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MANTENIMIENTO BASADO EN LA FIABILIDAD

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Diciembre 2014

Mantenimiento Basado en la Fiabilidad Pág. 1

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MANTENIMIENTO FIABLE - EMPRESA MANTENEDORA FIABLE

El mantenimiento de inmuebles ha cobrado gran importancia hoy en día en España entre

las empresas de servicios, constructoras e instaladoras. La crisis en la que aún sigue
inmersa ha originado que el mantenimiento sea para muchas de estas empresas su
principal sustento, las cuales siempre consideraron el mantenimiento como una fuente de
ingresos de segunda, pero que en la actualidad se ha convertido en una alternativa a la
construcción de nuevos edificios.

Las instalaciones de Protección Contra Incendios están diseñadas para actuar de forma
puntual o para no actuar nunca, pero es imprescindible asegurar que se encuentran en
condiciones óptimas de funcionamiento a lo largo de toda su vida útil. Un mantenimiento
deficiente suele ser una de las principales causas por las que un incendio terminen con un
establecimiento o actividad. Por ello es necesario invertir en un mantenimiento fiable que
garantice el correcto estado de funcionamiento de las instalaciones PCI, que identifique
las deficiencias de éstas y evite que el día que tengan que entrar en funcionamiento no
funcionen.

Fotos cortesía El Confidencial. Incendio de la fábrica de Campofrío en Burgos ocurrido en 2014. Afectó a
unos 2.500 trabajadores entre directos e indirectos y 300 millones de euros en el sector agrario.

Fotos cortesía Manuel Sonseca (El País). Incendio

en fábrica de Campofrío en Arganda del Rey
(Madrid) en 2001. En él perdieron la vida dos
empleados y supuso el cierre de la planta.
Campofrío y su aseguradora en esa ocasión
litigaron con la constructora de la planta y la firma
de ingeniería. Tras un largo proceso lograron una
sentencia del Tribunal Supremo que obligaba al
pago de 15 millones de euros.

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Según un estudio realizado por NFPA en 2013 sobre la eficacia de los sistemas de
rociadores automáticos de agua, en incendios ocurridos entre 2007 y 2011 las principales
causas por las que los sistemas de rociadores no funcionaron fueron las siguientes:

El 36% de los casos afecta directamente a la empresa mantenedora por una falta de
conocimientos o formación a la hora de manipular los sistemas, por su irresponsabilidad al
hacer un mantenimiento deficiente y por su incapacidad para detectar los componentes
dañados y garantizar la eficacia del sistema de protección instalado.

Este mismo estudio muestra que en los incendios ocurridos en el periodo de 2007 a 2011,
las causas por las que los sistemas de rociadores que sí funcionaron pero no fueron
eficaces se debieron a:

Motivos que implican directamente a la empresa mantenedora por su ineptitud y

responsabilidad en su trabajo.

Nota: Fuente de los gráficos. Publicación "U.S. EXPERIENCE WITH SPRINKLERS",

JOHN R. HALL, JR. NFPA (June 2013)

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El mantenimiento adecuado de las instalaciones de protección contra incendios no se

trata de un coste, sino una inversión cuyo resultado es disminuir el coste de las pérdidas
que se producen en caso de incendio y disminuir la probabilidad de que ocurra un
incendio.

Todos los edificios industriales, privados, públicos, etc. deben estar asegurados. La
obligatoriedad de disponer de un contrato de mantenimiento de los sistemas PCI viene
establecida en la legislación actual (Capítulo II, Art. 3 de la LOE - Ley 38/1999 de
Ordenación de la Edificación, CTE - Código Técnico de la Edificación, DB-SI del CTE, RD
2267/2004 - Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos
industriales y en el RD 1943/1993 - Reglamento de instalaciones de protección contra
incendios). Las Compañías de Seguros exigen al asegurado que disponga de un contrato
de mantenimiento con una empresa mantenedora. En caso de siniestro, es necesario
demostrar que se realizaron las revisiones con la periodicidad reglamentaria.

Las Compañías de Seguros

La mayor parte de las compañías aseguradoras utilizan el método de tarificación

establecido por UNESPA (Unión Española de Entidades Aseguradoras y
Reaseguradoras) para calcular la prima del seguro de incendios, basado en un sistema de
puntos que no motiva en nada que el propietario de un establecimiento valore
adecuadamente el mantenimiento que ha contratado y el por qué de los descuentas que
se le aplican. Este método divide el tipo de tarifa en riesgos sencillos (viviendas, oficinas y
otros establecimientos, siempre que en los mismos no se desarrolle una actividad
industrial) y en riesgos industriales (fábricas, talleres, almacenes, y otros establecimientos
donde se realice una actividad industrial, así como las salas de espectáculos, museos,
hoteles y grandes comercios). En función de la instalación/equipos de protección contra
incendios existente en el establecimiento se aplican una serie de descuentos (por
ejemplo, la existencia de sistemas de rociadores automáticos otorga el mayor descuento).

