ESTIMACIÓN DE LA

CAPACIDAD DE PAGO DE LOS

PROPIETARIOS DE BIENES
INMUEBLES

Anova Soluciones Estadísticas S.A.S

Carrera 70 No. 40 – 71 Rionegro – Antioquia – Colombia

2017

Toshiba
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 Contenido

1. Introducción .....................................................................................................................1
2. Objeto .................................................................................................................................1
3. Marco conceptual ...........................................................................................................2
4. Metodología y alcance del estudio ...........................................................................2
5. Distribución muestral ....................................................................................................3
6. Caracterización socioeconómica de los propietarios .........................................5
6.1. Sexo .............................................................................................................................5
6.2. Edad.............................................................................................................................6
6.3. Jefatura de hogar ...................................................................................................8
6.4. Estado civil ................................................................................................................9
6.5. Nivel educativo ......................................................................................................11
6.6. Actividad económica ............................................................................................13
6.7. Posición ocupacional ...........................................................................................14
6.8. Afiliación a salud ...................................................................................................16
6.9. Afiliación al sistema de pensiones ..................................................................18
6.10. Personas por hogar ..........................................................................................20
6.11. Destinación económica de los inmuebles .................................................22
6.12. Distribución de los propietarios según el estrato de sus
inmuebles ............................................................................................................................25
7. Estimación de la capacidad de pago de los propietarios ................................26
7.1. Sector residencial .................................................................................................28
7.1.1. Estimación del Ingreso Medio Mensual ..........................................................28
7.1.2. Estimación del Gasto Medio Mensual .............................................................31
7.1.3. Estimación del Ingreso Disponible Medio Mensual o Capacidad de Pago .34
7.1.4. Aporte mensual recomendado.........................................................................37
7.2. Sector productivo .................................................................................................44
7.2.1. Sector comercial ................................................................................................45
 7.2.2. Sector industrial.................................................................................................47
7.2.3. Lotes ...................................................................................................................48
7.2.4. Otros ...................................................................................................................49
8. Opinión de los propietarios respecto al sistema y las obras proyectadas 52
Bibliografía .............................................................................................................................60

Lista de tablas

Tabla 1. Distribución de la muestra en el sector residencial por barrios, veredas y

estratos. .......................................................................................................................................3
Tabla 2. Destinación económica de los bienes inmuebles. 2017. ......................................23
Tabla 3. Ingreso medio mensual por estrato. 2017. ............................................................29
Tabla 4. Ingreso medio mensual por estrato y sexo. 2017. ...............................................30
Tabla 5. Ingreso mensual por decil según estrato. 2017. ...................................................31
Tabla 6. Gasto medio mensual por estrato. 2017. ...............................................................32
Tabla 7. Gasto medio mensual por estrato y sexo. 2017. ...................................................33
Tabla 8. Gasto mensual por decil y estrato. 2017................................................................34
Tabla 9. Ingreso disponible medio mensual por estrato. 2017. .........................................35
Tabla 10. Ingreso disponible medio mensual por estrato y sexo. 2017. ...........................36
Tabla 11. Ingreso disponible mensual por decil y estrato. 2017. ......................................37
Tabla 12. Cuota mensual estimada por estrato. 2017. ........................................................38
Tabla 13. Aporte mensual estimado por área, barrio o vereda según estrato. Sector
residencial. Método 1. 2017. ...................................................................................................39
Tabla 14. Avalúo catastral promedio, por deciles y estrato. Sector residencial. 2017. ...40
Tabla 15. Análisis de regresión lineal.....................................................................................42
Tabla 16. Aporte mensual estimado por área, barrio o vereda según estrato. Sector
residencial. Método 2. 2017. ...................................................................................................43
Tabla 17. Cálculo del aporte mensual estimado por área, barrio o vereda. Sector
comercial. 2017. .......................................................................................................................46
Tabla 18. Cálculo del aporte mensual estimado por área, barrio o vereda. Sector
industrial. 2017. ........................................................................................................................48
Tabla 19. Cálculo del aporte mensual estimado por área, barrio o vereda. Lotes. 2017.
....................................................................................................................................................49
Tabla 20. Aporte mensual según destinación económica. 2017. .......................................50
 Lista de gráficos

Gráfico 1. Distribución de los propietarios de inmuebles según sexo. 2017. .....................5

Gráfico 2. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según sexo. 2017.
......................................................................................................................................................6
Gráfico 3. Distribución de los propietarios de inmuebles por grupos de edad. 2017. .......7
Gráfico 4. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales por grupos de
edad. 2017. .................................................................................................................................7
Gráfico 5. Distribución de los propietarios de inmuebles según sean jefes de hogar.
2017. ............................................................................................................................................8
Gráfico 6. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según sean jefes
de hogar. 2017. ..........................................................................................................................9
Gráfico 7. Distribución de los propietarios de inmuebles según estado civil. 2017. ........10
Gráfico 8. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según estado civil.
2017. ..........................................................................................................................................11
Gráfico 9. Distribución de los propietarios de inmuebles según nivel educativo. 2017. .11
Gráfico 10. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según nivel
educativo. 2017. .......................................................................................................................12
Gráfico 11. Distribución de los propietarios de inmuebles según actividad económica.
2017. ..........................................................................................................................................13
Gráfico 12. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según actividad
económica. 2017. .....................................................................................................................14
Gráfico 13. Distribución de los propietarios de inmuebles según posición ocupacional.
2017. ..........................................................................................................................................15
Gráfico 14. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según posición
ocupacional. 2017. ...................................................................................................................16
Gráfico 15. Distribución de los propietarios de inmuebles según afiliación al sistema
general de seguridad social en salud. 2017. .........................................................................17
Gráfico 16. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según afiliación
al sistema general de seguridad social en salud. 2017. ......................................................18
Gráfico 17. Distribución de los propietarios de inmuebles según estén afiliados al
sistema de pensiones. 2017. ...................................................................................................19
Gráfico 18. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según estén
afiliados al sistema de pensiones. 2017. ...............................................................................20
Gráfico 19. Distribución de los hogares de los propietarios de inmuebles según el
número de personas. 2017. ....................................................................................................21
Gráfico 20. Promedio personas por hogar de propietarios de inmuebles residenciales
por estrato. 2017. .....................................................................................................................22
Gráfico 21. Destinación económica de los inmuebles. 2017. ..............................................25
Gráfico 22. Distribución de los propietarios según el estrato de su inmueble. 2017.......26
Gráfico 23. Ingreso medio mensual por estrato. 2017. .......................................................29
Gráfico 24. Gasto medio mensual por estrato. 2017. ..........................................................32
Gráfico 25. Ingreso disponible medio mensual por estrato. 2017. ....................................35
Gráfico 26. Cuota mensual estimada por estrato. 2017. .....................................................38
Gráfico 27. Aporte mensual estimado según destinación económica. 2017. ....................51
Gráfico 28. ¿Tiene conocimiento de las obras o proyectos viales que se realizarán en el
municipio? (Todos los sectores) .............................................................................................52
Gráfico 29. ¿Tiene conocimiento de las obras o proyectos viales que se realizarán en el
municipio? (Sector residencial) ...............................................................................................53
Gráfico 30. ¿Cree usted que su inmueble se verá beneficiado con la ejecución de las
obras? (Todos los sectores) ....................................................................................................54
Gráfico 31. ¿Cree usted que su inmueble se verá beneficiado con la ejecución de las
obras? (Sector residencial) ......................................................................................................55
Gráfico 32. ¿Considera usted que la construcción de las obras mejoraría la calidad de
vida en Rionegro? (Todos los sectores) .................................................................................56
Gráfico 33. ¿Considera usted que la construcción de las obras mejoraría la calidad de
vida en Rionegro? (Sector residencial) ..................................................................................57
Gráfico 34. ¿Estaría usted dispuesto a aportar para las obras que se realicen en el
municipio de Rionegro? (Todos los sectores) .......................................................................58
Gráfico 35. ¿Estaría usted dispuesto a aportar para las obras que se realicen en el
municipio de Rionegro? (Sector residencial) .........................................................................59
 1

1. Introducción

El sistema de la contribución por valorización, creado por ley para la ejecución

de obras de interés público, es un mecanismo que, con criterios de justicia
social redistributiva, permite a un municipio ejecutar obras de interés público
vinculando a la comunidad como gestora de su propio desarrollo.

