Instrumentos Urbanisticos PDF

SECRETARÍA DE SECRETARÍA DE
ASUNTOS MUNICIPALES
ASUNTOS MUNICIPALES
Autoridades
Presidenta de la Nación
Cristina Fernández de Kirchner
Ministro del Interior y Transporte de la Nación

Aníbal Florencio Randazzo
Secretario de Asuntos Municipales de la Nación

Ignacio Lamothe
Contacto:
Secretaría de Asuntos Municipales
Av. Leandro N. Alem 168 - 6° piso - Oficina 2
(C1003AAO) Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
(54 - 11) 4346 – 1765/1792

municipios@mininterior.gob.ar
www.municipios.gob.ar
En la última década, la agenda de
temas de los municipios argentinos se
fue complejizando. Allá por el 2003,
los municipios tenían que ocuparse
cotidianamente de contener el
desastre social que había dejado la
etapa neoliberal: no había posibilidad
de trabajar en el mediano y largo
plazo porque la urgencia y gravedad
Ignacio Lamothe.
Secretario de Asuntos de este descalabro social no permitía
Municipales del Ministerio ocuparse seriamente de otras
del Interior y Transporte de la cuestiones.
Nación
Conforme comienza a reconstituirse el tejido productivo nacional y, lentamente,

la Argentina empieza a salir de aquel infierno, los municipios van poco a poco
asumiendo nuevos roles. El país vuelve a la senda del crecimiento y los problemas
de las localidades van virando de la administración del desastre social a la
administración del crecimiento. La particularidad que supuso crecer a altas tasas
nos propuso un desafío aún mayor.
Uno de los grandes logros de la década fue recuperar el mediano y el largo

plazo, salir de las crisis recurrentes, poder pensar en las políticas estratégicas
de nuevo. Pero diez años de crecimiento ininterrumpido generaron tensiones
al interior de las ciudades que complejizaron el abanico de problemas de los
municipios. Rápidamente surgieron nuevos barrios y la morfología de las
ciudades se fue transformando, ya que crecieron en extensión, sin un orden
PRÓLOGO
SECRETARÍA DE
ASUNTOS MUNICIPALES
planificado. Gran parte de esa dinámica de crecimiento fue comandada en orientar, en clave de planificación estratégica, el desarrollo de las ciudades
por los mercados inmobiliarios al calor de las políticas expansivas que iba argentinas hacia ese gran horizonte de oportunidades que tiene hoy Argentina.
implementando el gobierno nacional, políticas que ponen el acento en el Se trata de poder ser parte activa de ese desarrollo nacional y pensar ciudades
fomento de la demanda agregada y el mantenimiento de la actividad económica que no estén escindidas de ese destino.
en los pueblos, además de significar una enorme intervención en materia de
obra pública y de acceso a la vivienda. Es en este contexto que la Secretaria de Asuntos Municipales pone a disposición
de todos los intendentes, concejales y funcionarios municipales que desarrollan
El rol de los gobiernos municipales se vio entonces interpelado por este nuevo políticas de impacto local, esta guía de instrumentos de intervención urbanística
escenario. que tiene por objeto, ofrecer soluciones prácticas para planificar e intervenir
en los procesos de crecimientos de las ciudades argentinas.
En este marco, proveer de servicios de calidad a todos los habitantes se
presenta en el tope de las prioridades, por lo que planificar el crecimiento de
las ciudades se va haciendo cada vez más necesario. El rol de los intendentes Ignacio Lamothe
y concejales en este proceso es central, ya que, según entendemos, son los Secretario de Asuntos Municipales del Ministerio
dirigentes políticos locales los que tienen que encabezar ese proceso de del Interior y Transporte de la Nación
ordenamiento del territorio: es el Estado local la herramienta por excelencia
para planificar y direccionar ese crecimiento. El Estado municipal tiene que
ocupar el centro de la escena, los intendentes tienen que liderar el proceso de
desarrollo y, en función de ese sendero, orientar la inversión pública y privada
en desarrollos urbanos, obras e infraestructura.
El país tiene un horizonte de desafíos en el mediano plazo extremadamente

importante. Argentina está llamada a jugar un rol fundamental en la seguridad
alimentaria mundial, será un jugador de primer nivel en producción de
hidrocarburos no convencional, tiene un potencial minero al nivel de los más
importantes del mundo, con recursos humanos de altísima calidad, agua dulce
en abundancia, indicadores macroeconómicos que muestran mucha fortaleza
y un sinnúmero de ventajas competitivas y comparativas que hacen de este
uno de los países con mayores posibilidades de tener una muy alta calidad
de vida en todas las ciudades. El gran desafío de los gobiernos locales estará
Coordinación: Lic. Thomas Hagedorn
Asistencia Técnica: Arq. Lucrecia Panizoni
Equipo: Arq. Belén Borgna, Arq. Julieta Magno
Documento abierto a modificaciones por las instituciones argentinas con

competencia en materia de urbanismo.
Fichas de actualización periódica.
Fecha de última actualización:

Agosto 2015

La elaboración y actualización de esta Guía es un proyecto conjunto de las

instituciones argentinas competentes en materia de urbanismo. Para esta edición
se agradece especialmente a las numerosas Áreas Municipales de Planeamiento/
Desarrollo Urbano (o afín) de todo el país que han aportado su experiencia,
como también a las instituciones académicas, colegios profesionales, cámaras
empresariales y organizaciones de la sociedad civil que participan en la revisión
continua de este proyecto.
EQUIPO
DE TRABAJO
De los más de 40 millones de argentinos, se estima que el 90% es población
urbana y vive en las ciudades del país. Estas ciudades están creciendo a distintos
ritmos y, paralelamente, se ven atravesadas por problemáticas tales como déficit
de viviendas, falta de equipamiento, escasos espacios verdes, carencia de servicios
urbanos o crecimiento desordenado, entre otros. Estos problemas estructurales
tienen múltiples causas y para dar respuesta a ellos es necesario adecuar los
mecanismos y las prácticas con los que se interviene en el desarrollo urbano de las
localidades, orientándolos hacia un desarrollo más equilibrado desde el punto de
vista social, económico y ambiental.
Es frecuente encontrar en los procesos de producción de ciudad establecidos,

una distribución de costos y beneficios que sobrecarga al Estado y que carece de
coordinación, cooperación y concientización de los actores públicos y privados
involucrados en los procesos. La planificación y regulación tradicionales y pasivas
no son suficientes, sino que el desarrollo urbano debe ser gestionado de manera
proactiva, aplicando un sistema integral y sistemático de instrumentos urbanísticos
adecuados a la situación.
Entiéndase este documento como un aporte a los debates necesarios entre los
diversos actores del urbanismo, abierto a modificaciones en las definiciones
encontradas, para ampliar los consensos en esta materia.
INTRODUCCIÓN
La elaboración de esta segunda edición ampliada fue acompañada por las áreas Índice
municipales de planeamiento (o afines), instituciones académicas y colegios
profesionales de todo el país.Esperamos que la Guía de buena orientación para ¿Cómo participar en la Guía de Instrumentos Urbanísticos?
que se puedan implementar los conceptos y mecanismos descritos, con las
adaptaciones que sean necesarias en los diferentes contextos locales y que haya Instrumentos Urbanísticos
aprendizajes en las prácticas del urbanismo que enriquezcan futuras ediciones de
esta Guía misma. Sugerencias en este sentido son siempre bienvenidas. IU-PUS Plan de Uso de Suelo ................. página 20
IU-PP Plan Parcial ................. página 36
Lic. Thomas Hagedorn IU-MP Masterplan ................. página 48
Coordinador del Proyecto IU-CU Convenio Urbanístico ................. página 56
IU-RP Reajuste de Parcelas ................. página 68
Arq. Lucrecia Panizoni – Arq. Belén Borgna – Arq. Julieta Magno IU-CS Cesiones de Suelo ................. página 78
Área de Desarrollo Urbano – Secretaría de Asuntos Municipales IU-COP Compensasiones ................. página 92
IU-EMDU Empresa Municipal de Desarrollo Urbano ................ página 98
IU-FDU Fondo de Desarrollo Urbano ................. página 108
IU-FSE Fondo Solidario Específico ................. página 114
IU-BTM Banco de Tierras Municipal ................. página 120
IU-GID Gravámenes a Inmuebles en Desuso ................. página 126
IU-CM Contribución por Mejoras ................. página 138
IU-FI Financiamiento de Redes de Infraestructura ................. página 146
Modelos de Cálculo
IU-MTI Modelos de Tasación de Valores Inmuebles ................. página 162

IU-DV Demanda de Vivienda ................. página 172
¿Cómo participar en la Guía
de Instrumentos Urbanísticos?
1.
La presente publicación recopila una serie de instrumentos que pretenden orientar Señalar el instrumento
la práctica del urbanismo en las localidades argentinas. a observar con su
codificación que se
Su objetivo es desarrollar un lenguaje urbanístico común y proveer herramientas encuentra en cada
que formen una base de consenso sobre procesos y mecanismos estandarizados página arriba:
en torno al urbanismo del país de hoy en día. Sin ser un documento legal ni ejemplo:
obligatorio, se pretende que sus contenidos sean aplicados en la práctica. Las IU-PUS / Página 8 / 2015
temáticas tratadas en la Guía se podrán ampliar, completar y actualizar.
De este modo, las instituciones competentes en materia de urbanismo, tanto 2.

públicas como privadas, están llamadas a participar en la actualización y mejora
del documento, para ampliar el consenso. Especialmente, las áreas municipales de Señalar el párrafo
planeamiento, las instituciones académicas especializadas en temas de urbanismo, o renglón al que se
instituciones que representen los intereses de los desarrolladores urbanos en la refiere:
Argentina, como también organizaciones competentes en materias relacionados ejemplo: 16-22
como medio ambiente, transporte, etc.
La participación requiere del registro de los datos de la institución interesada

(aclarando su competencia en materia de urbanismo), la persona responsable e 3.
información de contacto, enviando un email a la siguiente dirección:
Indicar el grado de conformidad con el contenido del párrafo con un
instrumentosurbanisticos@mininterior.gob.ar puntaje (0-10, siendo 0 disconforme y 10 totalmente conforme) y proponer
las observaciones que considere pertinentes.
Una vez registrado, Usted será informado sobre cada acción relacionada con la
Guía, podrá participar en su formulación, y también recibirá una copia digital Las observaciones, recomendaciones y críticas serán reunidas y evaluadas,
actualizada. para ser tenido en cuenta en la siguiente publicación. Mientras se publica
esta edición, continúa el trabajo sobre otros instrumentos urbanísticos que
Como participante registrado, podrá intervenir en las definiciones de la guía de la ampliarán la siguiente edición de la Guía.
siguiente forma:
Instrumentos Urbanísticos
Instrumentos Urbanísticos IU-PUS Página 21 2015
1 INTRODUCCIÓN
2
3 Un Plan de Uso del Suelo, es en su esencia un plano que acompaña el marco
4 regulatorio local conjuntamente con la normativa de ordenamiento territorial, local
5 y provincial, y las ordenanzas municipales vigentes, entre otros.
6 El mismo identifica y relaciona el suelo que se destina a usos específicos definidos
7 como razonables para cada área según las necesidades previamente definidas.
8
9 Con el fin de encontrar una situación que permita la coexistencia armónica entre
10 desarrollo social, económico y medio ambiental, el proceso de definición de los usos
11 del suelo requiere de la ponderación “justa” entre los diversos intereses públicos y
12 privados. Es por ello que el Plan de Uso de Suelo (PUS) debe considerar necesidades
13 generales como:
14 • Demanda de vivienda y trabajo de la población, fomentando la generación y
15 el mantenimiento de estructuras sociales sanas.
16 • Condiciones de vivienda y trabajo saludables.
17 • Necesidades sociales y culturales de la población, y especialmente necesidades
18 educativas, deportivas, de ocio y recreación
19 • Cohesión social.
20 • Estructura y desarrollo económico, especialmente para el mantenimiento y la
21 creación de puestos de trabajo para la población local.
22 • Desarrollo, mantenimiento y protección de barrios y otras unidades territoriales.
23 • Protección del medio ambiente.
24 • Transporte y movilidad.
25 • Protección civil y riesgos naturales (inundaciones, actividad sísmica, volcánica,
26 eólica, etc.).
27 • Patrimonio histórico, arquitectónico, ambiental, cultural.
IU-PUS 28 • Las definiciones de los conceptos y planes locales de desarrollo sectorial e
29 integral, así como los respectivos planes provinciales y nacionales.
PLAN DE USO DEl SUELO 30
IU-PUS Página 22 2015 IU-PUS Página 23 2015
1 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 1 (C) Memoria con Objetivos

2 2
3 El Plan de Uso de Suelo pretende: 3 (A) Plano de Zonificación.
4 • Prever, ordenar, guiar y controlar el futuro crecimiento urbano (con una 4 El plan de usos o zonificación integra un documento legal normativo que
5 perspectiva de desarrollo de 10 años) con todos los elementos necesarios. 5 permanece vigente hasta tanto sea modificado.
6 • Lograr economías de escala, economías de aglomeración para la 6 El plano debe abarcar toda la jurisdicción municipal. En el plano de zonificación
7 construcción de infraestructura, equipamiento, espacio público, verde y 7 se definen principalmente los usos que se le pueden dar a las parcelas y demás
8 crear sinergias entre los diversos usos. 8 propiedades que se encuentran dentro de los límites jurisdiccionales del territorio.
9 • Integrar los planes sectoriales de las diferentes áreas municipales y las 9 Si el territorio municipal es muy extenso, se pueden crear planes parciales y/o
10 necesidades de los diferentes sectores sociales con una mirada integral 10 elegir una escala más detallada para las áreas urbanas.
11 territorial para evitar eventuales incompatibilidades entre los mismos. 11 El plano determina los usos permitidos para las parcelas ubicadas en un área
12 12 delimitada. Cada categoría de usos tiene un color específico para su fácil
13 13 identificación. Ningún área queda en blanco (Salvo los ejes de los accesos).
14 IMPLEMENTACIÓN. 14 Las categorías fundamentales de usos (con colores recomendados) se agrupan
15 15 en: Usos Rurales, y Usos Urbanos y su clasificación según la actividad que se
16 El uso del suelo debe ser definido conforme a lo que se considere conveniente 16 desarrolla son:
17 para los intereses generales de la sociedad y la calidad de vida de la población, 17
18 teniendo en cuenta el futuro desarrollo urbano. 18 Usos Urbanos:
19 El Plan debe tener una forma simple que permita a las personas identificar 19 • (Rojo), codificación “C”: Áreas centrales, usos mixtos de superficies para
20 fácilmente los condicionantes que determinan la utilización y la explotación del 20 usos residenciales, comerciales, oficinas, en general en áreas centrales,
21 suelo, debe ser de fácil acceso y comunicación, basándose en los principios de 21 subcentros, corredores comerciales, “shopping” etc.). Es la categoría que
22 transparencia de la gestión. 22 permite la mayor flexibilidad. Se la ubica en las áreas centrales con la mejor
23 El PUS refiere únicamente a las cuestiones de la utilización y explotación del 23 accesibilidad a los medios de transporte, especialmente el transporte
24 suelo y no define otros contenidos que pertenecen al ámbito constructivo 24 público.
25 (Código de Edificación) 25 • (Naranja), codificación “R”: Uso residencial (Permite también usos
26 26 complementarios o de abastecimiento que se integran sin conflictividad
27 CONTENIDOS PRINCIPALES. 27 en la estructura del barrio, como supermercados, cafés, restaurants,
28 28 lavandería, etc.). En esta categoría se encuentran también las superficies
29 (A) Plano de Zonificación 29 loteadas y/o edificadas de los barrios cerrados.
30 (B) Indicadores Urbanísticos 30 • (Azul), codificación “E”: Equipamiento urbano (Superficies que se destinan
1 exclusivamente a las necesidades comunitarias como equipamiento 1 galpones, guarda útiles, etc.).
2 educativo, deportivo, de salud, religioso, energético, instalaciones técnicas 2 Cada una de las categorías de usos debe permitir usos complementarios con
3 de los servicios urbanos, camping, etc.) 3 escala razonable (por ejemplo comercios para el abastecimiento de las zonas
4 • (Violeta), codificación “I”: Uso industrial 4 residenciales según lo requiera la densidad permitida; silos, establos etc. para
5 • (Amarillo): Usos Específicos, según definición local 5 uso agrícola/ganadero)
6 6
7 Para una mejor lectura gráfica del plano, a modo opcional, se pueden marcar 7 Hay que asegurar:
8 los usos urbanos con iniciales: C (Áreas Centrales); R (Uso Residencial); E 8 • La dotación adecuada con infraestructura de servicios, equipamiento
9 (Equipamiento); I (Industrial); otros, seguido por el respectivo indicador FOT (ver 9 urbano y espacios verdes.
10 más adelante) 10 • Que la distribución territorial de los usos sea razonable (por ejemplo:
11 11 equipamiento educativo y deportivo en relativa cercanía de las zonas
12 Usos Rurales: 12 residenciales, terrenos para las instalaciones de los servicios urbanos
13 • (Verde oscuro, y sus graduaciones): Uso verde (superficies para parques, 13 según necesidad técnica, concentración de usos comerciales en los
14 plazas, bosques/uso forestal, jardines, recreación, montañas, desierto, 14 centros y subcentros, usos industriales en polígonos alejados de las zonas
15 áreas con categorías de protección natural con sus delimitaciones, etc.). 15 residenciales, preferentemente en áreas complementarias)
16 Incluye los espacios verdes urbanos no edificables. 16 • La accesibilidad de los usos en las zonas urbanas
17 • (Verde claro): Usos sector agrícola/ganadero. 17
18 • (Celeste): Agua (ríos, canales, lagos, mares, etc.). 18 (B) Indicadores Urbanísticos.
19 • (Amarillo): Usos Específicos, según definición local. 19 Los indicadores urbanísticos regulan principalmente cuestiones de densidad y se
20 20 aplican en las zonas con categorías de uso de suelo urbano.
21 Accesos: 21
22 • (Variable): Corredores estructurantes (Identificar vías principales, avenidas, 22 Los indicadores urbanísticos principales son:
23 rutas; Líneas dobles, punteadas, zigzag, etc.) 23 FOT (Factor de Ocupación Total)
24 • (Blanco): Calles (identificar las vías de circulación) 24 FOS (Factor de Ocupación del Suelo)
25 • (Rayas blanco/negro sobre gris claro): Ferrocarril 25
26 • (Amarillo): puerto/aeropuerto/aeródromo (Uso específico) 26 El indicador FOT delimita la capacidad constructiva del lote según sus
27 27 dimensiones, mientras que por su parte, el indicador FOS (complementarios al
28 Los usos urbanos permiten la construcción de edificaciones, mientras que los 28 FOT) limita con un valor máximo la superficie de la parcela que se podrá utilizar
29 usos rurales no permiten construcción, excepto algunas de tipo complementarias 29 para edificaciones (FOS) y a su vez define una mínima parte de la parcela que
30 directamente relacionadas con el uso de la parcela afectada (casa de caseros, 30 debe quedar permeable como suelo absorbente.
1 FOT (Factor de Ocupación Total): 1 “Total” (metros cuadrados “totales”/”máximos” a construir en una parcela) se
2 Define la cantidad total de metros cuadrados que se permiten construir como 2 refiere generalmente a los metros cuadrados comerciables a construir. De esta
3 máximo respecto a la superficie de una parcela. Los valores dados se diferencian 3 manera no incluye a todas las superficies para servicios generales e instalaciones
4 según las zonas y su densidad proyectada. Estos valores de densidad estarán 4 técnicas, entre otros, que el “total” debería incluir.
5 íntimamente relacionados con el tipo de ciudad, su población, dimensiones y 5 Entonces, el “FOT” define en la práctica argentina un Factor de Ocupación “con
6 demandas respecto a las capacidades de los sistemas de transporte, servicios 6 Superficies Comerciables” o “Parcial” y no “Total” como lo define la teoría.
7 urbanos, equipamiento público, espacios públicos y verdes, así como toda otra 7
8 característica particular. 8 FOS (Factor de Ocupación del Suelo):
9 9 Define la superficie máxima de una parcela que se puede cubrir con edificaciones
10 Si la estética urbana lo requiere, se pueden definir indicadores de FOT mínimo, 10 (0%-100%). Si el valor alcanzara los 100% significa que la parcela estaría
11 de este modo se establece una capacidad constructiva de base que permita 11 completamente edificada. En vez de utilizar % también se utilizan valores entre
12 unificar la densidad de un área determinada. 12 0 y 1 (siendo 1=100%), lo que casualmente puede causar confusiones con el
13 En general se pueden identificar determinados espacios urbanos con típicas 13 valor FOT.
14 franjas de valor FOT: 14
15 • Baja densidad (0,1-0,4) 15 Otros indicadores urbanísticos que se pueden utilizar parcialmente
16 • Densidad Media (0,4-2,0) 16 complementarios a FOT y FOS, proponen un determinado modelo de ciudad o
17 • Alta Densidad (2,0-4,0) 17 un perfil arquitectónico, y pueden ser:
18 • Muy Alta Densidad (>4,0) - solo en las grandes urbes - 18 • FAP (Factor de Permeabilidad): Define la superficie de la parcela que debe
19 19 permanecer libre de cualquier cobertura impermeable (0%-100%). Esta
20 Entonces, para todas las zonas definidas con una de las categorías urbanas de 20 parte de la superficie del lote debe permitir la libre entrada del agua al
21 uso del suelo, se deben definir FOT máximos o franjas de densidades permitidas 21 suelo (permeabilidad), sin ningún tipo de cobertura artificial. La suma
22 (FOT mínimo y máximo). 22 entre FOS y FAP tiene valores igual o menores al 100%, respectivamente
23 23 presenta valores igual o menores a 1, en caso de utilizar para FOS y FAP
24 Para una mejor lectura gráfica, a modo opcional, en el plano de Uso del Suelo 24 una franja de entre 0 y 1.
25 se puede aclarar el FOT correspondiente de cada zona agregando a la inicial 25 • Alturas mínimas y máximas: Se pueden definir según las necesidades
26 que representa el uso el índice de FOT máximo o la franja, según corresponda. 26 locales, alturas mayores que las comunes frente a parques, plazas y otros
27 Ejemplo: C 3,0 (Área central, usos mixtos con FOT máximo 3,0) o R 0,4-1,0 (Uso 27 espacios verdes públicos. En algunos casos se definen alturas determinadas
28 residencial con FOT mínimo 0,4 y máximo 1,0). 28 obligatorias cuando la estética urbana así lo requiera (unificación de
29 29 fachadas, basamentos, recovas, etc.)
30 Aclaración: En Argentina, la aplicación del concepto FOT, Factor de Ocupación 30 • Densidad: Habitantes por hectárea. Sin relevancia práctica por la falta
1 de instrumentos que puedan regular la cantidad de habitantes, es un 1 canales) regionales (marcado con una línea que identifica el corredor)
2 indicador de máxima. 2 • Zonas protegidas en los alrededores de las tomas de agua potable con
3 • Retiros: Indicadores que definen un perfil construido, pero no tienen 3 restricciones respecto a la utilización de fertilizantes, pozos sépticos u
4 influencia directa en la densidad. 4 otras posibles fuentes contaminantes (Delimitado con una línea que
5 • Otros. 5 identifica el área)
6 6 • Corredores de señales de telecomunicación (marcado con una línea que
7 Referencias Obligatorias en el Plano de Usos del Suelo/Zonificación: 7 identifica el corredor)
8 • Leyenda. 8 • Zonas protegidas naturales, históricas u otras (Delimitado con una línea
9 • Delimitación de las áreas donde existen o se proyectan Planes Parciales 9 que identifica el área, con referencia) También se pueden identificar con
10 y Masterplanes que definen el desarrollo urbano deseado con mayores 10 una zonificación en color como “Área Protegida”.
11 detalles. 11 • Zonas con diversos riesgos (Delimitado con una línea que identifica el área,
12 12 con referencia).
13 (C) Memoria con Objetivos. 13 • Sitios con probables restos arqueológicos, prehistóricos y otros (Delimitado
14 Debe acompañarse el Plano de zonificación con objetivos con una memoria que 14 con una línea que identifica el área o con un símbolo que identifica el sitio)
15 resuma los actuales objetivos del desarrollo urbano en general, considerando 15 También se pueden identificar con una zonificación en color como “Área
16 los diversos planes municipales sectoriales con impacto territorial e inclusive 16 Protegida”
17 una breve explicación de cómo se reflejan estos objetivos en la definición de 17 • Zonas inundables (Delimitadas con un línea que identifica el área inundable,
18 estos plasmados el plano presente. 18 marcando las defensas respectivas) También se pueden identificar con una
19 19 zonificación en color como “Área Protegida”.
20 Contenidos optativos 20 • Otros.
21 21
22 Además de la regulación del uso del suelo existen otros determinantes con 22 Recomendaciones generales
23 impacto al uso del suelo que se podrían incluir en el plano. 23
24 24 Participación municipal en la generación de valor.
25 Contenidos optativos de los Planos de Uso de Suelo (avanzados): 25 El FOT es un indicador clave en la generación de valor de una propiedad,
26 • Corredores de cables energéticos de alta tensión y otros en zonas no urbanas (aire 26 cuanto más alto es el FOT, más alto será el valor potencial del lote, según las
27 y suelo), marcados con una línea que identifica el corredor. 27 condiciones locales del mercado del suelo. Por ello es recomendable condicionar
28 • Corredores de gasoductos regionales (marcado con una línea que identifica el 28 la distribución de FOT en el territorio.
29 corredor) 29 Especialmente en casos de grandes proyectos urbanos, el FOT a otorgar será
30 • Corredores de acueductos de agua potable (al aire libre, subterráneos, 30 definido por el Municipio y deberá ser condicionado a una contribución del
1 beneficiario al desarrollo urbano de la ciudad (por ejemplo a través de un 1 Participación.

