CONSIDERACIONES A LA PROPUESTA DE

REFORMA TRIBUTARIA EN EL SECTOR

CONSTRUCCIÓN

PABLO ALVAREZ TUZA

GERENTE VIVIENDA Y URBANISMO
JUNIO 2014
MODIFICACIONES QUE AFECTAN TRANSVERSALMENTE A TODOS
LOS SECTORES
1. Aumento de Impuesto de 1° Categoría
Ley Actual
A. Tasa Impuesto de 1° categoría 20%
B. Retención Adicional por regla general
hoy no existe
Reforma
A. Aumento de forma gradual en la tasa
del impuesto a las empresas de 20% a
25%.
Anticipo impuesto final
se mantiene integración empresa-
persona
21,% año comercial 2014
22,5% año comercial 2015
24% año comercial 2016
25% año comercial 2017
B. Por las rentas “atribuidas” debe
retener con cargo al accionista 10%
MODIFICACIONES QUE AFECTAN TRANSVERSALMENTE A TODOS
LOS SECTORES
2. Tributación sobre base devengada
Ley Actual Reforma
A. Tributación sobre base retirada A. Dueños de las empresas deberán
tributar por la TOTALIDAD de las
utilidades de sus Empresas y no solo
sobre las utilidades que retiran

Operación Renta 2018//comercial 2017

B. Retención Adicional por regla general A. B. Orden de imputación al FUT de los

hoy no existe retiros:

1.- Utilidades devengadas “atribuidas”

al socio
2.- Luego se imputan al FUT
acumulado sin plazo
MODIFICACIONES QUE AFECTAN TRANSVERSALMENTE A TODOS
LOS SECTORES
3. Ajustes a la tributación sobre las ganancias de capital

Ley Actual Reforma

A. Regla general es pago de impuestos
por ganancia de capital salvo ingresos
no renta
A. Toda ganancia de capital debe pagar
impuesto a la renta
salvo: ingreso no renta
- Acciones S.A.A.
- Cuotas de fondos con presencia
bursátil
- Bonos que especifica la ley

B. Mayor valor de bienes raíces exento B. Se elimina exención bienes raíces

salvo: venta vivienda propia con
requisitos
MODIFICACIONES QUE AFECTAN TRANSVERSALMENTE A TODOS
LOS SECTORES
4. Ajustes a la tributación de los fondos mutuos o inversión

Ley Actual Reforma

A. Regla general es pago de impuestos A. Las utilidades de los activos
por mayor valor retirado subyacentes (acciones u otros) pasan
en forma directa a los tenedores de
cuotas

Se busca coherencia con sistema de

base devengada

Qué pasa con las AFP? El crédito no se

traspasa al pensionado
MODIFICACIONES QUE AFECTAN DIRECTAMENTE AL SECTOR
CONSTRUCCIÓN
1. IVA en Venta de Inmuebles
Ley Actual Reforma
A. Hecho Gravado Artículo 2 Ley IVA A. Hecho Gravado Artículo 2 Ley IVA
- Empresa Constructora - Venta de Bs. Raíces
- Que haya construido al menos en - Habitualidad del Vendedor (De esta
parte forma se incorpora: constructoras e
- Base de cálculo: Precio – valor del inmobiliarias)
terreno con tope del doble del avalúo - Base de cálculo: No cambia
fiscal salvo que el terreno se hubiere
adquirido en no menos de tres años
con anterioridad a la fecha de la venta
o promesa (Art. 17)

B. Hecho Gravado: Contrato de B. Queda igual

Construcción de suma alzada

Definición de VENTA (antes sólo aplicaba para bienes muebles):

Aportes a sociedades; Adjudicación en liquidaciones de sociedades;
Retiro de sociedades para uso propio; entre otros.
MODIFICACIONES QUE AFECTAN DIRECTAMENTE AL SECTOR
CONSTRUCCIÓN

2. Limitación del Crédito Especial IVA a la vivienda

Ley Actual Reforma

- Límite costo de construcción 4.500 UF, - Se disminuye al límite a UF 2.000 de
deducido el costo del terreno “Precio”,