En el proceso de elaboración de los estudios de factibilidad, se debe realizar un

estudio socioeconómico, siendo este un diagnóstico de la zona de estudio que
está orientado a concluir sobre la capacidad de pago de los contribuyentes
potenciales, con el fin de plantear políticas que permitan un manejo coherente e
integral del proyecto. Además, permite consultar la opinión de dichos
contribuyentes respecto a las obras y frente al sistema de la contribución de
valorización.

La zona objeto de análisis corresponde a la totalidad del área municipal.

El sistema de Contribución por Valorización fue creado por la ley 25 de 1921

para la ejecución de obras de interés público que beneficien a la propiedad
inmueble, posteriormente esta normatividad tiene ajustes en su reglamentación
por medio de las Leyes 195 de 1936, 63 de 1938, 1ª de 1943, 25 de 1959 y
Decreto Legislativo 1604 de 1966. Hace medio siglo se viene implementado por
diferentes ciudades tales como Bogotá, Medellín, Cali, Manizales y otras.

2. Objeto

Realizar un estudio socioeconómico que determine la capacidad de pago de los

propietarios de inmuebles ubicados en la zona de influencia de las obras
proyectadas utilizando modelos econométricos. En este caso, la zona de
influencia abarca todo el municipio.
 2

3. Marco conceptual

Por medio de este estudio se puede establecer la capacidad de pago que

puedan tener los propietarios de bienes inmuebles que resulten beneficiados por
la construcción de las obras viales que se proyectan para el municipio de
Rionegro, por cuanto se realizan bajo la certeza de que si se benefician los
inmuebles con su construcción es no solo pertinente, sino necesario, cobrar una
contribución con criterios de equidad y sobre bases sólidas de justicia social. En
ese orden de ideas, el estudio apunta a calcular una capacidad de pago acorde
y coherente con las condiciones socioeconómicas de los propietario del área de
influencia.
Como el objetivo es poder determinar una capacidad de pago real, se parte de
los siguientes supuestos:

a) Las obras de interés público generan beneficios y externalidades positivas

a todos los inmuebles de la zona de influencia del proyecto.

b) La capacidad de pago no tiene correlación con el beneficio que afecta al

predio, son variables independientes y el análisis es excluyente, pues el
determinante principal o sea la capacidad de pago del dueño de un
predio está en función de sus ingresos y gastos, pues se pretende que la
contribución esté dentro de los límites de su consumo y realidad
socioeconómica.

4. Metodología y alcance del estudio

La realización de un estudio socioeconómico, que sea insumo del proceso del

cobro por contribución a la valorización, tiene como objetivo específico estimar
la capacidad de pago de los propietarios de inmuebles donde las obras tienen
impacto de manera directa e indirecta. Para tal efecto, se debe sondear o
testear variables socioeconómicas que permitan llegar a estimaciones
concluyentes con un grado de precisión confiable desde el punto de vista
estadístico.
 3

Para lo anterior se siguieron las siguientes etapas:

✓ Definición de variables e indicadores.

✓ Determinación de los sitios de muestreo.
✓ Recolección y procesamiento de datos primarios.
✓ Recolección y procesamiento de datos secundarios.
✓ Características socioeconómicas de los propietarios.
✓ Evaluación de los Ingresos y de los Gastos.
✓ Estimación de la capacidad de pago.
✓ Opinión de los propietarios respecto al sistema y las obras proyectadas.

5. Distribución muestral

La muestra total fue de 1.961 inmuebles distribuidos de la siguiente manera:

• Sector residencial: 1.761

• Sector comercial: 113
• Sector industrial: 15
• Lotes: 72

En la tabla 1 se muestra en detalle la distribución de la muestra residencial, que

representó el 89.8% de la muestra total.

Tabla 1. Distribución de la muestra en el sector residencial por barrios, veredas

y estratos.

Estrato
Zona Barrio / Vereda Total
1 2 3 4 5 6
Alto del Medio 4 64 30 65 163
Belchite 29 3 32
Urbana
Centro 11 7 18
Cuatro Esquinas 15 42 44 2 103
 4

Estrato
Zona Barrio / Vereda Total
1 2 3 4 5 6
El Faro 11 12 23
El Porvenir 342 69 32 6 449
Gualanday 36 36
Hospital 24 39 35 98
San Antonio 1 76 178 255
Santa Ana 2 31 147 7 1 188
Total 19 144 609 511 39 43 1.365
Abreito 1 3 4 8
Abreo 7 15 8 30
Barro Blanco 5 6 1 1 13
Cabeceras de Llanogrande 4 7 17 1 1 30
Chachafruto 4 10 9 23
Cimarronas 1 1 1 1 4
Cuchillas de San José 8 10 7 3 28
El Carmín 10 13 10 1 34
El Rosal 3 3 2 8
El Tablazo 1 3 13 1 18
Galicia 2 5 3 10
Guayabito 1 1 11 1 14
La Convención 1 1 2 4
Rural
La Laja 6 9 8 1 24
La Mosca 7 13 7 1 28
La Mosquita 1 6 5 12
Los Pinos 1 4 2 7
Pontezuela 1 1 7 9
Rancherías 2 4 2 8
San Luis 3 4 6 1 14
Santa Ana 1 6 3 1 11
Santa Bárbara 3 5 11 1 1 21
Tablacito 2 8 5 15
Tres Puertas 1 1 2
Yarumal 5 6 5 5 21
Total 72 140 157 18 7 2 396

Total 91 284 766 529 46 45 1.761

 5

6. Caracterización socioeconómica de los propietarios

A continuación se presentan las principales características socioeconómicas de

los propietarios de bienes inmuebles del municipio de Rionegro a partir de los
resultados de la encuesta socioeconómica.

6.1. Sexo

Entre los propietarios predomina el sexo femenino sobre el masculino, con una
participación del 56,2% (gráfico 1).

Masculino
43,8%

Femenino
56,2%

Gráfico 1. Distribución de los propietarios de inmuebles según sexo. 2017.

En el sector residencial, también predominan los propietarios femeninos siendo

más notorio en el estrato 1 (gráfico 2).
 6

Estrato 1 30,5% 69,5%

Estrato 2 39,2% 60,8%

Estrato 3 45,1% 54,9%

Estrato 4 42,7% 57,3%

Estrato 5 36,2% 63,8%

Estrato 6 36,2% 63,8%

Total 42,3% 57,7%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Masculino Femenino

Gráfico 2. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según

sexo. 2017.

6.2. Edad

La mayoría de los propietarios están edades adultas y la tercera edad, tanto así
que el 73.5% son mayores de 45 años y el 9,6% es menor de 36 años (gráfico
3).

En tanto, en el sector residencial, el estrato 1 presenta el mayor porcentaje de

propietarios en tercera edad. Allí el 45.3% son mayores de 65 años (gráfico 4).
 7

30,0% 28,1%
24,6%
25,0%
20,8%
20,0%
16,9%
15,0%

10,0%
7,5%

5,0%
2,1%

0,0%
18 - 25 26 - 35 36 - 45 46 - 55 56 - 65 66 y más

Gráfico 3. Distribución de los propietarios de inmuebles por grupos de edad.

2017.

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%
Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 Total
18 - 25 4,2% 1,4% 2,2% 2,1% 0,0% 4,3% 2,2%
26 - 35 4,2% 6,5% 5,6% 13,2% 4,3% 6,4% 7,9%
36 - 45 9,5% 15,1% 16,1% 21,2% 27,7% 14,9% 17,4%
46 - 55 15,8% 22,3% 21,0% 21,9% 14,9% 23,4% 21,1%
56 - 65 21,1% 24,4% 27,3% 19,8% 25,5% 23,4% 24,2%
66 y más 45,3% 30,2% 27,8% 21,9% 27,7% 27,7% 27,3%

18 - 25 26 - 35 36 - 45 46 - 55 56 - 65 66 y más

Gráfico 4. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales por grupos

de edad. 2017.
 8

6.3. Jefatura de hogar

El 62% de los propietarios de bienes inmuebles del Municipio de Rionegro son

jefes de hogar (gráfico 5).

