Comuna1 2014 PDF

Comuna 1
INFORME TERRITORIAL
Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat,
San Telmo, Constitución
Ministerio de Desarrollo Urbano

Secretaría de Planeamiento
GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA
DE BUENOS AIRES
Jefe de Gobierno
Ing. Mauricio Macri
Vicejefa de Gobierno
Lic. María Eugenia Vidal
Jefe de Gabinete de Ministros

Lic. Horacio Rodriguez Larreta
Ministro de Desarrollo Urbano

Arq. Daniel Chain
Secretario de Planeamiento
Arq. Héctor Lostri
Director General de Planeamiento

Mg. Fernando Álvarez de Celis
Elaboración de contenidos: Fernando Álvarez de Celis / Bárbara Pasik / Julián Álvarez Insúa / Yanina Garcia / Sol Belacin / Federico
Tripoli / Agustín Grigera / Luciana Madoery / María Cristina Ansaldo/ Sebastian Shaller / María Belén Talia / Sebastián Musachi.
Diseño gráfico: Alejandro Ambrosone.
Índice
7 Introducción
9 Metodología
13 Descripción territorial
Estructura territorial
Población
Normativa urbanística
Construcción
Valor del suelo
43 Los usos del suelo en la Comuna 1

Edificación
Edificios
Edificios de destino único
Edificios productivos
Galpones
Lotes
Garages privados y comerciales
71 Situación actual de la ocupación de locales comerciales en la Comuna 1

Distribución territorial de locales activos
Distribución territorial de locales inactivos
Composición de locales por sectores de actividad
Locales del sector comercial
Locales del sector servicios
Locales gastronómicos
Locales del rubro automotor
Locales del sector industrial
Locales en galería
111 Indicadores
Uso Residencial
Complejidad Urbana
Locales por calle
Superficie afectada por obra
Compacidad corregida
Mixtura residencial
Caminabilidad
INTRODUCCIÓN
El presente informe da cuenta de la estructura territorial de la Comuna 1 localizada en

el centro de la Ciudad de Buenos Aires. La misma está compuesta por seis barrios, de
norte a sur, los barrios de Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Montserrat, San Telmo y
Constitución. Se intentará identificar la distribución en el área de los diferentes usos del
suelo con el fin de comprender los patrones que hacen a la dinámica económica, social y
territorial de la Comuna.
En el capítulo 2 del informe se realiza una caracterización de la estructura territorial de

la zona, buscando reconocer la influencia de la normativa que rige el uso del suelo, se
caracteriza la estructura de la población así como la densidad edilicia y las condiciones
actuales de la construcción y el mercado inmobiliario. Este apartado permite distinguir
las diferencias territoriales que se producen al interior de la Comuna.
En el capítulo 3 se examinan los datos obtenidos en el relevamiento de usos del suelo

(RUS). Se estudian los usos del suelo a partir del análisis de tamaño, edificación y uso
específico de cada parcela en función de las actividades que se desarrollan. Además, se
describe la distribución territorial para cada uno de los usos analizados a fin de mostrar
la estructura edilicia y socio - territorial de la Comuna.
En el capítulo 4, se busca definir el perfil económico de la Comuna 1, identificando la im-

portancia de los diferentes sectores y sus tendencias. De esta forma, se intenta describir
y analizar la distribución de los locales emplazados en la Comuna y sus distintos agru-
pamientos según actividad. El análisis pormenorizado del relevamiento de campo cons-
tituye una parte central del informe y la cuantificación de los datos pretende ser una
herramienta útil para la gestión y la investigación académica de este tipo de fenómenos.
En el capítulo 5 se presentaron algunos indicadores elaborados a partir de la información

obtenida del Relevamiento de Usos del Suelo, el indicador de total de locales por lado de
manzana, el de compacidad corregida, el de complejidad urbana y el de mixtura residencial.
Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat, San Telmo, Constitución 7

1 Metodología
La Comuna 1 esta ubicada en el Centro de la Ciudad. Sus límites están determinados por
la traza de las calles Borde Sur de la dársena D, avenida Tomás Edison, Acceso Wilson,
avenida Presidente Ramón Castillo, bajada de la Autopista Dr. A. Illia (acceso portuario),
hasta intersección con Autopista Illia, prolongación virtual de Juan Bibiloni, Brig. Gene-
ral Facundo Quiroga, Montevideo, Guido, Uruguay, Avenida Córdoba, avenida Callao,
avenida Entre Ríos, avenida Caseros, Paracas, prolongación virtual Ituzaingó (puente),
Guanahani, Dr. Enrique Finochietto, General Hornos, avenida Caseros, avenida Defensa,
avenida Martín García, avenida Paseo Colón, avenida Brasil, prolongación avenida Elvira
Rawson de Dellepiane, avenida Elvira Rawson de Dellepiane hasta intersección con el
paredón de la Costanera Sur, límite catastral sur de la Reserva Ecológica, Río de la Plata,
con un total de 13.761 parcelas distribuidas en 937 manzanas. La Comuna 1 tiene como
límites barriales al barrio de Recoleta al Noroeste, hacia el Oeste los barrios de Balvane-
ra, San Cristóbal y Parque Patricios, mientras que hacia el Sur limita con los barrios de
Barracas y La Boca.
En la etapa de relevamiento en campo se utilizó la base cartográfica y parcelaria elabo-

rada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El relevamiento realizado barrió la
totalidad de las parcelas emplazadas la Comuna y permitió determinar el o los usos de
cada una de ellas. A tal fin, se elaboró una tipología que se aplicó a las construcciones
encontradas, atendiendo al tipo de edificación hallada y a su uso.
La parte referente a los precios inmobiliarios también se basó en relevamientos propios,

mientras que para la elaboración del apartado sobre construcción se emplearon datos
de permisos de obra elaborados por Dirección General de Fiscalización de Obras y Catas-
tro, pertenecientes al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, para obtener el precio de
oferta de venta y alquiler de locales y precio de departamentos y casas se realizaron re-
levamientos que recolectan información del precio, dimensiones y otras características
de los inmuebles ofertados.
Se estableció una primera gran división entre construcciones de uso residencial, las de
uso no residencial, de uso mixto y las parcelas sin construcción. Dentro de las construc-
ciones de uso residencial se encuentran dos categorías: casa y vivienda; las construccio-
nes de uso no residencial se dividen en siete categorías: local, local en galería, edificio de
oficinas, edificio de destino único, edificio productivo, galpón y garage; mientras que las
construcciones de uso mixto comprenden tres categorías: edificio de departamentos,
uso mixto con vivienda y uso mixto. Se tomó nota además cuando los tipos mencionados
se encontraban cerrados o en construcción. Finalmente a las parcelas sin construcción se
1/ Se tipificó como garages privados a las las identificó como lotes. A continuación se presenta un cuadro con la definición de cada
construcciones destinadas a la guarda/ uno de los tipos mencionados1.
entrada y salida de vehículos, pero que
no atienden al público. Generalmente A todos los tipos anteriores en los que se desarrollaba alguna actividad económica al
forman parte complementaria de otra momento del relevamiento se los clasificó de acuerdo a su actividad principal, utilizando
construcción, como una casa u otro edifi- la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (ClaNAE). Para el caso de los locales,
cio, y pueden o no ser utilizados en el de- se pudo obtener, a partir del registro de los inactivos, la proporción de establecimientos
sarrollo de alguna actividad económica. ocupados y vacantes.
10 Comuna 1
2 Descripción territorial
Estructura Territorial
El área de la comuna en estudio se localiza en el Centro de la Ciudad de Buenos Aires,

limitando con la Comuna 2 al noreste, con la Comuna 3 al oeste, con la Comuna 4 al su-
roeste y con el Río de la Plata al este.
El trazado urbano de esta Comuna es en forma de alargada en sentido norte sur con
importantes ejes de circulación bien consolidados en todas direcciones cumpliendo la
Mapa
Comuna 1
Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.
14 Comuna 1
función de conectar el norte, sur y oeste de la ciudad con el area central. En este sentido
se destacan como principales arterias en sentido norte sur las avenidas Callao, 9 de Julio,
Av. Libertador, Paseo Colon y Huergo Madero y en sentido oeste este se observan las
avenidas Caseros, San Juan, Belgrano, Rivadavia, Corrientes, Córdoba y Santa Fé.
Por otro lado cuenta con la presencia tanto hacia el eje norte como en el sur de dos cen-
tros neurálgicos de tránsito de gran importancia que son las estaciones de ferrocarril
de Retiro y de Constitución, líneas ferroviarias encargadas de unir al conurbano con el
centro administrativo y financiero. Como así también las autopistas Arturo Illia, autopis-
ta 25 de Mayo y autopista Buenos Aires La Plata Asimismo todas las líneas de subte se
encuentran presente teniendo sus estaciones terminales presentes.
En esta Comuna se observan zonas diferenciadas por sus características particulares. El

micro y macrocentro porteño concentra gran parte de la actividad laboral de la Ciudad,
servicios avanzados, edificios de la administración pública Nacional y del Gobierno Mu-
nicipal, la actividad gastronómica y hotelera, motivada por el intenso desarrollo turís-
tico. Su edificación tradicional convive con modernas construcciones realizadas en los
últimos años que la convierten en un área de mucho contraste, verificable si oponemos
los barrios de san Nicolás y San Telmo, cunas históricas de la ciudad, con el barrio de
Puerto Madero, el último de los barrios porteños, en pleno auge edilicio.

Mapa
Barrios que
conforman la
Comuna 1
16 Comuna 1
Mapa
Foto aérea.
Comuna 1

POBLACIÓN
La población registrada en el Censo 2010 para la comuna es de 197.226 personas la cual

presenta una variación positiva del 11, 28% con respecto al Censo del año 2001. El índice
de masculinidad de la misma es de 92,1.
Gráfico 2.1
Pirámide poblacional. 2010
Gráfico 2.2
Tasas de natalidad, mortalidad,
crecimiento vegetativo e hijos nacidos
vivos por mujer. 2006
18 Comuna 1
Gráfico 2.3
Tasa de hacinamiento (2010) y hogares
con NBI
Promedios
Cuadro 2.1
Indicador Comuna Ciudad
Indicadores de 2º grado
Densidad de población (hab/ha.) 93,9 173
Viviendas por grilla (200 metros) 128 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia
Régimen de tenencia de viviendas - Propietarios (%) 50,4 Territorial, Secretaría de Planeamiento,
Hogares con hacinamiento crítico (%) 5 2
MDU. GCBA.
Nivel educativo: Tasa de analfabetismo 6,9 0,5
Construcción residencial (m2) 160.515 9,1
Construcción no residencial (m2) 24,7 201.465 24,7
Relación m2 construidos residenciales/ no residenciales 0,8 2,2
Precio de terrenos (USD/m2) 2.905 1.155
Precio de locales (USD/m2) 2.777 1.507
Precios de venta de departamentos (USD/m2) 2.470 1.267
Precio de venta de casas (USD/m2) 2.416 1.087
Ingresos ($) 1.495 1.356
Tasa de desempleo 6,5 7,0
Indicador Promedio por comuna

Cuadro 2.2
Estratificación social: estrato bajo (%) 15,8
Estratificación social
Estratificación social: estrato medio-bajo (%) 33,8
Estratificación social: estrato medio (%) 22,6 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia
Estratificación social: estrato medio-alto (%) 18,3 Territorial, Secretaría de Planeamiento,
Estratificación social: estrato alto (%) 9,6
MDU. GCBA.
Tendencias demográficas: Tasa de crecimiento poblacional (10 años) 3,3
Incidencia usos residenciales (% del total de usos) 25,6
Tasa de vacancia de locales 20,0
Complejidad 1,6
Compacidad corregida 105,5
Superficie de espacio verde por hab. (m2) 4,5

Gráfico 2.4
Distribución poblacional
por estrato socioeconómico
Gráfico 2.5
Desocupados y subocupados. 2010
20 Comuna 1
Gráfico 2.6
Empleo según categoría. 2010
Gráfico 2.7
Empleo según rama de actividad. 2010

Gráfico 2.8
Nivel de instrucción máximo alcanzado
en población mayor a 25 años. 2010
Gráfico 2.9
Sector educativo según tipo de gestión.
2010
22 Comuna 1
Gráfico 2.10
Tipo de cobertura de salud y grupos de
edad bajo cobertura pública. 2010
Gráfico 2.11
Tipología y propiedad de la vivienda.
2010

DENSIDAD POBLACIONAL
En cuanto al análisis de la distribución territorial de la población al interior de la Comu¬na,

se observa un mayor nivel de densidad hacia el Oeste de la avenida 9 de Julio siendo es-
casa la población desde esta avenida hacia el este dado que en general es un espacio ad-
ministrativo y de servicios. No obstante, hacia el Sur de la avenida Belgrano, es decir en el
barrio de San Telmo la densidad aumenta notablemente. Cabe destacar que los máximos
niveles se registran en el barrio de Retiro, donde predomina la construcción en altura.
24 Comuna 1
Mapa 2.1
Densidad de
población de
la Comuna 1
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

NORMATIVA URBANÍSTICA
De acuerdo a la actualización en diciembre 2010, la normativa del Código de Planeamiento

Urbano establece los usos del suelo permitidos en el área de análisis. Se observa que la
superficie de la Comuna 1 se encuentra principalmente regida por tierras ferroviarias que
suman el 21,3% del total. La importancia del ferrocarril resulta central en esta comuna ya
que comunica a casi toda la Ciudad y al Gran Buenos Aires con el área central. El distrito
Puerto (P) también presenta gran relevancia en tanto constituye un 14,5% del área total.
El distrito característico de esta comuna es el (C) que tiene que ver con el predominio de
actividades terciarias a escala regional, nacional y urbana. Para poder desarrollar estas
actividades la zona se encuentra dotada de las mejores condiciones de accesibilidad para
todo tipo de transporte de pasajero. Si se tienen en cuenta todos los distritos de centrali-
dad (C1 C2 C3I C3II C3I2) estos conforman en total un 19,4% del total del área de la comu-
na. La Reserva Ecológica (ARE) constituye el 6,3% del área total del territorio.
El Área de Protección Histórica (APH) se encuentra en el entorno de avenida De Mayo,

y desde la Plaza de Mayo hasta avenida San Juan entre Perú y Paseo Colón. El entorno
al Parque Lezama también se encuentra protegido por ésta normativa. Pero a su vez,
además de la protección general (distritos APH) existen normativas de protección pa-
trimonial especial, edilicia y ambiental. En el primer grupo se encuentran las fachadas
de Arquitectura Especial (AE): Entorno Plaza San Martín (AE 12), Diagonal Norte, Perú
y diagonal Sur (AE 3), Paseo Colón y L. N. Alem (AE 14), Entorno Plaza de Mayo (AE 8), y
las manzanas comprendidas por Florida, Paraguay, Reconquista, Córdoba, San Martín y
Viamonte (AE 16). La protección edilicia se realiza sobre parcelas específicas catalogadas
con diferentes criterios y valorizaciones (estructural, cautelar, integral).
26 Comuna 1
La comuna también presenta distritos de Urbanizaciones Determinadas (U), en el 3,2%
del área total. Estas son objeto de regulación integral para establecer o preservar conjun-
tos urbanos de características diferenciales, como en este caso la Villa 31 (U31), espacio
verde (UP), entre otros.
Por otra parte, se puede mencionar la baja presencia de los distritos relacionados al equi-
pamiento, constituyendo el 3,5% de la superficie de la comuna. Los distritos de equipa-
miento (E) son áreas en las que se localizan actividades que sirven al conjunto urbano
pero que no deben localizarse en zonas comerciales o residenciales, por las molestias
que pueden generar o por el tamaño necesario para dicha actividad.
Distrito Área % Cuadro 2.3

UF 11.490.987,75 21,3 Código de Planeamiento Urbano.
P 7.821.981,79 14,5 Comuna 1
C2 4.556.636,92 8,4
C3 I 3.966.291,14 7,3
RUA 3.834.369,04 7,1
NE 3.546.466,09 6,6
ARE 3.381.917,24 6,3
I1 2.664.686,51 4,9
C1 1.976.355,16 3,7
UP 1.930.387,73 3,6
R2a I 1.453.957,64 2,7
APH 1 1.401.076,46 2,6
E3 1.393.257,90 2,6
U11 946.659,60 1,8
U10 784.213,77 1,5
APH 18 651.973,13 1,2
R2a II 648.217,88 1,2
RU 402.508,93 0,7
E1 250.503,20 0,5
APH 50 198.405,58 0,4
C3 II 170.510,45 0,3
E4 49 146.965,90 0,3
U13 116.503,58 0,2
APH 16 78.649,06 0,1
C3 I 2 66.716,99 0,1
U31 h 64.583,06 0,1
APH 30 46.834,08 0,1
E4 44 32.664,00 0,1
APH 12 754,15 0,0
C3 I 2 80,59 0,0
Total 54.025.034,84 100,0

