pedirá que se reinscriba a su nombre para que su propiedad quede debidamente

encadenada a la anterior del heredero; (ii) la fusión de inscripciones o títulos, en que

un dueño de dos inmuebles contiguos, inscrito cada uno a su nombre, quiere fundirlos
en una sola inscripción. Este procedimiento es permitido por las normas urbanísticas
actuales (v.gr., DL 1.856 en predios adquiridos por el Serviu; art. 63 LGUC; art.
1728).

Si la inscripción es la forma de hacer la tradición de los inmuebles, su ausencia

produce la nulidad absoluta de ésta (es un requisito sustantivo establecido en atención
a la naturaleza del acto jurídico). Si la inscripción no constituye tradición, su falta (si es
importante) producirá la nulidad (sin distinguirse entre absoluta y relativa) e incluso la
inexistencia de la inscripción, lo que acarreará la consecuencia respectiva, por ejemplo,
la inoponibilidad a terceros del embargo o medida precautoria. La inscripción hecha en
un Registro que no corresponde es nula absolutamente28; si falta la firma del
Conservador la inscripción “carece de valor” (GT 1942 1er sem. N° 12 p. 115) o “no
hay inscripción”29, lo que evoca la inexistencia.

La Ley 16.665 (8.9.1967) establece un procedimiento para la reconstitución de

inscripciones y también de escrituras públicas (arts. 436-439 COT).

Saneamiento de títulos (DL 2.695, 21.7.1979; y Reglamento DS 541, 17.10.1996).

Esta ley se ha aplicado masivamente, beneficiando muchos predios, pero generando

numerosos juicios, incluyendo su posible inconstitucionalidad y derogación tácita
sobreviniente por la CPR 198030.

El DL 2.695 es compatible con el Código pues mantiene la dualidad título-modo para

adquirir el dominio. Además, privilegia la posesión material por sobre la inscrita,
resolviendo un conflicto que el Código no dirime claramente (Domingo Hernández;
Peñailillo).

Procedimiento:

1) El que se considera dueño de un predio (con avalúo superior al límite legal) que
ha poseído materialmente en forma pacífica e ininterrumpida por 5 años al
menos y carezca de título inscrito a su nombre en el Registro, puede pedir el
saneamiento en el Ministerio de Bienes Nacionales.
2) Con su solicitud, declaración jurada de posesión material por ese plazo y
antecedentes, expertos identificarán el predio y elaborarán un plano.
3) Se publica la solicitud. Si transcurre el plazo legal sin que nadie se oponga, se
ordenará practicar la inscripción del predio a nombre del solicitante. En caso de
oposición, los antecedentes se envían al juez ordinario para que resuelva el
conflicto en juicio sumario.
4) Si se obtiene inscripción (con o sin oposición de terceros) el solicitante quedará
como poseedor regular y en 1 año adquirirá el dominio por prescripción.
5) Durante el año indicado pesa una prohibición legal de enajenar y gravar.
Además, quien se diga dueño podrá ejercer la acción de dominio que estime

28
CS, 7.11.1916, RDJ, t. 14, sec. 1ª, p. 340.
29
CS, 4.9.1991, GJ 135, p. 33, y FM 394, p. 445.
30
CS, 17.1.1972, RDJ, t. 69, sec. 1ª, p. 3; CS, 19.5.1993, RDJ, t. 90, sec. 5ª, p. 149, que
declaró la inconstitucionalidad global de todo el régimen de saneamiento consagrado en el DL
2.695, lo que después se rectificó.

28
 pertinente, en cuyo caso el juez resolverá si mantiene el saneamiento u ordena
restituir el inmueble al demandante.
6) Transcurrido el año se extinguen las acciones de dominio de terceros, quienes
solo conservan por 5 años la acción de indemnización de perjuicios contra el
saneante siempre que acrediten el dominio sobre el predio. Transcurrido ese
año, las inscripciones anteriores sobre el predio saneado quedan canceladas por
el solo ministerio de la ley, sin necesidad de que sean canceladas
materialmente mediante subinscripciones. Esto producirá inscripciones
paralelas, salvo que el Conservador (sin estar obligado) realice dichas
anotaciones marginales en las inscripciones anteriores, para que éstas dejen de
tener apariencia de encontrarse vigentes.

