Segmento Alto.

 59

Figura N° 13 Segmentación socioeconómica de la zona urbana (Elaboración propia del autor,

en base a PRC y estudio de mercado).

6.2.2.- Demanda y Oferta por Segmentos Socioeconómicos.

En cuanto a la segmentación socioeconómica, la demanda y la ofertan inmobiliaria en

torno a esta segmentación, arroja lo que muestra el siguiente cuadro.

Su elaboración se obtiene, en base a la información obtenida en la corredora de

propiedades consultada (demanda y oferta de viviendas usadas), proyectos en ejecución
(oferta), desarrollo de proyectos de vivienda social por parte de EGIS (demanda). De acuerdo
a lo establecido en el resultado de la pregunta N° 3 de la encuesta, el grueso de la población
(urbana) de La Unión, se concentra en los segmentos medio bajo y medio (cercana al 90%),
por lo que en estos tramos es en donde la demanda y la oferta tiene un mayor dinamismo.

Segmento Demanda Oferta

Bajo Baja Media Baja
Medio
Bajo Alta Media Alta
Medio Media Media
Medio
Alto Baja Media Baja
Prácticamente Prácticamente
Alto Nula Nula
Tabla N° 12 Demanda – Oferta (Elaboración propia del autor).
 60

6.2.3.- Sectores Más Significativos del Área Urbana.

La sectorización de la ciudad de La Unión, arroja 15 sectores, en base a los cuales se

efectuó el presente estudio. Se presentan los sectores con menor interés y los más llamativos
(mayor interés).

Los sectores con menor interés, son los que se ubican en el sector sur de la ciudad:
Daiber, Santa Mónica, Maitén y Foitzick. Sectores que de acuerdo a la información obtenida
en el capitulo V, existe prácticamente una nula posibilidad de efectuar ventas de una vivienda
usada, lo cual queda corroborado con los resultados de la pregunta N° 5 de la encuesta
ejecutad (¿Qué sector “No” eligiría para vivir?) se repiten los mismo sectores, a los cuales se
suma el sector de Aldea Campesina, principalmente por un tema de lejanía al centro urbano y
la no urbanización definitiva del sector.

Los sectores más llamativos, tanto por lo presentado en el capitulo V, como lo

generado de acuerdo a la pregunta N° 4 de la encuesta realizada (¿Qué sector eligiría para
vivir?) son: Hospital, Los Lagos, Radimadi, Centro, CORVI y Villa COLUN. De los sectores
antes mencionados, se encuentran completamente consolidados (sin espacio para construir más
viviendas): CORVI, Radimadi y Villa COLUN, por lo que la única opción en estos sectores
seria comprar una vivienda del tipo usada.
 61

CAPITULO VII

7.- OFERTA DE SUELOS PARA FUTUROS PROYECTOS INMOBILIARIOS EN

LA CIUDAD DE LA UNIÓN.

El presente capitulo tiene como fin, entregar propuestas de terrenos para la ubicación
futura de proyectos inmobiliarios en la zona urbana de la ciudad de La Unión.

7.1.- Análisis de proyectos ejecutados en la ciudad.

Lo que se realizará en el presente punto, será dar a conocer 2 proyectos ejecutados

realizados en la zona urbana de la comuna: uno social y otro privado.

7.1.1.- Proyecto Social.

Se describirá el que fuera el último proyecto de este tipo ejecutado. Fueron 380
viviendas las que se proyectaron, para dar cumplimiento a la creciente demanda de vivienda
social en el radio urbano de la ciudad de La Unión.

7.1.1.1- Villa Los Ríos.

Lo que había comenzado como un proyecto para que agrupaba a 295 familias (año
2006, ver tabla Anexo X), agrupadas en distintos comités de vivienda, finalmente se suman 85
familias más (año 2007, ver tabla Anexo “E”), teniendo finalmente un total de 380 viviendas,
conformando el denominado programa: Calle Los Copihues, para finalmente llamarse Villa
Los Ríos, esto una vez encontrado el terreno en donde se emplazaría el proyecto.

Lo más significativo, es la ubicación, ya que en un principio no se contaba con terrenos

idóneos para llevar a cabo esta construcción. Después de negociar con el Deportivo Bancario,
el SERVIU logra comprar los terrenos del sector conocido como: “El Bancario”, un lugar con
emplazamiento relativamente cerca al centro de la comuna, buenos accesos, además de estar
catalogado con un terreno tipo ZU-2 (ver Anexo “A” Y “B”), hacen de este proyecto uno de
los que mejor ubicación tiene en lo que a la comuna respecta.
 62

Ubicación: Se ubica en el sector del Maitén.

Figura N° 14 Emplazamiento Villa Los Ríos (Elaboración propia del autor, en base al PRC y
Google Earth).

Empresa a cargo de las obras: Constructora P&P.

Mandante: SERVIU Los Ríos

7.1.2.- Proyecto Privado.

Se describirá el que hasta ahora ha sido el único proyecto de estas características

ejecutado en la zona urbana de la comuna de La Unión.

7.1.2.1- Alto Los Castaños.

Durante el año 1994, se comienza la construcción de la villa: “Alto los Castaños”,

emplazándose en un sector que en ese entonces se encontraba bordeando el límite del área
urbana (acceso oriente a la ciudad).
 63

Ubicación: Se ubica en el sector Alto Los Castaños.

Figura N° 15 Emplazamiento Los Castaños (Elaboración propia del autor, en base al PRC y
Google Earth).

N° de viviendas: 63.

Empresa a Cargo de las Obras: Constructora Socovesa Valdivia.

Mandante: Inmobiliaria Socovesa Valdivia.

El valor de las viviendas oscilaba entre las 1500 y 2200 UF (aproximadamente). El

segmento al cual apuntaba este proyecto, estaba dirigido al segmento media (a la parte
superior de este segmento).

De acuerdo a antecedentes recabados, fue un proyecto que tuvo numerosos

inconvenientes para venderse en su totalidad, logrando finalmente su venta, después de
aproximadamente 3 años de puesto en el mercado. El principal motivo para lo anterior, era la
poca demanda de este tipo de vivienda, su valor hacía inaccesible la compra para la mayoría
de los interesados.
 64

Después de la ejecución de este proyecto, no se ha efectuado un proyecto para este

segmento de mercado, salvo Portal del Alto, el cual es un proyecto que ejecuta de acuerdo a la
demanda puntual (a medida que aparece un comprador que comprometa la compra).

7.2.- Ubicación del proyecto.

Para optar o elegir el emplazamiento de un proyecto inmobiliario en la ciudad de La

Unión (zona urbana), se debe trabajar en base a lo establecido en el plan regulador comunal
(que data del 07 de enero del 2003). Se debe tener en cuenta la disponibilidad de terrenos en
las zonas de extensión (expansión) y la zonificación de cada uno de éstos.

7.2.1.- Condicionantes para la ubicación de un proyecto inmobiliario.

La elección de la localización, para el emplazamiento de un proyecto inmobiliario no

puede ser al azar, ya que a la hora de ofertar, uno de los puntos determinantes para los clientes
hace clara mención al sector del emplazamiento en que se encuentra desarrollado el proyecto
inmobiliario. La localización está determinada por diversos factores, a continuación se detallan
los dos principales.

La localización es asignada y regulada por dos mecanismos:

El Mercado: Que genera un equilibrio económico estable, pero sólo beneficia la oferta
sin preocuparse de las externalidades que afectan al bien común de la población como
conjunto.

