Instituto de Investigaciones Centro Fisher para

Económicas y Empresariales Bienes Raíces y

Economía Urbana

PROGRAMA DE VIVIENDA Y
POLÍTICA URBANA

SERIE DE TRABAJO DE TRABAJO

W Orking PAGS APER norte O. W10-001

H AY GRAMO REEN ES Y NUESTRO PAGS ROPERÍA PAGS ORTFOLIO?

T ÉL GRAMO LOBAL R EAL mi ESTADO
S USABILIDAD si ENCHMARK

Por

Nils Kok
Rob Bauer Piet
Eichholtz John M.
Quigley

Mayo de 2011

Estos documentos son de naturaleza

preliminar: su propósito es estimular la
discusión y los comentarios. Por lo tanto, no
se deben citar ni citar en ninguna publicación
sin el permiso expreso del autor.

UNIVERSIDAD DE CALIFORNIA, BERKELEY

Rotman International Journal of Tomo 4 • Número 1 Primavera

Pension Management 2011

¿Qué tan verde es su carpeta adecuada? El parámetro de referencia

mundial de sostenibilidad inmobiliaria

Rob Bauer, Piet Eichholtz, Nils Kok y John M. Quigley

Rob Bauer es profesor, Piet Eichholtz es
profesor y Nils Kok es profesor asistente
en la Universidad de Maastricht (Países
Bajos). John M. Quigley es profesor
distinguido de Donald Terner en la
Universidad de California, Berkeley
(Estados Unidos).
El sector inmobiliario representa más de un tercio de las emisiones mundiales de gases de efecto
invernadero y, por lo tanto, ofrece un gran potencial para la reducción del carbono. Los edificios
ecológicos y energéticamente eficientes están transformando rápidamente el sector de la propiedad
comercial, y los inversores institucionales pueden beneficiarse de esa transformación a través del
valor creado por la ecologización de sus propiedades inmobiliarias. Este artículo desarrolla una
encuesta global para carteras de propiedades, que mide el desempeño ambiental de las compañías
de propiedades cotizadas y los fondos de propiedad privada. Con base en el conjunto objetivo de
datos de encuestas ambientales, construimos un cuadro de mando ambiental: el Punto de
referencia global de sostenibilidad inmobiliaria. Los resultados informados en este artículo sugieren
que el desempeño ambiental de la industria global de inversiones inmobiliarias puede mejorarse
sustancialmente.

Palabras clave: ESG, Eficiencia energética, Bienes inmuebles verdes, Fondo de pensiones, REIT

Medición del medio ambiente Examinar el desempeño ambiental de sus administradores de inversiones
inmobiliarias.
Rendimiento de inversiones inmobiliarias

Fondos de pensiones y compañías de seguros continuar acumulando El sector inmobiliario representa más de un tercio de las emisiones mundiales de gases

exposición inmobiliaria, a menudo participando en vehículos inmobiliarios de efecto invernadero y, por lo tanto, ofrece un gran potencial para la reducción del

especializados listados y no listados. Al mismo tiempo, los inversores institucionales carbono. Mejorar la eficiencia energética de los edificios y de los electrodomésticos

están experimentando una amplia presión social para evaluar y mejorar el rendimiento instalados allí podría compensar alrededor del 85% de la demanda incremental de

de sus inversiones en factores ambientales, sociales y de gobierno (ESG), y eso energía proyectada para 2030. Además de ser un ciudadano responsable, evaluar el

también se aplica a sus asignaciones de bienes raíces. Por lo tanto, los inversores desempeño ambiental de las inversiones inmobiliarias es aún más importante porque

institucionales deben medir el desempeño ambiental de sus inversiones inmobiliarias, y invertir en más Los edificios ecológicos pueden ser un camino hacia un mayor valor para

esa medición debe realizarse a nivel de los vehículos en los que invierten. Hasta la los accionistas. En gran medida, las inversiones necesarias para mejorar la eficiencia

fecha, los inversores institucionales han luchado por encontrar las herramientas energética en los edificios tienen valores actuales netos positivos (Creyts, Derkach,

adecuadas para llevar a cabo estas evaluaciones ambientales. La opción es desarrollar Nyquist, Ostrowski y Stephenson, 2007) y algunas pruebas recientes documentan

cuadros de mando ambientales internos o confiar en uno de los pocos métodos de valores de activos más altos para edificios comerciales certificados como verde o

evaluación patentados, que generalmente tienen un reconocimiento limitado en la energéticamente eficiente (Eichholtz, Kok y Quigley, 2010a). En una iniciativa de

industria de bienes raíces y generalmente solo cubren un pequeño segmento del colaboración con dos fondos de pensiones holandeses (Algemene Pensioen Groep y

mercado global de vehículos de bienes raíces. Esta falta de un estándar de medición del PGGM) y uno británico (Esquema de jubilación de universidades), desarrollamos una

desempeño ambiental comúnmente aceptado en toda la industria continúa en conflicto encuesta global para carteras de propiedades, que mide el desempeño ambiental de los

con la presión sobre los inversores institucionales para acelerar los esfuerzos para vehículos de inversión inmobiliaria: propiedades listadas

34 Tomo 4 • Número 1 • Primavera de 2011 • 10.3138 / rijpm.4.1.34

 ¿Cómo crees tu cartera de proyectos? E l G lobal R eal E estado E s ustability B enchmark

empresas y fondos de propiedad privada. Con base en el conjunto objetivo de datos de Certificaciones verdes en aumento
encuestas ambientales, construimos el Punto de referencia global de sostenibilidad
inmobiliaria (GRESB). 1 GRESB, un cuadro de mando ambiental, proporciona a los Para medir la sostenibilidad y la eficiencia energética de los edificios, se han

inversores institucionales una medida transparente y fácilmente comparable sobre el desarrollado recientemente una serie de esquemas de calificación de edificios, como

desempeño ambiental de los vehículos inmobiliarios en los que invierten, ayudando a el esquema de Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental (LEED) iniciado por el

los inversores institucionales a tomar decisiones informadas con respecto a sus Consejo de Edificios Verdes de EE. UU. Y el programa Energy Star. LEED es

inversiones inmobiliarias. administrado conjuntamente por la Agencia de Protección Ambiental (EPA) y el

Departamento de Energía, ambos en los Estados Unidos.