No
38,0%

Sí
62,0%

Gráfico 5. Distribución de los propietarios de inmuebles según sean jefes de

hogar. 2017.

En el sector residencial, la mayoría de propietarios también son jefes de hogar,

siendo el estrato 5 el que presenta una mayor proporción con el 68,1% y el
estrato 6 el de menos, con el 53.2% (gráfico 6).
 9

Estrato 1 64,2% 35,8%

Estrato 2 64,3% 35,7%

Estrato 3 64,0% 36,0%

Estrato 4 59,4% 40,6%

Estrato 5 68,1% 31,9%

Estrato 6 53,2% 46,8%

Total 62,6% 37,4%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Sí No

Gráfico 6. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según sean

jefes de hogar. 2017.

6.4. Estado civil

Respecto al estado civil de los propietarios de inmuebles predomina, de lejos el

casado con 60,1%, seguido del soltero con 14,4% y viudo con 11,7% (gráfico
7).
En el sector residencial, el 58% son casados (gráfico 8). De manera particular,
en el estrato 1 se presenta el menor porcentaje de casados (43,2%) y el mayor
en unión libre (13,7%).
 10

Casado 60,1%

Soltero 14,4%

Viudo 11,7%

Unión libre 7,0%

Separado o divorciado 6,8%

0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0%

Gráfico 7. Distribución de los propietarios de inmuebles según estado civil. 2017.

Estrato 1 43,2% 18,9% 20,0% 13,7% 4,2%

Estrato 2 52,9% 14,4% 15,8% 10,0% 6,9%

Estrato 3 60,9% 14,2% 12,9% 4,8%7,3%

Estrato 4 58,7% 15,5% 8,9% 9,6% 7,3%

Estrato 5 51,1% 19,1% 6,4% 6,4% 17,0%

Estrato 6 63,8% 12,8% 10,6% 6,4%6,4%

Total 58,0% 14,9% 12,3% 7,5% 7,3%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Casado Soltero Viudo Unión libre Separado o divorciado

 11

Gráfico 8. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según

estado civil. 2017.

6.5. Nivel educativo

De acuerdo con el gráfico 9, el 21,5% de los propietarios de inmuebles son

bachilleres. Le siguen, en orden descendente, los profesionales con 16,7% y
con nivel educativo básico el 15,8%.

Secundaria completa 21,5%

Pregrado completo 16,7%

Primaria completa 15,8%

Técnico y/o Tecnológico 13,5%

Secundaria incompleta 11,6%

Primaria incompleta 11,2%

Postgrado 3,8%

Ninguno 3,2%

Pregrado incompleto 1,4%

Preescolar 0,8%

Ns/Nr 0,4%

0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0%

Gráfico 9. Distribución de los propietarios de inmuebles según nivel educativo.

2017.
 12

Para el sector residencial, según se observa en gráfico 10, se presenta en

general un mayor nivel educativo a medida que aumenta el estrato.
En los estratos 4 y 6 predominan el pregrado completo con el 35,4% y 53,2%
respectivamente; mientras que en el estrato 5 sobresale el postgrado con
36,2%.

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%
Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 Total
Ns/Nr 0,0% 0,7% 0,5% 0,4% 0,0% 0,0% 0,4%
Preescolar 1,1% 1,0% 1,3% 0,4% 0,0% 0,0% 0,9%
Pregrado incompleto 0,0% 0,3% 1,3% 1,8% 4,3% 0,0% 1,3%
Ninguno 13,7% 7,2% 3,0% 0,9% 0,0% 0,0% 3,4%
Postgrado 0,0% 0,0% 0,5% 7,3% 36,2% 14,9% 3,6%
Primaria incompleta 30,5% 21,0% 13,7% 3,0% 0,0% 0,0% 11,8%
Secundaria incompleta 12,6% 11,3% 15,8% 7,7% 4,3% 2,1% 11,9%
Técnico y/o Tecnológico 2,1% 6,5% 15,4% 18,5% 8,5% 10,6% 14,0%
Primaria completa 28,4% 27,8% 18,7% 5,7% 4,3% 6,4% 16,1%
Pregrado completo 0,0% 0,7% 6,6% 35,4% 29,8% 53,2% 15,6%
Secundaria completa 11,6% 23,4% 23,3% 19,0% 12,8% 12,8% 21,0%

Gráfico 10. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según

nivel educativo. 2017.
 13

6.6. Actividad económica

En cuanto a la actividad que ejercen los diferentes propietarios, en el gráfico 11

se aprecia que el 46,2% están trabajando, el 26% en oficios de hogar y existe
una cifra importante de jubilados o pensionados: 21,3%. Es de resaltar que el
44,6% de las mujeres propietarias tienen como actividad oficios de hogar.

Trabajando 46,2%

Oficios de hogar 26,0%

Jubilado o pensionado 21,3%

Rentista 2,1%

En otra actividad 1,7%

Incapacitado permanentemente para
trabajar 1,2%

Estudiando 0,7%

Buscando trabajo 0,7%

0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0%

Gráfico 11. Distribución de los propietarios de inmuebles según actividad

económica. 2017.

En el sector residencial, llama la atención que en el estrato 1 predomina la

actividad oficios de hogar con el 46.3%. En los demás estratos sobresale
trabajando. Existen cifras poco significativas en todos los estratos de
 14

propietarios buscando trabajo, pero sí son significativas las de jubilados o

pensionados, en especial en estratos altos (gráfico 12).

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%
Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 Total
Buscando trabajo 1,1% 0,3% 0,8% 0,4% 2,1% 2,1% 0,7%
Estudiando 1,1% 0,0% 0,7% 1,1% 2,1% 0,0% 0,7%
Incapacitado permanentemente
9,5% 1,7% 0,8% 0,0% 0,0% 0,0% 1,1%
para trabajar
En otra actividad 3,2% 2,1% 1,7% 1,2% 0,0% 4,3% 1,7%
Rentista 5,3% 1,0% 3,0% 1,8% 0,0% 2,1% 2,4%
Jubilado o pensionado 8,4% 14,8% 20,9% 22,2% 36,2% 31,9% 20,4%
Oficios de hogar 46,3% 37,8% 28,2% 20,1% 10,6% 17,0% 27,5%
Trabajando 25,3% 42,3% 43,9% 53,2% 48,9% 42,6% 45,5%

Gráfico 12. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según

actividad económica. 2017.

6.7. Posición ocupacional

Dentro de la posición ocupacional de los propietarios, tal como se aprecia en el

gráfico 13, predomina el trabajador independiente (38,9%), seguido de cerca
por empleado de empresa particular (35,1%) y apartado de estas dos
 15

categorías se encuentra obrero de empresa particular (12,3%), seguido de

empleado del gobierno (7,2%).

Trabajador independiente 38,9%

Empleado de empresa particular 35,1%

Obrero de empresa particular 12,3%

Empleado del gobierno 7,2%

Otro 2,9%

Trabajador ocasional 2,7%

Patrón o empleador 0,5%

Obrero del gobierno 0,5%

Trabajador sin remuneración 0,1%

0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0%

Gráfico 13. Distribución de los propietarios de inmuebles según posición

ocupacional. 2017.

Respecto a los propietarios residenciales, predominan los empleados de

empresa particular en los estratos 3, 4 y 5; mientras que en el 6 es mayoritario
el trabajador independiente, lo mismo que en los estratos 1 y 2.
 16

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%
Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 Total
Empleado de empresa particular 16,7% 24,8% 36,5% 45,2% 52,2% 40,0% 37,7%
Trabajador independiente 45,8% 32,8% 32,3% 33,8% 34,8% 55,0% 33,8%
Obrero de empresa particular 12,5% 26,4% 18,1% 4,7% 0,0% 0,0% 13,6%
Empleado del gobierno 4,2% 2,4% 7,1% 11,7% 4,3% 0,0% 7,7%
Otro 8,3% 2,4% 3,1% 3,3% 0,0% 5,0% 3,2%
Trabajador ocasional 12,5% 9,6% 2,1% 0,3% 0,0% 0,0% 2,8%
Obrero del gobierno 0,0% 1,6% 0,5% 0,3% 0,0% 0,0% 0,6%
Patrón o empleador 0,0% 0,0% 0,3% 0,3% 8,7% 0,0% 0,5%
Trabajador sin remuneración 0,0% 0,0% 0,0% 0,3% 0,0% 0,0% 0,1%

Gráfico 14. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según

posición ocupacional. 2017.

