UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

ESCUELA DE POST GRADO

DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCION IV

PROYECTO DE DIPLOMADO:

PROYECTO INMOBILIARIO

EDIFICIO MULTIFAMILIAR

“Valle Hermoso”

Alumnos:

Javier Piza Calle

Miguel Correa Monje

Ruben Sifuentes Cárdenas

1
INDICE

1. Resumen ejecutivo

2. Antecedentes

3. Análisis de mercado

4. Definición del mercado objetivo

5. Análisis de la competencia directa.

6. Plan comercial.

7. Perfil económico financiero.

8. Esquema legal.

9. Conclusiones.

2
1. RESUMEN EJECUTIVO

El proyecto consistirá en la construcción de un edificio multifamiliar. La inversión en la construcción y

venta de viviendas se sustenta en las buenas oportunidades que presenta el sector dentro de un
entorno económico con estabilidad económica y financiera.

Mercado objetivo:

 Familias jóvenes, con estilo de vida moderno, conformado por cónyuges activos

económicamente, de 3 a 4 miembros por familia, con un ingreso familiar promedio

de $ 3,000.00 mensual, con una preferencia por las zonas urbanas de buena

categoría residencial y con relativa cercanía a centros comerciales, de diversión y

educativos en concordancia con su estilo de vida.

Producto:

 Edificio multifamiliar de 5 niveles, el primer piso con 16 estacionamientos y 8

departamentos del segundo al quinto nivel.

 Dos departamentos por piso, con áreas techadas que van de 116 m2 a 133 m2.

 Los departamentos del cuarto piso contarán con los aires y con el área de servicio.

 El edificio contará con ascensor.

 Los acabados del edificio serán con productos nacionales de primera calidad.

 La distribución de los departamentos constará de hall, sala, comedor, cocina,

lavandería, cuarto principal con closet y baño incorporado, dos dormitorios con

closet, un baño completo para los dormitorios secundarios y un área de estudio con

conexión a internet. Todos los ambientes tienen conexiones a teléfono y cable.

Precio:

 El precio promedio por departamento será de $ 89,700.00 incluyendo IGV.

 Cada departamento incluye 2 cocheras.

 El precio promedio por mt2 será de $ 784.00 incluye IGV.

Ubicación:

 Urbanización Valle Hermoso de Monterrico, distrito de Santiago de Surco, calle

Martín Pizarro.

Plan Comercial:

 El 37% de las ventas se desarrollarán dentro de la etapa de preventa.

3
  Se promoverá la venta por medio de una agencia corretaje con especialidad en el

mercado objetivo y con manejo de una base de datos.

 Se publicarán avisos en el diario El Comercio.

 Se implementará una caseta de información y ventas para promover la preventa.

Presupuesto y estructura financiera:

 El presupuesto de inversión total será de $ 633,270.00 incluyendo IGV.

 La inversión se financiará con:

o Capital de accionistas: $ 190,000.00 30%

o Préstamo bancario: $ 110,000.00 17%

o Ingresos por ventas: $ 333,270.00 53%

Ingresos y rendimientos:

 El presupuesto de ventas es de $ 717,000.00 incluyendo IGV.

 La utilidad neta proyectada es de $ 52,000.00 representando el 8.0% sobre las

ventas.

 El TIR anual del inversionista es de 24% anual.

4
2. ANTECEDENTES

El presente trabajo tiene como principal motivación el interés del grupo de estudio de

incursionar en el sector inmobiliario desarrollando un edificio de departamentos.

La segmentación de mercado así como los análisis financieros que sustentan el proyecto se

han desarrollado tratando de seguir con rigurosidad los procedimiento y técnicas

administrativas y comercial que permita reducir los riesgos y obtener la rentabilidad deseada.

La simulación del proyecto se desarrolla dentro de un escenario que podemos calificar de

ligeramente optimista, considerándose las principales variables que impactan en la

rentabilidad:

 El 50% de las ventas se desarrollan dentro del periodo de preventa.

 El 75% de las ventas de las unidades inmobiliarias se ejecutan dentro del periodo de

construcción de la obra, es decir dentro de los primeros 7 meses desde la

presentación del expediente a la municipalidad.

 El costo del terreno de 400 mt2 se considera en $ 160,000.00 o en $ 400.00 por m2.

 La inmobiliaria subcontrataría la dirección y ejecución de la obra, usando la modalidad

de Contrato de Dirección. El control financiero y de la logística del proyecto estarían a

cargo de la inmobiliaria.

OBJETIVOS DEL PROYECTO

 Desarrollar un producto inmobiliario que logre satisfacer las necesidades y

expectativas del segmento de mercado definido como objetivo del proyecto.

 Ejecutar el proyecto aplicando las tecnologías e insumos que permitan lograr un

producto de la calidad deseada por el mercado.

 Lograr una rentabilidad neta para sus accionistas no menor al 15% sobre las ventas.

VISION DEL PROYECTO

 Constituir una empresa inmobiliaria con políticas y desempeño acorde con la ética en

los negocios y con un compromiso de largo plazo con sus clientes.

 Ser una empresa especializada en su mercado objetivo.

5
3. ANALISIS DE MERCADO

Se analizarán las principales variables que configuran la demanda del mercado inmobiliario

como una etapa previa para la definición del segmento objetivo. Una de las fuentes principales

de consulta es el Estudio del Mercado Edificador al 2005 editado por CAPECO.

3.1 Demanda Potencial:

Según el estudio de CAPECO en el año 2005, Lima Metropolitana contaba con 1,765,568

hogares como demanda potencial del mercado inmobiliario, registrándose un crecimiento de

1.7% anual.

La distribución de los hogares por NSE se muestra en el cuadro N° 1:

DISTRIBUCIÓN DE LOS HOGARES SEGÚN ESTRATO SOCIOECONÓMICO

JULIO 2005
Cuadro N° 1
ESTRATO HOGARES %
ALTO 107,699 6.1
MEDIO ALTO 207,631 11.8
MEDIO 249,652 14.1
MEDIO BAJO 461,343 26.1
BAJO 739,243 41.9
TOTAL 1,765,568 100.0

3.2 Tipo de Vivienda:

El 88.5% de los hogares de Lima Metropolitana habitan en casas independientes y un 3.2% en

departamentos, el 8.2% restante reside en diferentes tipos de viviendas.

DISTRIBUCIÓN DE LOS HOGARES SEGÚN ESTRATO SOCIOECONÓMICO

JULIO 2005
CUADRO 2

TIPO DE VIVIENDA ACTUAL

CASA DEPARTAMENTO OTRO TOTAL
ESTRATO
INDEPENDIENTE EN EDIFICIO TIPO
% % % %
ALTO 95.09 4.02 0.89 100.00
MEDIO ALTO 84.34 7.12 8.54 100.00
MEDIO 81.84 7.35 10.82 100.00
MEDIO BAJO 87.62 3.05 9.33 100.00
BAJO 91.50 0.79 7.71 100.00
TOTAL 88.50 3.25 8.25 100.00

6
3.3 Tenencia de la Vivienda:

La vivienda propia representa el 75% seguida de la vivienda alquilada con 13.8%. Los

estratos económicos con mayor participación de vivienda alquilada son el estrato medio (20%)

seguido del estrato medio alto (18%).

TENENCIA DE LA VIVIENDA ACTUAL SEGÚN ESTRATO SOCIOECONÓMICO

JULIO 2005
CUADRO 3

TENENCIA DE LA VIVIENDA
Propia a Propia TOTAL
ESTRATO Alquilada Otras
Plazos Pagada
% % % % %
ALTO 7.6 1.8 89.3 1.3 100.0
MEDIO ALTO 18.9 2.5 77.2 1.4 100.0
MEDIO 20.2 1.8 71.6 6.3 100.0
MEDIO BAJO 14.1 1.7 76.2 8.0 100.0
BAJO 11.1 3.0 74.1 11.9 100.0
TOTAL 13.9 2.4 75.6 8.2 100.0

3.4 Capacidad de pago por hogar:

El 72% de los hogares de Lima Metropolitana no realiza ningún tipo de pago por concepto de la

vivienda que ocupan actualmente. Lo que se puede observar es que a medida que se

incrementa el nivel de ingresos de las familias se incrementa el pago de arriendo o cuota por

crédito hipotecario.

VALOR DEL ARRIENDO O CUOTA MENSUAL DEL CRÉDITO DE LA VIVIENDA SEGÚN INGRESO DEL HOGAR
JULIO 2005
CUADRO 4

PAGO DE ARRIENDO O CUOTA MENSUAL (US$)

INGRESO
NO HASTA TOTAL
MENSUAL DEL N.I. 51 - 100 101 - 200 201 - 300 301 - 500 501 - 700 701 - 1000 1001-1500
PAGA 50
HOGAR (US$)
% % % % % % % % % % %
701 - 1 000 2.5 84.0 0.8 4.2 5.0 1.7 0.8 0.8 0.0 0.0 100.0
1 001 - 2 000 2.0 84.2 1.0 3.0 5.0 1.0 3.0 1.0 0.0 0.0 100.0
2 001 - 3 000 4.2 70.8 0.0 0.0 12.5 0.0 4.2 0.0 4.2 4.2 100.0
3 001 - 5 000 10.0 90.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 100.0
MÁS DE 5 000 25.0 75.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 100.0
TOTAL 15.5 72.0 2.9 4.8 4.3 0.2 0.2 0.1 0.0 0.0 100.0

Lamentablemente por razones de confidencialidad, los estratos de mayores ingresos no

lograron revelar sus niveles de pago mensual a la investigación.

7
 3.5 Distribución de los hogares por nivel de ingresos:

Los hogares con los mayores ingresos familiares se encuentran dentro del estrato alto, y dentro

de este segmento un 32.6% se encuentra dentro de un rango de ingresos de $ 700 a $ 2,000

mensuales. El siguiente es el estrato medio/alto, con un 39.5% de familias que se encuentran

dentro de un rango de ingresos de $ 400 a $ 700 mensuales.

DISTRIBUCIÓN DEL INGRESO DEL HOGAR SEGÚN ESTRATO SOCIOECONÓMICO

JULIO 2005
CUADRO 5

INGRESO MENSUAL DEL HOGAR (US DÓLARES)

HASTA 101- 151 - 201 - 301 - 401 - 501 - 701 - 1001 - 2001 - 3001 - MÁS DE TOTAL
ESTRATO N.I.
100 150 200 300 400 500 700 1000 2000 3000 5000 5000
% % % % % % % % % % % % % %
ALTO 22.8 0.0 0.4 3.1 3.6 3.6 7.6 16.1 14.3 18.3 7.1 2.7 0.4 100.0
MEDIO ALTO 12.8 0.0 1.8 3.9 10.0 13.2 16.0 23.5 7.1 7.5 2.5 1.1 0.7 100.0
MEDIO 10.8 0.4 4.5 10.2 14.7 18.6 10.8 20.0 5.5 4.3 0.0 0.2 0.0 100.0
MEDIO BAJO 7.6 1.9 6.7 14.1 21.0 18.5 14.7 9.1 3.8 2.3 0.2 0.0 0.2 100.0
BAJO 9.9 1.0 6.9 14.2 19.0 22.7 12.1 9.1 4.0 1.2 0.0 0.0 0.0 100.0
TOTAL 10.6 1.0 5.5 11.7 16.9 18.7 12.8 12.8 5.1 3.7 0.8 0.3 0.2 100.0

3.6 Capacidad de ahorro mensual de los hogares:

Los hogares con ingresos mensuales superiores a $1,000 son lo que pueden generar los

mayores ahorros, pudiendo llegar estos un rango de de ahorros de $ 300 a $ 700 al mes.

AHORRO MENSUAL DEL HOGAR SEGÚN NIVEL DE INGRESO DEL HOGAR

JULIO 2005
CUADRO 6

AHORRO MENSUAL DEL HOGAR (US DÓLARES)

INGRESO
NO HASTA 31 - 51 - 71 - 101 - 151- 201 - 301 - 501 - 701 - MÁS DE TOTAL
MENSUAL DEL N.I.
AHORRA 30 50 70 100 150 200 300 500 700 1000 1000
HOGAR (US$)
% % % % % % % % % % % % % %
501 - 700 16.3 23.8 4.1 10.5 0.0 15.0 8.2 15.6 5.8 0.7 0.0 0.0 0.0 100.0
701 - 1 000 23.5 16.8 3.4 7.6 0.0 13.4 7.6 10.9 9.2 7.6 0.0 0.0 0.0 100.0
1 001 - 2 000 36.6 13.9 4.0 8.9 0.0 3.0 3.0 7.9 8.9 8.9 4.0 1.0 0.0 100.0
2 001 - 3 000 66.7 12.5 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 4.2 4.2 8.3 0.0 0.0 4.2 100.0
3 001 - 5 000 20.0 20.0 0.0 20.0 0.0 0.0 0.0 10.0 10.0 10.0 10.0 0.0 0.0 100.0
MÁS DE 5 000 25.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 25.0 0.0 0.0 25.0 0.0 25.0 100.0
TOTAL 26.3 33.0 6.2 11.1 0.0 10.6 4.1 5.0 2.1 1.2 0.3 0.0 0.1 100.0

8
 3.7 Interés por adquirir una vivienda:

Tal como se puede apreciar en el cuadro N° 7, del total de hogares de Lima Metropolitana, y de

una forma muy pareja en todos los estratos sociales, el 25% de las familias tienen el interés

en adquirir una vivienda.

INTERÉS EN ADQUIRIR VIVIENDA SEGÚN INGRESOS DEL HOGAR

JULIO 2005
CUADRO 7

INTERÉS DEL HOGAR POR:

COMPRAR CONSTRUIR
INGRESO DEL COMPRAR ARRENDAR CONSTRUIR EN NINGÚN TOTAL
LOTE PARA EN LOTE
HOGAR VIVIENDA VIVIENDA AIRES INTERÉS
CONSTRUIR PROPIO
% % % % % % %
501 - 700 11.9 1.4 25.2 0.3 9.5 51.7 100.0
701 - 1000 10.1 4.2 29.4 0.0 10.1 46.2 100.0
1001 - 2000 11.9 4.0 25.7 0.0 5.9 52.5 100.0
2001 - 3000 0.0 0.0 25.0 0.0 0.0 75.0 100.0
3001 - 5000 0.0 0.0 40.0 0.0 0.0 60.0 100.0
MÁS DE 5 000 25.0 0.0 25.0 0.0 0.0 50.0 100.0
TOTAL 10.7 4.0 21.4 0.5 9.3 54.3 100.0

3.8 Análisis de la Demanda de Vivienda:

En función del análisis de las diferentes variables socioeconómicas de los hogares de Lima

Metropolitana, podemos llegar a estimar que la demanda efectiva total es de 242,000

viviendas distribuidas de la siguiente manera:

DEMANDA POTENCIAL, INTERÉS POR ADQUIRIR

Y DEMANDA EFECTIVA POR VIVIENDA

ESTRATO DEMANDA INTERÉS EN DEMANDA

SOCIOECONOMICO POTENCIAL COMPRAR SOLUCIÓN EFECTIVA (Hogares)

(Hogares) DE VIVIENDA (Hogares)

ALTO 107, 699 17, 790 12, 500

MEDIO ALTO 207, 631 84, 973 54, 681

MEDIO 249, 652 79, 481 41, 268

MEDIO BAJO 461, 343 162, 568 60, 633

BAJO 739, 243 220, 604 73, 049

TOTAL 1,765, 568 565, 416 242, 131

9
Del cuadro se desprende que 133,682 familias que representan el 55% concentran la demanda

potencial en los estratos bajo y medio bajo, siguiéndole el estrato medio alto y alto con 67,000

familias representando el 28% de la demanda potencial, les sigue el estrato medio con un

17%.