Mapa 2.2
Código de
Planeamiento
Urbano de la
Comuna 1
28 Comuna 1
CONSTRUCCIÓN
En el cuadro 2.4 se presenta la cantidad de permisos y la evolución de los m2 permisados

nuevos en la Comuna 1 y la Ciudad entre los años 1998 y 2013. En cuanto a lo primero, se
puede apreciar que la cantidad total de permisos para construcciones nuevas para todo
el período representa el 2,9% del total de la Ciudad. La evolución en los valores absolutos
denota un descenso desde el inicio de la serie que se profundiza y llega a su mínimo en el
año 2003 con sólo 20 permisos otorgados. En los cinco años siguientes los niveles serán
bajos, si bien los permisos aumentan en número los porcentajes con respecto a la Ciudad
serán similares al 2003. A partir del año 2007 hasta el 2010 se inicia un período fluctuan-
te hasta llegar al año 2010 donde se otorgan sólo 13 permisos, los cuales representan el
2,1% siendo el menor valor presentado a lo largo de la serie. Para los últimos dos años se
observa una pequeña suba en la cantidad de permisos para el año 2011 pero que luego
vuelve a caer a tan solo 8, el valor más bajo de toda la serie.
En cuanto a los metros cuadrados la serie permanece similar a los valores de los per-
misos otorgados, siendo unos dependientes de los otros. Como es de esperarse el valor
de m2 más bajo se observa en 2002, con 237.364 m2 para la Ciudad y 39.771 m2 para la
Comuna 1. En el total de la serie se observa que la comuna representa un 12,1 % del total
de la Ciudad.
Cuadro 2.4 Permisos y superficie total. Construcciones nuevas. 11998-2012
Permisos m2 Permisos/m2
Año Total Ciudad Comuna 1 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 1 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 1
1998 1.534 44 2,9 1.992.179 320.999 16,1 1.298,7 7.295,4
1999 1.270 37 2,9 1.275.659 101.500 8,0 1.004,5 2.743,2
2000 1.128 46 4,1 1.381.962 273.817 19,8 1.225,1 5.952,5
2001 666 35 5,3 776.276 174.925 22,5 1.165,6 4.997,9
2002 354 22 6,2 237.364 39.771 16,8 670,5 1.807,8
2003 982 20 2,0 1.119.432 113.119 10,1 1.140,0 5.656,0
2004 1.185 25 2,1 1.185.240 82.961 7,0 1.000,2 3.318,4
2005 1.452 34 2,3 1.954.598 313.065 16,0 1.346,1 9.207,8
2006 2.014 41 2,0 2.782.329 210.022 7,5 1.381,5 5.122,5
2007 1.800 56 3,1 2.809.535 305.293 10,9 1.560,9 5.451,7
2008 1.458 51 3,5 2.319.549 356.224 15,4 1.590,9 6.984,8
2009 1.149 35 3,0 1.519.447 179.240 11,8 1.322,4 5.121,1
2010 890 13 1,5 1.147.699 91.399 8,0 1.289,5 7.030,7
2011 1.567 37 2,4 2.259.266 216.520 9,6 1.441,8 5.851,9
2012 1.068 29 2,7 1.705.137 132.170 7,8 1.596,6 4.557,6
2013 481 8 1,7 713.188 43.168 6,1 1.482,7 5.396,0
1998-2013 18.517 533 2,9 24.465.672 2.954.193 12,1 1.321,3 5.542,58

El cuadro que sigue a continuación describe la relación entre los destinos residenciales y
no residenciales en la actividad de la construcción en la Comuna 1, así como también se
incluyen los datos respectivos al conjunto de la Ciudad. De tal forma, es posible observar
el predominio general de las construcciones no residenciales, representando el 66,1% del
último año. Por el contrario, lo registrado para el total de la Ciudad muestra un predomi-
nio de construcciones residenciales y una participación de los destinos no residenciales
del 24,8%. En el cuadro se observa cómo la tendencia a la construcción no residencial en
la Comuna 1 y residencial en la Ciudad se mantiene en los últimos años.
Cuadros 2.5 Total Ciudad Comuna 1
Participación de los metros Año Residencial (%) No residencial (%) Residencial (%) No residencial (%)
permisados residenciales y 1998 68,6 31,4 4,8 95,2
no residenciales. 1998-2012 1999 69,9 30,1 58,0 42,0

2000 77,1 22,9 53,6 46,4
2001 68,4 31,6 41,1 58,9
2002 72,2 27,8 19,0 81,0
2003 91,1 8,9 85,7 14,3
2004 84,9 15,1 78,4 21,6
2005 83,6 16,4 83,7 16,3
2006 87,0 13,0 63,3 36,7
2007 80,1 19,9 37,4 62,6
2008 76,5 23,5 45,0 55,0
2009 70,7 29,3 15,6 84,4
2010 81,1 18,9 34,0 66,0
2011 78,0 22,0 28,7 71,3
2012 74,9 25,1 18,5 81,5
2013 72,3 27,7 33,9 66,1
1998-2013 75,2 24,8 43,7 56,3
VALOR DEL SUELO
El relevamiento sobre el precio de los terrenos en la Ciudad de Buenos Aires realizado por
la secretaria de planeamiento urbano, en el mes de Diciembre de 2012, permitió advertir
80 terrenos ofertados en la Comuna 1 frente a 1491 terrenos para el total de la Ciudad,
lo que equivale solamente a un 5,3 % de ese total. El valor del suelo de la comuna 1 para
Diciembre 2012, presento un mínimo de US$ 334,2 y un máximo de US$ 8.500,0 el m2.
Mientras que el precio promedio es de US$ 2.160,9. En cuanto a la superficie de los terre-
nos ofertados, se observan dimensiones que van desde los 92,0 m2 hasta los 3.700,0 m2,
siendo el tamaño promedio de 542,3 m2.
En lo que concierne a la evolución general de los valores se observa un crecimiento regu-

lar a lo largo del período relevado. Luego de la fuerte caída producto de la crisis económi-
ca en el comienzo del periodo, donde se registra un mínimo en marzo de 2002, comienza
30 Comuna 1
una tendencia de ascenso generalizado del valor promedio del suelo con leves caídas
pero con inmediatas recuperaciones hasta llegar a los valores actuales.
En lo que respecta al precio promedio del suelo obtenido en los diversos relevamientos,
los datos disponibles permiten advertir que los valores en la comuna 1 son en general
mayores a los observados en el total de la Ciudad. En diciembre de 2001 el valor del suelo
para el total de la urbe es de US$ 550, mientras que en la Comuna 1 la cifra se ubica en
US$ 939,5 el m2. A partir de este momento comienza un importante descenso de los pre-
cios del valor del suelo vinculado a la crisis económica. Durante este periodo encontra-
mos el mínimo en los valores promedio del suelo, de US$ 201,1 para la comuna en marzo
de 2002 y US$ 213,0 para la Ciudad en junio del mismo año.
A partir de Diciembre de 2003 es muy marcada la consolidación de los ascensos del pre-
cio del suelo en la ciudad y la comuna 1, lo que se mantiene hasta el último relevamiento
de diciembre de 2012, siempre siendo un tanto mayor el crecimiento de la comuna al
de la Ciudad. Para el último relevamiento se observa el valor del suelo de la comuna en
torno a los U$S 2.160,9 el m2, siendo un 1,2 veces mayor que el de la Ciudad, situado en
U$S 1.843,8 el m2.
Gráfico
Valor promedio del suelo en la
Comuna 1 y en el total de la Ciudad.
2001 – 2012
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.
El mapa 2.2 muestra la distribución del precio de venta de los 80 terrenos relevados, se
puede apreciar que los precios tanto elevados como los mas bajos se localizan de una
manera mas uniforme en comparación con otras comunas. El hecho de contener una
oferta mas dispersa se produce por ser la comuna que contiene la mayor demanda co-
mercial y de infraestructura de servicios, por ende es entendible que se observen este
tipo de dispersión.
Vinculando las ofertas de terrenos en venta con la normativa urbanística es posible ob-
servar que la mayoría las ofertas se localizan en áreas potenciales para la construcción
en altura, muchas de ellas coinciden con los distritos de altas densidad ya sean residen-
ciales (R), centrales (C) o de equipamiento (E) lo que permite pensar en futuros empren-
dimientos inmobiliarios. Se destaca en importancia el distrito C1 y C2.

Cuadro 2.6
Evolución del precio de terrenos en la Comuna 1 y en la Ciudad de Buenos Aires en el período Diciembre 2001 – 2012
Ciudad Comuna 1
Precio del suelo Variación Precio del suelo Variación
Variación anual (%) Variación anual (%)
(U$S) trimestral (%) (U$S) trimestral (%)
2001
Diciembre 555,0 939,5
2002
Marzo 272,0 -51,0 201,1
Junio 213,0 -21,7 358,5
Septiembre 242,0 13,6 317,5 -11,4
Diciembre 274,0 13,2 -50,6 537,8 69,4 -42,8
2003
Marzo 294,0 7,3 8,1 402,5 -25,2
Junio 330,0 12,1 54,9 387,6 -3,7 8,1
Septiembre 342,0 3,8 41,3 591,4 52,6 86,3
Diciembre 388,0 13,5 41,6 380,3 -35,7 -29,3
2004
Marzo 434,0 11,8 47,6 543,8 43,0 35,1
Junio 459,0 5,8 39,1 632,1 16,2 63,1
Septiembre 510,7 11,3 49,3 951,1 50,5 60,8
Diciembre 533,9 4,6 37,6 1.407,8 48,0 270,2
2005
Marzo 550,6 3,1 26,9 1.100,9 -21,8 102,4
Junio 591,0 7,3 28,8 1.153,7 4,8 82,5
Septiembre 631,2 6,8 23,6 1.232,0 6,8 29,5
Diciembre 722,1 14,4 35,3 1.407,8 14,3 0,0
2006
Marzo 741,8 2,7 34,7 1.412,1 0,3 28,3
Junio 809,1 9,1 36,9 1.547,8 9,6 34,2
Septiembre 863,7 6,7 36,8 1.544,8 -0,2 25,4
Diciembre 904,8 4,8 25,3 1.588,0 2,8 12,8
2007
Marzo 981,7 8,5 32,3 1.904,9 -1,3 11,0
Junio 982,0 0,0 21,4 1.567,4 -18,6 -17,6
Septiembre 985,1 0,3 14,1 1.275,6 34,8 11,3
Diciembre 1.037,9 5,4 14,7 1.718,9 3,0 11,5
2008
Marzo 1.058,0 1,9 7,8 1.770,0 93,2 5,4
Junio 1.043,0 -1,4 6,2 1.652,7 -16,7 7,9
Septiembre 1.142,0 9,5 15,9 1.375,9 74,9 40,0
Diciembre 1.148,0 0,5 10,6 2.407,0 -36,1 -13,2
2009
Marzo 1.130,3 -1,5 6,8 1.537,0 18,1 9,9
Junio 1.154,9 2,2 10,7 1.815,8 -4,0 26,6
Septiembre 1.199,9 3,9 5,1 1.742,4 -7,2 -32,9
Diciembre 1.171,3 -2,4 2,0 1.616,3 -7,2 -32,9
2010
Marzo 1.285,0 9,7 13,7 2.042,4 26,4 12,5
Junio 1.267,4 -1,4 9,7 1.708,1 -16,4 -2,0
Septiembre 1.311,9 3,5 9,3 1.928,9 12,9 19,3
Diciembre 1.459,9 11,3 24,6 2.322,3 20,4 43,7
2011
Marzo 1.515,0 3,8 17,9 2.279,2 -1,9 11,6
Junio 1.704,5 12,5 34,5 2.210,9 -3,0 29,4
Septiembre 1.510,3 -11,4 15,1 2.066,7 -6,5 7,1
Diciembre 1.680,7 11,3 15,1 2.152,1 4,1 -7,3
2012
Marzo 1.503,4 -10,5 -0,8 2.055,4 -4,5 -9,8
Junio 1.817,8 20,9 6,6 2.294,3 11,6 3,8
Septiembre 1.862,6 2,5 23,3 2.201,3 -4,1 6,5
Diciembre 1.843,8 -1,0 9,7 2.160,9 -1,8 0,4
32 Comuna 1
Mapa 2.3
Distribución
del precio de
venta de los
terrenos por m2
en la Comuna 1
Diciembre 2012
Venta y alquiler de locales
El relevamiento del mes de diciembre de 2012, arrojo un resultado de 200 locales en

venta para la Comuna 1, frente a los 940 ofrecidos en la ciudad, representando el 21,3%
de este total, siendo una de las de mayor demanda y actividad comercial, lo que se evi-
dencia en los precios del m2 analizados a continuación.
Es importante entonces analizar en profundidad el comportamiento del precio del m2

para los locales en venta de esta comuna durante todo el periodo registrado. Partiendo
del relevamiento de marzo de 2005, donde se registró un valor de US$ 1.041,0 el m2, se
ha observado, en los sucesivos relevamientos, una tendencia de alza con bruscas fluc-
tuaciones hasta alcanzar un pico de US$ 2.450,9 en diciembre 2012. Resulta interesante
destacar que a lo largo de este corte temporal, en la Ciudad se observan leves caídas del
precio del m2, aunque con una marcada tendencia general ascendente. En este sentido
el valor mas bajo del m2 se registra durante junio de 2005, lo que no coincide, superficial-
mente al menos, con un momento de crisis que haga disminuir los precios. El período de

Cuadro 2.7
Evolución del precio del m2 de los locales en venta en la Comuna 1 y en total Ciudad. Marzo 2005 - Diciembre 2012
Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anual

Comuna 1 Total Ciudad % Comuna 1 Total Ciudad % Comuna 1 Ciudad
2005
Marzo 192 1.260 15,2 1.621,1 1.041,0 155,7
Junio 179 1.118 16,0 1.190,8 955,2 124,7
Septiembre 138 996 13,9 1.244,7 990,6 125,7
Diciembre 81 982 8,2 1.405,3 1.008,1 139,4
2006
Marzo 161 1.112 14,5 1.520,8 1.154,5 131,7 -6,2 10,9
Junio 157 1.046 15,0 1.494,8 1.094,2 136,6 25,5 14,6
Septiembre 142 915 15,5 1.265,1 1.168,3 108,3 1,6 17,9
Diciembre 165 1.093 15,1 1.387,4 1.186,2 117,0 -1,3 17,7
2007
Marzo 177 1.055 16,8 1.304,8 1.171,4 111,4 -14,2 1,5
Junio 143 999 14,3 1.443,6 1.253,0 115,2 -3,4 14,5
Septiembre 134 966 13,9 1.471,1 1.319,1 111,5 16,3 12,9
Diciembre 229 1.262 18,1 1.461,1 1.365,4 107,0 5,3 15,1
2008
Marzo 145 950 15,3 1.695,1 1.416,4 119,7 29,9 20,9
Junio 136 871 15,6 1.547,8 1.390,5 111,3 7,2 11,0
Septiembre 173 942 18,4 1.579,2 1.388,8 113,7 7,3 5,3
Diciembre 150 730 20,5 1.807,1 1.597,4 113,1 23,7 17,0
2009
Marzo 273 1.266 21,6 1.574,8 1.507,4 104,5 -7,1 6,4
Junio 217 1.219 17,8 1.701,7 1.547,1 110,0 9,9 11,3
Septiembre 233 1.196 19,5 1.737,0 1.625,6 106,9 10,0 17,1
Diciembre 254 1.248 20,4 1.635,9 1.594,8 102,6 -9,5 -0,2
2010
Marzo 187 738 25,3 1.910,6 1.695,0 112,7 21,3 12,4
Junio 275 1.109 24,8 1.878,0 1.750,3 107,3 10,4 13,1
Septiembre 288 1.101 26,2 1.926,1 1.836,2 104,9 10,9 13,0
Diciembre 237 1.117 21,2 1.778,2 1.779,6 99,9 8,7 11,6
2011
Marzo 288 1.177 24,5 2.219,4 2.152,8 103,1 16,2 27,0
Junio 242 1.569 15,4 2.143,4 2.086,3 102,7 14,1 19,2
Septiembre 208 1.057 19,7 1.935,5 2.056,4 94,1 0,5 12,0
Diciembre 222 960 23,1 2.257,9 2.348,1 96,2 27,0 31,9
2012
Marzo 247 1.338 18,5 2.519,2 2.532,3 99,5 13,5 17,6
Junio 206 1.009 20,4 2.131,7 2.299,6 92,7 -0,5 10,2
Septiembre 231 1.584 14,6 2.421,2 2.596,9 93,2 25,1 26,3
Diciembre 200 940 21,3 2.162,9 2.450,9 88,2 -4,2 4,4

análisis finaliza con un valor para la comuna de US$ 2.162,9 el m2, el cual es similar al del
valor de la Ciudad, situado en US$ 2.450,9 para diciembre de 2012. Al igual que los valores
correspondientes a los terrenos, de destaca para los locales en venta la característica de
ser parecidos en la mayoría de los casos tanto el precio de la comuna con el de la Ciudad,
lo cual demuestra el peso que tiene históricamente esta comuna, siendo una de las que
mejor evolución presenta desde los primeros años de relevamiento, tanto para terrenos
como para locales en venta y alquiler.
La distribución territorial de los 200 locales registrados en diciembre de 2012 muestra

que la concentración de tiende a estar en el barrio de San Nicolás. El local de mas alto
valor se sitúa en la calle Maipú al 400 a un precio de U$S 4.600.000. El segundo mas
alto se encuentra en la avenida Córdoba al 700 a un precio de U$S 3.700.000. Los locales
de menor valor se encuentran sobre las calle Lavalle al 1700 y Talcahuano al 400 con un
precio de U$S 23.000 y U$S 20.081 respectivamente.
Mapa 2.4
Distribución
del precio
de venta de
locales por m2
en la Comuna 1

