PACTO DE RETROVENTA Y

OTROS PACTOS
ACCESORIOS A LA
COMPRAVENTA.
Mtro. Lucio Albino Arias López
Abogado, Notario y Jurista Salvadoreño
PRIMER JORNADA A DESARROLLAR: PACTO
DE RETROVENTA.
LA COMPRAVENTA

Art. 1597 C. La
compraventa es un
contrato en que una de
las partes se obliga a dar
una cosa, y la otra a
pagarla en dinero.
Aquella se dice vender y
esta comprar. El dinero
por la cosa vendida se
llama precio.
 LOS PACTOS ACCESORIOS

Elementos
Libre facultad de
accidentales de
los particulares
los contratos, que
tiene como Pacto para celebrar el
resultado la accesorio Principio de la contrato que les
modificación de autonomía de la plazca y
determinar su
los efectos voluntad contenido, efectos
normales de un
y duración
contrato
 Álvaro Pérez Vives define a la Compraventa con Pacto de
Retroventa como “un contrato en el que el vendedor se
reserva el derecho de recobrar la cosa vendida restituyendo al
comprador el precio, o la suma estipulada en la convención”.

Marcos García Pérez define la Retroventa como “una convención

incluida en un contrato de compraventa, como el que tiene lugar
cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida
mediante la entrega del precio de la venta, los gastos del contrato y
cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, los gastos necesarios
y útiles hechos en la cosa vendida y el cumplimiento de lo que se
hubiese pactado especialmente”.
 Según Daisy Emely Cadenas Tobar y otros, el Pacto de
Retroventa “es una cláusula accidental inserta en el contrato
de compraventa en la cual, el vendedor se reserva la facultad
de recobrar la cosa vendida mediante una condición
resolutoria meramente potestativa, pagando el precio de la
venta o el pactado, dentro del plazo estipulado y en ausencia
de éste, el legal sin que pueda oponerse el comprador”.

El español Vidal Rivera Sabatés define la Retroventa como “el

convenio establecido con ocasión de la compraventa a favor
del vendedor y que permite a éste, durante un determinado
tiempo, ejercitar el derecho de recuperación de la cosa
enajenada frente al comprador o ulterior poseedor que traiga
su derecho de éste último, mediante la devolución del precio
de venta y otros desembolsos legítimos”.
PACTO DE RETROVENTA
DEFINICIÓN
Reembolsa al
comprador la cantidad
estipulada.

Facultad del
Pacto de vendedor de
Retroventa recobrar la cosa
vendida
De no estipularse,
reembolsa la misma
cantidad que recibió
del comprador
 Condición
suspensiva

Naturaleza
Jurídica

Condición
Resolutoria
 REQUISITOS DE CONSTITUCIÓN:

Necesidad de
la tradición de
la cosa.

Debe
Recaer sobre
convenirse en
cosa mueble o
el contrato de
inmueble.
c/v.

No tener un
Estipularse un plazo superior al
fijado por la ley
precio. para recuperar el
bien.
 1. Necesidad de la tradición de la cosa.
La tradición puede estar sujeta a modalidades dentro de las cuales se encuentran las
condiciones, que se verifican cuando se realiza una compraventa con Pacto de Retroventa,
la doctrina casi unánimemente asigna calidad de condición resolutoria a la Retroventa, pero
al efectuarse la tradición se hace pura y simple y lo que está pendiente de resolución es el
contrato, no la tradición.

2. Recaer sobre cosa mueble o inmueble.

En El Salvador se admite que los bienes muebles e inmuebles sean objeto del Pacto de
Retroventa, ya que el artículo 1683 del Código Civil en el inciso segundo al referirse al
derecho del comprador que se le dé noticia anticipada previo a ejercer la cláusula de
Retroventa de parte del vendedor, estipula que esta noticia no será menor de seis meses
para los bienes raíces, ni de quince días para las cosas muebles.
3. No tener un plazo superior al fijado por la ley para
recuperar el bien.