DISTRIBUCIÓN DE LA DEMANDA EFECTIVA SEGÚN PRECIO DE LA VIVIENDA Y ESTRATO SOCIOECONÓMICO

JULIO 2005
CUADRO 10

ESTRATO
MEDIO MEDIO TOTAL
PRECIO DE LA ALTO MEDIO BAJO
ALTO BAJO
VIVIENDA EN US$
nº nº nº nº nº
nº HOGARES
HOGARES HOGARES HOGARES HOGARES HOGARES
HASTA 4000 - - - 879 1,461 2,340
4 001 - 8 000 - - 509 3,515 1,462 5,486
8 001 - 10 000 - - - 5,272 - 5,272
10 001 - 15 000 1,923 18,473 7,133 22,847 26,297 76,673
15 001 - 20 000 3,846 18,473 20,380 13,181 29,219 85,099
20 001 - 25 000 2,404 8,128 6,623 6,151 10,227 33,533
25 001 - 30 000 - - 510 3,515 1,460 5,485
30 001 - 40 000 1,442 3,695 4,076 4,394 1,461 15,068
40 001 - 50 000 1,923 739 1,528 - 1,462 5,652
50 001 - 60 000 - - - - - -
60 001 - 70 000 - - - - - -
70 001 - 80 000 962 2,217 - 879 - 4,058
80 001 - 100 000 - - - - - -
100 001 - 120 000 - 2,217 509 - - 2,726
120 001 - 150 000 - 739 - - - 739
150 001 - 200 000 - - - - - -
200 001 - 250 000 - - - - - -
250 001 - 300 000 - - - - - -
300 001 - 500 000 - - - - - -
MÁS DE 500 000 - - - - - -
TOTAL 12,500 54,681 41,268 60,633 73,049 242,131

Asimismo, se puede determinar que dentro del estrato Alto/Medio Alto, en el rango de precios

de $ 70,000 a $ 80,000 existen 3,200 unidades inmobiliarias como demanda efectiva.

3.8.1 Fuente de financiación:

El 93.5% de la demanda de los hogares efectivos optan por el financiamiento como la

única forma para la adquisición de vivienda, observándose una tendencia creciente de

las familias que optan por los créditos de largo plazo mayores a 20 años.

Desarrollando una distribución del financiamiento en función de los plazos, vemos que

el rango créditos hasta 5 años solo representa el 20% de los préstamos, el rango de 6

a 10 años concentra el 31.6% de los créditos, el rango de 11 a 15 años que

representa el 20.1% de los créditos y el rango de 16 a 20 años representa el 16.7%.

10
 3.8.2 Interés en adquirir una vivienda

A nivel de estrato socioeconómico, y descontando el total de hogares que manifestaron

no tener ningún interés por adquirir una vivienda (54,28%), se destaca el estrato alto
con un porcentaje de 71,43%. El segundo interés de los hogares se concentra en la
compra de vivienda con 21,36% y en tercer lugar la compra de un lote para construir
(10,67%). Este año se observó un incremento en aquellos hogares interesados en
construir en aires independizados con el 9,26%.

Considerando la distribución del interés del hogar en adquirir vivienda y de acuerdo a

las edades, los más interesados resultan ser los jefes de hogares entre 30 a 34 años
(42,38%). Para aquellos jefes de hogares cuyas edades fluctúan entre los 25 y 29 años
el interés se concentra en la compra de un lote para construir (22,00%) seguido del
interés en la compra de vivienda con el 41,00%. Los menos interesados en la
adquisición de vivienda resultan aquellos jefes de hogar con edades avanzadas. Así,
con más del 55% prevalecen los no interesados cuyas edades son superiores a los 45
años.

Para todos los niveles de ingreso del hogar, la opción de comprar de vivienda (21,36%)
prevalece sobre las otras alternativas. Le sigue en orden de importancia la opción de
compra de lote para construir con 10,67%. A medida que aumenta la escala de
ingresos aumenta también la intención de compra de vivienda.
La principal razón de interés manifestada por el total de población para la compra de
vivienda es el “Deseo de independizarse – Vive en Casa de los Padres” (47,56%). La
principal razón que determina el no interés por la compra de vivienda es: “Factores
Económicos” (42,96%).

3.9 Análisis de la Oferta de Viviendas:

CAPECO ha desarrollado un análisis del total de la oferta de viviendas agrupados por

sectores urbanos. Si bien es cierto que la oferta total incluye casas independientes y

departamentos, la gran mayoría de la oferta inmobiliaria la componen los departamentos.

11
 SECTOR URBANO OFERTA TOTAL DE VIVIENDA
UNIDADES % M2 Prom. M2
1. Miraflores 1,182 9.5% 117,027 99.0
2. San Isidro 329 2.6% 46,423 141.1
3. La Molina 839 6.7% 105,085 125.3
4. Santiago de Surco, San Borja 3,035 24.4% 338,402 111.5
5. Jesús María, Lince, Magdalena del Mar,
Pueblo Libre, San Miguel 2,611 21.0% 209,003 80.0
6. Barranco, Chorrillos, Surquillo 1,216 9.8% 96,832 79.6
7. Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho,
Santa Anita 213 1.7% 17,514 82.2
8. Cercado de Lima, Breña, La Victoria,
Rímac, San Luis 1,850 14.9% 117,407 63.5
9. Carabayllo,Cómas,Independencia,Los
Olivos,P.Piedra,S.M.dePorres 502 4.0% 34,527 68.8
10. El Agustino, San Juan de Lurigancho 292 2.3% 19,962 68.4
11. Ancón, Santa Rosa 12 0.1% 948 79.0
12. Lurín, Pachacamac,S.J.de Miraflores,Villa
el Salvador,V.M.d.Triunfo 167 1.3% 9,672 57.9
13. Pucusana, Pta. Hermosa, Pta. Negra,
S.Bartolo, Sta. María del Mar 23 0.2% 2,543 110.6
14. Bellavista, Callao, Carmen de la Legua,
La Perla, La Punta 160 1.3% 12,526 78.3
15. Ventanilla 0 0.0% 0 0.0
TOTAL 12,431 100.0% 1,127,871 90.7

A continuación se presenta un cuadro con el análisis de la oferta de departamentos agrupados

por los sectores más representativos para efectos del presente proyecto.

OFERTA TOTAL DE DEPARTAMENTOS

PRECIO AREA PRECIO POR

SECTOR URBANO
MEDIO PROMEDIO M2
UNIDADES
US$ M2 US$

1. Miraflores 1 142 65 275 99,3 636

2. San Isidro 329 115 833 141,1 772

3. La Molina 733 43 579 98,5 450

4. Santiago de Surco, San Borja 2 983 67 724 109,8 577

5. Jesús María, Lince, Magdalena del Mar,

Pueblo Libre, San Miguel 2 610 35 544 80,1 442

6. Barranco, Chorrillos, Surquillo 1 133 31 988 76,3 391

12
3.9.1 Edificaciones de más de cuatro pisos

En el censo de obras realizado en julio de 2005 se encontró un total de 1,032

obras cuyas edificaciones reportan una cantidad igual o superior a los cuatro pisos.
El número mayor de obras de más de cuatro pisos recaen en el destino
departamentos quienes participan con el 82,07% (847 unidades) del número total
de las obras. La categoría otros, representada en edificaciones que involucran
diversos destinos como escuelas, hospitales está representado con el 9,79% (101
unidades). La categoría mixto (vivienda y/o locales comerciales u oficinas
simultáneamente) tiene una participación de 4,26% (44 obras).

3.9.2 Edificaciones con ascensor

A nivel de precios de las unidades, el 65,08% (3,851 unid.) de las edificaciones

correspondientes a departamentos que cuentan con ascensor se localizan en los
intervalos de precios intermedios mientras que el 17,57% (1,040 unid.) en
intervalos de precios bajos. Un 17,34% (1,026 unid.) se localizan en intervalos de
precio altos.

3.9.3 Números de departamentos por piso, número de dormitorios y baños

por departamento

El 41,38% del total de edificios multifamiliares se ofrecen en el mercado con 4

departamentos por piso; el 76,76% de los departamentos se ofrecen con tres
dormitorios y el 55,91% de éstos se ofrecen con dos baños.

3.9.4 Existencia de dormitorio de servicio, cuarto de estudio y tina

Las edificaciones multifamiliares que cuentan con dormitorio para el servicio

obtuvieron el 34,92%. El 12,16% de aquellos ofrecen habitación para estudio.
Departamentos en oferta que poseen tina representan el 30,44% del total de
multifamiliares.

3.9.5 Existencia de sistema de gas centralizado GLP / gas natural

El 6,09% de unidades multifamiliares en oferta cuentan con sistema de gas

centralizado GLP. Un 11,38% de las unidades tienen proyectado la instalación de
GLP mientras que un 5,64% están preparados para recibir gas natural.

3.9.6 Financiación de la Oferta de Edificaciones

El 33% de los constructores que realizan viviendas se financian con recursos

propios, el 67% restante se financian a través de los bancos.

13
 3.9.7 Aspectos Cualitativos de la Oferta de Vivienda

En el censo de julio de 2005, la proporción de unidades de vivienda en oferta que

emplean ladrillo y concreto como material predominante para las paredes de las
construcciones asciende a 74,84%. Le sigue en orden de importancia el concreto
armado con el 19,56%.

El material utilizado con mayor frecuencia en los pisos son el parquet o madera
pulida con el 40,54%, le sigue en importancia la cerámica con el 33,94%.

El material más utilizado para los techos de las viviendas en oferta es el ladrillo y
concreto considerando que el 84,04% de las viviendas reportaron techos de este
material, seguido en importancia el concreto armado (15,81%).

A julio de 2005, los servicios comunitarios que se reportaron con mayor frecuencia
por los oferentes actuales fueron portería (15,31%), TV Cable (13,64%), y zonas
verdes (4,96%).

3.9.8 Oferta de edificaciones por estratos socioeconómicos

El 34,61% de las edificaciones totales en oferta se ubican en zonas

correspondientes al estrato socioeconómico medio alto con 6,208 unidades seguido
del estrato socioeconómico alto el 25,65% con 4,600 unidades y el estrato medio el
24,17% con 4,355 unidades.

3.9.9 Oferta de estacionamientos.

La cantidad de estacionamientos techados en oferta que en cantidad (3,063

unidades) representó un incremento del orden del 21,84% con respecto al año
anterior. La oferta de estacionamientos se realiza en diez de los quince sectores
urbanos correspondiéndole al sector urbano cuatro (Santiago de Surco y San Borja)
el 32,32% (990) de la unidades totales. El intervalo de US$ 3,001 a US$ 4,000
concentra la mayor cantidad de unidades correspondiéndole el 45,65% de la
totalidad de ellas.

La oferta de estacionamientos no techados asciende a 5,737 unidades. Con

respecto año pasado (4,266) se observó un incremento del orden del 34,48%. A
nivel de sectorización se observa que los estacionamientos no techados en oferta se
encuentran localizados en doce de los quince sectores urbanos. Por orden de
importancia, el sector urbano cinco (Jesús María…) con 1,274 unidades le
corresponde el 22,21%. A nivel de precio se destaca que la mayoría de
estacionamientos no techados se ofrecen entre US$ 2,001 a US $ 3,000
representados con 2,410 unidades y el 42,00%.

14
4.0 DEFINICION DEL MERCADO OBJETIVO

En función del análisis de todas las variables expuestas anteriormente, procedemos a

definir el segmento objetivo para el proyecto inmobiliario:

4.1 Demanda efectiva:

 El total de familias que conforman el mercado del NSE A / B+ tiene una demanda

efectiva estimada en 67,000 unidades de vivienda de los cuales 3,200 unidades se

encuentran comprendidas entre el rango de precios de $ 70,000 a $ 80,000. Por lo

tanto, el segmento objetivo se encuentra enfocado en las familias cuyos ingresos

les permitirán adquirir un inmueble dentro del rango de valores referidos

anteriormente.

4.2 Perfil demográfico del segmento:

 Familias jóvenes, con cónyuges económicamente activos, con un jefe del hogar de

30 a 39 años y con 3 a 4 integrantes por familia.

4.3 Perfil sicográfico del segmento:

 Familias con estilo de vida moderno, con educación superior y con una actitud

aspiracional, que deseen un inmueble en línea con sus deseos y posición

económica.

 Con una preferencia por las zonas urbanas con relativa cercanía a los

establecimientos comerciales, de entretenimiento y educación acorde con su estilo

de vida.

 Le otorgan un valor especial a las zonas urbanas, tranquilas, limpias, con parques,

seguras y que refuercen su posición social.

 Distritos de preferencia para vivir en San Borja, Surco y La Molina.

4.4 Perfil económico del segmento:

 Con un nivel de ingreso familiar mensual entre los $ 2,000 a $ 3,000.

 Con una capacidad de endeudamiento no menor a $ 60,000 y de asumir un pago

de cuota mensual de $ 620.00.

15
5.0 ANALISIS DE LA COMPETENCIA DIRECTA

El proyecto se desarrollaría en la zona urbana de Valle Hermoso de Monterrico. Las

características más importantes de la oferta inmobiliaria cercana al lugar de desarrollo de

proyecto son las siguientes:

Ubicación Precio Área Precio Nivel

x Prom. M2 Acabados

Depart.

Av Los Ingenieros $89,000 130 m $684  Pisos laminados

686  Closets melamine en dormitorios

 Cocina amoblada completa
Urb. Valle
 Ascensor directo.
Hermoso  Sanitarios, mayólicas y grifería nacional.
 Baños con tablero de mármol.
 Red de cable y teléfono.
Tambo de Oro N° $92,000 132 m $696  Pisos laminados

154  Closets melamine en dormitorios

 Ascensor directo.
 Tablero de granito en cocina
 Muebles completo en cocina
 Baños con tablero de mármol
 Mayólicas y sanitarios nacionales.
 Grifería importada.
 Vidrios templados

Av. El Polo 429 $70,117 93 m $756  Pisos laminado y alfombra en

dormitorios.
 Closets melamine en dormitorios
 Cocina con muebles y tablero en
melamine.
 Mayólicas, sanitarios y grifería nacional
de calidad.

16
La oferta en líneas generales se configura de la siguiente manera:

 Precios: Departamentos entre los $ 70,000 y los $ 92,000.

 Precio por metro2 de $ 685 a $ 756

 Áreas entre 100 m2 y 132 m2.

 Arquitectura: 3 dormitorios, 2.5 baños, área de servicio completa, sala, comedor y una

cochera incluida.

 Acabados: Área social y dormitorios con pisos laminados, baños con tablero de

mármol, sanitarios y mayólicas nacionales de primera calidad, dormitorios con closets

de melamine, cocina con reposteros altos y bajos y tablero de granito y ventanas

exteriores en vidrio templado e interiores en vidrio crudo incoloro con perfiles de

aluminio.

 Forma de pago: Se promueve el financiamiento bancario con una separación de

$500.00 y cuota inicial de 25%, saldo financiable por el banco.

17
6.0 PLAN COMERCIAL

El nombre comercial del producto será “Edificio Valle Hermoso”. El plan se sustenta en las

siguientes estrategias:

6.1 Estrategia de Producto:

 Desarrollar un edificio de departamentos que logre satisfacer los deseos de la Vivienda

ideal del segmento objetivo.

 El producto debe posicionarse en función principalmente a la buena calidad de sus

acabados y a una arquitectura moderna.

 El producto debe satisfacer las necesidades de estatus, seguridad, confort y

funcionalidad dentro de los ambientes.

6.2 Estrategia de Precio:

 El precio de venta por m2 se encontrará 12% por encima de sus principales

competidores directos, sustentándose en la calidad del producto conformado por sus

acabados, arquitectura interior y exterior y ubicación.