Resumen de los resultados de la encuesta

El número de edificios ecológicos y eficientes energéticamente de nueva construcción

Utilizando una muestra de aproximadamente 200 empresas inmobiliarias, dispersas por y el número de edificios existentes que se han registrado para la certificación ha

todo el mundo, descubrimos que el conocimiento del estado actual de sostenibilidad en aumentado exponencialmente durante los últimos años. La evidencia reciente sugiere

el sector inmobiliario es bastante rudimentario. Por ejemplo, menos del 20% de los que más de una cuarta parte de algunos distritos comerciales centrales (CBD) en las

encuestados pudieron informar sobre los indicadores clave de rendimiento ambiental áreas metropolitanas más grandes de los Estados Unidos ahora están etiquetados por

(KPI) de sus propiedades, como el consumo de energía, el consumo de agua y las uno de los dos principales programas de etiquetado: Energy Star o LEED (Eichholtz,

emisiones de gases de efecto invernadero (GEI). En nuestras comparaciones, los Kok y Quigley, 2010b ) La rápida difusión de estas etiquetas ofrece una perspectiva

inversores inmobiliarios australianos son los líderes mundiales en la medición y gestión interesante sobre la geografía de verde edificios de oficinas en los Estados Unidos.

del rendimiento medioambiental de sus propiedades, y Suecia y Gran Bretaña lo siguen

de cerca.

La Figura 1 es un mapa verde de los Estados Unidos, donde el verde del estado refleja

Los de bajo rendimiento se encuentran en Asia, Estados Unidos y el sur de Europa. En la fracción de edificios de oficinas certificados para eficiencia energética o

general, los puntajes son más altos para las compañías que cotizan en bolsa que para sostenibilidad, en relación con el stock total de oficinas comerciales en ese estado, a

sus contrapartes privadas menos transparentes. En el grupo de encuestados que figuran partir de octubre de 2009. Claramente, California y Otros estados de la costa oeste se

en la lista, los que tienen un buen desempeño ambiental son grandes empresas con un encuentran entre los primeros en adoptar las prácticas de construcción ecológica. La

sólido desempeño financiero. También documentamos que la implementación de la geografía económica, los precios de la energía y las características climatológicas

gestión ambiental va muy por detrás de la política y comunicación ambiental; la mayoría explican parcialmente la fracción relativamente grande de espacio certificado en estos

de las empresas inmobiliarias talk-the-green-talk más bien que caminar el paseo verde. Usando estados, aunque algunas evidencias también apuntan a ideología política, incentivos y

una matriz verde de cuatro cuadrantes, encontramos que pocos inversores inmobiliarios códigos de construcción (Kok, McGraw y Quigley, 2011).

profesionales pueden clasificarse como estrellas verdes

La creciente popularidad de los esquemas de calificación verde no se limita a los

Para los inversores institucionales, los resultados de la encuesta y GRESB pueden ayudar Estados Unidos. El Reino Unido ha adoptado el esquema de certificación del Método
de Evaluación Ambiental BRE (BREEAM), Australia utiliza tanto el Sistema Nacional
a evaluar el desempeño ambiental de sus inversiones inmobiliarias. La eficiencia
de Clasificación del Medio Ambiente Construido Australiano (NABERS) como el
energética y la sostenibilidad de los edificios están transformando rápidamente el sector
esquema de certificación GreenStar, y Greenmark es la etiqueta elegida en Singapur. 3
inmobiliario y los inversores institucionales pueden ser los beneficiarios de esa
El aumento global de la construcción ecológica y eficiente en el uso de la energía
transformación debido al valor para los accionistas creado al ecologizar sus carteras
refleja no solo las preferencias cambiantes de los inquilinos corporativos y públicos,
inmobiliarias. Utilizando el punto de referencia, los fondos de pensiones pueden entablar
sino también un cambio en las preferencias de inversión de algunos de los
un diálogo con sus administradores de inversiones inmobiliarias para evaluar y
principales inversores de propiedad institucional, como CalPERS y TIAA-CREF en
posiblemente mejorar su desempeño ambiental. En el resto de este artículo, 2 Primero los Estados Unidos, Hesta y GIC en Asia-Pacífico, Algemene Pensioen Groep,
discutimos los fundamentos para que los inversores institucionales inviertan en Hermes y PGGM en Europa. 4 4
propiedades más eficientes o sostenibles de la energía observando el desempeño

financiero de estos edificios. Luego pasamos a los resultados de la encuesta inmobiliaria

ambiental. El artículo termina con recomendaciones prácticas para inversores inmobiliarios

y una breve referencia a la próxima encuesta de 2011.

