¿Cómo hacer la rehabilitación de un edificio?

Pasos a
seguir
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Por Gr_Bdi
Publicado por abril 27, 2018
en Blog

Una revisión rutinaria, o incluso una sencilla inspección visual por parte de los vecinos,
pueden determinar la necesidad de rehabilitar un edificio para mejorar su
funcionalidad, resolver patologías, ganar en seguridad y mejorar la estética de una
construcción. Pero, antes de emprender un camino que no todo el mundo sabe dónde
empieza, conviene acudir a especialistas que sepan cómo hacer la rehabilitación de un
edificio.

Antes de iniciar cualquier trámite, y una vez que se han detectado problemas o patologías
en la finca, es importante mantener a los propietarios de la misma informados a través de
reuniones, ya sean ordinarias o extraordinarias. Una vez puesto en conocimiento de todos los
vecinos, en esa junta deben establecerse los pasos a dar consensuadamente, y aprobándolos
según corresponda, que deben quedar reflejados junto a los acuerdos adoptados en el acta de
la reunión.

Es necesaria, por supuesto, la participación del administrador de fincas. Su figura deberá

aportar el conocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, marco normativo en el que se
regula la gestión de las comunidades de propietarios. Su labor es importante como
secretario-administrador a la hora de organizar las reuniones, establecer los puntos del
día y coordinar las mismas tomando nota de todos los acuerdos que se adopte para,
posteriormente, trasladarlo al acta que se enviará a todos los vecinos.
La aprobación de la obra, su importa y la empresa que la ejecute deberán quedar plasmados
en el acta de dicha reunión a través del secretario-administrador, debiendo ir firmada tanto
por el administrador como por la presidencia de la comunidad.

Para rehabilitar un edificio es necesario contar con alguien que sepa cómo hacer la
rehabilitación de un edificio. Cada normativa urbanística municipal establece los casos en los
que es obligatorio contar con un técnico al frente de la ejecución de las obras. Por
regla general, podemos decir que si la obra contempla la colocación de andamios, o se trata
de alguna intervención estructural, la contratación de un técnico competente es de obligado
cumplimiento, teniendo éste que proceder a la redacción de un proyecto que se presentará en
el área de urbanismo para la solicitud de la licencia de obra.

De igual forma, durante la realización de los trabajos un técnico deberá hacerse cargo de la
dirección de obra y de la coordinación de seguridad y salud. En obras de rehabilitación de
edificios es habitual que esta figura recaiga en el mismo técnico redactor del proyecto: los
técnicos que las normativas designan como competentes para llevar a cabo este tipo de
trabajos son principalmente arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros de la
edificación.

Más allá de la obligatoriedad que cada municipio establece sobre los requisitos a la hora de
conceder una licencia de obra a un promotor (por ejemplo, una Comunidad de Propietarios),
la contratación de un técnico es muy aconsejable por distintos motivos.

Analizará las patologías y daños que presente el edificio, planteando en su proyecto los
materiales y procedimientos constructivos a utilizar para la correcta reparación de las
lesiones.
Su proyecto servirá al promotor para solicitar presupuestos a empresas
especializadas, teniendo éstas que valorar la obra tal y como se describe en los
documentos del proyecto (planos, mediciones, pliegos de condiciones, etc.).
Una vez recibidas las distintas ofertas, el técnico podrá estudiarlas y depurarlas para
conocer si están basadas fielmente en los documentos de su proyecto. Una vez realizada
esta comprobación, podrá desarrollar un comparativo de los presupuestos
presentados, con objeto de facilitarle al promotor la información resumida de todos los
ofertantes, y que de este modo le sirva de ayuda para la adjudicación de las obras.
Durante la ejecución de los trabajos, el técnico al frente de las mismas velará por la
correcta aplicación de materiales, comprobando en todo momento que la obra se
ejecuta siguiendo los criterios establecidos en su proyecto, controlando los costes y los
plazos. De igual forma, velará por el cumplimiento de la normativa de seguridad y
salud en la obra.
El colegio profesional y el seguro de responsabilidad civil del técnico son avales
importantes para el promotor.
 Terminada la obra, el técnico emitirá el correspondiente certificado final de la misma,
documento que servirá para comunicar al Ayuntamiento la terminación de los trabajos.
Ese mismo documento marcará el inicio del periodo de garantía de la obra.