6.8. Afiliación a salud

Una inmensa mayoría, el 87,5% de los propietarios de inmuebles, están

afiliados al régimen contributivo del sistema seguridad social en salud; mientras
que al régimen subsidiado sólo lo están el 9,4%. No tienen ninguna afiliación
sólo el 1,3% (gráfico 15).
 17

Regimen Contributivo 87,5%

Regimen Subsidiado 9,4%

Otra 1,9%

Ninguna 1,3%

0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% 100,0%

Gráfico 15. Distribución de los propietarios de inmuebles según afiliación al

sistema general de seguridad social en salud. 2017.

Entre los propietarios de inmuebles residenciales también son mayoría los

afiliados al régimen contributivo en salud, aunque en los estratos 1 y 2 existe
una porción bastante significativa en el régimen subsidiado (gráfico 16).
 18

120,0%

100,0%
100,0% 96,1%
91,5%
86,0% 86,5%

80,0% 75,3%

60,0%
60,0%

40,0%
40,0%

23,4%
20,0%
9,7% 10,0%
2,7% 2,7% 4,3%4,3% 2,1%
1,4% 1,6% 1,2% 1,4%
0,0%
Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 Total
Regimen Contributivo Regimen Subsidiado Otra Ninguna

Gráfico 16. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según

afiliación al sistema general de seguridad social en salud. 2017.

6.9. Afiliación al sistema de pensiones

Según el gráfico 17, el 57,5% de los propietarios de bienes inmuebles están

afiliados al sistema de pensiones, pero hay un preocupante 42,5% que no lo
están, la mayoría de ellos trabajadores independientes.
 19

No
42,5%

Sí
57,5%

Gráfico 17. Distribución de los propietarios de inmuebles según estén afiliados al

sistema de pensiones. 2017.

Entre los propietarios de inmuebles residenciales se presentan cifras muy

similares al total general, ya que el 56,5% están afiliados al sistema de
pensiones y el 43,5% no lo está.
Por estratos, en el 1 y el 2 los propietarios mayoritariamente no están afiliados a
pensiones, siendo la situación más grave en el estrato 1, tal como se aprecia en
el gráfico 18.
 20

Estrato 1 26,3% 73,7%

Estrato 2 41,6% 58,4%

Estrato 3 54,6% 45,4%

Estrato 4 68,9% 31,1%

Estrato 5 83,0% 17,0%

Estrato 6 70,2% 29,8%

Total 56,5% 43,5%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Sí No

Gráfico 18. Distribución de los propietarios de inmuebles residenciales según

estén afiliados al sistema de pensiones. 2017.

6.10. Personas por hogar

Como se aprecia en el gráfico 19, el 52,8% de los hogares de propietarios de

bienes inmuebles del municipio de Rionegro tienen entre 3 y 4 personas, el
19,8% está constituido por 2 personas y el 12% por 5.
 21

30,0%
26,1% 26,7%
25,0%

19,8%
20,0%

15,0%
12,0%

10,0%

5,6%
4,6%
5,0%
2,8%
1,3% 1,0%
0,0%
1 2 3 4 5 6 7 8 Más de
8

Gráfico 19. Distribución de los hogares de los propietarios de inmuebles según

el número de personas. 2017.

El estrato 2 presenta el mayor número de personas por hogar con 4,2, seguido
del estrato 3 con 3,8. Por su parte, el estrato 5 es el que muestra una menor
relación personas por hogar con apenas 2,8.
En general, el promedio de personas por hogar de los propietarios es de 3,6, tal
como se observa en el gráfico 20.
 22

4,5
4,2
4,0 3,8
3,6
3,5
3,5 3,3
3,1
3,0 2,8

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

0,0
Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 Total

Gráfico 20. Promedio personas por hogar de propietarios de inmuebles

residenciales por estrato. 2017.

6.11. Destinación económica de los inmuebles

De acuerdo con la base de datos suministrada por la Secretaría de Hacienda y

según la clasificación de usos establecida en ella, en el municipio de Rionegro
existen un total de 55.223 inmuebles, distribuidos así: 35.120 en la zona urbana
y 20.099 en la rural (tabla 2). El número total de propietarios es de 79.051, lo
 23

que implica que hay 1,43 propietarios por inmueble. Esta misma relación es
menor para el sector residencial donde se tienen 1,38 propietarios por vivienda.

Tabla 2. Destinación económica de los bienes inmuebles. 2017.

% sobre el
Destinación económica Urbano Rural Total
total
Habitacional 27.524 3.337 30.861 55,9%
Agrícola 7.606 7.606 13,8%
Comercial 3.417 2.022 5.439 9,8%
Bien de Dominio Público 2.014 268 2.282 4,1%
Agropecuario 2.053 2.053 3,7%
Lote Rural 1.914 1.914 3,5%
Parcela Habitacional 1.509 1.509 2,7%
Lote Urbanizado no
1.277 1.277 2,3%
Construido
Pecuario 747 747 1,4%
Industrial 203 323 526 1,0%
Unidad Predial no Construida 458 24 482 0,9%
Vías 73 48 121 0,2%
Educativo 40 54 94 0,2%
Recreacional 3 85 88 0,2%
Lote Urbanizable no
39 39 0,1%
Urbanizado
Religioso 18 17 35 0,1%
Lote no Urbanizable 27 27 0,0%
Parcela Recreacional 25 25 0,0%
Institucional 7 16 23 0,0%
Parcela Productiva 15 15 0,0%
Cultural 6 4 10 0,0%
Salubridad 5 4 9 0,0%
Servicios especiales 7 2 9 0,0%
Agroindustrial 8 8 0,0%
Reserva Forestal 1 7 8 0,0%
Minero 7 7 0,0%
Forestal 3 3 0,0%
Otros 1 1 0,0%
Parques Nacionales 1 1 0,0%
 24

% sobre el
Destinación económica Urbano Rural Total
total

Total 35.120 20.099 55.219 100,0%

Nota: En realidad el total de predios es de 55.223 pero se encontraron 4 sin clasificar.

La destinación económica de habitacional (residencial) es la que predomina con

un 55.9% del total, seguido de lejos por agrícola y comercial (gráfico 21).
Observando la tabla 2, se deduce que la cantidad de inmuebles habitacionales
rurales no obedece a la realidad, pero se debe tener en cuenta que para efectos
del cobro predial muchos de ellos están clasificados en otras categorías, tales
como agrícola y agropecuario.

Habitacional 55,9%
13,8%
Comercial 9,8%
4,1%
Agropecuario 3,7%
3,5%
Parcela Habitacional 2,7%
2,3%
Pecuario 1,4%
1,0%
Unidad Predial no Construida 0,9%
0,2%
Educativo 0,2%
0,2%
Lote Urbanizable no Urbanizado 0,1%
0,1%
Lote no Urbanizable 0,0%
0,0%
Institucional 0,0%
0,0%
Cultural 0,0%
0,0%
Salubridad 0,0%
0,0%
Agroindustrial 0,0%
0,0%
Forestal 0,0%
0,0%
Otros 0,0%
0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0%
 25

Gráfico 21. Destinación económica de los inmuebles. 2017.

Fuente: Base de datos de la Secretaría de Hacienda.

6.12. Distribución de los propietarios según el estrato de sus

inmuebles

Inicialmente se debe anotar que el estrato del inmueble no siempre corresponde

con el estrato de residencia del propietario. Además, en Rionegro, una porción
importante de propietarios ni siquiera residen en este municipio.
En el gráfico 22 se observa claramente que la mayoría de los propietarios tienen
ubicados sus inmuebles residenciales en los estratos 3 y 4, abarcando el 80%
del total. Debe tenerse cuidado al interpretar este resultado pues no debe
olvidarse que muchos inmuebles, especialmente rurales, a pesar de que son
residenciales están clasificados en otras categorías para efecto del cobro del
predial.
 26

60,0%

50,0% 47,7%

40,0%

32,3%
30,0%

20,0%

12,1%
10,0%
2,7% 3,4%
1,8%
0,0%
Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6

Gráfico 22. Distribución de los propietarios según el estrato de su inmueble.