- Límite absoluto de la franquicia por - Se disminuye a UF 100

vivienda UF 225
MODIFICACIONES QUE AFECTAN DIRECTAMENTE AL SECTOR
CONSTRUCCIÓN
3. Impuesto a la Renta en Ganancia de capital por Venta de
Inmuebles
Ley Actual Reforma
- Persona Jurídica Gravada con Impto. a - Queda igual
la Renta

- Persona Natural No Habitual: No está - Persona Natural: Por regla general

Gravada queda gravada. Excepción: si el precio
de venta es superior a UF 8.000
respecto del precio de compra
(considerando el costo de las mejoras)
y es el único bien raíz habitado por el
propietario

- Se presume renta por el 7% del avalúo - Se elimina la presunción, queda

fiscal en bienes inmuebles NO gravada como renta efectiva
Agrícolas
MODIFICACIONES QUE AFECTAN DIRECTAMENTE AL SECTOR
CONSTRUCCIÓN
3. Aumento de Impuesto de Timbres y Estampillas

Ley Actual Reforma

- Tasa mensual de 0,033% - Tasa mensual de 0,066%

- Tasa a la vista de 0,166% - Tasa a la vista 0,332%

- Tasa máxima de 0,4% - Tasa máxima pasa de 0,4% a 0,8%

Para PYMES (tope $2.500 MM en
venta anual) este impuesto es
considerado crédito fiscal IVA.
EFECTOS DE LOS CAMBIOS PROPUESTOS
1. IMPACTO EN PRECIO: DISMINUCIÓN DEL BENEFICIO TRIBUTARIO (DEL MÁXIMO DE 225 UF
A 100 UF POR VIVIENDA CONSTRUIDA)

EFECTO: ALZA EN PRECIO ENTRE 4% Y 7% QUE AFECTA A VIVIENDAS DE PRECIO ENTRE LAS
2.438 UF HASTA LAS 5.500 UF.
1. IMPACTO EN PRECIO: DISMINUCIÓN DEL BENEFICIO TRIBUTARIO (DEL MÁXIMO DE 225 UF
A 100 UF POR VIVIENDA CONSTRUIDA)
 1. IMPACTO EN PRECIO: APLICACIÓN DE IVA A LA VENTA DE VIVIENDAS NUEVAS

EFECTO: ALZA EN PRECIO ENTRE 12,8% Y 4,7%. A MAYOR VALOR DE LA VIVIENDA (Y POR
ENDE, MAYOR COSTO DEL TERRENO) LA INCIDENCIA DEL IVA ES MENOR.
MEDIDA REGRESIVA PARA FAMILIAS DE MENORES INGRESOS
1. IMPACTO TOTAL EN EL PRECIO: DISMINUCIÓN BENEFICIO CRÉDITO ESPECIAL Y APLICACIÓN
DE IVA A LA VENTA DE VIVIENDAS NUEVAS

EFECTO FINAL: ALZAS EN PRECIO ENTRE 13,5% Y 4,7%.

EFECTO SUPERIOR AL 12% PARA VIVIENDAS DE VALOR ENTRE LAS 1.258 UF HASTA LAS
3.405 UF (CORRESPONDE A CONSTRUCCIONES EN SAN MIGUEL, SANTIAGO, MACUL….)
2. IMPACTO ACCESO A FINANCIAMIENTO
a. De acuerdo al Banco Central, en el país la mayoría de los créditos hipotecarios
financian entre el 80% y 90% del valor del bien raíz. A su vez, la norma en la banca
nacional es exigir que el crédito solicitado genere un dividendo igual o inferior al 25%
de los ingresos familiares.
 2. IMPACTO ACCESO A FINANCIAMIENTO
b. El alza neta en el precio de las viviendas (entre 12,8% y 8%) implicaría que las
familias puedan financiar sólo hasta el 75% del valor de las viviendas con crédito
hipotecario….. Dificulta acceso a financiamiento.