Por otro lado, y aunque el técnico pueda proporcionarlo a la empresa rehabilitadora, es

conveniente y muy aconsejable que el técnico contratado por la comunidad de propietarios
sea totalmente independiente, sin pertenecer a la plantilla de la constructora, y de esa
forma hacer prevalecer durante la ejecución de la obra los criterios y competencias que le
correspondan.

Todas las obras que realicemos en un inmueble deben contar con su correspondiente licencia
municipal, según la ordenanza de licencias de cada ayuntamiento. Para ello, hay que
cumplimentar una solicitud que se presenta en el área de urbanismo, y como norma
general acompañada del proyecto de ejecución visado por el Colegio Profesional
correspondiente.

De igual forma, será necesario solicitar otro permiso en caso de tener que ocupar la vía
pública (acera o calzada) durante la ejecución de las obras, como por ejemplo la instalación
de andamios o la colocación de un contenedor de escombros. Esta solicitud se tramita en el
área de ocupación de la vía pública de cada consistorio.

En Grupo BDI, a través de nuestro departamento de Administración, gestionamos todos

estos permisos gratuitamente para el cliente, facilitando así la concesión de los permisos
necesarios para poder realizar la obra. De igual forma, también tramitamos desde la
concesión de financiación para las comunidades a unos tipos de interés preferentes,
como las gestiones para el cliente obtenga ayudas y subvenciones, tanto estatales como
autonómicas.

También hay que tener en cuenta, antes de comenzar a planificar cómo hacer la
rehabilitación de un edificio, tener una póliza que asegure los trabajos. Es muy
importante que la comunidad de propietarios solicite una copia de la póliza del seguro de
responsabilidad civil a aquellas empresas invitadas a presupuestar la obra, de tal forma que
puedan analizar el alcance de sus coberturas y comprobar si son adecuadas y suficientes
antes de adjudicar la obra. En Grupo BDI tenemos una póliza con unas amplias coberturas
por importe de dos millones de euros.

¿Cuándo es mejor rehabilitar un edificio?

La mejor manera de saber cómo hacer la rehabilitación de un edificio puede comenzar por un
gesto tan sencillo como mirar al calendario y pensar en algunas circunstancias del proyecto.
 Urgencia de las mismas. Hay ocasiones en las que una comunidad de propietarios
puede ser instada por la autoridad municipal a la ejecución de ciertas obras mediante
un “decreto orden de ejecución”, bajo la pena de imposición de multas coercitivas en
caso de que no se lleven a efecto. Estos casos se dan cuando son detectados elementos o
partes del inmueble con deficiencias graves que puedan provocar daños mayores, como
por ejemplo cornisas en mal estado o pilares con severas patologías.
Temporalidad. En inmuebles destinados principalmente a segundas residencias en
zonas de veraneo, la preocupación llega en los periodos estivales. Para evitar las
molestias que una obra de rehabilitación puede causar a los vecinos, es habitual
interrumpir los trabajos en estas fechas y retomarlos una vez pasa la temporada de
veraneo, coincidiendo generalmente con el inicio del curso escolar de los niños.
Cuestiones técnicas. Ciertos trabajos han de realizarse bajo ciertas condiciones
climatológicas para favorecer la correcta ejecución de los mismos. Son muchos los
profesionales que intervienen en la rehabilitación de un edificio, por ello es de vital
importancia contar con los mejores electricistas, operarios de obra o personal
técnico, y que éstos cuenten con las mejores condiciones para llevar a cabo el
proyecto. La aplicación de la mayor parte de los materiales de construcción debe
hacerse siguiendo la ficha técnica que los caracteriza, en la que se definen entre otras
cuestiones las temperaturas ideales para su aplicación. Por ejemplo, el hormigonado de
una solera para un pavimento impreso no debe hacerse en condiciones de mucho frío o
calor, ya que el cemento necesita de cierta cantidad de agua para su fraguado y las
temperaturas extremas, ya sean por arriba o por abajo del termómetro, provocan la
evaporación de la misma o la congelación, respectivamente, lo que evita un correcto
curado. Para determinar estas cuestiones, es interesante contar con la opinión y el
asesoramiento de un técnico, o de una empresa especializada.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, el plazo medio para que una comunidad de propietarios
lleve a cabo la contratación de un técnico para la redacción del proyecto, la solicitud de
licencias municipales, la solicitud de ofertas y contratación de empresa rehabilitadora, puede
oscilar aproximadamente entre cuatro y seis meses, dependiendo de factores como la
magnitud y complejidad de la obra a ejecutar. Para saber cómo hacer la rehabilitación de un
edificio también hay que dominar estos tiempos y gestiones.

Gr_Bdi

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