Resumen Ejecutivo

Elaborado por:
Informe de Valoración

Privado y Confidencial

Enero de 2013
Aviso

Este documento ha sido preparado por SBI Banca de Inversión en calidad de asesor de Empresas
Púbilcas de Medellín E.S.P. (en adelante también EPM) y Empresas Varias de Medellín E.S.P. (en
adelante también EVM).

Los análisis y resultados aquí presentados se basan en información técnica, comercial y

financiera suministrada por la administración de EVM, o consultada de algunas otras fuentes
públicas de alta credibilidad. Toda la información obtenida fue considerada como veraz y objetiva.
No hace parte del alcance del estudio realizado por SBI adelantar pruebas de auditoría sobre la
información recibida.

Resumen Ejecutivo
Privado y Confidencial
Contenido

La Compañía
Metodología
Supuestos de Proyección
Resultados
Ventas Netas

125,823&
119,987& 119,119&
113,929& 113,795& Las ventas netas de EVM
han presentado, durante el
último lustro, crecimientos
5.3%& ,5.2%& 4.7%& 5.6%& propios de empresas
maduras en sectores
desarrollados.
Las ventas del año 2010 se
vieron afectadas por una
2008& 2009& 2010& 2011& 2012& reducción significativa de los
Ventas&Netas& Crecimiento&
ingresos por Transporte,
consecuencia de que entre
Recolecc." Transporte" Barrido" los meses de enero y junio
Disp."Final" Escombros" Hospit." de dicho año la compañía no
40,000" contó con los ingresos
derivados de la regulación
30,000" particular de tramo
excedente.
20,000"
Los servicios de Transporte y
Barrido generan los mayores
10,000" ingresos para EVM.

0"
2,009" 2,010" 2,011" 2012"(est.)"

Resumen Ejecutivo
Cifras en $MM Constantes de 2012
Privado y Confidencial
EBITDA y Margen EBITDA

21.5%$ 20.6%$
20.4%$ 20.5%$

14.5%$

24,444$ 24,477$ 24,485$ 25,770$

16,539$

2008$ 2009$ 2010$ 2011$ 2012$

EBITDA$ Margen$EBITDA$

El margen EBITDA de EVM se ha mantenido durante los últimos años en niveles ligeramente
superiores al 20%, con excepción del año 2010, afectado por los menores ingresos por concepto
del tramo excedente con regulación particular.
El resultado del año 2010 evidencia el significativo apalancamiento operativo de la compañía,
producto del alto componente fijo de sus costos y gastos, y de la relativamente baja relación (por
lo menos de corto plazo en el pasado reciente) entre éstos y sus ingresos.

Resumen Ejecutivo
Privado y Confidencial Cifras en $MM Constantes de 2012
Capital de Trabajo

25"

20"
Días"CxC"Clientes"
15"
Días"Inventarios"
10" Días"Proveedores"
Los requerimientos netos
Días"CTNO" de capital de trabajo de
5"
EVM son relativamente
0" bajos (consistentemente
2008" 2009" 2010" 2011" 2012"
inferiores a 5 centavos por
cada peso de ingresos).

2008 2009 2010 2011 2012

Días CxC Clientes 18 10 18 19 22
Días Inventarios 0 0 0 0 0
Días Proveedores 2 4 4 6 5
Días CTNO 16 6 14 13 17
Cifras en Días de Ventas