 El precio de venta debe ser en promedio de US$ 784.00 por m2 incluyendo IGV.

 El precio debe estar en línea con la estrategia de producto, es decir el precio debe

reforzar el posicionamiento del producto.

6.3 Estrategia de Promoción:

 Se promocionará la preventa con un descuento que inicia aplica una TEA de 3%, el

descuento se reduce a medida que transcurren los meses.

 La venta se entregará en exclusividad a una empresa de corretaje que cuente con la

solvencia profesional en la promoción de inmuebles y cuenten con una base de datos

de clientes potenciales dentro del segmento de mercado objetivo.

 Se publicará avisos en el Dominical del diario El Comercio durante 4 meses a una

frecuencia quincenal.

 Desarrollo de marketing directo usando brochures, explotando las bases de datos y

revistas de los principales clubes de Lima Metropolitana.

18
6.4 Estrategia de Ubicación:

 Una de las principales ventajas del proyecto inmobiliario “Edificio Valle Hermoso”, es

sin duda su buena ubicación. El distrito de Surco representa una plaza interesante

para vivienda y la ubicación del proyecto brindará la tranquilidad y confort que

demanda el mercado.

ZONIFICACION: RDB
AREA DE ESTRUCTURACION URBANA: IIIB-1

ESQUEMA DE LOCALIZACION
PROVINCIA : LIMA
DISTRITO : SURCO
URBANIZACION

CALLE : MARTIN PIZARRO ESQ CON

GERONIM O DE ALIAGA
N° : 102
ESQUEMA DE UBICACION
PROPIETARIO:

SELLO Y FIRMA DEL PROFESIONAL:

U
PLANO: LAMINA:

UBICACION - LOCALIZACION
ESCALA: FECHA:

Octubre, 2006

6.5 Descripción del Producto y parámetros urbanísticos

6.5.1 Características del lote matriz:

o Ubicación:

Departamento: Lima.

Provincia: Lima.

Distrito: Santiago de Surco.

Urbanización: Valle Hermoso de Monterrico

Jirón: Martín Pizarro, esquina con Jerónimo de Aliaga

o Área: 394.00 m2

o Medidas del lote:

Por el frente con calle Martín Pizarro con 12.00 m. l.

19
 Por la derecha con jirón Jerónimo de Aliaga con 33.33 m. l.

Por la izquierda con 33.33 m. l.

Por el fondo con 12.00 m. l.

6.6 Generalidades:

Se proyecta construir un edificio multifamiliar de 6 niveles: un semisótano con 12

estacionamientos, cuatro pisos con ocho departamentos en total y una azotea de uso

particular para los departamentos del último piso.

El área techada de los departamentos se encuentra dentro de 116 m² a 133 m².

6.7 Parámetros urbanísticos y edificatorios del terreno:

Usos Vivienda Multifamiliar

Zonificación RDB

Área Libre 40%

Altura Máxima 4 pisos (13.50 ml.)

Retiro Frontal 3.00 ml.

Estacionamiento 2 Est. / 3 viviendas.

Área mínima de vivienda 100.00 m²

6.8 Descripción de áreas de los departamentos:

Como ya se indicó antes el edificio es de cinco pisos más la azotea y dos

departamentos por nivel.

El edificio cuenta con un ascensor privado con acceso directo a cada departamento

además de una escalera de servicio que comunica a todos los pisos y un área libre

(jardín) en el primer piso.

El primer piso que esta a 0.50 mts por debajo del nivel del terreno es para los 16

estacionamientos del edificio, el hall de recepción y ocho depósitos, uno para cada

departamento.

La programación para los seis departamentos en el segundo, tercer y cuarto piso es:

o Sala-comedor 30 m²

o Hall 7 m²

o Cocina 13 m²

o Lavandería 4 m²

20
 o Dormitorio Principal 17 m²

o Baño privado (con lavatorio, inodoro y tina) 5 m²

o Dormitorio 02 11 m²

o Dormitorio 03 11 m²

o Baño común (con lavatorio, inodoro y ducha) 3 m²

o Dormitorio de servicio 5 m²

o Baño servicio (con inodoro y ducha) 2 m²

o Terrazas 8 m²

Área techada 116 m², Terraza 8 m², área total 124 m²

La programación para los dos departamentos del quinto piso es:

o Sala-comedor 30 m²

o Hall 7 m²

o Sala de estar 14 m²

o Cocina 13 m²

o Dormitorio Principal 17 m²

o Baño privado (con lavatorio, inodoro y tina) 5 m²

o Dormitorio 02 11 m²

o Dormitorio 03 11 m²

o Baño común (con lavatorio, inodoro y ducha) 3 m²

o Terrazas en sala y dormitorio principal. 8 m²

o Dormitorio de servicio (Azotea) 7 m²

o Baño servicio (Azotea) 3 m²

o Lavandería (Azotea) 12 m²

o Terraza (azotea) 50 m²

Área techada 133 m², Terrazas 58 m², área total 191 m²

21
6.9 Especificaciones de obra:

Estructuras:

Cimentación: En base a cimientos corridos y zapatas aisladas de concreto armado.

Muros columnas: Columnas y placas de concreto, albañilería armada y muros de

ladrillo king kong.

Techos: Losa Aligerada horizontal de concreto armado

Acabados:

Pisos: En Sala-comedor y pasillos serán de Parquet pumaquiro, en baños, cocina y

lavandería se aplicará cerámico nacional.

Dormitorios: Pisos de alfombra buclé.

Puertas y Ventanas: Ventanas exteriores de vidrio templado con perfiles de aluminio,

ventanas interiores de vidrio crudo, puerta principal de tablero de madera cedro,

puertas interiores contra placadas con planchas MDF.

Revestimientos: Tartajeo, frotachado y empastado, pintura látex tipo Vence látex o

similar.

Instalaciones:

Inst. Sanitarias: Sistema de bombeo de agua potable, Tanque elevado, cisterna, agua

caliente y fría empotrada.

Inst. Eléctricas: Medidor trifásico, llaves termomagnéticas, placas interruptores,

tomacorrientes y salidas de teléfono de marca Ticino. Cableado con material Indeco en

los calibres y números proyectados.

Otros:

Ascensor directo al departamento con capacidad para 6 pasajeros.

Intercomunicador-portero para cada departamento

Puerta de garaje con control remoto.

Estacionamiento para 12 vehículos.

6.10 Relación de Acabados:

Sala-comedor y pasadizo:

 Piso de parquet pumaquiro.

 Contra zócalo de madera cedro de 3”

22
 Paredes pintadas con pintura látex tipo Vence látex o similar

Cocina:

 Piso cerámico Celima 30x30 calidad extra, modelo granilla

 Paredes pintadas con pintura látex tipo Vence látex o similar

 Revestimiento de cerámico 20x30 celima calidad Premium a una altura de 1.50 m.

con excepción de la zona del mueble de cocina.

 Muebles de cocina bajos y altos, serán de módulos fabricados en melamine de 19

mm. con tapacanto recto de 1mm, en los bordes visibles y no visibles. El Tablero

será de granito oscuro.

 Lavadero de acero inoxidable de una poza con escurridero y grifería mezcladora de

mesa Vainsa tipo pico de loro. Instalaciones para agua fría y caliente.

 Intercomunicador-portero para apertura de 2 puertas exteriores.

Dormitorio Principal

 Piso de alfombra buclé.

 Contra zócalo de madera cedro de 3”

 Paredes pintadas con pintura látex tipo Vence látex o similar

 Los clósets serán de melamine de 19 mm. Color almendra. Incluyen puertas con

tiradores de PVC tipo asa, mueble con cajonería y barra de aluminio.

Baño principal

 Piso de cerámico celima Premium stone 30x30 color marrón.

 Paredes de cerámico celima de 20x30 Premium color travertino hueso a una altura

de 2.00 mts.

 Inodoro modelo Top piece Bone con asiento de melamine

 Lavatorio de ovalin embutido con grifería mezcladora Vainsa modelo avante

cromada y tablero de mármol color beige.

 Ducha mezcladora Vainsa modela avante cromada.

 Tina de 1.70 x 0.60 de fibra de vidrio color beige

 Instalaciones para agua fría y caliente.

Dormitorios Secundarios

 Piso de alfombra buclé.

23
 Contra zócalo de madera cedro de 3”

 Paredes pintadas con pintura látex tipo Vence látex o similar

 Los clósets serán de melamine de 19 mm. Color almendra. Incluyen puertas con

tiradores de PVC tipo asa, mueble con cajonería y barra de aluminio.

Baño Común

 Piso de cerámico celima pirita 30x30 color gris.

 Paredes de cerámico celima de 20x30 Premium color travertino hueso a una altura

de 2.00 mts.

 Inodoro modelo Top piece Bone con asiento de melamine

 Lavatorio de ovalin embutido con grifería mezcladora Vainsa modelo avante

cromada y tablero de mármol color beige.

 Ducha mezcladora Vainsa modela avante cromada.

 Instalaciones para agua fría y caliente.

Lavandería

 Piso cerámico Celima 30x30 calidad extra, modelo granilla

 Contra zócalo de cerámica de 3”.

 Lavadero de ropa de concreto revestido de cerámico con un grifo de manija de ½”

 Paredes pintadas con pintura látex tipo Vence látex o similar

 Instalación para secadora y lavadora

Baño de servicio

 Piso de cerámico celima 30x30 color blanco.

 Paredes de cerámico celima Premium color blanco a una altura de 1.80 mts.

 Inodoro modelo Sifón jet con asiento de plástico

 Lavatorio de una poza modelo trébol fontana con llave simple cromada

 Ducha Italgrif modelo Bávaro.

 Tina de 1.70 x 0.60 de fibra de vidrio color beige

 Instalaciones para agua fría y caliente.

Terrazas

 Piso de cerámico celima calidad extra, 30x30, rustico estructurado hueso.

 Contra zócalo de cerámico de 3”

24
 Paredes pintadas con pintura látex tipo Vence látex o similar.

Áreas Comunes

 Piso de cerámico celima 40x40 calidad extra en Ingreso, hall y escaleras

 Piso de cemento pulido en estacionamientos.

 Paredes pintadas con pintura látex tipo Vence látex o similar.

 Luminarias en pasadizos, escaleras y exteriores serán de tipo braquetes.

 Luminarias en semisótano serán fluorescentes de adosar de 2x40 o similar.

 Ascensor Schindler directo a los departamentos con capacidad para 6 pasajeros.

 Dos puertas exteriores de ingreso al edificio conectado al portero eléctrico.

25
 CUADRO DE COSTOS DE ACABADOS Área de Dormitorio Baño
Sala Comedor Terraza Hall Cocina Total
Servicio Principal Uno Dos Servicio Principal Uno / Dos Servicio
Área m2 20.85 11.76 2.52 6.89 11.52 3.44 17.16 10.35 10.73 4.62 3.42 2.97 2.02 108.23
Perímetro m 10.25 6.95 5.10 11.25 13.10 4.65 10.75 10.15 10.00 6.50 6.60 6.00 5.15 106.45
Puntos und 12.00 10.00 6.00 6.00 14.00 6.00 12.00 6.00 6.00 4.00 6.00 4.00 2.00 94.00

Piso parquet 10 x 60 Pumaquiro 62.00 S/. / m2 1,292.39 729.12 426.87 1,063.92 641.70 664.95 4,818.95
Piso de cerámico 45.00 S/. / m2 113.40 388.80 154.80 208.01 153.90 133.65 90.68 1,243.24
Zócalo de madera 1/2" x 3" Pumaquiro o Cedro 7.00 S/. / m 71.75 48.65 78.75 75.25 71.05 70.00 415.45
Zócalo de cerámico 10.00 S/. / m 51.00 46.50 65.00 162.50
Pared con pintura 10.00 S/. / m2 246.00 166.80 61.20 270.00 111.60 258.00 243.60 240.00 156.00 1,753.20
Pared con cerámico 50.00 S/. / m2 1,572.00 792.00 720.00 309.00 3,393.00
Cieloraso con pintura 12.00 S/. / m2 250.14 141.12 30.24 82.62 138.24 41.28 205.92 124.20 128.70 55.47 41.04 35.64 24.18 1,298.79
Puerta principal de cedro 1,000.00 S/. / und 1,000.00
Puerta MDF, pintura al duco 250.00 S/. / und 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 2,250.00
Ventana vidrio crudo de 6 mm - Sist. Nova 80.00 S/. / m2 256.00 160.00 336.00 288.00 240.00 80.00 57.60 48.00 103.00 1,568.60
Mampara vidrio templado de 8 mm - Sist. Nova 170.00 S/. / m2 816.00
Puntos luz/tom/tel/coax/inter 40.00 S/. / pto 480.00 400.00 240.00 240.00 560.00 240.00 480.00 240.00 240.00 160.00 240.00 160.00 80.00 3,760.00
Closet en melamine, cuatro cajones y colgador 650.00 S/. / m 2,145.00 1,462.50 1,267.50 4,875.00
Mueble de cocina en melamine alto y bajo tablero d 1,000.00 S/. / m 7,000.00 7,000.00
Mueble de baño con tablero de mármol 650.00 S/. / m 455.00 455.00 910.00
Lavatorio de cocina y grifería 250.00 S/. / glb 250.00 250.00
Lavatorio de servicio 250.00 S/. / glb 250.00 250.00
Ovalín y grifería 250.00 S/. / glb 250.00 250.00 500.00
Top Piece 300.00 S/. / glb 300.00 300.00 600.00
Tina y grifería 700.00 S/. / glb 700.00 700.00 1,400.00
Medio baño con ducha 300.00 S/. / glb 300.00 300.00
2
Pintura exterior 15.00 S/. / m 1,417.50
Cableado de luz/tom/tel/coax/inter 10.00 S/. / pto 120.00 100.00 60.00 60.00 140.00 60.00 120.00 60.00 60.00 40.00 60.00 40.00 20.00 940.00
Tablero termonagnético - 6 llaves - Conectado a P 500.00 S/. / glb 500.00
Equipo hidroneumático 100 lt 1,800.00 S/. / glb 1,800.00
Σ S/. 4,276.28 1,585.69 555.84 1,158.24 10,555.04 1,314.18 4,934.09 3,381.05 3,161.15 1,014.48 3,299.54 3,092.29 1,176.86 41,406.23
Σ/A S/. / m2 205.15 134.84 220.57 168.23 916.24 382.03 287.53 326.67 294.75 219.47 964.78 1,041.18 584.05 382.57
Σ/A $ / m2 63.12 41.49 67.87 51.76 281.92 117.55 88.47 100.51 90.69 67.53 296.85 320.36 179.71 117.71
Costo directo $ / m2 89.93
Gastos generales ( 5 % ) y utilidades ( 5 % ) $ / m2 8.99
Sub. total $ / m2 98.92
I.G.V. ( 19 % ) $ / m2 18.79
Total general $ / m2 117.71

26
 7.0 PERFIL ECONÓMICO FINANCIERO DEL PROYECTO

La descripción del proyecto desde la perspectiva económica financiera se realizará en función

a un escenario moderadamente optimista.

7.1 Plan de Ventas:

Se proyecta vender todas los departamentos dentro de los 12 meses del proyecto, el 62% de

las ventas durante los meses de ejecución de obra.