2 Convenio Urbanístico). Estas contribuciones permiten al Municipio financiar 2 Un Plan de Uso del Suelo deberá ser elaborado bajo el liderazgo del área
3 aquellas demandas por infraestructura y equipamiento urbano que generará 3 municipal de planeamiento (o afín) y ser sancionado por el HCD.
4 la densificación del lugar al permitir mayor indicador FOT. 4
5 5 El grado de participación requerida lo define la autoridad local. Sin embargo
6 Previsión. 6 se recomienda que participen (en talleres o reuniones) todos los actores
7 Es recomendable que el Plan de Uso del Suelo prevea el desarrollo urbano 7 con implicancia, instituciones locales, colegios de profesionales, cámaras,
8 del territorio en un plazo no mayor ni menor a 10 años. Para ese periodo 8 gremios, ONG, consejos, etc. en el proceso de elaboración, según decisión
9 debe lograr definir las zonas en las que se priorizará el crecimiento urbano, 9 local.
10 indicándolas en el plano de zonificación como “Áreas de Reserva Urbana” 10 Previo a la aprobación del Plan de Uso del Suelo por el HCD, es conveniente
11 o “Futura ampliación/expansión” sin otorgarle a esas áreas indicadores con 11 que el mismo sea presentado a la comunidad, puede ser en el marco de una
12 capacidad constructiva hasta tanto no se incorpore al ejido urbano con la 12 exposición de la propuesta del plan a sancionar y consiguiente audiencia
13 cobertura de servicios asegurada. 13 pública no vinculante, para que los vecinos puedan expresar sus opiniones y
14 No es conveniente definir zonas de extensión urbana que no serán necesarias 14 propuestas para ser tomadas en cuenta en el debate del HCD.
15 10 años en adelante para poder concentrar las inversiones en infraestructura 15
16 privada y pública en las áreas prioritarias durante ese período. En caso 16 Área de Aplicación.
17 contrario, de contar con un exceso de superficies de extensión urbana, 17 El Plan de Uso del Suelo afecta a todo el territorio de la Jurisdicción Municipal
18 este tipo de inversiones no pueden ser realizadas de manera eficiente o 18 (Gobierno Local).
19 directamente no son financiables, lo que resultará en áreas construidas sin 19
20 servicio, ni equipamiento. 20 Vencimiento de la Normativa Urbana
21 21
22 Actualización. 22 Una posibilidad para evitar la especulación del suelo es la limitación en la
23 El Plan de Uso del Suelo deberá ser actualizado por lo menos cada 10 años 23 normativa, una vez pasados los 10 años de inutilización de la capacidad
24 ó cuando factores de significativo impacto así lo ameriten (ej: grandes obras 24 constructiva de edificación.
25 de ingeniería, inversiones que modifiquen la realidad existente, catástrofes 25 El Plan de Uso de Suelo establece categorías de uso de suelo con determinados
26 naturales, otros) .El desarrollo urbano es un proceso dinámico que requiere 26 indicadores urbanísticos, con el fin de que las parcelas afectadas sean
27 de actualización periódica y la adaptación del plan a nuevos fenómenos 27 utilizadas con el fin establecido.
28 sociológicos, desarrollos tecnológicos y procesos económicos. 28 Suponemos que si en un plazo de 10 años, desde la otorgación de normativa
29 29 y/o la conformación del lote, no se ejecutaron los proyectos que den
30 30 cumplimiento con el destino normativo que les fueron asignados (vivienda
1 unifamiliar, edificios, usos mixtos, industriales u otros) esa normativa es inútil. Es

2 frecuente que existan lotes vacantes, cuyo uso no corresponde al uso definido
3 por normativa. En estos casos se puede suponer que la normativa fue otorgada
4 erróneamente sobreestimando la demanda real en el mercado inmobiliario.
5 El elemento capaz de evitar estas situaciones, generalmente de especulación, es
6 la incorporación de una limitante de tiempo en la vigencia de categoría del uso
7 de suelo y los indicadores urbanísticos, recomendado en un plazo de 10 años.
8 Si el lote, dentro de dicho período, no fue utilizado con el fin que establece la
9 normativa será re-categorizado como espacio verde sin capacidad constructiva
10 (u otra categoría local sin posibilidad de edificación). Sin embargo, se le deberá
11 dar al propietario la posibilidad de solicitar una prolongación de la normativa
12 por un período de un año, pudiendo solicitarlo dos veces con las respectivas
13 justificaciones. Si luego de estos periodos de prórroga, no se utiliza el lote según
14 la normativa, pierde esta categoría.
15 Aplicando esta limitación al uso de suelo, disminuirían los baldíos inmovilizados en
16 el mercado de suelo, la mayoría por especulación, comúnmente llamados “lotes
17 en engorde”, dado que los propietarios de los lotes afectados comercializarán
18 los mismos antes de perder la categoría, significando probablemente una
19 pérdida de valor para el propietario. De este modo, los lotes finalmente serán
20 utilizados según el fin establecido y se limitan las posibilidades para especular
21 con el suelo
22
23
24
25 EJEMPLO
26
27 El plano de zonificación del Plan de Uso del Suelo determina claramente cuáles
28 son los usos que se permiten en todo el territorio de la jurisdicción municipal,
29 como el ejemplo genérico simplificado demuestra, en una distribución de áreas
30 modelo.
Plano de uso de suelo simplificado
IU-PUS Página 34 2015
1 CONCLUSIONES.
2
3 El Plan de Uso del Suelo es un producto del ordenamiento territorial desarrollado
4 a nivel local que sirve para ordenar y regular el territorio. Siendo potestad
5 exclusiva e indelegable de los Municipios normar en este sentido no debe
6 considerárselo como un elemento aislado de los procesos de planificación
7 sino como la instancia de integración territorial de las distintas demandas
8 sectoriales que frecuentemente compiten por los mismos espacios, lo que se
9 resuelve con la intermediación de las instituciones del ordenamiento territorial.
10
11 En nuestro país los Planes de Usos de Suelo no se encuentran como tal sino que
12 más bien encontramos visualizaciones de Códigos de Ordenamiento Urbano
13 que si bien zonifican el territorio municipal según las categorías que establece
14 el código, en general se plantean zonificaciones de tipo administrativo, que
15 no determinan o definen claramente los usos de áreas verdes y equipamiento
16 como elementos urbanos esenciales no comerciables. En consecuencia
17 encontramos zonificaciones y sub-zonificaciones que no prevén y/o reservan
18 espacios para los elementos urbanos complementarios.
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INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-PP Página 37 2015
1 Introducción
2
3 Un Plan Parcial es un instrumento de carácter normativo legal. Determina en
4 detalle las condiciones de las posibles edificaciones en los lotes afectados por el
5 Plan, así como el uso de las superficies libres no edificables y del entorno de las
6 mismas. No es un Master Plan, como proyecto de propuesta a futuro, sino que
7 regula el uso del suelo en un área delimitada de la ciudad.
8
9 Para los municipios que cuentan con un Código de Ordenamiento Urbano/ Plan
10 de Uso del Suelo (o afín), vigente, pero también para aquellos que no cuentan con
11 un marco normativo actualizado, es un instrumento útil para poder determinar de
12 una manera simple las condiciones del desarrollo urbano en las áreas delimitadas.
13
14 Generalmente se elabora un Plan Parcial para un grupo de lotes, parcelas,
15 manzanas ó un barrio definido, estas áreas estarán delimitadas de manera
16 razonable y acorde a los objetivos definidos. El Plan Parcial actualizaría la normativa
17 vigente, siendo conveniente que se corresponda con los usos permitidos en el
18 área de influencia según el Código de Ordenamiento Urbano/ Plan de Uso del
19 Suelo (o afín), pudiendo eventualmente diferir de la normativa respecto a algunos
20 indicadores urbanos (por ejemplo FOT, altura) siempre y cuando, a través de las
21 normas modificadas, se alcance una mayor calidad urbana y ambiental para la
22 comunidad, especialmente respecto a los espacios públicos. En cualquier caso, se
23 deben justificar las modificaciones con argumentos razonables.
24
25 Un Plan Parcial es elaborado por un equipo de profesionales del Área Municipal
26 de Planeamiento o similar. Se deben informar a los actores afectados del proceso
27 de elaboración del plan, para que ellos puedan articular sus intereses (propietarios
IU-PP 28 de parcelas, habitantes, gobierno municipal, instituciones con competencia en
29 materia de urbanismo, etc.). El Área Municipal de Planeamiento juega el rol de
Plan Parcial 30 mediador entre los diversos intereses y toma un papel activo en la búsqueda de
IU-PP Página 38 2015 IU-PP Página 39 2015
1 consenso entre ellos, velando por los intereses públicos. 1 de circunvalación, defensas, u otros)
2 El Plan Parcial resultante del proceso debe ser aprobado y autorizado por el 2 • En sectores vulnerables a desastres naturales
3 HCD, y en algunos casos deberá ser convalidado por el Gobierno Provincial, para 3
4 luego entrar en vigencia. El plan será incorporado como anexo a la normativa 4 Un Plan Parcial debe considerar y definir objetivos urbanísticos de índole general
5 local (Código de Ordenamiento Urbano/ modificaciones en el Plan de Uso del 5 e integral:
6 Suelo). 6 • Desarrollo sustentable (Considerando requerimientos sociales, económicos,
7 7 y de protección ambiental)
8 Objetivos y funciones 8 • Responsabilidad respecto a las futuras generaciones y el ambiente
9 9 • La dotación de infraestructura suficiente
10 Es competencia de la municipalidad detectar y decidir si un área urbana 10 • Accesibilidad y movilidad
11 delimitada requiere la formulación de un Plan Parcial que defina con precisión 11 • Estética, protección y desarrollo de la imagen urbana y del paisaje local
12 su urbanización. Si bien los parámetros generales definidos en el Código de 12 • Requerimientos sociales y culturales
13 Ordenamiento Urbano/ Plan de Uso de Suelo (o afín) vigente son por lo general 13 • El bienestar de la población en general y la mejora en la calidad de vida
14 suficientes, en algunos casos con terrenos y/o localizaciones especiales, puede 14
15 resultar útil redefinir el desarrollo futuro del área delimitada con el mayor nivel 15 El plan tiene como objetivo principal generar una visión detallada respecto al
16 de detalle posible. 16 desarrollo de un área urbana, pero también su inserción en el contexto urbano en
17 17 que se encuentra. Esta visión intenta guiar las inversiones necesarias a través de
18 El Plan Parcial es un instrumento útil cuando: 18 las cuales se realizaran las intervenciones deseadas. En este sentido es importante
19 • Se realizan Planes de viviendas 19 que el plan defina parámetros realistas, asegurando el proceso participativo con
20 • Se trata de una zona sumamente importantes para el interés público (por 20 los actores afectados e interesados a invertir.
21 ejemplo el centro de la ciudad, áreas de valor patrimonial, otras) 21
22 • Se refuncionalizan grandes parcelas públicas o subutilizadas 22
23 • Cuando existan tensiones o conflictos de interés sobre el desarrollo de un 23 Implementación
24 área delimitada (densificación de un barrio, otros) 24
25 • Cuando la tendencia de desarrollo urbano sea negativa o no deseable, y 25 Es esencial para la elaboración de un Plan Parcial contar con la documentación
26 fuera necesario reconvertir situaciones existentes de acuerdo a la realidad 26 catastral del área delimitada (o la mejor base cartográfica disponible) con toda
27 actual. 27 la información respecto a su situación dominial, edificaciones existentes, calidad
28 • Para el desarrollo de nuevos barrios o urbanizaciones en la periferia de la 28 ambiental , aspectos sociales, necesidades de uso y formas de ocupación, valores
29 ciudad (extensión urbana) 29 económicos comparativos, y cualquier otro tipo de información sobre el área
30 • Ante la ejecución de grandes obras de infraestructura pública ( avenidas 30 considerada.
1 Los elementos a formular y presentar al HCD para que el Plan Parcial pueda ser 1 Aspectos Económicos
2 evaluado serán los siguientes: 2 • Cantidad de metros cuadrados de construcción máxima (FOT) permitido
3 • Plano catastral detallado en escala máxima de 1:200 donde se deter- 3 para cada lote
4 minen las cuestiones territoriales de toda el área delimitada, con de- 4 • Cálculo y delimitación de las áreas a ceder al bien público si se permite
5 scripciones claras. 5 mayor edificabilidad en un lote, estimando, sobre todo las demandas
6 • Propuesta de Modificación Normativa, un plano con la zonificación propu- 6 por infraestructura y equipamiento público generadas por las inversiones
7 esta, modificación de usos, indicadores urbanísticos y/u otros elementos 7 esperadas, y considerando también aspectos sociales, como vivienda ac-
8 (en comparación con la normativa vigente del Código de Ordenamiento 8 cesible y otros.
9 Urbano/ Plan de Uso de suelo (o afín), incluyendo gráficamente todos los 9 • Definición de las compensaciones por diversos tipos de intervención
10 elementos definidos y/o modificados, con la descripción adecuada de fácil 10 modificatoria (plantar nuevos árboles si se remueven especies en una
11 lectura. 11 lote; afectaciones al patrimonio, u otros)
12 • Memoria descriptiva, que justifique todos los componentes de la pro- 12 • Definición de los aportes por mayor demanda de infraestructura en casos
13 puesta, considerando el panorama más amplio del desarrollo urbano 13 de densificación/ intensificación del uso del suelo (en forma de inver-
14 local. La memoria explicara los objetivos, los intereses y las soluciones 14 siones, obras, u otros)
15 encontradas en cada aspecto evaluado, transparentando las decisiones 15 • Instrumentos y medidas que incentiven la inversión.
16 tomadas al respecto. 16
17 17 Aspectos estéticos y culturales
18 En muchos casos, el Plan Parcial implica la aplicación de otros instrumentos 18 • Retiros obligatorios
19 urbanísticos complementarios (por ejemplo Cesiones de Suelo, Reajuste de Parcelas, 19 • Tipologías de edificación
20 Convenio Urbanístico, otros). Es un instrumento que forma parte de un sistema de 20 • La aceptación o no, de instalaciones complementarias (garages, estacion-
21 herramientas, cuyo objetivo es guiar el desarrollo urbano a los fines de conseguir 21 amientos a cielo abierto, etc.)
22 mejores resultados en los procesos de producción de ciudad. Vale la pena recordar 22 • Delimitación del uso del espacio público, como veredas, u otros.
23 que un Plan Parcial, no es un Master Plan, por tanto no implica definiciones a nivel de 23 • Delimitación de las superficies dentro de los lotes que se pueden edificar
24 proyecto edilicio, gestión, requerimientos financieros, ni fuentes de financiamiento. 24 (FOS)
25 25 • Definición de los diversos aspectos de calidad tanto de los espacios públi-
26 Ítems que define el Plan Parcial 26 cos, como de protección o conservación histórico-patrimonial.
27 27
28 El Plan podrá considerar una multiplicidad de aspectos que se enlistan debajo, sin 28 Aspectos ambientales
29 que estos aspectos sean obligatorios dependerá de los objetivos a cumplir en cada 29 • Definir el uso de vegetación, detallando las especies a plantar en distin-
30 Plan Parcial específico. 30 tos tipos de superficie terrestre, vertical (fachadas, medianeras, balcones,
1 etc.) y/o aéreo (terrazas), dentro de las parcelas y del espacio público. 1 • Superficies complementarias a los diversos servicios urbanos (contenedores de bas-
2 • Delimitación de las superficies dentro de los lotes que no se podrán 2 ura, etc.)
3 edificar (FAP), y deberán ser permeables 3 • Mobiliario urbano (cestos, bicicleteros, bancos, etc.)
4 • Definición de las características energéticas de los edificios a construir 4 • Definición de las medidas de protección y de prevención frente a eventuales riesgos
5 y/o refaccionar (edificios de bajo/ mediano/ alto consumo energético) 5 identificados
6 • Definiciones de construcción sustentable y el uso de los recursos natu- 6 • Medidas compensatorias en diversos aspectos dentro y fuera del área delimitada.
7 rales, como las aguas de lluvia (utilización, almacenamiento, desagües 7
8 pluviales), la insolación (utilización para generación de energía, calen- 8
9 tar agua, climatización, iluminación interna de los edificios) y el viento 9 Metodología
10 (protección y/o utilización) 10
11 • Preservación de áreas rurales y reservas naturales. 11 La delimitación del área para la cual regirá un Plan Parcial debe ser marcada
12 12 en el Código de Ordenamiento Urbano/ Plan de Uso de suelo (o afín) para
13 Aspectos Sociales 13 dejar asentado en la regulación vigente la incorporación de los parámetros
14 • Consideración de las diferentes demandas de los diversos grupos locales, es- 14 especiales en ese área. Eventualmente, la normativa deberá ser adaptada
15 pecialmente los vulnerables (niños, ancianos, discapacitados, etc.) 15 en concordancia con el nuevo plan sancionado.
16 • Definición de las medidas que aseguren el acceso de la población con meno- 16
17 res recursos a los espacios urbanos delimitados en el plan. La oportunidad de 17 Como se ha mencionado, un Plan Parcial es elaborado por un equipo
18 acceso se refiere a lograr incluir en distintas formas a todos los grupos, por 18 de profesionales del Área Municipal de Planeamiento en sintonía con
19 ejemplo a través de la distribución y el uso del espacio público, a través de la 19 los objetivos generales de la gestión. Si el plan no es elaborado por la
20 provisión de un porcentaje de entre 10% y 20%, de lotes/viviendas con pre- 20 administración municipal, esta debe formular una declaración u opinión
21 cios accesibles, definición de porcentajes mínimos de vivienda para alquiler, 21 respecto al plan presentado, para ser considerada por el HCD antes de
22 etc. según cultura y conveniencia local. 22 sancionar el plan. En todo caso, la Municipalidad en su función de
23 23 representante de los intereses públicos, toma un papel decisorio en el
24 Definición de los elementos públicos 24 proceso de definición de un Plan Parcial.
25 • Los accesos (calles, caminos, vías) con su respectiva tipología (determinando priori- 25
26 dad para usuarios como peatones, ciclistas, etc.) 26 La metodología de elaboración del plan puede incorporar, en mayor o menor
27 • Superficies para diversos tipos de equipamiento urbano (espacio cultural, hospital, 27 medida, espacios participativos, según la cultura de planificación local y
28 escuela, etc.) 28 las necesidades detectadas. En general, un mayor nivel de participación
29 • Superficies públicas y verdes (plazas, plazoletas, plazas de juego, parques, bosques, 29 por parte de los actores afectados, genera planes con un mayor nivel de
30 otros espacios verdes) 30 coherencia, y aceptación por parte de la sociedad. Además asegura que se
1 expongan de igual manera, los intereses y conflictos existentes de unos y 1 necesidades actuales, aunque sea estipule en etapas. En consecuencia, se podrá
2 otros, pudiendo diferenciar entre: 2 interpretar la elaboración de un Plan Parcial, como un proceso de mediación entre
3 3 los actores afectados y otros.
4 • Participación activa de los actores directamente afectados por el Plan Parcial 4
5 a elaborar. Los mismos, deberán ser invitados a expresar sus intereses que 5 El debate en el HCD y la consiguiente aprobación del Plan Parcial son los últimos
6 luego se podrán tomar en cuenta o rechazar con argumentos (no vinculante), 6 pasos, entre tanto se sugiere apelar a la “Prohibición de construcción” mientras
7 aunque el amplio consenso siempre sea el objetivo. Los directamente afecta- 7 se elabora el Plan Parcial, que según la complejidad, será un proceso que lleve
8 dos, además de los representantes de la municipalidad y los propietarios de 8 entre seis meses y dos años. Mientras tanto, para que no se realicen obras
9 los lotes, serían las instituciones con funciones especiales, por ejemplo ONGs 9 que contradigan los resultados esperados del plan o se aproveche de manera
10 de ambiente; universidades locales con su Instituto de Urbanismo; colegios 10 especulativa la información que se publique, es recomendable que la Municipalidad
11 de profesionales;, asociaciones civiles; proveedores de los servicios públicos; 11 sancione por ordenanza una detención de los permisos de construcción para
12 u otros) 12 el área afectada, con una vigencia máxima de “x” cantidad de tiempo, con
13 • Participación pasiva de los interesados indirectamente afectados (población en 13 posibilidad de prorrogarse si fuera necesario, teniendo en cuenta que estos plazos
14 general) quienes se informaran en el momento en que haya una propuesta 14 no se extiendan perjudicando la movilización del sector, en detrimento del área.
15 elaborada (por ejemplo en la página web del municipio o en una sala de 15
16 exposiciones en el Municipio). Hay que otorgar a los participantes de esta 16
17 modalidad, la posibilidad de expresar sus dudas, críticas o ideas de forma 17 Ejemplo
18 escrita. Los documentos con las sugerencias manifestadas deberán ser reco- 18
19 pilados y luego evaluados, lo que eventualmente llevara a modificaciones en 19 (Pedimos propuestas de parte de los participantes del proyecto Guía de
20 la propuesta del Plan. También se pueden organizar Audiencias Públicas no 20 Instrumentos Urbanísticos, para ser incorporada una de ellas)
21 vinculantes, para que los interesados puedan expresar sus opiniones, evalua- 21
22 ciones y/o críticas, las cuales eventualmente, resultaran en modificaciones 22
23 sobre la propuesta elaborada. 23 Conclusiones
24 24
25 La municipalidad decide libremente el nivel de participación que otorgara a los 25 Un Plan Parcial es un instrumento que profundiza en la regulación urbana existente
26 distintos sectores de la sociedad. El Área Municipal de Planeamiento / Desarrollo 26 para guiar las inversiones en áreas de gran importancia, en general aquellos
27 Urbano (o afín) articula los intereses de la comuna. 27 sectores que absorben o deberían absorber en el futuro, la mayor dinámica del
28 28 desarrollo urbano.
29 Es de suma importancia en el proceso la “justa” ponderación entre los 29
30 diversos intereses públicos y privados, priorizando distintos aspectos según las 30 Muchas ciudades argentinas orientan sus marcos regulatorios según los
IU-PP Página 46 2015
1 ejemplos que encuentran en las grandes ciudades del país. Como los Códigos
2 de Ordenamiento Urbano de estas ciudades tomadas como ejemplo son
3 generalmente complejos, también las ciudades intermedias y pequeñas
4 adaptan pautas que reproducen una complejidad normativa excesiva, cuando
5 no es necesario regular un universo tan amplio de aspectos. En muchos casos
6 es conveniente mantener una regulación urbana general para toda la ciudad
7 simple y concisa, y elaborar para aquellas zonas que presentan la mayor
8 dinámica del desarrollo urbano y/o las de mayor importancia social, unos Planes
9 Parciales particulares, que definan al detalle las condiciones para orientar las
10 inversiones a realizar. De esta manera se puede revertir la complejidad que
11 adquieren los diversos procesos de actualización de las regulaciones vigentes
12 en los municipios, en tanto, la planificación urbana puede focalizar en aspectos
13 concretos y localizaciones relevantes.
14
15 Un Plan Parcial además, se presenta como un instrumento útil en remplazo de la
16 gran cantidad de “excepciones” a favor de desarrollos urbanísticos particulares,
17 que sancionan a diario en los HCD Municipales del país. Un Plan Parcial
18 elaborado con una metodología que considere y respete los diversos intereses,
19 puede representar una herramienta con capacidad para producir una calidad
20 urbana mejor, y a su vez, una mayor rentabilidad de las inversiones (privadas
21 y públicas) y lograr efectos secundarios beneficiosos para la comunidad; por
22 la simple aplicación de estos mecanismos de cooperación, intercambio de
23 información y coordinación entre actores.
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Instrumentos Urbanísticos IU-MP Página 49 2015
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 El Masterplan, o Plan Maestro, es un instrumento clave para la definición de
4 estrategias y propuestas de desarrollo urbano. Es esencial para la urbanización
5 de zonas rurales y periféricas, como también para la revitalización de espacios
6 urbanos degradados.
7
8 Es un instrumento de planificación que propone los lineamientos generales
9 para el futuro desarrollo territorial de un área determinada. Sirve como
10 orientación y guía para los actores del desarrollo urbano y sus acciones de
11 intervención territorial, sea la administración pública, desarrolladores u otros.
12 Este instrumento debe poder adaptarse a diferentes escenarios, permitiendo
13 flexibilidad al desarrollo de diversos proyectos particulares a futuro.
14 La coordinación de las acciones relacionadas a la implementación de un
15 Masterplan queda a cargo de la entidad municipal competente (Área
16 Planeamiento o afín).
17
18 A partir de la disponibilidad y/o visibilidad de la propuesta urbanística se
19 generan mayores valores de suelo en el área afectada que reflejan de alguna
20 manera las nuevas perspectivas generadas por el Masterplan. Esta nueva
21 situación genera expectativas que pueden iniciar procesos de especulación
22 con los lotes.
23
24 Otras acciones relacionadas al Masterplan que generan mayores valores de
25 suelo son:
26 • La decisión pública sobre las modificaciones normativas en el Código de
27 Ordenamiento Urbano, Plan de Uso del Suelo o afín.
IU-mp 28 • La dotación y/o disponibilidad de elementos urbanos de soporte
29 (infraestructura, servicios, equipamiento urbano, espacios públicos y
MASTERPLAN 30 verdes)
IU-MP Página 50 2015 IU-MP Página 51 2015
1 De este modo, el Masterplan y las acciones resultantes influyen en las 1 (para infraestructura, equipamiento, espacios verdes y espacios públicos,
2 expectativas económicas de diversos actores. Tiene gran relevancia cuales 2 entre otros).
3 son los actores que elaboran la propuesta y de qué modo, ya que esta 3 • Señalar la voluntad por parte de la municipalidad y su vocación para
4 propuesta determinará la futura realidad urbana. Los Masterplanes que 4 desarrollar el área afectada con un modelo específico.
5 resulten de concursos urbanísticos y las propuestas de urbanización realizadas 5 • Orientar a los inversores privados y públicos que desarrollan actividades en
6 por “loteadores” privados probablemente tendrán cualidades muy distintas 6 el área delimitada.
7 con importantes consecuencias. Los “loteos” privados se caracterizan 7 • Generar expectativas para la producción de valores inmobiliarios,
8 frecuentemente por presentar mínimos o insuficientes elementos urbanos 8 especialmente valores de suelo.
9 complementarios con el fin de maximizar la superficie para lotes comerciables. 9
10 10
11 Es importante comprender que el Masterplan no solo determina una morfología 11 IMPLEMENTACIÓN.
12 física, sino que también propone un determinado tejido social, además de 12
13 incluir las modalidades cotidianas del funcionamiento urbano, aspectos de 13 CONTENIDOS PRINCIPALES.
14 sustentabilidad y de medio ambiente para las próximas décadas. La propuesta 14
15 urbanística que se proyecta hoy determinará el desarrollo urbano futuro del 15 (A) Planos
16 área delimitada, con diversos efectos en el resto de la ciudad. 16 (B) Memoria descriptiva
17 Para ello es preciso entender que los espacios verdes que no se contemplen 17 (C) Cálculos
18 desde un inicio, son difíciles a generar a posteriori cuando el área se encuentre 18
19 consolidada. Del mismo modo para el caso de los equipamientos urbanos, en 19 (A) Planos.
20 donde es común que no se prevean las superficies necesarias para la posterior 20 Son aquellas representaciones gráficas, en distintas escalas, que documentan
21 densificación, dado que inicialmente la demanda real es menor. 21 gráficamente contenidos como:
22 22 • Marco urbanístico. Inserción/conexión a la trama urbana existente.
23 23 • Accesos, con jerarquización. Avenidas, calles, senderos y vías para diversos
24 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 24 tipos de movilidad: automóvil, bicicleta, peatón, transporte público,
25 25 transporte fluvial, etc. Además se pueden definir prioridades, como por
26 El Master Plan permite: 26 ejemplo: peatones, transporte público y bicisendas, entre otros. Desarrollo
27 • Visualizar un potencial para el desarrollo urbano integral. 27 de ejes troncales eficientes para el transporte público.
28 • Determinar los usos de suelo y las volumetrías constructivas de las áreas 28 • Usos “privados”. Vivienda, oficina, comercial, mixto, industrial, etc.;
29 consideradas. 29 Incluyendo volúmenes y alturas de las edificaciones.
30 • Cuantificar los parámetros de los distintos elementos urbanos propuestos 30 • Equipamiento urbano. Establecimientos educativos, deportivos, culturales,
1 de salud, centro de administración pública; teniendo en cuenta su 1 (C) Cálculos.