Resumen Ejecutivo
Privado y Confidencial
Activos No Operacionales

Los siguientes activos de Inversiones en Sociedades

Nombre Valor
EVM son clasificados Central Ganadera S.A. 9,776
como No Operacionales, Escombros Sólidos Adecuados 750
Terminales de Transporte de Medellín S.A.
550
por lo que los flujos de Sin Escombros S.A.S. 52
caja asociados a ellos no BBVA 3
UNE EPM Telecomunicaciones S.A. 1
son considerados para Orbitel S.A. E.S.P. 0
efectos del ejercicio de Total 11,132
valoración de la operación
Excedentes de Liquidez 164,536
de EVM por flujo de caja
libre descontado (FCLD). Inmuebles
Inmueble Avalúo
C.MAYORISTA BLOQUE 24 (RESERVA-PARQ.)19,090
Los valores de dichos C.MAYORISTA BLOQUE 26 (MALVINAS) 10,721
C.MAYORISTA BLOQUE 27 (MALVINAS) 24,163
activos, los cuales fueron C.MAYORISTA BLOQUE 17-LOCAL 54 270
suministrados por EVM, C.MAYORISTA BLOQUE 28-LOCALES 1,2,3,10,11,12
3,213
son adicionados al valor C.MAYORISTA BLOQUE 29-LOCALES 12B,12E 448
PLAZA SATELITE AMERICA 7,165
de la operación econtrado PLAZA SATELITE FLOREZ 5,864
por la metodología PLAZA CAMPO VALDES 7,784
CENTRAL MINORISTA 67,073
mencionada, para -LOTE A: SUBEST. BOMBEROS 5,056
determinar el Valor de IGUANA LOTE 1C -1D 1,302
ACARPIN * 296
Compañía de EVM. Total 152,444

Resumen Ejecutivo
Privado y Confidencial Valores a diciembre 31 de 2012
Contenido

La Compañía
Metodología de Valoración
Supuestos de Proyección
Resultados
Metodología de FCLD

Para la determinación del valor comercial de la operación de EVM se utilizó la metodología de

Flujos de Caja Libre Descontados (FCLD), la cual consiste en el descuento de los flujos de caja
proyectados para el negocio, entendido éste como el conjunto armónico e inseparable de los
activos operacionales de la compañía.

Para estimar los flujos de caja futuros se elabora un modelo que simule el desempeño financiero
probable del negocio, bajo unos supuestos que sean considerados como sensatos y objetivos,
teniendo en cuenta las características del negocio y su entorno macroeconómico.

El valor presente es calculado con una tasa de descuento que incorpora el costo del dinero en el
tiempo y los riesgos a que está sujeto el negocio.

Gráficamente...

Resumen Ejecutivo
Privado y Confidencial
Metodología de FCLD

+ Utilidad Operativa

- Impuestos Operativos

= NOPLAT Valor Operación +

+ Dep. y Amortizaciones
Activos No Operativos +
= Flujo de Caja Bruto

- Inversión en K de W Valor Compañía =

- Inversión Fija
Pasivos No Operativos -
= Flujo de Caja Libre
Valor del Patrimonio =
Descuento

Valor Operación

Resumen Ejecutivo
Privado y Confidencial
Contenido

La Compañía
Metodología
Supuestos de Proyección
Resultados
Supuestos: Estado de Resultados

Ingresos:
Se proyectan ingresos por concepto de servicios de aseo, de recolección y disposición de
escombros, y de otros servicios, tales como manejo de residuos hospitalarios y honorarios por el
mantenimiento de zonas verdes y poda de árboles y arbustos.

La proyección de ingresos por servicios de aseo se realiza a partir de la normatividad vigente a la

fecha de realización del estudio (esquema de libertad regulada), utilizando los costos techo
eficientes de referencia para los componentes de prestación del servicio:
•  Costo de comercialización del servicio - CCS
•  Costo de barrido y limpieza de vías y áreas públicas - CBL
•  Costo manejo de recaudo fijo.- CMRf
•  Costo de recolección y transporte - CRT
•  Costo de tramo excedente - CTE
•  Costo de disposición final - CDT
•  Costo del manejo de recaudo variable.- CMRv

Resumen Ejecutivo
Privado y Confidencial
Supuestos: Estado de Resultados

Ingresos (continuación):
Principales Criterios:
•  Número de usuarios: se parte del censo de usuarios de EVM en 2012 (707,346), universo que
se proyecta con crecimientos anuales entre 0.95% y 1.11%.

•  Volumen de residuos a disponer: se parte de las proyecciones de producción bruta de residuos

del PGIRS, de las cuales se deduce la proyección de aprovechables. Para los períodos en que
existen cifras históricas más confiables (2010-2012), se comparan las cifras reales de EVM con
las proyecciones originales del PGIRS, encontrándose una desviación promedio del orden del
9% para los últimos dos años, la cual se mantiene durante la totalidad del período explícito de
proyecciones. En 2013 se proyecta disponer alrededor de 555,000 toneladas de residuos.

