ANALISIS DE CASO CONCRETO

DENUNCIANTE : MARÍA ROSA THORNE LARRABURE DE BUSE

DENUNCIADA : N.A. EDIFICACIONES S.A.
MATERIA : IDONEIDAD
ACTIVIDAD : CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS COMPLETOS

SUMILLA: Se confirma la resolución venida en grado en el extremo que declaró

fundada la denuncia interpuesta contra N.A. Edificaciones S.A., por infracción de
los artículos 18° y 19° del Código de Protección y Defensa del Consumidor, al
haber quedado acreditado que no cumplió con efectuar la transferencia de las
unidades inmobiliarias a la denunciante, sin que medie una causa que justifique tal
incumplimiento.

Asimismo, se confirma la resolución venida en grado en el extremo que declaró

fundada la denuncia interpuesta contra N.A. Edificaciones S.A., por infracción del
artículo 24° del Código de Protección y Defensa del Consumidor, al haber
quedado acreditado que no atendió los reclamos presentados por la denunciante.

SANCIONES:

- Amonestación: por no efectuar la transferencia de los inmuebles a la

denunciante.

- 1 UIT: por no atender los reclamos presentados por la denunciante.

ANTECEDENTES

1. El 14 de enero de 2014, la señora María Rosa Thorne Larrabure denunció

a N.A. Edificaciones S.A por presuntas infracciones a la Ley 29571, Código
de Protección y Defensa del Consumidor (en adelante, el Código)
argumentando lo siguiente:

i. El 20 de febrero de 2009, suscribió con la denunciada una minuta de

compraventa para la adquisición del departamento N°4B,
estacionamiento doble N° 61 y depósito N° 30 del Edificio Acqua
ubicado en el distrito de Surquillo, por un valor de US$ 261 600,00-

ii. Mediante cartas notariales del 19 de enero, 4 de julio de 2011 y 30 de

mayo de 2012, ¿solicitó a la Inmobiliaria que cumpla con las
reparaciones pendientes en los inmuebles y que se suscriban la
escritura pública de compraventa extendida ante el notario Aníbal
Corvetto Romero;

MSPC13/1B 6/12
 iii. no obstante, la denunciada no cumplió con atender los referidos
reclamos, así como tampoco efectuó la transferencia de las unidades
inmobiliarias.

2. En su defensa, la Inmobiliaria señaló que, respecto al presunto

incumplimiento en la transferencia de las unidades inmobiliarias, en la
cláusula 4.2 del contrato se había establecido que no se requería una
escritura pública rectificatoria del contrato de compraventa. No obstante,
efectuaron los trámites referidos a la independización, la inscripción en la
Oficina Registral de Lima y Callao, conforme constaba en la comunicación
electrónica que enviaron a los propietarios del edificio, con fecha 17 de
agosto de 2011.

3. Mediante Resolución 16012014/CC2 del 24 de junio de 2014, la Comisión de

Protección al Consumidor Sede Lima Sur N° 2 (en adelante, la Comisión)
emitió el siguiente pronunciamiento:

i. Declaró fundada la denuncia interpuesta contra la Inmobiliaria por

infracción de los artículos 18° y 19° del Código, ¿en el extremo referido
a que no habría cumplido con formalizar la transferencia de las
unidades inmobiliarias a la denunciante

ii. Declaró fundada la denuncia interpuesta contra la Inmobiliaria, por

infracción del artículo 24° del Código, ¿en el extremo referido a la falta
de atención a los reclamos presentados por la denunciante mediante
cartas notariales

iii. Ordenó a la Inmobiliaria, en calidad de medida correctiva, que cumpla

con formalizar la escritura pública de compraventa de las unidades
inmobiliarias que la señora Thorne adquirió, en un plazo no mayor a
quince (15) días contado desde la notificación de la resolución

iv. sancionó a la Inmobiliaria con una multa total de 4 UIT, disgregada de

la siguiente manera: (a) 2 UIT, por no formalizar la transferencia de las
unidades inmobiliarias a la denunciante; y, (b) 2 UIT, por no atender los
reclamos remitidos por la denunciante mediante cartas notariales

v. condenó a la denunciada al pago de las costas y costos del

procedimiento.