2 distribución y distancias razonables según sectores servidos. 2 Finalmente, los masterplan contienen cálculos que traducen la propuesta en
3 • Áreas verdes y espacio público. Zonas de recreación, plazas, plazoletas, 3 indicadores comparables, como por ejemplo:
4 plazas de juego, parques, cinturones verdes, etc. 4 • Parcelas. Superficies totales para cada uno de los usos.
5 • Usos acuáticos. Ríos, arroyos, canales, lagos, lagunas y mar, entre otros. 5 • Edificación. Superficies totales para cada uno de los usos.
6 • Ubicación y distribución territorial de los diversos usos, definición de 6 • Distribución porcentual según usos.
7 centros y sub-centros, con densidades y accesos adecuados. 7 • Superficies totales y porcentajes reservados para equipamiento público y
8 • Elementos y áreas patrimoniales. De tipo arquitectónico, cultural y natural, 8 espacios verdes.
9 entre otros. 9 • Superficies totales edificables por manzana.
10 • Parcelamiento. Lotes privados y públicos. 10 • Superficies a ceder al bien público (accesos, equipamiento urbano, espacios
11 • Definición de las distintas etapas de desarrollo. 11 públicos y verdes)
12 • Complementario a la documentación gráfica en forma de planos también 12
13 se utilizan videos y maquetas que ilustran la idea urbanística, especialmente 13 Con estos parámetros se puede evaluar si la propuesta cumple con las distintas
14 en los casos de proyectos de mayor importancia. 14 demandas desagregadas y los criterios establecidos.
15 15
16 (B) Memoria descriptiva 16 PROCEDIMIENTO
17 La memoria es el documento de texto que acompaña a los planos. En ella se 17
18 describen los objetivos (sociales, productivos, etc.), ideas, funciones y el espíritu 18 Es apropiado contar con Masterplan para aquellos sectores de la ciudad que son
19 de la propuesta. Se exponen las sinergias entre los distintos elementos que 19 de especial interés para el futuro desarrollo, incluyendo áreas preferenciales para la
20 componen dicha propuesta y la ciudad existente, que deberán generar un 20 extensión de la mancha urbana, o vacios/áreas a refuncionalizar/revitalizar. Se trata de
21 potencial de desarrollo que supere el valor que tiene cada elemento por separado. 21 prever el crecimiento aunque este no se produzca de manera inmediata.
22 Es común que los masterplan busquen respuestas a las cuestiones contemporáneas 22 Algunos instrumentos complementarios que facilitan el desarrollo de las ideas del
23 del desarrollo urbano, como por ejemplo adaptar las ciudades al cambio climático, 23 Masterplan con más definición podrán ser: Planes parciales y/o de detalle.
24 reducción del impacto ambiental de la actividad humana, uso de energías 24 Dependiendo de la cultura de planeamiento local, los recursos y tiempos disponibles,
25 renovables, edificios inteligentes, producción de vivienda accesible, calidad del 25 un Masterplan puede ser abordado de distintas maneras:
26 espacio público y calidad del transporte público, entre otras. 26 • Por el área municipal de planeamiento y/o desarrollo urbano (o afín)
27 Además de establecer los lineamientos urbanos generales, un adecuado 27 • A través de la contratación de urbanistas y/o consultores externos expertos en
28 Masterplan contiene recomendaciones para la gestión de su implementación, ya 28 la materia.
29 que la misma será un proceso a largo plazo y en muchos casos demandará de 29 • Por concurso abierto o limitado (invitación especial a estudios de urbanismo)
30 décadas para su total desarrollo. 30
1 En todos los casos la metodología para la elaboración del mismo contemplará los 1 concertado de terrenos de 13 manzanas de la traza de la no realizada Autopista 3
2 procesos de participación necesarios que incluyan a los diversos actores que inciden 2 en el barrio Parque Donado-Holmberg (Ley 3396/2009). El Masterplan elaborado
3 directa e indirectamente en el área a intervenir (Urbanistas, municipio, ciudadanía, 3 prevé múltiples unidades de vivienda, entre ellas vivienda accesible (de interés
4 desarrolladores inmobiliarios y propietarios, entre otros.) 4 social), plazas públicas conectadas como corredor, equipamiento urbano (escuela
5 Es importante que durante el proceso de elaboración del Masterplan se generen una 5 pública, polideportivo) y obras de infraestructura (túneles bajo ferrocarril).
6 multiplicidad de ideas, de las que se puedan identificar y seleccionar las propuestas 6 Los terrenos se encontraron y parcialmente todavía se encuentran en propiedad
7 que sean más convenientes y más sinérgicas, de modo que se integren de manera 7 pública. Su subasta financia las inversiones en infraestructura, equipamiento
8 óptima a las condiciones locales. 8 urbano, espacios públicos y verdes, como también las viviendas accesibles que
9 Previo a la elaboración de un Masterplan es conveniente que el Área Municipal 9 se encuentran distribuidas sobre el barrio para no generar sectores diferenciados
10 de Planeamiento (o afín) elabore (en cooperación con terceros) una guía de 10 por nivel social.
11 requerimientos que deberá cumplir la propuesta a desarrollar. Esta guía puede ser 11 Con este proyecto se está convirtiendo una zona degradada en un barrio con
12 más o menos detallada, sobre todo definirá algunos objetivos del desarrollo urbano 12 nuevas calidades urbanas.
13 que oriente a los planificadores. De este modo, las ideas y propuestas urbanas podrán 13
14 dar una respuesta directa a determinadas problemáticas y demandas, obteniendo 14
15 resultados más satisfactorios del proceso de planificación. 15 CONCLUSIONES.
16 16
17 Para cumplir sus funciones, el Masterplan puede ser aprobado por el Honorable 17 Muchas veces en nuestro país, la producción de ciudad se da a través de las
18 Concejo Deliberante (no siendo esta una condición sine qua non), dicha 18 propuestas de urbanización, como resultado de los emprendimientos iniciados por
19 aprobación podrá generar mayor legitimidad, transparencia y confianza ante los 19 desarrolladores y propietarios de fracciones de suelo. Los proyectos “urbanísticos”
20 diversos actores, a la vez que dará mayor difusión al plan. Este estatus legal, puede 20 de estos actores, comúnmente llamados “loteos”, están generalmente orientados
21 ser conveniente o no, siendo que en muchos casos los Masterplan precisan de 21 a incrementar los valores de venta del suelo comerciable (lotes para vivienda,
22 cierta flexibilidad para poder adaptarse a distintos escenarios imprevistos en el 22 comercio u otros), buscando maximizar la rentabilidad de los promotores y no el
23 diseño inicial. Sin embargo, el Masterplan define de algún modo las bases para la 23 bien común. A diferencia del Masterplan, estos proyectos o “loteos” mayormente
24 actualización del “Código de Ordenamiento Urbano” y “Plan de Uso de Suelo” 24 no disponen de una visión integral, ya que no contemplan la producción de ciudad
25 (o afines), instrumentos normativos que sí precisan de la sanción del HCD local. 25 con sus múltiples usos y funciones implícitas. Es por ello que el Masterplan se
26 26 presenta como una herramienta valiosa que debe contemplar todos los elementos
27 27 urbanos a producir en la suficiente cantidad y calidad para asegurar una inserción
28 EJEMPLO. 28 adecuada de la propuesta en la ciudad.
29 29
30 La Ciudad de Buenos Aires retomó y definió en el año 2009 el desarrollo urbano 30
Instrumentos Urbanísticos IU-CU Página 57 2015
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 Los Convenios Urbanísticos son acuerdos, entre la autoridad competente en
4 materia de desarrollo urbano (Municipio) y otros actores, respecto a la realización
5 de diversos tipos de proyectos o intervenciones urbanas que generen beneficios
6 mutuos, procurando que estos tengan efectos positivos especialmente en el
7 desarrollo del equipamiento y de la infraestructura urbana.
8 Dichos convenios constituyen una forma de Asociación Público-Privada (APP)
9 que puede tener fines muy diversos, cuya base es la búsqueda de un equilibrio
10 de cargas y beneficios entre las partes, definidas a partir de un proceso de
11 negociación. En cierto sentido, los convenios urbanísticos tratan de generar
12 una contraprestación, colaboración, cooperación, contribución y/o aportes por
13 parte de los beneficiados de la actividad estatal municipal, en general inversores
14 inmobiliarios.
15
16
17 FUNCIONES Y OBJETIVOS
18
19 Cada actor relevante presente en la ciudad debería contribuir a la producción
20 de una mejor calidad de vida para la comunidad, especialmente si se trata de
21 proyectos grandes y medianos. Por lo tanto, se busca sinergias entre los sectores
22 público y privado mediante la cooperación en la producción de ciudad.
23 El convenio define con precisión los compromisos de cada parte: objetivos,
24 metas, plazos, formas de control periódico y determinadas penalizaciones en el
25 caso de no cumplir con los compromisos contraídos.
26
27
IU-CU 28
29
CONVENIO URBANÍSTICO 30
IU-CU Página 58 2015 IU-CU Página 59 2015
1 IMPLEMENTACIÓN. 1 Cabe aclarar que estos elementos mencionados son los que producen e influyen
2 2 altamente en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios. Por lo tanto, los
3 OBJETO DE NEGOCIACIÓN. 3 convenios urbanísticos tratan de movilizar recursos, negociando y captando
4 4 parte de los valores generados, a favor del bien público.
5 En el proceso de producción de ciudad, el municipio genera valor a través de una 5 Por ejemplo, se trata de captar un porcentaje del valor que generan los elementos
6 serie de acciones que se traducen en “productos” provistos por el Municipio. 6 normativos (i-ii), a cambio de determinadas contraprestaciones por parte de
7 Estos “productos” factibles de traducirse en objetos de negociación son: 7 los inversores inmobiliarios, o aportes en forma de dinero en caso de que los
8 8 elementos urbanos de soporte (iii), como la infraestructura y el equipamiento,
9 Recategorización de Uso del Suelo. 9 sean producidos por el Municipio u otros actores públicos.
10 • Industrial (Sector productivo) 10 La captación de valores generados por normativa es adicional a las obligaciones
11 • Residencial (Vivienda con usos complementarios) 11 de cesión de suelo en concepto de elementos urbanos de soporte (accesos,
12 • Mixto o Comercial (Comercio, oficina, vivienda y otros usos 12 calles, espacios verdes y equipamiento urbano), como también independiente
13 complementarios), esta es la categoría más rentable, por lo tanto la que 13 de las obligaciones de proveer infraestructura técnica a costo de los propietarios
14 genera más valor. 14 de los terrenos afectados, según lo establecen las normas locales.
15 15 Son principalmente las categorías de Uso de Suelo y FOT los bienes que otorga
16 Parámetros e Indicadores Urbanísticos. 16 el Poder ejecutivo Municipal, por lo general luego convalidado por el HCD, a
17 • Aumento del FOT (Factor de Ocupación Total), el aumento de este 17 cambio de una contraprestación a acordar.
18 indicador es el que produce más valor, contribuyendo a la rentabilidad de 18
19 los proyectos inmobiliarios. 19 MOMENTOS DE NEGOCIACIÓN.
20 • FOS (Factor de Ocupación del Suelo) 20
21 • Alturas Máximas, etc. 21 Cada proyecto urbanístico requiere:
22 22 • Normativa (Categoría de Uso de Suelo y FOT) a definir en el “Código de
23 Estos dos “productos” normativos se definen en el Código de Ordenamiento 23 Ordenamiento Urbano” o documento afín.
24 Urbano, Plan de Uso del Suelo o documentos afines. 24 • Permiso de Construcción.
25 25
26 Infraestructura, Equipamiento y Espacio Público. 26 Definido en el Convenio Urbanístico, la entrega de estos “bienes” deberá ser
27 • Provisión o reinversión en infraestructura técnica. 27 condicionada al compromiso de los beneficiarios respecto la justa distribución
28 • Provisión de espacios públicos y verdes. 28 de cargas y beneficios entre los actores participantes en el proceso de
29 • Provisión de equipamiento urbano (establecimientos educativos, 29 producción de ciudad.
30 deportivos, de salud, culturales, etc.). 30
1 Estudio de Impacto Ambiental. 1 IDENTIFICACIÓN DE LOS BENEFICIARIOS

2 Muchas veces, las normativas locales obligan a proyectos urbanísticos con 2
3 determinadas características a realizar un Estudio de Impacto Ambiental 3 Previo a las negociaciones de Convenios Urbanísticos hay que identificar los
4 (por ejemplo: industrias con emisiones nocivas, volumen construible mayor a 4 actores afectados, especialmente los que serán beneficiados por las acciones
5 5.000m2, etc.). Dicho estudio se lleva a cabo a costo del inversor, y sirve para 5 municipales:
6 evaluar cuales serán los impactos que el proyecto genere en diversos aspectos, 6 • Propietarios de suelo/terrenos/lotes.
7 sean positivos y/o negativos. La realización del mismo es previa a la aprobación 7 • Desarrolladores, “Loteadores”.
8 del proyecto, y se analizan los efectos de los impactos de la propuesta a nivel 8 • Usuarios de los elementos urbanos de soporte.
9 socioeconómico y medioambiental, entre otros. 9 • Otros.
10 Cabe aclarar que son poco confiables aquellos estudios que son realizados por 10
11 orden de los inversores inmobiliarios sin la participación del Municipio en la 11 La captación de valor será proporcional al beneficio que cada actor relevante
12 determinación de los objetos a analizar, así como también aquellos en los que 12 obtiene. En general, los cambios de norma y/o inversiones en infraestructura
13 únicamente se enlistan beneficios. Puede ser conveniente llevar adelante una 13 y equipamiento se trasladan al precio del suelo, así que sobre todo son los
14 contratación del estudio por parte de la Municipalidad (Área de Planeamiento o 14 propietarios de los terrenos afectados los que deberán aportar determinados
15 Consejo de Desarrollo Urbano) a costo del inversor. En todos los casos se deben 15 bienes a cambio. Esto se define en el Convenio Urbanístico.
16 estudiar en detalle los impactos, como también una mitigación y compensación 16
17 acorde. 17 BENEFICIOS Y VALORES
18 De ninguna manera los Estudios de Impacto Ambiental pueden ser decisorios 18
19 sobre el qué y el cómo de los proyectos (sobre todo en cuanto a Uso del Suelo e 19 Hay que enlistar y cuantificar el valor de los beneficios a generar, teniendo en
20 indicadores máximos), que deberán ser de igual manera estudiados y convenidos 20 cuenta las actividades, inversiones y costos de cada parte.
21 con el Municipio. Asimismo, la realización de dichos estudios no servirá como 21 La valorización del suelo se mide a través de distintos métodos de cálculo de
22 aprobación de los proyectos presentados. 22 valores (ver “Modelos de Tasación de Valores Inmuebles”).
23 En caso de que se estimen muy pocos impactos negativos, la obligación de la 23 La suma de todos los aportes a contribuir por la contraparte debe tener una
24 realización de dicho estudio puede ser absuelta a cambio de una compensación 24 relación proporcional a los beneficios que la contraparte goza por la/s actividades
25 por parte de los inversores, a favor del bien público. 25 públicas. Para ello se recomienda la aplicación del “Principio de Tres Tercios” (ver
26 26 al final).
27 Otras situaciones que podrían requerir de negociaciones son: 27
28 • Situaciones de faltas. 28 FORMAS DE APORTES
29 • Incumplimiento de normativas. 29
30 • Deudas de parte de contribuyentes. 30 Los aportes o contraprestaciones, a cambio de los servicios y la generación de
1 valor, tienen las siguientes formas: 1 respecto a su dotación con elementos urbanos de soporte.
2 • Aportes en forma de dinero al “Fondo Municipal de Desarrollo Urbano” (u 2 La Municipalidad determinará el destino de los fondos según sus prioridades,
3 otro fondo especial para inversiones urbanísticas) 3 que deberán orientarse en la disminución de los “déficits urbanos” locales y la
4 • Ejecución de “obras públicas” por parte del desarrollador privado según 4 mejora de la calidad de vida de la comunidad.
5 las indicaciones acordadas con el Municipio. 5 Cabe aclarar que los fondos generados por la implementación de instrumentos
6 • Cesión de suelo en concepto de lotes comerciables y/o superficies 6 urbanísticos no pasan a incrementar el presupuesto municipal, sino que son
7 adicionales a las que hay que ceder en concepto de equipamiento urbano 7 parte de una cadena de producción de valor, donde el origen y destino de los
8 y/o espacio verde/público 8 fondos es el mismo, la revalorización de la ciudad para la mejora en la calidad
9 • Oferta de determinada cantidad de lotes a precios accesibles para 9 de vida.
10 beneficiarios con menores recursos 10
11 • Transferencia de suelo que no necesariamente pertenezca al lote afectado 11 Los principales destinos de los aportes son:
12 por el proyecto. 12 • La mejora de los espacios públicos y verdes.
13 • Una combinación de las opciones anteriores. 13 • Infraestructura.
14 • Otra forma de aportes a acordar. 14 • Equipamiento urbano.
15 15
16 DESTINO DE LOS APORTES, LOCALIZACIÓN Y DISTRIBUCIÓN 16 TIPOS DE CONVENIOS.
17 17
18 Los fondos generados por la aplicación de instrumentos urbanísticos deberán 18 Los Convenios Urbanísticos pueden ser contraídos para proyectos que se
19 ser destinados (reinvertidos), con fines de desarrollo urbano que redunden en 19 encuentren:
20 beneficios para la comunidad y con criterios redistributivos para fomentar la 20
21 cohesión social local. 21 (A). Dentro del marco normativo local: aquellas propuestas que no afectan
22 Se localizarán principalmente en la zona urbana afectada por la inversión del 22 lo determinado en la legislación urbanística vigente.
23 desarrollador, de modo que se pueda adecuar la oferta de elementos urbanos 23 (B). Fuera del marco normativo local, con modificaciones al Código de
24 de soporte a las demandas generadas por la totalidad de los proyectos que 24 Ordenamiento Urbano vigente (o afín) aprobadas como “Excepciones”:
25 transforman el barrio. 25 aquellos proyectos que implican modificaciones en la legislación
26 En otros casos se “transfieren” esos valores a otra localización en otros barrios 26 urbanística.
27 según la necesidad imperante, las estrategias locales y sobre todo en caso de 27 (C). Dentro de marcos normativos que permiten cierta flexibilidad respecto
28 existir suficiente oferta de elementos urbanos de soporte en la zona afectada 28 al otorgamiento de indicadores urbanísticos (categorías de Uso del Suelo
29 por un proyecto, se podrán redistribuir los fondos aportados sobre el territorio 29 “Urbanización Futura”, “Reserva para Expansión Urbana”, premio de FOT
30 urbano y destinarlos a inversiones en la mejora de otras zonas con déficits 30 en caso de determinados aportes al bien público, etc.)
1 En el caso “c” la normativa local ya prevé un proceso de negociación entre las 1 APORTES.
2 partes que resultará finalmente en un convenio. 2
3 El caso “b” requiere, sin excepción, de la negociación de convenios con 3 Mayor al 2% del valor de venta del proyecto en el mercado inmobiliario
4 regulaciones más exigentes que en el primer caso (a), dado que pone en duda 4 (incluyendo edificios y terrenos). Puede llegar a más del 5%, según los
5 las regulaciones y los procesos establecidos de la planificación urbana local y 5 indicadores otorgados y la producción de valor relacionada. Cuanto mayor o
6 por lo tanto deberán ser tratados con precaución, aunque puede ser que en 6 más rentable sea el proyecto, mayor será el aporte a captar.
7 algunos casos especiales se trate de proyectos de inversión innovadores no 7 En este sentido, los mayores aportes los deberán realizar:
8 previstos y muy beneficiosos para el desarrollo urbano. Asimismo en todos los 8 • Proyectos comerciales: por ejemplo “centros comerciales” y similares.
9 casos se deberán respetar los procesos establecidos para cambios en el Código 9 • Proyectos con mayor altura y/o mayores superficies a construir
10 de Ordenamiento Urbano (o afín) y realizar Audiencias Públicas no vinculantes, 10 • “Loteos” (Conversión de suelo rural en suelo urbano)
11 sobre todo si se trata de Grandes Proyectos Urbanos. 11
12 Por último, en el caso “a”, el margen de negociación es reducido si se trata 12 ARGUMENTO CENTRAL.
13 de proyectos que cumplen con todas las normativas vigentes. Si las entidades 13
14 responsables de la planificación urbana, la sociedad local y los inversores 14 Es la generación de valor por parte de la normativa que provee el municipio,
15 inmobiliarios toman en serio la responsabilidad social de los proyectos de 15 en forma de categoría de Uso de Suelo e indicadores urbanísticos como FOT
16 inversión, se pueden convenir algunos aportes sobre todo si ellos tendrán un 16 o altura y/o la provisión de infraestructura, equipamiento, espacios públicos y
17 impacto positivo en el barrio afectado. 17 verdes.
18 Algunos criterios para la aplicación (o no) de Convenios Urbanísticos pueden 18
19 ser la ubicación del proyecto, la cantidad de superficie de suelo y/o superficie 19 MODELO DE DISTRIBUCIÓN DE VALORES: PRINCIPIO DE TRES TERCIOS.
20 construida (metros cuadrados), entre otros. 20
21 21 El principio de tres tercios se aplica únicamente sobre los valores generados por
22 Ejemplos de casos que precisan la implementación de Convenios Urbanísticos: 22 acción pública, no sobre los valores generados por el proyecto del desarrollador.
23 • Construcción de edificios con usos diferentes a “residencial”. 23 Es importante distinguir la producción de valor genuina que resulta de la acción
24 • Proyectos que incluyen la construcción de varios edificios y/o viviendas. 24 de cada uno de los actores.
25 • Cambios de normativa en la categoría de uso de suelo y FOT. 25
26 • Proyectos que requieren de inversiones en nueva infraestructura. 26 • Un tercio del valor adicional generado por la acción pública (en general
27 • Proyectos que superen determinada altura con impacto visual a distancia. 27 valor del suelo) pertenece al desarrollador del proyecto para que garantice
28 • Proyectos (obra y terreno) que presentan grandes volúmenes de inversión 28 e incentive la rentabilidad de su proyecto.
29 total. 29 • Un tercio del valor adicional generado por la acción pública (en general
30 30 valor del suelo) pertenece a la municipalidad para que ella asegure
1 las funciones públicas a través de la (re-)inversión y adecuación de la 1 EJEMPLO

2 infraestructura urbana, el equipamiento público, el espacio público y 2
3 verde, mediante aportes de parte del desarrollador. 3 El Municipio de Morón, en la Región Metropolitana de Buenos Aires, decidió
4 • El tercer tercio representa la “masa negociable” entre las partes. 4 trasladar su estadio de futbol “Deportivo Morón” hacia una localización
5 5 cercana, en propiedad privada. Con este fin se realizó un concurso de ideas del
6 Este modelo requiere de un sólido análisis para la asignación del “tercer tercio” 6 cual resultó un proyecto ganador elegido por las partes involucradas, que incluía
7 ya que este dependerá de factores casuísticos. Por ejemplo, el desarrollador 7 el edificio del nuevo Estadio, y además una propuesta de reurbanización para el
8 puede asumir mayores costos para la puesta en valor/refacción de elementos 8 sector que ocupaba el Club en ese momento.
9 patrimoniales en su proyecto, conforme a los intereses públicos, y por lo tanto la 9 Por medio de un Convenio Urbanístico se acordaron las condiciones por las
10 municipalidad le permite mayor aprovechamiento del tercio negociable. En otros 10 cuales los “desarrolladores” se hacen cargo del traslado y la realización del
11 casos se podrán presentar costos más altos en la demolición o el saneamiento 11 nuevo estadio, mientras el Municipio otorgara la normativa necesaria para
12 de suelo contaminado. Asimismo, la municipalidad también puede argumentar 12 desarrollar el emprendimiento urbanístico en las parcelas que ocupaba el Club,
13 tener mayores cargas para la reinversión en infraestructura u objetivos de 13 con las cesiones correspondientes y la construcción de espacio público por parte
14 redistribución de beneficios sobre el territorio municipal, entre otros. 14 de los desarrolladores.
15 15 Dicho Convenio “…establece que EL MUNICIPIO acceda a compensaciones
16 Un aspecto no menor es la calidad del proyecto a desarrollar, en estos casos. 16 económicas, entendiendo que las plusvalías generadas por la acción estatal
17 El municipio podrá exigir mayores estándares de calidad en los proyectos a 17 deben ser compartidas con toda la comunidad.” (Ordenanza 13165/2010)
18 cambio de participar con un porcentaje menor en el tercio de valor negociable, 18
19 incentivando activamente la calidad de proyecto. 19
20 Todos los argumentos, tanto los del desarrollador como los del municipio, se 20 CONCLUSIONES.
21 deberán debatir en el proceso de negociación para encontrar un equilibrio óptimo 21
22 entre cargas y beneficios de los actores, así como también para lograr sinergias 22 La óptima implementación del Convenio Urbanístico dependerá de la
23 de mutuo beneficio. Para ambos, la máxima participación en la valorización del 23 elaboración de acuerdos claros entre los actores afectados, sobre todo en cuanto
24 suelo por acción pública son dos tercios, un tercio es garantizado para cada 24 al cumplimiento de los compromisos asumidos. A tal fin deben ser convenidos
25 parte. 25 los plazos, etapas, aportes y beneficios de cada parte, así como también las
26 Otros principios de distribución de valores a aplicar según conveniencia local son 26 penalizaciones, para los casos de no cumplimiento de los compromisos
27 50/50 (menor complejidad de negociación), entre otros mecanismos. 27 adquiridos.
28 28
29 29
30 30
Instrumentos Urbanísticos IU-RP Página 69 2015
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 Para que un lote sea edificable, es necesario que disponga de la infraestructura
4 correspondiente (calle pavimentada, agua potable, cloaca, energía
5 eléctrica, gas, etc. pero también de equipamiento urbano que asegure el
6 “funcionamiento social” del barrio), además de una superficie y dimensiones
7 que permitan una edificación razonable. En muchos casos, los lotes no poseen
8 las características óptimas para ser edificados de la forma más conveniente.
9 La unificación y subdivisión de parcelas, el reajuste de parcelas, es un método
10 que rediseña y optimiza la estructura parcelaria de manera que se le pueda
11 otorgar a los lotes los usos deseados definidos en el Plan de Uso del Suelo
12 (o documento afín), optimizando la provisión de infraestructura técnica, el
13 equipamiento urbano, así como el espacio público y áreas verdes adecuadas
14 para cumplir las funciones esenciales de acceso y abastecimiento.
15
16 La base de un proyecto de reajuste (unificación y subdivisión) de parcelas será
17 un Masterplan (u otro plan funcional afín) del área afectada que defina la
18 futura estructura del sector y su división parcelaria. El plan base puede ser de
19 elaboración pública y/o privada.
20
21
22 FUNCIONES Y OBJETIVOS.
23
24 El reajuste de parcelas se implementa por diversos motivos:
25 • En los casos en los que las dimensiones de las parcelas y/o su estructura
26 dominial u otras razones no permitan la edificación económicamente
27 razonable de los lotes establecida en el Código;
IU-RP 28 • En aquellos casos de revitalización de barrios en áreas que se vean
29 afectadas a cambios de uso;
REAJUSTE DE PARCELAS 30 • Por razones ambientales de sustentabilidad;
IU-RP Página 70 2015 IU-RP Página 71 2015
1 • Planes de manejo de sector; 1 absorbidas proporcionalmente por toda la comunidad de propietarios

