Contenido

RESUMEN EJECUTIVO.........................................................................................................................3
ANÁLISIS.............................................................................................................................................4
¿De la estrategia financiera de Marriott, son consistentes las cuatro componentes, con el
crecimiento objetivo?....................................................................................................................4
Administración de activos hoteleros..........................................................................................4
Optimización de la utilización de la deuda en estructura de capital..........................................4
Inversión en proyectos con fines de incrementar el valor para sus accionistas.........................4
Invertir en acciones subvaloradas..............................................................................................4
¿Cómo utiliza Marriott la estimación del costo del capital, desarrolle su respuesta respecto al
impacto en la rentabilidad para los inversionistas como para participantes del negocio?, ¿Tiene
algún sentido?................................................................................................................................5
¿Cuál es el Costo Promedio Ponderado del Capital (WACC) de Marriot Corp.?.............................6
Fórmula del Costo Promedio Ponderado del Capital..................................................................6
Obteniendo rd ...........................................................................................................................7
Obteniendo ℜ............................................................................................................................7
¿Qué tipo de inversión evaluaría Usted utilizando el WACC de Marriott?.....................................8
Si Marriott utiliza una única tasa de corte corporativa para evaluar las oportunidades de
inversión en cada una de sus líneas de negocio, ¿qué pasaría con la empresa a través del
tiempo?..........................................................................................................................................8
¿Cuál es el costo del capital para las divisiones de hotelería y restaurante de Marriott?.............9
Hoteles.......................................................................................................................................9
Restaurantes:...........................................................................................................................10
¿Cuál es el costo de capital para la división de servicios por contrato de Marriott? ¿Cómo se
puede estimar sus costos de capital y sin empresas comparables que cotizan en bolsa?............12
Conclusión........................................................................................................................................13
ANEXOS............................................................................................................................................14
Anexos 1.......................................................................................................................................14
Anexos 2.......................................................................................................................................15
Anexos 3.......................................................................................................................................16
Anexo 4........................................................................................................................................18
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RESUMEN EJECUTIVO

La empresa Marriot tuvo un crecimiento enorme hasta convertirse en el referente

mundial en el tema de hotelería y servicios de Estados Unidos. Teniendo para el
año 1987 utilidades de alrededor de 223 millones de dólares, sobre una venta de
6.500 millones de dólares.

El caso a estudiar señala, la estrategia económica y comercial de dicha empresa.

Para este análisis fue implementado herramientas de análisis financiero tales

como; “ROA”, “Costo promedio ponderado del capital” y “Riesgos asociados al
mercado”.

Paralelamente, el caso da la oportunidad de analizar empresas similares que

pertenecen a uno de los tres líneas de negocio que cuenta Marriott. (Restaurantes,
Hoteles y Servicios Contratados) de modo de poder realizar comparaciones.

3
ANÁ LISIS
¿De la estrategia financiera de Marriott, son consistentes las cuatro
componentes, con el crecimiento objetivo?
Para comenzar el análisis de Marriot, se analizará según las siguientes
estrategias;

Administració n de activos hoteleros.

Cabe mencionar que Marriott, armaba sus proyectos hoteleros, luego comenzaba
con las operaciones, y al final, al vender sus activos hoteleros a socios de resp.
Limitada, lograba reducir sus activos lo que llevaba un aumento en su “ROA” lo
que finalizaba como un aumento en la rentabilidad (esto fue capaz gracias a la
generación de concesiones administrativas de largo plazo de la marca).

Optimizació n de la utilizació n de la deuda en estructura de capital.

Para hacer un uso óptimo de la deuda, la empresa hace un uso adecuado de su
deuda, disminuye el riego de quiebra y mediante esto, su porcentaje de deuda es
reducido lo que lleva a un alza en el valor de la empresa. De tal forma aumenta la
rentabilidad de sus empresas. (Hotelería, Restaurantes y Servicios)

Inversió n en proyectos con fines de incrementar el valor para sus accionistas.

