Evaluación a partir del artículo “Implementing Value Capture in Latin

America - Policies and Tools for Urban Development” sobre la forma de

capturar y gestionar la renta.
Jhon Jairo Rubiano Rojas – 20101025091 – UDFJC – Ingeniería Catastral y Geodesia

Problema objeto de estudio

En América Latina la forma como las grandes ciudades se urbanizan, está asociada
con un fuerte apremio para el suministro de tierras con servicios, lo que nos da como
resultado grandes cambios en los valores de la tierra que se distribuyen de una
forma inequitativa entre las diferentes personas propietarias, y otras partes
interesadas. Las políticas que se establecen en general y los instrumentos fiscales
que se vienen utilizando, descuidan de gran forma como se distribuyen los costos
de proporcionar servicios urbanos e infraestructura, y cómo se privatizan sus
beneficios.
Lo que entendemos por la captura de valor es como se moviliza para beneficio de
la comunidad en general la mayoría de incrementos en el valor de la tierra,
generados por acciones distintas a las del propietario, tales como inversiones
públicas en infraestructura o cambios administrativos en las normas y reglamentos
de uso del suelo.
Latinoamérica tiene una larga trayectoria con políticas de captura de valor, y muchos
países, especialmente Brasil y Colombia, han aprobado leyes explícitas que exigen
la consideración de los principios de captura de valor. Sin embargo, a través del
tiempo y de realizar gran cantidad de estudios se ha visto que la legislación nacional
no es suficiente para permitir que algunas entidades utilicen este mecanismo de
financiamiento potencialmente poderoso para implementar una variedad de
herramientas adaptadas a sus necesidades locales.
El objeto de estudio es realizar una revisión exhaustiva de los principios de captura
de valor y sus antecedentes en América Latina. Se muestran herramientas e
instrumentos principalmente utilizados por las jurisdicciones para incentivar los
incrementos del valor de la tierra en beneficio de la comunidad en general.
Objetivo
Realizar una evaluación de las lecciones clave que se pueden aprender de los
muchos ejemplos y estudios de casos presentados a lo largo del artículo, y ofrecer
recomendaciones específicas para ayudar a los funcionarios públicos, propietarios
de tierras y residentes para que puedan entender mejor cómo podrían aplicar la
captura de valor en sus propias comunidades.
 Área de estudio
Este estudio presenta la revisión y análisis de manera detallada de las experiencias
de captura de valor con un enfoque de aplicación dirigido al desarrollo de las
urbanizaciones y manejo de políticas públicas. Dicho proceso se realizó para varias
ciudades de América Latina, con miras a diagnosticar diferentes contextos,
buscando con ello contar con un marco de referencia relevante para el análisis. En
ese sentido, el proceso de investigación partió de una revisión conceptual que le
permitiera establecer categorías de análisis, para luego concentrarse en el análisis
documental en materia de planificación, aspectos normativos y técnicos, e informes
de gestión, y finalizar en el análisis comparado entre ciudades. Esto, orientado a
valorar el estado de avance de dichas experiencias en ciudades latinoamericanas y
a contrastarlas con experiencias consideradas exitosas o con potencial de serlo
fuera de la región, pero hace énfasis en dos que son los que más han realizado
políticas para la gestión y captura de la renta que son Brasil y Colombia, además
utiliza ejemplos de países como España y Portugal, para dar a entender de una
forma más práctica, como estas políticas han afectado de buena o mala manera en
algunas ocasiones la captura de valor en sus comunidades.
Pero en el artículo se profundiza de mejor manera un estudio en Sao Paulo, Brasil
en donde se muestra que cada una de las operaciones urbanas actualmente en
proceso de ejecución en la ciudad de São Paulo tiene su propio plan de desarrollo,
objetivos y estrategia y depende de diferentes fórmulas y parámetros para
autofinanciar su implementación.

Fuente: https://espanol.mapsofworld.com/continentes/sur-america/brasil/sao-paulo.html
 Fuente: https://mejoreszonas.com/donde-alojarse-en-sao-paulo-brasil/

Marco Teórico
América Latina ha exhibido un crecimiento urbano notable desde hace ya varias
décadas. Con más de la mitad de su población viviendo en ciudades, la región ha
sido catalogada como la segunda más urbanizada del planeta. Esta situación ha
propiciado que las ciudades sean actualmente las protagonistas del desarrollo de
sus países, convirtiéndose en espacios que ofrecen no solo oportunidades como
capital humano, mayores inversiones, empleo, etc., sino que también afrontan
grandes desafíos como la desigualdad y segregación espacial, déficit habitacional,
proliferación de asentamientos informales, contaminación, entre otras.