2 • Gestión de riesgo; o cualquier otra intervención urbana que implique 2 y distribuidas de manera equitativa. Dicha distribución de superficies
3 modificaciones en determinados sectores, siempre cuando sea necesario 3 cedidas se realiza en proporción al valor de las propiedades inicialmente
4 “ajustar” las dimensiones parcelarias. 4 aportadas por cada propietario, y una vez cedidas, pasaran a formar
5 5 parte del dominio Municipal (Banco de tierras, etc.)
6 6 • La misma proporción de valores inicialmente aportados conforma una
7 IMPLEMENTACIÓN. 7 base para la distribución y asignación de los nuevos lotes generados en el
8 8 proceso de reajuste. Alternativamente a la asignación de determinados
9 DISPOSICIONES GENERALES. 9 lotes se puede acordar también la participación proporcional que resulte
10 10 de la venta de la totalidad de nuevos lotes.
11 • El reajuste de parcelas es un procedimiento de modificación parcelaria 11 • Los propietarios afectados del proceso de reajuste forman una
12 que garantiza valores proporcionales a los actores afectados. 12 Comunidad de intereses, por ejemplo en forma de consorcio o
13 • El mecanismo es implementado preferentemente bajo participación 13 fideicomiso, que a través del mecanismo logra una (re-)valorización de
14 voluntaria de los propietarios afectados. Las autoridades municipales, 14 las propiedades aportadas.
15 acorde con las leyes y normativas vigentes, también podrán declarar 15 • Los deberes y otras regulaciones definidas en las normativas urbanas
16 el reajuste de parcelas obligatorio, si el desarrollo urbano deseado 16 locales, como ser la obligación de provisión de infraestructura técnica
17 lo requiere y existiera un Masterplan que defina los detalles de la 17 por los desarrolladores de loteos, no son afectados por el mecanismo de
18 urbanización deseada para el área afectada. 18 reajuste y quedan vigentes en todos los casos.
19 • Los indicadores normativos regulados a través del Código Urbano o 19
20 afín (uso del suelo, FOT, FOS, alturas máximas etc.) se otorgan una vez 20 PROCEDIMIENTO.
21 que el proceso de reajuste haya terminado, cuando la configuración de 21
22 las nuevas parcelas esté definida y las superficies públicas cedidas. Se 22 En el proceso de reajuste de parcelas se tasan los “Valores Iniciales” de todas las
23 tendrán en cuenta aquellos usos propuestos por el Masterplan que 23 superficies aportadas en su situación previa al Masterplan y se define el “Volumen
24 originó la propuesta (o un plan más detallado como Plan de Sector/Plan 24 Parcelario Total”. De este volumen total de superficies se ceden las superficies
25 Parcial, etc.) 25 para accesos (calles etc.), equipamiento urbano, espacio público y áreas verdes.
26 • Serán cedidas directamente en el proceso de reajuste de parcelas las 26 Las superficies resultantes forman el “Volumen Parcelario Distribuible” del cual
27 superficies necesarias para accesos, equipamiento urbano, espacio 27 se asignan lotes edificables a los propietarios afectados según la proporción de
28 público y áreas verdes, definidas en el Masterplan, Plan de Parcial o 28 valor aportado. En este proceso, cada propietario deberá recibir lotes con el valor
29 plan afín. 29 proporcional aportado y, dependiendo de las posibilidades, ubicados en la zona
30 • Las cesiones de terrenos que resulten del reajuste parcelario, son 30 de las superficies originalmente aportadas o una zona con valor equivalente.
1 Uno de los objetivos principales del reajuste de parcelas es que el valor total de 1 En el Plano Parcelario Final (de reajuste):
2 todos los lotes generados no sea menor al valor de las propiedades aportadas. 2 • Lotes de cada propietario con las dimensiones definitivas.
3 En caso de generación de “Valores Finales” que superen el 20% de los valores 3 • Superficies a ceder (calles, espacio público, áreas verdes, etc.).
4 iniciales aportados (que es común en caso de asignar mejores indicadores de 4 • Parcelas para equipamiento público a ceder.
5 uso del suelo, FOT, FOS; alturas máximas, etc.), se pueden acordar cesiones de 5 • Parcelas a ceder (en el Convenio Urbanístico adjunto) y/o definición de valores
6 terrenos adicionales (lotes comerciables) u otras formas de aportes a beneficio del 6 a transferir al municipio en concepto de equilibrar el aumento de valores.
7 bien público, mediante “Convenio Urbanístico” u otros acuerdos, especialmente 7
8 si la producción de valor se genera por acción pública (asignación de normativa). 8 De este modo, el Plan de Reajuste de Parcelas tiene los 3 componentes: Plano
9 9 Parcelario Inicial, Plano Parcelario Final y Convenio Urbanístico adjunto.
10 El proceso de reajuste respeta y consensua los objetivos personales de los 10
11 propietarios afectados con las definiciones del Masterplan. 11 El Plan de Reajuste de Parcelas debe ser firmado por:
12 12 • Los propietarios de las parcelas iniciales.
13 El interés público (de generar una situación económica, ambiental y socialmente 13 • Las entidades municipales afectadas y competentes en la materia
14 sustentable en el largo plazo) y el bienestar común son otros aspectos a 14 (Planeamiento, Catastro, Hacienda, etc.).
15 considerar en el proceso de negociación. 15 • Los miembros de una comisión municipal que (eventualmente) sea creada a
16 Las conversaciones entre los actores afectados aseguran la efectividad del 16 tal fin en la que se representen las partes técnico-legales, como mencionado
17 proceso, así como también la transparencia y la coordinación entre sectores. Se 17 en el punto anterior, y terceros (ver más adelante Comisión de Reajuste de
18 requiere de articulación público-privada y concertación político-técnica. 18 Parcelas).
19 19 • El representante del Gobierno Local.
20 Plan de reajuste de parcelas 20
21 Al final del proceso se realiza un reajuste catastral a base de dos planos: el 21 Luego, el Plan de Reajuste debe ser ratificado por el HCD para entrar en vigencia,
22 “Plano Parcelario Inicial” con la estructura parcelaria antes del reajuste y el 22 recién en este momento, el documento será la base para las modificaciones en
23 “Plano Parcelario Final” resultante del proceso. Estos contienen la siguiente 23 el catastro.
24 información: 24
25 25 El Plan de Reajuste en sí mismo no define el uso del suelo, únicamente define
26 En ambos planos: 26 la estructura parcelaria catastral, las propiedades y los propietarios. Sin embargo,
27 • Delimitación del área afectada (igual en los dos planos) e identificación da 27 posteriormente se deberá adecuar la normativa vigente (Código Urbano, Plan
28 cada parcela/s con su/s propietario/s 28 de Uso de Suelo o afín) con las modificaciones que se hubieran propuesto en el
29 • Plancheta/s parcelaria/s privadas y públicas, con los datos catastrales 29 Masterplan.
30 identificados. 30
1 De las negociaciones (público-privadas) relacionadas al proceso de reajuste 1 será conveniente que la misma Comisión o el mismo Consejo (por ejemplo
2 de parcelas, en conjunto con otras actividades y procesos de la planificación 2 “Comisión/Consejo de Planificación Urbana” etc.) trate diversos proyectos del
3 urbana, resulta en general un Plan Parcial (o Plan de Sector) que define con 3 desarrollo urbano.
4 más precisión el modelo urbano deseado, siendo partes integrales del Plan de 4
5 Uso del Suelo. 5
6 6 EJEMPLOS.
7 También algunas modalidades del eventual Convenio Urbanístico, que 7
8 acompaña y condiciona el proceso de reajuste de parcelas, tendrán como 8 A continuación se ilustran dos ejemplos genéricos de “Planos Parcelarios
9 consecuencia la modificación del Código Urbano (o afín) si incluye y precisa 9 Iniciales” y “Planos Parcelarios Finales”. Uno de los ejemplos trata de
10 acuerdos sobre la zonificación y los respectivos indicadores urbanísticos. 10 ordenar una estructura parcelaria (urbana) que no permite el uso razonable de
11 11 los terrenos. El otro ejemplo demuestra la conversión de suelo rural en suelo
12 Comisión de reajuste de parcelas 12 urbano a base de un Masterplan de urbanización que afecta a 5 propiedades
13 En ciudades que aplicaran reajustes de parcelas varias veces al año, puede 13 rurales. En ambos casos el Reajuste de Parcelas permite la producción de
14 ser conveniente llevar adelante estos proyectos a través de una comisión 14 terrenos para espacios públicos, verdes, accesos y equipamiento según las
15 local representativa, independiente en sus competencias de decisión. Su 15 exigencias de la planificación urbana, mientras el valor de suelo de los lotes
16 conformación será precisada por el HCD y el Gobierno Local. 16 comerciables obtenidos resulta mayor que en la situación previa al reajuste.
17 17
18 Sería principalmente una Comisión Municipal conformada por al menos 18
19 cinco miembros con conocimiento específico (normas respectivas, tasación de 19
20 terrenos, entre otros) y competentes al respecto. El Municipio designará sus 20
21 representantes, invitando eventualmente a otras instituciones competentes a 21
22 participar (representantes de colegios profesionales, universidades, etc.). 22
23 El Director de la comisión será elegido por mayoría simple. Asimismo, la 23
24 comisión puede ser constituida para un proyecto de reajuste ó por un período 24
25 de tiempo a detallar, para llevar adelante todos los proyectos de reajuste que 25
26 surjan durante este período. 26
27 27
28 Para evitar de crear una multiplicidad de comisiones con competencias 28
29 específicas, la misma comisión puede tener facultades que superen la 29
30 aplicación del instrumento descripto. Especialmente en comunas pequeñas 30 Ejemplo Reajuste Parcelario (Lotes urbanos).
1 1 CONCLUSIONES.
2 2
3 3 A través de un reajuste de parcelas se obtienen lotes cuya utilidad respecto a
4 4 su potencial de desarrollo es mayor que en el estado original. El mismo proceso
5 5 también permite, sin afectar negativamente el valor de las propiedades que
6 6 resulten del proceso parcelario, producir terrenos para elementos urbanos
7 7 de soporte que aseguran que el espacio urbano tenga todas las funciones
8 8 requeridas y que no falten algunos elementos esenciales.
9 9
10 10 Es la tarea de las Áreas Municipales de Planeamiento (o afines), detectar los
11 11 potenciales y promover los procesos necesarios para desarrollarlos.
12 12
13 13
14 14
15 15
16 16
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18 18
19 19
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24 24
25 Ejemplo Reajuste Parcelario (Lotes rurales). 25
26 26
27 27
28 28
29 29
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1 INTRODUCCIÓN.
2
3 La ciudad está conformada no solo por propiedades en lotes privados,
4 elementos comerciables en el mercado inmobiliario, sino que el espacio urbano
5 también requiere de elementos urbanos complementarios, de soporte, como
6 vías que permitan la accesibilidad, infraestructura de servicios, equipamiento
7 urbano, espacios verdes, acuáticos, espacio público y otros elementos que
8 aseguren el normal funcionamiento de las áreas urbanas.
9 Sin la disponibilidad de estos elementos urbanos complementarios, no puede
10 existir ciudad. A diferencia de los lotes comerciables (en los que se pueden
11 construir edificios de vivienda, oficina, comercio y otros), las superficies
12 necesarias para albergar los elementos urbanos de soporte no producen
13 una rentabilidad económica, ya que son un bien social esencial para el buen
14 funcionamiento de la ciudad. Por esta condición se deben ceder al Municipio
15 los terrenos necesarios para los usos “públicos” en el transcurso del proceso
16 de producción de suelo urbano sin ningún costo, para incorporarlos como
17 bien público.
18 La ubicación y el tamaño de los terrenos a ceder se encontrarán definidos
19 en el “Masterplan”, “Plan Parcial” (u otros documentos afines), asignando
20 determinados usos a determinadas superficies.
21
22 DEFINICIONES.
23
24 Por Accesos se entiende:
25 • Vías, calles, caminos, autopistas
26 • Trochas de ferrocarril o tranvía inclusive estaciones y paradas
27 • Puentes, pasajes, pasarelas, túneles,
IU-cs 28 • Puertos, muelles, aeropuertos, pistas de aterrizaje (Accesos especiales)
29 • Otros elementos
CESIONES DE SUELO 30
IU-CS Página 80 2015 IU-CS Página 81 2015
1 Por Infraestructura de Servicios Urbanos se entiende: 1

2 • Red de agua potable con todas las instalaciones técnicas relacionadas. 2 Por Superficies Acuáticas se entiende:
3 • Red cloacal con todas las instalaciones técnicas relacionadas 3 • Arroyos, riachos, ríos, canales
4 • Red de desagüe pluvial con todas las instalaciones técnicas relacionadas 4 • Lagos, lagunas
5 • Red de gas con todas las instalaciones técnicas relacionadas. 5 • Mar
6 • Red eléctrica con todas las instalaciones técnicas relacionadas. 6 • Otros
7 • Redes de telecomunicaciones con todas las instalaciones técnicas 7
8 relacionadas. 8
9 • Alumbrado público con todas las instalaciones técnicas relacionadas. 9 FUNCIONES Y OBJETIVOS.
10 • Todos los elementos e instalaciones relacionados a las redes de transporte 10
11 público. 11 Mediante las cesiones de suelo se proveen las superficies necesarias para la
12 • Todos los elementos e instalaciones relacionados a la recolección de 12 localización de los elementos urbanos de soporte y accesos, en la cantidad
13 basura. 13 suficiente para cubrir la demanda y en la localización optima de mayor
14 14 accesibilidad para la comunidad.
15 Por Equipamiento Urbano se entiende: 15
16 • Establecimientos educativos 16
17 • Culturales 17 IMPLEMENTACIÓN.
18 • Deportivos 18
19 • De salud 19 (A) Cesiones de Suelo y demás aportes en casos de nuevas
20 • De administración pública 20 urbanizaciones
21 • Elementos e instalaciones técnicos de las infraestructuras de servicios urbanos 21 (Crecimiento Urbano Horizontal - Conversión de Suelo Rural a Suelo Urbano)
22 • Otros elementos 22
23 23 El/los propietario/s de un(os) terreno(s) a urbanizar deberá/n ceder sin costo
24 Por Áreas Verdes se entiende: 24 alguno a beneficio de la propiedad pública/municipal, para su incorporación
25 • Áreas naturales protegidas 25 al bien público:
26 • Plazas, plazoletas 26
27 • Parques Regionales 27 Accesos: Todas las superficies para accesos terrestres por caminos/calles/
28 • Cinturones verdes 28 ferrocarril/trocha y otros. Estos accesos viales suman aproximadamente el 30%
29 • Diversos espacios para recreación 29 del total de la superficie en caso de urbanizarlo por completo y serán clasificados
30 • Otros espacios públicos 30 como “Accesos” (o afín) en el “Plan de Uso de Suelo” (o documento afín).
1 Equipamiento Urbano: Todas las superficies para equipamiento urbano 1 En los casos de crecimiento urbano horizontal (extensión de la mancha urbana),
2 necesario hoy y en el futuro (por lo menos el 10% del terreno a urbanizar, útil y 2 un predio que originalmente fuera rural puede llegar a generar una superficie
3 apto para su función). Estas superficies serán clasificados como “Equipamiento 3 de lotes comerciables igual o inferior al 50% de la superficie original. La
4 Urbano” (o afín) en el “Plan de Uso de Suelo” (o documento afín) y no serán 4 superficie restante es la necesaria para las funciones comunes y los elementos
5 disponibles para otros usos que los indicados. Los municipios establecen los 5 urbanos de soporte que garantizaran el funcionamiento del barrio, dotando a
6 criterios en detalle. 6 la población de espacios verdes u otros espacios de recreación y asegurando
7 7 también la accesibilidad del barrio por medio de la infraestructura vial.
8 Verde: Todas las superficies para espacios verdes (por lo menos el 10% del 8 Aquellos proyectos que proponen superficies mayores de lotes comerciables,
9 terreno a urbanizar). En caso de que la municipalidad o la sociedad observen 9 deberán razonar y argumentar de qué manera aseguran todas las funciones
10 un déficit de espacios verdes en la localidad o que se requieran terrenos 10 urbanas públicas necesarias, en la actualidad y en el futuro.
11 considerablemente más grandes para la formación, extensión o protección de 11
12 reservas naturales (Cinturones verdes, parques urbanos, etc.), la municipalidad 12 Funcionalidad
13 puede establecer la cesión de superficies mucho más extensas según su 13 No siempre en la historia de una ciudad se ha previsto una suficiente reserva
14 caracterización geográfica. Todas las superficies cedidas en este concepto 14 de terrenos para áreas verdes, la instalación de equipamiento urbano,
15 no conllevan ninguna posibilidad de edificabilidad y serán marcadas como 15 infraestructura técnica y de transporte que acompañe el crecimiento
16 categoría “Verde/Áreas Verdes” en el “Plan de Uso de Suelo” (o documento 16 poblacional, la densificación urbana, la aparición de nuevas tecnologías, o
17 afín). 17 nuevas demandas de parte de la sociedad.
18 18 Una ciudad es un organismo que se debe renovar constantemente para poder
19 Agua: Las superficies acuáticas e inundables (Ríos, arroyos, lagos, lagunas, 19 cumplir con las funciones contemporáneas de cada época. Los nuevos predios
20 mar, etc.) incluyendo una franja de afectación de borde con un ancho que 20 a urbanizar deberán dar lugar a las demandas que el casco urbano establecido
21 asegure el desborde natural u ocasional según régimen de crecida. Además se 21 no puede cumplir.
22 deberá respetar el llamado “camino de sirga” según corresponda. En caso de 22
23 existir derechos privados históricos o circunstancias especiales, los municipios 23 Valor
24 pueden establecer criterios que difieren de esta norma, siempre dentro del 24 La cesión de terrenos, en los conceptos mencionados, no disminuye el valor de
25 marco legal provincial y local. Estas superficies serán marcadas como “Agua” 25 la propiedad original. Por el contrario, a través de los indicadores urbanísticos
26 (o similar) en el “Plan de Uso de Suelo” (o documento afín) y “Verde” o “Zona 26 que se establecen en el “Código Urbano”, “Plan de Uso de suelo” (o
27 protegida” cuando se trata de las franjas que rodean una superficie acuática. 27 documentos afines) y las funciones que se emplazan en las superficies cedidas,
28 Eventualmente se pueden utilizar categorías especiales como “Playa”, 28 se aseguran valores de suelo mayores, sobre todo con la definición del uso y
29 “Dunas”, etc. Esta categoría de uso no incluye edificabilidad. 29 los indicadores de densidad (FOT, altura, etc.)
30 30 Si en un caso particular disminuye el valor de suelo de una o varias propiedades
1 afectadas por la conversión de suelo rural en suelo urbano, habría que extender 1 de espacio público e infraestructura urbana cuando estas áreas consolidadas
2 el territorio a considerar e incluir en el proyecto las fracciones de suelo de 2 se densifican y tienen que responder en la misma superficie a las demandas de
3 varios propietarios de una determinada área delimitada. 3 una cantidad de personas mucho mayor y con funciones mucho más complejas
4 Del mismo modo, si un terreno a urbanizar por alguna razón no alcanza a 4 que en épocas anteriores. Sin embargo, igual se deben generar estos espacios
5 ceder las superficies mínimas para usos complementarios, se deberá tener en 5 e infraestructuras adicionales.
6 cuenta un radio más extenso u otras localizaciones cercanas donde se puedan 6 Las intervenciones urbanísticas con estos fines afectan a una trama urbana
7 compensar las cesiones. 7 compleja, producen impactos físicos, sociales y económicos, y son a su vez la
8 8 consecuencia de mayores demandas generadas por cada uno de los proyectos
9 Implementación de proyectos con objetivos de cohesión social 9 privados realizados en las parcelas del espacio urbano en transformación. Los
10 Los Municipios deben promover la formación de barrios socialmente 10 parámetros de densidad que permiten un mayor uso del espacio se deberán
11 integrados y evitar la segregación social territorial entre zonas de distintos 11 definir previamente en los procesos de planificación urbana, incluso aquellos
12 niveles socioeconómicos y pueden fijar medidas que fomenten la producción 12 mecanismos que permitan financiar un mayor abastecimiento de elementos
13 de este tipo de ciudad socialmente mixturada, como por ejemplo: 13 urbanos de soporte en las áreas a densificar.
14 • Cesión de entre 10% y 20% de los lotes comerciables con destino 14
15 “Vivienda Accesible” para población con menores recursos. 15 Las situaciones territoriales en las que se debe intervenir son, en la mayoría
16 • Oferta (venta/alquiler) de entre el 10% y 20% del proyecto a desarrollar 16 de los casos, muy especiales, por lo tanto no se pautan estándares generales
17 por “Precios Accesibles” para población con menores recursos. 17 respecto a la cesión de terrenos y demás aportes a contribuir por los
18 • Otras medidas localmente deseadas. 18 desarrolladores en esos casos.
19 19 Una base razonable para estimar la futura demanda adicional de elementos
20 Para generar barrios socialmente heterogéneos se deberá considerar la 20 urbanos de soporte es el “Masterplan” (o documento afín).
21 integración de “Lotes Accesibles” de manera razonable en la propuesta de 21
22 urbanización del Masterplan, evitando la conglomeración de los mismos. 22 Los detalles sobre los aportes y demás responsabilidades se regulan en cada
23 Aquellos proyectos que incluyan objetivos de cohesión social deberán contar 23 caso mediante el “Convenio Urbanístico” que será negociado y acordado entre
24 con especial apoyo por parte de las políticas públicas locales, a través de 24 el desarrollador y el municipio. Las exigencias, para cada una de las partes,
25 diversos incentivos. 25 deberán ser razonables, objetivas y orientarse en un supuesto equilibrio entre
26 26 cargas y beneficios para cada uno de los actores.
27 (B) Cesiones de Suelo y demás aportes en casos de crecimiento 27
28 vertical, densificación y cambios de uso. 28 Formas de Aportes
29 29 • Cesión de superficie de terrenos afectados, por el valor negociado
30 Es común que los cascos urbanos históricos no puedan abastecer la demanda 30 correspondiente.
1 • Transferencia de suelo que no necesariamente pertenezca al lote afectado 1 valor de suelo es diferente para terrenos en los que se permite la construcción
2 por el proyecto. 2 de edificios de dos, ocho o veinte pisos. Parte de este valor es generado por:
3 • Aportes en forma de dinero al “Fondo Municipal de Desarrollo Urbano” 3 • El desarrollador, su idea de proyecto e inversión
4 (u otro fondo especial para inversiones urbanísticas en la zona en 4 • La disponibilidad de elementos urbanos de soporte (infraestructura
5 transformación). 5 instalada, equipamiento y espacios públicos y verdes disponibles, etc.)
6 • Ejecución de “obras públicas” por parte del desarrollador privado según 6 • La asignación de usos de suelo que posibilitan rentabilidades diferentes
7 las indicaciones municipales acordadas. 7 (en general el uso comercial es más rentable que el uso de oficinas y de
8 • Una combinación de las cuatro opciones anteriores. 8 viviendas) y
9 • Otra forma de aportes a acordar. 9 • La asignación de mayores índices de edificabilidad (FOT, alturas máximas,
10 10 etc.) en el Código Urbano, Plan de Uso de Suelo (o documento afín).
11 Destino de los Aportes 11
12 Los aportes del desarrollador serán invertidos según necesidad y prioridad en: 12 Las acciones de ambas partes, públicas y privadas, influyen en los valores de
13 • La mejora de los espacios públicos y verdes. 13 suelo. En consecuencia, la municipalidad deberá participar en la valorización
14 • La infraestructura técnica. 14 del suelo generado por acción pública aunque ella misma no sea propietaria
15 • El equipamiento urbano. 15 de los lotes afectados. Para efectuar esta participación en los casos de
16 16 densificación y cambios de usos se recomienda aplicar el “Principio de Tres
17 Localización 17 Tercios” a través de “Convenios Urbanísticos”.
18 Los aportes acordados se invierten principalmente en la zona urbana afectada 18
19 por la inversión del desarrollador, de modo que se pueda adecuar la oferta 19 PRINCIPIO DE TRES TERCIOS (MODELO DE DISTRIBUCIÓN DE VALORES)
20 de elementos urbanos de soporte a las demandas generadas por la totalidad 20
21 de los proyectos que transforman el barrio. En otros casos se transfiere ese 21 Es importante distinguir entre la producción de valor genuina que resulta de
22 “plusvalor” con una cesión localizada en otros barrios según la necesidad 22 la acción de cada uno de los actores, ya que el principio de tres tercios se
23 imperante, las estrategias locales y sobre todo, en caso de existir suficiente 23 aplica únicamente sobre los valores generados por acción pública, no sobre los
24 oferta de elementos urbanos de soporte en la zona afectada por un proyecto 24 valores generados por el proyecto del desarrollador.
25 de densificación, se podrán redistribuir los fondos aportados sobre el territorio 25 • Un tercio del valor adicional generado por la acción pública (en general
26 urbano y destinarlos a inversiones en la mejora de otras zonas con déficits 26 valor del suelo) pertenece al desarrollador del proyecto para que garantice
27 respecto a su dotación con elementos urbanos de soporte. 27 e incentive la rentabilidad de su proyecto.
28 28 • Un tercio del valor adicional generado por la acción pública (en general valor
29 Generación de Valor 29 del suelo) pertenece al municipio para que asegure las funciones públicas
30 La densificación urbana está acompañada de mayores valores de suelo. El 30 del barrio a través de la (re-)inversión y adecuación de la infraestructura
1 urbana, el equipamiento público, el espacio público y verde, mediante 1 “reserva de uso público” (equipamiento), no más del 4%.
2 aportes de parte del desarrollador. 2
3 • El tercer tercio representa la “masa negociable” entre las partes. 3 Conociendo las ciudades de la Provincia de Buenos Aires se sabe que estos
4 4 números en general no proveen espacios urbanos públicos generosos.
5 La asignación del “tercer tercio” requiere de un sólido análisis y dependerá de 5 Sin embargo, la normativa rige para todas las ciudades de esta provincia,
6 factores casuísticos: Por ejemplo puede ser que el desarrollador tenga mayores 6 quitándoles la flexibilidad en caso de que unas de ellas quieran implementar
7 costos para la puesta en valor/refacción de elementos patrimoniales en su 7 un modelo de ciudad diferente, con más espacios públicos y verdes o mayores
8 proyecto, conforme a los intereses públicos, y por lo tanto el municipio le 8 superficies para diversos equipamientos urbanos.
9 permite mayor aprovechamiento del tercio negociable. 9
10 También el municipio puede argumentar tener mayores cargas para la 10 La ley se contradice a si misma requiriendo en su artículo 13 “un mínimo de
11 reinversión en infraestructura u objetivos de redistribución de beneficios sobre 11 diez metros cuadrados (10 m2) de área verde o libre por habitante” para
12 el territorio municipal etc. 12 “la población potencial tope establecida por el Plan de Ordenamiento”
13 13 y estableciendo en el artículo 56, “en ampliaciones de áreas urbanas”, la
14 Un aspecto no menor es la calidad del proyecto a desarrollar. El municipio podría 14 cesión de entre 3,5-6 m2 de “área verde o libre por habitante” y entre 1-3 m2
15 exigir mayores estándares de calidad de los proyectos a cambio de participar 15 en concepto de “reserva para uso público” (equipamiento).
16 con un porcentaje menor en el tercio de valor negociable, incentivando así 16
17 activamente la calidad de proyecto. 17
18 Todos los argumentos, los del desarrollador y los del municipio, se debaten en 18 CONCLUSIONES.
19 el proceso de negociación para encontrar un equilibrio óptimo entre cargas y 19
20 beneficios de los actores, así como también para lograr sinergias. Para ambos, 20 La cesión de suelo (o valor) es una operación que se fundamenta siempre en
21 la máxima participación en la valorización del suelo por acción pública son dos 21 la funcionalidad del espacio urbano, sobre todo de su dotación con elementos
22 tercios, un tercio es garantizado para cada parte. 22 urbanos de soporte que aseguren el buen funcionamiento de la ciudad. Por esta
23 23 razón, siendo una condición sine qua non para la generación de funcionalidad
24 24 y rentabilidad de los emprendimientos privados, se justifica la transferencia
25 EJEMPLO. 25 de suelo al bien público sin costo alguno en los casos de crecimiento urbano
26 26 horizontal y los diversos aportes en los casos de densificación urbana/
27 El Artículo 56 del Decreto-Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de 27 crecimiento vertical.
28 la Provincia de Buenos Aires (conocida como “Ley 8912/77”) define que “Al 28
29 crear o ampliar núcleos urbanos, áreas y zonas” las cesiones en concepto de 29 Si no se aplican los conceptos de “Cesiones de Suelo”, esta práctica tiene como
30 áreas verdes no superen el 10% de la superficie a subdividir y, en concepto de 30 consecuencia la producción de espacios urbanos con funcionalidad limitada
IU-CS Página 90 2015
1 y la sobrecarga del presupuesto público para generar a posteriori todos los