En lo que respecta a los locales en alquiler, durante el relevamiento de diciembre de 2012,
se registraron 407 ofrecidos en la comuna, lo que equivale al 25,5% del total de la oferta
relevada en toda la Ciudad. Las dimensiones de las ofertas van de los 5,0 m2 a los 3.553,0
m2, con una superficie promedio de 269,0 m2. Los valores de alquiler del total de locales
se valúan en precios que van de $ 400 a los $ 430.000 con un promedio de $ 22.139. Este
valor es mayor que el de la Ciudad donde el promedio fue de $ 16.659. Esto se aprecia
también en el valor del m2, tal como se desprende del siguiente análisis.
Los precios por m2 para la Ciudad muestran desde 2001 una caída generalizada debido
a la crisis económica, y comienzan a recuperarse a partir de comienzos del año 2005,
donde comienzan un ascenso franco, con leves oscilaciones, se mantiene en torno a los $
25 - $ 60 el m2, y supera los $ 100 en los últimos dos trimestres.
El precio en pesos del m2 de los locales en alquiler, en diciembre de 2001, es de $16,0

llegando a un mínimo de $15,8 en Diciembre de 2002. Por otra parte el pico máximo de
este segmento temporal se registra en diciembre de 2012 donde el valor del m2 será de
$ 103,7, esto representa un incremento del 716,5 % respecto a los valores registrados al
comenzar el recorte temporal analizado. Respecto de diciembre de 2011 a diciembre 2012
la variación del precio del m2 es del 25,5 % en la comuna 1, mientras que para el total de
la Ciudad la variación anual fue positiva de 25,7 %. Este patrón sobre la variación anual
del valor del m2 coincide con lo analizado para el valor de los locales en venta.
36 Comuna 1
Cuadro 2.8
Evolución del precio del m2 de los locales en alquiler en la Comuna 1 y en el total Ciudad. Diciembre 2001 – 2012
Cantidad Precio del m2 en pesos Variación anual

Comuna 1 Total Ciudad % Comuna 1 Total Ciudad % Comuna 1 Ciudad
2001
Diciembre 120 1.612 7,4 16,1 12,7 126,8
2002
Marzo 20 207 - 15,4 12,9 -
Junio 52 345 15,1 23,2 18,2 127,5
Septiembre 57 286 19,9 15,7 15,6 100,6
Diciembre 55 397 13,9 15,7 13,3 118,0 -2,5 4,7
2003
Marzo 85 435 19,5 12,9 12,6 102,4 -16,2 -2,3
Junio 39 363 10,7 16,0 14,4 111,1 -31,0 -20,9
Septiembre 42 394 10,7 14,4 14,8 97,3 -8,3 -5,1
Diciembre 37 379 9,8 19,8 16,3 121,5 26,1 22,6
2004
Marzo 54 376 14,4 32,2 17,3 186,1 149,6 37,3
Junio 87 856 10,2 26,5 18,4 144,0 65,6 27,8
Septiembre 104 957 10,9 19,7 19,4 101,5 36,8 31,1
Diciembre 114 1.032 11,0 33,4 21,5 155,3 68,7 31,9
2005
Marzo 127 1.085 11,7 36,7 25 146,8 14,0 44,5
Junio 123 1.097 11,2 24,5 22,5 108,9 -7,5 22,3
Septiembre 82 1.014 8,1 29,2 25,7 113,6 48,2 32,5
Diciembre 127 1.125 11,3 45,0 27,8 161,9 34,7 29,3
2006
Marzo 163 1.232 13,2 41,5 32,2 128,9 13,1 28,8
Junio 161 1.260 12,8 53,6 33 162,4 118,8 46,7
Septiembre 114 1.046 10,9 40,1 31,7 126,5 37,3 23,3
Diciembre 184 1.302 14,1 42,5 34 125,0 -5,6 22,3
2007
Marzo 170 1.228 13,8 43,2 34,9 123,8 4,1 8,4
Junio 166 1.126 14,7 47,4 36,9 128,5 -11,6 11,8
Septiembre 174 1.296 13,4 42,2 38,4 109,9 5,2 21,1
Diciembre 241 1.433 16,8 44,3 41,3 107,3 4,2 21,5
2008
Marzo 132 1.176 11,2 52,9 43,3 122,2 22,5 24,1
Junio 161 1.153 14,0 53,6 43,6 122,9 13,1 18,2
Septiembre 216 1.232 17,5 57,7 45,5 126,8 36,7 18,5
Diciembre 247 1232 20,0 54,5 48,9 111,5 23,0 18,4
2009
Marzo 286 1893 15,1 48,5 47,5 102,1 -8,3 9,7
Junio 291 2181 13,3 60,7 50,7 119,7 13,2 16,3
Septiembre 376 2018 18,6 69,3 54 128,3 20,1 18,7
Diciembre 445 2206 20,2 56,2 50,3 111,7 3,1 2,9
2010
Marzo 346 1645 21,0 61,0 58,3 104,6 25,8 22,7
Junio 323 1552 20,8 68,7 59,5 115,5 13,2 17,4
Septiembre 181 1122 16,1 59,2 57,8 102,4 -14,6 7,0
Diciembre 269 1632 16,5 62,1 62,7 99,0 10,5 24,7
2011
Marzo 319 1589 20,1 69,4 68,5 101,3 13,8 17,5
Junio 366 1685 21,7 76,5 72,1 106,1 11,4 21,2
Septiembre 409 1752 23,3 77,6 75,0 103,5 31,1 29,8
Diciembre 568 2564 22,2 84,3 82,5 102,2 35,7 31,6
2012
Marzo 215 1898 11,3 95,0 90,7 104,7 36,9 32,4
Junio 497 2088 23,8 97,9 92,4 106,0 28,0 28,2
Septiembre 621 2651 23,4 100,5 102,2 98,3 29,5 36,3
Diciembre 407 1596 25,5 105,8 103,7 102,0 25,5 25,7

Gráfico
Evolución del precio promedio de
alquiler de locales. Comuna 1.
2001 - 2012
El patrón de distribución de los locales en alquiler, se muestra con un grado de concen-

tración en torno al norte de la comuna. El mayor precio se registra sobre la calle Mire,
Bartolomé al 400 a $ 430.000. El segundo local ya con menos de la mitad del valor an-
terior, se encuentra sobre la calle Esmeralda al 100 a un precio de $ 240.000. Los locales
con valores inferiores se encuentran sobre la avenida Corrientes al 800 un local ofertado
a $ 600 y luego sobre la avenida Alvear, Marcelo T. al 600 un local a un valor de $ 400.
El cuadro siguiente presenta una descripción cuantitativa de los precios de referencia de

viviendas en venta en la comuna 1 para el periodo de diciembre de 2012. De acuerdo al rele-
vamiento realizado, se encontraron 1051 departamentos y 47 casas. En el caso de los depar-
tamentos la superficie promedio es de 90,1 m2, mientras que para las casas es de 487,5 m2.
Como ejemplo para la comuna se tomo al barrio de San Telmo, el cual presentó para
diciembre de 2012 un total de 202 ofertas de departamentos y 19 casas. Estas presenta-
ron una superficie promedio de 79,5 m2 y 510,2 m2 respectivamente. Los departamentos
demostraron un valor del m2 de $ 2.003,1 mientras que las casas $ 1.463,7.
Cuadro 2.9 Superficie US$ / m2 US$ / m2

Tipo de vivienda Cantidad US$ / m2
promedio m2 máximo mínimo
Precios de referencia de viviendas en
Departamentos 202 79,5 2.003,1 12.272,7 772,6
venta en San Telmo. Diciembre 2012
Casas 19 510,2 1.463,7 2.511,8 842,1
La distribución territorial de los departamentos evidencia que la mayor concentración de

estos se encuentra en el sector norte de la comuna, predominando los barrios de Monse-
rrat, San Nicolás y Retiro. Los departamentos se encuentran principalmente ubicados den-
tro de las zonas que se destinaron para uso residencial que determina el Código de Planea-
miento Urbano así como en distritos de equipamiento y centrales. Se observa también una
concentración de departamentos con valores elevados al norte de la avenida Belgrano.
38 Comuna 1
Mapa 2.5
Distribución
del precio de
alquiler de
locales por m2
en la comuna
1. Diciembre
2012

Mapa 2.6
Distribución
de los Depar-
tamentos en
venta y precio
del m2 en la
Comuna 1.
Diciembre de
2012
En lo que respecta a los departamentos, el relevamiento de diciembre de 2012 mostró

que la mayor cantidad correspondió a los de tres ambientes (230), seguidos por los de
dos (220) y los de cuatro (139). Los de uno y más de cinco ambientes presentaron 123 y 97
unidades en total cada uno. También se obtuvieron una gran cantidad de registros (242)
sin datos sobre ambientes. Por otro lado el precio promedio permite verificar que en los
departamentos de tres ambientes se observa el mayor valor, siendo progresivo el des-
censo del valor en cuanto el departamento tenga mas ambientes. Los departamentos
que tienen uno, dos y tres ambientes presentan valor similares. Los departamentos de
tres ambiente presentaron un valor de U$S 2.697,2 el m2.
40 Comuna 1
Cuadro 2.10 Precios de referencia de departamentos en venta en la Comuna 1. Diciembre 2012
Superficie Superficie Superficie US$ / m2 US$ / m2 US$ / m2

Cantidad US$ / m2
promedio m2 máxima m2 mínima m2 máximo mínimo mínimo
1 ambiente 123 35,7 95,0 20,0 2.414,9 8.846,2 1.121,2 772,6

2 ambientes 220 54,6 121,0 25,0 2.677,4 7.381,1 772,6 842,1
3 ambientes 230 94,3 312,0 40,0 2.697,2 10.614,1 828,9
4 ambientes 139 142,5 380,0 55,0 2.477,8 10.750,0 966,7
5 a 7 ambientes 97 206,1 644,0 77,0 2.010,0 6.404,2 751,1
Sin datos 242 69,3 300,0 17,0 1.919,8 12.272,7 949,4
Total Comuna 1 1.051 90.1 644,0 17,0 2.388,6 12.272,7 751,1
Promedio Ciudad 8.828 87,8 798,8 17,0 2.405,7 19.142,9 173,0
La distribución de las casas en la comuna no se asemeja a la distribución de los depar-

tamentos, siendo esta bastante más homogénea. Las ofertas de casas se presentan a lo
largo de los barrios que componen el sur de la comuna, observándose los valores más
Mapa 2.7
Distribución
de las casas en
venta y precio
del m2 en la
Comuna 1.
Diciembre de
2012

altos en torno al límite entre los barrios de San Telmo y Monserrat con el barrio de Puerto
Madero. Se observa también valores medios hacia el oeste del barrio de Monserrat. Los
valores más bajos se sitúan en el barrio de Constitución, así como algunos en el sur del
barrio de San Telmo.
La mayor cantidad de casas en venta según tamaño corresponde a una superficie cu-
bierta de más de 300 m2 con 30 unidades y a las de entre 201 - 300 m2, con 12 unidades.
Le siguen las de 101 - 150 m2, con 4 unidades. En los extremos con 1 y ninguna oferta, las
casas con 151 - 300 m2 y 60 - 100 m2 respectivamente. La relación entre el tamaño de
las unidades y el precio del m2 es similar al caso de los departamentos, aunque aquí el
contraste es más marcado, así es que los precios mayores corresponden a las superficies
menores. Para este trimestre sucedió lo mismo que en anteriores, donde el mayor valor
del m2 se observó en las casas de menor superficie. De esta manera, el máximo valor de
U$S 2.541,7 el m2 corresponde a las unidades de 101-150 m2 cubiertos y el mínimo de U$S
1.578,9 el m2, a las casas de entre 151 - 200 m2.
Cuadro 2.11 Superficie cubierta Cantidad US$ / m2 US$ / m2 máximo US$ / m2 mínimo
Precios de referencia de casas en venta
60-100 - - - -
en la Comuna 1. Diciembre 2012
101-150 4 1.498,1 2.541,7 1.000,0
151-200 1 1.578,9 1.578,9 1.578,9
201-300 12 1.377,5 2.511,8 666,7
+ de 300 30 1.193,1 2.213,5 656,0
Total Comuna 1 47 1.274,3 2.541,7 656,0
Promedio Ciudad 2.616 1.467,7 8.709,7 144,6
42 Comuna 1
3 Estructura territorial de la Comuna 1
de la Ciudad de Buenos Aires
USOS DEL SUELO2
El Relevamiento de Usos del suelo permitió asignar una actividad a cada una de las par-
celas de la Comuna. La base de datos obtenida a partir de este operativo cuenta con
28.291 datos de usos del suelo para este recorte territorial. La categoría que reúne la ma-
yor parte de estos registros es el de locales comerciales con un total de 15.433, pudiendo
distinguirse 12.325 (43,6%) que son a la calle y 3.108 (11,0%) que están emplazados en las
galerías comerciales de la Ciudad, grupo en el que se incluyen los shoppings centers. Le
sigue en cantidad la categoría de edificios con 7.872 unidades (27,8%).
Se registraron también 1.684 de garajes privados (6,0%) y 620 garajes comerciales (2,2%).
Últimos en cantidad se encontraron 567 lotes (2,0%), 108 edificios productivos (0,4%), 94
galpones (0,3%) y 24 estaciones de servicios (0,1%), lo que en suma representa un 2,8%
de la totalidad.
Se relevaron 1.889 edificios de destino único para el total de la Comuna 1, lo que significa
un 6,7% del conjunto de los usos relevados.
Gráfico
Usos del suelo 2010-2011
EDIFICACIÓN
En relación a la edificación por cantidad de pisos para la Comuna 1 se evidencia un leve

predominio de las bajas alturas de edificación, puesto que el 36,7% del total de las edi-
ficaciones relevadas cuenta con 1 y 2 pisos. Sin embargo, no hay demasiada diferencia
entre la cantidad de éstos y las construcciones de mayor altura. Es así como los que al-
canzan entre los 3 a 5 pisos representan el 23,9%, los que poseen entre 6 y 9 pisos repre-
sentan el 22,0%, y los de 10 a 15 pisos constituyen un 15,5% del total. Si se toma en con-
sideración el conjunto de los edificios de menos de 15 pisos, éstos representan el 98,0%
2/ Ver anexo metodológico. del total de los relevados.
44 Comuna 1
Cabe destacar que, los extremos de la categorización realizada son los menos represen-
tativos alcanzando un 0,1% los que se encuentran en obra y un 1,9% aquellos que supe-
ran los 15 pisos.
Del total de 9.869 edificaciones contabilizadas, se repartieron entre 7.872 edificios de

vivienda, (casas, oficinas, departamentos o aquellos edificios que fueron catalogados Cuadro 3.1
como edificios de uso mixto sin vivienda); 1.889 edificios de destino único y 108 edificios Edificaciones por cantidad de pisos
productivos. Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Cantidad Edificios de Edificios

Total % Edificios % % %
de pisos Destino Único Productivos
en obra (0 pisos) 14 0,1 10 0,1 4 0,2 0 0,0

1–2 3.617 36,7 2.757 35,0 799 42,3 61 56,5
3–5 2.359 23,9 1.737 22,1 579 30,7 43 39,8
6–9 2.171 22,0 1.856 23,6 312 16,5 3 2,8
10 - 15 1.525 15,5 1.364 17,3 160 8,5 1 0,9
Más de 15 183 1,9 148 1,9 35 1,9 0 0,0
Total 9.869 100,0 7.872 100,0 1.889 100,0 108 100,0
El siguiente mapa permite apreciar a escala de parcela como se manifiesta al interior de

la Comuna la altura de las edificaciones. En este sentido, en relación a la distribución te-
rritorial, se evidencia una disminución de la altura en sentido Norte – Sur. De este modo,
aquellas que cuentan con mayor cantidad de pisos se encuentran en su mayoría hacia el
Norte de la Avenida Belgrano, intensificándose entre las avenidas Córdoba y Del Liberta-
dor, y entre los diques y la Reserva Ecológica. Es decir que los mismos predominan en los
barrios de Retiro y Puerto Madero, mientras que en Constitución y San Telmo predomi-
nan edificaciones de 1 a 5 pisos. Cabe destacar también que la Comuna 1 es en donde se
han registrado la mayor cantidad de edificaciones de alturas máximas.