El rezago en la provisión efectiva de servicios básicos e infraestructura es uno de
los retos de mayor importancia en la esfera urbana regional. Si bien se registran
avances significativos en cuanto a cobertura y calidad de los servicios
suministrados, en muchos casos la creciente urbanización ha desbordado las
capacidades técnicas y financieras de los gobiernos locales, propiciando brechas
sustanciales entre la demanda y la oferta de bienes y servicios urbanos. Más allá
de las implicaciones que ello tiene en materia de sostenibilidad y calidad de vida,
las inversiones en infraestructura juegan un papel fundamental en el desarrollo
económico de las ciudades.
Este es el escenario que la mayoría de las ciudades de la región enfrentan:
crecientes demandas de mayores y mejores servicios e infraestructura que
aumentan las necesidades de inversión, lo cual, ante la insuficiencia de recursos
locales, amplía la brecha de financiación. Por este motivo, es de vital importancia
colaborar con los gobiernos municipales en el fortalecimiento de las fuentes de
recursos tradicionales, así como en la identificación e implementación de
mecanismos de financiación poco explorados, que les permita contar con fuentes
alternativas para atender de manera efectiva las demandas básicas de sus
ciudadanos.
Uno de esos mecanismos es, precisamente, la captura de plusvalías. Estos
esquemas se basan en la idea de usar la valorización del precio del suelo producida
por la urbanización, para financiar la infraestructura y servicios que la hacen posible.
Numerosos estudios empíricos demuestran el alto impacto de la capitalización del
acceso a infraestructura y servicios urbanos en los precios de los bienes raíces. Lo
que en últimas se busca es que el beneficio generado por las inversiones
municipales proporcione retroalimentación positiva en forma de recursos
adicionales para nuevas inversiones, de tal manera que estos recursos puedan
ayudar a reducir los rezagos en la provisión de servicios e infraestructura a nivel
local.
Si bien la creciente urbanización es un hecho generalizado, los procesos han sido
diferentes en cada región. Por ejemplo, las regiones de América del Norte, Europa
y América Latina concentran más del 70% de su población en áreas urbanas,
mientras que en África y Asia el grado de urbanización se encuentra por debajo del
50%, Sin embargo, son estas últimas regiones las que registran un crecimiento
urbano más acelerado.
La efectiva provisión de bienes y servicios es uno de los retos más significativos que
enfrentan las ciudades, toda vez que de ello depende, en gran medida, su
competitividad, el nivel de calidad de vida que perciben sus ciudadanos y la
reducción de los niveles de pobreza. Considerando que en la mayoría de los países
de la región la responsabilidad por la prestación de servicios básicos recae sobre
los gobiernos locales, el adecuado suministro de servicios requiere de instituciones
locales que cuenten con las capacidades técnicas, tecnológicas y financieras
necesarias para responder satisfactoriamente a las demandas de sus habitantes.
No obstante, los claros beneficios que trae consigo la mejora de la infraestructura
urbana y las crecientes demandas de mayores y mejores servicios, las ciudades
han visto limitada su capacidad de intervención debido a la escasez de recursos
institucionales, técnicos y, especialmente, financieros. Si consideramos que la
mayoría de las inversiones en estos temas proviene de los presupuestos de las
entidades locales, en la medida en que aumentan las necesidades de inversión
también se incrementa la brecha de financiación. Es así como el fortalecimiento de
las fuentes de recursos existentes, pero, sobre todo, la identificación e
implementación de mecanismos complementarios, que salgan de los esquemas
tradicionales que han operado en muchas ciudades de la región y que además se
ajusten a las particularidades de cada proyecto, son fundamentales para el
desarrollo urbano.
 Teoría de la renta utilizada
La captura de plusvalías tiene un marco amplio y su justificación va más allá de ser
una herramienta de financiamiento, al ser un instrumento que también podría lograr
otros objetivos públicos tales como la eficiencia económica, la equidad social y un
desarrollo urbano equilibrado. Sin embargo, en este artículo se centran en el uso de
la captura de plusvalías como herramienta de financiamiento de proyectos urbanos,
en la medida de proponer lineamientos metodológicos para evaluar la posibilidad de
que la valorización del suelo sirva como fuente de financiamiento para proyectos
específicos.
