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Analisis Del Decreto Con Rango Valor y F
Analisis Del Decreto Con Rango Valor y F
En el año 2011 fueron promulgadas dos leyes que han producido un gran
impacto en cuento a la ejecución de inmuebles destinados a viviendas, a saber: el
Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; y la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Estas leyes
han creado mucha controversia desde su promulgación ya que han sido acusadas
de retrasar notablemente los procedimientos ejecutivos del CPC cuando se busca
la ejecución de un inmueble destinado a vivienda. En efecto, las leyes en cuestión
ponen muchas trabas en el caso de que se trate de ejecutar una vivienda, lo cual
implica desalojar a las personas que la ocupan; esto con una visión socialista que
busca garantizar el derecho que tienen todas las personas a una vivienda digna.
Sin embargo, ya tendremos oportunidad de apreciar la practicidad de estas leyes.
3. Mapas de los procedimientos ejecutivos del CPC afectados por las leyes
mencionadas anteriormente sobre materia de vivienda y una explicación de la
influencia de las mismas en cada procedimiento de manera específica.
1. Explicación filosófica
Podemos decir que estos procedimientos del CPC poseen un corte liberal, al
permitir a los acreedores ver satisfechas sus acreencias de plazo vencido
ejecutando los bienes del deudor, incluyendo su propia vivienda.
1.2. Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; y
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda
Basta con leer dicho extracto para darse cuenta de que el decreto ley en
cuestión posee una filosofía de izquierda, utilizando como premisa el derecho a la
vivienda y la justicia social; y acusando de capitalistas los intereses de los
propietarios y arrendadores. Cabe destacar que no es común apreciar leyes con
tanta carga ideológica. Si bien el socialismo cabe dentro de un gobierno
democrático, no se conoce de ningún gobierno que sea verdaderamente
democrático y que a su vez impregne en sus leyes tanto contenido de carácter
ideológico.
Más importante aun, el artículo 4 del decreto-ley en cuestión nos señala que a
partir de la publicación del mismo, no podrá procederse a la ejecución de
desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o
constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este
Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales
establecidos en este Decreto-Ley, refiriéndose al procedimiento previo que
establecen los artículos 5 en adelante. A su vez, el artículo 5 nos establece que
“previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera
derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión
o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno
de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el
Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento
descrito en los artículos subsiguientes”.
Incomparecencia de
Decisión del funcionario con Las partes suscriben
una de las partes
base en argumentos y acta con las
alegatos de las partes. Art. 9 soluciones acordadas
Solicitante Inquilino
Decisión Decisión
favorable al favorable al
inquilino solicitante
Desistido el Decisión del
procedimiento funcionario
Resolución Resolución
que lo que
protege establece
contra el plazo para el
desalojo desalojo,
que debe ser
ejecutado
por un
tribunal
(…) “el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:
2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12”.
(…)
terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien
sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se
Por otra parte, los juicios en curso, en los que se pretenda el desalojo de
un inmueble seguirán su curso normal hasta la etapa en que se deba proceder al
desalojo, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución,
momento en el cual se suspenderá el proceso como lo establece el artículo 12
eiusdem. Dentro de ese plazo de 90 a 180 días hábiles, establece el artículo 13
que el funcionario judicial verificará si el sujeto protegido por el presente decreto-
ley estuvo debidamente asistido; y solicitará al Ministerio de Hábitat y Vivienda que
le provenga al afectado por la medida de desalojo una vivienda provisional o
definitiva, si no tuviere dónde habitar. En todo caso, el juez no procederá a la
ejecución forzosa del desalojo sin que se garantice el derecho a la vivienda de la
parte afectada. Es decir, que aunque transcurrieren los 180 días hábiles de
suspensión (límite máximo), la medida de desalojo no se cumplirá sino hasta que
se le haya garantizado destino habitacional al sujeto afectado por dicha medida,
bien sea de manera provisional o definitiva. Ésta es una razón más que podría
hacer ilusorio el embargo ejecutivo sobre viviendas, violentándose así el derecho a
la tutela judicial efectiva del demandante, ya que puede pasar mucho tiempo antes
de que el Estado encuentre una vivienda “digna” para el afectado por el desalojo,
haciendo que la ejecución sea virtualmente interminable.
Por otra parte, la fecha para la ejecución material del desalojo deberá ser
notificada al afectado con un plazo previo de al menos noventa días hábiles,
conforme lo establecido en el artículo 14. Se establece además en el artículo 16
la prohibición de dictar medidas de secuestro sobre viviendas que constituyan el
hogar de una familia, en las demandas por incumplimiento o resolución de
contrato y en aquellas por cobro de bolívares o ejecución de hipoteca. Gracias a
este artículo, en el procedimiento por intimación solo procederá el embargo
preventivo (que recae sobre bienes muebles) y la prohibición de enajenar y gravar;
por lo que el desalojo del inmueble en este procedimiento ocurriría una vez
decretada sentencia definitivamente firme.