La Planificación: Que reduce los problemas de externalidades, pero genera un

desequilibrio económico que al correr del tiempo termina por quebrar los esquemas
programados.

La localización de actividades en una ciudad o en una comuna o barrio producen

necesariamente un efecto determinado sobre el resto de la colectividad.

Por ello, determinar la ubicación de residencias, comercios y actividades en general,

debe merecer un análisis bajo ciertos criterios de clasificación del uso del suelo, entre los
cuales citan los siguientes:
 65

• Eficiencia: La configuración urbana ideal de una ciudad o comuna debe ser lo más
similar a un círculo, para que cada habitante quede a igual distancia de los servicios
comunitarios principales y donde los costos de transporte se reduzcan al mínimo.

Una ciudad de estructura longitudinal, siempre tendrá un gran tráfico de servicio que tenderá a
congestionar la principal arteria y todos los servicios de alcantarillado, luz, agua, teléfono, etc.
La Unión es una ciudad de este tipo, ya que se ha ido emplazando en base a sus principales
arterias, como lo son las calles: Ricardo Boettcher, Avenida Industrial y Avenida Arturo Prat.

• Desarrollo Integral: El desarrollo de los barrios y sectores comerciales debe ser

armónico, de tal suerte que las personas recorran las menores distancias para satisfacer
el total de sus necesidades.

Se debe dejar en claro que los mecanismos anteriores son de índole económico y social.
Desde el punto de vista técnico, cobra vital importancia el tema de los servicios (agua potable,
alcantarillado, teléfono, asistencia sanitaria, vialidad, etc.), la dificultad en la dotación de
algunos de estos puntos, puede acarrear el encarecimiento del proyecto, lo que en algunos
casos hace inviable su ejecución.

7.2.2.- Análisis de la disponibilidad de suelos en la zona urbana de la comuna y

propuesta de ubicación.

La materia prima principal en el desarrollo de un proyecto inmobiliario, es el terreno.

El cual en este momento es un recurso escaso, principalmente por el explosivo crecimiento de
nuestras ciudades y la poca (a veces nula) actualización de los planes reguladores comunales.

Lo que se busca en el presente punto, es dar a conocer la real disponibilidad de suelos,

y a vez generar propuestas tentativas de ubicación, para la ejecución de proyectos
inmobiliarios.
 66

A continuación, a modo de aclaración, se muestra una imagen actual de la comuna.

Figura N° 16 Vista Actual de La Unión (Fuente: Google Earth, 2011).

La disponibilidad de terrenos en la comuna, es bastante reducida. Para el presente

estudio, se deja en claro: que son ubicaciones tentativas, posibilidades existentes de acuerdo a
lo investigado hasta el día de hoy, disponibilidad de acuerdo al PRC, se omite el hecho de una
posible compra-venta de los terrenos que se mencionarán.

7.2.2.1- Ubicaciones propuestas.

Las ubicaciones propuestas que se darán a conocer son tres, en la siguiente imagen se
puede apreciar el emplazamiento de cada una.

Figura N° 17 Ubicaciones Propuestas (Elaboración propia del autor, en base al PRC y Google
Earth).
 67

La Ubicación N°1 corresponde al sector denominado Hospital, cuenta con todas las
factibilidades de conexión tanto para los servicios sanitarios como eléctricos. El terreno
pertenece al ejército de Chile. De acuerdo a la Encuesta realizada, este sector (Hospital) se
alza como el más pretendido a la hora de optar por un lugar en donde vivir. Según el PRC
corresponde a una zona urbana ZU-2 (ver Anexo “A”).

Figura N° 18 Ubicación Propuesta Sector Hospital (Elaboración propia del autor, en

base a Google Earth).

La Ubicación N°2 corresponde al sector denominado Centro, cuenta con todas las
factibilidades de conexión tanto para los servicios sanitarios como eléctricos. El terreno
pertenece a particulares. Este es el único terreno disponible en el sector céntrico de la ciudad,
presenta el inconveniente de ser un lugar que en algunas oportunidades se ha inundado, lo cual
está explicitado en el Anexo “A”, corresponde a una zona urbana tipo ZU-5.

Figura N° 19 Ubicación Propuesta Sector Centro (Elaboración propia del autor, en base a
Google Earth).
 68

La Ubicación N°3 se encuentra entre los límites de los sectores denominados: Aldea
Campesina y Los Castaños, cuenta con todas las factibilidades de conexión tanto para los
servicios sanitarios como eléctricos. El terreno pertenece a Feria Ganaderos de Osorno. Es un
amplio terreno, que tiene accesos por la ruta T-70 (acceso principal a la ciudad) como por calle
Caupolicán, se ubica en el acceso oriente de la comuna. Corresponde a una zona urbana,
catalogada como ZU-4 (Anexo “A”).

Figura N° 20 Ubicación Propuesta Sector Aldea Campesina-Los Castaños (Elaboración

propia del autor, en base a Google Earth).
 69

CONCLUSIONES

Realizada la prospección del mercado inmobiliario en la zona urbana de la comuna de

La Unión, se puede concluir en general lo siguiente:

En relación a los segmentos socioeconómicos:

El segmento bajo presenta tanto la demanda como la oferta en términos bajos,

principalmente porque que el porcentaje de población agrupada en este grupo es bastante
reducido, por lo que no afecta ni incide en el comportamiento del mercado.

El Segmento medio bajo es el que arroja los datos más interesantes en la presente
investigación, ya que presenta una alta demanda, principalmente porque la oferta inmobiliaria
viene de la mano con diferentes tipos de financiamientos extras, que hace algunos años no se
observaban o no se presentaban en el mercado. El Fondo Solidario de la vivienda, el D.S.
N°04 (2009) y el D.S. N°40 hacen que los proyectos ofertados para este segmento del mercado
(500 hasta 1080 UF) generen un interés considerable. Se tiene el caso de las 139 viviendas
ejecutadas por SOCOVESA (San Antonio 1), las cuales fueron vendidas en un corto plazo de
tiempo, lo cual conllevó a que se estructurara una segunda etapa. Claro está decir, que es un
tipo de demanda oportunista, ya que al no existir la regalía del financiamiento estatal no sería
posible llevar a cabo el proceso de compra venta de tantas unidades de vivienda.

El Segmento medio (viviendas de 1.090 a 2730 UF) no es un mercado llamativo, esto

queda demostrado en la ejecución de dos proyectos que presentaron y presentan dificultades
para ser vendidos: Alto los Castaños y Portal del Alto. También la venta de viviendas usadas
en este tramo es bastante reducida.

El segmento medio alto, principalmente por su porcentaje de población (bordea el

10%) tiene poca incidencia en el mercado inmobiliario. Se presentan viviendas usadas de este
tramo (3000 hasta 5600 UF) que llevan años con la intención de venta, pero que no generan
interés.

Finalmente el segmento alto presenta una lejanía absoluta en el mercado inmobiliario,

ya que quienes podrían adquirir una vivienda de tan alto valor, conforman un grupo bastante
reducido (casi inexistente). Las viviendas que presentan estas características se encuentran
ubicadas en el sector denominado Villa Alemana y las restantes fuera del radio urbano.
 70

De lo anterior se concluye que el segmento con mayor posibilidad de mercado, es el

medio bajo, esto quiere decir que las viviendas que van desde las 500 hasta las 1080 U.F. son
las que mayor incidencia tienen en el mercado inmobiliario en la ciudad de La Unión.