En la teoría de Marx la plusvalía es el “beneficio que obtiene el capitalista con la
venta de las mercancías (cada mercancía encierra un valor correspondiente al
tiempo de trabajo socialmente necesario requerido para su producción) producidas
por el trabajador (Teorías sobre la Plusvalía. Volumen 3. Karl Marx. 1862), valor que
el asalariado crea por encima del valor de su fuerza de trabajo y que se apropia
gratuitamente el capitalista.
En este proceso de realización y distribución, la plusvalía se divide en ganancia
obtenida por los capitalistas, interés, que perciben los banqueros, y renta, que se
embolsan los terratenientes.
Por tal razón, se centra en dicho tema, revisando cuatro herramientas genéricas
que son comúnmente utilizadas para financiar proyectos urbanos, que son la
contribución por mejoras, que es un cargo a los propietarios de bienes inmuebles
que se benefician de una mejora en la infraestructura. Se clasifica como una tarifa,
dado que cumple con el principio de que son los beneficiarios los que contribuyen
para el pago de la infraestructura. Existen diferentes maneras de estructurar este
mecanismo, por ejemplo, el cobro puede antes de la construcción de la obra, o
después. Por su parte, el monto a recaudar puede definirse sobre el costo del
proyecto a financiar o sobre la valorización que éste producirá. Finalmente, el
impacto puede definirse como general (cuando una obra beneficia a toda la ciudad)
o local, siendo este segundo caso el más común.
El segundo son las exacciones y cargos por derechos de construcción, en este
grupo se incluye una amplia gama de aportaciones urbanísticas en formas de
dinero, obras o terreno, que se estipulan o acuerdan como contraprestación al
derecho de desarrollar. Técnicamente las exacciones y los derechos de
construcción son distintos, dado que la primera usualmente se identifica con la
aportación de suelo para uso público y el segundo con los pagos por el permiso de
construcción en altura. Sin embargo, se incluyen estos mecanismos en el mismo
grupo debido a que ambos se justifican en la idea de que un nuevo desarrollo implica
costos públicos, al demandar infraestructura y servicios urbanos, y en el precepto
de que los derechos de construcción son una potestad pública.
El tercero es la Financiación por Incremento de Impuestos en el cual este
mecanismo consiste en el uso del incremento futuro de los impuestos a la propiedad
que se producirá por una intervención pública, para financiar los costos de la misma.
Tiene una larga tradición en municipalidades de los Estados Unidos donde fue
introducido en 1952. Generalmente se aplica en proyectos de rehabilitación o
redesarrollo. Y el ultimo son los esquemas de reajuste de terrenos, en el cual se
incluyen instrumentos que permiten, en la práctica, agrupar parcelas individuales
dentro de un área de aplicación de un plan parcial, y reconfigurarlas de tal manera
que se provea el suelo necesario para usos públicos y que se pueda desarrollar el
globo de parcelas como un todo. Su concepción más general empieza con la
definición de un plan para urbanizar un área de tamaño medio que abarca múltiples
parcelas y diferentes dueños.
Metodología
La manera como abordan el artículo, fue partiendo de una base documental de
análisis que permitiera comprender los conceptos relativos a la captura de valor y a
lo que se denominó como “creación de valor”, delimitados por su relación con la
financiación de la infraestructura pública. Para ello, era necesario establecer un
punto de partida en torno al cual fuera posible definir las implicaciones que tiene la
financiación de obras públicas y en especial, los instrumentos actuales que le
apuntaban a dicho fin. De igual forma, saber cómo se concibe conceptualmente la
captura de valor y qué componentes tiene como estructura de reinversión.
La recolección de información relacionada con la metodología existente sobre los
diferentes instrumentos, fue evaluada a partir de su utilización como instrumentos
de captura, su naturaleza y la gestión que hay detrás de la aplicación de dichos
instrumentos a nivel institucional y en la puesta en marcha de proyectos específicos.
Ahora, a partir de este punto, se establecieron hipótesis de trabajo y variables de
análisis con el objetivo de identificar elementos puntuales a la hora de analizar los
casos de estudio, en este caso de la ciudad de Sao Paulo, y poder sacar
conclusiones acerca de la forma en la que han venido actuando.
