FABIO ABOGADO

ESTUDIO DE TÍTULOS

EN LOS NEGOCIOS

INMOBILIARIOS

W H A TSAPP :
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F A B IO ANDR É S B A R R E R O E S P I N O S A
A B O GADO E S P E C I A LI Z A D O C A N D I D A T O
A M AGISTER D E R E C H O D E M I N A S Y
E N E RGÍA

O C T UBRE. 3 0 . 2 0 2 0 .
 LA IMPORTANCIA DEL
ESTUDIO JURÍDICO DE LOS
TÍTULOS INSCRITOS
 Si vas a comprar un bien inmueble es recomendable
hacer un estudio de títulos previo.

Esta mañana cuando me levanté procuraba hallar un tema

importante sobre el cual escribir algunas líneas, pensaba en
cuantas personas han acudido a mi oficina a lo largo de mi vida
profesional como abogado. Estas personas sobre cuya diversidad
hablaré en algún momento, normalmente van tras la búsqueda de
una solución efectiva a sus problemas legales, discernía también
sobre la cantidad de problemas comunes que se presentan en la
tradición de los bienes inmuebles en nuestro país, pero más allá de
ello, hay un aspecto de especial relevancia cuando hablamos de
bienes inmuebles y está relacionado con los efectos que produce
sobre el usuario la devolución de una escritura pública, cuando
depende del registro para poder cerrar un negocio o llevar a cabo
algún tipo de transacción comercial inmobiliaria.

He visto desde padres de familia hasta gerentes de empresas

constructoras, pasando por representantes de entidades
territoriales manifestando su preocupación por que, de repente, del
éxito del registro depende la licitación para la construcción de una
obra pública, bien sea una vía 4G o el desembolso de los recursos
con cargo a un Patrimonio Autónomo administrado por alguna
Sociedad Fiduciaria, hasta la inscripción de un patrimonio de
familia o la afectación a vivienda familiar a favor de una familia
para que esta pueda finalmente disfrutar de su nueva casa, entre
infinidad de ejemplos que pudiera citar.

En fin, el acto de inscripción de una escritura pública en el registro

público o folio de matrícula inmobiliaria de un bien inmueble,
supone la importancia de algo mucho más grande que hay detrás,
esto puede ser una negociación de gran talante o el
reconocimiento y materialización de un derecho que para una
familiar promedio representa la diferencia entre seguir en la
pobreza o mejorar su calidad de vida.
A pesar de la experiencia que he descrito, como abogado
observo todos los días que las personas continúan cometiendo
errores básicos que, en ocasiones parecieran desafiar la razón,
se supondría que cuando uno compra un bien inmueble se
asegura que este no tenga problemas legales o por lo menos
trata de anticiparse a la negociación con el fin de poder
gestionar eventuales inconvenientes. En términos generales esta
debiera ser la conducta lógica que rige el pensamiento humano
cuando se está poniendo un patrimonio importante en un
negocio, sin embargo, esto no es lo que se ve en la cotidianidad.

El estudio de títulos representan entonces un herramienta

supremamente importante a la hora de decidir como invertir los
recursos económicos, con ella puede evitarse una gran cantidad
de dolores de cabeza y no perder la tranquilidad.
Adicionalmente, ofrece al usuario la oportunidad de tomar
decisiones mejor informadas; En consecuencia, conocer si las
partes del negocio están diciendo mentiras y así proteger el
patrimonio familiar o empresarial, por estas razones un buen
estudio de títulos corresponde al primer aspecto a considerar
dentro de cualquier negociación que lleve implícitos bienes
inmuebles

Otro aspecto que no puede pasar por alto es que no se trata de

hacer un estudio de títulos solo por cumplir un requisito, por el
contrario, este trabajo debe confiarse solo a profesionales que
conozcan a profundidad los detalles de la cadena traditicia de
los bienes inmuebles, ya que por su complejidad en gran
cantidad de casos hemos encontrado errores en el análisis de
los títulos. Por ello, la calidad del trabajo debe garantizar una
precisión casi que quirúrgica.
Finalmente, la gestión de los bienes inmuebles y la tierra implica
siempre tener presente los riegos legales entorno a las
transacciones comerciales que el usuario pretende realizar, sin
embargo, más allá del componente financiero que esto implica
existe uno tal vez mucho más importante, es el componente
regulatorio y de cual depende no solo su salud económica,
también su salud física y mental, porque he presenciado
situaciones indeseables en las que personas pierden su
estabilidad integral con un mal negocio que pudo evitarse
haciendo un buen estudio de títulos.

Como dice el viejo dicho, para la muestra un botón, en una

ocasión tuve la oportunidad de asesorar un colega abogado quien
pretendía comprar un lote de terreno urbano bien ubicado, el
vendedor se mostró como el apoderado del propietario del
inmueble y comentó al colega que la venta se haría con poder
debido a que el propietario inscrito residía fuera del país. El
abogado a pesar de la advertencia que yo le hice de no comprar
bienes inmuebles con poder desentendió mi consejo y decidió
seguir adelante con el negocio, primero abono cien millones de
pesos a la firma de una promesa de compraventa y quedó
pendiente un excedente de ciento cincuenta millones de pesos a
la firma de la escritura pública de compraventa, al momento del
abono inicial le entregaron la posesión material del terreno y
como requería hacerle una limpieza, nuestro colega un fin de
semana asistió al sitio con esta finalidad, Estando allí, apareció
una persona que nunca había visto en su vida a solicitarle que
saliera del lote porque este era de su propiedad y él no lo había
vendido a nadie.
Ustedes se imaginarán la sorpresa del colega, quien en ese
momento sospechó por primera vez que había sido estafado y
talvez recordó mis palabras. En razón a ello, decidió reclamarle a
quien él había entregado el abono, pero lo que sucedió después
fue peor aún, pasados los días recibió una visita de otra persona
que se le presentó como abogada de una banda criminal y quería
entregarle la razón de que debía guardar silencio y no reclamar el
dinero ya entregado, de no hacerlo, correría riesgo los miembros
de su núcleo familiar. Ante las amenazas recibidas el colega
decidió dar por perdido el dinero porque estaba por encima su
familia.

Es evidente que si el colega por lo menos hubiese verificado

conforme a los títulos inscritos quien era el propietario real del
inmueble, habría conocido información importante para
establecer, por lo menos, si el nombre que le estaba dando el
vendedor era correcto o era una mentira, lo segundo que debió
hacer el abogado fue condicionar la compra a que la firma de la
escritura de compraventa fuera directamente por el vendedor
inscrito con su respectivo biométrico. Estos errores básico además
de no escuchar los consejo suministrados antes de entregar su
dinero llevaron al comprador al fracaso en su negociación.

Como siempre he querido contextualizar con un ejemplo de la

vida real sobre como se deben gestionar los riesgos jurídicos en
nuestras operaciones comerciales que involucren bienes
inmuebles.

¡¡¡Espero les sea de su agrado!!!

Atentamente,