CONTENIDO DE LA SESIÓN Nº 14

Las Arras
Definición
Las arras vienen a ser señales o cantidades que se entregan con el
fin de indicar la conclusión de un contrato, es decir cuando ratifican la
celebración de un contrato y su contenido, y por otro lado también
funcionan como retractación cuando son estipuladas para permitir
que una de las partes revoque su voluntad a contratar. Se encuentra
regulado entre los artículos 1477 al 1483.
Tipos de Arras
Hay dos tipos de arras:
Las arras confirmatorias que son las que ratifican la celebración del
contrato y su contenido.
Y las arras de retractación que son estipuladas para permitir a una de
las partes revocar su voluntad de contratar..
Las Arras y el pago a cuenta
Se dan como el derecho de las partes a retractarse o como señal del
cumplimiento del contrato. El pago a cuenta se da en la parte de un
crédito que se tiene que cancelar posteriormente.
El pago a cuenta se aplica directamente a la amortización el crédito,
mientras que las arras pueden aplicarse a la amortización del crédito
al cumplirse el contrato y si es posible.
Las Arras y la Prenda
Mientras que la prenda se entrega como garantía del cumplimiento de
una obligación, las arras se entregan como señal de cumplimiento de
un contrato o para retractarse del cumplimiento de este.
La diferencia es que mientras en la prenda el que la recibe no puede
apropiarse del bien porque cometería apropiación ilícita, en las arras
el acreedor si puede apropiarse del bien en cumplimiento del contrato
y si su naturaleza lo permite.
Arras y Cláusula Penal

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En las arras hay una entrega real, mientras que en la cláusula penal
no hay entrega y solo se señala anteladamente en el contrato la
valorización que se tiene que pagar por concepto de indemnización.

Las arras o contrato de arras, es un contrato privado, donde las artes

pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como
una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero en
concepto de señal. Forma parte de los denominados precontratos,
dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un
contrato (el de compraventa) en el futuro.
Existen tres tipos de arras en función de la intención de las partes:
Confirmatorias: como parte de pago del precio total. Si una de las
partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o
su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios
ocasionados.
Penitenciales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver
dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa.
Penales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver
dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa,
además del pago de daños y perjuicios.
En el caso que la parte compradora no desea continuar adelante con
el contrato y no han mediado arras, el vendedor debe requerir al
comprador para que cumpla su obligación.
En el caso de que éste no lo haga, procederá a resolver el contrato,
debiendo valorarse por el Juez la cantidad que debe devolver el
vendedor al comprador.
La gente normalmente confunde arras y señal, y es frecuente ver en
los contratos los dos términos colocados uno detrás del otro, cuando
ambos tienen un significado y, sobre todo, unas obligaciones,
totalmente distintas.
En caso de discrepancia el concepto que prima es el de la primera
acepción, excepto si del contenido del contrato se desprende que no
es ese el significado.

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A veces puede pasar que en el enunciado del contrato se haga
constar la palabra arras, pero luego en el desarrollo del contrato no
exista tal concepto, constando tan sólo diferentes plazos de entrega y
fecha de vencimiento.

Modelo 01 de Contrato de arras o señal

De una parte: Don/ña ............................................................ , mayor

de edad, soltero/a, provisto/a de DNI número ..................... , vecino/a
de.........................., c/ .......................
De otra parte: Don/ña ........................................................... , mayor
de edad, soltero/a, provisto/a de DNI número ..................... , vecino/a
de.........................., c/ .......................
INTERVIENEN
En su propio nombre y derecho y se reconocen capacidad legal
necesaria para el otorgamiento del presente documento, lo que llevan
a efecto bajo los siguientes:
ANTECEDENTES
I.- Que Don/ña ............................................................ es dueño/a de
la vivienda situada en ..............., c/ ......................................, nº.........,
piso.........., con inscripción en el Registro de la Propiedad
de ................ número ................ en el tomo .........., libro .........,
folio ........, finca número .........., inscripción ................
Cargas.- Asevera la parte vendedora que la finca se encuentra libre
de toda carga, gravamen y limitación.
Situación arrendaticia.- Libre, según aseveran, de arrendatarios,
ocupantes y precaristas.
II.- Expuesto lo que antecede, los señores comparecientes
CONVIENEN
Primero.- Don/ña ........................................................ se obliga a
vender a Don/ña ........................................................, que se obliga a
comprar, la finca descrita en el antecedente I, en estado libre de
cargas y de arrendamientos, como cuerpo cierto, con cuanto le sea