La segunda parte del análisis, se concentró en ver a profundidad las experiencias
seleccionadas en Sao Paulo y fuera de la región, buscando bajo las variables
establecidas, sistematizar la información existente sobre cada experiencia e
identificar las características para cada caso, relacionadas con el uso de
instrumentos de captura de valor. Se describieron entonces los instrumentos, por
definición, objetivo, soporte regulatorio, relación con la financiación de proyectos de
infraestructura, forma de recaudo, destino del mismo y además se indagó sobre el
proceso de gestión institucional y sus actores relacionados, para finalmente evaluar
de manera comparativa cada instrumento y en especial los referidos a la
financiación del transporte. En esta etapa se recopilaron datos cuantitativos sobre
los costos de la infraestructura, porcentaje de los valores de inversión provenientes
de instrumentos de captura de valor, así como otros destinos de los rubros
emergentes del uso de dichos instrumentos y fuentes de financiación diferentes a la
captura de valor para la infraestructura.
En este sentido, la metodología propuesta para abordar el análisis parte de 5
grandes objetivos en torno a los cuales se realizó el proceso de recopilación de la
información: El primero buscaba abordar conceptualmente la captura de valor y
determinar con ello la pertinencia en el uso de los instrumentos relativos para la
financiación de infraestructuras, así como las implicaciones que tiene el concepto
en materia económica y social. El segundo objetivo, exploraba la aplicabilidad de lo
analizado anteriormente, para determinar experiencias exitosas de captura de valor
específicamente en materia de transporte en algunas ciudades de América Latina y
el tercero funcionaba de la misma manera, pero buscando procesos de éxito en
ciudades fuera de la región. El cuarto objetivo ya ahondaba más en el análisis y se
estructuró a partir del desarrollo de un análisis comparado de los marcos normativos
e institucionales en los países donde ha habido experiencias exitosas, para
determinar necesidades de aplicación en ciudades en donde el proceso no ha sido
exitoso o es inexistente. Finalmente, se evaluaban de manera crítica las
experiencias analizadas buscando establecer criterios generales que funcionaran
de igual forma, a modo de bases o factores habilitantes de aplicación.
Teniendo en cuenta lo anterior se toma como referencia el caso de Sao paulo en la
cual la figura que se utiliza son los certificados de potencial adicional de
construcción (CEPACs), que son emitidos por el Consejo Legislativo de la Ciudad
de Sao Paulo y se negocian en subastas electrónicas en la Bolsa de Valores de Sao
Paulo. Estos le otorgan al portador derechos adicionales de construcción tales como
un radio de planta-ocupación y la capacidad de cambios de uso de la parcela o lote.
Desde el punto de vista financiero, los CEPACS son la compensación económica
que el promotor o urbanizador le da a la administración pública en contraprestación
por los nuevos derechos de construcción (Paulo Sandroni2010).
Este instrumento fue creado en 1995 en la Operación Urbana Faria Lima, pero solo
comenzó a entrar en vigor en 2004, luego de la aprobación de la Ley de la Ciudad,
el cual incluía el CEPAC como un instrumento que podía ser utilizado en territorio
brasileño.
Un CEPAC representa una determinada cantidad de metros cuadrados
constructivos, los cuales serán utilizados como área adicional de construcción
propiamente dicha, para modificar usos y parámetros de ocupación del suelo de un
terreno o proyecto, o para ambos.
Como una OUC puede englobar diferentes áreas o sectores y estos pueden estar
más o menos valorizados, la cantidad de CEPACs necesarios para cada situación
puede variar. En general, se construye una tabla de equivalencia de un CEPAC para
cada sector de la OUC, según se trate de potencial adicional de construcción o de
alteración de uso y parámetros de ocupación del suelo. Por ejemplo, un CEPAC
puede ser equivalente a un metro cuadrado adicional de construcción en un sector
más valorizado y a dos metros cuadrados adicionales de construcción en otro sector
menos valorizado de una misma OUC.
El CEPAC es un título valor de libre circulación en el mercado, que se otorga de
forma algo costosa por el municipio, utilizado para el financiamiento de las grandes
intervenciones urbanas. A pesar de ser emitidos por el poder público municipal, no
se constituyen en títulos de deuda pública, y los recursos provenientes de los
CEPAC no ingresan al presupuesto público general.