2 elementos urbanos de soporte necesarios, sea infraestructura, equipamiento
3 urbano, espacios verdes y públicos.
4
5 El crecimiento urbano, sea por extensión horizontal o vertical, es un proceso
6 que requiere de la aplicación de políticas a largo plazo. No hay otra modalidad
7 para desarrollar ciudades económicamente prósperas, socialmente justas y
8 ambientalmente sanas.
9
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30
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-COP Página 93 2015
1 Introducción
2
3 Las compensaciones, o medidas compensatorias, como su nombre lo indica,
4 son una manera de equilibrar los efectos de una o varias acciones que alteren la
5 situación actual de una propiedad. La propiedad, sea un lote o edificio protegido,
6 puede ser afectada por su dueño u otro causante. Asimismo el espacio público
7 también puede ser afectado, por alguna empresa o particular. La compensación
8 puede consistir, en la obligación de llevar a cabo acciones de atenuación que
9 disminuyan el impacto o daño causado; la reposición de la situación inicial
10 modificada (en el mismo u en otro lote); o incluso pagos compensatorios. Resulta
11 importante aclarar que las medidas compensatorias no forman parte de los valores
12 de mercado del suelo, sino en tanto al valor ambiental, social, y/o patrimonial u
13 otros que estos refieren.
14
15 Conceptualmente, las compensaciones se basan en el principio de que la situación
16 actual de cada lote representa una cierta calidad en numerosos sentidos. Un lote
17 puede ser el lugar de emplazamiento de diversas especies animal, vegetal, de
18 elementos patrimoniales, culturales, u otros. Estos elementos proveen calidad
19 con su simple existencia, en otros términos, generan un valor de uso para el ser
20 humano y/o diversos ecosistemas que generalmente no están contemplados en
21 los marcos regulatorios.
22
23 Cuando el uso de un lote se modifica de forma parcial o total, se deberá lograr
24 mantener la calidad y el valor de uso que esta poseía, por lo cual es necesario
25 considerar medidas que mantengan, remplacen o compensen el valor con el que
26 contaba antes de la modificación sufrida.
27
IU-COP 28 Lo que el concepto determina como valor (de uso) es independiente al valor
29 comercial de un terreno , este se trata en cambio de la calidad medio ambiental,
COMPENSACIONES 30 cultural, patrimonial, urbanística, social, u otra, cuya modificación de la
IU-COP Página 94 2015 IU-COP Página 95 2015
1 misma por parte del propietario causaría algún tipo de daño al respecto. La 1 proyectos de envergadura que exijan un EIA son independientes de estas
2 compensación, en cualquiera de las formas que sea ejecutada, es una respuesta 2 mediadas compensatorias que solo aplicaran a proyectos que por su dimensión
3 al daño provocado. Por ejemplo es común que se establezca la obligación de 3 no se vinculen con EIA específicos.
4 plantar (o pagar la plantación de) “x” cantidad de árboles por cada ejemplar 4
5 que haya sido removido durante la realización de un proyecto inmobiliario o de 5 Las compensaciones que se exijan deben estar orientadas a remplazar ó
6 infraestructura. De esta manera la ciudad equilibra la pérdida de su arboleda, 6 reconstruir las características que fueron perjudicadas y/o compensar el impacto
7 compensada directamente por los proyectos que produjeron los daños en el 7 negativo mediante pagos destinados a instituciones que puedan realizar
8 sistema verde urbano que cumple importantes funciones en la ciudad, dado que 8 estrictamente, inversiones cuya función sea la de disminuir el efecto negativo y
9 cada daño debe ser respectivamente compensando. 9 el fomento a los aspectos compensatorios.
10 10
11 Eventualmente, se puede estipular, que el desarrollador de un proyecto 11 El objetivo general a alcanzar mediante la aplicación de este instrumento es el
12 inmobiliario pague un monto compensatorio al Municipio, y este lo podría 12 de mantener el estatus quo de calidad urbana, más allá de las intervenciones
13 destinar a una ONG con fines de protección ambiental de la fauna y/o la flora, 13 al hábitat que se lleven a cabo de manera regular en los Municipios a través de
14 si al llevar a cabo su proyecto, interviene con su accionar en el ecosistema, 14 diversos proyectos de escala individual (viviendas, comercio, parques, plazas,
15 que es el hogar de diversas especies. La compensación no afecta el derecho de 15 etc.).
16 propiedad sobre el inmueble ni implica restricciones de uso, sino que las acciones 16
17 modificatorias que generen diversos daños al hábitat deben ser compensadas 17
18 mediante parámetros específicos. 18 Implementación
19 19
20 Es importante la aplicación de este instrumento de manera sistemática y a 20 Las compensaciones que se podrán exigir estarán siempre relacionadas al
21 largo plazo, como así también, es importante que las compensaciones sean 21 accionar concreto sobre una cualidad específica del lote en cuestión, y deberán
22 destinadas estrictamente a aquellas acciones que fomenten el desarrollo local 22 ser proporcionales al daño causado.
23 en aquellos aspectos que se estimen importantes. 23
24 24 Las situaciones y acciones que podrían implicar medidas compensatorias
25 25 deberían estar definidas mediante ordenanza municipal, distinguiendo entre
26 Funciones y Objetivos 26 compensaciones obligatorias y ocasionales. Si bien encontramos diversas
27 27 obligaciones compensatorias, en las normativas vigentes de los distintos
28 Las medidas compensatorias se establecen para aquellas intervenciones menores 28 municipios, conviene precisar una definición particular mediante algún listado
29 sobre la situación urbana actual que modifiquen una situación inicial de manera 29 que aclare cuales intervenciones concretas son plausibles de compensar y una
30 temporaria, permanente o irreversible, generando impactos negativos. Los 30 definición acerca de qué tipo de compensación aplicaría. Además, la ordenanza
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1 puede dejar cierto margen respecto a la amplitud de las compensaciones según 1 La normativa de Villa Gesell indica, que previo a la obtención de la aprobación del
2 el tamaño o la rentabilidad esperada del proyecto o las condiciones sociales de 2 plano conforme a obra o plano final, se deberán reponer las especies arbóreas
3 su promotor. 3 según determinados parámetros libres de costo y cargo por parte del Municipio,
4 4 y establece que la reposición será llevada a cabo por el propietario, dentro de
5 Las compensaciones deben, de manera obligatoria, ser destinadas a un fin 5 la parcela y/o destinadas al Vivero Municipal para su posterior disposición en la
6 relacionado al hecho que originó la compensación, con el objetivo de indemnizar 6 ciudad.
7 o reparar las respectivas pérdidas. 7
8 8 Conclusiones
9 El momento oportuno para exigir las compensaciones es durante la otorgación 9
10 de permisos de obra por parte de la Municipalidad (en general por la Dirección 10 Aunque una medida compensatoria por sí misma parece poseer una relevancia
11 de obras particulares o privadas). Dichos permisos serán condicionados al 11 relativa en el desarrollo urbano de una ciudad, la sumatoria de todas las
12 cumplimiento de las compensaciones definidas. 12 compensaciones que se exijan y ejecuten, podrían generar un conjunto de
13 13 recursos con resultados considerables para la gestión urbana.
14 14
15 Ejemplo 15 Las compensaciones representan la posibilidad de mantener una cierta calidad
16 16 urbana ya que, como sabemos, el espacio en una ciudad es dinámico y se
17 El Municipio de Villa Gesell es característico por su forestación, está representa 17 encuentra en continuo proceso de modificación, lo que requiere de ciertos
18 un gran atractivo, de alto valor patrimonial histórico, natural y turístico, por ende 18 mecanismos adecuados para lograr sostener el nivel cualitativo alcanzado y
19 cualquier acción que afecte la misma está regulada por el Municipio. De este 19 también mejorarlo.
20 modo, existe un capitulo en la normativa urbana vigente, que regula en primer 20
21 instancia, el mecanismo de aprobación para la modificación sobre el paisaje, y 21
22 a su vez, establece compensaciones, en forma de “exigencias de reposición”. 22
23 23
24 “Se entiende por forestación, la existente o en su defecto la a realizar que debe estar 24
25 implantada con vida en el momento del Plano Conforme a Obra. Será obligatorio 25
26 la preservación de la forestación existente, cuando por razones justificadas debe 26
27 alterarse la misma, quedará al criterio de la Dirección de Planeamiento, la tala, poda 27
28 o reforestación de las especies. Los árboles que por motivo de una construcción se 28
29 hayan extraído, deberán ser repuestos de acuerdo a las normas de preservación 29
30 forestal, formulándose al propietario el cargo correspondiente”. 30
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-EMDU Página 99 2015
1 Introducción
2
3 Una “Empresa Municipal de Desarrollo Urbano”, en ocasiones llamado “Consorcio
4 Urbanístico” es una empresa pública o público-privada, constituida para promover
5 el desarrollo urbano de un área delimitada, y participar como desarrolladora en el
6 mercado inmobiliario local.
7
8 Las empresas públicas o semi-públicas obtienen ganancias generadas por su
9 actividad empresarial como las empresas privadas de desarrollo, pero actúan con
10 objetivos específicos dirigidos al bien común.
11
12 En el mercado inmobiliario participan principalmente, empresas constructoras,
13 desarrolladores inmobiliarios y propietarios en la comercialización del suelo urbano
14 y la construcción edilicia. Mientras la primer actividad, la comercialización, se
15 focaliza en asegurar las condiciones para que el “producto lote” obtenga atractivo
16 comercial, la segunda, la construcción, se ocupa de la construcción de “productos
17 edilicios” (viviendas, oficinas, comercios, galpones, garages, etc.) en dichos lotes.
18 Algunos actores combinan ambas actividades en un modelo de negocios.
19 Igual que los desarrolladores inmobiliarios privados, las empresas públicas poseen
20 la capacidad de captar los beneficios producidos por la valorización del suelo, dado
21 que intervienen en el mercado con los mismos instrumentos que cualquiera de los
22 otros actores involucrados. La diferencia radica en que la Empresa Municipal busca
23 el bien común, los beneficios producidos por la actividad, o sea, las plusvalías
24 generadas en el sector inmobiliario, se reinvierten en mejoras de infraestructura,
25 equipamiento urbano y proyectos con fines sociales.
26
27 Generalmente, las empresas públicas trabajan en zonas en las que los actores
IU-EMDU 28 privados no visualizan oportunidades de negocio. El Municipio es quien puede
29 priorizar el desarrollo urbano de determinados sectores, según sus objetivos
Empresa Municipal de Desarrollo Urbano 30 estratégicos. El sector inmobiliario privado se focaliza en la producción de inmuebles
IU-EMDU Página 100 2015 IU-EMDU Página 101 2015
1 en zonas que se venden con facilidad, a precios relativamente altos. A diferencia 1 • Desarrollar lotes para su posterior edificación (incluyendo inversiones en la
2 de este, las empresas públicas funcionan como pioneros del desarrollo en zonas 2 instalación de infraestructura vial y de servicios urbanos, equipamiento ur-
3 con características limitadas para el mercado y deberán reconvertir esta situación 3 bano, espacios públicos y verdes). El desarrollo de lotes se puede focalizar en
4 para mejorarla, atrayendo muchas veces el interés de los privados, por esto, ser 4 la reconversión de suelo rural en suelo urbano o también en infraestructura
5 el precursor implica asumir mayores riesgos, pero también la expectativa de 5 urbana complementaria para incrementar el atractivo de zonas degradadas.
6 obtener mayores beneficios. 6 • Proveer lotes para usos específicos, como la localización de vivienda, empre-
7 7 sas o cualquier otro, que signifique un desarrollo estratégico para la ciudad,
8 Las empresas públicas municipales, poseen en la práctica varias ventajas respecto 8 a precios accesibles.
9 a las empresas privadas, por las funciones de desarrollar que asumen, y ser, a 9 • Participar en la valorización del suelo generada por las diversas actividades ur-
10 su vez como municipio, quien determina la normativa y otorga los permisos 10 banísticas (inversiones en accesibilidad, infraestructura de servicios, equipami-
11 respecto al parcelamiento/ loteo, permisos de construcción, etc. 11 ento urbano y otros elementos complementarios, u otorgar usos de suelo que
12 12 desencadenen mayor rentabilidad, a través de indicadores urbanísticos que
13 Una Empresa Municipal de Desarrollo Urbano – EMDU- requiere el suficiente 13 permitan mayor capacidad constructiva)
14 capital inicial que le permita trabajar y producir. Este capital consiste en suelo, 14 • Captar beneficios de los sectores más prósperos y transferirlos a las zonas
15 dinero y/o capacidad de endeudamiento con las respectivas garantías necesarias. 15 desfavorecidas.
16 16 • Generar mejor calidad urbana de acceso para diversos grupos sociales.
17 Es de gran importancia que cuente con personal de espíritu emprendedor, dado 17
18 que no se trata de ejercer actividades administrativas sino de intervenir en el 18 El capital de mayor valor que posee el municipio es siempre su potestad sobre
19 territorio. Es posible que otros estamentos de Gobierno participen del desarrollo 19 la normativa que define y regula el uso del suelo, teniendo en cuenta, que toda
20 público, generalmente con el aporte de capital en forma de suelo o capacidad 20 inversión en infraestructura o adquisición de suelo deberá concordar con los
21 de endeudamiento. 21 lineamientos de crecimiento planteados para la ciudad.
22 22
23 23
24 Funciones y Objetivos 24 Implementación
25 25
26 El objetivo de una empresa pública, al igual que la privada, también es la 26 Con la creación de una empresa pública surge un actor activo y estratégico que apoye
27 obtención de beneficios, la valorización del suelo y de los bienes comerciables 27 la implementación de los objetivos definidos en la planificación urbana de la ciudad
28 (lotes, edificios, otros). La diferencia radica en que los valores generados 28 (Planes de Desarrollo Urbano o afines). La planificación urbana por si misma es pasiva si
29 serán reinvertidos en fines de mejora para la calidad urbana de la comunidad, 29 no cuenta con los instrumentos e incentivos, ni los actores proactivos que la acompañen
30 optimizando su competitividad relativa. Entre sus funciones podrá: 30 llevando a cabo aquello que se consensuó en la visión formulada para la ciudad.
1 1
2 El derecho público provincial y municipal determina la posibilidad de crear 2 La EMDU debe distinguirse de los desarrolladores privados, no solo respecto
3 empresas municipales que podrán funcionar como Sociedades del Estado 3 a sus fines que queda claro son sociales y no particulares, sino también en
4 (en las cuales se excluye la participación de capitales privados), o bien, como 4 los procesos de producción, orientándose siempre a lograr la mayor calidad
5 Sociedades Anónimas con Participación Estatal Mayoritaria – SAPEM (cuando el 5 posible en los espacios la ciudad. Una forma provechosa en este sentido, es la
6 Estado es propietario de acciones que representen no menos del 51% del capital 6 formulación de concursos urbanísticos donde participen varios profesionales
7 social y sean suficientes para prevalecer en las asambleas). En ambos casos, las 7 en la elaboración de propuestas para definir un Masterplan. De esta manera, se
8 empresas regirán por normas del derecho público y también por normas de 8 producen una multiplicidad de ideas que podrán ser evaluadas para el desarrollo
9 derecho privado. Responsable de la creación de estas empresas es el gobierno 9 de un área definida. También podría ser fructífero buscar aportes de la población
10 municipal junto con el HDC. 10 local que exprese las demandas y potencialidades existentes en el territorio.
11 11
12 Es de vital importancia que los objetivos de la empresa, expresados en su 12 Una EMDU requiere de capital inicial y de la capacidad de gestión adecuada
13 estatuto, sean claros. Esto requiere de debates y acuerdos entre los diversos 13 que le permita llevar adelante sus funciones. Además debe trabajar de manera
14 decisores políticos. Siendo que la empresa actuará con objetivos específicos, 14 coordinada con las Áreas Municipales de Planeamiento (o a fin) y los intereses
15 comerciales y no-comerciales, estas empresas deben representar fielmente los 15 municipales en general.
16 intereses del bien común. La creación de una EDMU requiere de voluntad política 16
17 y de capacidad de asociarse con actores privados o semipúblicos (cámaras, 17 La dificultad para el sector público puede encontrarse en la capacidad para
18 colegios, etc.). 18 accionar como una empresa que intervenga en el mercado inmobiliario, ya que
19 19 no es usual que asuntos públicos se traten con instrumentos de gestión privada,
20 Para la empresa es esencial disponer de terrenos para ser desarrollados. Para eso 20 que requieren, además de mecanismos específicos para que las inversiones
21 hay que asociarse con propietarios de suelo (públicos y/o privados) y ponerse de 21 públicas se vuelvan rentables. Una empresa de este tipo puede no funcionar
22 acuerdo sobre el destino a futuro de los mismos, la participación en la producción 22 si desarrollan proyectos o se realizan inversiones poco rentables. Es ventajoso
23 de valor y los costos a asumir por cada una de las partes. Estos acuerdos deben 23 que la gestión de las EMDU cuente con personal y Directivos con alto nivel de
24 ser acompañados de una política local, donde el otorgamiento de normativa 24 profesionalismo
25 esté condicionado por algunos aspectos a tener en cuenta, como por ejemplo, 25
26 la participación mutua en los costos y beneficios, la disposición de una parte 26 La EMDU tiene influencia en el mercado, en ciertos aspectos positivos y en otros
27 de los terrenos a precios accesibles (por ejemplo el 10% del total de los lotes) 27 negativos, dependiendo del punto de vista con se mire ya que las actividades de
28 que serán reservados para habitantes que requieran de apoyo, y todos aquellos 28 la empresa tendrán cierta influencia en los precios inmobiliarios. Con la EMDU,
29 otros ítems a acordar en cada caso, que se correspondan con los objetivos de 29 el área Municipal de Desarrollo Urbano tiene un “actor a favor” que le permite
30 desarrollo urbano planteados para la ciudad. 30 llevar a la práctica aquellos objetivos definidos en los Planes Urbanos, una
1 cuestión que los desarrolladores privados por si mismos no tienen en cuenta. 1 Ejemplo
2 Sin embargo, la EMDU debe mantener sus cuentas en orden, evitar inversiones 2
3 que no sean rentables, y no transferir beneficios entre las actividades rentables 3 La CORPORACIÓN ANTIGUO PUERTO MADERO S.A. - CAPMSA desarrolló el
4 y las no rentables. La posible sobrecarga de las EMDU con objetivos sociales y/o 4 suelo de Puerto Madero, que en ese entonces (años 90`) eran disfuncionales
5 políticos puede ser un factor significativo que determinará el éxito o fracaso de 5 para el uso como Puerto.
6 sus operaciones. 6 Los socios fueron la Ciudad de Buenos Aires y la Nación Argentina que aportaron
7 7 como capital inicial para CAPMSA los terrenos (Nación) y la potestad de definir
8 Una empresa pública es controlada de diversas formas, como la rendición de 8 la normativa (CABA). La empresa desarrolló el sector de Puerto Madero según
9 cuentas ante sus dueños, que en este caso sería la municipalidad representada 9 los resultados de la propuesta ganadora de un concurso urbanístico, y luego
10 por el poder Legislativo HCD y el Poder Ejecutivo, Gobierno Municipal, por un 10 construyo la infraestructura y el equipamiento urbano, en forma de parques,
11 Tribunal de Cuentas, u otros organismos con injerencia. 11 espacio público, etc. Con alta calidad.
12 12 El proyecto cumplió sus funciones estratégicas para atraer inversiones al centro
13 Las EMDU son instrumentos con capacidad para disminuir disparidades 13 de la ciudad, a un destino que hasta ese entonces poseía poco atractivo para el
14 territoriales al interior de las ciudades, dado que son actores que pueden iniciar 14 mercado, la operación fue rentable y produjo excedentes para el sector público.
15 procesos de revitalización en circunstancias en las que los actores del mercado 15 En este caso, la iniciativa pública fue clave en la reconversión de procesos
16 no confíen en la rentabilidad de sus inversiones. Con una inversión inicial por 16 negativos en una de las zonas más importantes de la ciudad. Sin embargo
17 parte de la EMDU, el mercado puede generar confianza en aquellas zonas donde 17 posee algunos puntos criticados principalmente por la segregación social que
18 los actores privados no invertirían sin estas claras señales públicas acompañadas 18 género, apuntando con su operatoria exclusivamente al sector de la sociedad
19 de diversos incentivos (algunos ejemplos de esto son, Puerto Madero, Distrito 19 de mayor poder adquisitivo del país, y no exigió la integración de “vivienda
20 Tecnológico Ciudad de Buenos Aires, Parque Norte en Rosario). 20 accesible” para generar cierta mixtura. La empresa además, produjo una
21 21 limitada cantidad de equipamiento público localizado únicamente en la zona
22 Es esencial que una EMDU actué en el contexto de una política sistemática de 22 del proyecto. En todo caso, careció de funciones redistributivas de los beneficios
23 aplicación de diversos instrumentos urbanísticos. De este modo, el instrumento 23 producidos por la valorización del suelo en favor de otros sectores de la ciudad
24 se vuelve más potente para transparentar la transferencia de beneficios sociales 24 más desfavorecidos.
25 a diversos sectores. Para los Municipios argentinos es un elemento innovador 25
26 de la política territorial social indirecta, a través de la utilización de los mismos 26
27 instrumentos que le son propios al mercado. 27 Conclusiones
28 28
29 29 Los instrumentos de intervienen directamente en el mercado son los más
30 30 competentes para contribuir en la construcción de una sociedad más justa y
IU-EMDU Página 106 2015
1 equitativa, siempre y cuando, que se utilicen los mecanismos del mercado con
2 objetivos de cohesión social y no únicamente para maximizar las ganancias.
3
4 La mayoría de los municipios argentinos, al no contar con EMDU, no participan
5 de las oportunidades y beneficios del mercado que generan el propio accionar
6 público, respecto al desarrollo urbano. Sin embargo, algunos municipios aplican
7 aspectos conceptuales de este instrumento sin formalizar la actividad como una
8 empresa pública o mixta. Para lograr un avance significativo de la gestión local
9 en este aspecto, es conveniente conformar formalmente una EMDU que pueda
10 trabajar con objetivos a largo plazo y no solo en ocasiones convenientes.
11
12 Es un instrumento sumamente útil para impulsar los objetivos establecidos en
13 los Planes de Usos del Suelo/ Código de ordenamiento (o a fin) no solo con
14 proyectos de envergadura publica, sino para atraer al mercado guiándolo hacia
15 los fines de desarrollo planteados para la ciudad. Es importante que la EMDU
16 lleve adelante proyectos de escala media además de dedicarse a megaproyectos
17 (como en el caso de Puerto Madero) si los hubiera. La influencia continua en
18 proyectos a corto plazo y mediano plazo son los que le den impulso al desarrollo
19 de las ciudades en crecimiento.
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29
30
Instrumentos Urbanísticos IU-FDU Página 109 2015
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 El Fondo de Desarrollo Urbano es una cuenta de capital específica que
4 sirve para financiar las inversiones en bienes públicos con fines de desarrollo
5 urbano local.
6
7 Se alimenta sobre todo de los aportes que resultan de los recursos generados
8 a través de la aplicación de instrumentos urbanísticos y otros:
9 • Convenios Urbanísticos
10 • Gravámenes para Inmuebles en Desuso
11 • Contribución por Mejoras
12 • Contribución por Valorización del Suelo
13 • Reajuste de Parcelas
14 • Compensación de Deudas
15 • Donaciones
16 • Multas
17
18 Los fondos deben ser utilizados estrictamente en concepto de inversión en
19 el desarrollo urbano de la localidad. Por lo general se destinan a obras de
20 infraestructura, equipamiento, espacio público y espacios verdes, lo que se
21 denomina “producción de bienes públicos”. No se pueden destinar al pago
22 de sueldos, ni a financiar la elaboración de planes u otras actividades
23 de planificación.
24 La estricta orientación del fondo a los fines de inversión en bienes públicos se
25 debe a las características del origen de los fondos.
26 Los aportes generados por la aplicación de diversos instrumentos urbanísticos
27 representan ingresos eventuales para el Fondo, no permanentes, por lo tanto,
IU-FDU 28 estos deberán ser reinvertidos en el desarrollo urbano para generar efectos
29 que permitan retroalimentar el fondo por la paulatina mejora del entorno
FONDO DESARROLLO URBANO 30 urbano.
IU-FDU Página 110 2015 IU-FDU Página 111 2015
1 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 1 EJEMPLO.

2 2
3 • Generación de fondos específicos para inversiones públicas de 3 El Municipio de Moreno, Provincia de Buenos Aires, creó 1994 (Ordenanza
4 desarrollo urbano. 4 Nº. 3837/94) un fondo permanente para el desarrollo urbano, ambiental
5 5 y regional, denominado “Fondo Municipal de Tierras y Viviendas”. Este
6 6 fondo es el instrumento fundamental del IDUAR-Instituto de Desarrollo
7 IMPLEMENTACIÓN. 7 Urbano, Ambiental y Regional (creado por Ordenanza Nº 553/00).
8 8
9 Es un fondo de gestión conjunta. En primer lugar, el Área Municipal de 9 El fondo obtiene sus aportes en forma de inmuebles y contribuciones. Los
10 Planeamiento (o afín) define el destino de los fondos según las prioridades 10 terrenos son adquiridos generalmente por resoluciones particulares de
11 establecidas en el proceso de planificación urbana, mientras que por su 11 terrenos en estado de abandono, baldíos con deudas con el municipio,
12 parte la administración financiera se realizara a través de la autoridad 12 donaciones y otros. Una parte de aquellos lotes se venden en el mercado,
13 tributaria del municipio (Hacienda). 13 otra parte se utilizan para la instalación de espacios públicos, verdes,
14 14 equipamiento y otros elementos urbanos de soporte. Aparte, el fondo
15 La comunicación sobre el uso de los fondos se hará a través de la rendición 15 recibe contribuciones monetarias a través de la cobranza de adjudicaciones
16 de cuentas municipal, para asegurar la transparencia de los mismos. Dicha 16 sociales y planes oficiales, la percepción de cánones locativos y otros
17 rendición debería especificar: 17 conceptos.
18 • Ingresos/aportes según concepto 18
19 • Inversiones desagregadas por subunidades territoriales locales 19 Los ingresos del fondo financian en Moreno múltiples inversiones con fines
20 (especificando los montos que se destinan a los distintos barrios, 20 de desarrollo urbano. Su carácter permanente permite realizar proyectos
21 aclarando si se priorizan barrios habitados mayoritariamente por 21 con horizontes a medianos y largos plazos, y dotar a los barrios de
22 personas con menores recursos) 22 equipamiento.
23 • Inversiones desagregadas por diversos elementos urbanos de soporte 23
24 (se especifica los montos que se destinan en pavimento, cloaca, planta 24
25 de tratamiento, defensas contra inundaciones, plazas, etc.) 25 CONCLUSIONES.
26 26
27 Se debe tener en cuenta que esta rendición genera una base de información 27 La gestión de bienes públicos puede incluir una gestión conjunta de “Banco
28 estadística respecto a las inversiones realizadas por el Municipio que 28 de Tierras” y del “Fondo de Desarrollo Urbano”, unificando la gestión de
29 permite aumentar la eficiencia de las inversiones municipales a mediano 29 los bienes tanto de capital como inmuebles, de un Municipio.
30 plazo. 30 Para fomentar la voluntad de pago por parte de los contribuyentes locales
IU-FDU Página 112 2015
1 cabe aclarar que toda la sociedad debería percibir cierto impacto positivo
2 en el desarrollo urbano aunque se prioricen determinados barrios, o
3 elementos urbanos de soporte específicos, por sobre otros. La consciente e
4 inteligente redistribución de beneficios generará a largo plazo condiciones
5 de vida más equitativas.
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Instrumentos Urbanísticos IU-FSE Página 115 2015
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 El Fondo Solidario Específico es una cuenta de capital especial y temporaria
4 que se inicia para el financiamiento de inversiones en un bien público
5 determinado.
6 Es un instrumento que permite nivelar las condiciones de vida en la localidad
7 a través de un mecanismo solidario entre las personas que disfrutan de un
8 determinado servicio y las personas que no disponen de él.
9
10 Requiere de una entidad para la gestión de los fondos, ingresos, inversiones
11 y facturación. Dicha entidad podrá ser pública o prestar sus servicios sin fines
12 de lucro. En caso de que sea pública, podrá ser en articulación con el Área
13 Municipal de Hacienda.
14
15 Rige el principio de solidaridad, el cual se ejerce de forma obligatoria
16 (no voluntaria) para garantizar un equilibrio entre los actores, las cargas y
17 los beneficios. Además de los aportes que definen la cuota obligatoria, los
18 contribuyentes o terceros están libres de contribuir al fondo voluntariamente.
19
20
22
23 El objetivo es lograr la distribución equitativa de un aspecto urbano específico
24 (servicios, infraestructura u otros).
25
26
27 IMPLEMENTACIÓN.
IU-FSE 28
29 Cuando se diseñan los mecanismos del Fondo Solidario Específico y su
FONDO SOLIDARIO ESPECÍFICO 30 redistribución en el territorio, se deben considerar varios factores. Como la
IU-FSE Página 116 2015 IU-FSE Página 117 2015
1 inversión en bienes públicos tiene por lo general efectos sobre el valor del 1 En la situación descripta, la aplicación del mecanismo obligatorio se justifica
2 suelo, se debe analizar cuál es la afectación de cargas y beneficios entre los 2 por las ventajas/desventajas socio-económicas de la disponibilidad/ausencia
3 distintos tipos de actores, ya que contribuyentes, beneficiarios y propietarios 3 de pavimento. El acceso por calles de ripio supone en principio mayores
4 no serán los mismos. 4 costos de mantenimiento en los vehículos, mayores problemas en días de
5 5 lluvia e imposibilidad de acceso del transporte público. Estos mayores costos
6 Es recomendable coordinar las inversiones del fondo con otras actividades 6 los absorben en su totalidad los usuarios de dichas vías. Por lo tanto, ellos
7 de desarrollo urbano. (Por ejemplo, no pavimentar una calle antes de la 7 sufren de una doble discriminación: Mayores costos y menores estándares.
8 instalación de los tendidos de redes). El área responsable de la coordinación 8 Entonces, la aplicación del instrumento aportaría en gran medida a equilibrar
9 será la autoridad competente en la materia, en general el Área Municipal de 9 la condición de las vías de acceso y los costos de movilidad.
10 Planeamiento (o afín). 10 El mismo fenómeno se observa con el servicio de red de gas, ya que no
11 11 disponer del mismo representa mayores dificultades y costos por la adquisición
12 Es importante que los contribuyentes conozcan el fin de los aportes, así como 12 de garrafas cuyo precio por m3 es considerablemente más alto que el de un
13 también los tiempos (hasta ejecutar los proyectos por completo), la finalización 13 servicio de red.
14 de las contribuciones y el cierre del fondo. Estos detalles se deberán especificar 14
15 en un plan operativo. En este sentido, la gestión de los fondos debe ser 15 Siguiendo con el ejemplo, si supongamos que el costo de pavimentación de
16 transparente, y debe traducirse en una rendición de cuentas periódica que 16 una cuadra es 200.000 Pesos, pavimentar las 40 cuadras tendrá un costo total
17 debería especificar: 17 de 8 millones de Pesos. Si cada uno de los 5.000 propietarios que cuentan
18 • Ingresos/aportes 18 con pavimento aportaría 45 Pesos durante 36 meses (1.620 Pesos totales por
19 • Inversiones desagregadas por subunidades territoriales locales 19 contribuyente), se podrían pavimentar todas las cuadras del municipio que
20 20 actualmente no cuentan con esta infraestructura en un plazo de 3 años.
21 21
22 EJEMPLO. 22
23 23
24 En un municipio existen 100 cuadras pavimentadas y 40 sin pavimentar. Cada 24
25 cuadra cuenta con un promedio de 50 propietarios de viviendas (de casas y 25
26 propiedades horizontales), por lo tanto se estima que aproximadamente 5.000 26
27 propietarios cuentan con accesos pavimentados y 2.000 no. La idea es que 27
28 el beneficio que ya se les otorgó a unos redunde en el de otros que aun no 28
29 cuentan con ello. 29
30 30
IU-FSE Página 118 2015
1 En caso de que se incluyan otras instituciones en el “sistema solidario”,

