Valuación de Predios Urbanos

VALUACIONES Y
TÉCNICAS DE TASACIÓN
Arq. Alejandro Padilla Cuadros

Tasación de predios urbanos
Según el RNT (Art. 4):
4.1 Es el procedimiento para fijar el valor de todos los

componentes del predio urbano, en términos de
terreno, edificaciones, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes.
4.2 En la tasación reglamentaria se utilizan los valores
arancelarios de terrenos urbanos y valores unitarios
oficiales de edificación, aprobados por los dispositivos
legales pertinentes.
Tasación de predios urbanos
4.3 En la tasación comercial se estiman los valores en
función al análisis de mercado con el método utilizado y
los factores que se consideren pertinentes, los mismos
que son detallados y justificados por el perito tasador.
4.4 Para la tasación de las edificaciones se aplican,
según corresponda, los factores de depreciación por
antigüedad y estado de conservación, establecidos en
el presente Reglamento.
4.5 La tasación de terrenos rústicos en zonas de
expansión urbana e islas rústicas, se realiza de acuerdo
a las disposiciones específicas establecidas en el
Capítulo VII del Título II del presente Reglamento.
Qué es un Informe Técnico de Tasación?:
Según Art 5 RNT:
En el caso de la tasación de predios urbanos, el informe técnico de tasación

contiene los rubros siguientes:
1. Memoria descriptiva.
2. Tasación.
a. Valor del terreno.
b. Valor de las edificaciones.
c. Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
d. Valor de bienes intangibles, según corresponda.
e. Valor total del predio.
3. Anexos.
a. Cuadro resumen general de las tasaciones.
b. Registro fotográfico.
c. Otros.
Qué comprende la Memoria Descriptiva?:
Según Art 6 RNT:
La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:
1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.
2. Nombre del propietario o posesionario.
3. Situación registral del predio.
4. Objeto de la tasación.
5. Método y Reglamentación empleada.
6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación.
7. Ubicación del predio.
8. Zonificación y uso actual del predio.
9. Área de la edificación y área del terreno.
10. Linderos y perímetro.
11. Descripción del predio:
a. Descripción general (terreno o inmueble).
b. Distribución de planta.
c. Características técnicas de la edificación.
d. Obras Complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
e. Antigüedad, estado de conservación y depreciación.
12. Características e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.
13. Servidumbres.
14. Gravámenes y cargas.
15. Fuente y procedencia de la información.
16. Observaciones.
Situación registral del predio (Art. 7)
7.1 Tratándose de predios urbanos inscritos, se indica el número de la Partida Registral
del Registro de Predios, precisando los datos de identidad del titular del derecho de
propiedad o de posesión inscrita en el marco del Decreto Legislativo Nº 667 que
aprueba la Ley del Registro de Predios Rurales, cuando corresponda.
7.2 En el caso de predios no inscritos, se deja constancia de los documentos que
acreditan la posesión, precisando la fecha, el tipo de documento público o privado,
el funcionario que lo emite y las demás características que el perito considere
pertinentes.
Ubicación del predio (Art. 8)

8.1 Se consigna el departamento, provincia y distrito en el que se ubica el predio, de acuerdo con
los datos que figuran en el documento que acredita la titularidad. De la misma manera, el perito
consigna la denominación de la urbanización, asociación, cooperativa, asentamiento humano,
vías públicas a las cuales da frente y la numeración municipal, precisando la manzana y lote
correspondiente.
8.2 De no existir certeza sobre la identificación del predio, conforme a lo señalado en el numeral
anterior, el perito indica la distancia entre la esquina y el extremo más próximo del predio, siguiendo
la línea de fachada, con indicación de las vías públicas de referencia; de lo contrario, indica
cualquier otro dato que permita dejar constancia de la existencia y ubicación del predio.
Zonificación y uso actual del predio (Art. 9)
9.1 Se indica la zonificación y usos predominantes en la zona, acorde al plano de
zonificación vigente y la normativa aprobada por la autoridad competente.
9.2 En los casos que no exista plan de desarrollo urbano, el perito tasador indica la
falta de zonificación y asume el uso predominante, de acuerdo al entorno urbano de
la zona.
Área de la edificación y área del terreno (Art. 10)