PLAN DE VENTAS - ESCENARIO 1

Anexo 2

Año 1
Item Actividad Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Total Acum.
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
1.0 Compra del Terreno
2.0 Ejecución del Expediente
3.0 Construcción
4.0 Ventas:
5.0 Mensuales - - 1 2 - - 1 - 1 - 1 1 1 8 8
6.0 Acumulado - - 1 3 3 3 4 4 5 5 6 7 8 8 8 8 8
7.0 Porcentaje Inversión directa 12.6% 14.8% 21.1% 33.9% 17.5% 100.0%
8.0 Total Unidades Vendidas 8

preventa
7.2 Precios de venta:

Los precios de venta por departamento varían en función al área total y a la altura

ESTRATEGIA DE PRECIOS DE VENTA POR UNIDAD INMOBILIARIA - ESCENARIO 1

Anexo 4

Con IGV
8 Viviendas m2 m2 m2 m2 Factor m2 m2 m2 m2 Factor Total Total
IGV 9.5% Tech. Aires Patio Area Com. de Tech. Aires Patio Area Com de x Dpto x Piso Total
Piso Area (m2) Cant. 35% Jardin Techada Altura 50% Jardin Techada Altura US$ US$ Por MT2
1 114.39 2 228.78 114.39 29.20 15.60 - $ 657 $ - $ 372 $ 110 $ - $ 87,731 $ 175,463
$ 767
2 114.39 2 228.78 114.39 - 15.60 9.00 $ 657 $ - $ - $ 110 $ 1,095 $ 86,716 $ 173,433
$ 758
3 114.39 2 228.78 114.39 - 15.60 10.00 $ 657 $ - $ - $ 110 $ 1,095 $ 87,811 $ 175,623
$ 768
4 114.39 2 228.78 114.39 40.04 - 15.60 10.00 $ 657 $ 219 $ - $ 110 $ 1,095 $ 96,579 $ 193,158
$ 844
5 0.00 2 0.00 - - - - - $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ -
#¡DIV/0!
Precio/M2
Area Total de Total Ventas $ 717,676 Promedio
Viviendas = 915.1 Con IGV 9.5% $ 784
Area Promedio = 114.39 IGV $ 62,264

Precio x Vivienda
Area Total Promedio (con IGV) $ 89,710
Techada = 915.1
Area Promedio = 114.389

De manera particular las unidades del cuarto nivel tienen un incremento de precios de 10% con

relación al promedio de precios de los niveles inferiores por entregarse con áreas de servicio

techadas en la azotea.

27
7.3 Política de descuentos

El plan de descuentos tiene el objetivo de incentivar la preventa y parte de una TEA de 3%

anual, reduciéndose a medida que avanza el proyecto, en el sexto mes del proyecto ya no se

ofrecerán descuentos.

PLAN DE DESCUENTOS - ESCENARIO 1

Anexo 5

Tasa Efectiva Anual = 3.00% 0.25% T.E.M

CONSTRUCCION
8 Viviendas M1 M2 M3 M4 M5

Factor de Descuento 10 9 8 7 6
Pisos Descuento 2.49% 2.24% 1.99% 1.74% 1.49%
1 $ 80,120 $ 78,122 $ 78,324 $ 78,525 $ 78,727 $ 78,927
2 $ 79,193 $ 77,218 $ 77,418 $ 77,617 $ 77,816 $ 78,014
3 $ 80,193 $ 78,193 $ 78,395 $ 78,597 $ 78,798 $ 78,999
4 $ 88,200 $ 86,001 $ 86,223 $ 86,445 $ 86,666 $ 86,887
5 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Precio Prom. $ 81,927 $ 79,883 $ 80,090 $ 80,296 $ 80,502 $ 80,707
V.Venta Prom. $ 81,247 ($2,043) ($1,837) ($1,630) ($1,425) ($1,220)

7.4 Cronograma de actividades

El cronograma de actividades considera los tiempos de realización de las principales obras

civiles.

Se presenta a continuación el cronograma valorizado con las partidas de costo directo:

28
 CRONOGRAMA VALORIZADO DE OBRA - ESCENARIO 1
Anexo 3

Duracion
Item Descripción (Mes) Area P.U. $ Parcial mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8 Total
1.0 Estructuras 3 1,039.90 105.00 109,189.08 - 36,396.36 36,396.36 36,396.36 - 109,189.08
2.0 Acabados 2 1,039.90 110.00 114,388.56 - 57,194.28 57,194.28 114,388.56
3.0 Sótano 1 271.97 105.00 28,557.14 28,557.14 - 28,557.14
4.0 Instalaciones Sanitarias 3 1,311.87 12.00 15,742.43 - 5,247.48 5,247.48 5,247.48 - 15,742.43
5.0 Instalaciones Eléctricas 3 1,311.87 16.00 20,989.90 - 6,996.63 6,996.63 6,996.63 - 20,989.90
6.0 Obras Exteriores 2 139.99 25.00 3,499.65 - 1,749.83 1,749.83 - 3,499.65
7.0 Obras provisionales 1 1,039.90 3.00 3,119.69 3,119.69
8.0 Obras de excavación y movimientos 1 424.28 12.00 5,091.33 5,091.33 5,091.33
9.0 Cerco metálico ml 1 45.33 80.00 3,626.40 3,626.40
10.0 Demolición y nivelación 1 300.00 15.50 4,650.00 4,650.00 4,650.00
11.0 Ascensor 1 1.00 19,300.00 19,300.00 19,300.00 19,300.00
Total US$ 328,154.18 41,418.16 48,640.47 69,690.29 111,210.97 57,194.28 328,154.18
Gastos Varios (% C.D) 2.5% 7,721.35 1,035.45 1,216.01 1,259.76 2,689.61 1,520.52 7,721.35
SubTotal 335,875.53 42,453.62 49,856.48 70,950.05 113,900.59 58,714.80 335,875.53
IGV Materiales + Subcont. 19.0% 100.0% 63,816.35 8,066.19 9,472.73 13,480.51 21,641.11 11,155.81 63,816.35
IGV Mano de Obra 0.0% 0.0%
Total Presupuesto 399,691.89 50,519.80 59,329.21 84,430.56 135,541.70 69,870.61 399,691.89
Porcentaje de inversión directa 100.0% 12.64% 14.84% 21.12% 33.91% 17.48% 100.00%

Costo Directo x m2 techado sin IGV $256

29
7.5 Presupuestos de egresos

El presupuesto de egresos considera todos los gastos y costos incurridos por concepto de

materiales directos, terreno, gastos de ventas, administrativos y servicios municipales, legales y

el IGV de los costos directos. Se incluye el Impuesto a la Renta.

PRESUPUESTO DE EGRESOS - ESCENARIO 1

Anexo 10

Valor Total
Terreno Und Cant US$ US$
Costo del Terreno m2 400 400.00 159,984
Estudio de Títulos 1 100.00 100
Impuesto de Alcabala 3.0% 4,800
Autovaluo 167 173,663
Gastos Notariales 0.13% 208
Gastos Registrales 0.30% 480
Total $165,571

Valor Total
Proyecto Und Cant US$ US$
Estudio de Mercado 1 100.00 100
Levantamiento Topográfico m2 1,040 - -
Estudio de Suelos m2 1,040 0.40 416
Proyecto de Arquitectura m2 1,312 2.00 2,624
Proyecto de Estructuras m2 1,312 1.00 1,312
Proyecto de Inst. Eléctricas m2 1,312 0.50 656
Proyecto de Inst. Sanitarias m2 1,312 0.50 656
Proyecto de Inst. Mecánicas m2 1,040 0.50 520
Sub Total $6,283
IGV 19.0% $1,194
Total $7,477

Valor Total
Construcción Und Cant US$ US$
Obras provisionales m2 1,040 3.00 3,120
Obras de excavación y movimientos m2 424 12.00 5,091
Demolición y nivelación m2 300 15.50 4,650
Habilitación Urbana m2 - - -
Edificición
Estructuras m2 1,040 105.00 109,189
Acabados m2 1,040 110.00 114,389
Sótano m2 272 105.00 28,557
Inst. Sanitarias m2 1,312 12.00 15,742
Inst. Eléctricas m2 1,040 16.00 16,638
Obras Exteriores
Obras Exteriores m2 140 25.00 3,500
Cerco metálico ml 45 80.00 3,626
Gastos Generales % 2.5% 304,503 7,613
Equipos
Ascensor Und 1 19,300.00 19,300
Sub Estación - - -
Sist. Seguridad - Alarmas - - -
Sist. Seguridad - Puertas - - -
Sub Total $331,415
IGV % 19.0% $62,969
Total $394,384

30
 PRESUPUESTO DE EGRESOS - ESCENARIO 1
Anexo 10

Valor Total
Supervisión Und Cant US$ US$
Sueldo Jefe de Obra 1
Fijo (sobre el valor de obra) 0.00% 277,619 -
Bono por cumplimiento de tiempos - 500 -
Bono por ahorro de costos 5% 0% 13,881 -
Total sueldo Jefe de Obra -

Ingeniero Supervisor 1
Fijo (sobre el valor de obra) 2.20% 303,904 6,686
Bono por objetivos de tiempos - 250 -
Bono por objetivos de costos 5% 0% 13,881 -
Total sueldo Supervisor 6,686

Bonificación por objetivos (personal obrero) 0% 109,189 -

Acondicionamiento
Instalaciones Deportivas - - -
Iluminación Und - - -
Paisajismo Und - - -
Amoblamiento - - -
Servicio Post Venta
Preparación para Entrega Und 8 - -
Atención a Reclamos Und 8 - -
Modif. Clientes Und - - -
Supervisión Modificaciones Und - - -
Total 6,686

Valor Total
Servicios Públicos Und Cant US$ US$
Suministro de Agua y Desagüe
Ampliación de Redes - - -
Conexión Domiciliaria Und 8 50.00 400
Medidores Und 8 20.00 160
Suministro de Energía Eléctrica
Ampliación de Carga 1 - -
Medidores Und 8 130.00 1,040
Instalaciones de Gas - - -
Instalaciones de Comunicaciones - - -
Sub Total $1,600
IGV 19.0% $304
Total $ 1,904

31
 PRESUPUESTO DE EGRESOS - ESCENARIO 1
Anexo 10

Valor Total
Permisos y Aspectos Legales Und Cant US$ US$
U.I.T $1,046
Gastos de Constitución Empresa 1 250 250
Honorarios Asesoria Legal - - -
Licencias y Permisos
Certificado de parámetros Und 1 76 76
Revisión Anteproyecto 0.23% 331,415 776
Derecho de trámite 0.50% 331,415 1,657
Certificado habilidad Ing. Demolición 33
Derecho de trámite demolición 60
Derecho a revisión demolición 150
Supervisión 2% 21
Licencia de demolición 300
Licencia de Construcción 1.90% 331,415 6,297
Derecho de revisión especialidades 0.10% 331,415 331
Control de Obra 6.00% $1,046 63
Finalización de Obra 0.11% 331,415 365
Certificado de Numeración Und 8 13 100
Declaratoria de Fábrica
Redacción de Minuta Und 8 100 800
Derecho de trámite Und 0.13% 331,415 444
Gastos Notariales Und 0.08% $1,046 1
Gastos Registrales Und 0.30% 331,415 994
Escritura de Independización
Planos de Independización Und 8 20 160
Redacción de Minuta Und 8 20 160
Gastos Notariales Und 8 20 160
Gastos Registrales Und 8 100 800
Copias de Partidas Und 8 5 40
Levantamiento de Hipoteca
Gastos Registrales 1 500 500
Gastos Notariales 1 500 500
Habilitación Urbana
Trámites 1 - -
Derechos 1 - -
Serpar 1 - 1,450
Registro de Marcas 1 - -
Total $16,488

Valor Total
Gastos de Gestión Und Cant US$ US$
Gerencia de Proyecto (sobre el costo const.) 2.0% 394,384 7,888
Honorarios
Asesoria Legal Und 8 100 800
Dietas Directores Und 2 - -
Contingencias Legales Und 8 20 160
Personal Administrativo
Contabilidad Mes 9 150 1,350
Finanzas Mes 9 - -
Secretaria Mes 9 - -
Guardianía Mes 9 300 2,700
Artículos y Servicios
Utiles de Oficina Mes 9 15 135
Utiles de Limpieza Mes 9 15 135
Copias de Planos Und 20 2 40
Auditoria Año - - -
Licencias Sistemas % 25.0% - -
Seguros Año 1 1,000 1,000
Gastos de Representación Mes 9 - -
Gastos Generales Edificación -
Seguro Edificación Año 1 - -
Mantenimiento de Edificación Mes - - -
Limpieza Manten. Desocup. Mes 8 20 160
Gastos Comunes Edificación Mes 8 - -
Consumo de Energia Mes 8 100 800
Total $15,168
32
 PRESUPUESTO DE EGRESOS - ESCENARIO 1
Anexo 10

Valor Total
Gastos de Ventas Und Cant US$ US$
Personal
Movilidad Gerencia de proyecto Mes 10 100 1,000
Comisiones Vendedores % 1.50% 655,412 9,831
CTS y Gratificaciones % - - -
Aportes Patronales % - - -
Capacitación Vendedores 1 - -
Comisión Corredores % - - -
Oficina de Ventas 3 x 4 mt
Construcción 1 1,000 1,000
Mobiliario y Equipo 3 50 150
Utiles y Materiales de Oficina Mes 3 - -
Teléfonos
Línea Telefónica Und 2 30 60
Consumo Mes 10 40 800
Publicidad
Avisos en Diarios Mes 8 400 3,200
Avisos en Revistas Mes - - -
Panel publicitario 3.6 x 2.4 Und 1 640 640
Información
Maqueta Und - 200 -
Perspectivas Und - 100 -
Folletos Und 1,000 0.20 200
Planos para Ventas Und 1,000 0.10 100
Material Promocional Und - - -
Copias Und 1,000 0.05 50
Eventos
Auspicio de Eventos - - -
Marketing Directo 1 - -
Atención a Clientes - - -
Unidad Modelo
Mobiliario 1 - -
Artículos de Decoración 1 - -
Sub Total $17,031
IGV 19.0% $3,236
Total $20,267

Valor Total
Gastos Bancarios Und Cant US$ US$
Tasaciones - 150 -
Gastos Bancarios - Mant y Portes Mes 10 10 100
Finanzas Und - - -
Inscripción Hipoteca
Gastos Notariales Und - - -
Gastos Registrales Und - - -
Total $100

Valor Total
Impuestos-Servicios Municipales Und Cant US$ US$
Impuesto Predial
Terreno 0.300% 15,998 48
Construcción Masiva m2 1.000% 173,663 1,737
Unidades en Venta Und 8.00 180 1,440
Tributos Municipales
Limpieza Pública Trimestre 4 100 400
Parques y Jardines Trimestre 4 100 400
Relleno Sanitario Trimestre 4 100 400
Serenazgo Trimestre 4 200 800
Total $5,225

Valor Total
Impuestos Und Cant US$ US$
Impuesto General a las Ventas 19%

Impuesto a la Renta 30% Según módulo de Impuesto a la Renta

Total

Egreso Total con IGV $633,270

Costo total x m2 con IGV $483

33
7.6 Flujo del I.G.V y del I.R

Se juntan los dos flujos de gasto por el IGV e IR.

