CONTRATO DE COMPRAVENTA

MARIO ALBERTO CHAMORRO

OSCAR EDMUNDO PANTOJA BETANCOURTH
NOVENO SEMESTRE
DOCENTE MG
JUAN MANUEL OBANDO FLOREZ

UNIVERSIDAD AUTONOMA DE NARÑO

FACULTAD DE ADMINISTRACION DE EMPRESAS
ADMINISTRACION FINCA RAIZ
SAN JUAN DE PASTO
2020
Contrato de compraventa:
La Promesa de Compraventa es una promesa de contrato que funciona como
garantía, donde las partes se obligan recíprocamente a celebrar, en el futuro y con
todos los requisitos que la Ley exige, un contrato de compraventa de un inmueble.
La Ley 153 de 1887 en su art. 89, derogando el art. 1611 del Código Civil,
establece las formalidades que una promesa de compraventa debe contener para
su autenticidad como son que la promesa figure por escrito, que no sea la
promesa de un contrato que la Ley tiene por ineficaz, que la promesa incluya un
plazo o condición que señale la fecha en la que se otorgará el contrato y que se
describa muy bien el contrato que para perfeccionarlo sólo se requiera la tradición
del objeto o las formalidades legales.
La promesa de compraventa como tal no es obligatoria, pero una vez suscrita
conforme a los requisitos anteriores produce obligaciones
El nombre Promesa de Compraventa, para los que no tienen la certeza de su
importancia, determina que muchas personas compren un formato para llenar en
el momento de la negociación, sin percatarse de lo relevante que es en caso de
presentarse una controversia jurídica donde este documento se convierte en
fundamento para la reclamación de sus derechos como comprador o vendedor (ej.
Cuando el vendedor no quiere escriturar). Asimismo, hay otros que estiman que la
escritura pública es la que tiene toda la validez y omiten la promesa de
compraventa.
Por ello, es con la promesa de compraventa con la que se producen los conflictos
en caso de incumplimiento y no con la escritura pública, pues luego de ser
otorgada en la notaría lo que procede es la inscripción en la oficina de registro
según sea el objeto del contrato, por ej., cuando se trata de la compra de un
inmueble.
Con la promesa de compraventa, usualmente, el comprador entrega un dinero al
vendedor (arras o anticipo), se pactan las cláusulas para el negocio y, luego, se
otorga y firma la escritura pública en el plazo acordado para ello.
Por todo esto, la promesa de compraventa es de suma importancia para la
protección de los derechos de cada uno de los contratantes en caso de
incumplimiento del otro, como por ej. que no se pague en el tiempo pactado, el
retardo en la entrega del inmueble, que no se otorgue la escritura pública, entre
otros.
Con la promesa legalmente establecida (constar por escrito, firmada y autenticada
ante el notario) se pueden iniciar las acciones judiciales que impondrían el pago
de sanciones pecuniarias a la parte contratante que esté incumpliendo sus
obligaciones contractuales. La promesa tiene vigencia hasta la fecha en que se
otorgue la escritura pública.

¿Qué información mínima debe contener la promesa de compraventa?

Para llenar correctamente una promesa de compraventa debe contener la

siguiente información:

 Colocar los datos personales de los contratantes aptos legalmente para

suscribir la promesa y el contrato de compraventa (nombres, números de
cédulas, domicilios y estado civil).

 Estipular los plazos y las cláusulas para la celebración del contrato, la fecha
y los datos de la notaría donde se firmará la escritura de la compraventa.

 Describir el inmueble, linderos, nomenclatura, cédula catastral, matrícula

inmobiliaria y hacer una descripción general de lo que se promete vender
(pisos, alcobas, baños, etc.), señalando si pertenece al régimen de
propiedad horizontal, en caso de apartamentos o casas en conjuntos
cerrados.

 Colocar una cláusula de saneamiento con la cual se señala que está exenta
de embargos o cualquier otra medida.

 Establecer el precio y la forma en que se pagará, indicar las obligaciones

de cada parte, sanciones por incumplimiento, arras, gastos notariales, fecha
de entrega del inmueble, etc.
EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA.

La Compraventa genera una serie de obligaciones y derechos para ambas partes

contratantes, tal como se deduce del art. 1.849 del C.C. al definirlo como:

“Un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla
en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da
por la cosa vendida se llama precio”.

El contrato de compraventa se ha vuelto indispensable en cualquier transacción

donde se vaya a adquirir un bien (mueble o inmueble), aunque cada uno tiene sus
propias peculiaridades de acuerdo a lo que se convenga entre las partes y a lo
que se venda o compre. Pero, independientemente de eso, este contrato al igual
que los demás, genera unas consecuencias o efectos en caso que alguna o las
dos partes incumplan las obligaciones adquiridas en virtud del mismo.

El Derecho Civil faculta a las partes para suscribir lo que denomina “Promesa de
Compraventa” que se fundamenta en el acuerdo de las dos partes para celebrar
en una fecha determinada el contrato de compraventa. Se vuelve obligatoria
cuando se hace por escrito, previo cumplimiento de los requisitos legales
señalados para su validez.