Tomo 4 • Número 1 • Primavera de 2011 35

Rotman International Journal of Tomo 4 • Número 1 Primavera

Pension Management 2011

Figura 1: La geografía de los edificios verdes en los Estados Unidos:

Edificios de oficinas con calificación LEED y Energy Star (como una fracción del stock total de oficinas, octubre de 2009)

Green Office Stock (% del

total de pies cuadrados)

0.0% - 1.9%

2.0% - 3.9%

4.0% - 7.7%

7.8% - 26.7%

Edificios

Fuente: Cálculos del autor: CoStar Group, US Green Building Council, Agencia de Protección Ambiental (2009)

Las implicaciones financieras de la ecologización
Estas preferencias se ven reforzadas por la evidencia empírica reciente que muestra que
los edificios con certificación ambiental disfrutan de alquileres y precios de activos que
son significativamente más altos que los documentados para el espacio de oficina
convencional. Los inquilinos e inversores recompensan financieramente tanto la
eficiencia energética como las medidas de sostenibilidad. Para una gran muestra de
edificios de oficinas con calificación Energy Star y LEED, Eichholtz et al. (2010a)
documentan que las tarifas de alquiler son aproximadamente un tres por ciento más
altas por pie cuadrado que en los edificios convencionales, al tiempo que controlan las
diferencias de calidad y ubicación. Las primas en los flujos de alquiler efectivos son más
altas en aproximadamente un seis por ciento, mientras que los precios de venta de los
edificios ecológicos son un 16% más altos.
Un estudio reciente de los mismos autores (2010b) investiga el
desempeño financiero de los edificios verdes durante la reciente
recesión económica. El fuerte deterioro de los mercados inmobiliarios y
el crecimiento simultáneo en la oferta de edificios ecológicos no han
afectado significativamente los rendimientos de los edificios eficientes
energéticamente en relación con los de edificios no ecológicos
comparables. Los edificios con un desempeño ambiental más fuerte
(según lo medido por LEED) tienen rentas y valores más altos en el
mercado. Además, los inversores en propiedades comerciales parecen
evaluar la eficiencia energética con bastante precisión al considerar las
inversiones en bienes raíces: un dólar de ahorro anual en costos de
energía aumenta el valor de los activos de los edificios a la tasa de
capitalización de mercado vigente.

36 Tomo 4 • Número 1 • Primavera de 2011

 ¿Cómo crees tu cartera de proyectos? E l G lobal R eal E estado E s ustability B enchmark

La Encuesta Global de Sostenibilidad Inmobiliaria
Para evaluar el desempeño ambiental actual de las inversiones inmobiliarias
institucionales, desarrollamos una encuesta exhaustiva que analiza el desempeño
ambiental de las compañías de propiedades cotizadas y los fondos de propiedad
privada. La encuesta consta de dos partes: Política de gerencia, enfocándose en
políticas ambientales e informes de los encuestados, y
Implementación y Medición, que aborda los Indicadores clave de
En el informe de referencia principal, también documentamos las respuestas a
una amplia selección de preguntas individuales. En este artículo, destacamos
las preguntas más importantes: los KPI ambientales medidos por los
encuestados. Por ejemplo, abordamos el consumo de energía y agua, el
tratamiento de residuos y las emisiones de gases de efecto invernadero (GEI).
La tabla 1 resume los resultados. Solo 37 de los encuestados (19%) pudieron
documentar el consumo de energía para su cartera total de propiedades en
2007 o 2008. El porcentaje de encuestados que informaron información sobre
otras métricas ambientales como el consumo de agua y el tratamiento de
residuos fue aún menor (16% y 12%, respectivamente). Con la notable

rendimiento ambiental (KPI), como el consumo de energía y agua de la excepción de Australia, el conocimiento de los inversores inmobiliarios con

cartera de bienes inmuebles, y la infraestructura necesaria para un respecto a sus emisiones de carbono también es limitado. 6 6

rendimiento ambiental superior. La encuesta se distribuyó a 688

inversores con 198 inversores respondiendo. Hubo una tasa de
respuesta relativamente alta de los fondos de propiedad en Europa y
Australia, pero la tasa de respuesta de los fondos de propiedad
La última columna de la Tabla 1 proporciona evidencia sobre el uso de contadores
estadounidenses fue menor, e incluso menos fondos de propiedad de
inteligentes. La información recopilada por dichos medidores es esencial para establecer
Asia respondieron. Encontramos que la variación en las tasas de
una medición de referencia del consumo de energía en los edificios, establecer objetivos
respuesta entre países está asociada con el índice de transparencia
para la reducción de energía y medir el efecto inmediato de las medidas de eficiencia de
Jones Lang LaSalle, un criterio para la transparencia y la facilidad de
recursos. Aunque las empresas de servicios públicos de todo el mundo (como PG&E en
inversión de los mercados inmobiliarios nacionales. Los inversores de
California) están instalando activamente medidores inteligentes, los resultados muestran
mercados transparentes tienen muchas más probabilidades de
que esta herramienta básica de infraestructura para obtener información sobre los KPI
responder. 5 5
ambientales está presente en las carteras de propiedades de solo 76 encuestados (38%).

La falta de tales medidas puede dificultar sustancialmente la optimización básica del

rendimiento energético en edificios comerciales.