El TC declaró la constitucionalidad del DL 2.695 en fallo de 3 de marzo de 2010, rol

1298: esta ley es coherente con el art. 19 N° 24 CPR y respeta la reserva legal que
este precepto dispone; regula una de las varias formas de propiedad y escoge la
prescripción como la forma de adquisición (materia propia de ley); no afecta la esencia
de la propiedad sino que permite al detentador material que trabaja la tierra
regularizar su situación mediante el otorgamiento de un justo título por la autoridad
administrativa previo reconocimiento de su posesión real del bien –acreditada
mediante hechos positivos comprobados en terreno- y del transcurso del plazo de
prescripción de un año; el eventual afectado tiene la posibilidad de oponerse; al igual
que el Código Civil, se exige justo título, posesión y tiempo; la CPR no impone un
modelo de propiedad, por lo que la ley puede establecer diversas formas siempre que
no se contraponga a la CPR (el Código Civil no es la Constitución); la prescripción es
legítima, pudiendo el legislador disponer un plazo breve sin afectar la esencia del
dominio; la prescripción brinda seguridad jurídica, en este caso, viabiliza el derecho de
propiedad del tenedor material; y no vulnera la igualdad ante la ley pues no impone
una diferencia arbitraria, sus normas tienen una justificación razonable que es el uso
de la propiedad como capital de trabajo para su incorporación al proceso productivo.

Sin embargo, la Corte Suprema, conociendo de sendos recursos de casación en el

fondo en juicios diferentes (28 de septiembre de 2010, rol 1.018-2009, y 29 de abril
de 2011, rol 6.552-2009), declaró que el DL 2.695 se encuentra orgánicamente
derogado porque se opone a la CPR que es posterior a aquél y, por ende, las normas
de ley carecen de vigencia. La Corte considera que esta normativa vulnera la esencia
del dominio, estableciendo plazos de prescripción y caducidad arbitrarios. Señaló que
el DL 2.695 le quita a la propiedad su carácter perpetuo, puesto que le pone un plazo
(“…la propiedad resulta ser precaria, sin permanencia y temporal, esto es, hasta que
otra persona logre mantener una inscripción por más de un año a su nombre”).

Esta contradicción palmaria entre el TC y la CS genera una grave inseguridad jurídica.

No se trata de una contienda de competencia porque fueron juicios diferentes. Pero sí
es clara la disparidad de criterios en una materia muy relevante. Atendido el sistema
concentrado de control de constitucionalidad, estos asuntos deberían ser resueltos
únicamente por el TC, como este mismo tribunal lo ha declarado anteriormente (roles
23, 510, 591, 1615)31.

31
Saenger Gianoni, Fernando. “Sentencias contradictorias entre el Tribunal Constitucional y la
Corte Suprema. Divergencias esenciales con respecto al D.L. N° 2695”, en Céspedes Muñoz,
Carlos (coord.), Estudios de Derecho Patrimonial, Santiago, Legal Publishing Thomson Reuters,
2013, pp. 253-277.

29
Atria L., Fernando, “La tierra para el que la trabaja”, en Estudios de Derecho Civil VI,
Santiago, AbeledoPerrot - LegalPublishing, 2011, pp. 229-236:

1) Existen dos regímenes legales de posesión de inmuebles: posesión inscrita (CC,

especialmente arts. 728-730) y posesión material (art. 700) para inmuebles no
inscritos en registros conservatorios. El CC (Mensaje) estimó mantener el
segundo régimen transitoriamente, para que luego propiedad, posesión e
inscripción fueran una sola entidad. Pero hoy es claro que la posesión material
de inmuebles es un régimen indefinido o permanente y está consagrado en el
DL 2.695 sobre regularización o saneamiento de la pequeña propiedad raíz
(cuyo antecedente fue la Ley 6.382 de 1939). Si el detentador material reclama
sus derechos conforme a este procedimiento y cumple con los requisitos
(esencialmente, haber detentado pacíficamente el bien raíz por al menos 5
años), esta posesión material irregular primará sobre la posesión regular que
otro sujeto alegue sobre el mismo bien.

2) Para la doctrina clásica, el CC consagra un orden racional y políticamente

neutral, basado en la justicia correctiva y no en la justicia distributiva. En
cambio, la legislación especial es políticamente motivada y realiza intromisiones
excepcionales al CC. En concreto, la doctrina tradicional sostiene que el régimen
de posesión inscrita de inmuebles es el general y el régimen de posesión
material del DL 2.695 es excepcional.

3) Para Atria, el CC es un orden racional y políticamente neutral, pero la

racionalidad en la posesión es la tenencia material con ánimo de señor y dueño:
art. 700. La posesión inscrita es un sistema políticamente motivo, que rompe la
lógica interna del derecho civil: es un régimen diseñado para beneficiar al grupo
de los dueños (terratenientes) ausentes. La legislación especial de saneamiento
de la pequeña propiedad raíz (DL 2.695) permite recuperar la racionalidad del
sistema trastornada por la posesión inscrita. Luego, la norma general que debe
aplicarse para resolver controversias entre posesión inscrita y posesión material
es el art. 19 DL 2.695 y no los arts. 728-730 CC.