10.1 Se indica el área ocupada por cada planta y el área total del terreno, describiendo el
mismo en un cuadro de áreas.
10.2 El área del terreno existente dentro de los linderos descritos y las áreas de edificación se
expresa en metros cuadrados y con dos (2) decimales.
Linderos y perímetro (Art. 11)

En la descripción de los linderos se señalan las medidas perimétricas, colindancias y cambios de
dirección de éstos, a partir de su frente principal, continuando por los costados derecho e
izquierdo (entrando) y finalizando por el fondo.
Qué comprende la Descripción del predio?:
12.1 En la descripción del predio se describe la forma y topografía del terreno, el uso
al cual es destinado, el número de plantas construidas y la distribución de las
mismas.
12.2 En la descripción de las áreas edificadas, se indica, según corresponda, los

sistemas y materiales empleados en las partidas principales, en el orden siguiente:
a. Muros y columnas.
b. Techos.
c. Pisos.
d. Puertas y ventanas.
e. Revestimientos.
f. Baños.
g. Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras.
12.3 En la descripción de las obras complementarias e instalaciones fijas y

permanentes, se detallan las principales características técnicas de las mismas.
Antigüedad,estadodeconservaciónydepreciación
13.1 Se asume como antigüedad de la edificación, el tiempo que tiene construida la
totalidad de la misma o alguna de sus partes, de acuerdo a la información que se
obtenga de cualquiera de los documentos siguientes:
a. Declaratoria de fábrica o de edificación.

b. Certificado de conformidad de obra.
c. Licencia de construcción o de edificación, más el plazo de ejecución.
d. Declaración jurada de autoavalúo.
13.2 A falta de la información indicada en el numeral anterior, el perito tasador fija la

antigüedad sobre la base de factores concurrentes a la edificación referidos a la
época, el sistema constructivo y los materiales utilizados en la edificación, los mismos
que son señalados en el informe técnico de tasación.
13.3 El estado de conservación de la edificación es calificado considerando
el estado en el que se encuentra. Los criterios de calificación son:
a. Muy bueno: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento

permanente y que no presentan deterioro alguno.
b. Bueno: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento permanente y
solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.
c. Regular: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento esporádico,
cuya estructura no tiene deterioro y de existir no la comprometen, pudiendo
ser subsanado; o que los acabados e instalaciones sanitarias, eléctricas, de
equipamiento u otras, presentan deterioros visibles debido al uso normal.
d. Malo: Aquellas edificaciones que no reciben mantenimiento regular, cuya
estructura presenta deterioros que la comprometen aunque sin peligro de
colapsar y, en el caso de los acabados e instalaciones sanitarias, eléctricas,
de equipamiento u otras, presentan visibles desperfectos.
e. Muy malo: Aquellas edificaciones cuyas estructuras presentan severos
deterioros con riesgo de colapsar.
13.4 La depreciación es la disminución del valor del bien en
función de su uso, antigüedad y estado de conservación. En el
caso de la tasación reglamentaria, la depreciación es asignada,
de acuerdo a las Tablas Nºs. 01, 02, 03, 04 consignadas en el
Anexo I del presente Reglamento. En el caso de la tasación
comercial, adicionalmente, se considera el criterio del perito
tasador debidamente sustentado.
13.5 Las reglas expresadas en los numerales precedentes, no son

aplicables para la tasación de bienes inmuebles del Patrimonio
Cultural de la Nación, de conformidad con la Ley Nº 28296, Ley
General del Patrimonio Cultural de la Nación y sus
modificatorias, así como su Reglamento aprobado con Decreto
Supremo Nº 011-2006-ED.
Servidumbres (Art.14)
Se consignan las servidumbres que están reconocidas en el título de propiedad o en la
Partida del Registro de Predios, así como cualquier otra restricción o derechos de
terceros que afectan a los predios involucrados.
GravámenesyCargas (Art.15)
Se consignan las cargas o gravámenes, vigentes a la fecha de la tasación, que
afectan al inmueble, de acuerdo con la información inscrita en la Partida del Registro
de Predios.
Fuenteyprocedenciadelainformación (Art.16)
Se consigna la documentación pública y privada empleada para efectuar la
tasación, precisando el nombre de la entidad, funcionario o persona que la suscribe.
Observaciones (Art.17)
En este rubro se consignan las circunstancias u ocurrencias presentadas en el desarrollo de la
pericia, que sean relevantes en la determinación de la tasación, así como las discrepancias
existentes entre la documentación técnico - legal y lo verificado en la inspección ocular.
Tasación Comercial:
Esla tasación en la que se utilizan valores del libre
mercado aplicando métodos directos e indirectos u
otros debidamente sustentados.
Tasación Reglamentaria:
Es la tasación en la que se utilizan valores
correspondientes a los Valores Arancelarios de Terrenos y
Valores Unitarios Oficiales de Edificación, aprobados de
acuerdo con la normativa vigente (RNT).
Cómotasamosunterreno,segúnRNT?
18.1 En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del terreno
urbano, a fin de aplicar los procedimientos establecidos en los artículos del 19 al 22 del
presente Reglamento, según correspondan.
18.2 En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno

Urbano, el perito adopta los valores que, en comparación con otros terrenos urbanos,
tengan la misma zonificación y uso, similares obras de infraestructura urbana, nivel
socioeconómico y se encuentran ubicados en lugares próximos al terreno materia de
tasación.
18.3 En la tasación comercial, el valor del terreno es igual al producto del área del
terreno por el valor comercial unitario obtenido del análisis del mercado inmobiliario
de la zona.
18.4 En el caso de la tasación comercial de terrenos propiedad del Estado destinados

a proyectos inmobiliarios con fines de vivienda social se debe considerar, además de
las limitaciones establecidas en los parámetros urbanísticos y/o zonificación, las
limitaciones en el uso del terreno consideradas en el proyecto de vivienda social,
debidamente sustentado por el perito.
Artículo 19.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno
urbano con un solo frente a vía pública
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a

vía pública, se sujeta al procedimiento siguiente:
1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el
área del terreno.
2. Si el área de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del
terreno, se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno
Urbano.
3. Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno,
se multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor
Arancelario de Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del área de
terreno por el 50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano.
EJM:
8.00
20.00
Artículo 20.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno
urbano con más de un frente a vía pública
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de

un frente a la vía pública, se sujeta al procedimiento siguiente:
1. El área total del terreno se divide en partes proporcionales a cada
uno de sus frentes y se procede con cada porción de área en la forma
que se indica en el artículo precedente, sumándose luego los
resultados parciales.
2. Se considera como frente único separadamente a cada uno de los
frentes que tiene el terreno y se les aplica el procedimiento señalado
en el artículo precedente.
3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la
comparación de los casos antes descritos.
EJM:
20.00
8.00 8.00
20.00
Cómo hacemos una Tasación Comercial
TITULO II: TASACIÓNDEPREDIOSURBANOS
CAPITULOIII: TASACIÓNDETERRENO
Cómo hacemos una Tasación Comercial
Artículo 23.- Tasación comercial de terreno urbano
Para la tasación comercial de terreno urbano el perito aplica

los procedimientos establecidos en los artículos 18 al 21 del
presente Reglamento, según corresponda, u otro
procedimiento debidamente sustentado en las normas
internacionales de valuación. Para el cálculo de la tasación se
emplean los valores comerciales de mercado.
Herramientas de Interpretación del
Valuación de Inmuebles
por Estudio de Mercado Mercado:
El mercado inmobiliario actual ofrece una multitud de elementos de

Capítulo II: juicio para poder evaluarlo, a través de una investigación comparativa
Herramientas de sobre los valores ofertados en él.
Interpretación del Mercado Existen indicadores precisos para la interpretación de los datos del
mercado inmobiliario, tales como: tipologías estandarizadas de
inmuebles según su uso, características intrínsecas y constructivas,
ventajas y desventajas del entorno, emplazamiento y ubicación,
posibilidades de desarrollo futuro, versatilidad o cualidad de
adaptación al cambio, etc., según la dinámica de la oferta y la demanda
del mercado en su zona, los cuales podemos especificar:
1) Fuentes de Origen de la información.