El autor Luís María Rezzónico establece que el fundamento para

limitar el plazo, es la necesidad de evitar que con el Pacto de
Retroventa se restrinja la libre disposición y circulación de los
bienes y se cree incertidumbre en la propiedad.
 4. Estipularse un precio.
Existen tres modalidades en las que se puede pactar el precio para hacer
efectivo el Pacto de Retroventa: Estas son, que el precio sea el mismo de
la compraventa convenido por ambas partes; que el precio sea mayor al
estipulado en la compraventa; y cuando por falta de estipulación precisa
del precio para la Retroventa, será el mismo de la compraventa.

5. Debe convenirse en el contrato de compraventa.

Es en el momento de la perfección del contrato de compraventa, que
debe pactarse el derecho de retracto, es decir, que al mismo tiempo de
celebrarse la compraventa cuando las partes convienen en la cosa y el
precio.
EJERCICIO Y EFECTOS DEL
PACTO DE RETROVENTA.
Cosas que
pueden
retraerse.
EJERCICIO DE LA RETROVENTA
Una declaración expresa, verbal o
escrita del vendedor, de recuperar
DOCTRINA la cosa vendida es necesaria; esta
debe hacerse dentro del plazo
legal o el convenido.

El derecho al ejercicio de la
retroventa según lo establece el
artículo 1682 no puede cederse.

Código Civil
Salvadoreño
El derecho del acreedor que
fallece en el intervalo entre el
contrato condicional y el
cumplimiento de la condición, se
transmite a sus herederos;
 EFECTOS DE LA RETROVENTA
Cuando el vendedor no
hace uso del pacto de
retroventa
Cuando el vendedor hace
uso del pacto de
retroventa
Consolidación del dominio del
comprador, que pasa a ser
dueño absoluto, puro y simple.
Restitución de la cosa por parte del
comprador con sus accesiones
naturales. Y que tendrá asimismo
derecho a ser indemnizado de los
deterioros imputables a hecho o
culpa del comprador.
 EFECTOS CONTRA TERCEROS

Si el que debe una cosa No habrá derecho de

mueble a plazo, o bajo reivindicarla contra terceros
condición suspensiva o poseedores de buena fe.
resolutoria la enajena. Art 1361 C.

Si el que debe un inmueble No podrá resolverse la

bajo condición, lo enajena o enajenación o gravamen, sino
lo grava con hipoteca o cuando la condición conste en
servidumbre. el título respectivo, inscrito en el
Registro de la Propiedad.
Art 1362 C.
EXTINCIÓN DEL PACTO DE RETROVENTA.

Expiración del término para ejercer la retroventa

Renuncia del vendedor

Pérdida de la cosa
 EXTINCIÓN DE LA
RETROVENTA
Expiración
del término

Renuncia
del
vendedor
Mientras pasa el
plazo ejercer la Pérdida de
retroventa. la cosa
debida.
OTROS USOS DEL PACTO DE RETROVENTA

Retroventa • Se da cuando una persona que necesita

un crédito, en lugar de debe hacer
como fuente dichas gestiones, realiza una
compraventa con pacto de retroventa
de crédito

• Se da cuando un prestamista, obtiene la

venta de un bien inmueble por una suma
Retroventa que es en verdad un préstamo muy
inferior al valor real, y establece para su
usurera recuperación debe devolvérsele el
precio pagado, con un aumento
excesivo.
LEY CONTRA LA USURA.

• Cuando el comprador no haya

entrado en posesión del inmueble
vendido.
• Cuando el vendedor pague intereses
al comprador por el precio de la
venta, sin importar la denominación
que se dé a este pago.
• Cuando el precio de la venta
estipulado en el contrato sea inferior
al valor del mercado del inmueble o
al último valor de transferencia”.
JURISPRUDENCIA

“Por medio del contrato de compraventa con pacto de

retroventa, el vendedor se reserva la facultad de
Cámara de lo Civil de la recuperar o recomprar la cosa vendida, pero tal
Primera Sección de Occidente facultad no es ilimitada sino que puede ejercitarse en
Referencia: 121-2011-4 el plazo estipulado por las partes en el respectivo
contrato o en su defecto en el plazo de cuatro años. Art.
1683 inc.1° C.C”