2017.

Fuente: Base de datos de la Secretaría de Hacienda.

7. Estimación de la capacidad de pago de los propietarios

La capacidad de pago surge en el contexto de la teoría fiscal clásica, que lo

consideraba un criterio justo para definir la participación de los individuos en el
pago de impuestos. Desde el siglo XVI, pensadores de diversas vertientes
propusieron la “capacidad de pago” como principio para justificar la tributación
proporcional en el financiamiento de los bienes públicos. Como lo sostiene
Musgrave (1967, p. 95): “la idea de capacidad de pago, además, apunta a
través de la imposición progresiva para la financiación de los servicios públicos,
hacia el problema, más general, de la redistribución de la renta”.

La capacidad de pago está limitada por el acceso al dinero. Sin capacidad de

pago no existe la posibilidad de obtener en el mercado los bienes y servicios
 27

que son necesarios para alcanzar un nivel determinado de calidad de vida o

bienestar social. “Después de todo, en los libros de texto elemental, los
economistas han señalado siempre que la demanda de bienes depende del
deseo más la capacidad de pago. En una economía monetaria, la capacidad de
pago implica la posesión de saldos para transacciones” (Davidson, 1978, p. 78-
80).

Existen diversos planteamientos en torno los mecanismos que se deben utilizar

para hacer una medición de la capacidad de pago de un tributo; sin embargo,
no existe un método perfecto para medir la capacidad de pago de los
contribuyentes. No se puede afirmar que exista una forma de medir dicha
capacidad, la cual elimine todo margen de error.

Los diferentes trabajos de investigación realizados en el país calculan la

capacidad de pago a partir de la teoría de utilidad ordinal y realiza análisis
empíricos reduciendo la capacidad de pago observando los ingresos y gastos sin
considerar la riqueza financiera. En efecto, en términos generales se puede
decir que la capacidad de pago de los contribuyentes no solo depende de los
ingresos que reciben regularmente a lo largo del año y de los gastos, existen
otras razones que pueden incrementar su capacidad de pago, entre los que se
destacan la capacidad de pago que suministra el disponer de una abundante
riqueza patrimonial, a diferencia de otra persona que teniendo quizás los
mismos ingresos, carece de patrimonio importante. La otra fuente de mayor
capacidad de pago puede provenir de ingresos excepcionales o esporádicos que
en forma súbita incrementan la capacidad de pago; se puede pensar en una
herencia, una rifa o lotería.

La contribución de valorización se basa en el beneficio que genera la

construcción de las obras en los inmuebles de la zona de influencia, teniendo en
cuenta la capacidad de pago de sus propietarios. Este beneficio se entiende
como el mayor valor económico que adquieren o han de adquirir los predios y/o
inmuebles por la ejecución de una obra o conjunto de obras de interés público.
Teniendo en cuenta la necesidad de recursos para adelantar las obras de
infraestructura de interés público y el beneficio que éstas generan en los
inmuebles, la contribución de valorización se convierte en un instrumento para
la financiación de las mismas.
La Contribución de Valorización es, pues, un mecanismo de financiación de
obras de interés público. No es un impuesto, es una contribución que tiene
destinación específica para la construcción de un conjunto de obras
determinado y la cual pagan los propietarios y/o poseedores de bienes
 28

inmuebles que son beneficiados por la ejecución de dichas obras, ya que da

como resultado que los bienes inmuebles adquieran un mayor valor y el
propietario y/o poseedor obtengan una mejor calidad de vida.
Existen tres variables fundamentales para determinar cobrar valorización: 1.
Estudio que demuestre que los predios adquieren mayor valor comercial
(estudio de valores de la tierra). 2. Capacidad de pago de las personas que
están en la zona citación (estudio socioeconómico) 3. Costo de las obras (se
puede cobrar hasta el valor de las obras).
El alcance de esta investigación es llegar a precisar la capacidad de pago de los
propietarios de bienes inmuebles del municipio de Rionegro en función de sus
ingresos y gastos, pues se pretende que la contribución esté dentro de los
límites de su consumo y realidad socioeconómica con criterios de equidad y
sobre bases sólidas de justicia social.

7.1. Sector residencial

7.1.1. Estimación del Ingreso Medio Mensual

De acuerdo con los resultados de la encuesta socioeconómica, el ingreso medio

mensual de los propietarios de inmuebles residenciales aumenta a medida que
se asciende en el estrato socioeconómico. En el gráfico 23 y tabla 3 se aprecia
que hay una diferencia importante cuando se pasa del estrato 3 al 4 y éste a su
vez con el 5. El ingreso medio de los propietarios de inmuebles de estrato 1 es
de $508.568, mientras que de estrato 6 es de $5.553.191.
Se debe anotar que para el cálculo del ingreso medio mensual se utilizó la
media aritmética a pesar de tratarse de una distribución asimétrica con cola
hacia la derecha. No se consideró necesario realizar una estimación robusta del
promedio utilizando algún procedimiento matemático ya que la asimetría de la
distribución podría deberse a la declaración tendenciosa de los ingresos por
 29

parte de los encuestados ante la posibilidad de tener que contribuir por

valorización 1.

$6.000.000 $5.553.191

$5.000.000 $4.627.128

$4.000.000

$3.000.000 $2.617.939

$2.000.000
$1.152.481
$1.000.000 $820.786
$508.568

$0
1 2 3 4 5 6

Gráfico 23. Ingreso medio mensual por estrato. 2017.

Tabla 3. Ingreso medio mensual por estrato. 2017.

Ingreso Límites de confianza (95%)

Estrato
promedio Límite inferior Límite superior
1 $508.568 $447.197 $569.940
2 $820.786 $775.823 $865.749
3 $1.152.481 $1.097.923 $1.207.038

1
La información que se obtiene sobre este aspecto casi nunca es confiable debido a las
resistencias por parte de los encuestados a revelar su verdadero ingreso. Igual sucede con los
gastos, aunque se tiene menos resistencia.
 30

4 $2.617.939 $2.457.715 $2.778.163

5 $4.627.128 $3.867.767 $5.386.488
6 $5.553.191 $4.110.310 $6.996.073

El ingreso medio mensual es diferencial por sexo, siendo superior en los

hombres respecto a las mujeres en todos los estratos. La diferencia aumenta a
medida que se asciende en el estrato (tabla 4).

Tabla 4. Ingreso medio mensual por estrato y sexo. 2017.

Estrato Total Hombres Mujeres

1 $508.568 $604.276 $466.515

2 $820.786 $950.304 $737.367
3 $1.152.481 $1.325.986 $1.009.788
4 $2.617.939 $2.949.756 $2.370.622
5 $4.627.128 $5.453.431 $4.158.889
6 $5.553.191 $6.404.902 $5.070.556

Observando el ingreso mensual por deciles 2 a través de la tabla 5, se tiene que

el 50% de los propietarios con inmuebles en estrato 1 tienen ingresos inferiores
o iguales a $450.000, en estrato 2 a $738.000, en estrato 3 a $900.000, en
estrato 4 a $2.200.000, en estrato 5 a $4.000.000 y en estrato 6 a $4.333.333.

2
“En estadística descriptiva, el concepto decil se refiere a cada uno de los 9 valores que dividen
un grupo de datos (clasificados con una relación de orden) en diez partes iguales, y de manera
que cada parte representa un décimo de la población. En resumen, los deciles son cada uno de
los nueve valores que dividen un conjunto de datos en diez grupos con iguales efectivos. Son los
nueve valores que dividen la serie de datos en diez partes” (Definición tomada de Wikipedia).
 31

Así mismo se encuentra, situándonos en el decil 9, que el 10% de los

propietarios de inmuebles en estrato 1 tienen ingresos iguales o superiores a
$880.000, en estrato 2 a $1.250.000, en estrato 3 a $2.000.000, en estrato 4 a
$4.840.000, en estrato 5 a $8.470.000 y en estrato 6 a $8.453.333.

Tabla 5. Ingreso mensual por decil según estrato. 2017.

Obsérvese también en la tabla 5 la ocurrencia de cruces y traslapes en los

ingresos medios mensuales entre estratos y deciles. Es decir, que una franja de
propietarios de inmuebles en un estrato dado puede tener los mismos ingresos
de los estratos que están por debajo y/o por encima.