2) Métodos de Muestreo.
3) Herramientas Conceptuales.
4) Parámetros Comparativos.
Fuentes de Origen de Información del
por Estudio de Mercado Mercado:
La información del mercado inmobiliario, va a ser el punto de partida
del análisis de la oferta y la demanda actual.
Capítulo II: Sujeta a expectativa del vendedor, por lo que generalmente contiene
Herramientas de márgenes de deformación del precio sobre el promedio; por ello, serán
Interpretación del Mercado siempre necesarias, metodologías de muestreo y de evaluación de
datos, las que se detallarán más adelante y donde se manejan
herramientas tales como: Parámetros Comparativos y de Consulta.
II.1: Fuentes de Origen de Los datos pueden obtenerse de fuentes diversas tales como:
Información del Mercado
1. Cotización de Campo: Se refiere a la recopilación de datos sobre ofertas
de venta o alquiler, de manera directa en los alrededores de los inmuebles
a tasar o en zonas cercanas y entorno similar.
2. Información Periodística: Esta información se origina en avisos de
periódicos o revistas y tiene un flujo diario constante de datos.
3. Internet: Existen varios diarios, revistas e instituciones que ponen sus
bancos de datos a nuestra disposición, cuyo rastreo es más completo y
brinda recursos crecientes.
4. Información Documentaria: Título de Propiedad o Minuta de Compra-
Venta. Atestiguamiento personal de una operación real de compra,
Contrato o Boleta de Alquiler, donde se establezca la merced conductiva,
Autoavalúo o Información de Terceros.
,
Valuación de Inmuebles Métodos de Muestreo:

por Estudio de Mercado
La metodología a emplearse en la recopilación de información
necesaria paranuestro trabajo, está regida por una serie de
Capítulo II: condicionantes que nos permitirán un adecuado filtrado de la
Herramientas de información proveniente de la realidad; por lo que, dependiendo de su
Interpretación del Mercado estricto cumplimiento, afectará la exactitud y adecuada interpretación
posterior de los datos almacenados.
II.2: : Métodos de Muestreo
Se enmarca en aspectos tales como:
1) Requerimientos de Validez: El margen de credibilidad de las muestras
tomadas del mercado será aceptable, siempre y cuando se tome en
cuenta premisas como: La Cantidad, La Similitud, La Veracidad y La
Actualidad.
2) Parámetros de Cotización de una Oferta: Verificación de datos con el
vendedor, bajo simulación de negociación real. Una buena cotización
del mercado contiene información sobre, Modalidad, Tipología,
Oferta y Flexibilidad de Negociación, Dimensionamiento, Localización
y Referencias Anexas.
3) Tipos de Sondeo: La obtención de los datos puede enfocarse desde
varios puntos de partida, según sea la abundancia o escasez de
información disponible en el Mercado. Los sondeos pueden ser
Directos, Indirectos y Por Relieve de Precios.
Requerimientos de Validez:
Capítulo II: Se enmarca en aspectos tales como:

Herramientas de 1) La Cantidad: A mayor número de cotizaciones el margen de error es
menor, siendo posible determinar con mayor confiabilidad el nivel de mejor
Interpretación del Mercado oferta con respecto a la demanda actual, el nivel promedio y qué valores
están fuera de rango o cuales son aceptables. En conclusión la cantidad
II.2: Métodos de Muestreo incide en la precisión del muestreo.
II.2.1 Requerimientos de 2) La Similitud: Si las cotizaciones son similares en cuanto a factores como
Validez ubicación, áreas, tipo de construcción, usos y zonificación, etc., la exactitud
comparativa de la evaluación final será mayor. Se hace imperativa en los
casos de tipos de local de uso estándar, salvo en situaciones de usos
especiales o no-estándar, donde se aplica el muestreo Indirecto.
3) La Veracidad: La información obtenida de una fuente, deberá ser
confirmada usando técnicas de certificación tales como: Consulta
telefónica, constatación de ubicación en los planos urbanos, guía de calles,
Google Earth o Street View. Esto es sumamente importante para la
verificación de los datos. Es muy interesante certificar si el vendedor es una
inmobiliaria o el mismo propietario.
4) La Vigencia o Actualidad: La actualización permanente de la información
es imprescindible para una adecuada evaluación posterior, a fin de evitar
distorsiones por fenómenos económicos en el tiempo.
Valuación de Inmuebles Parámetros de Cotización de Ofertas:
Abarca aspectos tales como:

Capítulo II: 1) La Modalidad: Las modalidades de cotización son, la Compra-Venta
Herramientas de (Traslación definitiva de dominio a cambio del pago de un precio total) y el
Interpretación del Mercado Alquiler (Cesión de dominio temporal a cambio de una merced conductiva).
II.2: Métodos de Muestreo 2) La Tipología: Se refiere a una clasificación de los inmuebles ofertados en
el mercado, en función del tipo específico de predio a cotizar, por su
II.2.2 Parámetros de objetivo o características de uso y frecuencia de oferta. Se clasifican en dos
Cotización de Ofertas rubros: De uso Estándar (Casas, Departamentos, Tiendas, Stands, Locales
Comerciales e Industriales) y de uso No-Estándar (Hospitales, Locales
Institucionales, Colegios, Hoteles, Camales, Frigoríficos, etc.).
3) Oferta y Flexibilidad de Negociación: Al efectuar la cotización de una
oferta, es muy importante determinar si el precio es fijo o a tratar, ya que al
estar sujetos a puja, se puede determinar la flexibilidad de negociación
hipotética.
4) Localización: La ubicación debe ser lo más precisa posible, con indicación
de Calle, Avenida o tipo de vía, Nº municipal o en su defecto, Nº de cuadra;
Nº de lote, manzana y urbanización, Nº del piso, vista a calle, etc.
5) Dimensión: Datos como área de terreno, área construida, Nº de pisos.
6) Referencias: Fuente, antigüedad, tipo de construcciones (Adobe, Madera,
Concreto, Tijerales). Para terrenos, si hay desmontes, ocupaciones, etc.
Valuación de Inmuebles Tipos de Sondeo:
El muestreo de los datos puede enfocarse desde varios puntos de partida,
según sea la abundancia o escasez de información disponible en el
Capítulo II: Mercado. Los principales tipos de sondeos son:
Herramientas de
Interpretación del Mercado 1. Sondeo Directo: En base a cotizaciones de ofertas existentes de
inmuebles similares en el mercado actual, cuando se trata de ofertas de
II.2: Métodos de Muestreo locales de uso estándar, comúnmente ofrecidos en venta o alquiler en la zona
estudiada y que es posible cotizar con una búsqueda más o menos fácil.
II.2.3: Tipos de Sondeo
2. Sondeo Indirecto: Es aquel que se realiza cuando el método directo no es
efectivo, como el caso de no existir en la zona usos similares al inmueble a
tasar, o sus características, son muy particulares, singulares de uso no-
estándar, o no hay ofertas actuales de locales similares existentes en la zona.
Puede realizarse en tres variantes:
• Por comparación externa (Para inmuebles de uso no-estándar),
• Por comparación de usos estándar parciales (Inmuebles compuestos
por varios tipos de uso)
• Por deducción de áreas (Para terrenos en zonas muy consolidadas
donde no hay ofertas sin construir, se le resta el área construida).
1. Por Relieve de Precios: Se aplica una interpolación de valores en zona más o
menos cercanas. Se indican dos métodos por ejemplo:
• Por Ponderación (Para terrenos en diferentes zonas, aplicando
factores de zonificación, estatus, etc.)
• Por Escala Planimétrica (Aplicando planos arancelarios reajustados a
valores comerciales).
Herramientas Conceptuales:
Son aquellos conceptos necesarios para entender las características de
un bien y su comportamiento dentro del ámbito del mercado
Capítulo II: inmobiliario, se señalan las siguientes:
Herramientas de
1. El Valor Inmobiliario como Conjunto: Un predio expuesto al mercado
Interpretación del Mercado tiene un valor como conjunto, como producto terminado con una función