Mapa 3.1
Cantidad
de pisos
edificados por
parcela
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA, 2012.
46 Comuna 1
EDIFICIOS
En relación a la edificación por cantidad de pisos para la Comuna 1 se evidencia un leve

predominio de las bajas alturas de edificación, puesto que el 36,7% del total de las edi-
ficaciones relevadas cuenta con 1 y 2 pisos. Sin embargo, no hay demasiada diferencia
entre la cantidad de éstos y las construcciones de mayor altura. Es así como los que al-
canzan entre los 3 a 5 pisos representan el 23,9%, los que poseen entre 6 y 9 pisos repre-
sentan el 22,0%, y los de 10 a 15 pisos constituyen un 15,5% del total. Si se toma en con-
sideración el conjunto de los edificios de menos de 15 pisos, éstos representan el 98,0%
del total de los relevados.
Gráfico
Tipología de edificios 2010-2011
La distribución territorial de los edificios de uso residencial permite ver el predominio

de las viviendas multifamiliares que se distribuyen en toda la Comuna 1 pero con menor
intensidad en la zona Centro de la misma; ya que allí, dentro de un área de influencia
de 7 cuadras a la redonda del Obelisco, se localizan mayormente oficinas y edificios de
usos mixtos con viviendas. De este modo, las oficinas se distribuyen en el entorno in-
mediato a la Plaza de Mayo formando una especie de anillo alrededor de la misma, que
se ensancha hacia el Norte. Hacia el Noroeste del mismo se puede observar claramente
cómo se concentran las edificaciones que fueron catalogadas como usos mixtos con
vivienda. Cabe mencionar que las casas se localizan principalmente hacia el sur de la
Comuna analizada.

Mapa 3.2
Distribución
de edificios
de vivienda y
casas
48 Comuna 1
Edificios de oficina
En cuanto a los 1.339 edificios de oficina se puede apreciar en el mapa a continuación

como su distribución territorial es más bien concentrada en la zona Centro de la Comu-
na, entre las avenidas Belgrano, Callao, Santa Fe y Leandro N. Alem aproximadamente.
Se pueden detectar dos focos donde se concentran los edificios de oficinas en los barrios
de San Nicolás y de Montserrat, uno más grande entorno a la Plaza de Mayo, y otro, en el
área del Palacio de Tribunales.
Mapa 3.3
Distribución de edificios de oficina

Edificios en obra
La cantidad de edificios en obra para la Comuna analizada al momento en que se realizó

el relevamiento fue de 122. Teniendo en cuenta los valores totales de la Ciudad, cabe des-
tacar que en la Comuna 1, se encuentran el 3,4% del total de edificios en obra; dato que
la coloca entre las tres Comunas con menor cantidad de edificios en obra.
La distribución territorial de los mismos es homogénea, esparciéndose por toda el área
estudiada.
Mapa 3.4
Distribución de edificios en obra
50 Comuna 1
Edificios abandonados
En el mapa a continuación, se pueden apreciar los 122 edificios abandonados que se han
registrado en la Comuna 1. Los mismos se distribuyen por toda el área analizada, a excep-
ción de los barrios de Retiro y Puerto Madero.
Mapa 3.5
Distribución de edificios abandonados

EDIFICIOS DE DESTINO ÚNICO
En la Comuna 1 hay un total de 1.889 Edificios de Destino Único, entre los cuales sólo
se hallaron sin actividad unos 72, siendo el 3,8% del total. Aquellos en funcionamiento se
agruparon en 15 rubros diferentes, destacándose como el de mayor importancia el de ho-
telería y gastronomía, con un total de 400 edificios que representan el 21,2% del total. Le
siguen en cantidad los dedicados a la administración pública y las asociaciones, con 293
(15,5%) y 213 unidades (11,3%) respectivamente. Por su parte, los edificios destinados a la
enseñanza abarcan el 9,4% del total de los Edificios de Destino Único, contando con 178
registros; mientras que los 168 edificios de oficinas, representan el 8,9%. Se relevaron tam-
bién 104 edificios en los que se desarrollan actividades de esparcimiento y cultura (5,5%).
Se registraron a su vez, 96 usos de servicios financieros (5,1%), 64 servicios de transporte

y complementarios (3,4%), 61 destinados a servicios sociales y de salud (3,2%). A estos se
le agregan 20 edificaciones destinadas a servicios públicos, 16 de servicios empresariales
y 5 de servicios inmobiliarios, que representan 1,1%, 0,8% y 0,3% respectivamente.
Cabe mencionar que en la categoría “otros” se han identificado 13 registros (0,7%), mien-
tras que no se han registrado edificios destinados a la construcción en esta Comuna. Por
último, se registraron 186 edificios sin identificar, lo que representa un 9,8% del total de
los Edificios de Destino Único.
Rubro Cantidad %
Cuadro 3.2
Hotelería y Gastronomía 400 21,2
Locales por ramas
Administración pública 293 15,5
de actividad. Comuna 1
Asociaciones 213 11,3
Edificios de destino único sin identificar 186 9,8
Enseñanza 178 9,4
Oficinas 168 8,9
Esparcimiento y cultura 104 5,5
Servicios financieros 96 5,1
Cerrado 72 3,8
Servicios de transporte y complementarios 64 3,4
Servicios sociales y de salud 61 3,2
Servicios públicos 20 1,1
Servicios empresariales 16 0,8
Servicios inmobiliarios 5 0,3
Otros 13 0,7
Total 1.889 100
En el siguiente mapa se puede observar que tanto los usos que se registraron en la ca-
tegoría de administración pública como la de servicios financieros, poseen una distri-
bución similar a la de los edificios de oficinas descriptos anteriormente. Se evidencia
también que las edificaciones destinadas al uso de esparcimiento y cultura se localiza
52 Comuna 1
especialmente sobre la Avenida Corrientes; así como también se ve una concentración
de las de uso de servicios de transporte y complementarios entorno al nodo de transpor-
te de Constitución. En el mismo mapa, se puede observar como los edificios destinados
a la hotelería y gastronomía aumentan su agrupación en las cercanías de la estación de
trenes Constitución al igual que en las inmediaciones de la plaza San Martín en Retiro
Mapa 3.6
Distribución territorial de Edificios
de Destino Único

Hotelería y gastronomía
Los edificios de destino único ocupados por actividades vinculadas a la hotelería y gas-
tronomía son un total de 400. Del total, casi tres cuartos corresponden a la categoría de
hoteles turísticos (71,8%). A los que le siguen en importancia los hoteles familiares que
representan un 17,8% de este rubro. Por su parte, los albergues transitorios ocupan el
8,0% del total, y las residencias suman sólo un 2,5%.
En relación a los hoteles familiares, en esta Comuna se registraron 2.778 personas por
cada una de estas edificaciones. Con esta cifra, el recorte territorial analizado se posicio-
na entre una de las áreas con mejor proporción de esta clase de hoteles en relación a su
población. A su vez, estamos en presencia de la Comuna con mayor cantidad de hoteles
turísticos, ya que se ubican dentro de ella 287 de los mismos. Es importante mencionar
que se cuenta con 687 personas por cada hotel, lo que hace que esta Comuna sea la que
mejor proporción de población y hoteles tiene respecto del resto. En cuanto a los alber-
gues transitorios, una vez más se destaca esta Comuna por ser la que tiene una mejor
proporción entre éstos y la población. Por último, es preciso señalar que la Comuna 1
representó en el momento del relevamiento un 32,2% de la categoría de hoteles y gas-
tronomía del total de la Ciudad.
Cuadro 3.3 Subrubro Cantidad %
Edificios de destino único de hotelería Hotel 287 71,8
y gastronomía Hotel familiar 71 17,8

Albergue transitorio 32 8,0
Residencia 10 2,5
Total 400 100
Si se aprecia la distribución de las diferentes categorías de hoteles y gastronomía en el

espacio, se verifican diferencias importantes. Por un lado los hoteles turísticos dan cuen-
ta de una concentración en el polígono conformado por las Avenidas Corrientes, 9 de
Julio, Santa Fe y Leandro N. Alem; otro grupo menor se encuentra cercano a la Plaza Del
Congreso y entorno al Obelisco; un conjunto se localiza distribuido en el barrio de Cons-
titución; y otro se ubica en el centro de San Telmo. El peso que esta Comuna presentó en
el momento del relevamiento en relación a los hoteles turísticos es del 44,8% del total de
los mismos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En cuanto a los hoteles familiares
y los albergues transitorios muestran una localización concentrada en el barrio de Cons-
titución, extendiéndose hacia el Suroeste de Montserrat, y en menor medida el extremo
Sur de San Telmo. Por último, en relación a las escasas residencias que se encuentran en
la Comuna 1, cabe señalar que algunas se ubican cercanas a la intersección de la Avenida
Córdoba y Uruguay, y otras en la zona aledaña a la Plaza Rosario Vera Peñaloza ubicada
en el barrio de San Telmo.
54 Comuna 1
Mapa 3.7
Distribución
territorial de
Edificios de
destino único
de hotelería
por Comuna

Asociaciones
Los edificios de destino único de asociaciones sumaron 213 y participan en un 11,3% del
total de la Ciudad. Dentro de los mismos, las actividades religiosas ocupan el mayor nú-
mero de edificios con un 28,2% del total, donde se incluyen iglesias, sinagogas, mezqui-
tas y todos los establecimientos en los que se realiza alguna actividad relacionada con
el culto religioso. Le siguen en orden de importancia los edificios donde se desarrollan
asociaciones profesionales y sindicatos que significan el 24,9%; luego se encuentran las
asociaciones culturales y sociales representando el 10,8%, entre las que se incluyen cen-
tros culturales y centros de jubilados, entre otros.
En menor proporción se hallaron las asociaciones civiles, los locales partidarios y las aso-
ciaciones deportivas, que entre las tres suman un 7,0%. Es preciso mencionar que, por
un lado, no se encontraron en esta Comuna asociaciones vecinales, y, por otro, que la
categoría de otras asociaciones representó un 29,1% del total.
Cabe destacar que estamos en presencia de una de las Comunas que están mejor pro-
vistas de asociaciones en relación a la cantidad de personas que en ellas viven, siendo el
dato de 832 personas por cada uno de estos edificios.
Edificios de destino único de Actividades religiosas 60 28,2
asociaciones Asociaciones profesionales y sindicatos 53 24,9

Asociaciones culturales y sociales 23 10,8
Asociaciones civiles 10 4,7
Local partidario 3 1,4
Asociaciones deportivas 2 0,9
Otras 62 29,1
Total 213 100,0
Respecto a su distribución en el territorio, los edificios de asociaciones muestran una

tendencia a encontrarse dispersos por toda la Comuna. En términos generales se encon-
traron mayor cantidad de las mismas en el barrio de Montserrat, seguido en cantidad
por Constitución y San Nicolás. Las edificaciones destinadas a usos de asociaciones reli-
giosas registraron una leve concentración en el barrio de Constitución (30,0% de ellas),
mientras que las que tienen uso de asociaciones profesionales y sindicatos se estable-
cieron mayormente (el 35,9% de las mismas) en Montserrat. Cabe mencionar que en el
barrio Puerto Madero solo se registraron tres registros de asociaciones, siendo dos de
ellas religiosas y una que se incorporó dentro de la categoría de asociaciones profesio-
nales y sindicatos.
56 Comuna 1
Mapa 3.8
Distribución
territorial
de Edificios
de destino
único de
asociaciones

Edificios de destino único de enseñanza
LLos edificios de enseñanza sumaron para esta Comuna al momento del relevamiento
un total de 178. Si se tienen en cuenta el conjunto de colegios primarios, secundarios
y jardines de Infantes se obtiene el 47,8% del total de estos establecimientos. Por otra
parte, el subrubro que les sigue en importancia es el de enseñanza terciaria y universita-
ria con 31,5%. La enseñanza en general representa el 13,5% y corresponde a edificios sin
identificar.
Por último, se puede hallar construcciones destinadas a escuelas de artes plásticas, mú-
sica y danzas que significan el 5,1% del total; y las que se dedican a la enseñanza de idio-
mas que alcanzan el 2,2%. Cabe mencionar que en esta Comuna durante el relevamiento
no se halló ninguna edificación que entrara dentro de la categoría de otros, en la cual se
incluye a las escuelas de manejo, de artes marciales, de yoga, entre otras.
En cuanto a la proporción de edificios de enseñanza respecto a la población de la Comu-

na 1, la misma es la mejor provista en relación a la población que vive en ella con 996
personas por cada edificio de enseñanza.
Edificios de destino único dedicados a Colegios primarios y secundarios 68 38,2
la enseñanza Enseñanza terciaria y universidad 56 31,5

Enseñanza general 24 13,5
Jardín de infantes 17 9,6
Escuela de artes plásticas, música y danzas 9 5,1
Enseñanza de idiomas 4 2,2
Otros 0 0,0
Total 178 100,0
Si se observa la distribución geográfica de los establecimientos destinados a la enseñan-

za en el mapa a continuación, puede destacarse que los colegios primarios y secundarios
poseen una distribución relativamente homogénea en el territorio en términos genera-
les, a excepción del área entorno a la Estación de Constitución y al Palacio del Congreso
en donde no se encontraron edificaciones con estos usos. A su vez, es preciso mencionar
que la distribución de los jardines de infantes es más bien esporádica. Se observa una
mayor presencia de establecimientos vinculados a la enseñanza superior en el sector de
la Comuna cercano a la intersección con las Comunas 2 y 3, es decir al noroeste del barrio
de San Nicolás y el extremo sureste de Retiro. De manera más general en lo que hace a
este tipo de establecimientos, puede apreciarse la localización de varios de ellos en el
barrio de San Telmo y en la zona cercana a sus límites con otros barrios. Cabe mencionar
que hay una cantidad menor de edificios con este uso distribuidos de modo disperso por
el resto de la Comuna.
58 Comuna 1
Mapa 3.9
Distribución
territorial de
Edificios de
destino único
de enseñanza