Cláusula
Resolutoria
Art. 1350 C
 “El pacto de retroventa envuelve una verdadera condición
resolutoria expresa, en virtud de la cual, el comprador
únicamente adquiere un dominio eventual del bien vendido, a
consecuencia de la tradición que puede haberse efectuado, el
Sala de lo Civil de la Corte cual desaparece al cumplirse la condición potestativa que
Suprema de Justicia depende de la voluntad del vendedor y la restitución de la
Referencia: 103-200 cantidad respectiva, produciéndose en consecuencia, la
resolución del contrato y que la retroventa no significa, una
recompra o una nueva venta, con sus consecuencias jurídicas,
sino, la devolución del bien sobre el que recayó el negocio, al
vendedor, quien en virtud de la retroventa nunca dejó de ser
dueño”

Condición
Resolutoria
 “Se utiliza la compraventa con pacto de retroventa como
fuente de crédito ya que la demandada posterior a realizar la
Cámara de la Cuarta Sección compraventa, finiquitó la hipoteca pagando la cantidad de
dieciocho mil quinientos treinta y dos dólares con cuarenta
del Centro.
centavos dicha Financiera, para así liberar el inmueble de la
Referencia: 112-C-16 hipoteca, para luego poder inscribirla a nombre de la
demanda y para poder inscribirla después a favor de la
demandante.”

Fuente de
Crédito
 “Consigna la legislación el derecho que le asiste al
comprador a que se le de noticia anticipada por parte del
vendedor que pretende hacer efectiva la retroventa, estipula
Sala de lo Civil de la Corte el legislador que esta noticia debe ser por lo menos seis
meses antes para los bienes inmuebles y quince días para las
Suprema de Justicia.
cosas muebles, es el vendedor el que tiene que dar la notica
Referencia: 110-2003 anticipada al comprador de su intención de recobrar el
inmueble objeto del proceso de mérito, debiendo ser dicha
anticipación de seis meses. La noticia anticipada opera a favor
del comprador y no del vendedor”

Plazo de
Retroventa
 “Se ha hecho frecuente que personas que habitualmente se
dedican a realizar préstamos de dinero en efectivo, con el
Sala de lo Civil de la Corte ánimo de encubrir préstamos usurarios, utilicen la
compraventa de inmuebles con pacto de retroventa para
suprema de justicia.
eludir la formalidades y garantías de la ejecución hipotecaria
Referencia: 184-CAC-2015 haciéndose más fácilmente de los inmuebles que personas
traspasan a su favor en garantía de préstamos que
generalmente se realizan con tasas usurarias."

Retroventa
Usurera
DE OTROS PACTOS ACCESORIOS AL CONTRATO DE VENTA.
 • PACTO DE RESERVA DEL DERECHO DE MEJOR COMPRADOR o MEJORA
DE PRECIO, PACTO DE RETRACTO O RESOLUCION(ADDICTIO IN DIEM)
ART. 1684 INC. 1º C.C.
1.°

• PACTO DE PREFERENCIA, ART. 1684 C.C.

2°

• PACTO DE VENTA AL GUSTO, PACTO DE RETROENMENDO, PACTO DE

NO ENAJENAR, PACTO COMISORIO, ART. 1685.
3°
 PACTO COMISORIO.
Es la condición resolutoria de no pagarse el
precio, expresada en el contrato.

TIPOS

Calificado o con
Simple resolución ipso
facto
REQUISITOS

Que el precio
Código
estipulado no
Civil sea pagado
Chileno en el tiempo
convenido
PRESCRIPCIÓN

Cumplimiento de la
obligación
Artículo 2254 C.
Regla de
10 años para acción
Prescripción de la
ejecutiva
Acción Judicial en el
20 años para acción
Código Civil
ordinaria

Resolución del contrato

e indemnización de
perjuicios.
PACTO AL GUSTO O VENTA A PRUEBA 1626
CC

Pacto al gusto
Venta al gusto: propiamente:
Es aquella en que el Aquel en el que el
comprador se reserva comprador, una vez
la facultad de probar efectuada la compra,
la cosa vendida, de tiene el derecho a
manera que la probar la cosa vendida
existencia del contrato y de manifestar su
queda subordinada a desagrado, devolverla
su mera voluntad y que le sea restituido
lo pagado.
REQUISITOS

1. Ser un Pre contrato, realizado antes de la compraventa

2. Se hace la entrega de la cosa para que sea probada

3. La expresión de agrado de la cosa vendida por el

comprador y esto se establece en el artículo 1022 del
código de comercio evitando la confusión con lo que
establece el código civil en el artículo 1626.