FLUJO DE PAGOS DEL IGV - ESCENARIO 1

Año 1
Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
IGV de las Ventas (61,888) - (1,902) (3,814) - - (9,664) (7,718) (4,647) (6,947) (7,005) (7,005) (13,186)
IGV de los Costos 68,573 599 599 325 8,392 9,798 13,948 21,805 11,320 325 487 487 487
IGV Financiero -
Total 6,685 599 (1,303) (3,489) 8,392 9,798 4,284 14,086 6,672 (6,621) (6,517) (6,517) (12,699)
Crédito Fiscal 599 (704) (3,489) 8,392 18,190 22,474 36,560 43,233 36,611 30,094 23,577 10,878
IGV x Pagar 4,193 - 704 3,489 - - - - - - - - -

FLUJO DEL IMPUESTO A LA RENTA - ESCENARIO 1

Anexo 11

Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
INGRESOS
Ingresos con IGV - 21,925 43,962 - - 111,393 88,965 53,565 80,069 80,739 80,739 151,985 - - - -

EGRESOS
Pago IR a cuenta sin IGV - - - - - - - - - - - 13,029

IR 2.0%
IGV 9.5%

7.7 Flujo de Caja Económico

34
 FLUJO DE CAJA ECONOMICO - ESCENARIO 1
Anexo 12

Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes
Sup. Egr. Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
FLUJO DE INGRESOS
Ventas de departamentos (VV) 651,454 - 20,023 40,148 - - 101,729 81,247 48,918 73,122 73,734 73,734 138,799 - - - -
Ventas de estacionamientos (VV) - - - - - - - - - - - - - - - - -
I.G.V 9.5% 61,888 - 1,902 3,814 - - 9,664 7,718 4,647 6,947 7,005 7,005 13,186 - - - -
TOTAL DE INGRESOS CON IGV 713,342 - 21,925 43,962 - - 111,393 88,965 53,565 80,069 80,739 80,739 151,985 - - - -

FLUJO DE EGRESOS
Terreno
Costo del Terreno 159,984 159,984 - - - - - - - - - - - - - - -
Estudio de Títulos 100 100 - - - - - - - - - - - - - -
Impuesto de Alcabala 4,800 4,800 - - - - - - - - - - - - - - -
Gastos Notariales 208 208 - - - - - - - - - - - - - - -
Gastos Registrales 480 480 - - - - - - - - - - - - - - -
Subtotal de terreno 165,571 165,571 - - - - - - - - - - - - - - -

Gastos de Proyecto 6,283 3,142 3,142 - - - - - - - - - - - - -

Construcción
Obras provisionales 3,120 3,120 - - - - - - -
Obras de excavación y movimientos 5,091 - - - 5,091 - - - - - - - - - - - -
Demolición y nivelación 4,650 - - 4,650 - - - - - - - - - - - -
Habilitación Urbana - - - - - - - - - - - - - - - - -
Edificición - - - - - - - - - - - - - - - - -
Estructuras 109,189 - - - - 36,396 36,396 36,396 - - - - - - - - -
Acabados 114,389 - - - - - - 57,194 57,194 - - - - - - - -
Sótano 28,557 28,557 - - - - - -
Inst. Eléctricas 20,990 - - - - 6,997 6,997 6,997 - - - - - - - -
Inst. Sanitarias 15,742 - - - - 5,247 5,247 5,247 - - - - - - - -
Gastos Generales 7,721 - - - 1,035 1,216 1,260 2,690 1,521 - - - - - - - -
Obras Exteriores - - - - - - - - - - - - - - - - -
Contrato Obras Exteriores 3,500 - - - - - 1,750 1,750 - - - - - - - - -
Cerco metálico 3,626 - - - - - - 3,626 - - - - - - - - -
Equipos - - - - - - - - - - - - - - - - -
Ascensor 19,300 - - - - - 19,300 - - - - - - - - - -
Sub Estación - - - - - - - - - - - - - - - - -
Sist. Seguridad - Alarmas - - - - - - - - - - - - - - - - -
Sist. Seguridad - Puertas - - - - - - - - - - - - - - - - -

Subtotal de construcción 335,876 - - - 42,454 49,856 70,950 113,901 58,715 - - - - - - - -

Supervisión 6,686 - - - 1,114 1,114 1,114 1,114 1,114 1,114 - - - - - - -

Servicios Públicos 1,600 - - - - - 1,600 - - - - - - - -

Permisos y Aspectos Legales 16,488 - 5,771 6,595 - - - 1,649 - 2,473 - - - - -

Gastos de Gestión 15,168 1,685 1,685 1,685 1,685 1,685 1,685 1,685 1,685 1,685 - - - -

Gastos de Ventas 17,031 1,703 1,703 1,703 852 852 852 1,703 2,555 2,555 2,555 - - - -

Gastos Bancarios 120 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 - - - -

Impuestos-Servicios Municipales 5,225 - - 1,306 - - 1,306 - - 1,306 - - 1,306 - - - -

I.G.V 19.0% 68,573 599 599 325 8,392 9,798 13,948 21,805 11,320 325 487 487 487 - - - -

TOTAL COSTOS CON IGV 638,620 169,322 9,521 9,940 55,358 64,167 91,466 139,367 75,344 6,144 7,210 4,737 6,043 - - - -

IMPUESTOS
IR + pago a cuenta 22,308 - - - - - - - - - - - 13,029 - - 9,279 -
IGV x pagar 4,193 - 704 3,489 - - - - - - - - - - - - -
TOTAL EGRESOS INC/ Imp. Renta 665,122 169,322 10,226 13,428 55,358 64,167 91,466 139,367 75,344 6,144 7,210 4,737 19,072 - - 9,279 -

RESUMEN
FLUJO CAJA ECONOMICO 48,220 (169,322) 11,699 30,534 (55,358) (64,167) 19,927 (50,401) (21,779) 73,925 73,528 76,001 132,913 - - (9,279) -
FLUJO CAJA ECONOMICO ACUM. (169,322) (157,623) (127,089) (182,447) (246,615) (226,688) (277,089) (298,868) (224,943) (151,415) (75,414) 57,499 - - (9,279)
35
 7.8 Flujo Financiero

Considera los ingresos, el flujo económico y los egresos financieros del proyecto.

FLUJO DE CAJA FINANCIERO - ESCENARIO 1

Anexo 14
Año 1
Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Ene Feb Mar Abr
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
FLUJO DE CAJA ECONOMICO Inc/Pago a cuenta IR (169,322) 11,699 30,534 (55,358) (64,167) 19,927 (50,401) (21,779) 73,925 73,528 76,001 132,913 - - (9,279) -
FLUJO DE CAJA ECONOMICO ACUMULADO (169,322) (157,623) (127,089) (182,447) (246,615) (226,688) (277,089) (298,868) (224,943) (151,415) (75,414) 57,499 - - - -
FINANCIAMIENTO
INGRESOS FINANCIEROS
Prestamo bancario - - - - 60,000 - 50,000 - - - - - - - - -
Prestamo de accionistas - - - -
EGRESOS FINANCIEROS PRESTAMO BANCARIO
Amortización del préstamo - - - - - - - - (110,000) - - - -
Intereses (7,046) - - - -
EGRESOS FINANCIEROS PRESTAMO ACCIONISTAS
Amortización del préstamo - - - - - - - - - - -
Intereses - - - - - - - - - - - -
RESULTADO FINANCIERO (169,322) 11,699 30,534 (55,358) (4,167) 19,927 (401) (21,779) 73,925 73,528 76,001 15,867 - - (9,279) -
RESULTADO FINANCIERO ACUMULADO (169,322) (157,623) (127,089) (182,447) (186,615) (166,688) (167,089) (188,868) (114,943) (41,415) 34,586 50,453 - - - -
FLUJO DEL INVERSIONISTA
APORTES DEL INVERSIONISTA 170,000 - - 20,000 - - - - - - - - - - - -
RESULTADO DESPUES DE APORTES 678 11,699 30,534 (35,358) (4,167) 19,927 (401) (21,779) 73,925 73,528 76,001 15,867 - - (9,279) -
RESULTADO ACUMULADO 678 12,377 42,911 7,553 3,385 23,312 22,911 1,132 75,057 148,585 224,586 240,453 - - (9,279)
DEVOLUCION DE APORTES Y UTILIDADES - - - - - - - - - - - (230,000) - -
SALDO FINAL ACUMULADO DE CAJA 678 12,377 42,911 7,553 3,385 23,312 22,911 1,132 75,057 148,585 224,586 10,453 10,453 10,453 1,174

FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA (170,000) - - (20,000) - - - - - - - 230,000 - - - -

36
 7.9 Valor Actual y Tasa Interna de Retorno

VAN y TIR - ESCENARIO 1

Anexo 15

Econom. Financ. Inversionista

COK anual 15.0% 12.8% 15.0%
COK mensual 1.2% 1.0% 1.2%
VAN $19,122.98 $22,750.43 $12,878.85
TIR mensual 2.1% 2.5% 1.8%
TIR anual 27.7% 33.8% 23.9%

2003 - Año 1
Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

FLUJO CAJA ECONOMICO (169,322) 11,699 30,534 (55,358) (64,167) 19,927 (50,401) (21,779) 73,925 73,528 76,001 132,913 - - (9,279) -

RESULTADO FINANCIERO (169,322) 11,699 30,534 (55,358) (4,167) 19,927 (401) (21,779) 73,925 73,528 76,001 15,867 - - (9,279) -

FLUJO DEL INVERSIONISTA (170,000) - - (20,000) - - - - - - - 230,000 - - - -

37
7.10 Estado de P.P y G.G proyectado.

ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS PROYECTADO - ESCENARIO 1

Anexo 13

Datos Iniciales para el Cálculo del Estado de Ganancias y Pérdidas

Ventas (V.V) $ 651,454

Costo de Ventas
Terreno (165,571)
Gastos de Proyecto (6,283)
Construcción (335,876)
Total costo directo $ (507,730)
Utilidad Bruta $ 143,723
Gastos
Supervisión (6,686)
Servicios Públicos (1,600)
Permisos y Aspectos Legales (16,488)
Gastos de Gestión (15,168)
Gastos de Ventas (17,031)
Gastos Bancarios (120)
Impuestos-Servicios Municipales (5,225)
Gastos Financieros (7,046)
Total gastos $ (69,363)
Utilidad Imponible $ 74,360
A cuenta IR 13,029
Saldo de IR 9,279 $ 22,308
Utilidad Neta $ 52,052

7.11 Estructura de financiamiento:

La estructura de financiamiento para el proyecto considera las siguientes fuentes:

 Aporte de capital de accionistas de US$ 190,000 con un costo de oportunidad de 15%,

representando el 30% del presupuesto total de la inversión.

 Préstamo bancario de US$ 110,000 con un Wacc de 12.8% representando el 17% del

presupuesto total.

 Autofinanciamiento proveniente de las ventas por US$ 333,2170 que representa el 53%

del presupuesto total.

38
8.0 ESQUEMA LEGAL

El esquema legal para la comercialización de los inmuebles estará basado en un contrato de arras y

un contrato de compraventa. La inmobiliaria no otorgará crédito directo, las ventas al crédito serán

financiadas por los clientes con el banco de su preferencia.

Se presentan los modelos de contratos y las consideraciones legales para el contrato de compra

venta de bien futuro:

COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON ARRAS CONFIRMATORIAS y PAGO AL CONTADO

EN CUENTA BANCARIA

CONTRATO DE COMPRAVENTA

Conste por el presente documento un contrato de compraventa con arras confirmatorias, que

suscriben de una ………………………., con DNI N° ……………, domiciliado en

…………………………., distrito de ………………, Lima, a quien en adelante se le denominará EL

VENDEDOR y de la otra parte ……………………………, identificado con DNI N° …………….,

domiciliado en …………………., distrito de ………………………., Lima, a quien adelante se le

denominará EL COMPRADOR; en los términos contenidos en las siguientes cláusulas:

CLÁUSULA PRIMERA: MARCO REFERENCIAL

1.1) LA VENDEDORA es una empresa dedicada a la venta de inmuebles, otorgando facilidades

para la adquisición de los mismos.

1.2) EL COMPRADOR conviene en adquirir el inmueble, firmando un contrato con arras

confirmatorias lo que lo obliga a entregar la suma de US$ …………… dólares americanos como

parte de pago del precio del inmueble y como arras confirmatorias.

1.3) Las arras confirmatorias a las que se refiere la cláusula anterior permiten a EL VENDEDOR

tener la seguridad que no se le requerirá que devuelva el dinero entregado por EL COMPRADOR, si

por cualquier motivo éste último decide resolver el contrato.

CLÁUSULA SEGUNDA: VOLUNTAD DE LAS PARTES

2.1) EL COMPRADOR manifiesta su voluntad de adquirir un inmueble del Vendedor. Para tal efecto

cancelará el precio de venta ascendente a US$ ………….. dólares americanos y como señal de

cumplimiento de su obligación entregará en calidad de arras confirmatorias, la cantidad de US$

………. dólares americanos a la firma del presente. A su vez EL VENDEDOR transmitirá la propie-

39
dad del bien una vez cumplida la obligación de EL COMPRADOR.

CLÁUSULA TERCERA: PRECIO y FORMA DE PAGO

3.1) EL COMPRADOR se obliga a pagar la suma total de US$ ………….. dólares americanos, suma

total que será cancelada en dos momentos.

3.2) EL COMPRADOR se compromete a depositar la suma de US$ …………… dólares americanos,

una vez firmado el presente contrato, como pago a cuenta del precio de venta y como arras

confirmatorias a las que se hace referencia en la cláusula 1.3, cantidad que será depositada en la

cuenta N° ……………….. del BANCO …………… a nombre de EL VENDEDOR.

3.3) EL COMPRADOR se obliga a pagar el saldo que asciende a US$ ………….. DÓLARES

AMERICANOS dentro de los ………………. de celebrado el contrato.

3.4) Si EL COMPRADOR no cumple con su obligación de cancelar el saldo a que se refiere la

cláusula 3.3, EL VENDEDOR podrá resolver el contrato y se quedará con el dinero entregado por

concepto de arras.

CLÁUSULA CUARTA: PLAZO

4.1) Las partes acuerdan que el presente contrato tendrá ……………., contados a partir de la firma

del presente documento, tiempo en el cual EL COMPRADOR deberá entregar el saldo para cancelar

el monto total del precio del bien.

CLÁUSULA QUINTA: COMPROMISOS ASUMIDOS

5.1) EL VENDEDOR transmitirá la propiedad una vez que EL COMPRADOR haya cancelado el

monto de US$ …………… como valor del bien.

5.2) EL VENDEDOR se compromete a entregar el bien cuando EL COMPRADOR cumpla con

cancelar el monto total del bien al que se refiere la cláusula 3.1.

5.3) EL VENDEDOR se compromete a entregar todos los documentos y títulos relativos a la

propiedad una vez que EL COMPRADOR haya cumplido con la cancelación del precio del bien.

5.4) EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos necesarios para que una vez cancelado el

monto señalado en la cláusula 3.1, se proceda plenamente la transferencia de propiedad.

5.5) EL COMPRADOR no podrá dejar de cumplir con sus obligaciones establecidas en el presente

contrato, debiendo cumplir con el pago de US$ …………… dólares americanos de acuerdo a lo

convenido, una vez que cancele el íntegro del precio deberá recibir la propiedad efectiva del

inmueble por parte de EL VENDEDOR.

40
CLÁUSULA SEXTA: SANEAMIENTO

6.1) EL VENDEDOR manifiesta que el bien al momento de la suscripción del presente contrato se

encuentra libre de toda carga o gravamen que pueda imposibilitar la transferencia de la propiedad a

EL COMPRADOR.

CLÁUSULA SÉPTIMA: AFECTACIONES

7.1) EL COMPRADOR asumirá los gastos que se produzcan por la celebración del presente

contrato.

CLÁUSULA OCTAVA: DOMICILIO

8.1) Las partes señalan como sus respectivos domicilios los indicados en el presente documento,

lugares que se consideran válidos para la remisión de documentos, instrucciones y notificaciones,

los mismos que deberán ser enviados por cualquier medio escrito.

8.2) Las partes convienen que la comunicación por la que EL COMPRADOR quiera resolver el

contrato, tiene que ser enviada vía carta notarial al domicilio de EL VENDEDOR, en un plazo de

cinco (5) días antes de que surta efectos.