Servicios complementarios al transporte
En este rubro se contabilizaron 59 registros dentro de la Comuna 1 al momento del re-

levamiento. Es de destacar que en su totalidad, los mismos son edificios destinados a
almacenamientos y depósitos. Su distribución territorial presenta una estrecha asocia-
ción con la presencia de actividades productivas, y se localiza de manera concentrada
Mapa 3.10
Distribución territorial de Edificios
de destino único de servicios
complementarios al transporte
60 Comuna 1
principalmente al Suroeste de las avenidas 9 de Julio y Juan de Garay. No obstante, se
encuentran edificios destinados a servicios complementarios al transporte distribuidos
irregularmente por el resto de la Comuna pero en menor medida.
Es posible encontrar relación entre la concentración de estos establecimientos y los

principales ejes de circulación, particularmente en lo que respecta a las autopistas 25
de Mayo y 9 de Julio que atraviesan el territorio de la Comuna 1. También esa particular
localización se asocia a la presencia de uno de los principales nodos de transporte de la
Ciudad: Constitución.
Servicios sociales y de salud
Los edificios de destino único dedicados a los servicios sociales y de salud alcanzan un
total de 61 en esta Comuna, representando el 5,0% del total de la Ciudad. Respecto de
los diferentes subrubros que constituyen esta categoría, se destacan los centros médicos
por tener la mayor cantidad (16) y significando un 26,2% del total de edificios de este
tipo. Le siguen en importancia los 14 Geriátricos, con el 23,0% del total. Además con una
proporción algo menor, se contaron 9 consultorios (14,8%), 7 centros de salud (11,5%) y
6 edificios destinados a la clínica médica (9,8%). Los hospitales cuentan con un número
bajo (2) en términos absolutos, pero hay que considerar que son centros de atracción de
una porción muy grande de población.
Además, se contabilizaron al momento del relevamiento 2 unidades dedicadas a la asis-

tencia social y otras 2 que ofrecen servicios de odontología. También, se registró un sa-
natorio, un laboratorio de análisis clínicos y bioquímicos, y un centro de rehabilitación.
Por último, cabe mencionar que no se han encontrado durante este relevamiento clíni-
cas psiquiátricas ni edificios destinados a traumatología dentro de la Comuna 1.
La cantidad de población por cada Edificio de Servicios Sociales y de Salud en la Comuna

1 es de 3.233 por cada uno de estos establecimientos.
Subrubro Cantidad % Cuadro 3.6

Centro médico 16 26,0 Edificios de destino único de servicios
Geriátrico 14 23,0 sociales y de salud
Consultorio 9 14,8
Centro de salud 7 11,5
Clínica médica 6 9,8
Hospital 2 3,3
Asistencia social 2 3,3
Odontología 2 3,3
Centro de rehabilitación 1 1,6
Sanatorio 1 1,6
Laboratorio análisis clínicos y bioquímicos 1 1,6
Total 61 100,0

En cuanto a su distribución en el territorio, puede apreciarse que en general estos edi-
ficios se localizan de modo disperso dentro de la Comuna 1. Encontrándose una mayor
cantidad de los mismos hacia el Suroeste de las Avenidas Del Libertador y 9 de Julio, de
modo que esta cantidad disminuye hacia el Este de este último eje de circulación has-
ta llegar al barrio de Puerto Madero que no está provisto de ningún edificio destinado
a servicios sociales y de salud. Siguiendo los patrones mencionados anteriormente, se
puede decir que la concentración de los edificios analizados aumenta hacia los límites
de la Comuna 1.
Mapa 3.11
Distribución territorial de Edificios de
destino único dedicados a servicios
sociales y de salud por Comuna.
62 Comuna 1
EDIFICIOS PRODUCTIVOS
El Relevamiento de usos del Suelo pudo constatar la presencia de 108 edificios producti-
vos en la Comuna 1. Entre ellos, el 13,0% se halló sin actividad con un total de 14 estableci-
mientos, mientras que los que no se logró identificar su actividad suman un 54,6%. Den-
tro de los establecimientos activos identificados, la mayoría (14 unidades) está destinada
Mapa 3.12
Distribución territorial de
Edificios productivos

a la edición e impresión, seguidos por 6 que se dedican a la elaboración de alimentos y
bebidas, y 5 destinados a la elaboración de productos textiles. El resto de los edificios
productivos relevados se reparten en una serie de categorías de escasa representativi-
dad numérica.
En este contexto, es preciso mencionar que la Comuna 1 es una de las que menor canti-
dad de edificios productivos tiene respecto de la totalidad de la Ciudad.
Si se observa la distribución territorial, es posible apreciar que la localización de las acti-

vidades productivas se encuentra en el sector sur de la Comuna, dentro de los barrios de
Montserrat, San Telmo y Constitución. Mayormente, concentrada en el interior del polígo-
no delimitado por las avenidas San Juan, Entre Ríos, Caseros y la calle Santiago del Estero.
GALPONES
El relevamiento de usos del suelo realizado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires permi-
tió identificar un total de 4.654 galpones, de los cuales 94 se encuentran ubicados dentro
de la Comuna 1. Dentro de este grupo, el 43,6% son depósitos y el 16% son galpones desti-
nados a servicios para automotores.
En menor cantidad se localizan dentro del área analizada edificaciones de este tipo desti-
nadas a servicios complementarios al transporte y materiales para la construcción.
Es preciso mencionar que el 4,3% del total de los galpones localizados dentro de la Comuna
se encontraron cerrados o abandonados, mientras que el 30,9% no se ha logrado identi-
ficar su rama de actividad. A su vez, no se han registrado para esta Comuna datos dentro
de la clasificación de actividades deportivas, artísticas y culturales, tampoco de venta al
público de artículos usados, plantas y flores, ni en obra.
Composición de tipologías de Galpones Depósitos 41 43,6

Servicios para automotores 15 16,0
Materiales para la construcción 2 2,1
Servicios complementarios al transporte 2 2,1
Actividades sin especificar 29 30,9
Cerrados/abandonados 4 4,3
Otros 1 1,1
Total 94 100,0
En cuanto a su distribución territorial, se evidencia que los galpones siguen el mismo

patrón de localización dentro de la Comuna 1 que los edificios productivos. Ubicándose
en su gran mayoría en la zona Sur y concentrándose principalmente hacia el Oeste de la
Avenida 9 de Julio y al Sur de la Avenida San Juan.
64 Comuna 1
Mapa 3.13
Distribución
territorial de
Galpones

LOTES
En la Comuna 1 hay 208 lotes3, es decir, terrenos sin construcción registrada hasta el mo-
mento. Los lotes vacantes, definidos como terrenos sin construcción ni uso, que pueden
o no estar tapiados constituyeron al momento del relevamiento el 86,5% de los registros
de este tipo. De estos últimos, se pudo identificar el 81,3% como lotes sin actividad espe-
cífica, el 3,4% bajo autopista, puente o tren, y el 1,9% son terrenos ferroviarios. Por otro
lado, los lotes que funcionan como depósitos, tanto de materiales como de automotores
suman 7,2% del total de los lotes de la Comuna. Asimismo, solo en el 1,0% de los mismos
se desarrollan actividades comerciales, y el 5,3% se ha relevado como otros.
Composición de tipologías de Lotes Lotes vacantes 180 86,5

Bajo autopista, puente o tren 7 3,4
Terrenos ferroviarios 4 1,9
Lotes sin actividad específica 169 81,3
Depósitos 15 7,2
Actividades comerciales 2 1,0
Otros 11 5,3
Total 208 100,0
En relación a la distribución territorial de los lotes en la Comuna 1, se evidencia una lo-

calización de los mismos principalmente hacia el Sur de la Avenida Belgrano y al Oeste
de la Avenida Ingeniero Huergo. Esta distribución disminuye hacia el Norte y el Este de
la Comuna, de modo que la ubicación de lotes dentro de los barrios de Retiro y Puerto
Madero es prácticamente nula.
3/ El Relevamiento de Usos del Suelo de

la Ciudad de Buenos Aires se constató
6.037 lotes, incluidos 2.240 parques, pla-
zas, plazoletas, vías de premetro y tren
que no se incluyeron para el análisis en
cuestión. En tanto, para la Comuna 1 del
total de 567 lotes registrados, 359 de los
mismos pertenecen a plazas, parques,
plazoletas y vías del tren.
66 Comuna 1
Mapa 3.14
Distribución
territorial de
Lotes

GARAJES PRIVADOS Y GARAJES COMERCIALES
Se han relevado un total de 1.684 garajes privados y 620 garajes comerciales en toda la
Comuna. Respecto a la construcción en altura de los garajes comerciales, la gran mayoría
de los establecimientos encontrados (443 unidades) alcanza sólo 1 piso de altura, segui-
dos en cantidad por 114 cocheras de dos pisos.
En cuanto a la relación entre los garajes comerciales y su población residente se puede

decir que la Comuna 1 es una de las mejores provistas, respecto al resto de las Comunas,
teniendo una relación de 318 personas por cada uno de estos establecimientos.
Los garajes privados se distribuyen por el territorio siguiendo a las principales concentra-
ciones de edificaciones en las que fueron registrados usos de tipo residencial. En térmi-
nos generales, siguen esta tendencia hacia el Sur de la Avenida San Juan y hacia el Norte
de Avenida Santa Fe. En relación a la distribución territorial de los garajes comerciales se
visualiza la distribución de los mismos por toda la Comuna, concentrándose mayormen-
te en la zona centro de la misma.
ESTACIONES DE SERVICIO
Por último, en lo que refiere a la categoría estaciones de servicios, fueron hallados 24 de

estos establecimientos; encontrándose 4 de ellos fuera de actividad. Cabe mencionar
que para esta Comuna hay una relación de 8.218 personas por estación de servicio.
En relación a la distribución territorial de las estaciones de servicios relevadas dentro

de esta Comuna, se evidencia una localización dispersa de las mismas hacia el Sur de la
Avenida Belgrano, y un escaso número de estos establecimientos en el Norte del barrio
de Retiro. Cabe destacar que hay una tendencia hacia la concentración en la zona aleda-
ña a la intersección de las avenidas Independencia y 9 de Julio, es decir que se agrupan
entorno a la subida de la Autopista 9 de Julio.
68 Comuna 1
Mapa 3.15
Distribución
territorial
de Garajes
comerciales y
privados

Mapa 3.16
Distribución
territorial de
Estaciones de
servicio
70 Comuna 1
4 Situación actual de la ocupación
de locales en la Comuna 1
El relevamiento realizado en la Comuna 1 permitió detectar un total de 15.433 locales
(aquí se incluyeron también a aquellos que se encuentran en obra), de los cuales 12.325
se sitúan con salida a la calle y 3.108 en galerías (se incluyen aquí los locales de los shop-
pings). Del total relevado en la calle, 10.184 se hallaron abiertos, 2.130 cerrados y 11 locales
se hallaron en obra, lo que equivale a una tasa de vacancia del 17,3%. Para el caso de los
locales en galerías, 2.573 se registraron activos, mientras que 535 estaban cerrados. La
tasa de vacancia para los locales en galería es del 17,2%.
Distribución territorial de locales activos
La distribución geográfica de los locales en actividad abarca toda la Comuna, eviden-

ciándose una mayor concentración en el Centro-Norte del área analizada. Esta tenden-
cia disminuye en los barrios de Puerto Madero y Constitución, detectándose un vacío
en relación a los mismos en el área inmediata a la Casa Rosada. Sin embargo, cabe
destacar que en Puerto Madero hay una tendencia creciente en relación a la ubicación
de los locales, ya que se relevaron en este informe un 12,3% (24 locales) más que en el
relevamiento sobre usos del suelo que se realizó en 2008.
También es detectable la aglomeración de locales sobre algunas de las arterias más

importantes, así como ejes de circulación de menor importancia. En este sentido se pue-
den mencionar a las Avenidas Corrientes donde se localizan 244 locales dentro de la
Comuna, Entre Ríos con 214 y Uruguay con 211. También se destacan en este sentido las
Avenidas Independencia, De Mayo, Córdoba y San Juan con una concentración de entre
140 y 200 locales sobre las mismas. En esta misma línea se agregan los ejes peatonales
Lavalle y Florida, con 302 y 273 locales respectivamente. Cabe mencionar también algu-
nos ejes de circulación menores como calle Libertad en donde se aglomeran 320 locales,
Salta con 276 y Talcahuano donde se localizan 221 locales.
A su vez, es preciso señalar que en el barrio de Constitución la concentración de los loca-

les activos es más bien puntual en el entorno inmediato al principal nodo de transporte
que se ubica en este barrio, así como cercanos a la intersección de la Avenida Caseros
y Entre Ríos.
Distribución territorial de locales cerrados
En el mapa de la página siguiente, se puede apreciar como la distribución de los locales

cerrados de la Comuna 1 se extiende por casi toda esta área. Se concentran sobre todo en
el barrio de Montserrat y el sector suroeste de San Nicolás, en el área cercana a la Plaza
Del Congreso. Cabe mencionar que hay una escasez relativa de los mismos en el Norte de
la Comuna, ya que hay una proporción de locales cerrados mucho menor que los activos
en este sector. De este modo se puede concluir que la distribución de los locales cerrados
es inversa a la de los locales activos.
72 Comuna 1
Mapa 4.1
Distribución
territorial de
locales activos

Mapa 4.2
Distribución
territorial
de locales
cerrados
74 Comuna 1
COMPOSICIÓN DE LOCALES POR SECTORES DE ACTIVIDAD
Como se mencionó anteriormente, hay en la Comuna un total de 10,184 locales a la calle

en actividad. De ese total, el 54,0% corresponde al sector comercial, el 21,7% al sector
servicios, y el 17,8% son locales gastronómicos. En menor medida se encuentran los loca-
les industriales con un 2,5%, y finalmente los locales vinculados a la comercialización de
automóviles y sus repuestos (así como actividades conexas de reparaciones varias) que
representan un 1,9%. El porcentaje restante (2,2%), corresponde a aquellos locales en los
que se desarrollaban actividades que quedaron por fuera de las categorías utilizadas y/o
que no pudieron ser identificadas.
Rubro Cantidad %
Cuadro 4.1
Comercio 5.495 54,0
Locales por sectores de actividad
Servicios 2.207 21,7
Gastronomía 1.809 17,8
Industrial 259 2,5
Automotor 193 1,9
Otros y sin identificar 221 2,2
Total 10.184 100,0
LOCALES DEL SECTOR COMERCIAL
Tal como lo muestra el cuadro anterior, la mayor cantidad de locales activos correspon-
de al sector comercial alcanzando un total de 5.495 establecimientos, clasificados en 13
categorías. Entre ellos, se destaca la venta especializada de productos alimenticios, que
con 1.398 locales representa el 25,4% (que incluye, entre sus rubros más destacados, los
kioscos y maxikioscos, los supermercados y autoservicios). En segundo lugar, se ubican
los locales de venta de productos textiles, prendas y accesorios alcanzando el 15,4% del
total de este sector, con 848 locales. En tercer lugar, se posicionan los 645 locales de
venta al por menor especializada (11,7%), seguido por los 451 locales de venta de artículos
para el hogar que representan el 8,2%. Luego se encuentran los destinados a la venta de
libros y revistas con 395, significando un 7,2% del total. En sexto lugar, se encuentran
349 locales relacionados a la venta de artículos de óptica, fotografía, relojería y joyería,
representando un 6,4%. Le siguen en cantidad 313 locales dedicados a la venta de calza-
dos y marroquinería, 265 que venden materiales para la construcción incluyendo aquí
las ferreterías y pinturerías, entre otros, y 240 que ofrecen productos farmacéuticos, per-
fumería e instrumental médico, representando un 5,7%, 4,8% y 4,4% respectivamente.
Completan el rubro comercial 194 locales de reparaciones en general (3,5%), donde se

incluyen las cerrajerías, locales de compostura de calzado y arreglo de ropa, de repara-
ción de audio, video y otros electrodomésticos, tapicerías, etc.; a lo que se le agregan
160 locales de venta de productos textiles no asociados a la indumentaria (por ejemplo,

mantelería) y 147 unidades destinadas a la venta de artículos usados, los que significan
el 2,9% y el 2,7% respectivamente. El rubro restante representa el 1,6% del total, con 90
locales destinados al comercio al por mayor.