Mediante una evaluación de sus futuras inversiones (evaluando RIESGO V/S
RENDIMIENTO) de tal forma poder determinar un capital adecuado para cada
proyecto. Generando una trazabilidad durante el tiempo y realizando ajustes
dependiendo de la rentabilidad individual (separando las divisiones y no
considerando un “todo” como empresa). Junto a esto, Marriott realizaba proyectos
similares a los que previamente fueron exitosamente ejecutados con el fin de
obtener una mayor exactitud ante los supuestos de la empresa.
Y así poder asegurar que proyectos serían rentables en el futuro e invertir en ellos.
(Reduciendo el índice de riesgo gracias a la base de datos que se armaba la
empresa).

Invertir en acciones subvaloradas.

De esta forma, Marriot recompraba las acciones subvaloradas para así tener
ganancias en el futuro. Con la única condición que el precio de esta estuviese bajo
el valor calculado del capital y así lograban adquirir una mayor cantidad de bienes
raíces que tenían en renta. Y gracias a que tenían una deuda “establecida”, la
empresa lograba maximizar el uso eficiente de su efectivo.

4
Con estos cuatro factores de la estrategia financiera, la empresa Marriott logró
alcanzar sus metas y obtener su lugar dentro de las mejores compañías más
rentables en el área de servicios y hotelería.

¿Có mo utiliza Marriott la estimació n del costo del capital, desarrolle su

respuesta respecto al impacto en la rentabilidad para los inversionistas como
para participantes del negocio?, ¿Tiene algú n sentido?
Esta empresa mediante el “WACC” estimaba su costo de oportunidad del capital
para inversiones de riesgo. El costo de capital variaba en las diversas líneas que
cuenta Marriott.

El financiamiento que obtenían era mediante bancos, accionistas o fondos propios.

El análisis individual de cada una de sus áreas es justificado debido a que cada
división cuenta con un costo de capital diferente (debido a sus diferencias de
riesgos y estructura del capital). A la vez, cada arista cuenta con un nivel de
endeudamiento diferente lo que indica que el riesgo que asume el accionista varía
dependiendo de la división en la cual se encuentra el proyecto en evaluación.

5
¿Cuá l es el Costo Promedio Ponderado del Capital (WACC) de Marriot Corp.?
El Costo del Capital Medio Ponderado o Weighted Average Cost of Capital
(“WACC”), considera la tasa de descuento que se empleó para el análisis
financiero de la empresa bajo estudio.

Este método cumple el objetivo de analizar los flujos de efectivo calculados, se

financian tanto con capital propio (fondos propios) como con capital de terceros
(pasivos o deudas). El método WACC permite ponderar (media ponderada) del
costo de ambas fuentes de financiación, acciones y deudas por el volumen de
cada una de ellas en el total de acciones.
Con otras palabras, sería obtener el cálculo de cuanto cuesta financiar (en
promedio) el capital (mediante deuda o capital propio)

Fó rmula del Costo Promedio Ponderado del Capital

E D
Wacc= r + r ( 1−T )
D+ E e D+ E d

Donde:

 D = valor de mercado de la deuda

 E = Valor de mercado de los recursos propios
 Rd = Costo de la deuda antes de impuesto
 Re = Costo de los recursos propios después de impuesto
 T = Tasa de impuesto
 1 – T = Beneficio tributario (“escudo fiscal”) [se obtiene en Pg. 8 “Historia
Financiera de Marriott”
 D + E = Valor de la empresa

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Razón del Impuesto sobre la Renta y la Utilidad Antes de Impuesto para el año 87’

Impuesto sobre la Renta 175,9

= =44,0
Utilidad Antes de Impuesto 398,9

Obteniendo r d
r d =r f +( r m−r f )

Donde:

 Rd = Tasa bancaria de deuda a largo plazo

 Rf = Tasa libre de riesgo (rendimiento de los bonos de U.S.A) [con un valor
de 4,58%, obtenido en Pg. 11 “Rendimientos Anuales” entre los años 26’-
87’
 Rm = Tasa de deuda [con un valor de 1,30% obtenido en Pg. 5 “Nivel de
apalancamiento meta, a valor de mercado, y diferenciales de tasas para
Marriott y sus divisiones”

