1.

Finalidad de este proceso

Procedimiento judicial para que los ocupantes de un inmueble urbano o rústico (inquilinos,
locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo desocupen y lo restituyan a quien tiene
derecho a él.

Para Mario Aguirre Godoy, este juicio represente en definitiva, uno de los medios de que se
vale el legislador para proteger la propiedad. Dentro del mismo se persigue lograr el
disfrute de los bienes inmuebles, razón por la cual no se admiten discusiones sobre la
propiedad o posesión, así como el lanzar al arrendatario o inquilino de la finca para que ésta
quede a la libre disposición de su dueño; y en cualquier situación en que el detentador tenga
obligación de restituir el inmueble o bien lo use sin ningún derecho ni título justificativo.
Pero también persigue la obtención de una condena en relación con las rentas que deba el
inquilino.

2.
Naturaleza del proceso

Se trata de un juicio de conocimiento (proceso de cognición) cuya naturaleza es la que debe

corresponder a los juicios sumarios, porque lo único que los caracteriza es la brevedad en
su trámite con respecto a los ordinarios.

3.
Legitimación activa y pasiva

Según el artículo 237 del Código Procesal Civil y Mercantil, tiene legitimación activa: el
propietario, que ha entregado un inmueble a otro con la obligación de restituirlo, o el que
tenga derecho de poseer el inmueble por cualquier título. Y tiene legitimación pasiva: el
simple tenedor; el intruso o el que recibió el inmueble sujeto a la obligación de devolverlo.

4.
Alquiler de casas y locales

El Código Civil establece las normas aplicables a los contratos de arrendamiento en general
y algunas especiales para el alquiler de casas y locales. La ley de inquilinato (Decreto No.
1468 del Congreso de la República) se refiere específicamente al arrendamiento de
viviendas y locales comerciales.
 5.
La ley del Inquilinato y el Código Procesal Civil

6.
La demanda

La demanda debe llenar todos los requisitos establecidos en el artículo 106 del Código
Procesal Civil y Mercantil y también deberá cumplirse con lo dispuesto en el artículo 107
de dicho código.

En la demanda, el actor podrá solicitar el embargo de bienes suficientes del demandado

para cubrir las responsabilidades a que esté sujeto aquél, según el contrato, decretándolo el
juez, preventivamente.

Según lo establece el artículo 240, si con los documentos acompañados con la demanda, se
comprobare la relación jurídica afirmada por el actor, el juez al emplazar al demandado,
deberá apercibirlo de que si no se opone dentro del término respectivo para contestar la
desocupación sin más trámite.

7.
Plazos para la desocupación

Si el demandado no se opone, el juez dictará la desocupación señalando los siguientes

plazos:
1. Casas o locales de habitación 15 días

2. Establecimientos mercantiles o industriales 30 días

3. Fincas rústicas 40 días

Estos plazos son irrenunciables e improrrogables.
Si los documentos con los que se pretende demostrar la relación jurídica, y acompañados a
la demanda, fuesen PRIVADOS, se hará efectivo el apercibimiento relacionado, si dichos
documentos están firmados por el demandado y no hubieren sido objetados dentro del
término otorgado para la contestación de la demanda.

8.
Fin del proceso
En el supuesto en que se comprobare la relación jurídica afirmada por el actor de
conformidad con los documentos acompañados a la demanda, y el demandado no se opone,
esta incomparecencia o falta de oposición, tiene el carácter de una ficta confessio, que
supone que la falta de oposición implica la aceptación de la verdad de la causal invocada.

En los demás casos al comparecer el demandado, y si procede la pretensión sumaria de

desahucio, debe declararse que el contrato de arrendamiento deja de producir efectos por
cualquiera de los motivos establecidos en la ley para su nulidad, rescisión, resolución o
terminación; y como consecuencia de tal declaración, se ordena la desocupación, para lo
cual se fijarán los términos establecidos en el art. 240.