¿Qué sucede si alguna de las partes, o las dos, incumplen el contrato de

compraventa?

Para garantizar el cumplimiento no solo del contrato de compraventa, sino de los

demás también, la Ley autoriza a las partes para que pacten una Cláusula Penal
que quedará consignada como una más de las estipulaciones del contrato, art.
1.592 del C.C., vista como un castigo que se fundamenta, generalmente, en el
pago de una suma de dinero impuesta a la parte que incumplió la obligación o
alguno de los requisitos de aquél. La Corte Suprema de Justicia la cataloga como
una “tasación anticipada de perjuicios”, ya que es incompatible pedir
indemnización de perjuicios y el cumplimiento de la cláusula penal al mismo
tiempo, a menos que los contratantes hayan determinado algo diferente.
La Ley también dispone que, para todo contrato civil o comercial, cuando el
comprador incumple la obligación de pagar el precio del objeto el vendedor tiene
dos opciones: Exigir el pago o la resolución tácita del contrato (art. 1.546 del C.C.),
la cual le atribuye a éste los derechos decretados por el art. 1.932 del C.C.:
Restitución de la cosa, retener las arras recibidas, que se le restituyan los frutos
producto del objeto y que se le paguen los daños sufridos por el elemento en
poder del comprador. Asimismo, si el incumplimiento se presenta por parte del
vendedor, el comprador tiene derecho a que se le reintegre parte de lo que
canceló por la cosa y se le paguen las expensas esenciales para conservar el
objeto, dependiendo de si hay buena o mala fe.

El artículo antes mencionado dispone que: “…Pero en tal caso podrá el otro
contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con
indemnización de perjuicios”.

Antes de presentar una demanda, lo aconsejable es que las partes procuren llegar
a un acuerdo directamente, o acudir a un centro de Conciliación, Notaría, o
Defensoría del Pueblo, para iniciar un trámite de Conciliación. Si el acuerdo se
logra sin intervención de alguno de estos entes, debe quedar por escrito y firmado
por aquéllas.

La promesa de compraventa es un contrato en que una parte promete comprar y

la otra promete vender, llamándose la primera promitente comprador y la segunda
promitente vendedor.

¿Para qué se hace un contrato de promesa de compraventa?

El contrato de promesa de compraventa se hace para garantizar que el negocio

prometido sea cumplido por las partes, que se lleve a cabo.

En este contrato se promete hacer algo: comprar y vender una cosa, como puede
ser una casa, un vehículo, una finca, etc., y cada una de las partes quiere
asegurarse que la otra cumpla con lo que ha prometido.
En consecuencia, la promesa de compraventa introduce una garantía de
cumplimiento que otorga confianza a las partes que participan en el negocio.

Esa garantía se puede acrecentar cuando se incluyen arras y una cláusula penal,
pues con ello se incrementa el costo de incumplir, estimulado a las partes a
cumplir pues la consecuencia de incumplir tiene un costo previamente pactado.

Cláusula penal y arras en los contratos

El contrato de promesa de compraventa es de amplia utilización en el negocio de

bienes raíces, tanto que no se recomienda hacer negocio alguno sin que
previamente se haya firmado la respectiva promesa de compraventa.

La promesa de compraventa como todo contrato, es vinculante, de obligatorio

cumplimiento, pues como bien la ley define a todo contrato (artículo 1602 del
código civil colombiano), es ley para las partes, siempre y cuando la promesa de
compraventa cumpla con los requisitos que la ley exige para ella.

Requisitos de la promesa de compraventa.

En Colombia, la promesa de compraventa debe cumplir con los requisitos a que se

refiere el artículo 1611 del código civil para que se considere obligatorio lo
consignado en ella:

«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que

concurran las circunstancias siguientes:

1a.) Que la promesa conste por escrito.

2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511
<sic 1502> del Código Civil.
3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de
celebrarse el contrato.

4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte
la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se

ha contratado.»

INCUMPLIMIENTO EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTAS

Cuando se firma un contrato este puede terminar por voluntad de las partes, por
incumplimiento de alguna de las partes, o por decisión judicial, y dicha resolución
tiene una serie de efectos que se deben considerar.

La resolución de los contratos.

En palabras sencillas, la resolución de un contrato es la figura producto de la

voluntad de las partes o la declaración judicial mediante el cual se deja sin efecto
un contrato (cualquiera que sea), que por lo general tiene efectos retroactivos y
por supuesto cesa todo efecto futuro del contrato por cuanto este se deshace.

La resolución del contrato implica la extinción del mismo, su desaparición, por lo

tanto, se hace inoponible por la ausencia de todo vínculo jurídico que pudo
derivarse de su existencia.
¿Cuáles son los efectos de la resolución del contrato?

La resolución del contrato extingue todo vínculo jurídico derivado de él, por lo
tanto, deja sin efecto toda obligación pasada y futura debido a la retroactividad que
lo caracteriza, excepto las necesarias para regresar las cosas al estado anterior.