7.1.2. Estimación del Gasto Medio Mensual

Para calcular el gasto total de los propietarios de inmuebles residenciales se

sumaron los gastos de los siguientes ítems:
• Alimentos
• Vivienda
• Vestuario
• Salud y aseo personal
• Educación y esparcimiento
• Transporte y comunicaciones
 32

• Otros gastos
Esta estructura del gasto se ajusta a las erogaciones mensuales del propietario,
en la cual se incluye el pago de impuestos, amortización de vivienda, entre
otros.
La clasificación del gasto obedece a la metodología utilizada por el
Departamento Nacional de Estadísticas DANE, en la GEIH (Gran Encuesta
Integrada de Hogares).
El gráfico 24 y la tabla 6 muestran, igual que en los ingresos, que los gastos
aumentan a medida que se asciende de estrato presentándose un fuerte salto
entre el estrato 3 y 4 y entre éste con el 5. El gasto medio de los propietarios de
inmuebles de estrato 1 es de $490.821, mientras que de estrato 6 es de
$4.063.121.

$4.500.000
$4.063.121
$4.000.000
$3.540.603
$3.500.000

$3.000.000

$2.500.000
$2.083.969
$2.000.000

$1.500.000
$1.070.365
$1.000.000 $790.639
$490.821
$500.000

$0
1 2 3 4 5 6

Gráfico 24. Gasto medio mensual por estrato. 2017.

Tabla 6. Gasto medio mensual por estrato. 2017.

Gasto Límites de confianza (95%)

Estrato
promedio Límite inferior Límite superior
1 $490.821 $430.482 $551.160
 33

2 $790.639 $750.382 $830.897

3 $1.070.365 $1.022.599 $1.118.131
4 $2.083.969 $1.969.948 $2.197.989
5 $3.540.603 $2.901.609 $4.179.597
6 $4.063.121 $2.722.348 $2.722.348

El nivel de gastos es diferencial por sexo siendo superior en los hombres que las
mujeres. Esto es lógico, ya que la mayoría de los propietarios masculinos
trabajan y son jefes de hogar, mientras que el 44,6% de los propietarios de
sexo femenino están dedicados a oficios de hogar.

Tabla 7. Gasto medio mensual por estrato y sexo. 2017.

Estrato Total Hombres Mujeres

1 $490.821 $593.138 $444.348

2 $790.639 $898.193 $723.976
3 $1.070.365 $1.239.608 $931.537
4 $2.083.969 $2.369.797 $1.870.929
5 $3.540.603 $4.299.510 $3.110.556
6 $4.063.121 $4.253.922 $3.955.000

Analizando el gasto por deciles según la tabla 8, se encuentra que los

propietarios con inmuebles residenciales en el estrato 1 tienen un gasto
mensual igual o inferior a $400.000, en el estrato 2 a 738.000, en el estrato 3 a
$825.000, en el estrato 4 a $1.891.667, en el estrato 5 a $3.000.000 y en el
estrato 6 a $2.833.333.
 34

Igualmente, como en el caso de los ingresos, se observa la ocurrencia de cruces

y traslapes en los gastos medios mensuales entre estratos y deciles, por lo que
una franja de propietarios de inmuebles en un estrato dado puede tener los
mismos gastos de los estratos que están por debajo y/o por encima.

Tabla 8. Gasto mensual por decil y estrato. 2017.

Decil
Estrato
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
1 $192.000 $222.000 $300.000 $400.000 $400.000 $500.000 $700.000 $738.000 $846.667
2 $400.000 $500.000 $700.000 $730.000 $738.000 $800.000 $800.000 $1.000.000 $1.200.000
3 $450.000 $600.000 $738.000 $750.000 $825.000 $1.000.000 $1.200.000 $1.500.000 $2.000.000
4 $738.000 $1.000.000 $1.247.500 $1.500.000 $1.891.667 $2.166.667 $2.400.000 $2.886.667 $3.661.667
5 $1.040.000 $1.376.667 $2.410.000 $2.760.000 $3.000.000 $3.533.333 $4.410.000 $6.050.000 $6.726.667
6 $1.100.000 $2.026.667 $2.206.667 $2.643.333 $2.833.333 $3.193.333 $3.953.333 $5.200.000 $7.020.000

7.1.3. Estimación del Ingreso Disponible Medio Mensual o Capacidad de Pago

La capacidad de pago se calcula a partir de la noción del ingreso disponible. Es

la diferencia matemática entre el ingreso medio y el gasto medio.
De acuerdo con el gráfico 25 y la tabla 9, la capacidad de pago o ingreso
disponible medio mensual de los propietarios de inmuebles en el estrato 1 es de
apenas $17.747; mientras que en el estrato 6 es de $1.490.071.
 35

$1.600.000 $1.490.071

$1.400.000

$1.200.000 $1.086.525

$1.000.000

$800.000

$600.000 $533.970

$400.000

$200.000 $82.116
$17.747 $30.147
$0
1 2 3 4 5 6

Gráfico 25. Ingreso disponible medio mensual por estrato. 2017.

Nótese que la capacidad de pago aumenta a medida que se asciende de estrato.

No hay una diferencia importante entre los tres primeros estratos, pero sí entre
el 3 y el 4, así como entre el 4 y el 5 y entre el 5 y el 6.

Tabla 9. Ingreso disponible medio mensual por estrato. 2017.

Ingreso Límites de confianza (95%)

Estrato disponible
promedio Límite inferior Límite superior
1 $17.747 $9.011 $26.483
2 $30.147 $16.211 $44.083
3 $82.116 $64.894 $99.338
4 $533.970 $439.809 $628.132
5 $1.086.525 $824.589 $1.348.461
6 $1.490.071 $998.411 $1.981.731

La capacidad de pago de los propietarios también es diferencial por sexo (tabla

10), siendo mayor en los hombres que en las mujeres en todos los estratos,
excepto en el 1, aunque la diferencia monetaria no es significativa.
 36

Tabla 10. Ingreso disponible medio mensual por estrato y sexo. 2017.

Estrato Total Hombres Mujeres

1 $17.747 $11.138 $22.167

2 $30.147 $52.111 $13.392
3 $82.116 $86.379 $78.251
4 $533.970 $579.958 $499.694
5 $1.086.525 $1.153.922 $1.048.333
6 $1.490.071 $2.150.980 $1.115.556

Al igual que en el caso de los ingresos y gastos, se observa la ocurrencia de

cruces y traslapes en l capacidad de pago mensual entre estratos y deciles, por
lo que una franja de propietarios de inmuebles en un estrato dado puede tener
la misma capacidad de pago de los estratos que están por debajo y/o por
encima (tabla 11).

Es de resaltar la poca capacidad de pago que tiene el común de los propietarios

con inmuebles en los estratos 1, 2 y 3. La capacidad es menor a medida que se
baja de estrato.
 37

Tabla 11. Ingreso disponible mensual por decil y estrato. 2017.

Decil
Estrato
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
1 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $78.333
2 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $99.600
3 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $59.000 $250.000
4 $0 $0 $0 $100.000 $300.000 $471.667 $550.000 $800.000 $1.295.000
5 $26.667 $373.333 $500.000 $800.000 $1.000.000 $1.050.000 $1.126.667 $1.710.000 $2.430.000
6 $0 $460.000 $1.000.000 $1.000.000 $1.033.333 $1.356.667 $2.000.000 $2.083.333 $2.566.667

7.1.4. Aporte mensual recomendado

7.1.4.1. Método 1:

Una vez calculado el ingreso disponible medio mensual o capacidad de pago se

trata de encontrar un monto mensual que los propietarios puedan asumir como
contribución de valorización de modo que su magnitud no afecte en gran
medida las finanzas del común de los mismos. Este monto se entiende como
una tasa de ahorro que se aplica sobre su capacidad de pago o ingreso
disponible mensual.