Simulación crédito hipotecario

Valor Vivienda Crédito Hipotecario: 80% Dividendos mensuales, en UF Ingreso Familiar
Situación Situación Situación Situación
Con Reforma Situación Actual Reforma Reforma
Actual Actual Actual, UF Actual, $
1.258 1.419 1.006 1.135 6,2 7,0 24,7 568.618
1.493 1.685 1.195 1.348 7,3 8,3 29,3 674.905
1.560 1.762 1.248 1.410 7,7 8,7 30,7 705.272
1.818 2.059 1.454 1.647 8,9 10,1 35,7 821.468
2.438 2.766 1.950 2.213 12,0 13,6 47,9 1.101.769
2.506 2.845 2.005 2.276 12,3 14,0 49,2 1.132.679
2.894 3.270 2.316 2.616 14,2 16,1 56,9 1.308.211
3.405 3.826 2.724 3.061 16,7 18,8 66,9 1.538.769
4.105 4.556 3.284 3.645 20,2 22,4 80,7 1.855.276
5.506 6.007 4.405 4.806 27,0 29,5 108,2 2.488.476

LOS NUEVOS DIVIDENDOS A PAGAR REPRESENTAN APROXIMADAMENTE EL 28% DEL

INGRESO FAMILIAR. A ELLOS SE DEBE AGREGAR EL INCREMENTO DEL IMPTO. DE TIMBRES Y
ESTAMPILLAS NO CONSIDERADO EN EL ANÁLISIS.
2. IMPACTO ACCESO A FINANCIAMIENTO: ALZA DE IMPUESTO DE TIMBRES Y
ESTAMPILLAS DE 0,2% A 0,4%
 CONSIDERACIONES ADICIONALES: MERCADO DE VIVIENDAS USADAS
a. La propuesta de Reforma Tributaria también grava la venta de viviendas usadas.
Excepción vivienda propia solo si la diferencia entre el Valor de Venta y de Compra
sea igual o mayor a 8.000 UF. En este caso la base imponible será la diferencia entre
el valor de compra y venta.
– En los últimos años el incremento en los costos terrenos y edificación ha impulsado al alza
el precio de las viviendas.
– Así un departamento adquirido en 2004 en la comuna de Santiago Centro en 2.000 UF ha
experimentado un alza de 38% en 10 años (2.758 UF actuales). Paralelamente, un
departamento de adquirido en 2004 en la zona Oriente de la RM en 4.000 UF ha
experimentado un alza de 55% en 10 años (6.196 UF actuales).

b. Debido a el alza de precios en las viviendas usadas, se estima que la reforma

tributaria propuesta incrementará precios preferentemente a las familias (efecto
final absorbido mayormente por la “Demanda”).
– Si no tienen acceso a financiamiento esto se traducirá en una “disminución” del tamaño
del mercado durante el periodo de ajuste. Habrá un desplazamiento al mercado de
arriendo
 CONSIDERACIONES ADICIONALES: CARACTERIZACIÓN DE LAS FAMILIAS
POTENCIALMENTE AFECTADAS

 A nuestro juicio, es interesante conocer la caracterización de las potenciales

familias que se ven afectadas por las medidas tributarias propuestas.

 De acuerdo a la Encuesta de Caracterización Socioeconómica de 2011

(Casen), en el país hay aproximadamente 5 millones de familias. De estas,
aquellas con ingresos mensuales mayores a $568.000 e inferiores a
$2.500.000 alcanzan al 36% del total (1,8 millones de familias).

 Se procedió a efectuar una distribución por quintiles de esta muestra, en las

que cada quintil está constituido por 360.000 familias. Como resultado se
obtuvo que el promedio de edad del jefe de hogar fluctúa entre los 50 y 52
años de edad y si bien la mayoría es hombre, existe un 34% de jefas de
hogar en los quintiles de ingreso entre $568.000 y $ 1.050.000 (I a III).
 CONSIDERACIONES ADICIONALES: CARACTERIZACIÓN DE LAS FAMILIAS POTENCIALMENTE
AFECTADAS

74%
PORCENTAJE DE HOMBRES JEFE DE HOGAR
73% 72%
72%

70%
68%
68%

66% 66%
65%

64%

62%

60%
$ 616.256 $ 744.670 $ 932.056 $ 1.216.485 $ 1.839.242
CONSIDERACIONES ADICIONALES: CARACTERIZACIÓN DE LAS FAMILIAS POTENCIALMENTE
AFECTADAS
CONSIDERACIONES ADICIONALES: CARACTERIZACIÓN DE LAS FAMILIAS POTENCIALMENTE
AFECTADAS DISTRIBUCIÓN DE HOGARES SEGÚN INGRESO