•  Kilómetros de vías barridos: se proyectan a partir de estimativos de toneladas de residuos de

barrido y de la relación de toneladas de residuos por kilómetro barrido del año 2012 (0.0145
Ton/Km, o la relación inversa 68.84 Km/Ton). Las toneladas de barrido son estimadas a partir
de la proyección de toneladas totales de residuo y de la proporción de toneladas de barrido
respecto a las totales para EVM en el año 2012 (3.51%).

•  Se asume que la porción de ingresos por tramo excedente derivados de la regulación particular
desaparecen a partir del año 2014 (inclusive).

Resumen Ejecutivo
Privado y Confidencial
Supuestos: Estado de Resultados

Costos:
Se proyectan de manera detallada a partir de las cifras históricas (incluyendo el año 2012 completo),
considerando tanto incrementos por ajuste en los niveles de precios como por variaciones en los
drivers de cada rubro (número de usuarios, toneladas de residuos o kilómetros barridos, según
aplique).

Principales Criterios:
-  Se asumen ahorros futuros en el costo de combustibles derivados de la reconversión de la flota
de vehículos a gas natural, gradualmente (según el cronograma de inversiones) hasta llegar a un
35%.
-  Se considera la implementación de la estación de transferencia en el año 2015, asumiéndose la
obtención de ahorros anuales por alrededor de $11,600 millones de 2012 (valor neto, según
estudio elaborado por CODESARROLLO), derivados especialmente de la reducción del parque
automotor requerido a aproximadamente el 50% del actual de EVM.
-  Se considera, a partir del año 2014, la reducción aprobada en la tarifa del impuesto de industria y
comercio, la cual pasa de 6 por mil a 2 por mil.
-  Se considera el cumplimiento de lo pactado en la convención colectiva de trabajo, en lo referente
al compromiso de EVM de sostener una planta mínima de 510 personas adscritas a la Dirección
Técnica y Operativa, lo que generaría un sobrecosto de $1,520 MM de 2012.

Resumen Ejecutivo
Privado y Confidencial
Supuestos: Estado de Resultados

Gastos de Administración y Ventas

Se proyectan evaluando cada rubro de manera independiente, a partir de los niveles de gastos
observados en los años 2008 a 2012, considerando tanto incrementos por ajuste en los niveles de
precios como por variaciones en los drivers de cada rubro (número de usuarios, toneladas de
residuos o kilómetros barridos, según aplique).
Se considera la reducción proyectada en el monto de las contribuciones a la SSPD y a la CRA,
producto de la escisión realizada en el año 2012. Se realiza también un ajuste al gasto por concepto
de impuesto predial, excluyendo para efectos de las proyecciones financieras aquellos
correspondientes a activos no operacionales.

Resumen Ejecutivo
Privado y Confidencial
Supuestos: Balance General

Caja Operativa
Se asume un nivel de caja operativa equivalente a 30 días de ventas netas.

Capital de Trabajo
Las principales cuentas de capital de trabajo se proyectan a partir de su comportamiento histórico
(entre paréntesis el periodo tomado), de la siguiente manera:
•  Cuentas por cobrar: 19.6 días de ventas netas (promedio 2010-2012)
•  Anticipos y avances: 1.1% de las ventas netas (promedio 2010-2012)
•  Proveedores: 7.1 días de CMV (promedio 2010-2012)
•  Laborales corto plazo: 2.1% de las ventas netas (promedio 2010-2012)

Resumen Ejecutivo
Privado y Confidencial
Supuestos: Balance General

Inversión Fija (CAPEX)