Por ende:

r d =r f + ( r m −r f )=5,88 %

Obteniendo r e
Para obtener la tasa exigida por el accionista se debe utilizar el modelo CAPM.

r e =E ( Rm )=r f + βl ( r m−r f )

Considerando:

βl βl
β u= =
(1+ DE ) (1+(1− D+D E ))
Donde:

 ßl =Riesgo del portafolio diversificado (valor de 0,97)

 D/D+E = Estructura de capital con deuda (valor 0,59)

βl βl
β u= = =1,45
D D
( 1+
E ) ( (
1+ 1−
D+ E ))

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  Rm = 0,1201 [Pg. 11 “Rendimiento del índice compuesto de acciones de
Estandar & Poor’s 500” para los años 26’-87’

Reemplazando, se obtiene un valor de re = 15,35 y un WACC = 0,083

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¿Qué tipo de inversió n evaluaría Usted utilizando el WACC de Marriott?
Evaluaría inversiones donde las principales decisiones deben considerar la
estructura de financiamiento (o forma de apalancamiento). También considerando
el costo asumido por la estructura individual de financiamiento.

Mediante el “WACC” se puede evaluar proyectos que impiden una estructura de

deuda (capital y óptima). Junto a esto, es una herramienta para reducir el flujo de
ingresos y de evaluación de viabilidad de un proyecto.

Si Marriott utiliza una ú nica tasa de corte corporativa para evaluar las
oportunidades de inversió n en cada una de sus líneas de negocio, ¿qué pasaría
con la empresa a través del tiempo?
Si la empresa le gustaría utilizar una única tasa de corte corporativa para evaluar
una oportunidad de negocio para sus líneas comerciales de manera unificada se
debiese tener en cuenta:

 Un “WACC” único para que abarque las tres áreas.

 Re único o utilizar “CAPM” con una tasa dada por los accionistas que nivele
el riesgo para cada una de las áreas comerciales.

Antes de tomar una decisión, se debe utilizar una única tasa de corte corporativa
para evaluar oportunidades de negocio y se debe considerar los “Costos
Promedios Ponderados del Capital” para cada una de las líneas de negocio.

Negocio – WACC

 Servicios Contratados – 10,96%

 Restaurantes – 9,69%
 Hotelería – 6,56%

Al evaluar un proyecto con un “WACC” único, se está favoreciendo el

endeudamiento asociado a costo de financiamiento mayor a las áreas que con un
“WACC” mayor. ( Servicios y Restaurantes )

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¿Cuá l es el costo del capital para las divisiones de hotelería y restaurante de
Marriott?
Hoteles
Para Calcular el costo de capital, es necesario identificar el valor de mercado de la
deuda y el de los recursos propios. Este valor responde a la ecuación.

βe
D 1 β u=
E
=βl
( 1−β l ) ( ) ^
(1+ DE )
β de capital D/ E "βu" Utilidades 1987
Corp. Hoteles Hilton 0,88 16,28% 0,76 0,77
Corp. Holiday 1,46 376,19% 0,31 1,66
La Quinta Motor Inn 0,38 222,58% 0,12 0,17
Ramada Inns, Inc 0,95 185,71% 0,33 0,75
βu = Exp(βu) = 0,41
β de capital D/ E "βu" Utilidade s 1987
Corp. Hote le s Hilton 0,88 16,28% 0,76 0,77
Corp. Holiday 1,46 376,19% 0,31 1,66
La Quinta Moto r Inn 0,38 222,58% 0,12 0,17
Ramada Inns, Inc 0,95 185,71% 0,33 0,75
βu = Exp(βu) = 0,41

β l - Apalancado según mercado

Para el cálculo se debe identificar la estructura de capital considerando las deudas
y, considerando un 74% para la división hospedaje [D/ (D + E)].