4) Humberto Trucco, eximio exponente de la teoría de la posesión inscrita,

enfrentó una seria crítica: el absurdo y la consecuencia monstruosa de que si se
vende un inmueble ajeno no inscrito, el comprador, por el solo hecho de
inscribir a su nombre, se pone en situación de ganar el dominio por prescripción
adquisitiva extraordinaria, pudiendo expulsar al verdadero dueño y poseedor
que quizá lo era por tiempo inmemorial. Trucco contestó con dos argumentos:
uno débil (tal situación sería muy infrecuente: lo normal es que el verdadero
dueño tenga un título inscrito) y otro fuerte: la ley sanciona la desidia o
negligencia del dueño que no se preocupó de inscribir su posesión antes que lo
hiciera un tercero.

5) Sin embargo, el régimen de saneamiento de la posesión prueba que para el

legislador el argumento de Trucco es inaceptable: se brinda protección a ciertas
personas en atención a que, por su condición económica o social (determinada
por el valor del predio, art. 21 DL 2.695), difícilmente pueden acceder a
asesoría jurídica. Esta legislación es la constatación de que dichas personas
carecen de título inscrito no por ser negligentes sino por su situación de
marginalidad o pobreza. Ejemplos: el adquirente de un inmueble por una
compraventa no inscrita (no se ha producido la tradición: art. 686) que lo ha
detentado por 5 años; el que ha detentado por el mismo plazo un inmueble que

30
 le prometieron vender y pagó una parte del precio (en cuyo caso ni siquiera
tiene un título traslaticio de dominio).

6) El problema es que como la doctrina tradicional sostiene que el DL 2.695 es un

régimen excepcional, concluye que éste solo se aplica a los procedimientos que
el mismo contempla. Por consiguiente, si el detentador material de un inmueble
no acciona conforme a dicha ley, no será protegido y podrá ser vencido por el
poseedor inscrito que lo demande de precario (art. 2195 inc. 2°). O sea, la
única forma de que el detentador material (que ha trabajado la tierra) triunfe
sobre el poseedor inscrito es si el primero reclama sus derechos bajo el DL
2.695. Por tanto, en la misma situación el detentador material recibirá,
dependiendo del procedimiento en el que la cuestión se ventile, toda o ninguna
protección jurídica. Esto es paradójico pues los detentadores materiales de
escasos recursos son quienes difícilmente pueden acceder a asesoría jurídica y,
sin embargo, de ellos depende el ver o no protegidos sus derechos.

7) El sistema de posesión inscrita está repleto de incoherencias, especialmente en

materia de acciones. El dueño no tiene acción para recuperar el inmueble de
manos del usurpador después de 1 año (prescripción de acción de amparo, art.
920). Y no podrá interponer la acción reivindicatoria porque el usurpador no es
poseedor. Se ha buscado solucionar este problema con la acción del art. 915 o
con la acción de precario. Pero lo inaceptable es que el propietario carezca de
acciones legales para recuperar su bien en el caso antes indicado. Esta situación
obedece a que el art. 920 está diseñado para la posesión material: la ley
entiende que si ha transcurrido 1 año el sujeto usurpado deja de ser poseedor y
por eso pierde el interdicto de amparo. Sin embargo, esta norma es
incomprensible desde el sistema de posesión inscrita. Esto está en el origen de
la arbitrariedad de la jurisprudencia sobre precario: los jueces buscan una
solución adecuada mientras la ley los obliga a una conclusión insostenible.

El DL 2.695: (i) contiene una normativa especial cuya finalidad es regularizar la

adquisición de la posesión regular y dominio de ciertos bienes raíces (previo
cumplimiento de diversos requisitos, siendo el más importante la posesión material,
continua, exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, del inmueble, por 5 años,
acreditada por hechos positivos; sin juicios pendientes sobre el dominio o posesión del
inmueble en contra del solicitante; y en un procedimiento de avisos y notificaciones
para proteger a los posibles interesados) que después pueden ser ganados por
prescripción de corto tiempo. Seguirá siendo empleado porque el deseo de Andrés
Bello, plasmado en el Mensaje del Código, de la identificación entre inscripción,
posesión y propiedad es una quimera que siempre será sobrepasada por la realidad
fáctica (posesión material sin inscripción o con títulos imperfectos o aparentes, tales
como promesas de compraventa de plazo vencido, adquisición de mejoras, derechos y
acciones sobre un inmueble, el hecho de ser heredero del presunto poseedor anterior,
compraventas realizadas sin las formalidades o inscripciones requeridas por la ley;
etc.); (ii) no es una ley expropiatoria sino que regulariza bienes respecto de los cuales
existen buenas razones para pensar que no se vulnera la propiedad de nadie y, en
realidad, por aplicación del art. 590, el sujeto potencialmente más afectado sería el
Estado. Una noción demasiado amplia de expropiación conduce al absurdo de
considerar expropiatorios a todos los modos de adquirir el dominio (como la
prescripción de corto tiempo que contempla el DL 2.695; la prescripción adquisitiva
general del CC; el descubrimiento de un tesoro en un terreno ajeno, art. 626; la
existencia de nuevas islas, arts. 590 y 597; la accesión de muebles a inmuebles, art.
668). Los modos de adquirir reflejan una política legal de distribución de recursos y