Este instrumento se utilizó para financiar parcialmente la Operación Urbana Linha
Verde en Curitiba, La Autovía Federal BR-116 constituye el principal eje brasileño
de carretera, con cerca de cuatro mil kilómetros de extensión, que conecta
longitudinalmente a todo el país. En Curitiba dicha autovía corta el municipio en
sentido norte-sur y divide la ciudad en dos partes, lo que generaba dificultades de
transposición y un intenso conflicto entre el tráfico urbano y el de carga. Los
problemas generados por el cruce del eje de la autovía con la malla vial urbana eran
objeto de preocupación del municipio, desde el Plano Preliminar de Urbanismo de
1965, cuando la mancha urbana aún no había ultrapasado la vía BR-2.
Las obras de urbanización, dirigidas a la adecuación del sistema vial y la
implantación del nuevo eje de transporte colectivo, de la denominada Línea Verde,
se iniciaron en 2007, con una inversión de R$160,9 millones apenas en el tramo
sur. Las alteraciones en la zonificación, efectuadas en 2008, potenciaron la
dinámica inmobiliaria del área contigua, que absorbió variaciones en el costo del
metro cuadrado superiores al 70% en algunos locales.

Fuente: IPPUC (2010)

La OU Línea Verde tiene el objetivo de captar recursos para complementar las obras
del sistema vial y de transporte, la recalificación urbanística, la oferta de espacio
público y la regularización urbanística, promoviendo la ocupación ordenada de la
región, la atención a la población en situación de vulnerabilidad, la diversificación
de usos, la mejora del sistema vial y la cualificación urbanística y ambiental del área
de intervención.
Para esta inversión de $600 millones de dólares, un decreto municipal de 2012
autorizó la emisión de 4.830.000 CEPACs con un precio mínimo de $100 dólares
por certificado. La primera subasta en la bolsa de valores de São Paulo, en junio de
2012, atrajo 18 licitadores para los 141.588 bonos en oferta. Un grupo de tres
postores asociados al desarrollo de un centro comercial, adquirió el 70% de los
CEPACs. Aunque la alcaldía de Curitiba esperaba recaudar $30 millones de
dólares, la subasta solo produjo $14,2 millones, puesto que todos los CEPACs
fueron vendidos al precio mínimo legal de $100 dólares por certificado (Gazeta do
Povo 2012). A pesar de ser bajo, el precio estaba muy cerca de la estimación del
valor de mercado hecha por un consultor privado, contratado para realizar el estudio
de factibilidad sobre el uso de CEPACs en este proyecto localizado en la periferia
de la ciudad (Martim O. Smolka 2013).
Fuente y origen de los datos empleados, forma de estimación.
Los datos fueron adquiridos principalmente de la Ley Municipal 13.909/2011. Donde
se aprueba la operación urbana consorciada Linha Verde y establece directrices
urbanísticas para a área de influencia de la actual Linha Verde y del instituto de
pesquisa y planeamiento urbano de Curitiba (IPPUC).
Además de otros estudios donde dice que los CEPACs fueron creados básicamente
para separar la compensación de la ejecución de los proyectos del desarrollador y
proporcionarle a la administración pública los fondos para pagar infraestructura,
independiente del momento en el cual el proyecto comienza a ejecutarse. En marzo
de 1995 fueron creados los CEPACs para ser utilizados en la Operación Urbana
Faria Lima recientemente aprobada, y para financiar la ampliación de la avenida del
mismo nombre. Los CEPACs se supone que iban a ser vendidos a los
desarrolladores en subasta electrónica en la Bolsa de Valores. Los desarrolladores
podían utilizar los CEPACs para obtener más derechos de construcción para sus
proyectos. Los CEPACs podían también ser utilizados para pagar a contratistas, y/o
pagar indemnizaciones necesarias para la ampliación de la avenida, siempre que
estos fueran aceptados por los propietarios de los lotes que debían ser expropiados.
La información encontrada sobre los procesos de aplicación de instrumentos de
captura de valor para infraestructura urbana es considerada insuficiente, parcial y
fragmentada, lo que confirma la tesis de la poca exploración, pero también se puede
decir que por el uso reciente de este tipo de elementos aún no se han producido
estudios contundentes al respecto.