4. Un plazo de prueba para el comprador manifieste si

le agrada o no la cosa.
 EFECTOS REGULACIÓN EN EL

CÓDIGO CIVIL

El comprador
Condición la
declara que le
Agrado aceptación de la Art. 1626
agrada la cosa de
cosa
que se trata
 VENTA DE LA SUERTE 1617 CC

Pasa a ser
Es contrato de Se caracteriza
aleatorio
esperanza, porque es un
relacionado con
porque contrato simple
el Art. 1312 C.
 Consensual
Principal en
oposición
al real

Bilateral Consensual
en
CARACTERÍSTICAS oposición
de una al formal
compraventa de la
suerte

Oneroso
Formal

De Tracto
Aleatorio Sucesivo
VENTA FUTURA COMPRENDE 1617 CC:

1) Las cosas no existentes aún in natura.

2) Las cosas existentes in natura que no son de propiedad de

alguien y que son susceptibles de ocupación.

3) Los productos aún no formados en su individualidad

económica.

4) Los productos naturales aún no desprendidos de la cosa

madre e insusceptibles de propiedad separada
 PACTO DE RETRACTO

Estipulación
Aparición de
un tercero

Comprador y
Vendedor Plazo no mayor
a un año

Resolución de Mejora de
Contrato precio
Artículo
1684 C.
CLASIFICACIÓN
Legal:
Establecido en
la ley (Art
1684, 1 año)

Retracto

Convencional:
Puede ser
menor a un año
ya que un año
es el máximo
REQUISITOS

Elemento real:
*Bienes y derechos sobre
Elemento personal: Elemento formal:
los que puede
*Capacidad de los *Regulación en la ley y en
proyectarse
sujetos intervinientes defecto de esta;
*Extensión o ampliación
*Principio espiritualista
objetiva del derecho
retractual
EFECTOS

LEGISLACIÓN
DOCTRINA: SALVADOREÑA:
Si el vendedor ejercita El pacto de retracto, por
dentro del plazo su derecho disposición expresa del
a retrotraer, queda resuelta artículo 1684 en su inciso
la venta con carácter segundo del código civil
retroactivo, y se supone que salvadoreño, tiene los mismos
el retrotrayente no ha efectos y prestaciones que en
dejado nunca de ser dueño el pacto de retroventa,
de la cosa. acotados anteriormente.
 PACTO DE REVENTA

Estipulación de la El comprador Es una obligación

El comprador
reserva de un recupera el de readquirir
recupera la cosa
derecho precio realmente
REQUISITOS

1. Necesidad de la tradición

2. Recaer sobre una cosa inmueble o mueble

3. No tener un plazo mayor a tres años(cabe recalcar que este

requisito se plantea de acuerdo a la legislación argentina). En
nuestro código se regula en el art. 1683 el plazo de 4 años máximo
4. Estipularse un precio

5. Estipularse en el mismo acto de la compraventa.

EFECTOS

Pacto de Pacto de Beneficios para

Reventa Retroventa el comprador
 PACTO A PLAZO

Ejecución instantánea

La obligación está sujeta a

plazo cuando su exigibilidad
depende del acaecimiento Formas de
de un hecho futuro y cierto cumplirse
que ocurrirá fatal o
necesariamente

Tracto sucesivo
CARACTERES
MEZA BARROS
Futuridad: Al igual que la
condición, el plazo es un
acontecimiento futuro, que
de verificarse en el porvenir,
pero al revés de la
condición, el acontecimiento
es cierto.
Certidumbre: La
certidumbre de que se
verificara el hecho
determina los efectos del
plazo, al plazo posterga el
ejercicio de la obligación y
del derecho
 FORMAS DE ESTABLECER UN PLAZO
1. A día cierto y determinado: si necesariamente ha de llegar y
se sabe cuándo, ejemplo: el 31 de diciembre.