CLÁUSULA NOVENA: SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS

9.1) En caso se dé alguna controversia respecto de la ejecución del presente contrato, las partes

deciden someterlo a la decisión final e inapelable del ………………. , árbitro designado por ambos,

quien emitirá un laudo vinculante para las partes.

CLÁUSULA DÉCIMA: INTERPRETACIÓN DE LAS CLÁUSULAS

10.1) Los títulos de las cláusulas del presente documento no podrán limitar ni condicionar de

manera alguna el contenido de las mismas, por lo que no tendrán efecto alguno para la

interpretación del presente documento, debiéndose interpretar bajo el principio de la buena fe

comercial.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA: LEY APLICABLE

11.1) Se aplicará a lo no regulado o dispuesto en el presente contrato las normas del Código Civil en

lo referente a la compraventa, artículos 1529° hasta el 1601°, asimismo en un alcance más general

se tendrá en cuenta las normas del acto jurídico, obligaciones y contratos en general. Además de

las normas que le sean pertinentes de acuerdo al ordenamiento jurídico vigente.

41
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: MEDIO DE PAGO

12.1) Por el presente acto jurídico contractual las partes declaran que como Medio de Pago utilizado

del precio pactado, es un ………….., tomando en cuenta que el contrato celebrado contiene

obligaciones de pagar suma de dinero por importes superiores a los mil quinientos dólares

americanos. Para tal efecto se señala lo siguiente:

. ............................................................................................................................

. ............................................................................................................................

. ............................................................................................................................

Agregue usted, señor notario las cláusulas de ley que en conformidad firman las partes, a los …….

días del mes de ………… del 2006.

____________________ _____________________

EL VENDEDOR EL COMPRADOR

_____________________ ____________________

EL COMPRADOR EL OTORGANTE

42
CONTRATOS, DE COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN O EN
PLANOS FINANCIADOS POR TERCEROS, BIENES FUTUROS.

A efectos del óptimo cumplimiento de los objetivos de los programas de adquisición de viviendas y
buscándose la reactivación del sector construcción, debe facilitarse la constitución de la garantía
hipotecaria que respalde el crédito así como su inscripción en el Registro, por lo que resulta
necesario regular la anotación preventiva de los contratos de compraventa de viviendas en proceso
de construcción o en planos, en los que la adquisición del inmueble haya sido financiada por un
tercero y que como consecuencia de tal financiación se dé lugar a una hipoteca legal o a una
hipoteca convencional, condicionadas ambas a la existencia del inmueble.

CONSIDERACIONES

El artículo 30º de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, establece que los
propietarios pueden solicitar la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que
tendrá vigencia por un año, renovable por el mismo período de acuerdo con lo previsto en el
Reglamento de la citada Ley. Asimismo, el artículo 100º del Reglamento de dicha Ley, establece
que estando vigente la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, se podrá anotar el
prerreglamento interno y preindependizar las unidades inmobiliarias proyectadas como de dominio
exclusivo, "así como extender respecto de éstas, asientos de compraventa, cesión de derechos u
otros análogos permitidos por Ley en calidad de anotaciones preventivas".

La razón de que las normas citadas hayan establecido la posibilidad de anotar preventivamente
tanto las predeclaratorias de fábrica como los prerreglamentos internos y preindependizaciones de
las unidades inmobiliarias proyectadas como de dominio exclusivo, no ha sido otra sino la de
permitir el tráfico jurídico de dichos bienes.

De otro lado, en atención a que actualmente, la industria de la construcción constituye un elemento

necesario para la reactivación de la economía del país, como lo es la situación de carencia de
viviendas en la que se encuentra un gran sector de la población, se han dictado una serie de
normas tendientes a impulsar dicha industria y facilitar la adquisición de viviendas, implementándose
diversos programas con dicho fin, entre ellos, MIVIVIENDA. En efecto, el Fondo MIVIVIENDA tiene
como finalidad facilitar la adquisición de viviendas aportando fondos a instituciones financieras
(IFIS), para financiar, mediante créditos hipotecarios otorgados por éstas, la construcción o
adquisición de viviendas para un amplio sector de la población que carece de vivienda propia, en
especial para aquéllos de menores ingresos. En este sentido, a efectos del más óptimo
cumplimiento de los objetivos de dicho programa, debe facilitarse la constitución de la garantía
hipotecaria que respalde el crédito así como de su inscripción en el Registro.

43
En efecto, los potenciales beneficiarios del Programa MIVIVIENDA, para ser beneficiados
efectivamente con el crédito otorgado por las instituciones financieras intervinientes, deben celebrar
contratos de garantía hipotecaria; sin embargo, dado que generalmente las viviendas a ser
enajenadas aún no se encuentran construidas, como es el caso de los departamentos en planos,
que al no tener existencia actual constituyen bienes futuros, no pueden gravarse con hipoteca,
debido a la prohibición de hipotecar bienes futuros contenida en el artículo 1106º del Código Civil.

No obstante lo señalado precedentemente, cabe precisar que si bien la prohibición aludida incide
negativamente en el tráfico jurídico, la imposibilidad legal de hipotecar bienes futuros no puede ni
debe impedir que ese gran sector de potenciales beneficiarios pueda obtener el crédito que financie
la adquisición de la casa propia y que la institución financiera a su vez, tenga la certeza de recuperar
el crédito otorgado.

En efecto, si bien el articulo 1106º del Código Civil prohíbe la hipoteca sobre bienes futuros, nada
impide la celebración de contratos de compraventa sobre bienes futuros, y aun cuando dichos
contratos están sujetos a la condición suspensiva de que el bien llegue a existir de acuerdo con lo
prescrito en el artículo 1534º del Código Civil, los mismos son susceptibles de anotación preventiva
en el Registro de conformidad con las normas anteriormente citadas, debiendo dejarse constancia
en el asiento de anotación correspondiente, el modo y forma de pago del precio del bien, de
conformidad con lo dispuesto por el artículo 46º del Reglamento de las Inscripciones.

En este orden de ideas, siendo que el contrato de compraventa sobre bien futuro está sujeto a la
condición suspensiva de que el bien llegue a existir, una vez cumplida tal condición, el contrato de
compraventa surtirá todos sus efectos; en consecuencia, podrá extenderse el asiento de inscripción
respectivo, el mismo que de acuerdo con el artículo 68º del Reglamento General de los Registros
Públicos, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación preventiva.

Más aún, como en el caso de las viviendas adquiridas con financiamiento de terceros, se presenta el
supuesto de hipoteca legal previsto en el numeral 1 del artículo 1118º del Código Civil, el
Registrador, por mandato imperativo del artículo 1119º del mismo cuerpo sustantivo, debe extender
de oficio la hipoteca legal, simultáneamente con la inscripción definitiva del contrato de compraventa
respectivo.

Como puede apreciarse, si bien inicialmente, conjuntamente con la transferencia de las viviendas en
planos, no puede constituirse y menos inscribirse ninguna hipoteca que grave las mismas, una vez
que dichas viviendas existan, esto es, que sean construidas y como consecuencia de ello se
extiendan los asientos de inscripción definitivos, si el precio de las mismas ha sido pagado con
dinero de un tercero, se constituye de pleno derecho la hipoteca legal sobre el inmueble a favor del
tercero que financió el pago; siendo, en consecuencia, obligación del Registrador extender, de
oficio, el asiento de la hipoteca legal respectiva.

44
De otro lado, y sin perjuicio de lo señalado precedentemente, suele ocurrir que las entidades
financieras o cualquier tercero que financie la adquisición de viviendas, fijen como valor de la
hipoteca, para poder otorgar el crédito, montos mayores al precio de venta del inmueble, en cuyo
caso la hipoteca legal resultaría insuficiente para incentivar el otorgamiento de créditos, toda vez
que la misma afecta el bien únicamente por el monto financiado por el tercero; por lo que, resulta
necesario contemplar también este supuesto.
Si se pacta como monto de la hipoteca uno mayor al monto financiado, nos encontramos frente a la
hipoteca convencional, la que al igual que en el caso de la hipoteca legal, para constituirse requerirá
necesariamente que el bien exista. Sin embargo, ello no obsta para que las partes puedan celebrar
un contrato de hipoteca que grave una vivienda por construir o un departamento en planos, sujeto a
la condición suspensiva de que dichos bienes lleguen a existir, toda vez que el artículo 1105º del
Código Civil establece que la hipoteca puede ser constituida bajo condición o plazo, siendo
perfectamente posible que el contrato de hipoteca condicional se anote en el Registro y una vez que
el bien exista, se extienda el asiento de inscripción de cumplimiento de la condición y consecuente
inscripción de la hipoteca.

CLÁUSULAS ADICIONALES AL CONTRATO DE COMPRA - VENTA DE BIEN FUTURO SOBRE

PRÉSTAMO Y CONSTITUCIÓN DE PRIMERA Y PREFERENTE GARANTÍA HIPOTECARIA

Señor Notario:

Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de Préstamo Hipotecario que celebran de
una parte, LA IF, cuyas generales de ley se detallan en el Anexo I como otorgante del préstamo a
favor de EL CLIENTE, cuyas generales de ley se detallan en el Anexo I, que debidamente suscrito,
forma parte integrante del presente contrato. Asimismo interviene como Fiador Solidario el vendedor
materia del Contrato de Compra-Venta de Bien Futuro, cuyas generales de ley se detallan en el
Anexo I, que debidamente suscrito, forma parte integrante del presente contrato, a quien en
adelante se les denominará simplemente EL FIADOR. Las condiciones del crédito y de la garantía
hipotecaria se señalan en las cláusulas siguientes:

ANTECEDENTES

PRIMERO: EL(LOS) CLIENTE(S) declara(n) haber comprado el (los) inmueble(s) constituido por
la(s) unidad(es) inmobiliaria(s) cuya descripción y referencias regístrales se señalan en el Anexo I,
las mismas que requieren de financiamiento para su construcción con el crédito que LA IF les
concede mediante este instrumento.

OBJETO DEL CONTRATO

45
SEGUNDO: LA IF, atendiendo a la solicitud de EL(LOS) CLIENTE(S), conviene en otorgarle(s)
un crédito hipotecario por el plazo y la cantidad que se detallan en el Anexo I.
Dicho crédito será utilizado por EL(LOS) CLIENTE(S) en forma exclusiva, para la
construcción/compra de el/los inmueble(s) que se describe(n) en el Anexo I.

TERCERO: El préstamo hipotecario devengará a partir de su desembolso, una tasa de interés

compensatorio, tasa efectiva anual que se señala en el Anexo I.

EL(LOS) CLIENTE(S) aceptan cualquier variación futura de esta tasa de interés que LA IF efectúe,
sin necesidad de formalidad o acuerdo previo, dando simple aviso de ello a LOS CLIENTES, de
conformidad con lo establecido en el artículo 9º de la Ley N° 26702, prestando LOS CLIENTES su
conformidad anticipada a dichas variaciones.

DE LAS CONDICIONES DEL PRÉSTAMO

CUARTO: EL(LOS) CLIENTES autorizan en forma expresa a LA IF para que el importe total del
préstamo que en virtud de este documento se otorga, se desembolse bajo la modalidad y
condiciones descritas en el Anexo I, que forma parte integrante del presente documento.

Queda entendido que la intervención de LA IF en el financiamiento otorgado a EL(LOS) CLIENTE(S)

en los términos pactados en el presente contrato, no implica responsabilidad alguna por la
construcción del inmueble.

QUINTO: La eventual emisión de títulos valores por el importe del crédito a que se refiere la
Cláusula SEGUNDA, o el perjuicio de los mismos, no produce novación, ni extingue la operación de
crédito que diera lugar a su emisión.

El eventual perjuicio de los pagarés o de los instrumentos que en representación de los créditos se
hubieran emitido, no extinguirá la obligación que diera lugar a su emisión, ni las hipotecas
constituidas en respaldo de los mismos.

DEL PAGO DEL PRÉSTAMO

SEXTO: EL(LOS) CLIENTE(S) asume(n) la obligación de pagar el préstamo, incluyendo los

intereses generados, comisiones, gastos y demás conceptos aplicables, en la misma moneda
convenida, mediante el pago de cuotas mensuales con vencimientos y por montos señalados en el
Cronograma de Pagos que LA IF entregará a EL(LOS) CLIENTE(S) al momento del desembolso, el
cual se efectuará en su cuenta corriente ordinaria, o en su cuenta de ahorros, o en su cuenta de
depósito y de ser necesario, faculta a LA IF a abrir una a su nombre.

46
EL(LOS) CLIENTE(S) se obliga(n) a efectuar el pago del citado préstamo y demás obligaciones a
que se refiere la presente cláusula, indistintamente, a través de cargos que LA IF realice en su
cuenta corriente ordinaria, o de su cuenta de ahorros, o de su cuenta de depósito, en las que LA IF
queda facultado a debitar; o mediante cargos en una cuenta corriente especial de registro que en
todo caso y, de ser necesario, faculta a LA IF a abrir a su nombre. Cuando por causas no
imputables a las partes sea imposible el reembolso del préstamo por alguna de las modalidades
antes indicadas, LA IF podrá disponer otra forma de pago, informando a EL(LOS) CLIENTE(S),
sobre la nueva modalidad a emplearse.

Para estos efectos, EL(LOS) CLIENTE(S) mantendrá(n) o entregará(n) en LA IF, con la anticipación
suficiente a la respectiva fecha de vencimiento de cada una de las cuotas, los fondos necesarios
para atender íntegramente sus pagos, para lo cual y sin perjuicio de lo anterior, le autoriza desde
ahora a poder cargar sus importes en cualquiera de los depósitos y/o cuentas que mantenga en LA
IF.

SÉTIMO: EL(LOS) CLIENTE(S) podrá(n) realizar pre-pagos total, de acuerdo a lo previsto por la
Corporación Financiera de Desarrollo-COFIDE. En caso que EL CLIENTE ejercite este derecho de
pre-pago total, reconocerán a LA IF una comisión del monto a prepagar, la misma que se detalla en
el Anexo I la cual se aplicará directamente al saldo de capital.

DE LA MORA AUTOMÁTICA

OCTAVO: La falta de pago, total o parcial, de una o más de las cuotas del préstamo a su respectivo
vencimiento, constituirá a EL(LOS) CLIENTE(S) automáticamente en mora, sin necesidad de
requerimiento alguno de pago, pudiendo en este caso LA IF cobrarles a estos últimos, además de
los intereses compensatorios establecidos, intereses moratorios hasta las tasas máximas que para
sus operaciones crediticias en mora, tenga vigente LA IF. Estos intereses se devengarán desde el
día siguiente a la fecha del vencimiento de la obligación, inclusive hasta el día de su pago total
efectivo, más los tributos, gastos notariales y judiciales.

Adicionalmente, si hubiesen transcurrido ocho días de la fecha de vencimiento de la cuota de

EL(LOS) CLIENTE(S) sin que esta haya sido cancelada, se aplicará una Comisión de Gestión de
Cobranza, la misma que se encuentra detallada en el Tarifario de LA IF que se encuentra a
disposición de EL(LOS) CLIENTE(S) en cualquiera de las Agencias de LA IF, dicha comisión se
aplicará las veces en que se incumpla lo indicado en el presente párrafo.

Sin perjuicio de ello, y en uso de la facultad reconocida por el numeral 11 del Art. 132° de la Ley
General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de
Banca y Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, Ley N° 26702 y sus

47
modificatorias, en adelante la Ley N° 26702, LA IF podrá, en cualquier momento, aplicar al pago de
lo adeudado por principal, intereses, comisiones, gastos, costos de los seguros, portes, tributos y a
cualquier otro concepto aplicable y exigible, cualquier fondo de EL(LOS) CLIENTE(S) existente en
cuentas de cualquier naturaleza, que en moneda extranjera o nacional mantenga en LA IF y sus
subsidiarias o, cualquier otra cuenta, fondo, depósito, valor o bien que tenga en su poder y esté
destinado a ser acreditado, abonado o entregado a EL(LOS) CLIENTE(S).