Productos alimenticios 1.398 25,4
Composición de locales del sector
Prendas y accesorios 848 15,4
comercial
Venta al por menor especializada 645 11,7
Artículos para el hogar 451 8,2
Libros y revistas 395 7,2
Óptica, fotografía, relojería y joyería 349 6,4
Calzado y marroquinería 313 5,7
Materiales para la construcción 265 4,8
Farmacias, perfumerías e instrumental médico 240 4,4
Reparaciones en general 194 3,5
Productos textiles no indumentaria 160 2,9
Artículos usados 147 2,7
Comercio al por mayor 90 1,6
Total 5.495 100,0
En relación a la distribución de los locales del sector comercial por rubro, a pesar de su
homogeneidad en términos generales y de abarcar a toda la Comuna, se pueden evi-
denciar tendencias hacia la concentración de algunos rubros debido a las economías de
aglomeración. Tal es el caso de la venta de artículos usados en calle Defensa, entre las
avenidas San Juan e Independencia aproximadamente, en las cercanías de la Plaza Do-
rrego ubicada en el corazón del barrio de San Telmo. También se ve una tendencia simi-
lar con el ofrecimiento de ventas de productos textiles no asociados a la indumentaria,
sobre la calle Adolfo Alsina entre 9 de Julio y San José. Del mismo modo, sobre la calle
Libertad entre Bartolomé Mitre y Corrientes se concentran locales de venta de artículos
de óptica, fotografía, relojería y joyería. A su vez, se aglomeran librerías sobre la Aveni-
da Corrientes entre Callao y Libertad, del mismo modo en que se concentran locales de
venta de indumentaria y accesorios sobre calle Florida y también en la Avenida Santa Fe.
76 Comuna 1
Mapa 4.3
Distribución
de locales
del sector
comercial

Locales de venta especializada de productos alimenticios
LEl subrubro alimenticio cuenta con 1.398 locales que representan el 25,4% del sector comer-
cial. En cuanto a la composición de los mismos, se posicionan en el primer lugar, represen-
tando más de la mitad del total (56,2%), kioscos y maxikioscos con 786 locales. Le siguen en
cantidad los supermercados y autoservicios con 176 unidades y una participación del 12,6%. En
tercer lugar, se relevaron 126 almacenes y despensas, y 117 verdulerías y fruterías, con el 9,0%
y el 8,4% del total.
En menor medida se encuentran 42 locales destinados a la venta de vinos (3,0%), 37 carni-

cerías (2,6%), 33 panaderías –sólo venta- con el (2,4%), 21 dietéticas (1,5%), y 19 fiambrerías y
queserías (1,4%).
Las categorías que restan poseen una participación inferior al uno por ciento (pescaderías,
bombonerías, tabaquerías, granjas, galleterías, venta de café, miel de abejas y bebidas).
Cuadro 4.3 Cantidad %

Kioscos y maxikioscos 786 56,2
Locales del rubro alimenticio
Supermercados 176 12,6
Almacenes y despensas 126 9,0
Verdulerías y fruterías 117 8,4
Vinos 42 3,0
Carnicerías 37 2,6
Panaderías (venta, no elaboración) 33 2,4
Dietéticas 21 1,5
Fiambrería y quesería 19 1,4
Granja 9 0,6
Tabaquerías 9 0,6
Bombonerías 7 0,5
Pescaderías 6 0,4
Venta de café 4 0,3
Galletitería y golosinerías 3 0,2
Miel de abejas 2 0,1
Venta de bebidas 1 0,1
Total 1.398 100,0
En cuanto a la dimensión territorial, los locales del subrubro alimenticio se encuentran

distribuidos de manera bastante homogénea a lo largo y ancho de la Comuna, disminu-
yendo su cantidad hacia el Norte y el Este. Cabe mencionar que el barrio de Puerto Ma-
dero presenta una escasa cantidad de locales de este rubro, lo cual hace a una excepción
respecto a la Comuna. A su vez, la distribución de los mismos se reduce en la zona del
microcentro porteño.
78 Comuna 1
Mapa 4.4
Distribución territorial de locales del
rubro alimenticio
Kioscos y maxikioscos
La Comuna analizada es una de las que cuenta con mayor cantidad de kioscos en pro-
porción a la población que contiene, siendo los barrios de San Nicolás y Montserrat los
que se destacan por ser los mejor provistos en relación a su población. A su vez, es una
de las Comunas que posee mayor cantidad de empleados por cada kiosco y maxikiosco.

La cantidad de kioscos y maxikioscos en la Comuna (786), como también en la Ciudad,
es destacable por sí misma, por lo que se presenta un mapa que permite visualizar su
distribución con mayor detalle. Se puede observar como se distribuyen por prácticamen-
te todo el territorio de la Comuna 1 aumentando significativamente su concentración
en el entorno al Centro de la misma, en el barrio de San Nicolás y Norte de Montserrat.
Nuevamente cabe mencionar que en Puerto Madero hay una escasa ubicación de locales
destinados a este rubro. A su vez, se evidencia una concentración a lo largo de las arterias
comerciales más importantes que atraviesan la Comuna, como las Avenidas Rivadavia,
Corrientes, Callao/Entre Ríos, Independencia, entre otras.
Mapa 4.5
Distribución territorial de kioscos y
maxikioscos
80 Comuna 1
Supermercados
La Comuna 1 se encuentra entre las 3 mejores provistas de supermercados en proporción

a la cantidad de población. Es preciso mencionar que esta Comuna se destaca porque es
la que presenta la mayor cantidad supermercados (176).
Los supermercados se localizan de forma general extendidos en toda la Comuna, excep-

tuando el barrio de Puerto Madero que no presenta ningún local de este rubro.
Mapa 4.6
Supermercados

Locales del rubro textil, indumentaria y accesorios
Como fue mencionado, este rubro cuenta con 848 locales dentro de la Comuna 1, lo que
representan el 15,4% de los correspondientes a la rama comercial en la Ciudad autónoma
de Buenos Aires. La mayoría de los locales se encuentra asociado a la venta de indu-
mentaria, que suman 733 (86,4%). En el cuadro que se presenta a continuación puede
apreciarse su composición, dentro de los que prevalecen los locales de indumentaria fe-
menina con 300 unidades y una proporción de 35,4%, seguidos de aquellos dedicados a
la venta de indumentaria en general (200) que representan el 23,6%. Luego se destacan
los 160 locales que orientan su venta a la vestimenta masculina, seguidos por los que
ofrecen indumentaria para bebés y niños, y luego por los de ropa deportiva, significando
un 18,9%, 5,8% y 2,8 respectivamente.
El rubro textil se completa con las casas de venta de lencería que presentan 59 locales y
el 7,0%, y las de venta accesorios y bijouterie que cuentan con 39 unidades y representan
el 7,6% del total. Por último, el rubro “otros” cuenta con 17 comercios (2,0%), compuesto
por locales de uniformes escolares y ferias americanas, entre otros.
En cuanto a la cantidad de empleados por local del rubro textil, indumentaria y accesorios,
la Comuna 1 es una de las que sobresale ya que esa relación es de 768 empleados por local.

Indumentaria 733 86,4
Locales del rubro textil, indumentaria
Indumentaria femenina 300 35,4
y accesorios
Indumentaria en general 200 23,6
Indumentaria masculina 160 18,9
Indumentaria bebes y niños 49 5,8
Indumentaria deportiva 24 2,8
Indumentaria femenina y niños 0 0,0
Lencería 59 7,0
Accesorios y bijouterie 39 4,6
Otros 17 2,0
Total 848 100,0
En cuanto a la distribución de los locales del rubro textil, el mapa siguiente permite apre-
ciar la particularidad del mismo de ubicarse en arterias específicas o parte de ellas, en
las que prácticamente domina la escena. Tal es el caso de la Avenida Entre Ríos entre
Hipólito Yrigoyen y San Juan aproximadamente, las peatonales Florida y Lavalle entre
25 de Mayo y 9 de Julio, la Avenida Uruguay desde Marcelo T. De Alvear hasta su final,
el tramo de la Avenida Santa Fe hasta la 9 de Julio principalmente, y la intersección de
Brasil y Salta (zona aledaña al nodo de transporte de Constitución).
82 Comuna 1
Mapa 4.7
Distribución
territorial de
locales del
rubro textil,
indumentaria
y accesorios

Locales de venta de artículos para el hogar
Se encontraron 451 locales dedicados a la venta de artículos para el hogar, que con una
participación del 8,2% ocupan el cuarto lugar de la rama comercial. Encabezan el grupo
los locales asociados a la venta de bazar con el 15,7%, seguido por los que ofrecen mue-
bles con el 14,2%. Luego se encuentran locales de artículos de iluminación que represen-
tan el 8,9%, y de electrodomésticos que significan el 4,4%.
También se relevaron negocios de venta de colchones (2,9%). Completan este rubro las
casas de otros artículos para el hogar en general (30,2%), y otros locales del rubro (23,7%).
En relación a la cantidad de población que tiene la Comuna 1 respecto a cada local de

venta de artículos para el hogar el dato arrojado es de 438, siendo una de las Comunas
mejor provistas de este rubro en general por ser céntrica.

Bazar 71 15,7
Locales de venta de artículos para el
Venta de muebles 64 14,2
hogar
Iluminación 40 8,9
Electrodomésticos 20 4,4
Venta de colchones 13 2,9
Artículos para el hogar en general 136 30,2
Otros 107 23,7
Total 451 100,0
En cuanto a la distribución territorial que presentan los locales de artículos para el hogar, se
puede observar una tendencia hacia la concentración de los mismos en ciertos puntos de la
Comuna debido a las economías de aglomeración. En este sentido, los que se dedican a la
venta de muebles presentan una localización marcada sobre la Avenida Belgrano cercana a
la intersección con Callao. Cabe mencionar que la concentración de los locales con este des-
tino tiene lugar principalmente en la Comuna 3 y se extiende hacia la Comuna 1 casi hasta
llegar a la Avenida 9 de Julio. Respecto a este mismo rubro, es destacable la agrupación terri-
torial de los mismos e el polígono conformado por las avenidas Córdoba, Uruguay, 9 de Julio
y Juncal. En relación a los locales de venta de bazar se evidencia un pequeño grupo que se
concentra sobre la calle Salta, entorno a la estación de trenes de Constitución; mientras que
otro grupo se ubica cercano a la intersección de Lavalle y Florida. El rubro de artículos para
el hogar en general, se localiza de modo agrupado entre las avenidas 9 de Julio, Rivadavia,
Callao y Lavalle. Mientras que la categoría de otros se ubica principalmente sobre la calle Tal-
cahuano entre la Avenida Rivadavia y Sarmiento, extendiéndose por esta última calle hacia
la Avenida Callao. Cercanamente se encuentran los locales dedicados a la venta de ilumina-
ción, sobre calle Paraná entre Bartolomé Mitre y Sarmiento, explayándose hacia esta última
calle hasta Talcahuano. El resto de las clasificaciones de los locales de venta de artículos para
el hogar se encuentran dispersas en el resto de la Comuna.
84 Comuna 1
Mapa 4.8
Distribución
territorial
de Locales
de venta de
artículos para
el hogar

Venta de calzado
La Comuna 1 es la que mayor cantidad de locales de venta de calzado presenta, con un

número muy significativo (160), dentro de la cual se destaca ampliamente el eje formado
sobre la calle Florida. A su vez, hay una concentración de los mismos sobre Avenida Entre
Ríos entre Independencia y Alsina, también entorno al nodo de transporte de Constitu-
ción, sobre San José entre Venezuela y México, y sobre Santa Fe entre Uruguay y Libertad.
Mapa 4.9
Locales de venta de calzado
86 Comuna 1
Farmacias
La Comuna 1 es la que mayor cantidad de farmacias presenta, con un total de 158 unidades.
Su distribución es dispersa, abarcando toda la Comuna en general, aunque en el barrio de
Puerto Madero la cantidad de las mimas es bastante menor en relación al resto de los barrios.
Cabe mencionar esta Comuna no solo es una de las que presenta una menor cantidad
de población por cada farmacia, sino que también es una de las que proveen a mayor
cantidad de empleados por farmacia.
Mapa 4.10
Distribución territorial de Farmacias

LOCALES DEL SECTOR SERVICIOS
Los servicios ocupan la segunda rama en cuanto a la composición de los locales activos
con una participación del 21,7% (con un total de 2.207 registros). Este total tiene una im-
portante dispersión por rubros, que se clasifican aquí en 21 categorías principales.
Como se observa en el cuadro que sigue a continuación, los locales destinados a pelu-
quería y salón de belleza son el rubro más importante con 311 locales (14,1%), en segundo
lugar se ubican los servicios de correos y telecomunicaciones con 297 locales (13,5%), se-
guidas por 260 locales de intermediación financiera (11,8%) y 246 de servicios empresa-
riales (11,1%), que incluyen entre otros las casas de fotografía y las de fotocopias. En quin-
to lugar se ubican los 226 locales de esparcimiento y cultura (10,2%), categoría dentro
de la cual se ubican las loterías. En sexto lugar se encuentran los negocios destinados a
servicios complementarios al transporte (6,8%), seguidos por locales que se dedican a la
edición y la impresión (6,2%), y por los que ofrecen lavados y limpieza de artículos de tela
(5,9%). En menor proporción se encuentran los servicios inmobiliarios (5,6%), las asocia-
ciones (4,1%) y los servicios sociales y de salud (2,2%). Estos son los grupos principales,
que acumulan más de tres cuartos del total de los servicios.
El resto de los rubros presentan menos de 40 locales cada uno, sumando entre todos
cerca del 8,5% restante del sector servicios. En este grupo se destacan los de servicios de
transporte (1,8%), los locales de dedicados a los seguros y fondos de jubilaciones y pen-
siones (1,7%), los de servicios de alquiler (1,4%), y los de enseñanza (1,0%). En este orden
continúan rubros que no alcanzan el 1,0% respecto del total, entre los que se incluyen
Subrubro Cantidad %
Cuadro 4.6
Peluquería y tratamientos de belleza 311 14,1
Servicios de correos y telecomunicaciones 297 13,5
servicios
Intermediación financiera 260 11,8
Servicios empresariales 246 11,1
Esparcimiento y cultura 226 10,2
Servicios complementarios al transporte 149 6,8
Edición e impresión 137 6,2
Lavado y limpieza de artículos de tela 130 5,9
Servicios inmobiliarios 123 5,6
Asociaciones 90 4,1
Servicios sociales y de salud 49 2,2
Servicios de transporte 39 1,8
Seguros y fondo de jubilaciones y pensiones 38 1,7
Servicios de alquiler 32 1,4
Enseñanza 23 1,0
Servicios informáticos 22 1,0
Administración pública 17 0,8
Construcción 10 0,5
Mantenimiento físico corporal y Otros 5 0,2
Pompas fúnebres 3 0,1
Eliminación de desperdicios 0 0,0
Total 2.207 100,0
88 Comuna 1
locales dedicados servicios informáticos, los de pompas fúnebres, los de construcción,
administración pública y los de mantenimiento físico corporal; en conjunto todas estas
categorías suman el 1,6%. El rubro de eliminación de desperdicios no posee ningún local
dentro de esta Comuna.
La distribución territorial de los locales del sector servicios muestra una relativa homo-
geneidad por un lado, mientras que por otro se puede apreciar una mayor concentración
de los mismos en el Centro-Norte de la Comuna.
Mapa 4.11
Distribución territorrial de locales
del sector servicios

Locales de peluquería y belleza
Las peluquerías y salones de belleza componen un servicio con un desarrollo particu-

larmente importante y constituyen el rubro más significativo en cuanto a la cantidad.
Como se observa en el cuadro que sigue a continuación, casi el 90,0% de los locales que
entran en esta categoría corresponden a peluquerías, con 278 unidades. A éste le siguen
los 16 centros de estética relevados (5,1%), los 9 locales de pedicuría y depilación (2,9%),
y 8 que se agrupan en la categoría otros (2,6%). A su vez, no se han identificado locales
dedicados al servicio de masajes.
En cuanto a la cantidad de empleados por local de peluquería y belleza, estamos en pre-

sencia de una de las Comunas menos favorecida respecto de dicha relación.

Peluquería 278 89,4
Centro de estética 16 5,1
peluquería y belleza
Pedicuría y depilación 9 2,9
Masajes 0 0,0
Otros 8 2,6
Total 311 100,0
La distribución de los locales de peluquería y salones de belleza se encuentra dispersa

por toda la Comuna, siendo la misma una de las que mas cantidad de estos locales. Esta
tendencia disminuye en los sectores aledaños al Obelisco, a la Plaza de Mayo y hacia el
este de la Avenida Leandro N. Alem/Paseo Colón.
Inmobiliarias
El recorte territorial analizado es uno de los que mayor población por local presenta
(1.617) y, a su vez, es la que posee más cantidad de empleados por inmobiliaria, con valo-
res que rondan en los 5.583 para esta relación.
La distribución de las inmobiliarias se extiende de modo concentrado en un área limita-

do por las Avenidas San Juan, Entre Ríos/Callao, Uruguay/San José y Teniente J. D. Perón;
y otra entre la avenidas Caseros, 9 de Julio, México y Balcarce. Cabe mencionar que hay
una agrupación menor de locales destinados a este rubro en el Barrio de Puerto Madero,
sobre la calle Juana Manso, entre la Avenida Vera Peñaloza y Petrona Eyle.
90 Comuna 1
Mapa 4.12
Distribución
territorial de
locales de
peluquería
y salones de
belleza

Mapa 4.13
Distribución
territorial de
inmobiliarias
92 Comuna 1
Locales de servicios empresariales
Cabe destacar que es en el recorte territorial que mayor cantidad de locales de este rubro
de encuentra (251). Dentro de los mismos, se encuentra primero en cantidad el sector
perteneciente a fotocopiadoras con 69 locales y una participación del 27,5%, seguido por
51 casas de fotografías que significan el 20,3%. En orden vienen luego los locales que se
dedican al diseño gráfico y la publicidad con 44 unidades y una representación del 17,5%
respecto del total. Por último, se encuentran 34 estudios profesionales (13,5%). Es preciso
mencionar que en la categoría de otros sectores se registraron 53 locales, lo que repre-
senta un 21,1% de la totalidad de los servicios empresariales.
La Comuna analizada es la que presenta una menor cantidad de habitantes por cada
local de servicios empresariales (786). A su vez, es una de las que mas cantidad de em-
pleados tiene en relación a los negocios destinados a este rubro.
Cantidad % Cuadro 4.8

Fotocopiadoras 69 27,5
Casa de fotografía 51 20,3
Servicios empresariales
Diseño gráfico y publicidad 44 17,5
Estudios profesionales 34 13,5
Otros 53 21,1
Total 251 100,0
Este tipo de locales muestran una distribución espacial que responde a los centros de
actividad financiero/empresarial por lo que se observa una importante concentración en
el centro de la Comuna, con una extensión hacia el norte y el oeste de la misma.