Existen sectores poblacionales, con una nula demanda habitacional, enfocados

únicamente a vivienda social, los cuales son: Santa Mónica y Daiber. En contra posición a lo
antes mencionado, el sector norte de la ciudad, es el que presenta una mayor demanda; son los
sectores: Los Lagos y Hospital, en los cuales aún quedan terrenos disponibles para poder
desarrollar proyectos. Se debe considerar que el sector norte de la ciudad es hacia donde
probablemente se expandirá la población en un futuro no muy lejano, ya que las otras áreas de
ciudad se encuentran completamente consolidadas, y por ende ya no se puede construir en
ellas. El sector Aldea Campesina, podría transformarse en un lugar idóneo para la realización
de proyectos, pero cuenta con la salvedad de no contar con una solución sanitaria definitiva,
este sector, históricamente ha estado al margen de la ciudad misma; cuenta con un pozo
profundo con el cual se abastece agua a todo el sector, pero no presenta una solución en
materia de alcantarillado, lo cual imposibilita cualquier tipo de desarrollo inmobiliario en
dicho sector.

Con respecto a la disponibilidad terrenos, inmobiliarias como SOCOVESA y NIEDIM

son las que se han encargado de comprar los terrenos disponibles para desarrollar proyectos a
futuro, por consiguiente son ellas las que tienen la primera opción para ejercer el desarrollo
inmobiliario en la zona urbana de la comuna.

Según información recopilada en la DOM, seria hasta el año 2030 cuando nuevamente
se requeriría realizar un nuevo Plan Regulador Comunal, ya que lo proyectado en cuanto áreas
(zonas) de extensión urbana (ZEx. – 1 y ZEx. – 2) serian suficientes para las proyecciones que
se realizaron durante la realización del actual PRC. Se debe considerar y tener presente que
hay terrenos denominados como urbanizables, pero que presentan inconvenientes de tipo
económico en cuanto a la realización de cualquier proyecto, ya sea por la lejanía del centro
urbano o por no contar con factibilidad de suministro de servicios sanitarios, lo cual encarece
o hace inviable cualquier tipo desarrollo inmobiliario.
 71

El presente trabajo arroja posibilidades de investigaciones posteriores, algunas

directamente relacionadas con estudio realizado, y otras que se fueron desprendiendo a medida
que avanzaba la investigación. A continuación se describen las más interesantes:

• Realización de prospecciones del mercado inmobiliario en el resto de la región de Los

Ríos, en ciudades de similares características (principalmente en cuanto a la cantidad
de habitantes) a las de La Unión: Rio Bueno y Panguipulli.

• Analizar el mercado y la disponibilidad de suelo urbano, referente o enfocado a la

vivienda social, para lograr una integración real en el medio urbano, ya que
actualmente se tiende a caracterizar a los sectores de la ciudad como propios de ciertos
segmentos de la población.

• Efectuar un catastro de los Planes Reguladores Comunales, en las diferentes comunas

de la región, analizar si requieren actualización y si efectivamente están acordes a las
necesidades reales de la expansión urbana de cada comuna.

• Analizar el impacto del D.S. N°04 en el mercado inmobiliario regional.

 72

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 75

ANEXO A

ZONIFICACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL

ZONIFICACION

Se grafican en el plano 7 zonas urbanas, ZU-1; ZU-2; ZU-3; ZU-4; ZU-5; ZU-6 y ZU-
I, para las cuales se han establecido las correspondientes normas de construcción y
urbanización en la Ordenanza Local del presente Plan Regulador Comunal, a ellas se suman 2
zonas especiales, ZE-1 y ZE-2, que corresponden al parque municipal y equipamiento
deportivo respectivamente, con la intención de cautelar estos equipamientos, facilitando el
desarrollo propio de las actividades que tradicionalmente los habitantes de la ciudad realizan
en ellos, e impidiendo su cambio de destino mediante la prohibición de subdivisión del los
terrenos sobre los cuales se emplazan así como construcciones ajenas a su finalidad.

También se han considerado 6 zonas restricción: ZR-1; ZR-2; ZR-3; ZR-4; ZR-5; ZR-
6, tendientes a proteger grandes obras de infraestructura urbana y recursos naturales, como son
los trazados ferroviarios, vertientes y causes naturales de agua, instalaciones del agua potable,
cementerios, instalaciones de eléctricas, terrenos de fuertes pendientes y áreas con peligro de
derrumbes.

Por último se presentan dos zonas de extensión urbana ZEx-1 y ZEx-2, constituidas por
terrenos periféricos a la ciudad cuyo ocupamiento pleno se estima hacia fines del período
considerado (30 años). Con la finalidad de incentivar la densificación del sector consolidado.
En cuanto a usos de suelo estos se asimilan a los contemplados para las zonas ZU-2 y ZU-3
respectivamente.
 76

ZONAS URBANAS

A continuación se expone cada una de las zonas urbanas que conforman el Plan
Regulador Comunal, mediante una descripción detallada de su ubicación y morfología,
definiendo su imagen objetivo, y las normas mediante las cuales se pretende lograr dicha
imagen.

a) ZU – 1

Ubicación

Zona ubicada en torno a la plaza principal y sectores adyacentes, ubicada

aproximadamente entre calle Comercio, estero Radimadi, calle 21 de Mayo y río Llollelhue.

Morfología

Tiene una trama urbana regular, con vías pavimentadas en hormigón, y de similar
categoría y amplitud, típica del damero Español, con manzanas de aproximadamente 100 mts.
de longitud, a excepción de su sector poniente, adyacente al estero Radimadi, donde la calle
Phillippi, con su orientación diagonal, y la ribera del estero, generan un trazado irregular, el
que aún se encuentra sin pavimentar.

Se concentran en esta zona las construcciones de mayor altura de la ciudad, entre 2 y 4

pisos, muchas de ellas de hormigón y albañilería reforzada, tales como el edificio Municipal,
el conjunto habitacional Angamos, el edificio del Banco Osorno, etc. En general el estado de
conservación de las edificaciones es bueno.

Se caracteriza por concentrar el equipamiento urbano de mayor importancia,

ubicándose en ella la banca comercial, diversos edificios de Servicios Públicos y de la
Administración del Estado, Hotel y sus principales casas comerciales especialmente en calle
A. Prat y Esmeralda.

Coexistiendo todo ello con la actividad residencial, la que paulatinamente va cediendo

terreno al avance de la comercial y de equipamiento. Especial mención merece la plaza de
armas de la ciudad, ubicada en el centro de esta zona.
 77

Imagen Objetivo

Se pretende fomentar la concentración de la actividad comercial y de servicios. Para

los efectos, la normativa dispone una altura mínima de edificación de 2 pisos, permite un 80%
de ocupación del terreno y un coeficiente de Constructibilidad igual a 4. No se exige
antejardín, y se autoriza la construcción continua en una altura de hasta 10,5m.

b) ZU – 2

Ubicación

Se emplaza en dos sectores de La Unión, que por orden de importancia son los
siguientes:

Sector El Maitén, localizado al sur de la ciudad, entre el río Llollelhue, la línea férrea y
calle Ricardo Boettcher aproximadamente.

