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Derecho real
El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas (de orden
público) se establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto). Es una relación
inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto
contrario.

Cuando hablamos de un derecho real, hablamos de toda la normativa que se va a dar entre
una persona y una cosa. Anteriormente, vimos la normativa que existe en sus relaciones de
familia, el contenido sobre sus capacidades etc. En este módulo, veremos cómo el derecho
regula la relación inmediata (relación directa) entre la persona, (titular del derecho), y la cosa.

- Indicamos que es un “derecho absoluto”: porque puede hacerse valer ante todos los
integrantes de una comunidad (si alguien se apropia a la fuerza de algo que no es
suyo, el titular de la propiedad sobre la cosa podría reclamarla).
- “De contenido patrimonial”: Porque puede valuarse económicamente, es
susceptible de valor (la cosa de la cual se tiene algún derecho real está en el mercado,
puede ser un inmueble, un auto, una pintura, etc).
- Indicamos también que las normas del derecho real son sustancialmente “de orden
público”: A diferencia de un contrato, en el derecho real la aplicación de sus normas
no dependen de la voluntad de los particulares y los acuerdos privados no pueden
vulnerar la normativa.
Por ejemplo: en un contrato, A y B acuerdan entre ellos diferentes cuestiones. A le
alquila un departamento a B y B, como además trabaja para A, se lo pagará con horas
extras. Además en el contrato escriben una cláusula donde A se obliga a pintar una
pared del departamento de rojo.
En este caso vemos cómo los particulares, teniendo en cuenta sus necesidades, le dan
a sus contratos la forma y el contenido que ellos quieren. En cambio, en los derechos
reales esto no existe, uno no puede crear sus propios derechos reales o aplicarlos a
casos que no están permitidos. Por ejemplo, no se puede hipotecar un auto.

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 - “Previa publicidad, obliga a la sociedad”: Para que un derecho real pueda hacerse
valer contra todos es necesario que todos puedan conocer su existencia.
- Hablamos también de la “acción real” que puede interponer el titular del derecho
real si éste es vulnerado.

Como ya nombramos, sólo hay una cantidad limitada de derechos reales y ellos son:

- El dominio y condominio.
- El usufructo.
- El uso y la habitación.
- Las servidumbres activas.
- El derecho de hipoteca.
- La prenda.
- La anticresis.
- Superficie forestal.

La ley tiene exclusividad en la creación de estos derechos. Los particulares no pueden crear
nuevos derechos reales ni modificar su contenido, pero pueden dar nacimiento a
cualquiera de los ya existentes.

Vamos a desarrollar brevemente cada uno de los Derechos Reales

Dominio
Es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material
y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se
presume perfecto pleno (cuando es perpetuo y nadie más tiene derechos reales sobre
la cosa) hasta que se pruebe lo contrario.
El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de
su ejercicio. No se extingue, aunque el dueño no ejerza sus facultades o las ejerza
otro, salvo algunas excepciones.

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 Es exclusivo, el dominio de una cosa comprende todos sus accesorios, en caso de una
cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble
pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad
horizontal y superficie.

Condominio
El condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común
a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa (en porcentajes,
que no está dividida). Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que
la ley disponga otra proporción. El destino de la cosa común se determina por la
convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Los condóminos, conjunta o individualmente, pueden:
o Usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino;
o No pueden deteriorarla;
o Pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común;
o Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte
indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos;
o Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la
partición;
o La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos;
o Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la
cosa y las mejoras necesarias;
o Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único
obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el
reembolso de lo pagado;
o Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben
satisfacer la deuda por partes iguales.

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Propiedad horizontal
Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio y que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre partes privativas (la
unidad de vivienda) y comunes de un edificio, en conformidad con lo establecido por
ley, y con el reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble,
así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman
un todo no escindible. Es decir, que no se pueden dividir o separar.
Algunos puntos a tener en cuenta:

- A los fines de la división jurídica del edificio, los titulares deben redactar, por
escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse
en el registro inmobiliario.
- El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste
en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento
por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con
la vía pública, directamente o por un pasaje común;
- La unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes
de uso común del inmueble, indispensables para mantener su seguridad, y puede
abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla;
- Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de
uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se
determinan en el reglamento de propiedad horizontal;
- Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, cada
propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

Es importante aclarar que el derecho real de propiedad horizontal es la “unidad funcional”

compuesta del sector privativo independiente (cocheras, departamentos, etc.), del porcentaje
del terreno y demás partes y cosas de uso común, ya sean las necesarias, como escaleras y
ascensores, como las no necesarias, como por ejemplo una piscina o gimnasio que se
encuentre en el edificio.

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El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica
“consorcio”. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador.
- La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del
régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro
inmobiliario.
- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la
unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales.

Son cosas y partes necesariamente comunes:

A) El terreno.
B) Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el
exterior.
C) Los techos, azoteas, terrazas y patios solares.
D) Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras,
incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad.
E) Los locales e instalaciones de los servicios centrales.
F) Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados,
hasta su ingreso en la unidad funcional.
G) La vivienda para alojamiento del encargado.
H) Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas
I) Los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes
comunes
J) Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros;
K) Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común
L) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio.

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 Son cosas y partes comunes no indispensables:
A) La piscina.
B) El solarium.
C) El gimnasio.
D) El salón de usos múltiples.

Usufructo
Es el derecho de usar y gozar, pero no de disponer de la cosa. Inclusive su uso es
menos amplio que el del dueño, ya que debe sujetarse al destino determinado por este
último. Es temporario e intransmisible.

Uso
Al igual que el usufructo, el usuario puede usar y gozar de la cosa, pero no en su
totalidad, sino sólo en cuanto le sea preciso para satisfacer necesidades personales y
las de su familia. Por su parte, la habitación no es más que el derecho de uso cuando
recae sobre una casa, dando la utilidad de morar en ella.

Servidumbre
La servidumbre sólo da derecho a una determinada, concreta y específica utilidad
sobre un inmueble ajeno. Por ejemplo el derecho a pasar por la propiedad de otro para
acceder a una propia.

Hipoteca
Es el derecho real en virtud del cual, en garantía de un crédito, un inmueble que queda
en poder del constituyente es gravado en una suma de dinero.
La hipoteca se crea o constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación.
Del sentido común se desprende que una persona que pide un préstamo, por ejemplo,
si puede disponer del valor de un inmueble para dar confianza y seguridad a su
acreedor (que ante la falta de su obligación puede obligar la venta forzosa) el
prestamista va a prestarle más cantidad de dinero ya que tiene la posibilidad de
cobrarse de un bien material y no sólo del ingreso de la persona.

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Prenda
Es un derecho real de garantía sobre una cosa mueble. A diferencia de la hipoteca,
esta sí se transfiere al acreedor, a menos que se trate de la prenda sin desplazamiento,
que no se transfiere.

- Aclaraciones:
- La hipoteca recae sobre bienes inmuebles y la prenda sobre bienes muebles.
- La hipoteca requiere ser elevada a escritura pública, la prenda no. (O sea que puede
quedar acordado en un contrato privado entre particulares)
- En la hipoteca el propietario no se desprende de la posesión y uso del bien; en la
prenda sí. Es decir quien hipoteca su casa, puede seguir viviendo en ella. La sigue
poseyendo y usando. Quien empeña o prenda su televisor, ya no podrá seguir
viendo televisión, puesto que ha renunciado a la posesión y uso del mismo.

Anticresis
La anticresis es el derecho en virtud del cual, en garantía y pago de un crédito
determinado en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus
frutos y los impute a dicho pago de una ganancia