Mapa 4.14
Distribución
territorial
de locales
de servicios
empresariales
94 Comuna 1
Locales de fotocopias
Los locales que se dedican a las fotocopias son un total de 69 y presentan una distribución
centrada particularmente en la zona Centro de la Comuna, lo que coincide con la localización
de los edificios de oficinas y las sedes universitarias, ya que el rubro analizado responde a
la demanda del centro financiero y económico de la Ciudad. La Comuna 1 es la que mayor
cantidad de locales de fotocopiadoras presenta; en este sentido se destaca el barrio de San
Nicolás, tanto a nivel Comuna como a nivel Ciudad, por la concentración de los mismos.
Mapa 4.15
Distribución territorial de Casas
de fotocopia

Locutorios
La Comuna 1 es la que presenta mayor cantidad de locutorios con 153 locales, y dentro de
ella se concentran en el barrio de San Nicolás (61), lo cual es esperable dada su localización
céntrica, en un área en donde la intensa actividad comercial, financiera, empresarial y legal
presenta una fuerte demanda de este servicio de telecomunicaciones.
Mapa 4.16
Distribución territorial de Locutorios
96 Comuna 1
Locales con servicios de Atención médica
Este tipo de locales son complementarios a los grandes establecimientos del sistema de
salud tanto públicos como privados. Alcanzan un total de 26 locales, y como se observa
en el cuadro que sigue a continuación, algo más de la mitad de los mismos brindan ser-
vicios de odontología (16). Los locales de servicios de medicina en general son 7 y repre-
sentan el 26,9%, seguidos se encuentran aquellos que realizan análisis clínicos contando
con 3 locales (11,5%). Es preciso mencionar que esta Comuna no presenta ni centros de
rehabilitación ni locales que correspondan a la categoría de otros.
En cuanto a la cantidad de empleados por local de atención médica, sobresale la Comuna

1 respecto del resto de la Ciudad ya que abastece a un total de 26.199.

Odontología 16 61,5
Composición de locales de Atención
Medicina general 7 26,9
Médica
Análisis clínicos 3 11,5
Centro de rehabilitación 0 0,0
Otros 0 0,0
Total 26 100,0
En relación a su distribución territorial, los locales de atención médica presentan una

distribución dispersa dentro de la Comuna. Sin embargo, se evidencia una leve concen-
tración de los mismos hacia el sur de la Avenida San Juan entre Santiago del Estero y
Bolívar, así como también en el polígono conformado por las calles Adolfo Alsina, Entre
Ríos, Belgrano y San José.

Mapa 4.17
Distribución
territorial
de locales
de atención
médica
98 Comuna 1
Locales del rubro enseñanza
El rubro de servicios de enseñanza suele ofrecer actividades complementarias a la en-

señanza oficial, como ser idiomas y arte; es decir, un servicio de educación privada que
responde a la demanda de un público con un nivel socio-económico determinado. En el
cuadro que sigue a continuación es posible observar que de los 23 locales que componen
este rubro, el 43,5% corresponde a la suma de locales de enseñanza en general y apoyo
escolar; mientras que el 34,8% a los destinados a idiomas. Le siguen en menor medida
locales de enseñanza de arte, música y danza con el 21,7%. Es preciso mencionar que no
se han evidenciado registros para esta Comuna dentro de las categorías de artes marcia-
les y yoga, manejo e informática.
Ésta es la Comuna que posee mayor cantidad de empleados por cada local de enseñanza.

Enseñanza general y apoyo escolar 10 43,5
Composición de locales del rubro
Idiomas 8
Enseñanza
Arte, música y danza 5 21,7
Artes marciales y yoga 0 0,0
Conductores 0 0,0
Informática 0 0,0
Total 23 100,0
Se observa en el mapa a continuación una distribución dispersa y relativamente homo-

génea en el territorio de toda la Comuna, a excepción de lo que ocurre en la franja si-
tuada al oeste de la calle Uruguay/San José, al norte de la Avenida Santa Fe y al este de
Leandro N. Alem/Paseo Colón, en donde los locales destinados a este rubro son muy
escasos, prácticamente nulos.

Mapa 4.18
Distribución
territorial de
locales del
sector servicios
de enseñanza
100 Comuna 1
LOCALES GASTRONÓMICOS
Se registraron 1.809 locales gastronómicos, lo que representa el 17,8% del total de los
locales activos de la Comuna. Este grupo se encuentra integrado principalmente por los
bares, cafés y confiterías, de los que se registraron un total de 866 locales, representan-
do el 47,9% del total. En segunda ubicación se encuentran los restaurantes, con 537 loca-
les (29,7%), seguidos por 134 casas de comidas para llevar, 99 locales de comidas rápidas,
76 pizzerías, 56 parrillas y 41 rotiserías. Los servicios de catering no presentan ningún
local dentro de esta Comuna.
Estamos en presencia de la Comuna que está mejor provista de locales de gastronomía

en relación a su población.

Bares, cafés y confiterías 866 47,9
Composición de los locales del sector
Restaurante 537 29,7
gastronómicos
Comida para llevar 134 7,4
Comida rápida 99 5,5
Pizzerías 76 4,2
Parrilla 56 3,1
Rotisería 41 2,3
Servicio de catering 0 0,0
Total 1.809 100,0
La distribución territorial de los locales del sector gastronómico responde, por un lado,
a la demanda cotidiana del ambiente laboral y consumo residencial, y por el otro, al tu-
rismo. Tomando estos factores, se explica la localización predominante en el Centro con
tendencia hacia el Norte de la Comuna, así como también en el Barrio de Puerto Madero
y San Telmo. Esta Comuna es la que presenta la máxima cantidad de locales en rela-
ción con el resto de la Ciudad. Se puede observar más claramente esta distribución en el
mapa que se presenta a continuación.
Mapa 4.19
Distribución
territorial
de locales
gastronómicos
102 Comuna 1
LOCALES DEL RUBRO AUTOMOTOR
Si bien los establecimientos del rubro automotor corresponden al sector servicios, dada
su importancia en el total se analizan de manera particular. En este caso, se encontraron
193 locales, representando el 1,9% del total de los locales activos a la calle.
Dentro de este rubro, los talleres mecánicos ocupan el primer lugar con 73 locales, te-
niendo una participación del 37,8% en el total. A su vez, esta categoría se encuentra
desagregada en diversas actividades, siendo la más destacada la que agrupa los talle-
res mecánicos de automotores con 62 de los 73 locales. En segundo lugar se ubican 42
concesionarias que representan el 21,8% del total, seguidas por los locales de venta de
repuestos y accesorios para el automotor con 41 locales y una participación del 21,2%.
También se registraron 16 lavaderos de autos (8,3%), 13 gomerías (6,7%), 7 locales de lu-
bricentro (3,6%) y 1 local de venta de automotores (0,5%). A su vez, dentro de la categoría
de depósito de automotores no se han registrado locales en esta Comuna.
La Comuna 1 es una de las que proveen a mayor cantidad de empleados por local del
rubro automotor.

Talleres mecánicos 73 37,8
Composición de los locales del rubro
Taller mecánico de automotores 62 32,1
automotor
Reparación de motos 3 1,6
Colocación de cristales y polarizado 2 1,0
Caños de escape (colocación y reparación) 2 1,0
Taller electrónica 2 1,0
Autorradio 1 0,5
Electricidad de automotores 1 0,5
Aire Acondicionado 0 0,0
Chapa y pintura 0 0,0
Cerrajería automotor 0 0,0
Equipos gnc (colocación y venta) 0 0,0
Inyección electrónica automotor 0 0,0
Taller de suspensión 0 0,0
Tapicería para autos 0 0,0
Taller de rectificación 0 0,0
Concesionaria 42 21,8
Venta de repuestos y accesorios 41 21,2
Lavaderos de autos y kiosco 16 8,3
Gomería 13 6,7
Lubricentro 7 3,6
Venta de automotores 1 0,5
Depósito de automotores 0 0,0
Total 193 100,0
Respecto a la distribución territorial de este rubro, se evidencia una localización predo-
minantemente dispersa, que se expande principalmente hacia el Sur de la Avenida Bel-
grano y el Oeste de la calle Perú. En este sentido, en el resto de la Comuna hay una escasa
cantidad de locales destinados al rubro automotor.
Mapa 4.20
rubro automotor
104 Comuna 1
LOCALES DEL SECTOR INDUSTRIAL
La rama de locales con predominio de actividad industrial agrupa a aquellos que se dedi-
can a la elaboración y venta de sus productos. Estos establecimientos suman 259, el 2,5%
del total de los locales relevados. La composición de este sector se divide en siete cate-
gorías, siendo la primera de la elaboración de productos alimenticios y bebidas con 168
locales (64,9%) dentro de la cual se incluyen heladerías y fábricas de pastas, entre otros;
en segundo lugar se encuentran 26 vidrierías (10,0%). Le siguen en cantidad los locales
dedicados a la fabricación de productos textiles con 21 unidades y una representatividad
del 8,1% del total, y luego 16 fábricas de muebles y artículos en madera (6,2%), donde se
incluyen las madereras y carpinterías.
Los locales relacionados a zinguerías, tornerías y producción de artículos metálicos re-

gistran un total de 5 lo que significa un 1,9%. Finalmente, el 8,9% restante corresponde
a la categoría de “otros”, en donde se incluyen por ejemplo los locales de elaboración de
cerámicas y matafuegos, entre otros.
Subrubro Cantidad % Cuadro 4.13

Elaboración de alimentos y bebidas 168 64,9
Composición de los locales del sector
Vidriería 26 10,0
industrial
Fabricación de productos textiles 21 8,1
Fab. de muebles y artículos de madera 16 6,2
Zinguería, tornería y artículos metálicos 5 1,9
Otros 23 8,9
Total 259 100,0
Se observa en su distribución territorial dispersa que abarca toda la Comuna en términos

generales. Cabe destacar que del total de Comunas, la 1es una de las que contiene más
locales que fabrican sus productos con un total de 259.
Mapa 4.21
sector industrial
Panaderías
Dentro de la categoría panaderías se ha incluido tanto a los locales que realizan la elabo-
ración como a los locales catalogados como venta no elaboración ya que al momento del
relevamiento puede ser complicada su clasificación.
También es preciso mencionar que la Comuna 1 es una de las que presenta mayor canti-
dad de panaderías en relación a su población. A su vez, de que es la que abastece a mayor
cantidad de empleados (6.487) por panaderías.
106 Comuna 1
Las panaderías suman un total de 105 locales y presentan una distribución dispersa a
lo largo del territorio de la Comuna 1, respondiendo al consumo cotidiano de las áreas
residenciales y laborales. Cabe destacar que estamos en presencia de la Comuna que
presenta el mayor número de locales de esta rama, destacándose el barrio de San Ni-
colás por la concentración de las mismas respecto del resto de los barrios del recorte
territorial analizado.
Mapa 4.22
Distribución territorial de Panaderías
Asimismo, existe una serie de actividades de baja preponderancia en la Ciudad y por lo
tanto en la Comuna analizada, pero que resultan igualmente destacables. Entre ellas se
encuentran quince armerías; dos droguerías; un centro de abrochado y perforación; un
local de hobbies; dos de banderas y uno de afiches y pósters, entre otros.
LOCALES EN GALERÍA
El relevamiento realizado en el interior de las galerías y shoppings centers registra 3.108

locales, de los cuales 535 no se encuentran en funcionamiento, lo que significa una tasa
de vacancia del 17,2%. Entre ellos la distribución por ramas demuestra una fuerte presen-
cia de locales del sector comercial (75,1%), mientras que el sector servicios (16,8%) ocupa
una participación menor que la que se registra para los locales a la calle. Asimismo los
locales del rubro automotor, de gastronomía e industriales también tienen una partici-
pación pero mucho menor que los que presentan los locales a la calle.
Cuadro 4.14 Rubro Cantidad %

Comercio 1.932 75,1
Locales en galerías según sector de
Servicios 431 16,8
actividad
Gastronomía 121 4,7
Industrial 19 0,7
Automotor 3 0,1
Otros y sin identificar 67 2,6
Total 2.573 100,0
Los locales en galería están localizados, en su gran mayoría, al Norte de la Av. de Mayo,
ubicándose buena parte de ellos en las calles Florida, Lavalle, Libertad, Corrientes y en
torno a la Av. Santa Fe, lo que demuestra el carácter comercial de estas calles. Asimismo
se deben mencionar los dos grupos al sur de la Av. de Mayo, en las cercanías de la calle
Defensa en San Telmo y entorno a la estación de Constitución, marcando también el
carácter comercial de la zona.
108 Comuna 1
Mapa 4.23
Distribución
territorial de
las galerías
110 Comuna 1
5 Elaboración de indicadores
111
La información obtenida a partir del Relevamiento de Usos del Suelo es muy valiosa para
el conocimiento del territorio de la Ciudad, que enfocado en la Comuna brinda una visión
distinta, mas profunda de su dinámica. En este sentido, la distribución de las diferentes
actividades constituye por si misma, una fuente de indicadores de su estructura urbana.
A su vez, los datos disponibles permitieron la elaboración de nuevos indicadores que
aportan a un análisis de mayor profundidad.
Usos residenciales sobre el total de usos del suelo
En el mapa que se presenta a continuación se puede apreciar claramente el progresivo

aumento de la residencialidad a medida que nos dirigimos al sur de la Comuna 1, en
contraposición a la distribución de los locales. Es preciso mencionar que en las inmedia-
ciones de los bulevares de las calles Azucena Villaflor y Rosario Vera Peñaloza, dentro del
barrio Puerto Madero, hay algunos focos residenciales.
Índice de complejidad urbana
Este índice elaborado a partir de los datos del Relevamiento de Usos del Suelo de la Co-
muna, permite obtener una visión de la distribución en el territorio de la heterogeneidad
de actividades presentes en el ámbito urbano. De tal forma, un valor mayor en la com-
plejidad de un área da cuenta de un mayor número y diversidad de actividades, conside-
rando también la distribución equitativa entre ellas.
Puede apreciarse, en general, que la Comuna 1 registra valores elevados debido a la gran
diversidad de actividades que concentra el área central de la Ciudad. En menor medida se
puede observar que el barrio de Puerto Madero, al Este de la Comuna, presenta valores
menores por su carácter más residencial o de uso administrativo, a lo que se le agrega una
concentración de locales del mismo rubro, en particular gastronómicos. Estas localizacio-
nes se transforman en puntos de referencia de dichas actividades, debido al grado de con-
centración de la de¬manda, o por la generación de economías de aglomeración; cumplien-
do funciones muy diferentes de aquellas localizaciones en donde la diversidad es mayor.
112 Comuna 1
Mapa 5.1
Distribución
porcentual
de usos
residenciales
sobre el total
de usos del
suelo
Mapa 5.2
Índice de
complejidad
urbana
114 Comuna 1
Índice de locales por cuadra
También es posible descubrir áreas de la Comuna donde existe una alta concentración
de locales pertenecientes a un mismo rubro, definiendo consecuentemente zonas de baja
complejidad. Sin embargo, estas localizaciones se transforman en puntos de referencia
importantes para estas actividades a nivel Ciudad, ya sea por el grado de concentración
de la demanda, o por la generación de economías especializadas, como puede ser la zona
de restaurantes en Puerto Madero y la concentración sobre la calle Libertad de locales del
rubro óptica, fotografía, relojería y joyería.
En el siguiente mapa se puede observar que en la zona al norte de Av. de Mayo se encuen-
tran una gran cantidad de locales por cada lado de manzana, como sucede en las calles
Libertad, Corrientes y Florida, entre otras. Por el contrario, en la zona sur se encuentran
pocos locales por cuadra, por su característica más residencial.
Superficie parcelaria afectada por obras
Los resultados del relevamiento permiten referirse a la utilización de las parcelas en el mo-
mento de ser relevadas, debido a que se registraron aquellas en las que se realizaban obras
de construcción de nuevos edificios y las que se encontraban sin un uso determinado, o sin
edificaciones. De tal forma, es posible obtener una imagen sincrónica del grado en que el
suelo urbano se encuentra subutilizado, asociando parcelas con edificaciones abandona-
das, tapiadas, establecimientos productivos cerrados y también lotes, y al mismo tiempo
una idea del nivel en que puede existir una renovación de los usos del área.
Aplicando la distribución según la grilla de 200 metros cuadrados, se puede identificar,