2 eventualmente con mayor capacidad de pago que un hogar familiar, se
3 ampliaría el número de base de contribuyentes y bajaría el monto de la cuota
4 mensual para todos.
5
6
7 CONCLUSIONES.
8
9 El precio de los lotes que cuentan con accesos por vías pavimentadas es
10 generalmente mayor que aquellos que no cuentan con dicha infraestructura.
11 Por lo tanto es probable que el valor del lote beneficiado por la infraestructura
12 aumente su valor. Ese beneficio generado por la aplicación de un mecanismo
13 solidario debería ser captado (al menos parcialmente), a través del instrumento
14 “Contribución por Mejoras” u otro similar, cuyos recursos se destinen al
15 “Fondo Municipal de Desarrollo Urbano”. De este modo, el instrumento
16 “Fondo Solidario Específico” forma parte de un sistema de aplicación de
17 instrumentos urbanísticos coordinado y complementario.
18
19 Es muy importante tener en cuenta que en caso de no captar una parte de
20 la valorización del suelo, dará lugar a una situación de inequidad ante los
21 contribuyentes del Fondo Solidario ya que los mismos están generando con
22 sus aportes una valorización sobre la propiedad de otros.
23
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30
Instrumentos Urbanísticos IU-BTM Página 121 2015
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 El Banco de Tierras Municipal administra los bienes inmuebles públicos,
4 conformando una unidad de servicio útil para la aplicación de otros
5 instrumentos de gestión urbanística.
6 Un Banco de Tierras incorpora al patrimonio municipal sobre todo suelo,
7 posibilitando la disponibilidad de terrenos públicos para la implementación
8 de estrategias municipales de desarrollo urbano, económico y social. De
9 esta manera, el municipio cuenta con recursos genuinos para satisfacer las
10 demandas que surjan del propio crecimiento y desarrollo de la localidad.
11
12 Los municipios que disponen de un Banco de Tierras pueden reducir los efectos
13 negativos producidos por la dependencia sobre los precios del mercado de
14 suelo local y la limitada disponibilidad de acceso al suelo ó edificios para el
15 desarrollo urbano.
16 Algunos municipios combinan este tipo de administración de bienes públicos
17 con la gestión del “Fondo de Desarrollo Urbano” (o instrumentos afines).
18
19
21
22 • Gestionar activamente el patrimonio de suelo municipal y las propiedades
23 de terceros.
24 • Destinar cada una de las parcelas a un uso productivo (aunque el mismo
25 sea temporario) para evitar su abandono y/o ocupación irregular.
26 • Valorizar los terrenos municipales (lo que tendrá efectos a las propiedades
27 linderas).
IU-btm 28 • Participar en la valorización del suelo generado por la zonificación que
29 indica el Código de Ordenamiento Urbano / Plan de Uso del Suelo y sus
Banco de Tierras Municipal 30 respectivos indicadores de densidad (especialmente FOT).
IU-BTM Página 122 2015 IU-BTM Página 123 2015
1 • Generar una reserva de suelo para intervenciones estratégicas futuras. 1 • Edificios o lotes en propiedad de terceros pero administrados por un ente
2 • Frenar la especulación inmobiliaria. 2 municipal.
3 3 • Lotes reservados o cedidos para infraestructura, equipamiento urbano,
4 4 espacios públicos o verdes.
5 IMPLEMENTACIÓN. 5 • Reservas de suelo para la extensión de la ciudad.
6 6
7 El Banco de Tierras Municipal adquiere lotes, parcelas y propiedades, entre otros, 7 ADQUISICIÓN DE TERRENOS.
8 para que el municipio pueda cumplir funciones estratégicas definidas como: 8
9 • Ordenamiento de futuras extensiones del ejido urbano que puedan absorber 9 • Por cesión (en casos de convertir suelo rural en suelo urbano) para la
10 el crecimiento poblacional y orientarlo hacia las áreas priorizadas por los 10 instalación de infraestructura, equipamiento, espacio público y áreas verdes
11 planes respectivos (Plan de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial, Uso 11 (los últimos pueden ser administrados luego por las áreas municipales a
12 del Suelo, etc.) 12 cargo), para lotes de acceso social (por captación de “plusvalías” o “renta
13 • Provisión de suelo para la instalación de nueva infraestructura. 13 urbana diferencial”)
14 • Provisión de lotes para la instalación de polos productivos que generen 14 • Por cesión o captación de “plusvalías” (o “renta urbana diferencial”) en
15 empleo. 15 casos de aumentar FOT y otorgar mayor capacidad constructiva (se justifica
16 • Provisión de lotes para la construcción de vivienda accesible y vivienda social. 16 por la producción de valor a partir de la decisión pública de aumentar el
17 • Provisión de lotes para la localización de equipamiento público, como medida 17 FOT que implica mayor demanda por infraestructura técnica y social y/o
18 esencial para garantizar la gestión urbana sostenible (establecimientos 18 anchos de calles etc. en casos densificación urbana)
19 educativos, sanitarios, usos deportivos y culturales, edificios de administración 19 • Por compra anti-cíclica, en tiempos de disminución de precios del suelo y
20 pública, etc.). 20 previo a la provisión de indicadores del Código Urbano.
21 • Provisión de espacio público y zonas verdes (plazas, plazoletas, parques, 21 • Ejecución de un derecho de preferencia de adquisición de un determinado
22 bosques, anillos o ejes verdes, etc.). 22 predio.
23 • Influenciar el mercado inmobiliario y sus precios. 23 • Por canje de deudas a contribuyentes propietarios de lotes.
24 • Generación de reservas de suelo para otros fines. 24 • Administración forzosa de terrenos abandonados, que no se encuentren
25 25 en propiedad municipal pero sean administrados por el mismo ente.
26 CONFORMACIÓN. 26 • Expropiaciones.
27 27 • Donaciones.
28 El Banco de Tierras Municipal puede reunir un conjunto de propiedades de 28 • Traspasos de terceros, Provincia ó Nación.
29 diversos tipos: 29 • Subastas de tierras.
30 • Edificios o lotes comerciables de propiedad municipal. 30
IU-BTM Página 124 2015 IU-BTM Página 125 2015
1 ADMINISTRACIÓN 1 EJEMPLO
2 2
3 En general estará administrado por una entidad municipal, por ejemplo 3 El Municipio de San José, Entre Ríos, ha implementado sistemáticamente en los
4 una dirección municipal o un ente descentralizado. Puede ser conveniente 4 últimos años instrumentos urbanísticos a su gestión. Entre ellos, bajo Ordenanza
5 que dicha entidad posea personería jurídica propia ya que como tal podría 5 Nº 27/2012 el Banco de Tierras Municipal, con funciones interdependientes
6 disponer de varias ventajas, permitiéndole participar como un actor relevante 6 de la aplicación de otros mecanismos, como un fondo de desarrollo creado
7 en el mercado inmobiliario local. 7 a los fines de administrar los fondos generados por acciones urbanísticas,
8 8 y recientemente la articulación con Convenios Urbanísticos, autorizando a
9 El Banco de Tierras puede generar beneficios para diversas áreas Municipales: 9 “recibir inmuebles en dación en pago por obras de infraestructuras realizadas
10 10 en loteos dentro de la Ciudad de San José”. Dichos pagos pasarán a formar
11 Información. 11 parte del patrimonio del Banco de Tierras, dinamizando el rol de la institución
12 • Incorporación de un sistema de información geográfica. 12 en el mercado.
13 • Base de datos/Registro: Contar con un sistema de información catastral 13
14 de las propiedades municipales (más las administradas) con información 14 Con la participación activa en el mercado se está complementando las
15 actualizada periódicamente. 15 regulaciones vigentes.
16 • Registro de lotes vacantes (baldíos), incluyendo las propiedades de 16
17 terceros, con información sobre la disponibilidad de infraestructura. 17
18 18 CONCLUSIONES.
19 Gestión. 19
20 • Asegurar la administración de los bienes (lotes o propiedades) que formen 20 La gestión de la institución Banco de Tierras Municipal es similar a la forma
21 parte del Banco de Tierras, ejerciendo todas las competencias necesarias. 21 de gestión de una empresa inmobiliaria, en el sentido de tratar de mantener y
22 • Procurar la valorización y rentabilidad del patrimonio. 22 aumentar el valor de su patrimonio. Sin embargo, el Banco de Tierras Municipal
23 • Procurar la consolidación y la acumulación de propiedades que conforman 23 se diferencia fundamentalmente de una empresa común por la incorporación
24 el Banco de Tierras. Interacción permanente con las áreas municipales 24 de funciones sociales y la orientación en el bienestar público a largo plazo, así
25 afectadas. 25 acompañando los objetivos del Municipio.
26 26
27 27
28 28
29 29
30 30
Instrumentos Urbanísticos IU-GID Página 127 2015
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 Los Inmuebles en Desuso (baldíos y edificaciones) son aquellas propiedades
4 que, habiendo sido producidas en su momento para un uso especifico, se
5 encuentran actualmente en estado de abandono y/o desuso. Dicha situación
6 de improductividad, además de impactar negativamente en el entorno
7 urbano barrial, ocasiona una subutilización de elementos urbanos de soporte
8 (infraestructura y equipamiento) lo que justifica mayor carga impositiva sobre
9 dichos inmuebles.
10
11 Aumentando el costo de posesión del bien, a través de un aumento significativo
12 en la contribución Municipal, se intenta trasmitir al propietario una señal
13 económica de que su bien inmueble le resultará más costoso si lo mantiene en
14 desuso que si lo utiliza o vende/alquila.
15
16 EVIDENCIAS ESTADÍSTICAS
17
18 En las ciudades argentinas con más de 20.000 habitantes, el 23,4% de las
19 superficies en las zonas urbanas parceladas son baldíos (2011)1. Diferenciando
20 entre zonas urbanas con diferentes características se distingue el siguiente
21 panorama:
22 • 15% baldíos en zonas urbanas con infraestructura completa (definido
23 como disponibilidad de electricidad, red de agua potable, red cloacal y
24 pavimento), en general las zonas más centrales
25 • 36% baldíos en zonas urbanas equipadas con infraestructura incompleta
26 (le falta uno o más de los cuatro elementos, electricidad, red de agua
27 potable, red cloacal y pavimento)
IU-GID 28
29
GRAVÁMENES PARA INMUEBLES EN DESUSO 30
1
Regulación del Uso del Suelo UTDT/SAM 2012
IU-GID Página 128 2015 IU-GID Página 129 2015
1 1 FUNCIONES Y OBJETIVOS.
2 2
3 3 Los objetivos para aplicar gravámenes especiales sobre inmuebles en desuso
4 4 son:
5 5 • Estimular el uso de la infraestructura y equipamiento existente (ahora
6 6 subutilizados)
7 7 • Evitar inversiones adicionales para la extensión de estos servicios básicos
8 8 en zonas periféricas
9 9 • Incentivar la renovación y densificación urbana;
10 10 • Frenar la especulación inmobiliaria;
11 11 • entre otros
12 12
13 13 En ciudades muy densamente pobladas, los objetivos del desarrollo urbano
14 14 respecto a los baldíos pueden variar. Dependiendo de la situación local, estos
15 Suelo Vacante (Baldios) en las ciudades Argentinas con más de 20.000 habitantes 15 inmuebles eventualmente representan un gran potencial para generar espacios
16 16 verdes, públicos y/o equipamiento urbano. En aquellas situaciones barriales
17 La distribución de estos inmuebles en el territorio urbano es generalmente 17 específicas, la utilización de los terrenos para fines públicos sería prioritaria
18 dispersa, con cierto nivel de agrupamiento en determinadas zonas. Además 18 a la edificación. En dichos casos, las áreas Municipales de Planeamiento lo
19 es común que la presencia de inmuebles en desuso genere problemas en la 19 evaluarán y decidirán.
20 estructura barrial principalmente por la falta de gestión y mantenimiento de 20
21 los mismos, causando la degradación de las propiedades linderas en uso. 21 Los fines más comunes de los inmuebles en desuso, sobre los cuales se
22 22 interviene, son:
23 Aquellos inmuebles que se encuentran en las zonas urbanas con infraestructura 23 (A) Reservas de suelo para la extensión de algún uso específico (ampliación
24 completa representan usualmente un potencial para el desarrollo urbano que 24 de una fábrica, escuela, universidad, hospital, etc.)
25 permitiría aumentar la oferta en el mercado de vivienda u otros usos, sin tener 25 (B) Medio para almacenamiento de valor.
26 que extender las redes de servicios o aumentar la oferta de otros elementos 26 (C) Bien de inversión especulativa.
27 urbanos de soporte, porque ya existen. 27 (D) Abandono / ociosidad (libre de funciones).
28 28
29 Por lo tanto existen varias razones por las que la política urbana deberá estar 29 Si bien ninguno de estos usos/desusos resulta ser productivo, los más
30 interesada en que estos inmuebles tengan un uso productivo. 30 problemáticos son los descriptos en B, C y D porque no destinan el terreno a
1 una finalidad para la cual la parcela fue producida en su momento, retirando 1 BASES IMPONIBLES
2 del mercado cierta cantidad de parcelas y restringiendo la oferta de las mismas 2
3 . 3 • Según la cantidad y capacidad de los servicios subutilizados: Se debería
4 4 gravar con mayor carga aquellos inmuebles en desuso que posean una
5 IMPLEMENTACIÓN. 5 muy buena dotación de infraestructura y equipamiento (áreas centrales),
6 6 a diferencia de aquellos que presentan carencias de infraestructura y
7 FORMAS DE APLICACIÓN 7 equipamiento (zonas periféricas).
8 8
9 • Impuesto: son gravámenes dispuestos por el derecho público que no 9 • Según indicadores urbanísticos del código vigente: Dependiendo de
10 demandan contraprestaciones. 10 la ubicación del terreno se permite mayor o menor edificabilidad (FOT).
11 11 Al tener inmuebles en desuso con diferentes potenciales respecto a la
12 • Multa: es un pago con el que se pretende compensar a una infracción 12 edificabilidad (distinto FOT), los gravámenes deberán diferenciarse según
13 o una falta. Por lo tanto, la multa a aplicar debe basarse en una norma 13 dicha capacidad. A modo de ejemplo diremos que si una zona presenta
14 que no se cumple, en el caso de los inmuebles en desuso refiriéndose 14 un índice de FOT alto, se sostiene que la provisión de infraestructura
15 al código urbano vigente o a una ordenanza específica al respecto. Sin 15 y equipamiento es adecuada para la densidad que propone y en
16 ser claro el concepto de infracción o falta, el gravamen no podrá ser 16 consecuencia el potencial de subutilización de los servicios será mayor.
17 aplicado en forma de multa. 17
18 18 • Superficie del terreno subutilizado: Se deberá establecer una
19 • Tasa, tasa diferencial o “sobretasa”: es un tributo que se abona 19 diferencia entre terrenos de mayor superficie subutilizados con alto
20 en concepto de la utilización de diversos servicios, aprovechamiento 20 potencial y terrenos de menor superficie con poco potencial de desarrollo
21 del bien público u otros beneficios o afectaciones. La tasa financia total 21 urbano.
22 o parcialmente los costos del servicio prestado. En este sentido, una 22
23 tasa especial para inmuebles en desuso deberá hacer referencia a la 23 • Según propiedades acumuladas: Se podrá tener en cuenta la cantidad
24 “subutilización” de la infraestructura instalada, que genera a la sociedad 24 de propiedades y/o metros cuadrados en situación de subutilización que
25 diversos costos adicionales para la provisión de infraestructura adicional por 25 posee un mismo propietario, como condición para la aplicación de este
26 la falta de aprovechamiento de la capacidad instalada. La tasa se deberá 26 instrumento.
27 relacionar a la cantidad y capacidad de aquellos servicios disponibles que 27
28 se subutilice en un inmueble específico y los costos adicionales generados. 28 ELEMENTOS CLAVE PARA LA APLICACIÓN
29 Aquellas ciudades que presenten un crecimiento urbano negativo no 29
30 podrán aplicar un gravamen para baldíos en concepto de “subutilización”. 30 • Progresividad: Hay que darle un plazo al propietario para adecuarse y
1 modificar el uso del bien en cuestión. Cuando dicho impuesto aumenta 1 • Cobrabilidad: La administración pública debe ser capaz de ejecutar el
2 progresivamente, y en la medida que el inmueble no siga siendo 2 pago.
3 destinado al uso conforme, el bien inmueble (baldío o edificación) 3
4 comenzará paulatinamente a generar mayores costos al propietario. 4 IMPACTO EN ZONAS PERIFÉRICAS INCLUIDAS EN EL CÓDIGO URBANO.
5 5
6 • Previsibilidad: Es necesario anticipar al mercado cuáles serán las 6 Existen grandes superficies periféricas a los núcleos urbanos, con una
7 políticas clave en los próximos años, y de este modo permitirle a los 7 zonificación urbana (Usos residenciales u otros) establecida por el Código
8 actores considerar dichas políticas en la planificación de sus inversiones. 8 Urbano, que posiblemente serán afectadas por el gravamen especial.
9 9 Por ejemplo existen zonas periféricas cuyos propietarios obtuvieron una
10 • Continuidad: Si las políticas no presentan una continuidad en el tiempo 10 zonificación que permite la futura edificación, lo que aumenta el valor del
11 (por diversos factores), los resultados, en la aplicación del instrumento 11 suelo del bien del que posee el propietario actual (valorización especulativa).
12 serán insatisfactorios. 12 Ahora bien, en caso de que aquellos propietarios afectados quisieran evitar
13 13 la mayor carga por el gravamen para inmuebles urbanos en desuso, estas
14 • Comunicación: Hay que comunicar y argumentar la aplicación del 14 superficies pueden volver a denominarse como de uso rural u otra zonificación
15 gravamen con claridad para que los actores de mercado entiendan las 15 que no permita edificaciones, debiendo iniciarse para este caso el proceso
16 razones de las medidas y puedan adecuar su comportamiento al respecto. 16 previsto para cambiar la zonificación en el Código Urbano.
17 17 De este modo, el gravamen impactaría como elemento de freno a la
18 • Sensibilidad: El monto a gravar debe ser relevante. Si el monto a 18 especulación sobre el suelo, ya que la conversión de suelo rural en suelo urbano
19 pagar anualmente es insignificante, no tendrá efecto. Por ejemplo, si el 19 sin darle un uso real según la normativa aumentaría el costo de posesión de
20 monto a pagar representa el 0,3% sobre el actual valor de mercado del 20 ese bien. En este sentido, el gravamen tendría un papel ordenador respecto
21 inmueble, mientras ese valor aumenta a un ritmo de alrededor de 10% 21 al desarrollo urbano periférico dado que “penalizaría” loteos con desarrollo
22 anual en términos reales, la ganancia del propietario pasivo será del 9,7% 22 disperso.
23 anual. Es claro que bajo estas circunstancias no le conviene adecuarse a las 23
24 nuevas condiciones. 24 DEBILIDADES DEL INSTRUMENTO
25 25
26 • Sectorización: Deberán definirse áreas de aplicación, con extensión 26 • Existe cierto riesgo en su aplicación, principalmente en tiempos de dinámica
27 paulatina, para priorizar las acciones en zonas con mayor subutilización 27 retroactiva del mercado inmobiliario, ya que el gravamen puede acelerar
28 o zonas de renovación urbana prioritaria. También para generar un 28 la caída de precios de los lotes y, a través de los precios inmobiliarios en
29 acostumbramiento y adaptación a la norma por parte de la comunidad. 29 caída, desestabilizar la economía aún más en aquellos momentos cuando
30 30 se debería estabilizarla.
1 1 EJEMPLO.
2 • En muchos casos, la administración pública trabaja con valores fiscales y 2
3 no con valores de mercado. Para la efectividad del concepto es necesario 3 Las acciones públicas con el objetivo de que se utilicen los inmuebles en
4 considerar los precios de mercado. La aplicación del gravamen requiere 4 desuso para un fin productivo no se pueden limitar en acciones que aumenten
5 monitorear los precios inmobiliarios para poder reaccionar con celeridad 5 la presión tributaria.
6 y flexibilidad a la situación actual de mercado. (ver “Modelos de Tasación 6
7 de Valores Inmuebles”) 7 Los gravámenes son esenciales para asignarle un costo mayor a un fenómeno
8 8 que provoca impactos negativos como la degradación de barrios, que dificulta
9 • Si no se comunican bien las intenciones y razones de la aplicación del 9 el completamiento de las redes de infraestructura, genera percepciones de
10 instrumento, este gravamen puede ser interpretado como un impuesto 10 inseguridad y causa mayores costos públicos, entre otros.
11 adicional. Para ello es mejor combinarlo con un beneficio (combinación 11 En este sentido, un bien que genera múltiples impactos no deseados y que no
12 de políticas de premio-castigo). 12 se utiliza de manera prevista deberá generar mayores costos a su propietario
13 13 mientras un bien que impacta de manera positiva al desarrollo urbano debería
14 COMBINACIÓN DE POLÍTICAS DE PREMIO Y CASTIGO 14 tener una buena rentabilidad. Los municipios tienen la potestad de intervenir
15 15 en estas cuestiones con diversos instrumentos regulatorios, no únicamente
16 Aumentar las cargas impositivas para disuadir fenómenos no deseados no 16 con gravámenes.
17 necesariamente resuelve los problemas de fondo y son difíciles de implementar 17 Los gravámenes tienen importancia respecto a darle al mercado una señal
18 si los afectados no visualizan las alternativas. 18 económica a largo plazo que influencia la rentabilidad de ciertos bienes de
19 19 manera positiva o negativa.
20 Para que terrenos baldíos aparezcan en el mercado de suelo, conviene combinar 20
21 la política de castigo con una de premios que beneficien al propietario del bien, 21 Las intervenciones en la práctica se realizan más fácilmente analizando
22 en caso de reconvertir esa situación de terreno baldío o propiedad ociosa. 22 diversas formas de incumplimiento, como cuando no se encuentren en
23 23 orden las obligaciones de posesión de inmuebles, existan terrenos que
24 Esta política combinada ofrece a los propietarios afectados determinadas 24 pertenecen a loteos no completados con deudas en forma tributaria u obras
25 alternativas que les permitirían elegir entre el castigo (aumento de costo de 25 de infraestructura no ejecutadas, “Vacancia por Abandono Calificado” (ver
26 posesión del bien) o el beneficio (un incentivo para la edificación del bien por 26 Ordenanza 939/01 Moreno, Buenos Aires), deudas de tasas municipales que
27 ejemplo con viviendas) facilitando y acelerando el alcance de los objetivos. 27 se pueden compensar con terrenos, administración pública forzosa de terrenos
28 28 baldíos, entre otras.
29 29
30 30
IU-GID Página 136 2015
1 CONCLUSIONES.
2
3 Un gravamen especial para baldíos no impacta como un aumento del impuesto
4 inmobiliario a un bien en uso, porque no es trasladable del propietario al
5 usuario del inmueble. Por lo tanto, el gravamen afecta de manera directa la
6 rentabilidad del bien y con ella, a mediano plazo, el precio del suelo.
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19 Hay que recordar que todas las medidas deberían tener como fin incentivar
20 la edificación y el aumento de la producción de vivienda. La posesión de un
21 bien improductivo debería tener un costo más alto que la posesión de un bien
22 social como la vivienda única familiar.
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Instrumentos Urbanísticos IU-CM Página 139 2015
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 Gran parte de las inversiones realizadas en infraestructura, equipamiento
4 urbano y espacios verdes tienen un costo que es asumido y financiado por el
5 presupuesto público. La Contribución por Mejoras es un instrumento que
6 permite recuperar, de manera posterior a la inversión, al menos una parte del
7 costo de la obra pública cobrando a los beneficiarios de las mismas, siempre y
8 cuando sea factible su identificación, una contribución proporcional.
9
10 En la práctica, la Contribución por Mejoras, viene a solventar una carencia en
11 la regulación y/o falta de inversión en elementos urbanos de soporte durante
12 el proceso de producción inicial de diversos barrios, resultando en que un
13 instrumento inicialmente pensado para la mejora urbana en su proceso de
14 consolidación, se utiliza para solventar falencias de la gestión de la planificación
15 en el pasado, que produjeron ciudad semi-funcional.
16
17
19
20 • Recuperación total o parcial de las inversiones públicas.
21 • Captación parcial de subas en el valor del suelo.
22 • Redistribución de fondos para inversiones en barrios con menor desarrollo.
23
24
25 IMPLEMENTACIÓN.
26
27 Las inversiones públicas en donde más comúnmente se aplica este instrumento
IU-CM 28 son:
29 • Mejoras en la infraestructura: redes de agua, cloaca, gas, conductos pluviales,
CONTRIBUCIÓN POR MEJORAS 30 cordón cuneta, pavimento y repavimentación, alumbrado público, etc.
IU-CM Página 140 2015 IU-CM Página 141 2015
1 • Mejoras en el sistema de transporte (público): prolongación de líneas de 1 REQUISITOS CLAVE PARA LA APLICACIÓN
2 transporte (subte, tren, bus), nuevas paradas, bicisenda, etc. 2
3 • Mejoras en el espacio público y equipamiento urbano: recuperación de bordes 3 • Identificación y cuantificación del beneficio (mayor valor del suelo, mayor
4 costeros urbanos, calles peatonales, recuperación y mejora de aceras, etc. 4 utilidad), debe ser justificado y necesita argumentación.
5 5 • Delimitación del área de impacto del beneficio.
6 Algunas de las inversiones mencionadas tienen impacto directo en el valor del 6 • Identificación de los beneficiarios: Existen “beneficiarios directos”,
7 suelo, sobre todo las mejoras en la infraestructura, y justifican traspasar la mayor 7 “beneficiarios indirectos”, “beneficiarios de uso”, “beneficiarios de
8 parte del costo generado o su total a los propietarios beneficiados. Por el contrario, 8 valorización”, como también “beneficiarios potenciales” y “beneficiarios
9 en el caso de las inversiones para las cuales es menos evidente el impacto directo 9 eventuales“, entre otras posibles clasificaciones.
10 al valor de las propiedades, se aplica la misma contribución con rigor reducido. 10 • Razonabilidad del monto a contribuir, relación entre beneficio y
11 11 contribución.
12 La aplicación del instrumento también es factible en casos de mejora de la base 12 • Limitación del tiempo de aplicación (relacionado al costo de la obra, la
13 normativa (usos de suelo e indicadores). Especialmente el primer otorgamiento o el 13 duración de impacto, el monto a contribuir). No se trata de un nuevo
14 aumento de FOT resultan en un aumento del valor del suelo, cuyo efecto se puede 14 impuesto, sino de una contribución temporaria para recuperar una
15 captar parcialmente con la aplicación del instrumento, independientemente si el 15 inversión específica. Hay mejoras que se pagan con anterioridad mediante
16 beneficiario realmente realiza la mayor renta potencial que le permite la mayor 16 un plan de pagos, previo consenso con los beneficiarios de las obras.
17 capacidad constructiva o no. El caso especial descrito se denomina comúnmente 17 • Plan de pagos o plan de cuotas, adicional al pago de servicios y tasas
18 Contribución por Valorización. En este caso, la contribución del beneficiario puede 18 regulares.
19 consistir en la transferencia de dinero o la cesión de suelo (adicional a la cesión de 19 • Legitimación: La ordenanza que declare de “utilidad pública” la
20 suelo en concepto de accesos, equipamiento urbano, espacios públicos y verdes). 20 obra sujeta a la aplicación de este instrumento, deberá contener la
21 21 información pertinente respecto a las inversiones a realizar, los modos de
22 CONTRIBUYENTES 22 financiamiento, y la base para el cómputo de prorrateo. De este modo
23 23 se comunica de manera transparente las inversiones, los beneficios y las
24 Se pretende identificar a los beneficiarios de una mejora específica, que según el 24 contribuciones.
25 caso podrán ser: frentistas, propietarios a determinada distancia (radio a definir) 25
26 del elemento mejorado o beneficiarios directos por conexión a servicio, entre 26 Se deberá considerar que la aplicación del instrumento se realiza solo en los
27 otros. 27 casos de mejoras reales que no son cuestionables. Por ejemplo, si se pone rejas
28 28 alrededor de los parques públicos, este hecho no representa ninguna mejora
29 29 real para los vecinos pero sí una limitación para el uso del espacio verde.
30 30
IU-CM Página 142 2015 IU-CM Página 143 2015
1 DESTINO DE LOS FONDOS RECAUDADOS: 1 EJEMPLO.