Tabla 1: Factores ambientales medidos por los encuestados (porcentaje de encuestados con
información sobre los factores enumerados)

Porcentaje de

Energía total Agua total Residuos totales Residuos totales CO total 2 Muestra con

Región Consumo Consumo Recogido Reciclado Emisiones Contadores inteligentes

Europa Listado 31,1% 24,4% 20,0% 17,8% 28,9% 60,0%

Privado 6.3% 7.8% 4.7% 4.7% 4.7% 28,1%

Estados Unidos Listado 26,3% 5,3% 5,3% 10,5% 10,5% 42,1%

Privado 5.4% 5.4% 0.0% 0.0% 0.0% 27,0%

Australia Listado 62,5% 62,5% 50,0% 37,5% 62,5% 87,5%

Privado 80,0% 80,0% 80,0% 80,0% 60,0% 100%

Asia Privado 15,0% 15,0% 15,0% 10.0% 5.0% 21,4%

Total 18,7% 15,7% 12,1% 11,1% 13,6% 38,6%

Fuente: investigación del autor

Tomo 4 • Número 1 • Primavera de 2011 37

 Tomo 4 • Número 1 Primavera

2011

GRESB para compañías de propiedades cotizadas encuestado que opera edificios con cero emisiones de carbono en su cartera de
bienes raíces. 9 9 La compañía inmobiliaria estadounidense con mejor desempeño
En base a las respuestas a las preguntas de la encuesta individual, desarrollamos el
es Vornado Realty Trust. En relación con los tres primeros en otras áreas
esquema de calificación GRESB en el que se asigna un punto a una respuesta
geográficas, el puntaje de 55 sigue siendo bajo. Si creáramos una clasificación
positiva o de confirmación, y a una respuesta negativa o pregunta no respondida se le
global, Vornado clasificaría solo 21 en la lista. La brecha de rendimiento de los
asignan cero puntos. 7 7
encuestados que no figuran en la Tabla 2 sugiere que la mayoría de los inversores
El resultado es un punto de referencia que consta de dos componentes:
inmobiliarios aún no son conscientes del potencial de creación de valor para los
Política de gerencia y Implementación y Medición. Para facilitar las comparaciones,
accionistas asociado con la eficiencia energética o las inversiones ambientales en
estos componentes están estandarizados en una escala de cero a cien. Los
componentes forman la base de un cuadro de mando ambiental, lo que permite a los sus edificios. En otras palabras, parece haber un potencial sin explotar para

inversores institucionales comparar las inversiones inmobiliarias existentes en función aumentar el valor para los accionistas. Los mejores productores ecológicos

de su desempeño ambiental. El cuadro de mando también permite evaluar el proporcionan los ejemplos claros que necesita la industria de la propiedad si elige

desempeño ambiental de futuras inversiones. Para las inversiones en acciones mejorar el desempeño ambiental. La emulación de pares líderes de la industria es
ordinarias, el cuadro de mandos facilita la evaluación de las políticas de una forma efectiva de alentar la adopción de nuevas tecnologías y prácticas de
responsabilidad social corporativa (CSR) con respecto a las decisiones corporativas de gestión en cualquier industria,
vivienda.

El puntaje máximo de 100 se puede lograr con la tecnología actualmente disponible y se

puede alcanzar sin poner en peligro el rendimiento de la inversión de un fondo

Figura 2: Punto de referencia global de sostenibilidad inmobiliaria:
inmobiliario o empresa. Los inversores inmobiliarios que alcanzan el objetivo pueden
muestra global de empresas cotizadas
mitigar los riesgos ambientales y, en la medida en que las inversiones adicionales tengan

un retorno positivo de la inversión, pueden aumentar el valor para los accionistas. Esta
A. Gestión ambiental y política
provisión de un bien público (es decir, reducir las emisiones de carbono) mientras se
15 Estados
aumenta el valor es consistente con el deber fiduciario de los fondos de pensiones
Unidos
(Kotchen,
International 2006).
Journal of Pension Management Europa Australia

10
Frecuencia

Puntuaciones GRESB para empresas cotizadas

La Figura 2 proporciona la distribución de frecuencias de los puntajes en las

55
subcategorías. Política de gerencia y Implementación y Medición de GRESB para

empresas inmobiliarias cotizadas en cada una de las regiones. La figura muestra que las

empresas inmobiliarias australianas se acercan más a la puntuación medioambiental

máxima, pero las empresas inmobiliarias europeas y americanas alcanzan una 00

00 20 40 60 60 80 100
puntuación del 50% en Política de gerencia, y solo un tercio de la puntuación máxima en Implementación Puntaje (porcentaje)

y Medición. Obviamente, hay un margen considerable para mejorar las prácticas de

B. Implementación y medición
gestión ambiental en el sector inmobiliario. La Tabla 2 proporciona una visión general de
15 Estados
los puntajes en GRESB para las tres principales compañías inmobiliarias que figuran en
Unidos
diferentes regiones. 8 Europa Australia

10

Los puntajes ambientales de los mejores resultados muestran que un puntaje máximo
Frecuencia

en el punto de referencia ambiental actual es realista. El líder mundial es el GPTGroup,

con una puntuación total de
55
86. GPT es una compañía inmobiliaria bien establecida y diversificada con una sólida
reputación en gestión ambiental. La compañía actualmente lidera el Índice de
Sostenibilidad Dow Jones para el sector inmobiliario. Otro líder ambiental es el Big Yellow
Group, con sede en Gran Bretaña, con un puntaje total de 83. Esta compañía inmobiliaria
00
se especializa en el autoalmacenamiento y hace un uso extensivo de las fuentes de 00 20 40 60 60 80 100

energía renovables. Además, actualmente es la única encuesta. Puntaje (porcentaje)

Fuente: investigación del autor

38 Tomo 4 • Número 1 • Primavera 2011 Rotman

 ¿Cómo crees tu cartera de proyectos? E l G lobal R eal E estado E s ustability B enchmark