Es necesario convencer al propietario que es parte de responsabilidad en la eficacia de

los sistemas de protección de incendios y valore el mantenimiento basado en la fiabilidad
como una inversión que le proporciona un beneficio. Actualmente, los asegurados se
centran en las recomendaciones o correcciones que les dicta su compañía de seguros
para que no le suba la prima, sin darle importancia a la calidad del mantenimiento, de si la
empresa mantenedora es una mera “firma pegatinas” o si realmente se preocupa de que
la instalación se conserve y funcione correctamente.

Este método de tarificación de los seguros favorece tanto al intrusismo en el sector PCI
como a la calidad del mantenimiento, que a costa de reducir gastos descuidan la
formación de su personal y disminuyen los tiempos que supone ejecutar un
mantenimiento basado en la fiabilidad.

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La Importancia del Mantenimiento. Situación actual del Mantenimiento en España

El mantenimiento basado en la fiabilidad disminuye los costes de las consecuencias de un

incendio y el número de víctimas mortales.

El mantenimiento basado en la fiabilidad es fundamental para garantizar una vida útil de

los sistemas en condiciones óptimas de funcionamiento y eficacia. No olvidemos que un
mantenimiento fiable afecta al diseño y montaje de los sistemas PCI.

La crisis económica en España ha convertido al mantenimiento en el sustento de muchas

empresas, aumentando la competencia y el intrusismo, originando un mantenimiento
infravalorado que se nutre del nivel de seguridad. Las empresas mantenedoras tratan de
captar clientes a cualquier precio, pero ¿a costa de qué, de que no les sea rentable?. A
costa de reducir horas de mano de obra o calidad en el servicio (personal no cualificado,
sin formación). Aptitud que puede suponer la ruina para muchas de ellas si ocurre un
siniestro.

Los propietarios de los establecimientos deben hacer seguimiento a sus empresas

mantenedoras realizando prueba en equipos aleatorios, interesándose en qué pruebas
realizan y a qué equipos en cada una de las revisiones, cómo tratan a las instalaciones
críticas, cómo llevan a cabo el mantenimiento correctivo de los equipos defectuosos, etc.

La legislación actual en España favorece el mal mantenimiento de las instalaciones de

protección contra incendios al establecer una periodicidad mínima de una revisión al año
por parte de una empresa mantenedora autorizada y especializada en estos sistemas, ya
que las revisiones trimestrales que debería realizar el titular del establecimiento con
medios propios rara vez se llevan a cabo. Con esta legislación, muchas empresas
mantenedoras se limitan a aplicar un mantenimiento correctivo de las instalaciones, a lo
sumo a un mediocre mantenimiento preventivo, siendo impensable que se desarrollen
programas de mantenimiento predictivo y muchos menos un mantenimiento basado en la
fiabilidad.

Muchas empresas mantenedoras actúan sólo cuando se rompen los equipos por aviso del
cliente y a veces ni eso. Hasta que la empresa mantenedora realiza la revisión anual
correspondiente, detecta el problema, presupuesta la reparación, el cliente lo acepta y
finalmente se corrige, un sistema de seguridad PCI puede está fuera de servicio o
inoperativo durante más de un año sin que nadie se preocupe de él, hasta que suceda un
siniestro y dicho sistema no sirvió para nada porque no se ha realizado ninguna labor de
mantenimiento para garantizar su vida útil.

Las ventas de este tipo de mantenimiento que realizan muchas empresas mantenedoras
hoy en día, es su bajo coste. No se invierte en mano de obra ni costes de ningún otro tipo
hasta que el sistema deja de funcionar correctamente. Es genial para el cliente, porque ve
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este tipo de mantenimiento como una forma de ahorrar dinero. Sin embargo, lleva
implícito una larga lista de inconvenientes que pocos se dan cuenta y que finalmente
generará más coste del que en principio se cree. Estos son:

• Incertidumbre de no saber si llegará a funcionar el sistema correctamente cuando

sea necesario.
• Los gastos de reparación suelen ser siempre mayores que los de un
mantenimiento preventivo o predictivo adecuado con periodicidad adecuada.
• Puede desencadenar fallos secundarios o de mayor envergadura, lo que
aumentará el coste de reparación.
• El tiempo de inactividad del sistema hasta ponerlo en funcionamiento será mayor
que si se realiza un mantenimiento preventivo o predictivo adecuado.
• Reduce enormemente la vida útil del sistema, ocasionado en muchos casos que la
única solución sea sustituirlo por uno nuevo, lo que lleva implícito mayor coste y
mayor tiempo de inactividad.
• Obligará a tener un stock de repuestos para evitar tiempos de inactividad largos,
innecesario si se realiza un adecuado mantenimiento preventivo o correctivo.