Se parte de la base de las inversiones fijas estimadas por EVM en su Marco Fiscal, a las que se
adicionan algunas en infraestructura física en puntos críticos y en sistemas de información.
En el último año proyectado de manera explícita (año 2027), base para el cálculo del valor residual,
se consideran inversiones normalizadas que pretenden reflejar el promedio de las que se estima
serán requeridas en años posteriores.
Resumen de inversiones en activos fijos proyectadas hasta el año 2027, en millones de pesos
corrientes:
CAPEX 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Terrenos 7,658 - - - - - - -
Construcciones y Edificaciones 23,370 19,040 3,042 1,544 1,590 1,638 1,687 1,737
Maq. y Equipo - - - - - - - -
Equipo de Comunicación y Cómputo 3,286 803 889 1,402 1,423 1,041 894 1,096
Muebles, Eq. de Oficina y Enseres 89 92 94 97 100 103 106 109
Eq. De Transporte, Tracción y Elev. 13,156 18,200 507 2,973 410 702 5,612 16,877
Cargos Diferidos 2,908 2,896 4,362 2,026 1,337 1,090 1,082 1,029
Total 50,467 41,032 8,895 8,041 4,860 4,574 9,381 20,849

CAPEX 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Terrenos - - - - - - -
Construcciones y Edificaciones 1,790 1,843 1,739 1,759 4,381 4,474 4,561
Maq. y Equipo - - - - - - 77
Equipo de Comunicación y Cómputo 1,054 1,080 1,088 1,079 1,104 1,085 1,076
Muebles, Eq. de Oficina y Enseres 113 116 113 114 114 114 114
Eq. De Transporte, Tracción y Elev. 15,589 - 2,973 410 702 5,612 6,234
Cargos Diferidos 1,150 1,095 1,091 1,112 1,099 1,101 1,104
Total 19,695 4,134 7,003 4,474 7,400 12,386 13,167

Resumen Ejecutivo
Privado y Confidencial
Otros Supuestos

Pasivo Pensional
Para efectos del ejercicio de valoración, el pasivo pensional a cargo de EVM se trata como un pasivo
No Operacional, por lo que los recursos que se destinarían al fondeo y/o pago del mismo no hacen
parte del flujo de caja libre operativo proyectado. Consecuentemente, el valor del cálculo actuarial,
según el último estimativo disponible (de junio de 2012) es deducido del valor empresarial calculado
para EVM en la determinación del valor de su patrimonio.

Impuesto de Renta
Se considera la normatividad vigente en Colombia, teniendo en cuenta los cambios introducidos por
la reforma tributaria aprobada en diciembre de 2012.

Costo de Capital
Se trabaja con un costo promedio de capital (WACC) de 7.9% anual en términos reales (sobre la
inflación, lo que arrojaría una tasa nominal del orden de 11.5% anual), la cual considera una
estructura de capital D/(D+E) de 30% fija, el valor del dinero en el tiempo, y el riesgo específico del
negocio, a partir de un Beta desapalancado de 0.69 (promedio de una muestra de 20 compañías de
waste management – Fuente Damodaran, cálculos de SBI), ajustado por liquidez de la inversión,
tamaño, riesgo regulatorio y riesgo país.

Resumen Ejecutivo
Privado y Confidencial
Contenido

La Compañía
Metodología
Supuestos de Proyección
Resultados
 Valor

Valoración de Empresas Varias de Medellín E.S.P.

VP Flujo de Caja Libre Período Explícito 57,169
Valor Presente Residual 79,943
Valor de la Operación 137,113
+ Valor Presente Pérdidas Anteriores 15,488
+ Valor Excedentes de Liquidez 164,536
+ Valor Otros Activos No Operacionales 163,576
Valor Compañía 480,712
- Valor Pasivo No Operacional 180,185
Valor del Patrimonio 300,527
Valor O+PA+EL-PNO* 136,951
(Valor Oper. + VP Pérd. Anter.) / EBITDA 5.9
Valor de la Operación / EBITDA 5.3
* Valor de la Operación + Valor Presente de Pérdidas
Anteriores + Excedentes de Liquidez - Pasivo No Operacional

El valor de la operación de EVM a diciembre 31 de 2012, considerada ésta como empresa en

marcha, estaría en un rango entre 135,000 y 140,000 millones de pesos colombianos, y el valor
comercial de su patrimonio a la misma fecha sería del orden de $300,000 millones.

Si se excluyen los activos No Operacionales (distintos a excedentes de liquidez), el valor del

patrimonio resultante sería muy similar al de la operación de EVM, aproximadamente $137,000
millones.

Resumen Ejecutivo
Privado y Confidencial