PROYECTO LEY Nº3029/2013-CR creencia: es la creencia que tiene la persona de que su de todos los involucrados y no solo del tercer
s involucrados y no solo del tercer adquirente.
LEY QUE MODIFICA EL CÓDIGO CIVIL EN LO RELATIVO AL
PRINCIPIO DE BUENA FE REGISTRAL
INTRODUCCIÓN:
El presente trabajo versa sobre la modificación del artículo
2014 en su segundo párrafo de tal forma que precise lo
siguiente: […] La buena fe del tercero se presume mientras no
se pruebe que conocía la inexactitud del registro. No resulta
aplicable la presunción de buena fe, si se ha transferido un
inmueble en dos oportunidades o más en un periodo menor
de un año.
Teniendo como DISPOSICION COMPLEMENTARIA FINAL:
PRIMERO: Que los asientos registrales cuenten con los datos
personales del o de los titulares del bien que figuren en
registro, así como el correo electrónico o número de teléfono
de ser el caso, a efecto de posibilitar su identificación y
ubicación y permitir la posibilidad de que los potenciales
terceros adquirientes verifiquen la autenticidad de la
información que figura inscrita en los Registros
SEGUNDO: Las Escrituras Públicas de transferencia de
inmuebles, se harán únicamente por los notarios de la
provincia donde se ubica el inmueble, salvo que,, ambos
contratantes no residan en dicha provincia, en tal caso se
comisionara a un notario de circunscripción territorial en
donde se ubica el inmueble a fin que valide la transferencia y
emita los respectivos partes notariales para su debida
inscripción en Registros Públicos.
LA BUENA FE:
Convicción de que se participa en una relación jurídica
conforme a Derecho, es decir, respetando el derecho de los
demás. Buena Fe Objetiva o probidad: es el actuar con lealtad
en una relación jurídica determinada. Buena Fe Subjetiva o
conducta no peca en contra del derecho, por tener como
causa un error excusable.
LA BUENA FE REGISTRAL
El concepto de la buena fe registral se define según la
jurisprudencia española, siguiendo a Roca Sastre, como:
"el desconocimiento por el tercer adquirente de la
verdadera situación jurídica del derecho adquirido en la
parte no reflejada exacta o íntegramente en el Registro".
Como toda figura jurídica, la "la buena fe" no es un fin en sí
mismo, sino un medio para encauzar la protección de
determinados valores e intereses sociales.
El contenido de la buena fe más conocido es el que
encontramos en el Código Civil, en las normas referentes a los
derechos reales y a lo establecido respecto al tercero
registral.
PROBLEMA
En realidad el problema es la interpretación literal de dicha
norma donde la mayoría de la jurisprudencia y doctrina
nacionales formulan una ciega interpretación protectora del
tercer adquirente cuando ostensiblemente las ventas
sucesivas inscritas son nulas o ineficaces en sentido estricto.
La inscripción no garantiza la validez o la eficacia de dichas
ventas ya que muchos de esos terceros adquirentes actúan de
mala fe aunque se amparen en la Fe Pública Registral. Esta
interpretación ciega otorga un significado a la buena fe como
Fe Pública Registral. Este concepto de buena fe –entendido
como desconocimiento de la inexactitud registral- es
inaplicable. Al contrario, la buena fe –en la norma en
mención- consiste en la ignorancia del vicio en el contrato y se
aplica sobre el plano sustancial.
Por el contrario, la interpretación del artículo 2014 del Código
Civil debe tomar en cuenta los intereses regulados y valorados
Cuando se trata de dos intereses incompatibles, el derecho
tiene que realizar una elección: si se escoge el primero se
debe negar al acto o al negocio aquella eficacia que sería
necesaria para garantizar el segundo; si se escoge el segundo,
será necesario dar eficacia al acto o al negocio, con el
consiguiente sacrificio del primero
Lo anterior cobra relevancia cuando la buena fe del tercero no
solo sirve como fundamento para privar el derecho del
verdadero propietario. Éste también tiene buena fe y va a ser
privado de un bien que puede constituir su principal fuente de
riqueza o de su habitación. Por tanto, es necesario proceder a
una ponderación de intereses entre los dos sujetos y sacrificar
al verdadero titular del derecho solo, en la medida en que
este haya tenido la posibilidad de impugnar anticipadamente
el negocio inválido
REGISTRO VS REALIDAD
La exigencia de la buena fe representa una ligazón entre el
derecho y la moral, un criterio valorativo, y no solo un criterio
pragmático de resolución de conflictos. La verdadera ratio de
esta normativa es la protección de la seguridad del tráfico
jurídico. Pero el sentido de la norma no es aplicar tal
protección a aquellos que asumen comportamientos
desleales en el tráfico jurídico. La ley no quiere proteger
todo el tráfico jurídico, como un valor en sí mismo, sino el
tráfico jurídico leal y honesto.