Sector norte, ubicado entre calle O'Higgins, el estero Radimadi, calle Rafael Azócar y
el río Llollelhue, aproximadamente.

Morfología

Se observa una trama urbana jerarquerizada, donde se distinguen claramente las vías
estructurantes, las calles secundarias y los pasajes, casi todos ellos pavimentados. En algunos
sectores dicha trama ha sido condicionada por el relieve y los cursos de agua existentes.

En ella se emplazan conjuntos habitacionales unifamiliares de alta densidad

patrocinados por el gobierno y/o por la iniciativa privada, construidos por la tecnología de la
madera, en uno o dos pisos de altura, con un sistema de agrupación predominante pareado. El
uso de suelo es eminentemente residencial, presentando la mayor parte del equipamiento
existente un nivel de barrio, a excepción del equipamiento de salud, ya que tanto el Hospital
Juan Morey como el Consultorio Alfredo Gantz Mann ubicada en esta zona, prestan servicio a
escala comunal.
 78

Además se mejora la accesibilidad hacia el centro de la ciudad y zonas de trabajo, y se

establecen normas de construcción y subdivisión acorde con este tipo de poblaciones:
superficie predial mínima de 300 m2 para vivienda y equipamiento y equipamiento, 500 m2
para almacenamiento y 300 m2 para el resto de los usos, un coeficiente máximo de
constructibilidad de 1,6.

c) ZU – 3

Ubicación

Se localiza en las cercanías del acceso oriente del puente comercio, hasta las
inmediaciones de la población Linos.

Morfología

En este sector coexisten dos tipos de áreas deferentes: la primera corresponde a un área
totalmente consolidada, en que se agrupan construcciones producto de la iniciativa individual,
junto a conjuntos habitacionales, como es el caso de la población Iansa, todos ellos en un muy
buen nivel, y la segunda, que se encuentra constituida por un vasto sector eriazo entre ambos
puentes, y hacia el norte de estos, la población Linos construida por la empresa Linos La
Unión para su personal.

La trama urbana del área consolidad no se caracteriza por un trazado regular, sino más
bien se adecua a la topografía del terreno y a las particulares necesidades de cada conjunto
residencial.

Imagen y Objetivo

Preservar el destino habitacional de la zona ZU-3, induciendo la construcción

habitacional de buena calidad y concentrando el equipamiento frente a las vías estructurantes,
acorde con las excelentes condiciones de accesibilidad que estas tienen.

Para los efectos se han establecido normas, siendo las siguientes las más relevantes:
superficie predial mínima 300 m2, coeficiente máximo de ocupación de suelo de 50%, de
constructibilidad 1,5 y agrupación aislada.
 79

d) ZU – 4

Ubicación

Se ubica entre el camino a Río Bueno, o prolongación de Calle Ricardo Boettcher, y

calle Caupolicán, en el sector del acceso oriente de la ciudad.

Morfología

Está estructurado en función a dos ejes viales. El de mayor importancia actual es el

camino a Río Bueno, en torno al cual se desarrollan proyectos residenciales destinados a
estratos medios y medios-altos.

Calle Caupolicán, aún conformada en tierra, presenta en cambio características rurales,

tanto en sus construcciones y dimensiones prediales, como en los usos de suelo. Pero se estima
que en el mediano plazo constituirá una alternativa de acceso a La Unión, conformando u par
vial con la antes señalada, evolucionando su morfología hacia la que presenta actualmente
calle Ricardo Boettcher.

Imagen Objetivo

Inducir un uso preferentemente habitacional, aceptándose también equipamiento

relacionado con este uso, no teniendo al carácter de residencial exclusivo. Asimismo se
prohíben ciertos usos de suelo que podrían deteriorar el sector, afectando la calidad de vida de
los habitantes. Los indicadores utilizados más relevantes se encuentran referido a una
superficie predial mínima de 300m2, un coeficiente máximo de ocupación de suelo igual al
70%, y de Constructibilidad de 2,8; con una densidad permitida de 20 viv/ha.

e) ZU – 5

Ubicación

Esta zona se localiza en forma adyacente al casco antiguo de la ciudad, al sur de calle
Comercio entre el río Llollelhue y estero Radimadi.
 80

Morfología

El sector se caracteriza por constituir un área antigua de la ciudad, que presenta un alto
grado de deterioro.

En ella se prolongan los ejes longitudinales que estructuran la trama urbana de un

amplio sector, esto es calle Ramírez, Prat y Riquelme, vías que le otorgan regularidad en este
sentido.

La existencia de un gran vacío en calle Los Carreras, constituibles por terrenos balos
eventualmente inundables, unido a la topografía que dificulta la prolongación de calle
Esmeralda y Serrano no ha permitido el desarrollo de una trama urbana regular,
caracterizándose las manzanas por una morfología heterogénea, producto del trazado irregular
de sus vías.

Imagen Objetivo

Se postula el máximo de uso de suelo posible compatibles entre sí, con el objeto de
permitir el mayor numero de actividades urbanas que dinamicen este sector, que cuenta por lo
demás con una excelente ubicación, próxima al área céntrica de la ciudad.

En esta forma se permite equipamientos de todo tipo y escala, y en actividades

productivas Establecimientos de Impacto Similar, talleres inofensivos y almacenamiento; en
Transporte, terminales de buses. Con una subdivisión predial mínima de 140 m2 para vivienda
y equipamiento y de 300 m2 para otros usos.

Los indicadores utilizados, corresponden a un coeficiente máximo de ocupación de

suelo de 60% y de Constructibilidad de 1,4.

e) ZU - 6

Ubicación

Se localiza al poniente del estero Radimadi, a ambos lados del camino a Cudico.
 81

Morfología

En este sector se encuentra la población Alemana, conformada por construcciones

residenciales de muy buen nivel, junto a áreas conformadas por loteos en formación, también
con un destino residencial exclusivo basándose en construcciones de excelente calidad y baja
densidad en la ocupación del suelo, y una gran extensión de terrenos eriazos.

La trama Urbana existente no se caracteriza por un trazado regular, sino más bien se
adecua a la topografía del terreno y a las particulares necesidades de cada conjunto residencial.

Imagen Objetivo

Preservar el destino habitacional exclusivo de la zona ZU-6, induciendo la

construcción habitacional de buena calidad en baja densidad y prohibiendo de buena calidad
en baja densidad y prohibiendo aquellos usos que pudieren deteriorar el sector.

Para los efectos se han establecido diversas normas, siendo las siguientes las más
relevantes: superficie predial mínima 1000 m2, coeficiente máximo de ocupación de suelo de
40 %, de Constructibilidad 0,8; agrupación aislada y una densidad de 9 viv/ha.

f) ZU – I

Ubicación

Zona localizada a ambos costados de la línea férrea entre calle Caupolicán y sector
aledaño al puente 21 de mayo.

Morfología

No cuenta con una trama urbana tradicional, conformándose su accesibilidad por calles
Teófilo Grob, Ricardo Siegle y Avda. Industrial.
Imagen objetivo

Esta zona reconoce el área industrial consolidada de la ciudad, estableciendo una

normativa conducente a facilitar los planes de crecimiento de las industrias existentes. No
 82

obstante, permite alternativamente el uso habitacional, en merito a que por el alto valor del
casco urbano, las industrias pudieran interesarse en destinar parte de los predios de su
propiedad al uso residencial, acción que significaría para la ciudad optimizar la utilización de
suelo que son planos, aptos para construir y se encuentran próximos al centro.