Tabla 2: Líderes ambientales globales - Compañías inmobiliarias cotizadas

administración Implementación
Rango Empresa País Y política Y medida Total

continente europeo

1 Unibail-Rodamco Francia 83 67 73
2 Castellum Suecia 87 59 70
3 Hufvudstaden Suecia 83 46 60 60

Reino Unido

1 Big Yellow Group 83 83 83

2 Hammerson 70 89 81
3 British Land Company 61 79 72

Estados Unidos

1 Vornado Realty Trust 83 37 55

2 Liberty Property Trust 43 56 51
3 Douglas Emmett 74 34 50

Australia

1 GPT 83 89 86
2 Stockland 83 80 81
3 Propiedad de la Commonwealth 91 91 66 76
Fondo de oficina

Fuente: investigación del autor

Características de los líderes verdes eficiencia energética. Además, los contratos de arrendamiento neto que prevalecen en el

sector residencial pueden proporcionar menos incentivos para que el propietario de un

Investigamos más la variación transversal en los puntajes ambientales empleando un edificio invierta en eficiencia energética. Un estudio reciente muestra que los propietarios
análisis de regresión. 10 Los resultados (documentados en el informe principal de tienden a invertir poco en electrodomésticos que ahorran energía, ya que los inquilinos
evaluación comparativa) muestran que entre las empresas inmobiliarias que cotizan en obtienen los beneficios de esas inversiones (Davis, 2009).
bolsa, los inversores con las carteras inmobiliarias más grandes tienen una probabilidad

significativamente mayor de tener un fuerte desempeño ambiental. Por lo tanto, la escala

parece importar en la optimización del desempeño ambiental en las carteras inmobiliarias.

GRESB para fondos de propiedad privada
Documentamos que el desempeño ambiental está significativamente y positivamente

relacionado con el desempeño financiero, medido por el rendimiento de los activos (ROA), Analizamos por separado los resultados de la encuesta para fondos de propiedad
aunque no podemos establecer un vínculo causal. Este hallazgo está en línea con la privada. La Figura 3 proporciona los puntajes agregados para los 126 encuestados. La
evidencia anterior sobre el valor agregado de los factores ESG para las corporaciones variación en los puntajes es comparable a la de las empresas inmobiliarias cotizadas.
generales (Guenster et al., De próxima publicación). Puntuaciones para Política de gerencia

son más altos que los de Implementación y Medición,

y los fondos australianos superan a sus pares europeos, asiáticos y estadounidenses.

También documentamos que las empresas inmobiliarias que invierten en propiedades
residenciales o no básicas, como la atención médica y las propiedades hoteleras, obtienen
puntajes sustancialmente más bajos en Implementación y Medición índice. Aparentemente,
es más difícil implementar políticas ambientales en unidades de alquiler multifamiliares y
unifamiliares. En comparación con las grandes y escalables oficinas y propiedades
comerciales, el tamaño pequeño de las unidades individuales puede dificultar la medición
del desempeño ambiental actual y las inversiones para mejorar
Está claro que los inversores inmobiliarios de todo el mundo pueden aprender de las
mejores prácticas australianas en gestión ambiental. Una comparación con la Figura 2
revela que los fondos de propiedad no listados tienen un desempeño ambiental
sustancialmente más débil en comparación con sus pares que cotizan en bolsa, en
ambas subcategorías. En parte, los puntajes bajos pueden surgir de los requisitos de
divulgación limitados para los fondos privados y, en consecuencia, el escrutinio público
inadecuado de los fondos de propiedad que operan en el mercado privado. Por otra
parte, la vida finita de

Tomo 4 • Número 1 • Primavera de 2011 39

 Tomo 4 • Número 1 Primavera

2011

algunos fondos privados pueden conducir a un enfoque más a corto plazo y, por lo tanto, Líderes verdes entre fondos privados
obstaculizar las inversiones en eficiencia energética. Tenga en cuenta que los fondos
La Tabla 3 proporciona los puntajes para los fondos de propiedad privada que funcionan
asiáticos, en promedio, obtienen un puntaje bajo, con un puntaje promedio en Política de
mejor en GRESB. En general, la mayoría de los fondos puntúan muy por debajo del
gerencia de 25, y una puntuación en Implementación y Medición de 16. Estos puntajes
máximo en el punto de referencia ambiental. El Grupo GPT, líder entre las compañías
bajos sugieren que la gestión ambiental no ocupa un lugar destacado en la agenda de los
inmobiliarias que cotizan en bolsa, también ocupa el número uno entre los fondos privados.
mercados inmobiliarios emergentes, o que se considera una prioridad menor. La
Además, los líderes ambientales en Australia superan a sus pares en cualquier otra región.
implementación rezagada de las medidas de eficiencia energética y sostenibilidad en
En contraste con los resultados de las compañías inmobiliarias que cotizan en bolsa, los
estos mercados es problemática, ya que la inseguridad energética, la escasez de agua y
fondos estadounidenses funcionan bastante bien en relación con sus pares globales. El
el cambio climático plantean riesgos crecientes para el sector inmobiliario en el sur y
principal fondo inmobiliario estadounidense administrado por Principal Global Investors
sureste de Asia. Nuestros hallazgos se confirman en un reciente informe de investigación.
está incluso entre los líderes ecológicos mundiales. Un análisis más detallado muestra que
"Los analistas, inversores, empresas y gobiernos de la región [asiática] no entienden bien
al explicar la existencia de una política ambiental y su posterior implementación, la
las conexiones entre estas tendencias [ambientales] y los impactos financieros".
ubicación de las propiedades del fondo es más importante que el país de origen del
(Venugopal, Krechowicz, Singh, Padamadan y Shinde, 2010).
administrador del fondo. Regulaciones locales, Los códigos de construcción y la

infraestructura ambiental juegan un papel importante en la sostenibilidad final de las

carteras de propiedades. Además, los fondos de oficina dedicados tienen los puntajes

ambientales más altos, tanto en Política de gerencia y en Implementación y Medición. De

hecho, la mayoría de las métricas ambientales y la tecnología de eficiencia energética que

Figura 3: Objetivo de referencia global de sostenibilidad de bienes
aparecieron inicialmente en el mercado estaban dirigidas específicamente a propiedades
inmuebles - Muestra global de fondos privados
de oficinas.