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principal, accesorio, integrante y dependiente y al corriente de
contribuciones, impuestos y gastos de la comunidad, por el precio
de .................................. de pesetas.
Segundo.- Don/ña ......................................................... entrega a
Don/ña ......................................................... a cuenta y como arras o
señal de la compra-venta futura, la cantidad de ...............................
pesetas, que perderá si incumpliera lo convenido en el presente
documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento
se produjere por los vendedores.
Tercero.- Don/ña ........................................................... se obliga a
entregar el resto del precio en el plazo máximo de ....... días
naturales. El otorgamiento de la escritura pública de compra-venta se
producirá simultáneamente al pago del expresado resto del precio.
Cuarto.- Todos los gastos e impuestos y derechos de este contrato y
de la escritura pública de compra-venta que en su día se otorgue,
hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad serán de cuenta
de la parte compradora, excepto el Impuesto sobre el Incremento del
Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía), que pagará
la parte vendedora.
La elección del notario autorizante de la referida escritura
corresponderá a la parte compradora. Los gastos del inmueble
anteriores al otorgamiento de la escritura pública serán de cuenta de
la parte vendedora.
En Chimbote ................, a los .... de .......................... del 200...

La parte vendedora La parte compradora

MODELO 02 DE CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL

En * , a *
REUNIDOS:
De una parte, como parte vendedora:

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Los cónyuges casados en régimen de gananciales DON * y DOÑA *,
mayores de edad, con domicilio a efecto de notificaciones en la calle *
, número * , de la localidad de * , y con D.N.I. números *
De otra parte, como parte compradora:
DON *, mayor de edad, casado en régimen de gananciales con Doña
*, con domicilio a efecto de notificaciones en la calle * , número * , de
la localidad de * , y con D.N.I. número *
Ambas partes contratantes se reconocen recíprocamente capacidad
legal para formalizar este contrato privado de compraventa, haciendo
constar que intervienen en el mismo en su propio nombre y derecho.
DECLARACIONES
I.- FINCA OBJETO DE ESTE CONTRATO.
Los cónyuges * declaran que son dueños en pleno dominio y como
bien ganancial de la siguiente finca:
*
REFERENCIA CATASTRAL: *
INSCRIPCIÓN: La finca descrita consta inscrita en el Registro de la
Propiedad de * al tomo *, libro *, folio *, finca registral número *
TITULO: La finca descrita les pertenece por *, según resulta de la
escritura de * otorgada ante el Notario de *, Don * , el día *
II.- ESTADO DE CARGAS: La parte vendedora declara que la finca
objeto de este contrato está libre de cargas y gravámenes de
cualquier tipo, remitiéndose en todo caso a lo que resulte del
contenido de los Libros del Registro de la Propiedad.
III.- SITUACIÓN ARRENDATICIA: Se halla libre de arrendatarios y
ocupantes, según manifestación de la parte vendedora, que acepta la
parte compradora.
IV.- De conformidad con los antecedentes expuestos, las personas
que suscriben este documento tienen convenido un CONTRATO DE
COMPRAVENTA sobre la finca descrita anteriormente con arreglo a
las estipulaciones que se expresan a continuación.
ESTIPULACIONES
PRIMERA.- COMPRAVENTA.

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Los cónyuges * venden la finca descrita en el antecedente primero (I)
de este contrato a DON *, que la compra para su sociedad conyugal
de gananciales.
SEGUNDA.- PRECIO DE VENTA .
El precio alzado de esta compraventa es el de _____________
EUROS.
La parte compradora entrega a la parte vendedora en el momento de
la firma de este contrato, en el concepto de arras o señal, la cantidad
de ___________EUROS, mediante la entrega de un cheque
nominativo con el expresado importe, sin perjuicio de lo establecido
en el artículo 1.170 del Código Civil, correspondiente al
número_________ expedido con cargo a la cuenta número
_____________ del Banco ___________________.
El resto del precio se abonará por la parte compradora a la parte
vendedora, sin devengar intereses, el día del otorgamiento de la
escritura pública de compraventa, que es el expresado en la
estipulación tercera de este contrato.
TERCERA.- OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE VENTA Y
TRANSMISION DE LA FINCA.
Las partes contratantes se obligan a elevar a escritura pública este
contrato privado de compraventa mediante su comparecencia ante el
Notario de_______, Don___________________, el día ______.
El otorgamiento de la escritura pública de compraventa implicará la
entrega de la finca vendida, salvo que de la propia escritura resulte
claramente otra cosa.
CUARTA.- GASTOS.
Serán de cuenta de la parte vendedora el Impuesto sobre el
Incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y
cualesquiera gastos que deriven de actos previos al otorgamiento de
la escritura de compraventa y que sean necesarios para el
otorgamiento de la misma y su inscripción en el Registro de la
Propiedad. En consecuencia, serán de cuenta de la parte vendedora
todos los gastos notariales, registrales, fiscales o de otro tipo que
deriven de la cancelación de embargos, hipotecas, condiciones