4. El 10 de julio de 2014, la Inmobiliaria apeló la Resolución 16012014/CC2 en

los extremos que le fueron desfavorables, señalando lo siguiente:

MSPC13/1B 7/12
 i. Remitieron una serie de comunicaciones a la señora Thorne
informándole sobre la situación del trámite para la transferencia de las
unidades inmobiliarias; no obstante, la propia denunciante se negaba a
recibir las mismas y, por ello, tuvo que dejarlas bajo puerta

ii. no se efectuó la transferencia de los inmuebles debido a que la

denunciante aún mantenía una deuda pendiente de S/. 45 435,12 por
los trabajos adicionales solicitados en los mismos, los cuales figuraban
en el Presupuesto Adicional de Obra PAO01

iii. debía tenerse en cuenta la conducta dilatoria de la señora Thorne pues

no cumplió con presentar la documentación requerida para la
suscripción de la cláusula adicional del contrato de compraventa que
variaba la numeración del estacionamiento adquirido por la denunciante

iv. no fue posible responder a las cartas notariales, dado que la

denunciante no atendía sus comunicaciones.

5. Mediante escrito del 16 de octubre de 2014, la denunciante solicitó la nulidad

de la resolución que concedió el recurso de apelación a la Inmobiliaria, en
tanto dicho recurso había sido interpuesto contra un acto administrativo
distinto al emitido por la Comisión respecto a los hechos denunciados en el
presente procedimiento.

6. El 5 de enero de 2015, se llevó a cabo la audiencia de informe oral contando

con la participación de los representantes de ambas partes.

ANÁLISIS

Cuestión previa: sobre la solicitud de nulidad del concesorio formulado por la

denunciante

7. Mediante escrito del 16 de octubre de 2014, la denunciante solicitó la nulidad

de la resolución que concedió el recurso de apelación a la Inmobiliaria, en
tanto dicho recurso había sido interpuesto contra un acto administrativo
distinto al emitido por la Comisión respecto a los hechos denunciados en el
presente procedimiento.

8. Al respecto, cabe indicar que, si bien la Inmobiliaria señaló que interponía

recurso de apelación contra la Resolución 15452014/CC2, se advierte que el
contenido del referido recurso versa sobre hechos que son materia del
presente procedimiento, por lo que se advierte que solo constituye de un
error material incurrido por la denunciada.

MSPC13/1B 8/12
9. Por tal motivo, corresponde desestimar el pedido de nulidad de la resolución
que concedió el recurso de apelación de la Inmobiliaria formulada por la
señora Thorne.

Sobre el deber de idoneidad

10. El artículo 18º del Código define a la idoneidad de los productos y
servicios como la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo
que efectivamente recibe, en función a la naturaleza de los mismos, las
condiciones acordadas y a la normatividad que rige su prestación.

11. Asimismo, el artículo 19º del Código establece la responsabilidad de los

proveedores por la idoneidad y calidad de los productos y servicios que
ofrecen en el mercado. En aplicación de esta norma, los proveedores tienen
el deber de brindar los productos y servicios ofrecidos en las condiciones
acordadas o en las condiciones que resulten previsibles, atendiendo a la
naturaleza de los mismos y a la normatividad que rige su prestación.

12. En el presente caso, la señora Thorne denunció que la Inmobiliaria no

cumplió con transferir las unidades inmobiliarias que adquirió, pese a que
había solicitado a la denunciada que acuda a la notaría correspondiente
para suscribir la escritura pública.

13. La Comisión declaró fundado dicho extremo de la denuncia interpuesta

contra la Inmobiliaria, pues consideró que no había cumplido con acreditar la
transferencia de las unidades inmobiliarias a favor de la denunciante.

14. Cabe mencionar que el hecho denunciado en el presente caso consiste en

la falta de transferencia de las unidades inmobiliarias a la denunciante de
conformidad a lo pactado en el contrato de compraventa, siendo que dicha
omisión ha sido reconocida por la propia denunciada, por lo que
corresponde evaluar si ello se debió a una causa objetiva y justificada que
exima de responsabilidad a la Inmobiliaria.

15. En su recurso de apelación, ¿la denunciada señaló que remitieron una serie
de comunicaciones a la señora Thorne informándole sobre la situación del
trámite para la transferencia de las unidades inmobiliarias; no obstante, la
propia denunciante se negaba a recibir las mismas y, por ello, tuvo que
dejarlas bajo puerta.

16. Obran en el expediente los siguientes documentos aportados por la

Inmobiliaria:

i. Correo electrónico del 28 de noviembre de 2010 impreso, en el cual la

denunciada suscribió “dejado en casa Sra. Buse, ¿nadie responde”6;

MSPC13/1B 9/12
 ii. constancia de visita del 2 de febrero de 2011, en la cual la denunciada
señaló que se acercó al domicilio de la señora Thorne para atender la
carta enviada el 10 de enero 20117;
iii. correo electrónico del 8 de junio de 2011 impreso, mediante el cual la
denunciada suscribió “Señora María Thorne de Buse, dejado Sra. Buse
(casa) viernes 10 de junio, ¿2011”8; y,
iv. correo electrónico del 17 de agosto de 2011 impreso, en el cual la
denunciada suscribió “Señora María Rosa Thorne de Buse, dejado en
su casa, nadie responde, ni abre la puerta”

17. De la revisión de los referidos documentos, se aprecia que los mismos

fueron suscritos únicamente por la denunciada, más no se advierten
mayores elementos que generen certeza de que tales documentos hayan
sido efectivamente notificados a la denunciante como, por ejemplo,
fotografías, descripción del inmueble (datos del inmueble, suministro,
fachada), certificación notarial, entre otros. Por tal motivo, corresponde
desestimar dicho alegato de la denunciada.