en este caso, la distribución de aquellas zonas de la Comuna donde el mayor porcentaje
de la superficie parcelaria se encuentra afectada por obras; entendiendo que éstas son
un signo de renovación de los usos, puesto que implican la incorporación de nuevo valor
a las áreas donde se localizan. De tal manera se puede observar una participación fuerte
en la zona norte de la Comuna, particularmente entre Av. Corrientes y Av. Santa Fe y
desde Av. 9 de Julio llegando hasta Puerto Madero.
Mapa 5.3
Total de
locales por
lado de
manzana
116 Comuna 1
Mapa 5.4
Superficie
parcelaria
afectada
por obras
(porcentaje)
Superficie parcelaria sin usos determinados
En contraposición, el mapa referido al peso de superficie parcelaria sin un uso deter-

minado, en combinación con el mapa anterior, da cuenta de dos posibles situaciones
diferentes. Por un lado muestra zonas con un cierto grado de degradación, con un dete-
rioro de los usos que brindaban al área. No obstante, la existencia de parcelas en espera
de un nuevo uso también puede arrojar valores elevados de este indicador, pero en el
caso de aquellas zonas que dan muestras de un cierto dinamismo de los procesos de
incorporación de valor; esta situación puede entenderse como parte de un proceso que
incluye el cambio de usos por otros más intensivos y de mayor valor. Tal puede ser el
caso de la porción más al Sur de la Comuna 1. Allí se pueden encontrar altos valores de
superficie parcelaria sin un uso al momento del relevamiento, combinado con un alto
porcentaje de parcelas que son objeto de obras. El Norte de la Comuna cuenta con más
estabilidad que el resto, siendo una zona donde prácticamente no hay renovación de la
estructura edilicia.
Índice de Compacidad Corregida
Este indicador permite analizar la relación que existe entre el espacio público de la
Ciu¬dad y la superficie construida, logrando así una aproximación a la cantidad de es-
pacio público útil que existe en las diferentes partes de la Comuna, es decir, aquél que
presenta condiciones adecuadas para realizar actividades de esparcimiento. Metodoló-
gicamente, este indicador se resuelve a partir de relacionar la superficie de la Ciudad
construida (m2) con la superficie que ocupa el Espacio Publico Útil de la Ciudad, el cual
excluye a la cal¬zada vehicular por no cumplir los estándares mínimos de utilidad, así
como también no son consideradas las veredas, bulevares u otro tipo de acera menor a
los 5 m. de ancho.
A partir del análisis territorial del indicador de compacidad corregida en la Comuna 1
es posible distinguir que en general los valores para la misma son bastante bajos por
no contar con buena cantidad y distribución de espacio público atenuante, además
de poseer una importante densidad edilicia. Se pueden observar grandes áreas con
exten¬siones de espacios verdes en el barrio de Puerto Madero, al Este del área analiza-
da, que favorecen e inciden en que la compa¬cidad se acerque a 1, a lo que se le agrega
el bulevar de la avenida 9 de Julio que también influye positivamente sobre el indicador.
Es decir, que cuenta con valores aceptables en estas zonas pero en el resto de la Comuna
la densidad edilicia provoca una menor compacidad.
118 Comuna 1
Mapa 5.5
Superficie
parcelaria
sin usos
(porcentaje)
Mapa 5.6
Indicador de
Compacidad
corregida
120 Comuna 1
Índice de mixtura residencial sobre el total de usos del suelo
Este índice permite medir, a partir de los usos del suelo relevados, la mixtura de los usos
residenciales sobre el resto de los usos. En el mapa que se presenta a continuación se
puede apreciar con claridad la escasa incidencia que poseen el uso residencial sobre el
Área Central, donde se localiza el centro financiero, oficinas, actividades administrativas
y servicios avanzados. Esta tendencia va disminuyendo hacia el sur de la Avenida Inde-
pendencia, en los barrios de Constitución y San Telmo, donde la zona se caracteriza por
una mixtura más equilibrada entre usos residenciales y otros usos del suelo.
Índice de caminabilidad
El índice sintético de caminabilidad permite analizar en términos de indicadores el nivel

de caminabilidad de un área urbana o ciudad. La caminabilidad es el conjunto de carac-
terísticas de un área urbana que hacen que los peatones prefieran caminar para alcanzar
sus destinos en reemplazo de otro medio de transporte. Un nivel de caminabilidad alto
indica que la ciudad reúne las condiciones necesarias para garantizar que cada habitante
pueda desplazarse a pie en un contexto de confort y seguridad. El Índice sintético de ca-
minabilidad evalúa las condiciones de la ciudad de Buenos Aires que hacen de un espacio
urbano atractivo para ser recorrido a pie, siendo sus principales objetivos los siguientes:
• Evaluar las condiciones de caminabilidad a eje de calle para identificar aquellas que
sean susceptibles de ser intervenidas en el contexto del Programa Prioridad Peatón.
• Detectar en la Ciudad de Buenos Aires las áreas que son potencialmente atractoras de
peatones a partir del análisis de las condiciones básicas que hacen de un entorno urbano
interesante para ser recorrido a pie.
• Identificar ejes de actividad económica a escala barrial a fin de evaluar la necesidad

de mejorar las condiciones del espacio público que contribuyan a potenciar la actividad
económica.
Mapa 5.7
Índice de
mixtura
residencial
122 Comuna 1
Mapa 5.8
Índice de
Caminabilidad
Síntesis y Conclusiones
Este informe es el resultado del Relevamiento de Usos del Suelo llevado a cabo entre los
años 2010 y 2011 en el que se registraron los usos del suelo que corresponden a todas las
parcelas que conforman la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La base de datos obtenida
a partir de este operativo cuenta con 28.291 datos de los usos del suelo en la Comuna 1. El
mismo pretendió dar cuenta detallada de los tipos de edificación y de los usos que se lle-
van a cabo en esta Comuna particularmente. Esto hace posible observar las diferencias
que encontramos en su distribución para entender su dinámica.
La categoría que cuenta con la mayor parte de los registros con un 43,6% es la de locales,
con un total de 12.325. A su vez, los locales en galería suman 3.108, llegando a un 11,0%.
Le siguen en importancia los edificios con un 27,8%, es decir que cuenta con 7.872. Los
edificios de destino único representan el 6,7% del total, con 1.889 establecimientos. Por
su parte, los garajes privados representan el 6,0% del total de usos relevados con 1.684
unidades y los garajes comerciales representan el 2,2%, con 620.
Entre los usos menos comunes se encuentran los lotes, que ocupan 567 parcelas
(2,0%), Los edificios productivos suman un total de 108 (0,4%), en tanto que los galpo-
nes, estructuras estrechamente relacionadas a las actividades productivas, dan cuenta
de 94 unidades que representan el 0,3%. Por último, se encontraron 24 estaciones de
servicios (0,1%).
Siguiendo estos datos podemos dar cuenta de que los usos comerciales tienen su mayor
peso en esta Comuna, pasando los usos residenciales a un segundo plano. La gran canti-
dad de locales al norte de Av. de Mayo hace al alto porcentaje de locales.
En cuanto a la altura de edificación puesto que el 36,7% de los edificios relevados cuenta
con 1 o 2 pisos y los que tienen entre 3 y 5 pisos representan el 23,9%. La particularidad
de esta Comuna es la presencia de una alta cantidad de edificios de gran altura. Tal
como se observó en la distribución, la altura de la edificación aumenta progresivamen-
te del sur hacia el norte, y por otro lado, cabe mencionar la altura de los edificios de
Puerto Madero.
En cuanto a los edificios, se destaca la gran cantidad de oficinas, dando cuenta de que
esta Comuna integra una gran cantidad de edificios destinados a la administración, tan-
to pública como privada, y destinados a servicios.
Entre los 1.889 edificios de destino único relevados los más destacados en esta Comuna
son los de hotelería y gastronomía y los de administración pública. Esto se debe a la cen-
tralización de las actividades, tanto de la administración y gestión pública como de los
servicios privados, lo que atrae a gran cantidad de población transitoria a esta Comuna, y
la hotelería y gastronomía dependen en parte de esa población, sumado al turismo, que
propició el crecimiento de los alojamientos de todos los niveles y gastronomía de alto
nivel también, particularmente en el caso de Puerto Madero.
124 Comuna 1
El relevamiento permitió detectar una baja cantidad de edificios productivos, sumando
108 en esta Comuna. Entre ellos, el 13,0% se halló sin actividad con un total de 14 estable-
cimientos, mientras que los que no se logró identificar su actividad suman un 54,6%. En
este contexto, es preciso mencionar que el recorte territorial analizado es uno de los que
menor cantidad de edificios productivos tiene.
En cuanto a los galpones, el relevamiento permitió identificar un total de 4.654 galpo-

nes, de los cuales sólo 94 se encuentran ubicados dentro de la Comuna 1. Dentro de este
grupo, el 43,6% son depósitos y el 16,0% son galpones destinados a servicios para auto-
motores. Los galpones se encuentran en un número alto en el barrio de Constitución, al
Sur de la Comuna.
En la Comuna 1 hay 208 lotes, es decir, terrenos sin construcción registrada hasta el momen-
to. Los lotes vacantes, definidos como terrenos sin construcción ni uso, que pueden o no estar
tapiados constituyen el 86,5% de los usos de este tipo. Los lotes se encuentran principalmen-
te en el Sur de la Comuna 1, zona que cuenta con buenas oportunidades de desarrollo.
Tanto los 1.684 garajes privados como los 620 comerciales tienen una distribución ho-
mogénea dentro de la Comuna. No obstante, la presencia de garajes es más o menos
eficiente en relación a la población residente o transitoria. Como esta Comuna concentra
una gran cantidad de población transitoria durante el día y dada la tendencia al uso de
automóviles particulares, la disposición de garajes comerciales es una cuestión a anali-
zar profundamente mientras la tendencia mencionada continúe.
En la sección “Situación actual de la ocupación de los locales comerciales” se detalló la

composición de los 12.325 locales a la calle y 3.108 locales en galería relevados, con una tasa
de vacancia para los primeros del 17,3% y para el caso de los locales en galerías el 17,2%.
El análisis de locales por sector de actividad puso de manifiesto la preponderancia de la

rama comercial, que corresponde al 54,0% de los locales activos, seguida por los estable-
cimientos del sector servicios, que abarcan al 21,7%, demostrando la predominancia de
estas actividades en la Comuna.
Dentro de la rama comercial, entre los rubros que más se destacan, la primera posición
la ocupan los dedicados a la venta de productos alimenticios, que con 1.398 locales re-
presenta el 25,4% del sector comercial. Este rubro incluye supermercados, autoservicios
y kioscos y maxikioscos, siendo estos últimos más de la mitad de los locales del rubro
alimenticio, dedicados claramente a la gran cantidad de transeúntes que circulan por
esta Comuna durante el día.
Los servicios ocupan la segunda rama en cuanto a la composición de los locales activos
con una participación del 21,7%, con un total de 2.207 registros. Los locales destinados a
peluquería y salón de belleza son el rubro más importante de este sector con 311 locales
(14,1%), aunque no mucho más que los servicios de correo y telecomunicaciones, servi-
cios empresariales y de esparcimiento y cultura.
Los locales del rubro gastronómico se destacan en esta Comuna, ya que representan
el 17,8% del total de locales activos registrados, con un total de 866 locales con este
destino. Integran este grupo en primer lugar los bares, cafés y confiterías que significan
un 47,9%, seguidos por los restaurantes (29,7%), las casas de comidas para llevar (7,4%),
entre otros.
Los locales del rubro automotor representan una parte pequeña de los locales registra-
dos con salida a la calle, con el 1,9% del total. Dentro de este rubro, los talleres mecánicos
ocupan el primer lugar con una participación del 37,8%; le siguen los locales de venta de
repuestos y accesorios para el automotor con un 21,2%; y en tercer lugar se encuentran
las concesionarias que significan el 21,8% del total. Su distribución está concentrada en
la zona Sur de la Comuna, tendencia que continúa pasando los límites de la Comuna
hacia el Sur.
Por último se sitúa la rama que agrupa a los 259 locales industriales que representan el
2,5% del total de locales relevados, distribuidos homogéneamente en toda la Comuna. El
subrubro más importante es, por lejos, el correspondiente a la elaboración de alimentos
y bebidas que representan el 64,9%,
El relevamiento de los locales en galería, el cual incluye a los shoppings centres, registra
3.108 locales con una gran predominancia de los locales comerciales. Como hemos visto
en el apartado correspondiente, los locales en galería son numerosos en la Comuna 1.
El Relevamiento de Usos del Suelo es entonces el resultado de un trabajo exhaustivo,

que a partir del recorte Comunal, pretendió dar cuenta de la estructura dinámica y la
conformación territorial que presenta la Comuna 1, los tipos de edificación y los usos que
se llevan a cabo en la misma, con el objeto de planificar e intervenir en el ordenamiento,
tanto de la Comuna como en la Ciudad en su conjunto.
126 Comuna 1

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Comuna 1

Ministerio de Desarrollo Urbano

Jefe de Gabinete de Ministros

Ministro de Desarrollo Urbano

Director General de Planeamiento

43 Los usos del suelo en la Comuna 1

71 Situación actual de la ocupación de locales comerciales en la Comuna 1

El presente informe da cuenta de la estructura territorial de la Comuna 1 localizada en

En el capítulo 2 del informe se realiza una caracterización de la estructura territorial de

En el capítulo 3 se examinan los datos obtenidos en el relevamiento de usos del suelo

En el capítulo 4, se busca definir el perfil económico de la Comuna 1, identificando la im-

En el capítulo 5 se presentaron algunos indicadores elaborados a partir de la información

Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat, San Telmo, Constitución 7

En la etapa de relevamiento en campo se utilizó la base cartográfica y parcelaria elabo-

La parte referente a los precios inmobiliarios también se basó en relevamientos propios,

El área de la comuna en estudio se localiza en el Centro de la Ciudad de Buenos Aires,

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

En esta Comuna se observan zonas diferenciadas por sus características particulares. El

Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat, San Telmo, Constitución 15

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat, San Telmo, Constitución 17

La población registrada en el Censo 2010 para la comuna es de 197.226 personas la cual

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Indicador Promedio por comuna

Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat, San Telmo, Constitución 19

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat, San Telmo, Constitución 21

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat, San Telmo, Constitución 23

En cuanto al análisis de la distribución territorial de la población al interior de la Comu¬na,

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat, San Telmo, Constitución 25

De acuerdo a la actualización en diciembre 2010, la normativa del Código de Planeamiento

El Área de Protección Histórica (APH) se encuentra en el entorno de avenida De Mayo,

Distrito Área % Cuadro 2.3

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat, San Telmo, Constitución 27

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

En el cuadro 2.4 se presenta la cantidad de permisos y la evolución de los m2 permisados

Cuadro 2.4 Permisos y superficie total. Construcciones nuevas. 11998-2012

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat, San Telmo, Constitución 29

Cuadros 2.5 Total Ciudad Comuna 1

permisados residenciales y 1998 68,6 31,4 4,8 95,2

no residenciales. 1998-2012 1999 69,9 30,1 58,0 42,0

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

VALOR DEL SUELO

En lo que concierne a la evolución general de los valores se observa un crecimiento regu-

Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat, San Telmo, Constitución 31

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

Venta y alquiler de locales

El relevamiento del mes de diciembre de 2012, arrojo un resultado de 200 locales en

Es importante entonces analizar en profundidad el comportamiento del precio del m2