Analizando los artículos 94 al 96, podemos decir de manera muy breve que
esta ley establece que para cualquier reclamo relacionado con la relación
arrendaticia, el solicitante deberá acudir por ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda para dar inicio al procedimiento administrativo previo
que establece el Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de
Viviendas, procedimiento éste que ya tuvimos oportunidad de analizar supra. Por
lo que, para poder acudir al poder judicial, tenemos que agotar ese largo y tedioso
procedimiento administrativo previo.
Un punto muy importante que establece esta ley y que representaría un verdadero
obstáculo para los procedimientos ejecutivos del CPC es su artículo 91 que
establece las causales por las cuales puede ser desalojado un inmueble destinado
a vivienda, a saber:
Una vez que las partes han expuesto sus alegatos, se evacuarán las
pruebas en la forma que determine el juez, y luego de evacuadas las pruebas de
una de las partes, se le concederá a la parte contraria un tiempo breve para que
formule observaciones. El juez valorará las pruebas según la sana crítica, y tendrá
la posibilidad de evacuar cualquier otra prueba que considere necesaria para el
mejor esclarecimiento de la verdad.
Concluida la audiencia, el juez se retirará por hasta sesenta minutos y
pronunciará su sentencia oralmente. De esta sentencia se oirá apelación en
ambos efectos, dentro de los cinco días siguientes a la publicación del fallo. El
Tribunal Superior dará entrada al expediente, la audiencia oral será fijada para el
tercer día de despacho siguiente, en el cual se dictará la sentencia definitiva. Se
podrá anunciar recurso de casación dentro de los cinco días siguientes a la
publicación del fallo, siempre que por la cuantía sea recurrible.
Por otro lado, hay que hacer referencia también a la prohibición expresa de
dictar medida cautelar de secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda,
establecida en el artículo 11 de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda. Esta norma incide notablemente en los
procedimientos en los que se prevé la medida de secuestro, como el
procedimiento por intimación, por supuesto, cuando lo que se busca es secuestrar
una vivienda.
MAPA DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL ESTABLECIDO EN LA LEY PARA LA
REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
Procedimiento administrativo
Presentación de demanda.
previo, Ley Contra Desalojo y Admisión de la demanda
Requisitos art. 340 CPC
Desocupación Arbitraria
Audiencia de mediación.
Contestación de la demanda: cuestiones Prorrogable hasta dos
previas, excepciones perentorias, int. de Partes no llegan nuevas audiencias
terceros, reconvención a acuerdo
No comparecencia.
Demandado: contestación de
la demanda
Lapso probatorio:
No comparece el demandado:
confesión ficta. Apelación en
Evacuación: ambos efectos dentro de los 3
días siguientes.
- Documentales 10 días;
- Inspección, informes,
experticia, prueba
científica y pruebas libres:
hasta 30 días.
Observaciones
Suspensión
Desalojo 90-180 días Sentencia Apelación Casación
hábiles 2 efectos
3. Mapas de los procedimientos ejecutivos del Código de Procedimiento Civil
afectados por el Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitrarias, y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos
de Vivienda.
3.1. Mapa del Procedimiento de Vía Ejecutiva cuando se ejecuta una vivienda
Presentación de
instrumento público u
otro instrumento
Preparación de la
Pretensión: Cobro auténtico, o privado
vía ejecutiva.
de deuda líquida de Reconocimiento reconocido; más
Citación para
plazo vencido resolución del
reconocimiento Ministerio Háb y Viv
que habilite la vía
judicial.
Se realiza el
embargo Embargo ejecutivo en
ejecutivo, cuaderno separado
- Prohibición de
debiéndose
enajenar y gravar Si se trata de
notificar al Admisión
- Desposesión vivienda: suspensión
inquilino con 90
- Depositario 90-180 días hábiles,
días continuos
de anticipación y que el inquilino
tenga vivienda Procedimiento
por lo menos
ordinario en
Justiprecio cuaderno principal:
- Citación
-Contestación
Publicación y remate - Pruebas
- Informes
Suspensión
hasta sentencia Con Lugar:
Avisos
def. firme Sentencia
Aviso y
Remate
Sin Lugar:
Fin del
procedimiento
Una vez admitida la demanda por presentar los instrumentos adecuados más la
resolución del Ministerio de Hábitat y Vivienda, el juez acordará embargo ejecutivo
en cuaderno separado, mientras que el procedimiento de cognición se sigue por el
cuaderno principal, y comienza con la citación personal del demandado. Es decir,
el procedimiento ordinario transcurrirá en paralelo con el embargo ejecutivo, sin
que este último afecte al procedimiento ordinario, y viceversa Si uno de los bienes
a embargar es una vivienda, se deberá suspender el embargo ejecutivo como
establece el Art. 12 del Decreto-ley contra el desalojo y desocupación arbitraria, y
una vez cumplido el plazo de 90-180 días hábiles y se le haya garantizado destino
habitacional al inquilino según el artículo 13 eiusdem se proseguirá con el
embargo, debiéndose notificar el desalojo al inquilino con 90 días de anticipación
por lo menos. Como ya sabemos, todo lo que tiene que ver con el embargo
ejecutivo se practicará en cuaderno separado, por lo que la suspensión del
embargo ejecutivo no afectará en nada al procedimiento ordinario que corre
paralelamente. Sin embargo, existe la posibilidad de que habiéndose dictado
sentencia definitivamente firme a favor del demandante aun no se haya desalojado
al inquilino, bien por la lentitud del tribunal, o bien por no habérsele encontrado
vivienda aun.