Normas

Las normas generales se ciñen a las disposiciones de la ordenanza general de

Construcción y urbanización y de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y de la
política nacional de desarrollo urbano, formulándose conforme a las instrucciones impartidas
por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de la circular Nº 11 de la división de
Desarrollo Urbano y sus complementos.

En cuanto a las normas específicas, para lograr la imagen-objetivo descrita

anteriormente, se dan a través de los siguientes indicadores: superficie predial mínima, frente
predial mínimo, porcentaje máximo de ocupación de suelo, coeficiente máximo de
constructibilidad, sistema de agrupamiento, altura máxima o mínima de edificación, antejardín
mínimo y adosamiento.

(Fuente: Memoria Plan Regulador Comunal).

 83

ANEXO B

PLANO REGULADOR COMUNAL

 84

ANEXO C

COMPLEMENTO CREDITO HIPOTECARIO

Preguntas frecuentes a este tema son: si conviene endeudarse en pesos o en UF, si

conviene hacerlo a través de mutuo hipotecario o a través de letras, si a 20 o a 30 años.

Se debe dejar en claro que esa cantidad de fórmulas de financiamiento existen

precisamente porque no hay una única respuesta para todas las personas y la banca, consiente
de ese hecho, ha ido generando productos financieros casi a la medida para distintos tipos de
clientes.

Si hoy le preguntáramos a un grupo de personas si prefieren en pesos fijo o en UF,

alternativa que fue bastante publicitada recientemente, de seguro quienes hayan vivido la crisis
del año 81 y las posteriores consecuencias de la inflación, le tendrán pavor a la sigla UF y
preferirán el crédito expresado en pesos fijos. Allí hay un componente emocional en la
decisión, pero no por ello menos válido para esas personas a las cuales ese período de la
economía chilena les afectó negativamente.

Sin embargo, si uno revisara esas alternativas con mayor detención y frialdad, se daría
cuenta que, obviamente la cuota de un crédito expresado en pesos fijos será al comienzo
mucho más cara que la cuota expresa en UF. Por ello, el análisis lógico que se debería hacer
es: ¿A cuánto debería subir la UF para alcanzar el valor de la cuota en pesos? Y la pregunta
más importante, según la tendencia de inflación, ¿en cuánto tiempo es probable que llegue a
ese nivel y lo supere?

Puede que la probabilidad de que la UF suba en un corto plazo lo suficiente para

alcanzar la cuota en pesos sea muy baja, en ese caso convendría “apostar” a endeudarse en UF.
Pero si estuviéramos viviendo períodos de turbulencias muy marcados, es probable que esa
“apuesta” se incline a la cuota en pesos como una manera de aminorar riesgos.

Lo que se quiere mencionar aquí, con esta pequeña reflexión sobre las alternativas que
ofrece el mercado financiero, es que el cliente debe revisar y decidir en base a sus objetivos
personales, al tipo de inversión que realizará y, especialmente a las condiciones del momento
en que negociará el crédito.
 85

A parte de las señales económicas el mercado se torna cada vez más cambiante porque
las propias instituciones crediticias, en su afán de competir mejor, van añadiendo cada día
nuevos productos y nuevas ofertas, con mejores condiciones, con la finalidad de seducir y
ganar una mayor participación en su segmento. Gracias a ello, hoy día es posible financiar
hasta el 100% de una propiedad. Hay instituciones que incluso dan crédito a quienes no
pueden claramente demostrar renta, lo que demuestra que la industria bancaria está siempre
muy dispuesta a financiar la compra de bienes raíces, con lo que el cliente puede encontrar en
el mercado la fórmula que verdaderamente le acomode.

Créditos con letras hipotecarias:

Es un préstamo otorgado con garantía hipotecaria cuya fuente de financiamiento son

documentos llamados “letras hipotecarias” las cuales son instrumentos mercantiles de
inversión, cuyo único fin es otorgar un préstamo hipotecario; son emitidas al portador por
instituciones financieras y adquiridas por inversionistas a través de las Bolsas de Comercio.

La tasa de interés de la letra hipotecaria corresponde a la rentabilidad que percibirá el

inversionista en caso de adquirirla a su valor nominal (valor par).

La tasa de interés de préstamo es aquella a la cual queda afecto el crédito hipotecario y

está formada por la tasa de la letra más la comisión bancaria.

Al producirse la venta de las letras hipotecarias en los mercados secundarios, los

inversionistas las pueden adquirir a un valor igual o distinto de la tasa nominal. En caso de
existir diferencias éstas serán de cargo o beneficio del peticionario del crédito.

Crédito con mutuo hipotecario endosable:

Es un contrato de crédito en el cual el deudor se compromete a pagar a través del

tiempo, determinadas sumas de dinero al acreedor (dividendos que incluyen amortización e
intereses), para cancelar el valor de la propiedad. Sólo pueden destinarse a la compra de
viviendas.

Una de las principales características es que el instrumento de refinanciamiento del

crédito es la propia escritura de mutuo, la que se puede transferir a inversionistas mediante el
 86

simple endoso de la misma. De esta forma el inversionista se hace dueño de los derechos del
acreedor.

En esta modalidad no existe ventas de letras de crédito, por lo tanto se conoce el valor
exacto del préstamo. La tasa de interés es mayor, pero el banco no cobra comisión.

El mutuo, al otorgarse mediante escritura pública endosable hace casi imposible su

rescate, por ello, cualquier pre-pago implica un costo adicional para el deudor.

Condiciones más comunes de los Créditos Hipotecarios:

Cada institución financiera puede operar libremente en cuanto al tipo de deudor, monto
mínimo, y segmento del mercado a cubrir. Las condiciones aquí expresadas son solamente
referenciales, por lo que el inversionista debe informarse detalladamente a través de los
antecedentes que entregue la institución que él elija.

1) Los plazos para operar actualmente van del rango entre los 5 y los 30 años.

2) El monto del crédito puede ser expresado en UF o en pesos.

3) Garantía: Hipoteca inscrita a favor del banco sobre la propiedad objeto del crédito, la
que debe estar libre de gravámenes, prohibiciones y litigios.

4) Seguros involucrados de cargo del deudor:

• Siniestros (incendio, terremoto, acto terrorista, etc.)
• Desgravamen (hasta 60 ó 65 años promedio). En relación a este seguro, el banco
puede pedir exámenes médicos al cliente antes de aprobar un crédito, dependiendo
el monto del crédito y la edad del solicitante.

5) Tasa de interés:
• Letras: Conformada por la tasa de las letras hipotecarias y la comisión del banco.
• Mutuo: Será pactada en cada oportunidad y estará sujeta a las condiciones
vigentes del mercado.

6) Aporte del cliente: El deudor debe financiar normalmente el 25% del precio de la
propiedad. Existen instituciones que entregan fórmulas para financiar hasta el 100%.
 87

7) El dividendo resultante debe ser menor o igual al 25% de la renta líquida

demostrable. Puede incluirse a cónyuge o grupo familiar para complementar renta en
cuyo caso todos los que son evaluados para ello, de otorgarse el crédito, se hacen
codeudores solidarios.

El dividendo incluye amortizaciones, intereses, comisiones y, por lo general seguros

contratados.