Bajo este contexto, el análisis referido a las ciudades latinoamericanas, estuvo
direccionado en dos sentidos: Por un lado, hacia la experiencia e implementación
de dichos instrumentos tanto a nivel normativo como en la experiencia misma de su
aplicación o en lo que se denomina como el proceso de gestión; y por el otro, hacia
el análisis de los instrumentos identificados en cada una de las ciudades bajo los
grandes objetivos ligados a la financiación, obtención y regulación del suelo.
Resultados
Las ciudades latinoamericanas están en un proceso de transición pasando de ser
ciudades con tierras por desarrollar desde su origen, a ser ciudades en las que los
procesos de redesarrollo se convirtieron más comunes, y con ello, las posibilidades
de especular sobre el futuro con ingresos traídos a valor presente, se hacen difíciles
por la confluencia de los agentes implicados.
Igualmente, la estructura institucional en el marco de dicha implementación exige
mucho de un esquema multidisciplinar que es el ideal en la forma en cómo se
administran las ciudades, pero que, en la realidad, la sectorización es la que
determina cómo se definen las dinámicas de los usos del suelo y la interacción entre
sectores se da, pero a menor escala o en el marco de proyectos específicos. Sin
embargo, por todas las dificultades mencionadas, es posible decir que hubo en las
ciudades analizadas oportunidades perdidas, Aun así, el caso diferente de algunas
ciudades, permiten entender desde un punto de vista más amplio, que las
posibilidades de mejorar la gestión de los proyectos de infraestructura junto con
otros esquemas nuevos de financiación y planificación, si son reales y necesarios.
Además, resulta importante mencionar que este estudio hace referencia no solo al
concepto de captura de valor, sino de creación de valor, por cuanto si se mira desde
una óptica pública y netamente institucional, solo habría cabida para el primer
concepto, pero sí en cambio lo que se busca es activar el motor privado en torno a
las necesidades públicas, el segundo concepto resulta altamente pertinente.
Se puede llegar a cuestionar el papel de los certificados de potencial adicional de
construcción (Cepac), que, aunque permitan al poder público capturar rápida y
anticipadamente los recursos de la iniciativa privada, también pueden ser
entendidos como elementos que subordinan la política pública urbana al mercado
inmobiliario, transformando el otorgamiento del derecho de construir en una fuente
complementaria de especulación financiera, además de que las operaciones
urbanas consorciadas se plantea con respecto a la restricción de los inversionistas
dentro del perímetro de intervención, que diversos autores entienden como
limitadora de la función social de la propiedad y de la ciudad, ya que se reinvierten
abundantes recursos en áreas de la ciudad con suficiente infraestructura,
impulsando la elevación de los precios de la tierra y estimulando las desigualdades
socio territoriales urbanas.
 Discusión a partir de otras fuentes bibliográficas.
Como base para la discusión se tomaron los artículos “Social challenges and
opportunities of land appreciation in Brazil”, “Plusvalía urbana, fuente de
financiamiento de infraestructura: la experiencia de Brasil y Colombia”, y “The
participation of the state in the capital gain as a citizen’s debt”.
A partir de la base teórica expuesta y desde la perspectiva práctica que ofrecen los
casos desarrollados, el articulo base, nos permite demostrar como la captura del
plus valor que generan las intervenciones públicas locales puede contribuir de
manera significativa a las estrategias de financiamiento de proyectos urbanos en la
región. El fomentar el uso de mecanismos de financiamiento de este tipo, no solo
fortalece la autonomía financiera de los municipios, sino que también ayuda a
reducir la brecha en la provisión de infraestructura y servicios básicos, permitiendo
avanzar hacia la construcción de ciudades más competitivas y sostenibles.
En el artículo base se resalta como los Cepacs crean una oportunidad de inversión
pública de en la cual lo que se plantea en un principio se cumple a cabalidad, esto
en la medida en que las expectativas de los beneficios de la intervención son altas,
las ofertas de los postores son altas y, en consecuencia, aumentan los ingresos
para asegurar su implementación efectiva y viceversa. Por lo tanto, los CEPACs en
realidad derivan su fuerza del proceso de especulación inmobiliaria, porque ofertas
más altas en el mercado secundario indican un activo mercado primario, lo que, a
su vez, incrementa la suma de valor recuperado.
Por lo contrario, en el tercer articulo nos señalan que los Cepacs en Brasil indicaron
que este sistema está más próximo a un mecanismo de dinamización del mercado
inmobiliario, que propiamente a un instrumento de fortalecimiento de la función
social de la ciudad y de la propiedad (Vanessa Garzón 2019).