LA IF no asumirá responsabilidad por la diferencia de cambio que resulte de la adquisición de la

moneda de pago destinada a la amortización o cancelación de las obligaciones que mantenga
EL(LOS) CLIENTE(S) frente a LA IF, cualquiera que sea la oportunidad en que se efectúe la
operación.

DE LA PRIMERA Y PREFERENTE GARANTÍA HIPOTECARIA

NOVENO: Con la finalidad de garantizar únicamente el crédito concedido por LA IF descrito en la

Cláusula SEGUNDA, sin reserva ni limitación alguna, sus intereses, sean estos compensatorios o
moratorios, las comisiones, tributos, seguros y demás gastos; de conformidad con lo dispuesto por
el Código Civil, la Ley N° 26702, Ley de Promoción del Acceso de la Población de la Propiedad
Privada de Vivienda y Fomento del Ahorro, mediante Mecanismos de Financiamiento con
Participación del Sector Privado, D.S. Nº 001-99-MTC Reglamento del Fondo Hipotecario de
Promoción de Vivienda-Fondo MIVIVIENDA, D.S.Nº 007-99-MTC y demás normas aplicables,
EL(LOS) CLIENTE(S), constituye PRIMERA Y PREFERENTE HIPOTECA hasta por la suma que se
detalla en el Anexo I en favor de LA IF, sobre el inmueble cuya ubicación, descripción y datos de
inscripción que de igual forma se detalle en el Anexo I.
Las partes dejan expresa constancia que la presente garantía se otorga de conformidad con lo
establecido por la Directiva No.002-2003-SUNARP referida a la inscripción de contratos de
compraventa de vivienda en proceso de construcción, mediante el cual la hipoteca se otorga sujeta
a la condición suspensiva de que el inmueble llegue a existir de conformidad con el artículo 1534 del
Código Civil, por lo cual, las partes solicitan se anote la hipoteca condicional y una vez se
independice el inmueble se extienda el asiento de inscripción de la hipoteca definitiva en la partida
registral correspondiente.

Queda expresamente establecido que la hipoteca que por este documento se constituye,
comprende el/los inmueble(s) antes descrito(s), así como sus partes integrantes, accesorios,
instalaciones, el importe de indemnizaciones de los seguros, entre otros, y en general, todo cuanto
de hecho y derecho le toca y corresponde al/los inmueble(s) que se hipoteca(s); quedando
asimismo afectadas a favor de LA IF las mejoras que pudieran introducirse en el/los inmueble(s) y
los frutos que éste(os) produzca(n), sin reserva ni limitación alguna, ni distingo de naturaleza o valor.

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Del mismo modo, EL(LOS) CLIENTE(S) declara(n) que la hipoteca que se constituye a favor de LA
IF, mantendrá su vigencia hasta la total cancelación de todas y cada una de las obligaciones y
deudas que mantienen con EL BANCO.

Igualmente, EL(LOS) CLIENTE(S) expresa(n) desde ya su aceptación para que el Registro

correspondiente emita los Títulos de Crédito Hipotecarios Negociables materia del presente
contrato, de conformidad con lo previsto en la Cláusula DÉCIMO SEXTA Y DÉCIMO SÉPTIMA.

DECLARACIONES ADICIONALES DE/LOS CLIENTE(S)

DÉCIMO: EL(LOS) CLIENTE(S) declara(n) adicionalmente a LA IF:

10.1 Que la primera y preferencial hipoteca que por este acto constituye EL(LOS) CLIENTE(S), se
extiende a todo lo que de hecho o por derecho corresponda o pueda pertenecer a el/los inmueble(s)
hipotecado(s) y comprende todas las construcciones o edificaciones que pudieren existir sobre el/los
mismo(s), o bienes que pudieran en el futuro edificarse sobre el/los inmueble(s), y en su caso el
suelo, subsuelo y sobresuelo, comprendiendo además sus partes integrantes, accesorios,
instalaciones y en general, todo cuanto de hecho y por derecho le(s) corresponda o se incorpore, sin
reserva ni limitación alguna y en la más amplia extensión a que se refiere el artículo 1101 del Código
Civil.

Igualmente comprende los frutos y rentas que pudiera producir, los mismos que podrán ser
recaudados directamente por LA IF, para aplicarlos al pago de lo que se le adeudase. Asimismo, la
presente hipoteca se extiende a las indemnizaciones a las que se refieren los artículos 173 y 174 de
la Ley General de Banca y Seguros.

10.2 Que sobre el/los inmueble(s) hipotecado(s), no existe(n) cargas, gravamen(es) de ninguna
especie ni medida judicial, ni extrajudicial alguna que limite su derecho de libre disposición,
quedando obligado en todo caso, al saneamiento de ley en caso de evicción. Adicionalmente,
EL(LOS) CLIENTE(S) queda comprometido a informar a LA IF, por escrito, de la celebración de
cualquier acto o contrato sobre el inmueble, sea éste oneroso o gratuito.

10.3 Que conocen que todas las declaraciones formuladas en el presente contrato, tienen carácter
de declaración jurada, y por tanto su infracción está sujeta a las sanciones establecidas en la Ley
General del Sistema Financiero y en el artículo 247º del Código Penal.

DÉCIMO PRIMERA: Las partes contratantes dejan expresa constancia que LA IF podrá proceder a
la ejecución de la garantía hipotecaria, referida en la Cláusula NOVENA, o dar por terminado el
presente contrato de préstamo, sin asumir por ello ninguna responsabilidad, dando por vencidos
todos los plazos estipulados en el presente contrato y exigir el pago inmediato del íntegro de las

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cuotas y demás obligaciones pendientes de pago y proceder a la ejecución de la garantía
mencionada, en cualquiera de los siguientes supuestos:

1. Si EL(LOS) CLIENTE(S) dejase(n) de cumplir con su obligación de pago, total o parcial, según
corresponda, en los plazos establecidos en el presente contrato de crédito.

2. Si EL(LOS) CLIENTE(S) dejase(n) de pagar dos o más cuotas del préstamo, según cronograma
de pagos acordado, sea en forma alternada o consecutiva o si incumple cualquiera de las
obligaciones asumidas en las presentes Cláusulas Adicionales.

3. Si el valor de el/los bien(es) hipotecado(s), según tasación que LA IF, por cuenta y costo de
EL/LOS CLIENTE(S) mande practicar, disminuyera por cualquier causa a un monto inferior en más
del 10% del valor de sus obligaciones vencidas o por vencer, salvo que mejore o amplíe la garantía
a entera satisfacción de LA IF, o que reduzca su obligación u obligaciones en la proporción y dentro
del plazo que LA IF le señale.

4. Si EL(LOS) CLIENTE(S) es (son) demandado(s) respecto a la propiedad del bien dado en

garantía.

5. Si a la fecha de la celebración de este contrato, resultara que EL(LOS) CLIENTE(S) padecía(n)

de enfermedad diagnosticada o de su conocimiento, preexistente o, en su caso, si la declaración de
salud que formuló para el seguro no fuese cierta o exacta y ello determine que haga imposible o
deje o pueda dejar sin efecto en cualquier momento el seguro de desgravamen hipotecario
contratado con la aseguradora.

6. Si EL(LOS) CLIENTE(S) no cumple(n) con contratar los seguros requeridos por LA IF, en los
términos establecidos en el presente contrato.

7. Si el/los inmueble(s) hipotecado(s) resultara(n) afectado(s) con otros gravámenes a favor de

terceros acreedores, cargas u otras afectaciones, o si en el plazo de 60 días de inscrita la
independización del inmueble no se haya inscrito la garantía por culpa de EL CLIENTE.

8. Si EL(LOS) CLIENTE(S) no cumpliera(n) con facilitar el acceso a la inspección del bien dado en
garantía hipotecaria, y/o con subsanar las observaciones que, respecto al estado de conservación y
calidad del bien referido, de conformidad con lo establecido en el numeral 10.5 del presente
contrato.

9. Si EL(LOS) CLIENTE(S) hubiere(n) proporcionado información falsa a LA IF con motivo de la

solicitud de crédito, respecto de su situación económico-financiera.

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10. Si EL(LOS) CLIENTE(S) destinara(n) los fondos del crédito concedido por LA IF a un fin distinto
al establecido en la Cláusula SEGUNDA.

11. Si EL(LOS) CLIENTE(S) hubiera(n) proporcionado información falsa a LA IF en las

Declaraciones Juradas presentadas, en cuyo caso sin perjuicio de las acciones penales
correspondientes, se darán por vencidas todas las cuotas pendientes del préstamo, quedando
automáticamente obligado EL(LOS) CLIENTE(S) a cancelar el íntegro del saldo insoluto del
préstamo más los intereses, comisiones y otros que se hubieren devengado. Adicionalmente,
EL(LOS) CLIENTE(S) deberá(n) pagar una penalidad a favor de LA IF, equivalente al 10% de dicho
saldo. Si EL(LOS) CLIENTE(S) no cumpliera(n) con hacer efectivo el pago del préstamo más la
penalidad señalada, se procederá a ejecución de la garantía.

12. Si EL(LOS) CLIENTE(S) es (son) declarado(s) insolvente(s) o en quiebra, o ingresase a algún

otro procedimiento concursal ante Indecopi u órgano equivalente.
13. Si EL(LOS) CLIENTE(S) no cumpliera(n) con cualquiera de las obligaciones contraídas en virtud
del presente contrato.

14. Si EL(LOS) CLIENTE(S) realizan modificaciones y/o ampliaciones al inmueble sin obtener la
Licencia de Construcción respectiva y/o respetar las condiciones establecidas en los Planos y/o
Reglamento Interno correspondiente que EL(LOS) CLIENTE(S) declara(n) conocer y se obligan a
cumplir en su integridad. Esta causal será igualmente aplicable si EL(LOS) CLIENTE(S) no
cumpliera(n) con informar a LA IF de las modificaciones y/o ampliaciones que realicen al inmueble.

De conformidad con el Art. 1430° del Código Civil, la resolución del contrato de préstamo operará de
pleno derecho, siendo suficiente que LA IF notifique a EL(LOS) CLIENTE(S) de su decisión por
escrito, sin ninguna otra formalidad adicional; manteniéndose subsistente la hipoteca en garantía de
la obligación de pago inmediato de cargo de EL(LOS) CLIENTE(S); procediendo sin más trámite LA
IF a cobrar su acreencia, conformada por el saldo insoluto del préstamo más los intereses
compensatorios y moratorios, comisiones y otros que se hubieran devengado al término del plazo
establecido en el presente contrato, suma total liquida que EL(LOS) CLIENTE(S) se obliga(n) a
pagar inmediatamente; ejecutándose en caso, contrario la garantía hipotecaria que por este acto se
constituye en la forma prevista por el Código Procesal Civil.

Se deja expresa constancia que la resolución del contrato de préstamo por incumplimiento de las
obligaciones que EL(LOS) CLIENTE(S) asume(n), no conlleva la extinción de la hipoteca que se
constituye; pues en todo caso de resolución o de terminación del contrato de préstamo dicha
garantía se mantiene plenamente vigente, encontrándose precisamente en tales casos LA IF
facultado a ejecutar el/los inmueble(s) hipotecado(s) para aplicar el producto de la misma al pago de
sus acreencias.

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En este caso, LA IF cobrará una comisión por concepto de ejecución de garantía, equivalente al 1%
del valor que se obtenga de la venta del/de los bien(es) hipotecado(s), sin perjuicio del derecho del
mismo al cobro de las costas y costos procesales y al reembolso de todo otro gasto que haya
efectuado.

DÉCIMA SEGUNDA: A fin de comprobar el estado de conservación y demás cualidades del bien
otorgado en hipoteca, LA IF, Corporación Financiera de Desarrollo S.A. – COFIDE y el Fondo
MIVIVIENDA, bajo cuenta y costo de EL(LOS) CLIENTE(S), quedan autorizados para que, en la
fecha y forma que estimen conveniente, ya sea por medio de sus funcionarios, representantes, o en
su caso, a través de los técnicos, peritos o cualquier otro profesional que para tal efecto deban
contratar, realicen las inspecciones, pericias y pruebas que crean necesarias.

Cualquier observación respecto al estado de conservación del bien hipotecado, deberá ser
subsanada por EL(LOS) CLIENTE(S), dentro del plazo que para el efecto señale LA IF, vencido el
cual sin que éste se haya verificado, podrá LA IF proceder en la forma establecida en la Cláusula
que antecede.

DÉCIMA TERCERA: Para el improbable caso de una ejecución, y en aplicación de lo dispuesto por
el artículo 720 del Código Procesal Civil, las partes de común acuerdo convienen en valorizar el
inmueble hipotecado, en la suma que se detalle en el Anexo I, según tasación efectuada por perito
inscrito en la REPEV de la Superintendencia de Banca y Seguros, no siendo necesario, por lo tanto,
nueva tasación en caso de ejecución.
Sin embargo LA IF se reserva el derecho de solicitar, al finalizar la construcción del inmueble
materia del presente contrato o cuando lo estime conveniente, una nueva tasación por cuenta y
costo de EL(LOS) CLIENTE(S), asumiendo éstos la obligación de facilitar el libre acceso al inmueble
de los tasadores que LA IF designe.

DE LOS SEGUROS

DÉCIMO CUARTA: Durante la vigencia del préstamo, EL(LOS) CLIENTE(S) se obliga(n) a contratar
y mantener vigente un seguro contra todos los riesgos que corra el inmueble hipotecado, por lo
menos contra incendio, huelga y conmoción civil, daño malicioso, terrorismo, vandalismo, sismo,
inundaciones, daño por agua y explosión y en general cualquier riesgo, otorgado por una Compañía
de Seguros de calificación no inferior a B y una póliza con cobertura, ambas satisfacción de LA IF,
por una cantidad no menor al saldo contable deudor del préstamo salvo que LA IF acepte un monto
distinto; y transferir a LA IF su derecho a la indemnización que debe pagar la aseguradora en caso
de siniestro, para cuyo efecto le entregará la póliza o pólizas debidamente endosadas de manera
que LA IF cobre el importe de la indemnización y lo aplique a la amortización de lo que se le
adeudase.

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Las condiciones de la póliza del seguro contra todos los riesgos del/los inmueble(s) hipotecado(s),
cuyo único beneficiario será LA IF, con el detalle de la suma asegurada, los riesgos no cubiertos o
excluidos y que imponen el pago por cuenta de EL(LOS) CLIENTE(S) de una franquicia deducible
en el evento de siniestro, constan en el documento que EL(LOS) CLIENTE(S) declara(n) conocerlas
y aceptarlas, por lo que en caso de ocurrir un siniestro no amparado por la póliza contratada o de
limitaciones o exclusiones impuestas por la Compañía de Seguros, LA IF no asume ninguna
responsabilidad.

Asimismo, durante la vigencia del presente Contrato, EL(LOS) CLIENTE(S) se obliga(n) a contratar
y mantener vigente un seguro de desgravamen, siendo beneficiario de la póliza exclusivamente LA
IF, quien en caso de fallecimiento de EL(LOS) CLIENTE(S) y/o de las personas aseguradas, cobrará
directamente la indemnización que deba pagar la aseguradora para aplicarlo hasta donde alcance a
la amortización y/o cancelación de lo adeudado.