Mantenimiento Preventivo de las Instalaciones PCI

Como hemos dicho anteriormente, la legislación actual, que permite aplicar programas de
mantenimiento con una periodicidad anual, favorece que muchas empresas no
desarrollen planes de mantenimiento preventivo adecuados a cada sistema, y sumado a
la situación actual de crisis, es caldo de cultivo para el intrusismo.

Pregunte a su empresa mantenedora qué tipo de mantenimiento preventivo puede hacer

si sólo aparece por sus instalaciones una vez al año, si le garantiza la operatividad de los
sistemas en caso de incendio y prolongue la vida útil de las mismas:

¿Cuántas veces se han encontrado desconectadas los medios de aviso de avería o fallo
en los sistemas PCI porque resultan incómodos a los operarios de las instalaciones?.

¿Cuándo fue la última vez que se hizo una revisión adecuada de los motores diesel en los
grupos de bombeo (cambio de aceite, filtros, limpieza del circuito de refrigeración,
calibración de sensores, rpm, alineación, sentido de giro, etc.)?.

¿Cuándo se han comparado las curvas de presión/caudal de las bombas con las curvas
de puesta en marcha del fabricante?.

¿Qué empresa mantenedora realiza la limpieza de los conductos de muestreo en los

sistemas de detección de humo por aspiración, o haga mediciones de tiempos de
respuesta de los mismos?.

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¿Cuántos depósitos de reserva de agua para pci están por debajo de su capacidad
efectiva real y nadie se da cuenta de eso?.

¿Qué empresa mantenedora ofrece garantías de que los sistemas de rociadores

automáticos de agua instalados son eficaces?

¿Cuántas veces se limpian las tuberías de conexión en las BIEs? En la Asamblea de

Madrid encontré que todas las BIEs del parking estaban obstruidas por suciedad.

Rociadores instalados en un muelle

de carga. Cuando se abren los
portones, lo que sucede durante
toda la jornada laboral, los
rociadores del techo quedan
totalmente inoperativos.

¿Rociadores de techo?. Están

instalados a más de 3 metros por
debajo del techo. En caso de
incendio, funcionarán cuando las
llamas lleguen a esa altura y para
entonces se habrán quemado todo.

¿Realmente se acercará alguien al

hidrante cuando el edificio esté en
llamas?. Lo primero que se hace es
acordonar un perímetro alrededor
del edificio al que no se permite
acceder nadie.

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¿Qué empresa mantenedora se preocupa de las instalaciones de protección pasiva,
compartimentación y sectorización, fundamentales, sino imprescindibles, para el control
de un incendio?.
Puertas de sectorización que no cierran
automáticamente o bloqueadas
Cortinas de humo en mal estado o que no tienen las
medidas adecuadas.
Paso de instalaciones entre sectores de incendios
no selladas correctamente facilitan que el fuego se
extienda rápidamente.
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Para que un sistema de protección activa (p.e.:
un sistema de rociadores) sea eficaz, es
absolutamente imprescindible partir de una
protección pasiva adecuada, especialmente en
lo referente a sectorización, siendo ésta
determinante a la hora de diseñar los sistemas
de protección activa. Un edificio industrial cuya
sectorización sea defectuosa o en mal estado
convertirá se convertirá todo en un único sector
y hará que los sistemas de rociadores sean
insuficientes a las dimensiones del incendio
para los que fueron diseñados.
La compartimentación es uno de los factores
clave en el desarrollo de los incendios.
Podemos encontrarnos con unas instalaciones
de protección activas que por sí mismas son
capaces de controlar el incendio y este no se
extienda, pero si no son capaces de controlarlo
o no funcionan de la manera que debiera sus
consecuencias son desastrosas.
La protección pasiva engloba los siguientes
elementos:
1. Protección de la estructura portante del
edificio (pinturas intumescentes, recubrimientos
resistentes al fuego).
2. Sellado de huecos y pasos de instalaciones.
3. Instalación de compuertas cortafuegos.
4. Instalación de puertas resistentes al fuego.
5. Sistemas de extracción del humo y los gases
tóxicos favoreciendo la evacuación del local
(exutorios, cortinas de humos, extractores).
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Un mantenimiento preventivo adecuado aplicado a cada sistema de forma personalizada

impide la degradación de los sistemas de seguridad, prolonga su vida útil y garantiza la
eficacia de los sistemas. Además, lleva implícito una reducción en un 30-40% el coste
total del mantenimiento, evita fallos catastróficos y reduce el stock de repuestos.