8) Gastos operacionales: Estos gastos no se incluyen en el crédito hipotecario, por lo que

el cliente debe tener la provisión de fondos para ellos antes del otorgamiento de éste.
Cabe mencionar además que en compraventas donde no existe financiamiento
bancario, los gastos operacionales se acuerda repartirlos en partes iguales entre el
comprador y el vendedor. En cambio, en operaciones en donde intervienen bancos, los
gastos son de cargo del comprador y deudor del crédito hipotecario, excepto en lo que
respecta a la omisión del corredor de propiedades, la cual paga cada parte por su
cuenta.

Los gastos operacionales incluyen (valores aproximados):

• Tasación del inmueble hipotecado: 2 UF.
• Estudio de títulos y redacción de escritura: 6 UF.
• Gastos Notariales: 4 UF.
• Impuesto Timbre y Estampillas (porcentaje sobre el préstamo).
• Vivienda: 1,2% (0,6% si es DFL 2, nueva primera transferencia).
• Fines generales: 1,2%.
• Inscripción CBR (sobre el valor de la propiedad): 1,0%.
• Comisión del corredor de propiedades 2% por cada parte (si es que corresponde).

9) Condiciones y características del préstamo: Cada institución financiera fija sus

condiciones como por ejemplo montos mínimos del préstamo, valor mínimo de la
propiedad, comunas donde se encuentran las propiedades, etc.

10) Monto del Préstamo: El límite normalmente es:

• Hasta el 80% del valor de la propiedad para viviendas.
• Hasta un 70% del valor de la propiedad para Locales Comerciales y oficinas.
 88

Tomando el valor de la propiedad, como el menor valor entre el precio de venta y el

valor de tasación de la misma.

Para dejar más claro lo anterior, si una institución dice financiar el 80% del precio de
una casa y ésta es ofrecida en 3000 UF. Si al tasarla el informe arroja que su valor es de 2000
UF, banco financiará el 80% de los 2000 UF.

Un caso contrario sería si la propiedad fuera ofrecida en 4000 UF y la tasación diera un

valor de 5000 UF la institución financiará el 80% de los 4000UF.

11) Liquidación de los Fondos:

• Letras hipotecarias: El o los interesados deberán asumir el riesgo asociado a la
liquidación de las letras en el mercado secundario.
• Mutuo hipotecario: Los a recibir por el interesado corresponden al monto del
crédito otorgado.

12) Documentación del préstamo:

Los créditos se otorgan por escritura pública, en la que se da cuenta de la compraventa,
mutuo e hipoteca.

13) Entrega del importe de los préstamos:

El importe del crédito será entregado directamente al vendedor de la propiedad, una vez
inscritas las hipotecas respectivas en el correspondiente Conservador de Bienes Raíces.

14) Amortizaciones extraordinarias:

El deudor podrá reembolsar anticipadamente todo o al menos el 10% del capital adeudado.
Esta amortización extraordinaria tiene un costo de cargo del cliente, en relación al monto pre-
pagado.

15) Tasación del inmueble:

La tasación del inmueble que se ofrece en garantía será hecha por el tasador designado por la
Institución Financiera y su costo será de cargo del cliente.
 89

Antecedentes requeridos para solicitar Crédito Hipotecario:

a) Antecedentes Personales del Solicitante

• Solicitud de Crédito.
• Declaración Personal de Salud.
• Fotocopia Cédula Nacional de Identidad (del Solicitante-Cónyuge, Vendedor-
Cónyuge y Aval si lo hay).
• Acreditar Estado Civil actual (Comprador, Vendedor y Aval si lo hay).
Caso en Régimen de Sociedad Conyugal:
• Certificado de Matrimonio reciente emisión (Oficina Registro Civil).
• En este caso debe comparecer la mujer autorizando gravámenes o la codeudora. Se
requieren dos fotocopias de la Cédula de Identidad de la mujer.
• En caso de mujeres casadas que actúan por el Artículo 150 del Código Civil, la
actividad que genere rentas debe ser separada del marido, y no pueden ser rentas de
capital o del patrimonio (renta de arrendamiento, de capitales mobiliarios, etc.) y de
ser acreditada con al menos dos documentos (Por ejemplo: liquidación de sueldo,
certificado de antigüedad, AFP).
Casado con Separación de Bienes: Certificado de Matrimonio con la constancia de la
separación de bienes (Oficina de Registro Civil).
Solteros: En la escritura de compraventa se requerirá hacer declaración de soltería.
Anulados: Certificado de Matrimonio con la constancia de la declaración de nulidad de
matrimonio (Oficina Registro Civil). En la escritura de compraventa se requerirá hacer
declaración de soltería.
Viudos: En la escritura de compraventa se requerirá hacer declaración de viudez.
Otros Casos: Segundas nupcias, matrimonios en el extranjero etc. Consultar en institución
financiera.

b) Antecedentes Comerciales Solicitante:

• Estado Situación.
• Acreditar renta líquida mensual y antigüedad en el empleo.
Si es Empleado o Pensionado:
• Certificado emitido por el empleador en que indique que el total de haberes de
carácter permanente y antigüedad en la empresa.
• Tres últimas liquidaciones de sueldo si posee renta.
• Renta Variable: seis últimas liquidaciones de sueldo.
• Renta Fija: tres últimas liquidaciones de sueldo.
 90

Si es Empresario, Comerciante o Industrial:

• Certificado otorgado por el contador, mediante el cual acredite sus ingresos
líquidos promedios de los últimos seis meses.
• Último balance firmado por contador y representante legal.
• Declaración Impuesto Anual a la Renta de los últimos 3 años.
• Seis últimos pagos Impuesto Mensual IVA y/o PPM (formulario 29).
• Si es sociedad, se debe proporcionar carpeta legal de la empresa: Escritura
constitución, extracto, publicación en el diario oficial, inscripción en registro de
comercio, iniciación de actividades. En el caso de sociedades anónimas debe
presentar acta de directorio en donde se otorgan los poderes.
Si es Profesional Independiente:
• Declaración Impuesto a la Renta de los últimos tres años.
• Promedio tres últimos meses de Boletas de Honorarios/fotocopia de boletas.
• Seis últimos pagos Impuesto Mensual IVA y/o PPM.
Si es Rentista:
• Contrato (s) vigente (s) de arriendo.
• Fotocopia tres últimos recibos de arriendo de la (s) propiedad (es) que le genera (n)
renta.
• Certificado de dominio vigente de gravámenes y prohibiciones de la (s) propiedad
(es) que le genera (n) renta (Conservador de Bienes Raíces).
• Declaración de Impuesto a la Renta de los últimos 3 años.
Otros antecedentes:
• Fotocopia de certificados de títulos de acciones, bonos, depósitos a plazo y otros
activos declarados.
• Fotocopia de escritura(s) de compraventa y último(s) recibo(s) de contribuciones
de bienes raíces.
• Fotocopia de los últimos recibos de deuda canceladas / casas comerciales u otros
acreedores.
• Última(s) colilla(s) de pago de dividendo(s) si hay crédito hipotecario.
• Fotocopia de certificado(s) de inscripción en el Registro de Vehículos Motorizados
/ padrón.
• Si el propietario es persona natural y actúa representado, el representante debe
acompañar el poder, con vigencia.
• Si el propietario es persona natural casada: debe acompañar copia de certificado de
matrimonio, con indicación de las subinscripciones al día (Oficina Registro Civil).
 91