Y utilizando un cálculo de D/E = 284

De esta forma, el ßl se calcula:

D
β l=Bu∗ 1+ ( E
= 1,56)

E (Rm)
Utilizando la siguiente fórmula se puede calcular el retorno esperado:

r e =E ( Rm )=r f + βl ( r m−r f )

Usando:

 Rm = 1,1%
 Rf = 4,58

10
 rd
r d =r f +( r m−r f )

Con los datos anteriores se obtiene:

 Rf = 4,58 %
 Rm = 1,10 %
 Rd = 5,68 %

WACC
E D
Wacc= r + r ( 1−T ) =6,56 %
D+ E e D+ E d

Datos:

 T = 44,1%
 (1-T) = 55,9%
 Kd = 5,680
 D / (D+E) = 74%
 Ke = 16,19%

Restaurantes:
Utilizando las fórmulas del punto anterior (Hoteles)

β de capital D/E "βu" Utilidades

1987
Church's Fried Chiken 0,75 4,17% 0,72 0,39
CollinsFoods Int. 0,6 11,11% 0,54 0,57
Frisch's Restaurants 0,13 6,38% 0,12 0,14
Lubys Cafeterias 0,64 0,01% 0,64 0,23
McDonald's 1 29,87% 0,77 4,89
Wendy's Int. 1,08 26,58% 0,85 1,05
βu= Exp(βu) 0,74

βl
D/(D+E) = 42%
D/E = 72%

11
 βL = 1,28

Exp(R)
 Rf = 4,58 %
 Rm = 12,01 %
 Exp (R) = 0,14

rd
 Rf = 4,58 %
 Rm = 1,8 %
 Rd = 0,04

WACC

t 44,1%
(1-t) 55,9%
Rd 6,38%
D/(D+E) 42,0%
Re 14,1%
E/(D+E) 58,0%
WACC 9,69%

12
¿Cuá l es el costo de capital para la divisió n de servicios por contrato de
Marriott? ¿Có mo se puede estimar sus costos de capital y sin empresas
comparables que cotizan en bolsa?
Para calcular los costos de capital para la división de servicios, se debe utilizar la
información de los ß de la empresa y los ß tanto del área de Hoteles como
restaurantes. De tal forma tener un ß hipotético de Servicios.

Para calcular el ß Servicio, se utilizó una ponderación de activos identificables

debido a que presentan una menor desviación y a su vez una reducida dispersión
numérica en respecto al tiempo.

β "βu" Ventas Activos Identificados

Total Marriott 0,97 0,57 6522,2 4582,7
Hoteleria 0,41 2673,3 2777,4
Restaurantes 0,74 879,9 567,6
Servicios Contratados 0,67 2969,0 1237,7
βu = Exp(βu) = Ventas 0,671
βu = Exp(βu) = Act. Identific. 0,866

βl
 D/(D+E) = 4,58%
 D/E = 5%
 ßL = 0,907

Exp(R)

 rf = 5%
 rm = 12,01%
 Exp (R) = 11,32%

Esperanza de retorno al accionista de un 0,14%

rd
 rf = 4,58%
 rm = 1,4%
 Rd = 5,98%

WACC
 T = 44,1%  1-T = 55,9%
 Kd = 5,98%
 D/(D+E) = 4,6%  E/(D+E) = 95,4%
 Ke = 11,3%
 WACC = 10,96

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Conclusió n
De acuerdo al análisis de la empresa Marriot, se determinó que para los estudios
de nuevos proyectos que contengan una retribución “cómoda” para los accionistas
se debe analizar los riesgos, los activos (mediante CAPM)[Re], el porcentaje de la
deuda capital y los resúmenes financieros, con el fin de separar cada área de la
empresa. Con el fin de no sobre-endeudar una ala comercial, de poder identificar
las tasas de riesgo diversificado para cada canal y lograr estimar la importancia y
rentabilidad de cada línea comercial para inversiones y/o proyectos a futuro.

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ANEXOS
Anexos 1.
Balance General según método de producción Estacional.

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Anexos 2.
Balance General según método de producción Nivelada.

16
Anexos 3.
Estado de Resultado según método de producción Estacional.

17
Estado de Resultado según método de producción Nivelada.

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Anexo 4
Flujo de Caja

Resumen Flujo de Caja

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