Tarapacá 46% 49% 4%

Antofagasta 33% 58% 10%
Atacama 48% 48% 5%
Coquimbo 60% 38% 2%
Valparaíso 62% 35% 3%
Libertador Bernardo O Higgins 57% 41% 2%
Maule 69% 29% 2%
Bío Bío 66% 30% 4%
La Araucanía 71% 25% 4%
Los Lagos 64% 33% 3%
Aysén 47% 46% 6%
Magallanes Y La Antártica Chilena 46% 46% 7%
Región Metropolitana 46% 46% 8%
Los Ríos 68% 29% 3%
Arica y Parinacota 55% 42% 3%

Menos de $568.618 $568.618 a $2.488.476 Más de $2.488.476

FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMA

FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMA
MEDIANA DEL INGRESO DEL HOGAR SEGÚN QUINTIL DE INGRESO

COQUIMBO VALPARAÍSO
1.593.374
1.707.548
1.115.328
907.581 1.142.064
738.058 895.373
629.497 730.000
617.459

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

REG. METROPOLITANA LIB. O'HIGGINS

1.876.756 1.572.591

1.257.216 1.110.109
954.704 831.440
761.970 704.356
623.780 609.371

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMA
SEXO DEL JEFE DE HOGAR SEGÚN QUINTIL DE INGRESO
COQUIMBO VALPARAÍSO

22% 28% 26% 29% 30% 29%

34% 35% 34%
58%

78% 72% 74% 71% 70% 71%

66% 65% 66%
42%

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
Hombre Mujer Hombre Mujer

REG. METROPOLITANA LIB. O'HIGGINS

31% 34% 29% 33% 24% 30%

36% 38% 37%
47%

69% 66% 71% 67% 76% 70%

64% 62% 63%
53%

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
Hombre Mujer Hombre Mujer
FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMA
PROMEDIO DE AÑOS DE ESCOLARIDAD DEL JEFE DE HOGAR

COQUIMBO VALPARAÍSO
12,5 13,6
11,8
10,3 12,2
9,8 9,5 10,9 11,2
10,1

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

REG. METROPOLITANA LIB. O'HIGGINS

13,8 12,0
12,7
11,1 9,4 10,1
10,3 10,6 9,1 8,7

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMA
NIVEL EDUCACIONAL DEL JEFE DE HOGAR
COQUIMBO VALPARAÍSO
4% 9% 10% 14%
15% 25% 17%
38% 28%
39%
54% 44%
41% 49%
38% 45% 49%
36% 43%
34%
31% 40% 31% 27%
17% 23% 24% 21% 16% 10%
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
Sin educación Básica Media Sin educación Básica Media
Técnica Profesional Postgrado Técnica Profesional Postgrado
LIB. O'HIGGINS REG. METROPOLITANA
1% 7% 10% 10%
14% 12% 15%
32% 29%
42%
63% 46% 52% 31%
54% 54% 55%
33% 42%
38% 48% 29%
31% 31% 22% 27% 23% 19% 14% 11%
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
Sin educación Básica Media Sin educación Básica Media
Técnica Profesional Postgrado Técnica Profesional Postgrado
 CONSIDERACIONES ADICIONALES: DIMENSIÓN DE LA DEMANDA ASOCIADA

EN LOS ÚLTIMOS AÑOS SE HAN VENDIDO EN EL PAÍS EN TORNO A LAS 70.000 UNIDADES DE VIVIENDAS. DE ESTAS MÁS DEL
50% CORRESPONDE A VIVIENDAS CON PRECIOS DE VENTA DE HASTA 2.500 UF (ES DECIR, HAN SIDO ADQUIRIDAS POR
FAMILIAS CON INGRESOS MENSUALES APROXIMADOS DE HASTA $1.500.000).

EN TORNO AL 15% DE ESTA CIFRA CORRESPONDE A COMPRAS DE VIVIENDAS DE VALORES ENTRE 2.500 Y
3.500 UF. ES DECIR, FAMILIAS CON INGRESOS MENSUALES APROXIMADOS DESDE $1.500.000 HASTA
$2.500.000.