• Si el propietario es un menor: debe acompañarse la autorización judicial (cualquier

notaría).
• Si el propietario es una persona jurídica: deberá acompañar la carpeta legal de la
institución.
Carpeta legal del bien raíz:
• Títulos de la propiedad de los diez últimos años, los que corresponden las
escrituras públicas. Las escrituras faltantes se pueden solicitar en el archivo
judicial.
• Certificado de dominio vigente del actual dueño de la propiedad otorgado por el
Conservador de Bienes Raíces.
• Certificados de hipotecas, gravámenes, prohibiciones, interdicciones y litigios
pendientes de 30 años a la fecha, otorgado por el conservador de bienes raíces, con
una vigencia no mayor a 30 días.
• Recibo de pago de la última cuota de las contribuciones.
• Certificado emitido por la Tesorería General de la República, que acredite que la
propiedad no registra deudas por contribuciones.
• Certificado de No expropiación emitidos por el SERVIU y por la Municipalidad
correspondiente. Estos documentos no pueden tener una antigüedad superior a los
30 días por lo que se aconseja solicitarlos al final del proceso.
• Permiso de edificación reducido a escritura pública si está acogido a DFL2
(Municipalidad).
• Certificado de recepción municipal.
• Copia de resolución que autoriza venta por piso o departamentos (Ley N° 6.071) y
copia de los respectivos planos con constancia de su archivo, en caso de
departamento.
• Reglamento de copropiedad del condominio, con certificación de encontrarse
inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.
• Recibo de pagos del último mes de gastos comunes (si es condominio).
• Copia de contrato general de construcción, si lo hay.
• Certificado de número entregado por la municipalidad, si es casa.
• Si se trata de casas construidas en loteos nuevos debe acompañarse copia del plano
respectivo aprobado por la Dirección de Obras e inscrito en el conservador de
bienes raíces y certificado de urbanización
 92

El proceso de compraventa con crédito hipotecario:

Si la compraventa se realiza financiada a través de crédito hipotecario, debe tomarse en

cuenta el tiempo y la modalidad de algunos procesos, toda vez que esta operación genera gran
ansiedad, especialmente por parte del vendedor. Por ello, se sugiere al comprador que informe
adecuadamente a su contraparte para evitar inconvenientes.

El proceso de pre-aprobación no demora más de 48 horas. Luego de eso, teniendo las

acreditaciones del estado de situación y los exámenes médicos del comprador y futuro deudor,
el banco demora no más de 10 días en aprobar definitivamente un monto con el que el
solicitante puede contar como crédito hipotecario si la propiedad que elige cumple con los
criterios.

Una vez que el solicitante elige la propiedad y ha terminado el proceso de negociación

con el vendedor, debe poner a disposición del banco la carpeta legal y todos los antecedentes
técnicos de la propiedad enumerados anteriormente.

La institución financiera, en un plazo de aproximadamente una semana tendrá el

resultado de la tasación, la cual es fundamental para conocer a ciencia cierta cuál en definitiva
será el monto del crédito.

En este punto el solicitante debe tener los fondos necesarios para los gastos
operacionales antes de que se le haya otorgado el crédito y que, en el eventual caso de no
realizarse la operación por cualquier motivo, varios de ellos serán igualmente cobrados, como
justamente sucede con el informe de tasación.

Paralelamente a la tasación, el banco ha encargado el estudio de títulos a sus abogados.

En este punto por lo general sucede que no están todos los papeles que se han pedido, en otros
casos algunos pierden vigencia durante el proceso por lo que el departamento jurídico
solicitará que se saquen y se entreguen nuevamente, etc. Si todo sale bien, después de tres
semanas desde presentados los antecedentes al banco, éste enviará un “cierre de condiciones”,
el cual es un resumen formal de la aprobación del crédito, tasa, el monto expresado en UF, el
dividendo y las cuotas de los seguros también expresado en UF, plazo, etc.
 93

Una vez aceptado el “cierre de condiciones” por parte del solicitante, el banco da curso
a la escrituración.

Una semana después de eso, vale decir a casi un mes de iniciado el trámite el
comprador puede firmar en la notaría la escritura de compraventa junto al vendedor. Llama la
atención, en cómo es esta parte del proceso, porque para quienes los desconozcan, les puede
desconcertar o incluso convertirse en un factor de discordia, principalmente por la ansiedad
que puede producirse en el vendedor el hecho de “no ver el dinero”.

La escritura de compraventa, que leerán y firmarán ambas partes contiene, por lo

general la escrituración del crédito y la cláusula de hipoteca a favor del banco.

El vendedor firmará la escritura sin haber recibido dinero alguno. Es más, en algunas
escrituras dice:

“LA PARTE VENDEDORA DECLARA HABER RECIBIDO EL PAGO DE LA

TOTALIDAD DEL PRECIO, DÁNDOLO EN CONSECUENCIA POR INTEGRAMENTE,
PAGADO…”

Lo anterior, sin haber recibido físicamente ningún documento de pago o, en el mejor de

los casos, sólo la parte de contado que financia el comprador, generalmente un 25% del precio.

Es más, luego de firmada la escritura, el vendedor tendrá que esperar a que el notario
cierre el documento, que se devuelva al departamento jurídico del banco, que éste inscriba la
compraventa y la hipoteca en el Conservador de Bienes Raíces, que se certifique dicha
inscripción con la cual internamente se genere una orden de pago para que finalmente después
de un poco más de un MES, el vendedor tenga en su poder el saldo del precio que el banco
debía pagarle.

Respecto a los dineros: una vez que el banco ha dado orden de pago para el vendedor,
puede que esta venga por un monto superior al pactado entre las partes.

Una razón para ello puede ser que el acuerdo entre las vendedor y comprador haya
sido expresado en pesos y que al momento de la escrituración haya sido expresad en UF.
Como ésta habrá variado entre el momento de la firma y el momento de la entrega del dinero,
se producirá esa diferencia. En ese punto es bueno que el comprador sepa con anticipación que
 94

esa situación se puede dar y cómo negociar ese posible diferencial, pues en última instancia él
será quien pagará a través del crédito.

Resumen paso a paso de la operación con financiamiento bancario:

1) Pre-aprobación de crédito (24 a 48 horas aprox.).

2) Entrega del estado de situación y antecedentes que lo acreditan.
3) Exámenes médicos al solicitante para efectos del seguro de desgravamen (si procede).
4) El banco informa el monto máximo aprobado al solicitante (una semana después de
entregados los antecedentes).
5) El solicitante elige la propiedad y pide al vendedor o a quien lo represente, la carpeta
legal y los antecedentes técnicos de ella. En la negociación, desde ya le informa que
tramitará un crédito hipotecario.
6) Una vez recibidos los antecedentes de la propiedad, el banco solicita tasación y estudio
de títulos, lo cual debería demorar menos de dos semanas en total.
7) Terminando el estudio de títulos y entregado el informe de tasación el banco entrega
formalmente el “cierre de condiciones”.
8) El solicitante acepta las condiciones y el banco procede a la escrituración.
9) Comprador y vendedor comparecen para la firma según instrucciones del banco, en la
notaría que éste indique. El banco puede pedir comparecencia y firma de cónyuges si
procede.
10) El banco inscribe la compraventa y la hipoteca en el conservador de bienes raíces
respectivo.
11) Una vez verificada las inscripciones, el banco emite la orden del pago al vendedor.
12) El vendedor recibe el pago (aproximadamente un mes después de la firma de la
escritura).
Tiempo total estimado desde solicitud del crédito hasta que el vendedor recibe el dinero: entre
60 y 75 días.