2 2
3 Los fondos recaudados por el concepto serán destinados al “Fondo de 3 La Ciudad de Trenque Lauquen, Provincia de Buenos Aires, demuestra un
4 Desarrollo Urbano” (o afín) para luego ser reinvertido en otras obras que 4 paulatino crecimiento poblacional. Este crecimiento genera una demanda de
5 mejoran la calidad de vida urbana. No pasarán a ser parte del presupuesto de 5 tierras para la expansión geográfica de la Ciudad y a su vez, aumentos de
6 gasto corriente de los Municipios. 6 los valores de suelo que se convierten inaccesibles para los sectores medios y
7 7 bajos.
8 MODO DE APLICACIÓN 8 En este escenario, el municipio aplica una política de tierras que permite
9 9 producir suelo urbano y al mismo tiempo influenciar el valor de lotes en el
10 Se aplica por propiedad, metros cuadrados de terreno o construidos. Requiere 10 mercado.
11 un análisis detallado de los contribuyentes sobre los cuales se aplica el concepto 11
12 (por ejemplo: edificio con 30 departamentos de propiedad horizontal, terreno 12 La contribución por mejoras, se aplica sobre los nuevos loteos que fueran
13 con vivienda familiar, predio comercial) 13 incorporados al área urbana de la ciudad.
14 14 Se establece (a través de una ordenanza) que los propietarios deben contribuir
15 DIFICULTADES DEL CONCEPTO 15 al municipio el 12 % del total de la tierra loteada (aparte de las cesiones de
16 16 suelo en concepto de accesos, espacios públicos, verdes y equipamiento). La
17 • Solo contribuyen los habitantes o propietarios de los inmuebles cercanos, 17 mejora consiste en la mayor utilidad económica de los terrenos generada por
18 no todos los demás usuarios que no son identificables. 18 el cambio de normativa provisto por parte de la Municipalidad (Conversión de
19 • Existen diversos tipos de beneficiarios, de uso y de valorización, entre otros. 19 suelo rural en urbano).
20 Los propietarios posiblemente trasladen la contribución a los inquilinos (si 20
21 hay), apropiándose de esta manera del total de los beneficios sin haber 21 Los lotes contribuidos se destinan a la construcción de viviendas, permitiendo
22 invertido y aportado. 22 a los nuevos propietarios adquirir terrenos a precios accesibles.
23 • La contribución por mejoras por sí misma no toma en cuenta diferencias 23 La contribución por mejoras es aplicada en Trenque Lauquen como parte de
24 sociales entre vecinos/propietarios/instituciones/empresas y su diferente 24 un sistema complejo de instrumentos urbanísticos que intervienen en distintos
25 capacidad de pago, siendo que además las posibilidades de capitalización 25 aspectos del desarrollo urbano de la ciudad.
26 de los beneficios por parte de los diversos grupos tampoco son iguales 26
27 27
28 28
29 29
30 30
IU-CM Página 144 2015
1 CONCLUSIONES.
2
3 Gran parte de los municipios reciben aportes del estado Nacional y de las
4 Provincias para la realización de obras de infraestructura. Estas obras,
5 generalmente, valorizan el suelo en forma de mayor valor de mercado de los
6 lotes afectados, y también son pasibles de ser abordadas por este instrumento
7 municipal aunque otro actor público realice las inversiones.
8
9 Aquellos municipios que no aplican este instrumento para la recuperación
10 de inversiones públicas o alternativamente otro instrumento que permite
11 la captación de plusvalías, están realizando una transferencia indirecta de
12 los impuestos públicos recaudados de todos los contribuyentes hacia los
13 propietarios de los terrenos beneficiados por las obras realizadas. La práctica
14 de generar con inversiones públicas un aumento en el valor de las propiedades
15 afectadas, sin contraprestación alguna por parte de los beneficiarios, es
16 cuestionable; a excepción de los casos en donde la población favorecida sea
17 de muy bajos recursos.
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INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IU-FI Página 147 2015
1 INTRODUCCIÓN
2
3 Una de las claves del desarrollo económico y social de las ciudades es dotarlas
4 con diversos tipos de infraestructura. Los barrios que carecen de la provisión
5 con redes de infraestructura básica, no poseen de las mismas oportunidades
6 que aquellos con los mejores servicios. Por lo tanto, la infraestructura disponible
7 determina el potencial y las expectativas para el desarrollo del territorio y su
8 población.
9 Se consideran elementos de infraestructura urbana:
10 • Red de agua potable con todas las instalaciones técnicas relacionadas,
11 incluyendo planta depuradora, etc.
12 • Red cloacal con todas las instalaciones técnicas relacionadas, incluyendo
13 planta de tratamiento, etc.
14 • Sistema de desagües pluviales con todas las instalaciones técnicas relacio-
15 nadas, incluyendo cisternas de retención, defensas y/u otros sistemas de
16 ingeniería hidráulica, etc.
17 • Red eléctrica con todas las instalaciones técnicas relacionadas
18 • Red de gas con todas las instalaciones técnicas relacionadas
19 • Alumbrado público con todas las instalaciones técnicas relacionadas
20 • Red vial comunal con todas las instalaciones técnicas relacionadas (calles,
21 veredas, caminos, zonas peatonales, bicisendas, instalaciones para la pro-
22 tección de contaminación sonora), incluyendo los diversos espacios públi-
23 cos, plazas, plazoletas, arbolado, etc.
24 • Red de transporte público: carriles exclusivos, refugios (paradas),etc.
25
IU-FI 26 Los diversos elementos de infraestructura representan los insumos necesarios
27 para el producto final “parcela urbana”, bien comerciable en el mercado del
FINANCIAMIENTO DE 28 suelo. La producción de la infraestructura y sus costos son componentes del
29 proceso de producción de las parcelas y deben ser asumidos por el productor
REDES DE INFRAESTRUCTURA 30 (desarrollador/loteador) o el posterior titular del bien, en caso de que el producto
IU-FI Página 148 2015 IU-FI Página 149 2015
no se entregue con los atributos de infraestructura completos. La disponibilidad y

calidad de la infraestructura instalada influye claramente en el precio del producto Teniendo en cuenta estos principios, los costos de construcción, ampliación de la
“parcela urbana”. capacidad instalada y modernización tecnológica de las redes de infraestructura,
pueden ser solventados por los siguientes grupos:
La construcción, mantenimiento y modernización de las redes de infraestructura
urbana es fundamental en el proceso de (re)producción de la ciudad. Los
altos costos de inversión para cumplir con la demanda de estos elementos, 1. Propietarios de los terrenos que se conectarán a la red: A través
se deben financiar trasladando los costos principalmente a los demandantes- de una “Contribución por Mejoras” a pagar por los propietarios de los
beneficiarios de la infraestructura que se construye. inmuebles directamente beneficiados. En caso de tratarse de nuevos lote-
os (conversión de suelo rural en suelo urbano), directamente se deberá
El Ministerio del Interior y Transporte dedicó una publicación específica a este obligar a los desarrolladores a producir los elementos de infraestructura
tema, bajo el título “Financiamiento de Infraestructura Urbana.Criterios para requeridos en suficiente cantidad y calidad. Luego, la venta de las parce-
un Modelo de Gestión Público-Privado” que está disponible en la Secretaría de las, producto final del loteo, se realizan con las redes de infraestructura
Asuntos Municipales. ya conectadas.Los casos que no respetan el Principio de Responsabili-
dad sobre los Costos (causantes, beneficiarios restantes, presupuesto
público, en ese orden) generan diversas formas de aprovechamiento o
FUNCIONES Y OBJETIVOS especulación, dado que permiten a algunos actores externalizar costos y
trasladarlos a otros actores, en general públicos, mientras se privatizan los
Independientemente de su mecanismo de gestión o forma de propiedad, las redes de beneficios y las ganancias resultantes.
infraestructura suelen denominarse bienes públicos. Se trata de elementos urbanos de
soporte, que garantizan el buen funcionamiento de la ciudad y se producen debido a 2. Usuarios individuales de la nueva conexión a la red: A través de
las demandas de diversos actores y grupos sociales. la facturación periódica de los beneficiarios directos (pueden ser inqui-
linos o propietarios).
PRINCIPIOS
3. Todos los usuarios de la red: A través de la facturación periódica, u
Rigen dos principios para el traslado delos costos de construcción de infraestructura, en otro mecanismo, del servicio brindado. El costo de la instalación de nueva
primer lugar el Principio de Responsabilidad sobre los Costos (traslado de los costos a infraestructura puede ser incluido en el precio de la unidad de consumo,
los demandantes-beneficiarios) y en segundo lugar el Principio de Solidaridad en aquellos de mantenimiento/extensión de la red de servicio o ser cobrado como
casos en los que la situación social individual de los demandantes y/o beneficiarios de contribución especial.
inversiones en infraestructura evidencie una reducida capacidad de pago.
4. Presupuestos públicos (nacional, provincial y/o municipal): El específicos que disponen y disfrutan de una red de infraestructura específica. Los
costo de instalación de infraestructura se traslada a la totalidad de los instrumentos concretos de financiamiento se eligen según el análisis que identifica
contribuyentes. los grupos, individuos o instituciones causantes y los demás beneficiarios.
También es posible un traslado de costos a una combinación entre los cuatro

grupos. Siempre priorizando el traslado del costo al beneficiario directo de la Identificación de los beneficios y otros impactos de la
inversión, el propietario de la parcela conectada. inversión en infraestructura
También es posible un traslado de costos a una combinación entre los cuatro grupos. Los beneficios de inversiones en infraestructura se plasman en dos aspectos
Siempre priorizando el traslado del costo al beneficiario directo de la inversión, el que se encuentran relacionados: el valor del inmueble y su utilidad. Mientras
propietario de la parcela conectada. un propietario goza de ambos beneficios, un inquilino goza únicamente de la
utilidad del inmueble. Como el propietario, el inquilino es usuario, pero no puede
Los casos que no respetan el Principio de Responsabilidad sobre los capitalizar el valor de uso, al contrario, en general paga la mayor utilidad a través
Costos generan diversas formas de aprovechamiento o especulación, dado del alquiler. Esta circunstancia explica la prioridad para trasladar el costo de las
que permiten a algunos actores externalizar costos y trasladarlos a otros inversiones en infraestructura a los propietarios, considerando que ellos captan
actores, en general públicos, mientras se privatizan los beneficios y las dichos beneficios económicos.
ganancias resultantes del aumento del valor del suelo.
Sin embargo, la implementación y ejecución de dichos principios es una Algunas inversiones en infraestructura tienen posibles impactos negativos al
cuestión política. valor de los inmuebles linderos, como por ejemplo la construcción de autopistas,
que aumenta la contaminación del aire y sonora. En estos casos, los causantes
y beneficiarios de la inversión se encuentran mayoritariamente fuera de la zona
IMPLEMENTACIÓN afectada por la inversión y no se justifica un traslado del costo a los propietarios de
inmuebles linderos aunque su accesibilidad mejore.
Se considera aquí el modo de financiamiento de inversiones iniciales
y reinversiones/ampliaciones/ modernizaciones de las instalaciones de
infraestructura, pero no el mantenimiento cotidiano de las redes que debe ser Identificación de los beneficiarios de la inversión
financiado a través delas tarifas de consumo u otras opciones.
La identificación de los beneficiarios influye en la elección del modo de
El modo de financiamiento de infraestructura, debe asegurar que los costos financiamiento.
de inversión se carguen a los causantes/ demandantes y demás beneficiarios
Beneficiarios (y Quiénes absorben el Instrumentos de Distribución costo-beneficio
sus beneficios) costo financiamiento
(P1)Contribución
1 La identificación de los beneficiarios influye en la elección del modo de financiamiento. por mejoras
Costo y beneficio absorbe el
2 Las inversiones en infraestructura se realizan siempre en un territorio determinado. Los (Pago total o en mismo actor, salvo en algunos
� Propietario del PROPIETARIOS de los cuotas) casos especiales.
3 beneficiarios de la inversión se pueden encontrar dentro de este territorio delimitado, o no.
terreno/inmue lotes
4 Las inversiones para la urbanización de terrenos rurales, por ejemplo, se realizan para servir ble (Beneficios:
valor del (C1)Tarifa base de
5 a los lotes a parcelar. Los demandantes, propietarios de los lotes, se identifican fácilmente. suelo/lote, conexión al servicio
utilidad) (Pago total o en
6 Del mismo modo, la densificación urbana de un delimitado territorio requiere, a mediano o cuotas)
Posible transferencia de
7 largo plazo, modificaciones y reinversiones en la infraestructura de la zona. Aquí también se (C2) El costo de beneficios (valor) desde usuarios
� Usuarios/ Los instalación es hacia los propietarios del
8 identifican fácilmente los beneficiarios, en forma de los propietarios y/o desarrolladores, que consumidores CONSUMIDORES traslado a las inmueble (p.e. a través de
de la reales del servicio/ mayores alquileres).
9 modifican el uso, o la intensidad de uso, de determinados inmuebles. de la infraestructura
unidades de
infraestructura servicio
10 , identificables consumidas (Peaje,
y no kWh, m3, etc.)
11 Una inversión en infraestructura no siempre está determinada por la demanda en un territorio identificables
(Beneficio:
12 delimitado. En los casos en los que el territorio de inversión y el territorio donde se origina utilidad)
(U1) Una tarifa
13 la demanda no son los mismos, resulta más dificultoso identificar a los beneficiarios de la plana facturada a
USUARIOS
todos los usuarios
14 inversión. Por ejemplo, la ampliación de las redes de desagües pluviales en una determinada
financia las nuevas
Todos los
15 zona río abajo, causada por la extensión urbana y la subsiguiente impermeabilización de instalaciones
USUARIOS
16 suelo por la construcción de edificios y pavimentación de las calles río arriba. conectados a la red (U2) El costo de Transferencia de beneficios desde
de infraestructura el grupo de clientes/usuarios del
instalación es
17 traslado a las
servicio hacia los usuarios y
unidades de propietarios recién conectados.
18 Los beneficiarios aportan
servicio
relativamente poco.
19 Instrumentos de Financiamiento consumidas (kWh,
m3, etc.)
20
Usuarios conectados (S1)Fondo
21 Principalmente, se pueden distinguir dos tipos de beneficiarios: los usuarios de la a la infraestructura Solidario
contribuyen a Específico
22 infraestructura y los propietarios de los lotes afectados por las dichas obras. Cabe aclarar que, beneficio de futuros
usuarios
23 en algunos casos, el territorio donde se realiza la inversión, y el territorio dónde se encuentran
actualmente no
24 los beneficiarios, no son los mismos. Por lo tanto, para poder trasladar el costo de inversión conectados
25 para la instalación de diversos tipos de infraestructura, sea total o parcialmente, es importante (C1)Presupuesto Transferencia de beneficios desde
público (Estado) a todos los contribuyentes hacia los
26 identificar los beneficiarios directos. Todos los través de impuestos usuarios y propietarios. Los
CONTRIBUYENTES que y otros ingresos beneficiarios externalizan
27 pagan impuestos (socializan) el costo de su
28 La siguiente planilla pretende orientar el análisis a realizar, define los instrumentos de beneficio individual. En estos
casos se deben aplicar
29 financiamiento a aplicar en cada caso, y destaca la distribución costo-beneficio en los actores instrumentos complementarios
de redistribución.
30 involucrados.

1 Los diferentes instrumentos de financiamiento pueden ser combinados en 1 el largo plazo, también afectan la cohesión social de la comunidad por el
2 distintas formas. 2 desequilibrio que se genera entre los actores con buen y mal comportamiento.
3 3 Así, este tipo de medida beneficia comportamientos contrarios al de un “buen
4 Contribución por Mejoras: (ver el capítulo específico de esta Guía) 4 contribuyente”, y provoca que se especule por la obtención de mayores
5 Fondo Solidario Específico: (ver el capítulo específico de esta Guía) 5 beneficios incumpliendo sus obligaciones.
6 6
7 Facilidades de pago 7 Al contrario, se deberán implementar incentivos para los buenos contribuyentes
8 Los costos de inversión en infraestructura suelen ser altos, y en pocos casos 8 a fin de fomentar el comportamiento responsable y fortalecer la cohesión
9 pueden ser traslados a los contribuyentes con un único pago. Por esta razón, se 9 social de la comunidad.
10 debe trabajar con planes de pago razonables, con plazos y períodos definidos 10
11 que no superen la capacidad de pago de los contribuyentes. 11 DEUDA CATASTRAL
12 12 En los casos de aquellos propietarios de parcelas que no paguen los costos
13 Muchas obras requieren de (pre-)financiamiento (crédito, fideicomiso, etc.), 13 para la conexión a las redes de infraestructura (morosidad), se pueden cobrar
14 con posterior programación de cobro retroactivo. 14 los fondos no recuperados en otro momento cuando el inmueble beneficiado
15 15 cambie de titularidad y el propietario efectúe su beneficio a través de la venta
16 16 del inmueble.
17 Función social 17
18 Aunque se hace hincapié en los costos de infraestructura y su distribución, no 18 Para este fin, la Contribución por Mejoras no pagada deberá generar una
19 hay que olvidar que la infraestructura siempre tiene una función social, y el 19 deuda catastral correspondiente al monto financiado y que deberá ser
20 acceso indiscriminado debe estar asegurado. 20 actualizado al valor del momento en el que finalmente se pague. Para poder
21 21 vender el inmueble, el propietario deberá asegurar la Libre Deuda de Catastro.
22 En el caso de situaciones sociales individuales que no permiten el pago de 22 De no ser así, el pago de la deuda catastral se realiza en el momento del
23 aportes totales o parciales, se deberán encontrar soluciones flexibles para 23 cambio de titularidad.
24 garantizar la cohesión social de la comunidad. 24
25 25 De este modo se puede frenar la socialización de costos de infraestructura a
26 Moratorias 26 beneficio de los propietarios de inmuebles y la especulación relacionada.
27 Las moratorias de pago que, en la práctica, apremian a los contribuyentes 27
28 morosos a través de diversos tipos de descuentos, influyen de manera negativa 28
29 en el comportamiento de los contribuyentes, y en su voluntad de pago. En 29
30 30
1 Economías de Escala y Economías de Aglomeración 1 EJEMPLO

2 2
3 El alto costo de producción de infraestructura requiere de la búsqueda de 3 En Villa Maria/Provincia de Córdoba, las normativas que regulan los nuevos
4 economías de escala para optimizar la rentabilidad de la inversión. Esta, se 4 loteos, exigen para su aprobación la provisión de infraestructura de agua, cloacas,
5 logra a través de procesos de planificación que orienten el desarrollo urbano 5 energía eléctrica, alumbrado público, arbolado público y cordón cuneta. Con lo
6 hacia algunas zonas prioritarias, y definen densidades urbanas apropiadas que 6 que toda la inversión está trasladado directamente al causante/ demandante, el
7 garantizan un mayor número de contribuyentes para la infraestructura a instalar, 7 desarrollador/ loteador que dona aquellos elementos al dominio público para su
8 así como actividades coordinadas y concertadas. 8 explotación. Dicha inversión se prorratea en el costo de la totalidad de los lotes.
9 9
10 Costos Mayores por Deficiente Planificación Urbana 10 En caso de inversiones posteriores a la producción de lotes, se aplica la
11 11 Contribución por Mejoras que se paga con anterioridad (gas, cordón cuneta,
12 El desarrollo urbano disperso causa mayores costos de instalación de infraestructura, 12 pavimento), mediante un plan de pago establecido por consenso con los
13 dado que la relación entre costo y beneficio puede ser negativa. Esta circunstancia 13 vecinos. Cuando el capital acumulado lo permite se empieza a ejecutar la obra.
14 implica en casi todos los casos el reclamo por financiamiento de estas inversiones no 14 En la práctica, la Contribución por Mejoras se traduce a una mayor tasa de
15 rentables por el presupuesto público. 15 servicios a la propiedad durante el período establecido.
16 16
17 Por lo tanto, es altamente importante que las instituciones de Planificación Urbana local, 17
18 las Áreas Municipales de Planeamiento, entre otros, cumplan su rol de coordinadores 18 CONCLUSIONES
19 en todos los aspectos de desarrollo urbano. Planes de Uso de Suelo, Códigos de 19
20 Planeamiento y otros documentos y procesos deben ser optimizados para garantizar 20 Cuando la instalación de infraestructura da como resultado beneficios concretos,
21 la funcionalidad de todos los espacios urbanos, y la capacidad de financiamiento de las 21 sea en forma de mayor utilidad o valor, como es común, se deben trasladar
22 instalaciones necesarias. 22 los costos de inversión principalmente a los propietarios-beneficiarios. Solo en
23 23 casos particulares, cuando es necesario y justificado, se aplican mecanismos
24 El rol de coordinación por parte de las Áreas Municipales de Planeamiento (o afines), 24 de financiamiento solidarios: como por ejemplo, si no se pueden identificar
25 entonces, tiene una función fundamental para la economía local porque permite (o no) 25 claramente a los causantes y/o beneficiarios, o si las situaciones sociales
26 optimizar las inversiones públicas y privadas a beneficio (o costo) de toda la comunidad. 26 individuales así lo requieren.
27 27
28 En este sentido, Planes de Uso de Suelo (o afines) que permiten un desarrollo urbano 28 La “justa” distribución de costos y beneficios en el proceso de producción de
29 disperso sin garantizar al mismo tiempo el financiamiento de este tipo de desarrollo 29 ciudad, especialmente respecto de la instalación de infraestructura, es clave
30 urbano, son disfuncionales en sentido económico y social. 30 para el desarrollo urbano, ya que determina las oportunidades de diversos
IU-FI Página 158 2015
1 individuos de participar en la vida urbana bajo diferentes condiciones de calidad

2 de vida, como también de apropiarse (o no) de los beneficios que genera la
3 ciudad. Estos aspectos de “ciudad justa” y “ciudad accesible”, influyen en la
4 prosperidad de la comunidad y tienen, sobre todo, influencia a la estructura
5 urbana, fragmentación territorial y segregación social.
6
7 El significado de “justa distribución de costos y beneficios” puede ser
8 interpretado de diversas maneras, ya que depende de los contextos sociales y
9 territoriales. No es “justa” la modalidad de financiamiento si se socializan los
10 costos, al tiempo que se privatizan los beneficios.
11
12
13
14
15
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30
MODELOS DE CÁLCULO
Modelos de Cálculo IU-MTI Página 163 2015
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 El valor inmobiliario de una propiedad está compuesto básicamente por dos
4 componentes: el valor del suelo, y el valor del hecho construido y/u otros objetos
5 que se encuentren en la parcela. Para estimar dichos valores, es necesario
6 diferenciar entre el valor del suelo y, si existieran, el valor de los edificios u
7 otros objetos de una propiedad determinada. El valor del suelo depende en gran
8 medida del uso del suelo real que se le da a un terreno, del uso permitido por
9 normativa, y de los indicadores de volúmenes edificables (FOT, FOS, etc.).
10 Para el municipio, el valor del suelo es el de mayor relevancia dado que este
11 valor se encuentra altamente influenciado por su propia actividad.
12
13 Los Modelos de Tasación de Valores son:
14
15 (A) Modelo de Valores Comparativos.
16 (B) Modelo de Rentabilidad
17 (C) Modelo de Sustitución.
18 (D) Distinción entre los Valores de Suelo y los demás Objetos
19
20 Todos los modelos se aplican sobre valores de mercado.
21
22
24
25 Los Modelos de Tasación de Valores permiten calcular valores inmobiliarios a base
IU-MTI 26 de distintos conceptos y se los utiliza en relación a la aplicación de diferentes
27 instrumentos urbanísticos como:
Modelos de Tasación 28 • Determinación de valores de suelo rural (en caso de adquirir terrenos para
29 la expansión urbana, antes de la conversión en suelo urbano).
de Valores Inmuebles 30 • Expropiaciones.
IU-MTI Página 164 2015 IU-MTI Página 165 2015
1 • Tasas especiales para inmuebles ociosos. 1 (A) Modelo de Valores Comparativos

2 • Unificación y subdivisión de parcelas. 2
3 • Compensación de deudas. 3 El modelo de valores comparativos es el método de tasación más común en
4 • Convenios Urbanísticos. 4 nuestro país. Este método calcula el valor de un determinado inmueble en base
5 • Otros. 5 a los valores de otros inmuebles con similares características como ubicación,
6 6 tipo de uso, dimensión, antigüedad y calidad de la edificación, entre otras.
7 Según el modelo de cálculo aplicado se obtienen diferentes valores para el 7
8 mismo inmueble analizado. Si la diferencia de valores resultantes es alta indica la 8 Si no se encuentran precios de referencia dentro de la misma zona, se puede
9 eventual existencia de distorsiones en el mercado inmobiliario. Aquellos casos se 9 ampliar el área considerado siempre y cuando se mantengan las características
10 deberán analizar luego con mayor detalle para transparentar las posibles causas. 10 necesarias para la identificación de valores comparables.
11 11
12 12 También se pueden utilizar valores de compra-venta de otros períodos (años
13 METODOLOGÍA. 13 anteriores) y actualizarlos según los valores inmobiliarios actuales. Dicha
14 14 actualización se realiza mediante un índice de evolución de precios inmobiliarios
15 Cada modelo de tasación permite analizar el valor de un bien desde un punto 15 en el período correspondiente.
16 de vista económico distinto. Mientras el modelo de valores comparativos (A) 16
17 refleja lo que los actores de mercado están actualmente dispuestos a pagar por 17 Este método se puede aplicar tanto en terrenos edificados como en no
18 determinado bien, el modelo de rentabilidad (B) permite identificar eventuales 18 edificados, requiriendo del monitoreo de los mercados inmobiliarios y sus
19 “burbujas” en los precios de mercado y/o situaciones de especulación inmobiliaria, 19 precios. La información necesaria se obtiene de distintas fuentes como:
20 principalmente cuando el valor comparativo está desvinculado de la rentabilidad 20 • Escrituraciones y/o boletos de compra-venta realizadas en el período.
21 real que el mismo bien inmobiliario permite obtener. 21 • Información de la cámara inmobiliaria.
22 22 • Información de negocios inmobiliarios.
23 Para determinar el valor inmueble de una parcela con todos sus componentes (suelo 23 • Anuncios públicos de venta de inmuebles (periódicos, web, otros)
24 y objetos), se aplican ambos modelos, el de valores comparativos y el de rentabilidad, 24 • Otras fuentes
25 obteniendo dos valores distintos. A cada modelo se otorga una ponderación (entre 25
26 0% y 100%) que influye la determinación final del valor. La ponderación utilizada 26 Cuanto mayor sea la cantidad de valores de referencia disponibles para un caso
27 depende del caso específico y su argumentación debe ser transparente. 27 determinado, se podrá estimar con mayor precisión el valor del inmueble según
28 28 este modelo.
29 El modelo de sustitución (C) se aplica únicamente sobre bienes sustituibles 29
30 (objetos), mientras el suelo no representa un bien con tal característica. 30 Algunos lotes pueden tener características catastrales especiales conforme
1 a determinados derechos o cargas (servidumbres, otros). Estas características 1 En algunos casos, sobre todo los de actividades con ingresos temporarios,
2 especiales influyen en el valor del inmueble y también deben ser tasadas en este 2 volátiles y/o cíclicos es conveniente que se realice un cálculo que incorpore
3 modelo. 3 los ingresos y egresos de varios ciclos para obtener valores de ingresos netos
4 4 promedios.
5 (B) Modelo de Rentabilidad. 5
6 6 Teniendo el Ingreso Neto Anual (INA) que genera el bien, la Rentabilidad Común
7 Este modelo supone que cada propiedad, consistiendo de suelo y objeto(s), 7 (RC, medida en %) permite calcular el valor inmobiliario del bien. A su vez, esta
8 representa un capital que genera determinada rentabilidad anual a través de 8 rentabilidad común dependerá del tipo de actividad y las rentabilidades exigidas
9 las actividades que se realizan dentro de sus límites. Su cálculo se basa en las 9 en el sector. La rentabilidad exigida varía según el contexto y año, dependiendo
10 rentabilidades reales y comunes para determinados usos específicos en el contexto 10 de las rentabilidades alternativas para inversiones de capital.
11 normal del mercado. 11 La Rentabilidad Común (RC) corresponde en la práctica a un promedio que
12 12 resulta de las Tasas Internas de Retorno (TIR) de actividades similares.
13 Se trata de determinar el valor de la propiedad a través de la rentabilidad real de 13
14 esta. Para tal fin se suman todos los ingresos (I) que genera el bien (alquiler, venta de 14
15 toneladas de materia agrícola producida, otros) y se descuentan todos los costos (E) 15
16 producto del funcionamiento de las actividades llevadas adelante (administración, 16 Valor Inmueble = INA x 100% / RC

17 amortizaciones, mantenimiento, mano de obra, pago de servicios, insumos, 17 (Valor Inmueble = Ingreso Neto Anual x 100% / Rentabilidad Común)
18 impuestos, períodos de vacancia, etc.): De este modo se obtiene el Ingreso Neto 18

19 Anual (INA) que genera el bien. 19
20 20 Rentabilidades “comunes” o “normales” son aquellas que se encuentran en
21 21 el rango de entre 5 y 10% anuales en términos reales (excluyendo los efectos
22 INA = I – E 22 de la inflación). Generalmente, se consideran “extraordinarias” aquellas
23 23 rentabilidades que superan el 20% en términos reales.
(Ingreso Neto Anual = Ingresos – Egresos)
24 24