Este valor jurídico no es tomado en cuenta en nuestro medio
como la jurisprudencia mencionada que idolatra la seguridad
jurídica sin tomar en cuenta el concepto de buena fe. Ello se
vuelve más grave cuando los terceros adquirentes son
ostensiblemente estafadores. De ahí que el intérprete de la
norma no puede desconocer esa realidad jurídica la cual es
más amplia que la realidad registral..
OBJETIVO
La presente ley tiene como objetivo proteger y resaltar un
derecho constitucional como lo es la propiedad y su
inviolabilidad, ya que a nadie puede privársele de su
propiedad, sino exclusivamente, por causa de seguridad
nacional o necesidad pública; por ello el proyecto se
enfoca en la buena fe del tercero adquiriente,
descartando la sola presunción de la misma, y reforzando
su atribución hacia aquel que recibe el inmueble.
Nuestro ordenamiento jurídico reconoce a la propiedad y
nuestro estado garantiza su inviolabilidad, este derecho
merece que esa protección no solo sea a nivel
constitucional sino también exista capacidad para ejercer
dicho derecho libre de toda intromisión extraña la cual se
manifiesta a consecuencia de una normatividad deficiente,
por ser susceptibles de ser instrumentalizadas para
lesionar el derecho de propiedad.
EFECTO DE LA VIGENCIA DE LA NORMA EN LA
LEGISLACION NACIONAL
Lo que busca la norma no es proteger a aquellos que hayan
adquirido un inmueble, presumiblemente de un acto
delictivo, sino al propietario originario.
Establecer en los asientos registrales donde consten los
datos personales de los intervinientes, teléfonos, correos
entre otros que permitan identificarlos para corroborar.
Establecer que los notarios solo eleven escrituras públicas
de inmuebles que se ubican en su provincia, y si no
vivieran en el domicilio del inmueble, comisionaran a un
notario de la provincia donde se encuentre el bien.
CONCLUSIONES
El proyecto de ley incentiva una seguridad jurídica más
eficiente en el registro público, manifestándose la
necesidad de fortalecer el aspecto de la buena fe registral
y su correcta coexistencia con el derecho de propiedad y
su inviolabilidad. El mismo que es manipulado mediante la
instrumentalización de una norma consagrada en el código
civil, facilitando los numerosos actos delictivos bien
estructurados que conllevan a que el titular originario
pierda irremediablemente su propiedad. Asimismo la falta
de diligencia al momento de realizar las inscripciones
facilita la consumación de estos actos. TEMA
RECOMENDACIONES ANALISIS DEL PROYECTO LEY
Nº3029/2013-CR
La presente ley debería implementar medidas respecto de
los registradores que tienen la responsabilidad de registrar CONGRESISTA:
los actos, los mismos que deberían ser realizados con la
diligencia que se amerita así como peritos que permitan JOSE LUNA GALVEZ
identificar toda documentación que ingresa a los registros
públicos. INTEGRANTES:
El proyecto de Carmen Omonte, donde precisa la HELLEN HERNÁNDEZ
notificación al titular originario, sería también un
HENRY ARONEZ
mecanismo satisfactorio para complementar este proyecto
debido a que las partes celebrantes no se limitan a realizar ROSSANA SEVILLANO
el acto entre ellos, sino también con el previo aviso del
transferente anterior. DARÍO LAZO
DOCENTE:
DR. RAÚL DE LA CRUZ