18. Por otro lado, la Inmobiliaria señaló que no se efectuó la transferencia de los
inmuebles debido a que la denunciante aún mantenía una deuda pendiente
de S/. 45 435,12 por los trabajos adicionales solicitados en su inmueble, los
cuales figuraban en el Presupuesto Adicional de Obra PAO01.

19. Al respecto, resulta transcendental citar la cláusula quinta del contrato de

compraventa suscrito entre las partes, en la cual acordaron lo siguiente10:

“5.2 Las modificaciones menores, de ser viables, deberán tener la

aprobación técnica descrita de las diversas especialidades
(estructuras, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias y demás
especialidades necesarias) antes de darlas por aprobadas. (...)

5.4 Para la ejecución de las modificaciones menores que pudieran ser

solicitadas por LA COMPRADORA, LA VENDEDORA deberá contar
previamente con la aprobación escrita de LA COMPRADORA, respecto
de:
I. Los planos (...)
II. Los materiales que hayan sido reemplazados;
III. Presupuesto o presupuestos respectivos, según sea el caso. (...)”

20. Como puede apreciarse, las partes acordaron que para efectuar
modificaciones adicionales a los inmuebles adquiridos debía, en primer
lugar, contar con la aprobación escrita de la señora Thorne respecto a los
planos, materiales y presupuesto para ejecutar trabajos adicionales en el

MSPC13/1B 10/
 inmueble.

MSPC13/1B 11/
21. Obran en el expediente los siguientes documentos presentados por la
Inmobiliaria:

(a) presupuesto adicional de obra PAO01

(b) plano denominado planta típica 3° al 7° (dpto. 4B) arquitectura.

22. De la revisión de los documentos precitados, si bien los mismos se refieren

a posibles modificaciones en el inmueble de la denunciante, únicamente el
plano citado en el literal (b) del párrafo anterior cuenta con la aprobación
escrita de la señora Thorne, siendo que, de la revisión de los actuados en el
expediente, no se advierte que la denunciante haya manifestado
expresamente su aprobación respecto de los materiales y presupuestos
referidos a los trabajos adicionales, requisito establecido en el contrato de
compraventa.

23. Asimismo, si bien obran en el expediente correos electrónicos cursados

entre la Inmobiliaria y la hija de la señora Thorne respecto a modificaciones
en el inmueble, lo cierto es que no existe indicio alguno de que la señora
Thorne haya autorizado a su hija a gestionar trabajos adicionales en sus
inmuebles, ¿actuando en su representación; ello, considerando que quien
actuó como compradora era la denunciante.

24. En ese sentido, se aprecia que la Inmobiliaria no cumplió con la formalidad

pactada en el contrato de compraventa para proceder válidamente con la
ejecución de trabajos adicionales en los inmuebles, de allí que carece de
sustento el alegato referido a que no se realizó la transferencia de los
inmuebles debido a una deuda que la señora Thorne mantenía con la
denunciada por concepto de trabajos adicionales.

25. Finalmente, la Inmobiliaria indicó que debía tenerse la conducta dilatoria de

la señora Thorne pues no cumplía con presentar la documentación
requerida para la suscripción de la cláusula adicional del contrato de
compraventa que variaba la numeración del estacionamiento adquirido por
la denunciante.

26. Al respecto, cabe señalar que, si bien se advierte que las partes pactaron
una cláusula adicional al contrato de compraventa, la misma fue suscrita el
12 de febrero de 2012, es decir casi dos (2) años antes de interposición de
la presente denuncia, siendo que incluso a la fecha no ha presentado
documento alguno que acredite la transferencia de los inmuebles de la
señora Thorne, sin que medie justificación alguna que sustente tal
incumplimiento.
27. La Sala considera que la Inmobiliaria se encontraba obligada a transferir las
unidades inmobiliarias a la denunciante dentro de un plazo razonable luego
de la suscripción de la cláusula adicional en el año 2012; sin embargo, de
los actuados en el expediente, ha quedado acreditado que la denunciada no
cumplió con dicha obligación.