En efecto, la principal consecuencia de la resolución de un contrato es que tiene el

efecto de volver las cosas a como estaban antes de la celebración del mismo, lo
que obligadamente conlleva a que exista la restitución de mutuas como bien lo
advierte la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia SC11287 del 17
de agosto de 2016 con ponencia del magistrado Ariel Salazar Martínez

«El efecto propio de la declaración de resolución del contrato es regresar las

cosas a su estado anterior, lo cual se cumple a través de las restituciones mutuas
que –en términos generales– surgen para los contratantes en virtud del conjunto
de normas que regulan las prestaciones en materia de reivindicación. Y, para el
caso específico de la condición resolutoria tácita del contrato de compraventa, las
contempladas en los artículos pertinentes que rigen tal materia.»

Y luego señala la sala:

«Por una ficción de la ley, se reputa que el contrato destruido no ha existido

jamás, a consecuencia de lo cual cada parte recupera lo que en virtud de él
entregó a la otra, considerándose que las cosas vuelven al estado que tenían
antes de la venta.»

Para ilustrar la aplicación de la restitución de mutuas supongamos el más común

de los negocios entre la gente del común: un contrato de compraventa de bien
inmueble.

En este contrato una parte vende la casa y la otra parte la compra. El vendedor se
compromete a entregar la casa al comprador, y este se compromete a pagar el
precio al vendedor.
Pero suele suceder que el vendedor entrega la casa y el comprador no termina de
pagarla.

Ante esta situación el vendedor puede exigir la resolución del contrato, que de
declararse implica que el juez ordene la restitución de las mutuas, que consiste en
que el comprador reintegra la casa al vendedor y el vendedor devuelva lo que el
comprador hubiera pagado.

La misma sentencia ya referida afirma al respecto:

«En razón de la resolución de la compraventa por incumplimiento del comprador,

las partes se encuentran compelidas a verificar las restituciones recíprocas, por lo
que el vendedor tiene derecho a que se le restituya la cosa entregada y los frutos
que ésta hubiere producido. Por su parte, el comprador tiene derecho a que se le
restituya el pago que haya realizado del precio de la cosa. Esta suma ha de ser
real, es decir actualizada para el momento de esta sentencia, toda vez que la
indexación de una suma de dinero no comporta un beneficio ni puede confundirse
con los frutos civiles que ella produce, porque simplemente constituye el ajuste de
su valor para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, pues de
lo contrario se estaría devolviendo al comprador una cantidad muy inferior a la que
entregó en realidad.»

Aquí se avizora que el vendedor ha recibido dinero del comprador, cuando lo

reintegre en ocasión a la restitución de mutuas debe devolver ese dinero
actualizado, lo cual resulta más que justo cuando han pasado varios años desde
que se hizo el negocio, pues si la restitución de mutuas se hace poco tiempo luego
de firmado el contrato esa indexación no tiene sentido.

Efectos de la resolución del contrato de compraventa por falta de pago.

Cuando el comprador incumple la obligación de pagar el precio de la cosa el

vendedor puede exigir el pago o simplemente solicitar la resolución del contrato;
se considera que hay incumplimiento por parte del comprador en su obligación de
pagar cuando no se efectúa el pago en el lugar y fecha convenida.
Si se resuelve el contrato de compraventa por no pago surgen una serie de
derechos de conformidad con lo señalado en el artículo 1932 del código civil; el
vendedor en caso de resolución del contrato por incumplimiento del comprador
tiene derecho:

 Como primera medida a que se le restituya la cosa.

 A retener las arras si fue quien las recibió o exigirlas doblas en caso
contrario.
 A que se le restituyan los frutos producidos por la cosa.
 Al pago de los deterioros que haya sufrido la cosa en poder del comprador.

Los derechos que surgen en caso de resolución del contrato de compraventa por
falta de pago no solo le competen al vendedor; el comprador también tiene
derecho a que se le restituya parte del precio pagado y se le abonen las expensas
necesarias que haya invertido en la conservación de la cosa; respecto al tema de
la expensa, toda vez que la resolución del contrato obedeció al incumplimiento del
comprador este será tomado como poseedor de mala fe.

Al ser considerado poseedor de la mala fe respecto a las expensas, el comprador

culpable de la resolución del contrato no tendrá derecho al abono de las mejoras
útiles, se consideran mejoras útiles aquellas que tienen como finalidad aumentar el
valor de la cosa, no conservarla, aspecto que la diferencia de las mejoras
necesarias que son fundamentalmente para mantener la cosa en buen estado, un
buen ejemplo de mejoras útiles es el siguiente: una remodelación en la que se
cambian aspectos de una casa no para conservarla sino para que se vea más
lujosa.

Para que el comprador en caso de resolución no sea tomado como poseedor de

mala fe, tiene que probar que su incumplimiento obedeció a causas ajenas a su
voluntad, es decir, que debe demostrar que sus finanzas sufrieron menoscabos
graves que le hicieron imposible cumplir con la obligación de pago, además debe
probar que el detrimento de su patrimonio no se generó por su culpa.