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resolutorias expresas, precios aplazados o cualesquiera otras cargas
que recaigan sobre la finca vendida en la fecha de otorgamiento de la
escritura de compraventa, así como los derivados del otorgamiento
de escrituras públicas, inscripciones registrales y pagos de impuestos
necesarios para inscribir en el Registro de la Propiedad a nombre de
la parte vendedora la finca objeto de este contrato de compraventa.
Serán de cuenta de la parte compradora los impuestos de cualquier
tipo que graven la adquisición de la finca comprada en virtud de este
contrato, los honorarios notariales por el otorgamiento de la escritura
pública de compraventa y los honorarios registrales por la inscripción
en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador de la compra
efectuada.
QUINTA.- CARGAS NO APARENTES.
La parte vendedora declara que se encuentra al corriente en el pago
de los impuestos que gravan la titularidad de la finca vendida en
virtud de este contrato.
La parte vendedora declara igualmente, a los efectos prevenidos en
el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, hallarse al corriente
en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios
de que forma parte la finca vendida.
Esto no obstante, si la parte vendedora adeudase en la fecha de este
contrato cualquier cantidad derivada de la liquidación de Impuestos
que graven la propiedad de la finca vendida, o bien adeudase a la
comunidad de propietarios en la fecha de la firma de este contrato
cualquier cantidad derivada de los gastos generales de la comunidad,
dicha parte vendedora asume expresamente la obligación de pago de
tales cantidades pendientes de abono.
La obligación de pago asumida por la parte vendedora se entiende
sin perjuicio de que la finca vendida quede legalmente afecta al pago
del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a los ejercicios
vencidos y no satisfechos, así como también al pago de las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares
hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la

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anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural
inmediatamente anterior.
SEXTA.- IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES.
Sin perjuicio de la fecha legal de devengo del Impuesto de Bienes
Inmuebles y del carácter de sujeto pasivo del mismo de la persona
que en tal fecha resulte propietario de la finca objeto de este contrato,
ambas partes contratantes acuerdan que el importe del citado
impuesto correspondiente al año de la fecha de este contrato, se
prorrateará entre la parte vendedora y la parte compradora en
proporción al número de días que cada parte contratante haya sido
propietaria de la finca durante el año del devengo del impuesto. A
estos efectos, se entiende que la parte compradora deviene
propietaria de la finca objeto de este contrato en la fecha del
otorgamiento de la escritura pública de compraventa, salvo que de la
propia escritura resulte otra cosa.
SEPTIMA.- RESCISIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO POR
MEDIAR ARRAS.
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.454 del Código
Civil, el presente contrato de compraventa podrá rescindirse a
instancia de la parte compradora o de la parte vendedora. En el caso
de rescisión del contrato a instancia de la parte compradora, ésta se
allanará a perder la cantidad entregada como arras o señal, y en el
caso de rescisión a instancia de la parte vendedora, ésta deberá
devolver a la parte compradora una cantidad equivalente al doble de
la cantidad entregada como arras o señal.

Nota 1: El contrato de arras o señal es un contrato de compraventa

en el que el comprador anticipa al vendedor una parte del precio total
estipulado, haciendo constar expresamente que tal entrega se hace
en el concepto de arras o señal, lo que implica según el artículo 1.481

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del Código Civil que tanto el comprador como el vendedor tienen
derecho a rescindir unilateralmente el contrato de compraventa, con
la simple condición o requisito de que si el comprador rescinde el
contrato perderá lo entregado como arras o señal, y si es el vendedor
el que rescinde la compraventa, deberá devolver al comprador una
cantidad igual al doble de lo entregado como arras o señal.
Las arras o señal son representan un concepto distinto del simple
anticipo de parte del precio de venta. En este último caso, nos
encontramos ante un contrato con precio aplazado, pero en el que ni
el vendedor ni el comprador pueden rescindir unilateralmente el
contrato.
Las arras o señal son de interpretación restrictiva y, por tanto,
requieren que conste de una manera expresa en el contrato que la
entrega de una cantidad a cuenta del precio total estipulado se hace
precisamente en ese concepto de arras o señal y no en el de simple
anticipo de un precio aplazado.