(Fuente: Corretaje de Propiedades, Learning Group).

 95

ANEXO D

REQUISITOS PARA POSTULAR AL SUBSIDIO D.S. N° 04 Y D.S. N° 40.

Postulante Dependiente:

• Fotocopia cédula de identidad por ambos lados del postulante y cónyuge.

• Certificado de nacimiento.

• Certificado o libreta de matrimonio.

• Postulante soltero, firmar declaración jurada de soltería formulario SERVIU.

• Certificado de soltería notarial.

• Fotocopias de las últimas 6 liquidaciones de sueldo.

• Fotocopia contrato de trabajo indefinido.

• Certificado antigüedad y renta (empleado o jefe a cargo).

• Certificado últimas 12 cotizaciones previsionales A.F.P.

• Fotocopia de la libreta de ahorro para la vivienda.

Postulante Independiente:

• Fotocopia cédula de identidad por ambos lados del postulante y cónyuge.

• Certificado de nacimiento.

• Certificado o libreta de matrimonio.

• Postulante soltero, firmar declaración jurada de soltería formulario SERVIU.

• Certificado de soltería notarial.

• 12 declaraciones de I.V.A. y/o boletas de honorarios.

• 2 últimas declaraciones de renta.

• Certificado de iniciación de actividades.

• Fotocopia de ahorro para la vivienda.

(Fuente: www.serviu.cl).
 96

ANEXO E

EVOLUCIÓN DE LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS EN LA ZONA URBANA DE

LA UNIÓN

Fecha N° de Viviendas Nombre Sector

29-02-1968 60 Arturo Prat, Norte Hospital
02-06-1971 40 Población Radimadi Radimadi
03-01-1973 80 11 de Septiembre Hospital
23-03-1973 116 Elwira Werner Maitén
23-03-1973 64 Block Angamos Centro
23-02-1976 20 Población el Maitén A Maitén
03-02-1977 10 Sector 5 Población el Maitén Maitén
22-12-1977 185 El Maitén: I, II y III Maitén
22-12-1977 60 Población Llollelhue Maitén
22-12-1977 15 Población Araucarias Maitén
22-12-1977 40 Población El Cóndor Maitén
30-06-1978 26 Elwira Werner Maitén
19-02-1980 60 Elwira Werner I Maitén
04-03-1981 60 Los Pellines-Los Maquis Maitén
27-09-1982 26 Los Cipreces Maitén
22-11-1982 10 El Maitén Maitén
25-11-1982 22 Población Catamutún Maitén
09-02-1983 20 Población Llollelhue 2 Maitén
18-04-1984 50 Elwira Werner II Maitén
18-04-1984 31 Villa COLUN Villa COLUN
18-04-1984 22 Empleados Particulares Los Lagos
14-05-1985 120 Elwira Werner III y IV Maitén
02-04-1986 28 Elwira Werner VI Maitén
17-03-1987 156 Población Jorge Alessandri Maitén
19-11-1987 14 Población IANSA Av. Industrial
29-01-1988 24 Elwira Werner VII Maitén
21-03-1988 108 Pob. Radimadi + Pob. P. Aguirre C. Radimadi
29-07-1988 39 Pob. Francisco Hoch I Villa COLUN
06-09-1988 26 Los Coigües Maitén
31-03-1989 31 Elwira Werner VIII Maitén
06-11-1989 23 Pob. Francisco Hoch II Villa COLUN
08-01-1990 100 Población Los Lagos Los Lagos
23-03-1990 34 Villa Andalicán Villa COLUN
07-03-1991 100 Población Osvaldo Leal Maitén
27-03-1991 40 Cayetano Leterier I Los Lagos
16-05-1991 74 Población Los Lagos II Los Lagos
14-08-1991 36 Cayetano Leterier II Los Lagos
21-11-1991 22 Pob. Francisco Hoch III Villa COLUN
03-02-1992 23 Elwira Werner IX Maitén
 97

19-04-1993 210 Población Santa Mónica Sta Mónica

21-12-1993 17 Pob. Francisco Hoch IV Villa COLUN
31-12-1993 80 Población Caupolicán I Manzanal
17-08-1994 63 Villa Alto Los Castaños Los Castaños
10-04-1995 70 Población Caupolicán II Manzanal
19-06-1995 120 Departamentos Los Lagos Los Lagos
16-09-1996 50 Población Caupolicán III Manzanal
05-10-1998 150 Población Manuel Gaete Manzanal
08-07-1999 72 Población Caupolicán IV Manzanal
29-09-2000 100 Población El Manzanal I Manzanal
27-09-2000 102 Población El Manzanal II Manzanal
19-03-2001 113 Población El Manzanal III Manzanal
23-11-2001 240 Población Daiber I Daiber
23-11-2001 130 Población Daiber I Daiber
10-09-2002 55 Población El Manzanal IV Manzanal
31-07-2003 71 Población Independencia Los Lagos
12-01-2003 102 Población Daiber I Daiber
02-02-2006 70 Población Daiber I Daiber
14-06-2006 295 Población Los Ríos Maitén
04-12-2006 18 Inmobiliaria Doña Isabel Los Castaños
13-12-2006 182 Población Daiber II Daiber
24-09-2007 85 Población Los Ríos Daiber
02-02-2009 139 Barrio San Antonio Los Lagos
09-03-2009 79 Barrio San Antonio Los Lagos
10-03-2009 39 Conjunto Habitacional La Foresta Sta Mónica
10-03-2009 16 Conjunto Habitacional La Foresta Sta Mónica
30-12-2010 147 Villa Esperanza A. Campesina
14-03-2011 125 Villa El Rehue Daiber

Tabla N° 13 Evolución de los proyectos inmobiliario s en la zona urbana de La Unión

(Elaboración propia del autor, en base a libros de registros DOM)

NOTA: En la oficina de obras municipal, se encuentra información correspondiente al

año 1968 en adelante, por tanto, los sectores construidos antes de esta fecha no

aparecen en la tabla antes señalados.

 98

NOTA 1: Con respecto al sector denominado Aldea Campesina “Georgia”, nace de la

donación del gobierno de los Estados Unidos de América, en ayuda por el terremoto

del año 1960 que afectó al sur del país. Una de las condiciones, fue que se

construyeran en terrenos rurales (Preisler, 2008); actualmente, debido a la expansión

urbana de la comuna, este sector se encuentra formando parte del plano regulador

comunal.

El sector denominado CORVI, se construye a principios del 1960, su nombre

se debe a la entidad que lo construyó, la corporación de la vivienda (CORVI).

 99

ANEXO F

OFERTA DE VIVIENDAS USADAS

100
 101

Tabla N° 14 Oferta de viviendas usadas (Elaboración propia del autor, en base a

www.ferronysalgado.cl ).
 102

ANEXO G

CERTIFICADO ENTREGA SUDSIDIOS D.S. N° 04, INMOBILIARIA NIEDIM

Figura N° 21 Subsidios D.S. N° 04, Inmobiliaria NIEDIM (Fuente: www.minvu.cl).

 Plan Regulador

COMUNA DE LA UNION

Ver en documento impreso. Biblioteca Miraflores. Universidad Austral de Chile.