28. En consecuencia, corresponde confirmar la resolución apelada que declaró

fundada el presente extremo de la denuncia contra la Inmobiliaria por
infracción de los artículos 18° y 19° del Código, al haber quedado acreditado
que no cumplió con transferir las unidades inmobiliarias a la denunciante.

Sobre la falta de atención a los reclamos presentados por la denunciante

29. El artículo 24° del Código establece que los proveedores están obligados a
atender los reclamos presentados por sus consumidores y dar respuesta a
los mismos en un plazo no mayor a treinta días calendario. Asimismo, el
proveedor no puede condicionar la atención de reclamos de consumidores o
usuarios al pago previa del producto o servicio materia de dicho reclamo o
del monto que hubiera motivado ello, o de cualquier otro pago15.

30. La señora Thorne denunció a la Inmobiliaria por no haber cumplido con

atender las cartas notariales del 19 de enero, 4 de julio de 2011 y 30 de
mayo de 2012, mediante las cuales solicitó a la Inmobiliaria que cumpla con
las reparaciones pendientes en los inmuebles y que se suscriban el escrito
público de compraventa extendida ante el notario Aníbal Corvetto Romero.

Sobre las medidas correctivas ordenadas y la condena al pago de costas y costos

31. La Comisión ordenó a la denunciada, en calidad de medida correctiva, ¿que

cumpla con formalizar la escritura pública de compraventa de las unidades
inmobiliarias que la señora Thorne adquirió; y, la condenó al pago de costas
y costos del procedimiento.

32. Dado que los extremos referidos a la falta de no cumplir con transferir las
unidades inmobiliarias a la denunciante y la falta de atención de los
reclamos presentados por la denunciante han sido confirmados ante la
presente instancia y, en la medida que la Inmobiliaria no ha fundamentado
su apelación respecto de las medidas correctivas ordenadas y la condena de
costas y costos del procedimiento, este Colegiado asume como propias las
consideraciones de la recurrida sobre los referidos extremos en virtud de la
facultad establecida en el artículo 6º de la Ley del Procedimiento
Administrativo General17, por lo que corresponde confirmar la
resolución apelada en los extremos a las medidas correctivas y la condena
al pago de costas y costos del procedimiento.
Acciones complementarias

33. Tomando en cuenta la infracción imputada, este Colegiado considera

necesario remitir el presente caso al Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento de conformidad con la Ley Nº 29203, Ley que Crea la Central
de Información de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas Constructoras de
Unidades Inmobiliarias.
RESUELVE:

PRIMERO: Confirmar la Resolución 16012014/CC2 del 24 de junio de 2014, la

Comisión de Protección al Consumidor Sede Lima Sur N° 2, en el extremo que
declaró fundada la denuncia interpuesta por la señora María Rosa Thorne
Larrabure De Buse contra N.A. Edificaciones S.A., por infracción de los artículos
18° y 19° del Código de Protección y Defensa del Consumidor, al haber quedado
acreditado que la denunciada no cumplió con efectuar la transferencia de las
unidades inmobiliarias a la denunciante.

SEGUNDO: Confirmar la Resolución 16012014/CC2 en el extremo que declaró

fundada la denuncia interpuesta por la señora María Rosa Thorne Larrabure De
Buse contra N.A. Edificaciones S.A., por infracción del artículo 24° del Código de
Protección y Defensa del Consumidor, al haber quedado acreditado que no
atendió los reclamos presentados por la denunciante.

TERCERO: Confirmar la Resolución 16012014/CC2 en el extremo que ordenó a

N.A. Edificaciones S.A., en calidad de medida correctiva, que cumpla con
formalizar la escritura pública de compraventa de las unidades inmobiliarias que la
señora María Rosa Thorne Larrabure De Buse adquirió, en un plazo no mayor a
quince (15) días contado desde la notificación de la resolución.

CUARTO: Revocar la Resolución 16012014/CC2 en el extremo que sancionó a

N.A. Edificaciones S.A. con una multa de 2 UIT por la falta de transferencia de las
unidades inmobiliarias a la denunciante y 2 UIT por no atender los reclamos
remitidos por la denunciante mediante cartas notariales; y, reformándola,
sancionar a la denunciada de la siguiente manera: (a) amonestación, por no
efectuar la transferencia de los inmuebles a la denunciante; y, (b) 1 UIT, por no
atender los reclamos presentados por la denunciante.

QUINTO: Confirmar la Resolución 16012014/CC2 en el extremo que condenó a

N.A. Edificaciones S.A. al pago e las costas y costos del procedimiento.

SEXTO: Remitir el presente caso al Ministerio de Vivienda, Construcción y

Saneamiento de conformidad con la Ley 29203, Ley que crea la Central de
Información de promotores inmobiliarios y/o empresas constructoras de unidades
inmobiliarias.