A. Gestión ambiental y política

25
Estados

Unidos

Europa
20 Journal of Pension Management
International Australia Asia

¿Caminando la charla verde?

15
Frecuencia

Para algunos inversores inmobiliarios, existen discrepancias sustanciales entre su

entorno Política de gerencia y su actual Implementación y Medición. Este hallazgo
10
sugiere que los costos de formular una política de inversión ambiental son
relativamente bajos. Para abordar la relación entre las conversaciones sobre
55 políticas ambientales y las prácticas de gestión ambiental, mapeamos para cada
encuestado cómo su puntaje de referencia en

00
00 20 40 60 60 80 100 Política de gerencia se relaciona con su puntaje de referencia en
Puntaje (porcentaje)
Implementación y Medición. La Figura 4 muestra que el medio ambiente Política de
gerencia las puntuaciones son mejores que las
B. Implementación y medición
Implementación y Medición puntuaciones. Las empresas inmobiliarias no
25
Estados necesariamente practican lo que predican cuando se trata de la gestión
Unidos
ambiental.
Europa
20 Australia Asia

Dividimos la figura en cuatro cuadrantes, cada uno de los cuales representa un

conjunto designado de características de desempeño ambiental. Las empresas
15
Frecuencia

inmobiliarias y los fondos que aparecen en el cuadrante inferior izquierdo se clasifican

como rezagados verdes. No tienen políticas ambientales ni evalúan los KPI ambientales.
10
Observamos que este cuadrante es el más densamente poblado, con
aproximadamente 133 de los encuestados (67%) en esta área. En el cuadrante inferior
55 derecho están las compañías inmobiliarias y los fondos que hablan y hablan, pero no
caminan. Política de gerencia los puntajes son relativamente altos, pero Implementación
y Medición los puntajes son bajos. El gran número de observaciones.
00
00 20 40 60 60 80 100
Puntaje (porcentaje)

Fuente: investigación del autor

40 Tomo 4 • Número 1 • Primavera 2011 Rotman

 ¿Cómo crees tu cartera de proyectos? E l G lobal R eal E estado E s ustability B enchmark

Tabla 3: Líderes ambientales mundiales - Fondos de propiedad privada

Implementación de gestión
Rango Empresa / Gerente Nombre del fondo Y política & Medida total

Reino Unido

1 Capital y regional Fondo CRM 57 51 53

2 PRUPIM Portafolio de propiedades de M&G 57 49 52
3 Grosvenor Fondo del centro comercial Grosvenor 43 43 43

continente europeo

1 ING REIM Fondo holandés de la oficina 52 43 47

2 ING REIM ING RPFI 70 29 45
3 Pramerica Real Estate TMW ImmobilienWeltfonds 52 37 43

Estados Unidos

1 Principal [anónimo] 57 51 53
2 USAA Real Estate Company Fondos de USAA Real Estate (en general) 52 44 47
3 Normandy Real Estate Partners Fondos de Normandy Real Estate (en general) 61 31 43

Australia

1 Gestión de fondos GPT GPTFondo de oficina al por mayor 87 86 86

2 Investa Investa Comercial 91 91 80 84
3 Gestión de fondos GPT GPTWholesale Shopping Center Fund 87 54 67

Asia

1 Capitaland Incubadora CapRet China 61 51 55

2 Préstamo Arrendamiento de propiedad APIC II 74 33 49
Servicios de inversion
3 ING REIM Corea ING Korea Fund sesenta y cinco 34 47

Fuente: investigación del autor

en este cuadrante sugiere que las relaciones públicas juegan un papel importante en la Figura 4: Políticas ambientales e implementación:
explicación de las credenciales ambientales de los inversores inmobiliarios. Este cuadrante ¿hablar o caminar?
es el segundo más densamente poblado de los cuatro cuadrantes, que contiene 41 (21%)
100
de todos los encuestados. El cuadrante superior izquierdo contiene los inversores

inmobiliarios que actúan en lugar de hablar. Para estas empresas y fondos inmobiliarios, la

acción habla más que las palabras. Este cuadrante es el menos poblado, con solo tres 80

inversores inmobiliarios, apenas el 2% de los encuestados. Este hallazgo sugiere que la Paseo verde Estrellas verdes
Implementación y Medición

implementación de la gestión ambiental solo ocurre sobre la base de una política

60 60
formulada explícitamente. El cuadrante superior derecho contiene los mejores resultados

ambientales, las estrellas verdes. Estas compañías y fondos han establecido objetivos

ambientales ambiciosos, Implemente activamente medidas para mejorar el desempeño 40 Rezagados Verdes Charla verde

ambiental de sus propiedades y evalúe regularmente los efectos de estas medidas. Solo

20 encuestados (10%) pueden clasificarse como estrellas verdes, con puntajes 20

relativamente altos tanto en el medio ambiente

00
00 20 40 60 60 80 100

Política de gerencia
Política de gerencia y Implementación y Medición.
Fuente: investigación del autor