9.
El lanzamiento

Transcurridos los plazos fijados para la desocupación, sin que esta se hubiere realizado, el
juez ordenará el lanzamiento, a costa del arrendatario. Si en la finca hubiere labores,
plantíos o algunas otras cosas que reclamare el arrendatario como de su propiedad, debe
hacerse constar la clase, extensión y estado de las cosas reclamadas, sin que esta
reclamación impida el lanzamiento. Verificado el lanzamiento, se procede al justiprecio de
las cosas reclamadas (art. 242).

Si surgiere discusión acerca de las cosas reclamadas, la cuestión se sustanciará en forma de

incidente. A este procedimiento también se aplica el avalúo de las cosas reclamadas por los
peritos nombrados para tal efecto.

10.
Recursos

En esta clase de juicio, según el artículo 243 del Código Procesal Civil y Mercantil
únicamente son apelables: el auto que resuelve las excepciones previas y la sentencia.

A) JUICIOS SOBRE ARRENDAMIENTOS Y DESHAUCIO (DESOCUPACION).

Todos los asuntos que se refieren al contrato de arrendamiento, regulado del artículo 1880
al 1941 del Código Civil y en la Ley de Inquilinato, Decreto Número 1468 del Congreso de
la República de Guatemala, deben discutirse por el procedimiento del juicio sumario. Sin
duda alguna, el juicio sumario de desahucio y de desalojo representa, en definitiva, uno de
los medios de que se vale el legislador para proteger la propiedad de las personas.

Estos juicios solamente proceden en lo que se relaciona con bienes raíces, es decir, bienes
inmuebles, pero se necesita la existencia de un contrato de arrendamiento, donde el
arrendatario se comprometa a devolver el inmueble arrendado, de lo contrario, estaríamos
ante un caso de usurpación que constituye un delito tipificado en el artículo 256 del Código
Penal.

El objeto del juicio sumario de desahucio y de desocupación es lanzar al inquilino o

arrendatario de la finca arrendada, para que ésta quede a disposición de su dueño. Además,
no solo procede en los casos en que se persiga desalojar a los inquilinos y subarrendatarios,
sino en cualquier situación en que el detentador (Persona que retiene la posesión de lo que
no es suyo, sin título ni buena fe que pueda cohonestarlo) tenga obligación de restituir el
inmueble que usa, sin ningún derecho ni título justificativo. También se utiliza este juicio
para obtener una condena en relación con las rentas que deba el inquilino.

El artículo 240 primer párrafo del Código Procesal Civil y Mercantil, establece que sin con
los documentos acompañados por el actor a su demanda, se comprueba la relación jurídica
afirmada por el demandante Vencido el plazo fijado por el juez, que beberá estar
enmarcado en lo que para el efecto establece el artículo, sin que la desocupación, se
realizará, se decretará el lanzamiento del demandado a costa de este.

El artículo 239 del cuerpo legal citado, permite que el actor pueda pedir el embargo de
bienes suficientes para cubrir las responsabilidades a que esté sujeto el demandado según el
contrato celebrado y el juez lo decretará preventivamente. Esta medida precautoria, según
el análisis de muchos juristas, puede solicitarse al inicio del proceso o durante su desarrollo.

En la sentencia, de proceder la pretensión sumaria del desahucio, debe declararse que el

contrato de arrendamiento, deje de producir efectos por cualquiera de los motivos
establecidos en la ley para su nulidad, rescisión, resolución o terminación y como
consecuencia se ordene la desocupación. El proceso puede terminar también por medio de
un auto que produce los efectos de una sentencia, cuando el demandado no se opone a la
demanda entablada en su contra, siempre que estuviera documentalmente comprobada la
relación jurídica afirmada por el actor. Transcurridos los plazos fijados para la
desocupación sin haberse ésta efectuado, el juez debe ordenar el lanzamiento, a costa del
arrendatario.

El artículo 243 de la ley en mención, establece que en los juicios sumarios de desahucio y
de desocupación sólo son apelables los autos que resuelvan las excepciones previas y la
sentencia. En este sentido, el apelante debe acompañar a su solicitud, el documento que
compruebe el pago corriente de los alquileres o haber consignado la renta dentro del juicio.