La tasa de ahorro en Colombia en los últimos 40 años ha sido en promedio del

18% (Zárate, 2014, p. 8). Revisando las cifras de los agregados
macroeconómicos del año 2015 del DANE, que son los más actualizados, se
tiene una tasa de ahorro para dicho año del 18,11% (cálculos propios). Por
tanto, para el cálculo del aporte mensual se le aplicará una tasa del 18% a la
capacidad de pago.
Bajo este método el aporte mensual de los propietarios de inmuebles en estrato
1 sería de $3.195 y en estrato 6 de $268.213.
 38

$300.000
$268.213

$250.000

$195.574
$200.000

$150.000

$96.115
$100.000

$50.000
$14.781
$3.195 $5.426
$0
1 2 3 4 5 6

Gráfico 26. Cuota mensual estimada por estrato. 2017.

Tabla 12. Cuota mensual estimada por estrato. 2017.

Cuota mensual
Estrato Observación
estimada

1 $3.195 Centil 81 de ingreso disponible

2 $5.426 Centil 86 de ingreso disponible
3 $14.781 Centil 76 de ingreso disponible
4 $96.115 Centil 38 de ingreso disponible
5 $195.574 Centil 11 de ingreso disponible
6 $268.213 Centil 17 de ingreso disponible

Al interpretar la tabla 12, se tiene que un 19% de propietarios con inmuebles en

estrato 1 tienen una capacidad de pago que les permitiría pagar el aporte
mensual, en el estrato 2 el 14%, en el estrato 3 el 24%, en el estrato 4 el 62%,
en el estrato 5 el 89% y en el 6 el 83%. Esto significa una razón para excluir a
los estratos 1, 2 y 3 del aporte de valorización.
 39

Dada la resistencia común de los propietarios a revelar sus verdaderos ingresos

y gastos, algo típico en encuestas de esta naturaleza, disponer de cálculos de
aportes mensuales para contribución de valorización que puedan ser sufragados
por más del 60% de los propietarios de acuerdo con su capacidad de pago
estimada, la cual seguramente está subestimada, se deben considerar como
buenas estimaciones.
Definidos los aportes mensuales por estrato, el monto a recaudar por área,
barrio, vereda y estrato es el siguiente:

Tabla 13. Aporte mensual estimado por área, barrio o vereda según estrato.
Sector residencial. Método 1. 2017.
 40

7.1.4.2. Método 2.

Si bien por el método anterior se logró establecer una cuota por estrato que no
lesionara en grado importante el presupuesto del común de los propietarios, de
todos modos presenta dos inconvenientes importantes: de una parte, sigue
siendo un promedio para cada estrato y como tal, puede ocurrir que una franja
de propietarios la puedan pagar sin sobresaltos y otra franja no tenga la
capacidad económica para hacerlo y, de otra parte, no es equitativo cobrarle
una misma cuota a todos los propietarios de un mismo estrato siendo que el
avalúo catastral no es generalmente el mismo para todos.
En efecto, en la tabla 14 se puede observar cómo son disimiles los avalúos en
un mismo estrato e incluso los traslapes entre deciles y estratos. El caso más
sorprendente ocurre en el estrato 5 donde la mitad de los inmuebles tienen un
avalúo catastral igual o inferior a $8.604.443 y más increíble es si se compara
con el estrato 1 donde la mitad de los inmuebles tienen un avalúo catastral igual
o inferior a $8.112.060. ¡Cifras muy cercanas!

Tabla 14. Avalúo catastral por deciles y estrato. Sector residencial. 2017.
Avalúo Decil
Estrato catastral
medio 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
1 $15.406.818 $2.505.064 $3.813.711 $5.104.287 $6.401.864 $8.112.060 $10.146.563 $12.963.072 $17.575.302 $27.850.948
2 $44.263.372 $10.537.802 $18.901.056 $24.364.895 $31.148.468 $34.746.072 $38.274.527 $44.109.363 $56.552.830 $79.608.687
3 $73.343.705 $25.856.482 $39.893.607 $47.462.113 $54.407.830 $60.433.627 $68.700.233 $79.772.515 $90.428.142 $117.735.338
4 $78.650.486 $2.884.238 $6.726.154 $11.388.828 $63.027.607 $76.289.942 $94.857.875 $114.209.329 $132.921.435 $161.325.232
5 $141.223.295 $1.000.727 $1.062.017 $5.815.125 $6.160.284 $8.604.443 $105.894.915 $107.059.797 $113.505.920 $242.570.438
6 $242.008.859 $162.122.155 $168.486.351 $177.529.001 $192.950.542 $218.455.606 $246.926.092 $273.203.068 $292.752.732 $353.025.855

La cuestión radica entonces en encontrar un aporte mensual que sea equitativo,

no sólo con la capacidad de pago de cada propietario, sino también que
considere y sea proporcional al avalúo catastral de los inmuebles residenciales a
través de un modelo econométrico.
En este punto es conveniente recordar que el avalúo catastral se establece por
la suma de los avalúos parciales practicados tanto a los terrenos como a las
 41

construcciones que existan. Para determinar el valor del terreno se tienen en

cuenta variables como la norma de uso del suelo, la actividad económica del
sector, las vías y su estado, los servicios públicos disponibles, la topografía,
entre otros.
Y para la construcción se tiene en cuenta el tipo de estructura, los acabados, el
baño, la cocina, el estado de conservación, la edad de la edificación, el uso que
se le da a dichas construcciones, entre otros, lo cual es valorado de acuerdo con
las condiciones que presente el inmueble.
En consecuencia, el avalúo catastral está asociada a una cantidad importante de
variables y esto debe ser tenido en cuenta al momento de establecer un modelo
econométrico, de modo que no se tenga redundancia en las variables
regresoras.
Para formular un modelo econométrico también se debe tener muy en cuenta la
información disponible de cada propietario 3.
Después de varias pruebas se optó por un modelo de regresión lineal simple de
la forma:

Y = α+ βX + ε
Donde:

Y = variable dependiente (cuota mensual)

a = parámetro desconocido que representa la ordenada al origen de la recta

β = parámetro desconocido que representa la tasa de cambio en Y frente al
cambio unitario de X.

X = variable independiente o regresora (avalúo catastral)

ε = término de error aleatorio

Dadas las inconsistencias en las declaraciones de los ingresos y gastos de los
propietarios entrevistados y, por tanto del ingreso disponible, que en muchos
casos rompía el nivel de asociación que se supone debe existir con el avalúo

3
De nada sirve formular un modelo econométrico a partir de las variables o información
recogida en campo de cada propietario si después con ese mismo modelo no pueden ser
predicciones por fuera de la muestra.
 42

catastral 4 se optó por desarrollar el modelo a partir de las observaciones que

corresponden a las cuotas medias estimadas por estrato, el avalúo catastral
promedio por estrato, más la cuota promedio general y el avalúo promedio
general. Trabajar con los promedios y no con todas las observaciones de la
muestra, suaviza en parte los errores de las observaciones por malas
declaraciones de las variables por parte de los encuestados permitiendo mejorar
el modelo predictivo.
Se ajustó el modelo mediante el método de mínimos cuadrados para obtener
estimaciones de los coeficientes de la ecuación que explica la relación entre las
variables. La ecuación de predicción es la siguiente, según los resultados de la
estimación econométrica 8 (tabla 15):

Y = -35355,2897 + 0,001318482049 X

A partir de esta ecuación se calcula la cuota mensual de acuerdo con el avalúo

catastral de cada inmueble residencial. Los resultados son los siguientes:

Tabla 15. Análisis de regresión lineal.

4
A mayor avalúo catastral mayor ingreso disponible. A mayor avalúo catastral mayor cuota
mensual.
 43

Tabla 16. Aporte mensual estimado por área, barrio o vereda según estrato.
Sector residencial. Método 2. 2017.
 44

Por este método se tendría un recaudo potencial de $2.100.953.099, mientras

que por el método 1 sería de $1.590.520.562.
Es de anotar que por este método se excluirían del aporte de valorización a los
propietarios de 7.627 inmuebles residenciales que tienen un avalúo catastral
inferior a $26.815.148, generalmente parqueaderos y cuartos útiles de
conjuntos residenciales.

7.2. Sector productivo

 45

Para efectos del análisis, el sector productivo está conforma por todos los bienes
inmuebles diferente al uso residencial generalmente destinados a una actividad
productiva y que podrían ser objeto del cobro de la contribución de valorización.