Las condiciones de la póliza del seguro de desgravamen, cuyo único beneficiario será LA IF, con el
detalle de los riesgos no cubiertos o excluidos, constan en (los) documento(s) que EL
CLIENTE(LOS) declara(n) conocer y aceptar. EL(LOS CLIENTE(S) declara(n) también que conoce y
acepta que el seguro solamente pagará el saldo de la deuda al día de su fallecimiento, siendo de
cargo de sus herederos los intereses, comisiones, capital y gastos del préstamo en mora y que no
se hayan cancelado hasta dicha fecha, con el límite de la masa hereditaria.

LA IF queda facultado, por cuenta de EL(LOS) CLIENTE(S), a contratar, renovar y/o mantener
vigente la(s) respectiva(s) póliza(s) del(los) seguro(s) referido(s), en caso de incumplimiento de
EL(LOS) CLIENTE(S) de la obligación que asume según el párrafo anterior, debiendo en ese caso
EL(LOS) CLIENTE(S) reembolsarle de inmediato los pagos realizados; o en caso que LA IF
aceptara financiarla,

EL(LOS) CLIENTE(S) le autoriza(n) a LA IF, con su firma en el presente contrato, a incluir el costo
total de la(s) póliza(s) tomada(s) en las cuotas del préstamo otorgado. La falta de contratación o
renovación de la(s) póliza(s) de seguro(s) por parte de LA IF no genera para éste responsabilidad
alguna; pues EL(LOS) CLIENTE(S) declara(n) conocer que dicha obligación es de su
responsabilidad.

Queda establecido entre las partes que si por cualquier causa o circunstancia, el(los) seguro(s)
tomados por LA IF, a que se refiere este contrato fueren variados, modificados o incluso suprimidos,
LA IF lo comunicará a EL(LOS) CLIENTE(S) mediante aviso escrito tan pronto como tenga
conocimiento, a fin que EL(LOS) CLIENTE(S) tome(n) debida nota de tales cambios y/o supresiones
y de todas sus implicancias y consecuencias. Además, si las variaciones consistieran en nuevos
requerimientos a ser cumplidos o presentados por EL(LOS) CLIENTE(S), o nuevos riesgos

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excluidos u otros, EL(LOS) CLIENTE(S) se obliga(n) a satisfacerlos y/o a cumplirlos, bajo su
exclusiva decisión y responsabilidad de quedar desprotegido(s) del seguro correspondiente.

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

DÉCIMO QUINTA: EL(LOS) CLIENTE(S) reconoce(n) y acepta(n) que LA IF podrá ceder sus
derechos derivados del presente contrato, ya sea mediante una cesión de derechos o mediante la
constitución de un patrimonio autónomo para efectos de su titulización o mecanismos similares, o
venta de cartera, o emisión de instrumentos o bonos hipotecarios y/o cualquier otra forma permitida
por la ley, a lo que EL(LOS) CLIENTE(S) presta(n) desde ahora y por el presente documento su
consentimiento expreso e irrevocable a dichas cesiones y transferencias, incluyendo las
correspondientes a la(s) garantía(s) que pudiera haber constituido a favor de LA IF en respaldo de
las obligaciones derivadas del presente contrato siendo para ello suficiente que LA IF le comunique
la identidad del nuevo acreedor o titular de los derechos y garantías cedidos.

DÉCIMO SEXTA: EL(LOS) CLIENTE(S) acepta(n) y solicita(n) al Registro Público pertinente desde
ya, que en mérito al presente documento y a las condiciones determinadas en el mismo, en la
oportunidad correspondiente y a simple petición de LA IF, sobre la base de la hipoteca otorgada por
EL(LOS) CLIENTE(S), se emita un Título de Crédito Hipotecario Negociable, para ser entregado
directamente a LA IF, sin que sea necesario que EL(LOS) CLIENTE(S) lo endose(n), quedando LA
IF facultado en ese caso a completar dicho título valor con las informaciones y condiciones del
crédito, según el presente contrato, conforme a la Ley N° 27287, Ley de Títulos Valores.

En virtud de lo establecido en el párrafo anterior, EL(LOS) CLIENTE(S) otorga(n) poder especial a

favor de LA IF para que en su nombre y representación suscriba los documentos públicos o privados
que sean necesarios para la emisión del Título de Crédito Hipotecario Negociable en los términos
del párrafo anterior, del presente Contrato y de la Ley de Títulos Valores.

Queda entendido que la formalización y/o emisión del Título de Crédito Hipotecario Negociable se
sujetará a los acuerdos establecidos en el presente Contrato y a las disposiciones legales
pertinentes, las mismas que serán aplicables a partir de la solicitud que en forma expresa formule
LA IF al Registro Público correspondiente, en virtud al poder especial que le es otorgado en este
acto por EL(LOS) CLIENTE(S).

DÉCIMO SÉTIMA: Si no se hubiese emitido el Título de Crédito Hipotecario Negociable, EL(LOS)

CLIENTE(S) se obliga(n), a elección exclusiva y simple requerimiento de LA IF, a lo siguiente:

a) Otorgar un nuevo poder a favor de LA IF en los mismos términos indicados en la Cláusula

precedente.

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b) Suscribir cualquier documento, sea público o privado, que fuere necesario a fin de formalizar la
emisión del Título de Crédito Hipotecario Negociable.

DÉCIMO OCTAVA: Cualquier tributo que pueda gravar este contrato o las demás obligaciones
asumidas como consecuencia del mismo, será de cargo exclusivo y/o trasladado a EL(LOS)
CLIENTE(S), lo que se adicionará en su caso al importe de las cuotas mensuales comprometidas.
Asimismo, todos los gastos y derechos que pudiera devengar este instrumento, inclusive las nuevas
valorizaciones que se efectúen sobre el bien otorgado en garantía, los impuestos y gastos que se
hayan que cancelar para inscribir la garantía, los derechos notariales y registrales que se ocasionen,
los de un Testimonio y copia simple para LA IF, los de su cancelación llegado el momento, serán de
cuenta única y exclusiva de EL(LOS) CLIENTE(S), con excepción de los gastos que demande la
emisión del Título de Crédito Hipotecario Negociable, que serán de cuenta y costo de LA IF. Para
ello EL CLIENTE autoriza desde ya a LA IF para que abra una cuenta corriente a su nombre y
cargue en ella los gastos incurridos, sin que para ello sea necesario tener la debida provisión de
fondos.

Del mismo modo, queda expresamente entendido que cualquier gasto o costo derivado del presente
contrato, que LA IF se vea obligado a efectuar o asumir por cuenta de EL(LOS) CLIENTE(S),
devengará, a partir de la fecha en la que LA IF efectúe los desembolsos correspondientes, los
intereses compensatorios y moratorios a la tasa máxima que tenga vigente para sus operaciones
activas, sin que para ello sea necesario requerimiento alguno de pago para constituir en mora a
EL(LOS) CLIENTE(S), la que se producirá en forma automática.

DÉCIMO NOVENA: EL(LOS) CLIENTE(S), se compromete(n) a proporcionar toda la información

que LA IF, la Corporación Financiera de Desarrollo-COFIDE y/o el Fondo MIVIVIENDA le soliciten
con relación al crédito otorgado en virtud de este Contrato.

VIGÉSIMO: LA IF entrega a EL(LOS) CLIENTE(S) y éste(os) declara(n) recibir en este acto, una
cartilla de información con explicación de las condiciones generales y especiales del presente
contrato.

Las informaciones sobre la contratación, renovación y modificación de las pólizas de seguro que
según la Cláusula DÉCIMA CUARTA pueda realizar LA IF por cuenta de EL(LOS) CLIENTE(S); así
como las modificaciones en la forma de pago, monto de cuotas, tasas de interés y otros que LA IF
estime por conveniente, serán informados a EL(LOS) CLIENTE(S) a través de comunicaciones
masivas o avisos en medios de comunicación masiva; o mediante notas en su estado de cuenta, o
avisos o cartas dirigidas a su domicilio.

VIGÉSIMO PRIMERA: Para todos los efectos del presente contrato de Préstamo con Garantía
Hipotecaria, quienes intervienen en el mismo, renuncian expresamente al fuero de sus domicilios, y

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se someten a la jurisdicción de los Jueces y Tribunales del Distrito Judicial de la ciudad donde se
suscribe el presente contrato, señalando como sus domicilios los indicados en el ANEXO 1 del
presente contrato, en donde se les hará llegar todas las notificaciones y avisos a que hubiera lugar.
Las partes intervinientes podrán cambiar de domicilio dentro de la misma jurisdicción, previa
notificación hecha a la parte contraria por medio de comunicación escrita con 15 días calendario de
anticipación, sin cuyo requisito no surtirá efecto legal alguno dicho cambio.

Agregue usted, Señor Notario, la introducción y conclusión de ley y sírvase pasar los partes
correspondientes al Registro de Propiedad Inmueble de Lima, para la inscripción de la Primera y
Preferente Hipoteca que por este instrumento se formalizan.

Lima, ________________________
ANEXO I

CONTRATO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO PAGO DEL SALDO DEL PRECIO DE VENTA

LA IF: INSTITUCIÓN FINANCIERA

RUC: Nº ???????????.
Dirección: _____________________. Representantes:
¬ ___________________________________________
¬ ___________________________________________
Ambos con poder inscrito en la partida No. ________ del Registro de Personas Jurídicas de Lima.
EL CLIENTE: ______________________________________________
EL FIADOR: _______________________________________________
INMUEBLE A HIPOTECAR: ___________________________________
MONTO TOTAL DE HIPOTECA: US$___________________________
MONTO DE LA VALUACIÓN: US$______________________________
MONTO DEL PRÉSTAMO: ____________________________________
PLAZO: _________ meses
INTERÉS ________% T.E.A. EN DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA.
PERIODO DE GRACIA: _____________________
CUOTAS DOBLES: _________________________
PENALIDAD: ______________________________
PRE PAGOS: ______________________________
GARANTIA: _______________________________

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ANEXO II

FIANZA SOLIDARIA (DEL CONSTRUCTOR/VENDEDOR/TERCERO)

Me/Nos constituyo/imos en Fiador/es Solidario/s con el/los deudor/es y entre nosotros mismos,
renunciando expresamente al beneficio de excusión, en favor del - LA IF-, por todas las obligaciones
que EL CLIENTE afianzado contrae por el presente Contrato de Préstamo Hipotecario, y en forma
especial por la obligación de constituir primera y preferente garantía hipotecaria que se señala en su
Cláusula Novena, comprometiéndome/nos a responder por la cantidad adeudada, los intereses
compensatorios y moratorios de ser el caso y comisiones pactadas que se devenguen, como
tributos, gastos notariales y judiciales que pudieran haber. Acepto/amos que el importe total
adeudado o el monto que LA IF ponga a cobro, sea señalado en una Liquidación que al efecto
practique y emita LA IF, conforme al Artículo 132. Inciso 7 de la Ley General del Sistema Financiero
-Ley 26702-, el que tendrá mérito ejecutivo contra mi/nuestra parte y/o EL CLIENTE afianzado,
según decida LA IF.

Del mismo modo, LA IF queda expresa e irrevocablemente autorizado para que pueda cargar las
sumas necesarias en las cuentas o depósitos que en cualquier moneda mantenga/mos en LA IF, o
para aplicar los valores o bienes de mi/nuestra propiedad que puedan encontrarse en poder de LA
IF, en cualquiera de sus oficinas en el país o del exterior, para amortizar y/o cancelar la deuda de
cargo de EL CLIENTE afianzado, directamente y sin ningún trámite previo ante la autoridad judicial u
otra alguna y/o a su sola decisión, requeriré/mos el pago según el monto que hubiere liquidado,
requerimiento que será atendido de inmediato y en forma incondicional, asumiendo en caso
contrario además de los intereses compensatorios más moratorios, los daños y perjuicios que se
originen para LA IF su tardanza o ejecución judicial de la presente fianza solidaria.

Esta Fianza Solidaria la constituyo/imos por plazo indeterminado, por lo que quedaré/emos liberados
sólo una vez que se haya logrado la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, de la
Declaratoria de Fábrica, independización, Reglamento Interno de Propiedad Horizontal de ser el
caso; y, además, la inscripción de la Primera y Preferente Hipoteca a favor de EL (IFI), sobre el
inmueble a que se hace referencia en la Cláusula Novena del contrato de préstamo que se garantiza
con esta fianza solidaria; inmueble que se encuentra actualmente en construcción, renunciando al
plazo de requerimiento a que se refiere el Art.1899 del Código Civil, aceptando desde ahora, todas
las prórrogas, refinanciaciones y renovaciones que se concedan a EL CLIENTE afianzado, para lo
cual presto/amos mi/nuestro consentimiento expreso.

Me/Nos someto/emos expresamente a los mismos jueces y tribunales del Distrito Judicial señalado
en el contrato de Préstamo Hipotecario, al que EL CLIENTE afianzado se ha sometido, señalando
como domicilio para ese efecto el que aparece al final de este documento, donde se efectuarán las
diligencias notariales, judiciales y demás que fuesen necesarias.

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Conven/go/imos en subrogar/me/nos de inmediato y obligatoriamente, en los derechos crediticios de
LA IF, si EL CLIENTE afianzado fuese sometido a cualquier proceso de insolvencia o
reestructuración. En cualquiera de dichas situaciones, LA IF podrá exigir el cumplimiento inmediato
de las obligaciones garantizadas, con facultad plena de ejecutar las contra-garantías reales o
personales que tenga/mos establecida/s; en modo tal que, LA IF no participará en la Junta de
Acreedores, ni en el proceso de reestructuración, liquidación o quiebra judicial; asumiendo
Yo/Nosotros la responsabilidad de concurrir a dichos procesos, ejercitando los derechos crediticios
en los que quedo/amos obligado/s a subrogar/me/nos automáticamente y por el sólo mérito de la
expedición de las resoluciones administrativas o judiciales que se dicten contra EL CLIENTE
afianzado. Por tanto, renunci/o/amos a formular toda excepción u oposición a la ejecución de esta
Fianza, aceptando y autorizando que esta fianza se ejecute en forma independiente al que
corresponda a la situación de insolvencia del Afianzado; salvo que LA IF me/nos comunique la
suspensión de tal ejecución, lo que se hará necesariamente por escrito, en cuyo caso esta Fianza
se mantendrá plenamente vigente según sus condiciones.

Queda precisado que en caso de honrarse la presente fianza, la subrogación en los derechos
crediticios frente al CLIENTE afianzado se limitará sólo al pago realmente verificado en favor de LA
IF, según se señale en a constancia o recibo de pago que LA IF expida a mi (nuestra) petición, sin
incluir las garantías que puedan respaldarlo, las que se transferirán en mi/nuestro favor, sólo si LA
IF lo manifestara expresamente.

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9.0 CONCLUSIONES

El proyecto se ha desarrollado considerando un escenario moderadamente optimista el cual

considera precios de venta sobre el promedio de su segmento de mercado y un alto nivel de ventas

en los primeros meses del proyecto.

El estado de perdidas y ganancias el proyecto arroja una utilidad neta de $ 52,000 representando el

8.0% de venta, lo cual si bien no es un importante nivel de utilidad, se compensa con el resultado

financiero que arroja un VAN del inversionista de $ 12,800.00 obteniendo una TIR anual de 24%,

muy superior al costo de oportunidad del inversionista que es de 15%. El importante indicador ROE

arroja 27% siendo considerado como un buen desempeño para el capital aportado por los

inversionistas.

Una de las principales causas de la reducida utilidad del proyecto se debe al alto precio del terreno

el cual representa el 26% del presupuesto total de gastos. Asimismo, las restricciones de altura que

impone la municipalidad no le permite al proyecto obtener una mayor cantidad de metros cuadrados

para la venta.

Por todo lo anteriormente explicado, se llega a la conclusión que el proyecto es viable.

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