o finalidad de uso, que satisface unas necesidades específicas, para una
II.3: Herramientas demanda apreciable. Por tanto conceptualmente, no se puede hablar de
Conceptuales “Valor Comercial de las Edificaciones” por separado del terreno sobre el
cual se hallan construidas, porque simplemente éstas serían destruidas.
2. Valor Remanente de las Edificaciones: De esta forma y solo para fines
de cálculo, puede idealizarse un Valor Remanente de las Edificaciones, el
cual representa el valor restante que queda luego de sustraerse el valor del
terreno. Este concepto se aplica para predios Independientes, que no
pertenecen a un condominio o a un conjunto en propiedad horizontal.
3. Valor Básico Primordial del Terreno: Hay que tener muy presente que,
el terreno constituye un valor básico, sostén de las edificaciones y no
depreciable por efecto del tiempo, incluyendo tendencia de mantener su
valor, salvo eventos especiales (Terrenos inundables, excavaciones, etc.).
4. Valor Aditivo Temporal de las Construcciones: Las
edificaciones añadidas al terreno, como las obras complementarias y
permanentes, son dependientes del terreno y por efecto de la entropía,
tienen tendencia natural decreciente hacia el deterioro, obsolescencia,
cambio de uso, etc.
Parámetros Comparativos:
por Estudio de Mercado Constituyen las referencias necesarias para entender el significado de las
cotizaciones del mercado y su interrelación con fines comparativos,
podemos señalar las siguientes como ejemplo:
Capítulo II:
1. Tipos de Área Comparable: Pueden discriminarse dos tipos de área
Herramientas de comparable para los fines de la aplicación de los valores unitarios:
Interpretación del Mercado • Área Diferenciada: Se refiere a la valoración separada del terreno
con las edificaciones, solo aplicable a inmuebles independientes.
• Área Representativa: Es el área construida o del terreno, que asume
II.4: Parámetros Comparativos la representación del valor conjunto del predio, para casos de
propiedad horizontal y predios independientes respectivamente.
2. Diferencial por Tamaño: La magnitud, en cuanto al mayor o menor
tamaño de los inmuebles con sus áreas y extensión en metros
cuadrados, incide directamente en la inversión económica y por lo
tanto, afecta sus valores unitarios, por la variación del universo de
posibles compradores. Un terreno grande al lado de otro pequeño,
tendrá mayor valor total, pero un valor unitario menor.
3. Factores de Comercialización: Incluyen márgenes de negociación,
versatilidad de uso del predio según su tipología, tiempo de exposición
al mercado, el status y la plusvalía.
4. Diferenciación de Entorno: La ubicación o emplazamiento del bien
inmueble influye directamente en su valor, con aspectos tales como,
zonificación, categoría urbana, categoría de vía, infraestructura de
servicios, paisaje, ornato, accesibilidad, pendiente, etc.
Valuación de Inmuebles Factores de Homologación
Son factores inversamente proporcionales, que consideran valores
superiores o inferiores a la unidad, la cual representa al caso materia de
Capítulo II: tasación, De tal forma que si una oferta es mejor que el caso tratado, el
Herramientas de factor será inferior a la unidad y viceversa, si es menor, el factor será superior
a la unidad, a fin de equipararlo.
Interpretación del Mercado
II.4: Parámetros Comparativos Para Terrenos:

Donde: Fv= Factor Vigencia Ft= Factor Tamaño
Fe= Factor Entorno Fe= Factor Frente
Fe= Factor Criterio
Fht = Fv x Ft x Fe x Ff x Fc
Para Edificaciones:
Donde: Fv= Factor Vigencia Ft= Factor Tamaño
Fq= Factor Calidad de Construcción
Fa= Factor Antigüedad de la Edificación
Fe= Factor Criterio
Fhe = Fv x Ft x Fq x Fa x Fc
Valuación de Inmuebles 5) El Emplazamiento: Es el posicionamiento de una propiedad dentro de un
por Estudio de Mercado conjunto y ello puede afectar su valor, con aspectos tales como: Nº de Piso,
vista interior o a calle, estacionamiento doble o simple.
6) Equilibrio Comparativo: La igualdad de condiciones en la comparación es
vital para un adecuado resultado. Se aplicará criterios de homogeneización
Capítulo II: u homologación de las características de cada oferta, para equipararlas con
el bien materia de valuación.
Herramientas de
Interpretación del Mercado 7) Margen de Negociación: Merma porcentual que se basa en la rebaja
probable que existe en una negociación. El margen “cero” (Sin rebaja)
puede establecerse en el rango descrito entre la mejor oferta o el mínimo y
el promedio. Los excesos por encima de él se castigan mediante un
II.4: Parámetros Comparativos porcentaje negativo que será mayor cuanto mas se alejen del promedio.
8) Aspecto Situacional: La situación actual, es un aspecto que afecta a las
ofertas, por ejemplo:
Aspecto Impositivo: Alcabala, Deudas tributarias, IGV.
Maduración de Oferta: Una mayor permanencia o exposición de la
oferta en el mercado, genera un desgaste en su credibilidad y precio.
Disponibilidad: Situación Ocupacional y grado de Operatividad.
Situación Legal: Embargos, prendas bancarias, hipotecas, etc.
9) Mutaciones de Uso: El cambio de uso propio o del entorno, puede
desencadenar una mutación de uso:
Espontánea (Por ejemplo, cuando existe una variación en la economía
del país, un terremoto, etc.) o
Arbitraria (Cuando existe una modificación del entorno por cambio de
zonificación, por la presencia de un negocio incompatible, etc).
Arq. Iván O’Connor Salmón CAP.1825
por Estudio de Mercado Procedimientos de Trabajo:
Para realizar el estudio de los valores de mercadeo, en general se
Capítulo III: establecen las siguientes pautas metodológicas para su adecuado
Metodología de Análisis de desarrollo:
Mercado 1. Recopilación de datos de ofertas inmobiliarias similares en la zona,
las cuales deben contener datos de áreas de terreno y edificación
para los predios independientes y de facilidades anexas para los
III.1: Procedimientos de predios en propiedad horizontal.
Trabajo 2. Depuración de la información usando una hoja de
cotizaciones almacenadas en un archivo electrónico (Procesadores
de textos, Hojas electrónicas o similares).
3. Verificación mediante llamadas telefónicas en los casos poco claros
y su visualización y representación en los planos de calles o
aplicaciones geográficas satelitales de internet.
4. Vaciado de información en un cuadro pre-diseñado en una hoja de
cálculo que contenga las fórmulas interactivas para su
homologación y tratamiento.
5. Análisis de sensibilidad de los datos, reajustándolos a criterio del
perito para una adecuada racionalización.
6. Obtención del valor por mercadeo
Técnicas de Comparación de Ofertas:
Para una adecuada comparación de ofertas se requiere lo siguiente:
1. La Hoja de Cotizaciones: Procesador de textos o similar donde se puede
almacenar imágenes y datos de las cotizaciones de internet o de campo, a fin
Capítulo III: que sirvan de sustento en un caso de comprobación.
Metodología de Análisis de 2. Uso de aplicaciones geográficas: Empleo de herramientas disponibles por
Mercado internet (Google Earth o Maps, Planos de Calles) para localización de ofertas.
También puede usarse la herramienta del Street View, para inspeccionar las
III.2: Técnicas de Comparación características de la zona donde se encuentra la cotización.
de Ofertas 3. Elaboración de cuadros Comparativos: Se requiere el uso de la hoja de cálculo
electrónica con aplicación de fórmulas en celdas, para el desarrollo de un
cuadro comparativo de ofertas con análisis de sensibilidad y resultados, para
determinar los valores unitarios de mercado y a partir de ellos calcular el valor
de mercado final. Deben ser ordenados manteniendo una secuencialidad
lógica, a fin de su fácil interpretación.
4. Indicadores: Son factores de regulación que siempre deben estar incluidos en
el cuadro comparativo tales como: La fecha de cotización, la antigüedad, la
fuente (Link), las referencias (Nº de dormitorios, baños, ascensores, etc).
5. Validación: Los resultados finales de los valores unitarios homologados, antes
de promediarlos deben ser validados, por lo que se recomienda no pasen del
25% mayor o menor, respecto al mismo promedio. Esto a fin de evitar
distorsión en los resultados. Si alguna cotización sobrepasara ese rengo,
debería considerarse su reajuste o en caso contrario, su reemplazo.
Valuación de Inmuebles TIPOS DE ENFOQUES COMPARATIVOS:
por Estudio de Mercado Se presentan tres métodos de comparación de ofertas:
Capítulo III:
Metodología de Análisis de PARA TERRENOS:
Mercado
1) Comparación Simple por área:
III.3: Tipos de Enfoques
Comparativos
PARA PREDIOS EDIFICADOS:
1) Comparación por área de Edificación Representativa:

2) Comparación por Área Diferenciada de Edificación:
3) Comparación por Área Representativa de Terreno:
Valuación de Inmuebles Método de Valuación Simple por
Área de Terreno:
Capítulo IV: Aplicable solo a valuación de terrenos.
Evaluación de Resultados y
Conclusiones
IV.2: Formulación
Inmuebles en Propiedad Horizontal: n
Vmt = UPt x At Ʃ (Uti x Fhi)

Donde: i=1
Vm = Valor por Mercadeo Total
UPre = Valor Unitario Promedio de Terreno UPre =
At = Área de Terreno del Predio Tasado
Donde:
n
Ut = Valor Unitario de Terrenos en
Oferta
UPt = Valor Unitario Promedio de Terreno
Fh = Factor de Homologación
EJM:
20.00
8.00 8.00
20.00

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4.1 Es el procedimiento para fijar el valor de todos los

En el caso de la tasación de predios urbanos, el informe técnico de tasación

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13.2 A falta de la información indicada en el numeral anterior, el perito tasador fija la

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