Lo anterior porque los lotes relacionados en los artículos que los aprueban, que son
los generadores de la participación en plusvalía mediante la cesión en sitio de una
porción de suelo, son zonas de la ciudad con buena infraestructura y que no
requieren con urgencia la intervención urbanística, situación que lleva a elevar aún
más los precios de la tierra. Más aun, cuando se decide no privilegiar las zonas de
la ciudad con mayores déficits, esto contribuye indirectamente a la consolidación de
la desigualdad social y territorial en la ciudad, contrariando la finalidad de la
participación en plusvalía que es el reparto equitativo de cargas y beneficios para
alcanzar un mayor nivel de bienestar para el conjunto de la población, permitiendo
que todos los ciudadanos sean partícipes de los beneficios y actores del desarrollo
de ciudad.
En el segundo artículo, se hace una reflexión sobre que la Administración Municipal
debería desarrollar una estrategia especial para aprovechar la escasez relativa de
derechos adicionales de construcción y transformarla en mayores ingresos para el
municipio, por medio de una oferta de Cepacs inferior a la demanda potencial en
cada subasta. Esta estrategia incluye también una reserva de Cepacs para que en
los últimos 100 o 200 mil Cepacs serían reservados para una subasta cuando la
presión de la demanda indicara que el sobre precio de los Cepacs podría ser muy
elevado.
Afirmando esto, el tercer artículo nos señala, que en ese contexto se puede llegar a
cuestionar el papel de los certificados de potencial adicional de construcción, ya que
aunque permitan al poder público capturar rápida y anticipadamente los recursos de
la iniciativa privada, también pueden ser entendidos como elementos que
subordinan la política pública urbana al mercado inmobiliario, transformando el
otorgamiento oneroso del derecho de construir en una fuente complementaria de
especulación financiera (Paulo y Tomas 2013).
En general, los 4 artículos convergen en que la escasez de recursos disponibles
para inversión a nivel local, sumado al aumento en la demanda por bienes y
servicios urbanos provocado por el proceso de urbanización, ha ocasionado un
rezago importante en la provisión efectiva de servicios básicos e infraestructura, lo
cual, a su vez, está impactando el desarrollo de las ciudades. Diversos estudios
señalan que la falta de infraestructura adecuada tiene incidencia en temas como la
productividad, el empleo y la desigualdad.
Al considerar que las inversiones en servicios e infraestructura recaen
principalmente sobre los presupuestos de las entidades locales, el fortalecimiento
de las fuentes de recursos existentes como recursos propios, transferencias, etc. y
la implementación de esquemas de financiamiento poco tradicionales que se
ajusten a las particularidades de cada proyecto, se convierten en aspectos cruciales
para el desarrollo urbano de la región.

Conclusiones
Como se argumentó en diferentes ocasiones, uno de los mecanismos con mayor
potencial para el financiamiento de proyectos urbanos es la captura de plusvalías.
Con su implementación se busca que el beneficio generado por las inversiones
municipales proporcione retroalimentación positiva en forma de recursos
adicionales para nuevas inversiones, de tal manera que estos recursos puedan
ayudar a reducir los rezagos en la provisión de servicios e infraestructura a nivel
local.
En el Proyecto Línea Verde el compromiso con la planificación a largo plazo, la
capacidad de adaptación de la gestión urbana con relación a la dinámica de
transformación de la ciudad y la habilidad en la adecuación a las formas de
financiamiento, son elementos que contribuyen a las ciudades inteligentes.
El enfoque de ciudad inteligente demanda una combinación de esfuerzos para
mejorar la calidad de vida de sus habitantes. Así, el fortalecimiento de la capacidad
institucional de las administraciones locales para la orquestación de los diversos
factores y actores en la realidad urbana de forma integrada, hacen diferencia en los
resultados.
El mecanismo de los CEPACs para capturar la demanda de plusvalías exige no solo
un mercado bursátil inmobiliario, sino un robusto mercado financiero. La gestión de
este nuevo instrumento financiero requiere considerable experticia por parte de los
servidores públicos, quienes preparan las condiciones para una subasta favorable.
La experiencia en São Paulo puede ayudar a otras ciudades a utilizar el mismo
instrumento mientras respetan las condiciones locales.

Bibliografía

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