Los retos con los que se encuentran las empresas mantenedoras a la hora de desarrollar
un adecuando programa de mantenimiento es invertir en formación, cualificación de sus
empleados; si la empresa mantenedora no se encuentra preparada, deberá dar unas
pautas al personal que ejecuta dicho correctivo, no solamente a nivel teórico sino a nivel
práctico. Deberá incluir cursos de reciclaje para verificación del conocimiento tanto a nivel
de grado medio como superior, así como cursos de reciclaje en nuevas tecnologías.

Parte fundamental para conseguir un nivel de óptimo de calidad en el mantenimiento es

que la propiedad y los usuarios de las instalaciones tengan mayor implicación con grados
de responsabilidad. Esto sólo es posible si los Organismos Estatales establecieran pautas
para verificar que la propiedad se responsabiliza del mantenimiento de sus instalaciones.

Mantenimiento Centrado en la Fiabilidad (RCM, Reliability Centered Maintenance)

El RCM es una metodología basada en el análisis de fallos de una instalación que permite
desarrollar el plan de mantenimiento preventivo más adecuado. La calidad del plan de
mantenimiento resultante depende del conocimiento que se tenga de las instalaciones de
protección contra incendios, del histórico disponible de fallos que ya han ocurrido, de los
que se están tratando de evitar con determinadas acciones preventivas, como un
conocimiento de aquellos que tienen cierta probabilidad de ocurrir y pueden tener
consecuencias graves.

¿Cuáles son las funciones y los estándares de funcionamiento en cada sistema?

¿Cómo falla cada sistema?
¿Cuáles son las posibles causas de cada fallo?
¿Qué sucede cuando ocurre un fallo y qué consecuencia tienen estos sucesos?
¿Qué podemos hacer para evitar ese fallo?
¿Qué debe hacerse si no es posible evitar un fallo?

Actualmente ninguna empresa mantenedora dispone de un registro de fallos, lo que le

permitiría obtener un gran beneficio en la confiabilidad de los sistemas de seguridad
contra incendios.

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Aplicar un mantenimiento basado en la fiabilidad no es aplicar un mantenimiento

exhaustivo sobre un sistema. Los sistemas no son críticos, sino los fallos que pueden
tener. La importancia de una pequeña pieza en un sistema puede dejarlo inoperativo en el
momento de funcionar. Considerar un equipo crítico no aporta ninguna información que
condicione su mantenimiento. Es la clasificación de los fallos en críticos o no-críticos lo
que aporta información útil para tomar decisiones. Por tanto, se debe aplicar a todas los
sistemas del edificio, conocerlos en profundidad, identificar los fallos, clasificarlos, valorar
los costes de las medidas preventivas adecuadas y adoptar esas medidas preventivas
para evitar sus consecuencias.

Dentro de las medidas preventivas son fundamentales 1) la formación del personal, 2) la

modificación de las instrucciones de operación y 3) la modificación de los protocolos de
mantenimiento y su periodicidad. Las intervenciones del personal de mantenimiento
suelen tener una alta incidencia en los problemas que presenta un sistema, bien por falta
de formación o bien por unos procedimientos de trabajo inadecuados. La formación del
personal y la elaboración de unos protocolos de mantenimiento en los que se indique
claramente cómo deben realizarse determinadas tareas, y en los que figuren
determinados datos (tolerancias, ajustes, mediciones, resultados, etc.) son las medidas
más baratas y eficaces para conseguir un mantenimiento fiable. El único inconveniente es
que las empresas estén dispuestas a llevarlas a cabo y a apoyar el proceso de
implantación de cualquier cambio en un procedimiento.

Por otro lado, dentro de los procedimientos de trabajo sería de gran utilidad disponer de
medidas provisionales a aplicar en caso de que un fallo llegara a ocurrir.

Vuelvo a insistir en la importancia de la formación del personal de mantenimiento. Para

evitar que determinados fallos ocurran, o bien para resolverlos rápidamente en caso de
que sucedan, es necesario disponer de técnicos bien formados, que conozcan los riesgos
existentes en las instalaciones, las averías que han sucedido y cómo se han solucionado.

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Diferencias entre un plan de mantenimiento estándar y uno mediante RCM

El 90% de las empresas mantenedoras en

España aplican un programa de
mantenimiento basado en las exigencias
legales de las Tablas I y II del RIPCI,
ocasionalmente en las recomendaciones
de los fabricantes, y fugazmente en
aportaciones puntuales por los
responsables de mantenimiento en base a
su experiencia.

El Mantenimiento Centrado en Fiabilidad (RCM) no sólo permite desarrollar un plan de

mantenimiento preventivo adecuado que evite los fallos potenciales y previsibles, sino que
además aporta información útil para elaborar un plan de formación, un manual de
operación y un manual de mantenimiento adaptado a cada sistema.

El Mantenimiento Centrado en Fiabilidad no toma las exigencias legales y

recomendaciones del fabricante como base, sino que las considera como una mera
consulta final para asegurar que se cumple con lo exigido.

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