3.2 Mapa del procedimiento de ejecución de hipoteca sobre una vivienda
Remate si ya se
Con Lugar cumplió la
suspensión
para asegurar
vivienda
Como se ha señalado anteriormente, es importante acompañar con la demanda
resolución del Ministerio de Hábitat y Vivienda del procedimiento administrativo
previo sobre desalojo, ya que de lo contrario la demanda no será admitida. Luego
de providenciada la demanda sabemos que el demandado tiene 8 días para
oponerse, y que el embargo ejecutivo comienza después del tercer día si no se
hubiere acreditado el pago por el deudor o el tercero poseedor. Una vez llegado el
cuarto día del lapso de oposición dice el CPC que se dará inicio al embargo
ejecutivo, si los intimados no hubieren pagado. Es aquí cuando el trámite de la
ejecución deberá suspenderse hasta por 180 días hábiles con el fin de asegurar
una vivienda al inquilino, aunque sea temporal. Una vez transcurrido el lapso de
suspensión, siempre que se haya notificado al deudor con 90 días de anticipación
por lo menos, se proseguirá con el embargo ejecutivo hasta el estado de remate, a
menos que ya hubiere sentencia definitivamente firme a favor del demandante
para el momento en que se levante la suspensión, en cuyo caso se realizará el
embargo ejecutivo, el justiprecio, la publicación y el remate de una vez. Ahora
bien, al igual que el procedimiento de vía ejecutiva, todo lo que se practique con
respecto al embargo ejecutivo se tramita en cuaderno separado del expediente
principal, por lo que, una vez suspendida la ejecución anticipada, esto no interfiere
con el trámite de la oposición ni de las cuestiones previas si fueren formuladas ya
que éstas se siguen en el expediente principal; por lo que si se declara con lugar
la oposición el juez declarará el procedimiento abierto a pruebas y se seguirán los
trámites del procedimiento ordinario paralelamente a la ejecución suspendida.
Fase de ejecución:
Suspensión por 90-180
días hábiles y luego se Si no paga ni se opone
procede a la ejecución Decreto de intimación.
El intimado deberá pagar
dentro de los 10 días
Fin del procedimiento Si paga siguientes a su notificación
u oponerse.
Se va a procedimiento
ordinario o breve,
Pruebas Informes Sentencia
dependiendo de la
cuantía
Con lugar
Embargo ejecutivo
Justiprecio Suspensión 90-180
Publicación días hábiles para
Avisos asegurar vivienda
Remate
La demanda de intimación debe estar fundada en instrumentos públicos o
privados reconocidos, cartas, misivas; y se debe presentar además resolución del
Ministerio de Hábitat y Vivienda que acredite que el demandante pasó por el
procedimiento administrativo previo antes estudiado. Si la parte actora acompaña
estos documentos con la demanda el juez decretará la intimación del deudor para
que dentro de los 10 días de despacho siguientes a la misma acredite pago de la
obligación o se oponga. Además, si la demanda estuviere fundada en instrumento
público, privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, facturas
aceptadas, letras de cambio, pagarés, cheques o cualquier otro documento
negociable, el actor podrá solicitar prohibición de enajenar y gravar y embargo
preventivo, pero no podrá solicitar medida de secuestro puesto que el artículo 16
del Decreto-Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria lo prohíbe
expresamente. Si el intimado no paga dentro del plazo establecido y tampoco se
opone, el decreto de intimación adquirirá fuerza de cosa juzgada y se suspenderá
el procedimiento por un lapso de 90 a 180 días hábiles, y luego se procederá a la
ejecución forzosa, si se va a ejecutar una vivienda claro está. Y en todo caso, no
se procederá a la ejecución de la vivienda mientras no se le asigne una vivienda
temporal o permanente al inquilino objeto de desalojo. Ahora bien, si el intimado
no paga pero manifiesta su oposición, el decreto de intimación quedará sin efecto
y se pasará a la contestación de la demanda, siguiéndose los trámites del
procedimiento ordinario hasta llegar a la sentencia definitiva. El Código guarda
silencio sobre el destino de las medidas cautelares ya decretadas en caso de
oposición. La doctrina en este sentido está dividida. Autores como Marcos Solis
Saldivia y Alexis R. Meza apoyan la premisa de levantar las medidas cautelares si
el intimado formula oposición. Por otro lado, autores como Henríquez la Roche,
Carrasquero Hill y Pérez Mouchet se inclinan por la improcedencia de la
suspensión de las medidas cautelares frente a la oposición del intimado.