Tomo 4 • Número 1 • Primavera de 2011 41

 Tomo 4 • Número 1 Primavera

2011

Hacer que suceda el cambio Avanzando: GRESB 2011

Para obtener los beneficios de las prácticas mejoradas de gestión ambiental en la Para la mayoría de los inversores institucionales, el impacto medioambiental de su

industria de la propiedad, nuestros resultados sugieren que hay obstáculos que asignación a los activos inmobiliarios sigue estando determinado por el rendimiento
deben ser eliminados. Tres barreras del mercado para la optimización del medioambiental de los gestores de inversiones inmobiliarias en empresas inmobiliarias
desempeño ambiental en el sector inmobiliario son: cotizadas y fondos de propiedad privada. Nuestros hallazgos sugieren que el desempeño

ambiental de la industria global de inversiones inmobiliarias puede mejorarse

• Ausencia de métricas ambientales.
• La estructura de incentivos existente en el mercado.
• Falta de mecanismos de financiación adecuados. Primero, la falta actual de
información sobre el consumo real de energía implica un déficit de información a nivel
micro. Los propietarios de edificios y los administradores de activos no pueden realizar
cambios bien informados en su gestión ambiental si no han establecido primero una
medición de referencia del consumo de energía en toda la cartera de propiedades. Por
ejemplo, si los inversores no pueden medir directamente el ahorro de energía de las
instalaciones de iluminación o calefacción, entonces no es probable que instalen una
iluminación más eficiente en el consumo de energía o un sistema avanzado de gestión
sustancialmente. Los administradores de propiedades deben mirar de cerca a sus pares
australianos para obtener orientación sobre cómo mejorar el desempeño ambiental de las
carteras de propiedades. Los resultados en este documento también tienen implicaciones
importantes para los inversores institucionales, como los fondos de pensiones. Los
edificios verdes están transformando rápidamente el sector de propiedades comerciales.
Los inversores institucionales pueden ser beneficiarios de esa transformación debido al
valor para los accionistas creado por la ecologización de las carteras de propiedades. Los
resultados de nuestra encuesta y GRESB ayudan a evaluar y mejorar el desempeño
ambiental de sus inversiones inmobiliarias. Mejorar la eficiencia energética de los
edificios comerciales no requiere necesariamente desembolsos de capital inmediatos y

ambiental (EMS). masivos. La Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos ha diseñado un

enfoque secuencial para garantizar que las inversiones conduzcan al mayor ahorro de

energía y logren los mayores rendimientos. Esto incluye ganancias rápidas que van

desde la instalación de medidores inteligentes y software de construcción inteligente

En segundo lugar, el sector inmobiliario se ha mostrado reacio a invertir en eficiencia hasta la implementación de estrategias para mejorar el rendimiento de los sistemas de
energética debido a la estructura de incentivos existente en el mercado. Para aumentar el gestión de edificios. Mientras tanto, La literatura reciente sobre edificios energéticamente
desempeño ambiental del sector inmobiliario, la relación entre los inversionistas (es decir, eficientes y ecológicos respalda la noción de que aspirar a un desempeño ambiental
los propietarios)
International y los inquilinos
Journal of Pension Managementdebe estructurarse de manera que ofrezca a los sólido dentro de las propiedades de los fondos de pensiones es consistente con el
propietarios y usuarios los incentivos para comportarse de una manera más eficiente en
ejercicio de las responsabilidades fiduciarias. En ese espíritu, se lanzará la segunda
términos energéticos. Ninguno de los dos formularios de contrato principales que se
encuesta GRESB a medida que este artículo se publique. Este esfuerzo renovado está
utilizan actualmente (es decir, arrendamientos brutos y netos) es óptimo desde esta
respaldado por un consorcio sustancialmente más grande de fondos de pensiones y
perspectiva. Según los contratos de arrendamiento neto, que son comunes en la mayoría
asociaciones industriales líderes. 12
de los mercados de propiedades comerciales europeas, los inquilinos pagan

directamente la factura de energía. Dado que los ahorros derivados de un

comportamiento más eficiente fluyen directamente al inquilino, existe un incentivo directo

para que los usuarios ahorren en costos de energía. Sin embargo, este tipo de contrato

de alquiler no ofrece ningún incentivo para que el propietario de un edificio invierta en

equipos más eficientes. Una solución aquí podría ser un contrato de alquiler de ahorro

dividido en el que el inquilino recibe los ahorros en los costos de servicios públicos que

resultan de economizar en el consumo de energía, mientras que el inversionista recibe

los ahorros en costos que resultan de sus inversiones en eficiencia energética.
En tercer lugar, los propietarios generalmente financian inversiones en aislamiento,
mejores sistemas de gestión ambiental y generación de energía renovable en su
balance. La restricción de capital resultante es un problema que pueden resolver los
mercados financieros eficientes. Sin embargo, los bancos y los inversores
institucionales aún no han creado los instrumentos financieros y la infraestructura para
proporcionar capital externo con fácil acceso a las inversiones en modernizaciones de
eficiencia energética de edificios comerciales. 11
Sobre la base de los datos mejorados y ampliados de la nueva encuesta y el Cuadro
de Mando de Sostenibilidad GRESB, estas instituciones podrán involucrar a sus
administradores de fondos de propiedad en su desempeño ambiental y cómo
mejorarlo. El objetivo final de este esfuerzo de colaboración es hacer una diferencia en
el consumo de energía y la huella de carbono del sector inmobiliario global, al tiempo
que mejora el rendimiento financiero de las carteras de los inversores institucionales.
Unirse a esta iniciativa de encuesta de 2011 es un pequeño paso para los fondos
individuales, pero los beneficios para la industria y la sociedad pueden ser
sustanciales.