7.2.1. Sector comercial

El precio de arrendamiento está relacionado con la capacidad de satisfacer las

necesidades de quien adquiere los derechos de uso sobre el inmueble y ello se
refleja en la productividad del mismo. Cuando el inmueble comercial lo ocupa el
mismo propietario, el precio de arrendamiento se convierte en un costo de
oportunidad lo que finalmente se ve reflejado en la productividad del inmueble
bajo la hipótesis de que la actividad económica que ejerce le representa un
ingreso mayor del que tendría si tuviese que arrendarlo.
El arriendo se convierte entonces en un elemento clave para calcular el ingreso
derivado de la tenencia del inmueble. Con base en los resultados de la encuesta
socioeconómica se encontró que el arriendo mensual es un 2.56% del valor
catastral y que los gastos de mantenimiento, administración e impuestos
equivalen al 20.4% del arriendo.
Por tanto, se tendrían las siguientes ecuaciones:

Ingreso medio mensual (arrendamiento) = 2.56% X Valor catastral

Gasto medio mensual = 20.4% X Ingreso medio mensual
Ingreso disponible medio mensual = Ingreso medio mensual – Gasto medio
mensual

Aplicando la tasa de ahorro del 18% al ingreso disponible se mensual se obtiene

la cuota mensual:

Cuota mensual estimada = 18% X Ingreso disponible medio mensual

 46

De acuerdo con los resultados de la tabla 17 se tendría un recaudo potencial

mensual para el sector comercial de $3.912.890.311. Entre los barrios, El Centro
y El Porvenir son lo de mayor aporte con el 33,9% y 17,5% respectivamente.

Tabla 17. Cálculo del aporte mensual estimado por área, barrio o vereda. Sector
comercial. 2017.
 47

7.2.2. Sector industrial

En el caso del sector industrial, no se parte del arriendo para calcular la renta
neta mensual sino de la valorización anual del suelo para el municipio que fue
de 12.4% en 2015 (Lonja de Propiedad Raíz, 2016), la cifra más reciente
conocida.

Se tiene entonces:

Renta neta mensual = Valor comercial X (12.4% / 12)

Para estimar el valor comercial a partir del catastral se consideró la siguiente

relación:

Avalúo catastral = 60% X Avalúo comercial

Una vez calculada la renta neta mensual, se procede a calcular la cuota mensual
aplicándole la tasa de ahorro del 18%.
Según la tabla 18, el recaudo potencial del sector industrial ascendería a
$1.500.733.178, donde el área rural tiene el aporte mayoritario con el 72.5%.
 48

Tabla 18. Cálculo del aporte mensual estimado por área, barrio o vereda. Sector
industrial. 2017.

7.2.3. Lotes

El procedimiento de cálculo es similar al sector industrial.

De acuerdo con la tabla 19, el recaudo potencial mensual de los lotes sería de
$677.897.423. El barrio El Porvenir aporta el 23,4%.
 49

Tabla 19. Cálculo del aporte mensual estimado por área, barrio o vereda. Lotes.
2017.

7.2.4. Otros

El procedimiento de cálculo para los demás usos es similar al industrial y a los

lotes.
A continuación, en la tabla 20 y gráfico 27, se presenta un resumen del recaudo
mensual potencial para todas las destinaciones económicas, el cual sería de
$10.745.189.828:
 50

Tabla 20. Aporte mensual según destinación económica. 2017.

El sector comercial aportaría el 36,4% del recaudo potencial total, seguido del
residencial con el 19,6% y el industrial con el 14%.
 51

Gráfico 27. Aporte mensual estimado según destinación económica. 2017 .

 52

8. Opinión de los propietarios respecto al sistema y las

obras proyectadas

En general, tal como se aprecia en el gráfico 23, prima el desconocimiento de

las obras o proyectos viales que se realizarán en el municipio. Este
desconocimiento es mayor en los propietarios cuyos inmuebles tienen
destinaciones económicas de lotes y residencial; mientras que los propietarios
del sector industrial parecen estar más enterados del asunto.

Gráfico 28. ¿Tiene conocimiento de las obras o proyectos viales que se

realizarán en el municipio? (Todos los sectores)
 53

Por estratos en el sector residencial, a mayor estrato más conocimiento de los

proyectos viales.

Gráfico 29. ¿Tiene conocimiento de las obras o proyectos viales que se

realizarán en el municipio? (Sector residencial)
 54

Respecto al beneficio que perciben los propietarios con la ejecución de las obras
o proyectos viales, el 60% de los que tienen inmuebles en el sector industrial
piensan que serán beneficiados; en el sector comercial es de 40,7% y en el
residencial del 36,1% (gráfico 25).
Hay una porción significativa en todas las destinaciones económicas de
respuestas No sabe / No responde, mucho más si se tiene en cuenta que si el
propietario entrevistado manifestaba desconocimiento de los proyectos viales en
la pregunta anterior, el encuestador tenía la obligación de enterarlo de los
mismos.

Gráfico 30. ¿Cree usted que su inmueble se verá beneficiado con la ejecución de
las obras? (Todos los sectores)
 55

Los propietarios de inmuebles en el sector residencial ven más beneficio de los

proyectos viales a medida que aumenta el estrato. De todos modos, también se
da una franja importante de respuestas No sabe / No responde (gráfico 26).
Generalmente en todas las encuestas de percepción, la franja de respuestas No
sabe / No responde no debe excluirse del análisis, antes por el contrario, hay
que prestarle un especial interés pues se trata de la franja que hay que trabajar
para mejorar la favorabilidad de la opinión pública.

Gráfico 31. ¿Cree usted que su inmueble se verá beneficiado con la ejecución de
las obras? (Sector residencial)
 56

La mayoría de los propietarios, el 53,8%, piensa que con la construcción de las

obras se mejorará la calidad de vida. Esta apreciación es mucho más alta en los
propietarios de inmuebles comerciales e industriales. Igual que en la pregunta
anterior, a la franja de respuestas No sabe / No responde, que es significativa,
debe prestársele especial atención.

Gráfico 32. ¿Considera usted que la construcción de las obras mejoraría la

calidad de vida en Rionegro? (Todos los sectores)
 57

Para el sector residencial se tiene que los propietarios de inmuebles en los

estratos 5 y 6 son los que piensan, en mayor proporción, que la construcción de
las obras mejorará la calidad de vida y, a su vez, son los que tienen menor
proporción de respuestas No sabe / No responde.
Todo indica que existe un alto grado de asociación entre el conocimiento de los
proyectos a ejecutarse y la percepción del beneficio.

Gráfico 33. ¿Considera usted que la construcción de las obras mejoraría la

calidad de vida en Rionegro? (Sector residencial)
 58

Lo queda también muy claro es que no existe una buena disponibilidad a pagar
o contribuir por las obras que realice el municipio, ya que sólo el 16,7% de los
propietarios estarían dispuestos a hacerlo contra el 56,7% que dijeron que no.
Los más decididos a contribuir son los propietarios de inmuebles industriales y
los menos los residenciales.

Gráfico 34. ¿Estaría usted dispuesto a aportar para las obras que se realicen en
el municipio de Rionegro? (Todos los sectores)
 59

Entre los residenciales, los propietarios de inmuebles de estratos más altos

estarían más dispuestos a aportar, mientras que los de estratos bajos son los
que presentan mayor rechazo, lo que se presenta como normal dada la
capacidad económica diferencial por estrato.

Gráfico 35. ¿Estaría usted dispuesto a aportar para las obras que se realicen en
el municipio de Rionegro? (Sector residencial)
 60

De otra parte, entre los propietarios que piensan que sus inmuebles
residenciales serán beneficiados con la ejecución de las obras, hay una mayor
aceptación a contribuir en los estratos altos que en los bajos:

Piensan que Aportarían

serán
beneficiados Sí No Ns /Nr

Estrato 1 22,1% 0,0% 81,0% 19,0%

Estrato 2 31,6% 13,0% 69,6% 17,4%

Estrato 3 35,8% 15,5% 67,3% 17,2%

Estrato 4 38,8% 19,7% 48,2% 32,1%

Estrato 5 46,8% 36,4% 45,5% 18,2%

Estrato 6 53,2% 28,0% 52,0% 20,0%

Total 36,1% 17,2% 60,7% 22,1%

Bibliografía

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 61

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