25 25 Entonces, si suponemos que la rentabilidad común en el sector de vivienda
26 Si no se pueden conocer los ingresos y egresos correspondientes de un determinado 26 fuese del 10% anual, el valor del inmueble, incluyendo terreno y edificio, sería
27 bien, se deberán aplicar para el cálculo los valores promedios del sector. Para el 27 diez veces el ingreso neto anual (INA x 100% / 10%). Del mismo modo si la
28 caso de los inmuebles de uso no comercial (vivienda única, otros), en donde no se 28 rentabilidad común fuese del 5% anual, el valor del inmueble tendría veinte
29 generan ingresos, se computa el ingreso anual que generaría dicho inmueble en 29 veces el ingreso neto anual que genera el bien (INA x 100% / 5%).
30 caso de ser rentado a terceros (manteniendo el mismo tipo de uso). 30
1 Baldíos y otros inmuebles en desuso con rentabilidad negativa son casos especiales. 1 (D) Distinción entre los Valores de Suelo y los demás Objetos
2 Este tipo de inmuebles no genera ingresos pero tiene generalmente ciertos costos 2
3 de mantenimiento y por lo tanto su rentabilidad puede ser negativa, lo que se verá 3 Si se quiere determinar y distinguir los valores del suelo y de los objetos de un
4 reflejado en el valor resultado obtenido por la aplicación del modelo de rentabilidad. 4 inmueble (una parcela edificada, etc.), se aplica:
5 Para estos inmuebles se deben analizar las razones por las cuales se encuentran 5
6 en desuso. Inmuebles que no poseen de actividades con rentabilidad positiva, ni 6 1. Los modelos de valores comparados y rentabilidad para determinar el
7 otra utilidad razonable en amplio sentido (Como reserva de suelo para la extensión 7 valor total del inmueble (con la ponderación correspondiente con la que cada
8 de una fábrica, de una casa, etc.) tienen probablemente fines especulativos con 8 uno de los modelos influye el valor resultado).
9 impacto negativo al desarrollo urbano ya que no se utilizan los inmuebles para el 9
10 destino para el cual fueron previstos. 10 2. El modelo de sustitución para determinar el valor de los objetos construidos
11 11 u otro tipo de objetos.
12 (C) Modelo de Sustitución 12
13 13
14 El modelo de sustitución computa el monto de dinero necesario para sustituir todos 14
Valor Suelo = Valor Inmueble -‐ Valor Objetos
15 los bienes construidos y demás elementos que se encuentran dentro de los límites 15

16 de una determinada parcela. 16
17 17
18 Este modelo se puede aplicar únicamente para bienes sustituibles, por lo tanto no 18 De este modo, se podrá determinar el valor de suelo de un inmueble y distinguirlo
19 se lo utiliza para bienes que consisten exclusivamente en suelo. 19 del valor de los objetos que se encuentran dentro de los límites de una (o varias)
20 20 parcela(s).
21 El valor se determina en base a los costos de producción de los elementos 21
22 identificados, descontando la amortización (disminución de valor por antigüedad). 22
23 En caso de no contar con información precisa se utilizan valores promedio del sector 23 EJEMPLO.
24 y valores empíricos de casos similares. Son útiles los índices respectivos que publican 24
25 periódicamente las cámaras del sector de construcción u otras entidades sectoriales. 25 Un Municipio localizado en la Pampa Húmeda tiene la intención de extender
26 26 su mancha urbana. Para lo cual se debe convertir suelo rural en suelo urbano,
27 Algunos objetos poseen características especiales que le infieren un valor mayor 27 otorgando una normativa que permite construir (Tipo de Uso de Suelo, FOT,
28 que el correspondiente a la sustitución de los elementos materiales del objeto (valor 28 FOS, etc.), producir los elementos urbanos de soporte y lotes para su posterior
29 patrimonial, natural, etc.). Para determinar estos “valores simbólicos” se deberá 29 edificación.
30 aplicar el modelo de valores comparativos. 30 El proyecto requiere de unos lotes rurales en cercanía al casco urbano. Como
1 los lotes rurales que cumplen con los requisitos para tal fin son escasos, se 1 CONCLUSIÓN.
2 genera un escenario de especulación sobre aquellos terrenos y el precio que los 2
3 propietarios quieren obtener aumenta paulatinamente. 3 La decisión sobre el modelo a aplicar para la determinación del valor de un bien
4 4 inmobiliario depende del caso específico y de la justificación que se encuentre
5 Por el Modelo de Valores Comparativos se determina un valor de alrededor 5 para argumentar su aplicación. También es posible utilizar varios modelos a la
6 de 100.000 US$ por hectárea para los terrenos muy cercanos al casco urbano 6 vez, ponderar con determinados porcentajes la influencia de cada uno de los
7 y actualmente usados para fines agrícolas-ganaderas (no urbanizados, 7 modelos de cálculo aplicado, y definir de esta manera un valor resultado que
8 sin infraestructura, sin terrenos definidos para espacios verdes, públicos y 8 se encuentre dentro de la franja de valores obtenidos por los diferentes cálculos.
9 equipamiento). 9 En general se decide por un monto más cercano al valor que resulta del modelo
10 10 que se considere más válido para el caso específico.
11 Por el Modelo de Rentabilidad que traduce el ingreso generado por la actividad 11
12 económica actual del terreno, agricultura, en un valor del bien, resulta un valor 12 Es importante definir y comunicar a todos los involucrados los modelos de
13 de alrededor de 20.000 US$ por hectárea. Este valor se encuentra dentro de la 13 tasación elegidos y los valores que han arrojados a los fines de transparentar las
14 franja de valores estimados de parte del INTA respecto a los valores para campos 14 decisiones tomadas. Para la aplicación de instrumentos urbanísticos se deben
15 en la zona. 15 utilizar valores reales y actuales y no referirse simplemente a valores fiscales
16 16 desactualizados.
17 La brecha entre los valores obtenidos por las tasaciones a través de dos modelos 17
18 diferentes, ilustra el efecto de la especulación con terrenos en las zonas 18
19 periféricas de las ciudades, con potencial para una futura urbanización. Para 19
20 urbanizar es necesario la obtención de los permisos correspondientes por parte 20
21 de la Municipalidad. 21
22 22
23 El valor de compra de los terrenos, sea por parte del Municipio u otro 23
24 desarrollador, afecta la rentabilidad del proyecto de urbanización, el precio 24
25 de los lotes y la calidad urbana (infraestructura, espacios públicos, verdes y 25
26 equipamiento) a producir. Por lo tanto, la Municipalidad está tratando de 26
27 negociar un valor de compra más cercano a la tasación que resulta del Modelo 27
28 de Rentabilidad, pudiendo de esta manera producir lotes accesibles y fomentar 28
29 la producción de vivienda. 29
30 30
Modelos de Cálculo IU-DV Página 173 2015
1 INTRODUCCIÓN.
2
3 La Constitución Nacional en su artículo 14 bis hace mención respecto al derecho
4 a la vivienda digna: “(…) El Estado otorgará los beneficios de la seguridad social,
5 que tendrá carácter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecerá
6 (…) el acceso a una vivienda digna.”
7
8 En función de ello, los organismos del estado competentes en todos los
9 niveles, deberán desarrollar las herramientas de gestión necesarias que les
10 permitan cumplir con lo establecido por la Constitución Nacional y promover las
11 condiciones para que se produzcan y se pongan a disposición de la población
12 una cantidad determinada de viviendas, con la calidad suficiente como para ser
13 considerada “una vivienda digna”.
14
15 Es importante conocer la brecha entre la demanda calculada y la producción real
16 de vivienda nueva, para poder identificar el volumen de producción adicional
17 que habrá que estimular con los diversos instrumentos urbanísticos adecuados
18 para cubrir el déficit.
19
20 Por lo tanto, a nivel municipal, especialmente en las Áreas Municipales de
21 Planeamiento (o afines), es necesario conocer y calcular la demanda de vivienda,
22 compararla con la oferta actualmente existente a nivel local y, conjuntamente
23 con otros actores, tomar de manera activa las medidas adecuadas para fomentar
24 la producción de vivienda, en caso de faltantes, o intervenir con instrumentos
25 que eviten la degradación de los barrios en caso de que exista una sobre oferta.
26
27
IU-dv 28 FUNCIONES Y OBJETIVOS.
29
DEMANDA DE VIVIENDA 30 Calcular la demanda habitacional a nivel local, su origen y proyección.
IU-DV Página 174 2015 IU-DV Página 175 2015
1 METODOLOGÍA. 1 Estos últimos criterios se deberán analizar según fuentes de información

2 2 local. En caso de no existir datos específicos se focaliza en los tres
3 Delimitación del área a analizar. 3 criterios cuantitativos generales basados en los censos nacionales y/o
4 4 provinciales que proveen los datos a nivel municipal (o departamental).
5 El territorio a considerar para los cálculos abarca en general la jurisdicción 5
6 municipal o intermunicipal en los casos de las áreas metropolitanas y demás 6 Tanto los datos actuales como históricos son relevantes. Los datos
7 aglomeraciones de municipios. 7 históricos demuestran la evolución de los indicadores y permiten realizar
8 8 una proyección de la demanda cuantitativa, correspondiendo a las
9 Factores determinantes del cálculo de demanda. 9 tendencias relevadas y los escenarios supuestos.
10 10
11 Para poder realizar los cálculos hay que tomar en cuenta los siguientes factores 11 En nuestro país observamos las siguientes tendencias:
12 que principalmente determinan la demanda de vivienda: 12 • La población total crece a un ritmo del 1% anual. Este crecimiento se
13 13 da de manera heterogénea sobre el territorio, siendo las ciudades del
14 (A). Crecimiento (o decrecimiento) poblacional 14 sur las que crecen a un ritmo más acelerado en un promedio del 2%
15 (B). Evolución de la cantidad de ocupantes por hogar 15 anual, mientras que las del norte tienen un nivel de crecimiento similar
16 (C). Déficit habitacional acumulado 16 o menor a la media del país.
17 17 • El crecimiento (o decrecimiento) es generado principalmente por los
18 Dado que la demanda de vivienda es muy heterogénea y depende de las 18 movimientos poblacionales migratorios y en menor medida por el cre-
19 circunstancias personales de los demandantes, estos criterios cuantitativos generales 19 cimiento natural o vegetativo (diferencia entre nacimientos y defun-
20 pueden ser especificados luego con criterios adicionales, cualitativos y cuantitativos 20 ciones).
21 específicos como: 21 • En las regiones metropolitanas, el crecimiento poblacional de las
22 • Tamaño (cantidad de m2/ambientes) 22 aglomeraciones se genera principalmente en la periferia y en menor
23 • Tipos de hogar (familias nucleares, mono-parentales, extensas; parejas solas; 23 medida en las áreas centrales, implicando mayor demanda de vivienda
24 personas solas –jóvenes, ancianos-) 24 en los municipios periféricos cuando el crecimiento es generado por la
25 • Nivel socio-económico de los hogares (niveles de ingresos, tipo de demandas.) 25 oferta laboral en el municipio central.
26 • Tipología (edificios, casas, etc.) 26 • Los hogares tienden paulatinamente a estar conformados por una
27 • Ubicación (demanda desagregada por barrio/zona) 27 menor cantidad de integrantes (Familias con menos cantidad de hijos,
28 • Otros criterios como consumo de energía, ambiente adicional para guardado 28 parejas sin hijos, personas viviendo solas, entre otros).
29 de vehiculo, espacios descubiertos (patio, balcón, terraza), niveles de accesi- 29
30 bilidad (transporte), etc. 30
1 Estas tendencias generales pueden variar en las localidades. Por eso es nec- 1 DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA POR CRECIMIENTO POBLACIONAL. ARGENTINA.
2 esario calcular la demanda con los respectivos indicadores locales. 2

3 3
Crecimiento Poblacional Anual proyectado 2010-‐2020 400.000 Hab.
4 Cálculo de la Demanda de Vivienda. 4
5 5 Integrantes por Hogar (promedio) 3,2 Hab/Hg
6 En lo siguiente se realizan cálculos para determinar la demanda anual de 6 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 125.000
7 vivienda para toda la Argentina, y a continuación un ejemplo para un municipio. 7 Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010,

8 8
9 (A) Crecimiento (o decrecimiento) poblacional 9 Como se mencionó anteriormente, el crecimiento poblacional del país es muy
10 El último periodo inter-censal (2001-2010) indicó un aumento poblacional anual 10 heterogéneo, por lo que se debería calcular el crecimiento por cada una de las
11 de 400 mil habitantes (1%). Si seguimos esa tendencia podemos considerar que 11 localidades, considerando sus datos específicos respectivos. Estos datos se pueden
12 entre los años 2010 y 2020 el país habrá 4 millones de habitantes más. 12 obtener de los censos nacionales y/o provinciales, o de datos elaborados por cada
13 13 uno de los Municipios. (Ver abajo)
14 CRECIMIENTO POBLACIONAL POR PERIODO INTER-CENSAL. ARGENTINA. 14
15 15 (B) Evolución de la cantidad de ocupantes por hogar
2001 2010 2020
16 16 Durante los últimos periodos inter-censales observamos una tendencia de
Habitantes 36.260.130 40.117.096 44.128.806
17 17 disminución de la cantidad de personas que conforman un hogar, relacionada
18 Hogares 10.073.625 12.171.675 14.709.602 18 principalmente a factores como la composición de las familias (con menos cantidad
19 19 de hijos), parejas sin hijos o personas que viven solas (jóvenes, ancianos, etc.)
Personas/Hogar 3,60 3,30 3,00
20 20 Si tomamos los datos de los censos 2001 y 2010, vemos que la cantidad de
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010,
21 21 personas por hogar disminuyó en ese período de 3,60 a 3,30 (ver cuadro). Si
22 22 proyectamos esta tendencia hacia el año 2020, suponiendo que el padrón sigue
23 Si estimamos que cada nuevo hogar necesita una vivienda para un promedio 23 siendo igual, tendremos alrededor de 3 integrantes por hogar.
24 de entre 3,15 y 3,2 integrantes se deberían producir entre el año 2010 y 2020 24
PROYECCIÓN 2010-2020. CANTIDAD DE MIEMBROS POR HOGAR. ARGENTINA
25 unas 1,25 millones de unidades de vivienda nueva para aquellos 4 millones 25
26 de habitantes adicionales. Corresponde a una producción anual promedio de 26 2001 2010 2020
27 alrededor de 125.000 unidades, para satisfacer la demanda generada por el 27 Habitantes 36.260.130 40.117.096 +10,6% 44.128.806 +10,0%
28 crecimiento poblacional. 28
Hogares 10.073.625 12.171.675 +20,8% 14.709.602 +20,9%
29 29
30 30 Personas/Hogar 3,60 3,30 -‐8,4% 3,00 -‐9,0%
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010

1 Entonces, si para el año 2010, los 40 millones de habitantes conformaban 1 PROMEDIO DE INTEGRANTES POR HOGAR Y VIVIENDA. PROYECCIÓN 2020. ARGENTINA.
2 un total de 12,17 millones de hogares, proyectamos que la misma población 2

3 formará en el año 2020 ya 13,33 millones de hogares, unos 1,2 millones de 3
4 hogares adicionales. Por lo tanto, este factor generará hasta el año 2020 una 4
5 demanda anual de alrededor de 120.000 viviendas nuevas sobre la misma 5
6 cantidad de población de 40 millones de habitantes del año 2010. 6
7 7
8 8
DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA POR DISMINUCIÓN DE INTEGRANTES POR HOGAR.
9 9
ARGENTINA.
10 10
11 11
Población 2010 40.117.096
12 12
Disminución Integrantes por Hogar 2010-‐2020 3,3 a 3,0
13 13
14 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 120.000 14
15 Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010 15

16 16 (C) Déficit habitacional acumulado
17 17 El déficit habitacional acumulado se puede calcular en base de 2 factores:
18 Este fenómeno del continuo descenso de la cantidad de personas que 18 • Cantidad de hogares que comparten vivienda con otros hogares (Hogares
19 conforman los hogares se observa en la mayoría de los países del mundo y se 19 sin vivienda propia)
20 explica a través de los cambios socio-culturales y de mayores niveles de consumo 20 • Cantidad de unidades de vivienda irrecuperables (en muy mal estado)
21 en cuanto a superficie de vivienda, entre otros. En algunos países europeos se 21
DÉFICIT HABITACIONAL ACUMULADO POR CANTIDAD DE HOGARES Y VIVIENDAS
22 alcanzan niveles de un promedio de 2 integrantes por hogar, estimándose que 22
IRRECUPERABLES. ARGENTINA.
23 esta tendencia seguirá estando vigente en nuestro país en las próximas décadas, 23
24 aunque de manera muy heterogénea según los niveles de desarrollo regional. 24 2001 2010
25 25 Diferencia Hogares-Viviendas 360.964 854.168
26 26
Cantidad Viviendas
27 27 Irrecuperables 553.625 463.651
28 28
Suma Déficit Habitacional
29 29 Acumulado 914.589 1.317.819
30 30 Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010

1 Según datos del último censo (2010), nuestro país presenta un déficit de 1 EJEMPLO.
2 vivienda acumulado de aproximadamente 1,3 millones de unidades de vivienda. 2
3 Para disminuir este déficit acumulado a cero, dentro de un periodo de 10 años, 3 Para tomar un ejemplo de cálculo de demanda habitacional a nivel local,
4 se deberían producir casi 132.000 unidades de vivienda por año. 4 analizaremos los datos censales del Municipio de Centenario, en la Provincia
5 5 de Neuquén.
6 6 En los últimos dos períodos inter-censales observamos un Crecimiento de la
DEMANDA ANUAL DE UNIDADES DE VIVIENDA POR DÉFICIT ACUMULADO. ARGENTINA.
7 7 Población (Factor 1) de 25.000 habitantes (1991) a 29.000 habitantes (2001) y
8 8 34.400 habitantes (2010). La tasa de crecimiento fue de 15,4% (400 habitantes
Déficit de Vivienda 2010 1.317.819
9 9 por año) en el período entre 1991-2001 y 18,9% (600 habitantes por año) en
Período de Tiempo para erradicar el Déficit 10 años
10 10 el período entre 2001-2010.
11 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 131.781 11
12
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010 12 Realizando una proyección hasta el 2020, suponiendo un crecimiento del 20%
13 13 en 10 años, esta localidad tendrá 6.900 habitantes adicionales. Considerando
14 14 un promedio de 3,2 integrantes por hogar, se deberían producir entre los años
15 Demanda Anual Total de Vivienda NUEVA en Argentina 15 2010 y 2020 unas 2.150 unidades de vivienda nuevas, un promedio anual de
16 16 215 unidades para la población adicional.
17 En base de los cálculos de los tres ítems se puede calcular la demanda anual total 17
18 de vivienda. Según estos cálculos se deberían producir en nuestro país entre 18 CRECIMIENTO POBLACIONAL POR PERIODO INTER-CENSAL. CENTENARIO / NEUQUEN.
19 los años 2010 y 2020, en función de satisfacer la demanda, más de 376.000 19
Centenario 1991 2001 2010 2020
20 unidades de vivienda cada año. 20
Habitantes 25.094 28.956 +15,4% 34.421 +18,9% 41.305 +20,0%
21 21
Hogares 7.611 10.328 +35,7% 13.768 +33,3%
22 DEMANDA ANUAL TOTAL DE VIVIENDA NUEVA. ARGENTINA. 2010-2020 22
Personas/Hogar 3,80 3,33 -‐12,4% 3,00 -‐10,0%
23 23

24 Crecimiento Poblacional (1) 125.000 24 Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010
25 Descenso Integrantes por Hogar (2) 120.000 25

26 26
Déficit de Vivienda Acumulado; Erradicación en 10 Años (3) 131.781
27 27
28 Demanda Unidades de Vivienda Nueva Total Anual 376.781 28
29 29
30 30
1 DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA POR CRECIMIENTO POBLACIONAL. CENTENARIO. 1 Por otra parte, el municipio de Centenario tuvo en el año 2010 un Déficit
2 2 Habitacional Acumulado (Factor 3) de 1.240 unidades de vivienda. Por lo tanto,
Centenario/Neuquén
3 3 para revertir dicho índice dentro de un período de 10 años, habría que producir
4 Crecimiento Poblacional Anual esperado 2010-‐2020 690 Hab. 4 cada año 124 unidades de vivienda nuevas.
5 Integrantes por Hogar (promedio) 3,2 Hab/Hg 5
6 6
Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 215 DÉFICIT HABITACIONAL ACUMULADO POR CANTIDAD DE HOGARES Y VIVIENDAS
7 7
Elaboración propia, según datos Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, 2010 IRRECUPERABLES. ARGENTINA. CENTENARIO, 2010.
8 8
9 9 Diferencia Hogares-Viviendas 787
10 Siendo estos cálculos principalmente datos estadísticos, se deben considerar 10
Cantidad Viviendas
11 también otros factores de gran influencia en el crecimiento poblacional, como 11 Irrecuperables 453
12 por ejemplo los desplazamientos migratorios por cuestiones laborales. En 12
Suma Déficit Habitacional
13 el caso de Centenario, habrá que considerar el incremento poblacional por 13
Acumulado 1.240
14 la explotación del yacimiento “Vaca Muerta”, que atraerá gran cantidad de 14

15 migrantes, por el rol que cumple este Municipio en la región del Valle de la 15
16 Confluencia. 16
17 17
DEMANDA ANUAL DE UNIDADES DE VIVIENDA POR DÉFICIT ACUMULADO. CENTENARIO.
18 Respecto a la Evolución de la Cantidad de Ocupantes por Hogar (Factor 2), habrá 18
19 que albergar la misma población de 34.400 habitantes del 2010 en el año 2020 19 Déficit de Vivienda 2010 1.240
20 en unas 1.150 unidades de vivienda adicionales, suponiendo que la ocupación 20
Período de Tiempo para erradicar el Déficit 10 años
21 desciende en ese período de 3,33 personas/hogar a 3,0 personas/hogar. 21
22 22 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 124
23 23
DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA POR DISMINUCIÓN DE INTEGRANTES POR HOGAR.
24 CENTENARIO. 24
25 25
26 Población 2010 34.421 26
27 27
Integrantes por Hogar (promedio) 3,0
28 28
29 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 115 29

1 Para finalizar, se calcula la Demanda Anual Total de Vivienda para el Municipio 1 CONCLUSIONES.
2 de Centenario sumando los tres factores considerados. 2
3 3 Hay que comparar los datos calculados para la demanda de vivienda con los
4 DEMANDA ANUAL TOTAL DE VIVIENDA. CENTENARIO. 4 datos de producción, para detectar y cuantificar la brecha entre demanda y
5 5 oferta, así como intervenir adecuadamente con estímulos que incentiven la
Crecimiento Poblacional (1) 215
6 6 producción.
7 Descenso Integrantes por Hogar (2) 115 7
8 8 Los datos de producción para los períodos pasados se pueden estimar en base
Déficit de Vivienda Acumulado. Erradicación en 10 Años (3) 124
9 9 a los datos de los últimos censos que indican la cantidad de viviendas existentes
Demanda Unidades de Vivienda Nueva Total Anual 454
10 10 en las fechas respectivas. No son datos de producción en sí pero permiten
11 11 acercarse a los números producidos en épocas pasadas.
12 12
13 Para satisfacer la demanda de vivienda en el período entre 2010 y 2020, se 13 Con una breve investigación también es posible conseguir datos locales actuales.
14 deberían producir en Centenario anualmente alrededor de 454 unidades de 14 Se requieren datos sobre:
15 vivienda nuevas. 15 • La cantidad de unidades de vivienda producidas
16 16 • m2 de vivienda producidos
17 DEFICIT ACUMULADO & DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA 2010-2020. CENTENARIO/ 17 • Por períodos definidos (mensuales y anuales)
18 NEUQUÉN. 18
19 19 Aproximaciones a estos datos investigados se podrían obtener a través de los
20 20 siguientes registros en diversas instituciones locales y/o regionales:
21 21 • “Permisos de Construcción” (En expedientes locales; el INDEC publica
22 22 semestralmente la cantidad y los m2 permitidos en los 42 municipios ar-
23 23 gentinos más grandes)
24 24 • “Inicios de Obra”, “Finales de Obra”, “Inspecciones” (en general con el
25 25 mismo número de expediente que el permiso de construcción)
26 26 • “Planos de Hecho Consumado” registrados en la municipalidad
27 27 • Registros nuevos en catastro
28 28 • Registros de nuevas conexiones a los servicios urbanos (Clientes nuevos en
29 29 direcciones nuevas, principalmente para la red eléctrica)
DEFICIT DE VIVIENDA ACUMULADO. ARGENTINA 2001 & 2010.

1 Las Áreas Municipales de Planeamiento (o afines) de cada localidad sabrán cuales
2 de estos datos son los más confiables y útiles. Las instituciones responsables en
3 esta materia generalmente elaboran estadísticas y se las puede solicitar, sobre
4 todo cuando se trata de datos relacionados a un derecho constitucional.
5
6 Sin reducir el déficit habitacional acumulado de Argentina (1,3 millones de
7 unidades en 2010), la demanda anual de vivienda nueva del país se encuentra
8 actualmente en alrededor de 245.000 unidades (125.000 por el crecimiento
9 poblacional y 120.000 por del descenso de integrantes por hogar), mientras
10 se han producido (o “aparecieron” en el mercado) anualmente solo alrededor
11 de 200.000 unidades de vivienda, de ellos casi 71.000 unidades por diversos
12 programas del estado y los restantes 129.000 por los otros actores del mercado.
13
14 El déficit habitacional fue aumentando cada año alrededor de 45.000 unidades
15 (403.000 en 9 años).
16
17 Las razones para la insuficiente producción de vivienda son múltiples. Una razón
DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA. ARGENTINA 2010 - 2020.
18 clave se estima en los altos precios de suelo y la poca regulación de los mismos,
19 lo que encarece de manera sustancial la realización de proyectos de vivienda.
20
21 Ya que la constitución define el derecho a una vivienda digna como un objetivo
22 fundamental, es importante encontrar caminos que permitan aumentar la
23 producción de vivienda, para satisfacer la demanda y equilibrar el mercado. De
24 esta manera se reducirían fenómenos como el hacinamiento, la ocupación de
25 tierras y viviendas, el crecimiento de villas miserias, entre otros.
26
27
28
29
30
y datos hábitat del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios.

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SECRETARÍA DE SECRETARÍA DE

Ministro del Interior y Transporte de la Nación

Secretario de Asuntos Municipales de la Nación

(54 - 11) 4346 – 1765/1792

Conforme comienza a reconstituirse el tejido productivo nacional y, lentamente,

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El país tiene un horizonte de desafíos en el mediano plazo extremadamente

Documento abierto a modificaciones por las instituciones argentinas con

Fecha de última actualización:

La elaboración y actualización de esta Guía es un proyecto conjunto de las

Es frecuente encontrar en los procesos de producción de ciudad establecidos,

IU-MTI Modelos de Tasación de Valores Inmuebles ................. página 162

De este modo, las instituciones competentes en materia de urbanismo, tanto 2.

La participación requiere del registro de los datos de la institución interesada

1 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 1 (C) Memoria con Objetivos

1 beneficiario al desarrollo urbano de la ciudad (por ejemplo a través de un 1 Participación.

1 unifamiliar, edificios, usos mixtos, industriales u otros) esa normativa es inútil. Es

1 de salud, centro de administración pública; teniendo en cuenta su 1 (C) Cálculos.

1 Estudio de Impacto Ambiental. 1 IDENTIFICACIÓN DE LOS BENEFICIARIOS

1 las funciones públicas a través de la (re-)inversión y adecuación de la 1 EJEMPLO

1 • Planes de manejo de sector; 1 absorbidas proporcionalmente por toda la comunidad de propietarios

1 Por Infraestructura de Servicios Urbanos se entiende: 1

1 y la sobrecarga del presupuesto público para generar a posteriori todos los

1 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 1 EJEMPLO.

1 En caso de que se incluyan otras instituciones en el “sistema solidario”,

1 DESTINO DE LOS FONDOS RECAUDADOS: 1 EJEMPLO.

no se entregue con los atributos de infraestructura completos. La disponibilidad y

También es posible un traslado de costos a una combinación entre los cuatro

1 Economías de Escala y Economías de Aglomeración 1 EJEMPLO

1 individuos de participar en la vida urbana bajo diferentes condiciones de calidad

1 • Tasas especiales para inmuebles ociosos. 1 (A) Modelo de Valores Comparativos

18 impuestos, períodos de vacancia, etc.): De este modo se obtiene el Ingreso Neto 18

1 METODOLOGÍA. 1 Estos últimos criterios se deberán analizar según fuentes de información

2 esario calcular la demanda con los respectivos indicadores locales. 2

2 un total de 12,17 millones de hogares, proyectamos que la misma población 2

25 Descenso Integrantes por Hogar (2) 120.000 25

DEFICIT DE VIVIENDA ACUMULADO. ARGENTINA 2001 & 2010.

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