2. A día cierto pero indeterminado: si necesariamente va a llegar

pero no se sabe cuándo, ejemplo: el día de la muerte de una
persona
3. A día cierto y determinado: si puede llegar o no, pero
suponiendo que ha de llegar se sabe cuándo, ejemplo: el día del
cumpleaños de una persona
4. A día incierto e indeterminado: si no se sabe si ha de llegar ni
cuando, ejemplo: el día que una persona se case.
 PLAZO SUSPENSIVO VS CONDICIÓN SUSPENSIVA

Mantiene en
Mantiene en suspenso la
suspenso el adquisición y
ejercicio de existencia de
un derecho ese derecho

Plazo
suspensivo
Condición
suspensiva Habilita para
No da exigir la
derecho a la restitución de lo
restitución que en virtud de
(Art. 1366 C) ella se haya
pagado
anticipadamente
(Art. 1356 C)
 EFECTOS
PLAZO SUSPENSIVO PENDIENTE

El acreedor puede exigir el

cumplimiento de la obligación
y el deudor puede rehusarse a
cumplir la obligación.

Impide que comience a

contarse el tiempo para
la prescripción.

No permite que opere la

compensación debido a que la
deudas no son actualmente
exigibles. Art. 1367, 2253 inc. 2º
y 1526 C
 PLAZO SUSPENSIVO CUMPLIDO

Opera la
compensación.

Se puede comenzar a
contar el tiempo para la
prescripción.
.

Puede el acreedor exigir el

cumplimiento de la obligación
y el deudor no se puede
rehusar.
 PLAZO EXTINTIVO

Extingue las La extinción tiene El acto produce

El derecho
obligaciones lugar de pleno sus efectos como
correlativo se
por su derecho, pero sin si fuera puro y
extingue
cumplimento efectos retroactivos. simple.
 PACTO DE PREFERENCIA

El vendedor se
reserva un derecho
de recomprar la
cosa para el caso
Cláusula de que el
comprador decida
enajenarla
REQUISITOS
MILTON HERNAN KEES

1. Que el comprador decida enajenar la cosa

2. Que el vendedor iguale las condiciones de compra

ofrecidas por el tercero

3. Que sea ejercido personalmente por el vendedor

EFECTOS

Una vez estipulado el derecho de preferencia, el comprador queda

obligado a notificar a quien goza de tal derecho, de manera
Mario Andrade fehaciente, el precio que ofrezca un tercero por el bien. El vendedor
(España) está obligado a ejercer el derecho de preferencia dentro del plazo de
tres días si se trata de un bien mueble, o de 10 días si fuera un buen
inmueble; de lo contrario, pierde su derecho.

Si la cosa vendida es registrable, los pactos de retroventa, de reventa

y de preferencia son oponibles a terceros interesados si resultan de
Milton Hernán Kees los documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si de
(Argentina) otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo. Si las cosas
vendidas son muebles no registrable, los pactos no son oponibles a
terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.
RESCISIÓN DE LA VENTA POR LESIÓN ENORME

El vendedor:
cuando el precio
que recibe es
inferior a la mitad
del justo precio de
la cosa que vende
por ella
Código Civil
Chileno (Art 1889)

El comprador:
cuando el justo
precio de la cosa
que compra es
inferior a la mitad
del precio que
paga por ella
 Permuta
de
inmuebles Anticresis Dación
en pago
Contratos
en los que Aceptación
puede de herencia
darse la Mutuo
lesión con
enorme interés
Hipoteca

Compraventa Partición
de inmuebles Cláusula de
penal bienes
REQUISITOS

La venta debe
ser susceptible
La lesión debe
de rescindirse
ser enorme por lesión
enorme
EFECTOS
SOMARRIVA

1. El comprador no está obligado a devolver los frutos

sino desde la demanda.

2. El comprador nada debe pagar al vendedor por los deterioros

que haya sufrido la cosa vendida, salvo cuando el comprador se
hubiera aprovechado de ellos.

3. Los gravámenes no caducan por la declaración de recisión de

lesión enorme
PRESCRIPCIÓN

4 años
Código Civil desde la
Chileno. fecha del
Art. 1896 contrato