42 Tomo 4 • Número 1 • Primavera 2011 Rotman

 ¿Cómo crees tu cartera de proyectos? E l G lobal R eal E estado E s ustability B enchmark
Notas finales
1. Consulte www.gresb.com para obtener información más detallada sobre el punto de referencia.
2. APGAsset Management, PGGM Investments y el esquema de jubilación de las universidades
proporcionaron apoyo financiero para esta investigación. Agradecemos a Sander-Paul van Tongeren,
dos árbitros y al editor por sus útiles comentarios. Paulo Peneda proporcionó una excelente
asistencia de investigación. Los autores reconocen el apoyo financiero de la Fundación para la
Investigación Estratégica Ambiental (MISTRA). Todos los errores son de los autores.
3. China, Francia, Alemania, Japón y muchos otros países también han adoptado esquemas de calificación
ecológica. Además, la Unión Europea está trabajando en un esquema de etiquetado en toda la UE.
4. Como parte de la Iniciativas de inversión ambiental de CalPERS, específicos
Estrategias ambientales inmobiliarias se han desarrollado, incluidos objetivos de reducción
de energía y políticas de compras sostenibles. TIAA-CREF ha desarrollado iniciativas
similares.
5. El informe de referencia está disponible en el sitio web de la iniciativa GRESB
- www.gresb.com.
6. Observamos que la tecnología para medir estos KPI ambientales ya está disponible en todos los
países incluidos en la muestra. Sin embargo, parece que hay una variación considerable en la
difusión y absorción de estas tecnologías.
7. En algunas preguntas, los encuestados obtuvieron más de un punto si respondían
positivamente.
Referencias
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________. (2010b). La economía de la construcción verde, Hoja de trabajo.
Berkeley: Programa Berkeley sobre vivienda y política urbana.
8. Observamos que la encuesta se realizó bajo un acuerdo de privacidad. Ex post, solicitamos autorización
para publicar los puntajes agregados de las entidades mejor clasificadas. Este protocolo fue adoptado
para evitar consideraciones estratégicas al completar la encuesta.
9. Los edificios con cero emisiones de carbono se definen como edificios donde, como resultado del muy alto
nivel de eficiencia energética del edificio, el consumo anual de energía primaria en general es igual o
menor que la producción de energía a partir de fuentes de energía renovables en el sitio.
10. Incluimos efectos fijos en todo el país para controlar las diferencias no observadas entre países
(como las condiciones climáticas, los costos de energía y la política nacional).
11. Esto no es por falta de esfuerzo. Varias organizaciones, como la Clinton Climate Initiative, el National
Resource Defense Council y el Carbon War Room están trabajando en plantillas estandarizadas de
modernización de la eficiencia energética, para permitir la entrada de capital privado en esta
inversión supuestamente rentable.
12. El consorcio actualmente incluye: Algemene Pensioen Groep, ATP, Aviva,
Bedrijfstakpensioenfonds Detailhandel, Hermes, Administración del gobierno local, Mn
Services, Ontario Teachers 'Pension Fund, PGGM, Universities Superannuation Scheme,
Victoria Funds Management Corporation; y las asociaciones de la industria CERES, EPRA,
Jones Lang LaSalle, MISTRA y NAREIT.
Guenster, N., Derwall, J., Bauer, R. y Koedijk, K. (2010). El valor económico de la ecoeficiencia
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Tomo 4 • Número 1 • Primavera de 2011 43
Acerca de Rotman International Center for Consejo de asesoramiento editorial

Pension Management
Australia Nueva Zelanda

La misión del Centro Internacional de Gestión de Pensiones de Jack Gray - Universidad Tecnológica de Sydney Tim Mitchell - Fondo de jubilación de

Rotman (Rotman ICPM) es ser un catalizador para mejorar la Wilson Sy - Autoridad Australiana de Nueva Zelanda

gestión de las pensiones en todo el mundo. A través de sus Regulación Prudencial

Noruega
fondos de investigación y foros de discusión, el Centro produce
Canadá Knut Kjaer - Asesor Estratégico
un flujo constante de ideas innovadoras sobre el diseño óptimo
Leo de Bever - Alberta Investment
del sistema de pensiones y la gestión eficaz de las Suecia
Management Corporation
organizaciones de entrega de pensiones. Usando la visión de Fondo Tomás Franzén - El segundo fondo de pensiones
Alexander Dyck - Rotman School of
de pensiones del mañana Como su guía, los temas de sueco (AP2)
Management, Universidad de Toronto
investigación y discusión se centran en los costos de la agencia,
el diseño de gobierno y organización, las creencias de
Claude Lamoureux - Director corporativo Reino Unido
Gordon L. Clark - Universidad de Oxford
inversión, la medición y gestión de riesgos y la implementación Dinamarca
Roger Urwin - Torres Watson y MCSI
de la estrategia. El papel de la diario es difundir las nuevas ideas Ole Beier Sørensen - Pensión complementaria del mercado
Barra
y estrategias que resultan de las actividades de Rotman ICPM a laboral danés (ATP)
una audiencia global. Los Socios de Investigación del Centro
Estados Unidos
Japón
creen que esta amplia difusión es una propuesta de beneficio
Don Ezra Russell Investments
Sadayuki Horie - Instituto de Investigación Nomura
mutuo para los profesionales que trabajan en la industria de
Brett Hammond - TIAA-CREF
pensiones global y para sus millones de beneficiarios.
Países Bajos
Rob Bauer - Universidad de Maastricht
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Australia Países Bajos

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Regulación Prudencial Australiana Super SunSuper Nederlandsche Bank PGGM Stichting Philips
UniSuper Pensioenfonds Syntrus Achmea Asset
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Editor de copia sanitaria de Ontario Plan de pensiones Sistema de jubilación de
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Pensión complementaria del mercado laboral danés (ATP)
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