31
esto es una materia que la Constitución encomienda a la ley; (iii) no es expresión de la
función social de la propiedad consagrada en la CPR por cuanto no es una limitación al
dominio sino que su objetivo es constituir un nuevo derecho de propiedad, el cual en el
futuro podrá ser limitado conforme a la función social, y; (iv) no es una norma de
clausura de la posesión de inmuebles ya que no es aplicable a todos los casos ni
preserva la coherencia del sistema jurídico. Por el contrario, el DL 2.695 sólo se aplica
ciertos predios (de bajo monto) y no se aplica a diversos inmuebles (tales como tierras
indígenas, terrenos comprendidos en poblaciones declaradas en situación irregular de
acuerdo a la Ley 16.741, los terrenos de Isla de Pascua y las propiedades inscritas a
nombre del Fisco, de servicios públicos centralizados o descentralizados y/o herencias
deferidas en favor suyo; etc.). La norma de clausura general es el art. 590. En suma,
el DL 2.695 es un correctivo necesario e insustituible para la regularización de la
posesión de los inmuebles32.

3) Tradición del derecho real de herencia (arts. 1909 y 1910).

Los pactos sobre sucesión futura son nulos absolutamente por ilicitud del objeto (arts.
1463, 1466, 1682; 1202). El heredero solo puede disponer de la herencia o de una
cuota una vez fallecido el causante (producida la apertura de la sucesión). Requiere de
título traslaticio de dominio (la venta debe otorgarse por escritura pública: art. 1801).

Se discute la forma de hacer la tradición:

a) por la entrega real o ficta (respecto de los bienes muebles: art. 684) o la inscripción
(respecto de los bienes raíces: art. 686)33;

b) por la entrega real o ficta, que es la regla general (art. 684), ya que la herencia es
una universalidad jurídica distinta de los bienes que la integran34:
(i) la herencia es el patrimonio transmisible del difunto, una universidad
jurídica, divisible solo en partes intelectuales (art. 1524), a diferencia de la
universalidad de hecho. Sus elementos son fungibles y están afectos a la subrogación
real;
(ii) la herencia es una universalidad jurídica indivisible durante la comunidad,
donde cada coheredero es dueño de una parte en la totalidad de los bienes a prorrata
de su cuota. Una vez hecha la apertura de la sucesión, esta universalidad jurídica se
transmite a los herederos, mientras que a los legatarios las cosas singulares. Si es un
solo heredero, éste adquiere la universalidad jurídica y el dominio singular de cada una
de las cosas particulares comprendidas en la herencia. Aunque la herencia comprenda
inmuebles, no se requiere la inscripción como forma de hacer la tradición ya que opera
otro modo de adquirir: la sucesión por causa de muerte. La inscripción (art. 688) se
exige para otros fines: mantener la historia de la propiedad raíz y publicidad. Pero si
son dos o más herederos, serán comuneros sobre la herencia y cada uno de los bienes
que la componen, debiendo proceder de consuno (art. 688). Solo con la partición los
derechos se individualizan en cada adjudicatario;
(iii) la cesión de derechos hereditarios no requiere inscripción porque no recae
sobre bienes inmuebles concretos;

32
Salah Abusleme, María Agnes, “El D.L. N° 2.695, naturaleza jurídica y funciones”, en
Departamento de Derecho Privado Universidad de Concepción (coordinador), Estudios de
Derecho Civil V, Santiago, AbeledoPerrot LegalPublishing, 2010, pp. 257-272.
33
Gutiérrez, José Ramón, “Cesión de derechos hereditarios”, RDJ, t. 7, 1ª parte, pp. 8 ss.
34
Urrutia, Leopoldo, “Cesión de derechos hereditarios”, RDJ, t. 6, 1ª parte, pp. 222 ss.; t. 7, 1ª
parte, pp. 1 ss.

32