Voces: SIMULACIÓN - COMPRAVENTA INMOBILIARIA - PRESUNCIONES - CARGA DE

LA PRUEBA - FRAUDE EN LOS ACTOS JURÍDICOS - PRECIO VIL - PARENTESCO -

REDARGUCIÓN DE FALSEDAD - ESCRITURAS PÚBLICAS - MUTUO HIPOTECARIO

Partes: Di Costanzo Amelia Brigida y otros c/ Roberto Juan y otros | simulacion

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro

Sala/Juzgado: Primera

Fecha: 1-sep-2013

Cita: MJ-JU-M-81429-AR | MJJ81429

Producto: MJ

Procedencia de la demanda por simulación y fraude de una compraventa inmobiliaria, ante la

existencia de parentesco entre los intervinientes y un precio vil, entre otros indicios.

Sumario:

1.-Cabe confirmar la sentencia que hizo lugar a la demanda por simulación y fraude de una
compraventa inmobiliaria, pues la existencia de un precio vil, ligado a la amistad o parentesco,
inexistencia de un pago en efectivo, escasa capacidad del adquirente, resulta una presunción
significativa de la existencia de un acto simulado.

2.-La carga de la prueba sobre la simulación recae sobre quien invoca la misma como base de
su pretensión, pero ello no justifica que la demandada pueda limitarse a una conducta pasiva,
debiendo aportar elementos de juicio necesarios para averiguar la verdad de los actos
cuestionados, acreditando la disponibilidad del dinero necesario para adquirir el bien, su egreso
del patrimonio, el origen de dicha suma y demás circunstancias pertinentes.

3.-El vínculo de parentesco, e incluso la amistad íntima, entre el aparente transmitente de

derechos y el beneficiario de los mismos, como así también respecto a quien se ofrece para
otorgar al negocio una fachada de seriedad, suelen ser indicios de suma importancia para
descubrir la simulación, pues la gravedad que reviste el acto cuando perjudica a terceros exige
una gran confianza recíproca entre las partes.

4.-La escribana no resulta fedataria de los actos que no se cumplen en su presencia, como lo
es en la especie la entrega misma del dinero de la operación, respecto de la cual las partes
dicen que lo recibieron a satisfacción; por ello no corresponde redarguir de falsa la escritura a
su respecto.
5.-No ha sido acreditada la connivencia fraudulenta de los acreedores hipotecarios con los
codemandados, no siendo probado que éstos conocieran las verdaderas intenciones del acto
simulado de compraventa, ya que las partes manifestaron en el acto escriturario haber recibido
de conformidad el precio, por lo que no fue posible que vieran que éste no fue pagado; ello da
cuenta de la existencia del reclamo por parte del acreedor hipotecario contra la deudora, de lo
que se presume su buena fe al otorgar el crédito en cuestión.

En la Ciudad de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, a los 1 días de Septiembre de 2013, se
reúnen en Acuerdo los señores Jueces de la Sala Primera de la Cámara Primera de Apelación
en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro, Dres. Carlos Enrique Ribera y
Hugo O.H. Llobera (artículos 36 y 48 de la ley 5.827), para dictar sentencia en el juicio: "DI
COSTANZO AMELIA BRIGIDA Y OTROS C/ ROBERTO JUAN Y OTROS S/ SIMULACION" y
habiéndose oportunamente practicado el sorteo pertinente (arts. 168 de la Constitución de la
Provincia de Buenos Aires y 263 del Código Procesal Civil y Comercial), resulta que debe
observarse el siguiente orden: Dres. Ribera y Llobera resolviéndose plantear y votar la
siguiente:

CUESTIÓN

¿Es justa la sentencia apelada?

VOTACIÓN

A la cuestión planteada el Dr. Ribera dijo:

1. La sentencia de fs. 713/726 vta. hace lugar a la demanda por simulación y fraude planteada
por Amelia Brígida Di Constanzo, Néstor Horacio Bonora, Jorge Sebastián Ciardiello, Mónica
Graciela Dourisboure, Sandra Mariela Cataldo, Julio Ramón Cano, Enrique Fernando Rozich,
Gabriel Luis Hermida, Alberto Echegaray y Rubén Darío Figueredo contra Juan Roberto,
Norma Mabel Cazaubón y Carina Verónica Sandri, declarando nula la operación de
compraventa habida entre los demandados respecto del inmueble sito en la calle Eduardo
Madero nº 251 del Partido de Tigre, por las causales de simulación y fraude, instrumentada en
escritura pública nº 225 otorgada en la ciudad de Buenos Aires el 17 de julio de 2000, pasada
por ante la escribana María Josefa Colombo de Olivera, con costas a cargo de la parte
demandada.Por otra parte, el fallo rechaza la invalidez del crédito hipotecario que se acordó en
la misma escritura, y declara inoponible la nulidad de la compraventa a los acreedores
hipotecarios Alberto Inocencio Torres y Juan José Frade, con costas a la actora.

También rechaza la demanda de redargución de falsedad planteada contra la escribana

Colombo de Olivera, con costas a la actora.

Difiere la regulación de honorarios para su oportunidad.

2. El referido decisorio es apelado por la actora (fs. 728) y por la codemandada Carina Sandri
(fs. 736), a cuyo fin expresan agravios, respectivamente, a fs. 786/789 vta. y fs. 781/784,
estos últimos contestados por la accionante mediante presentación de fs. 807/808 vta.

3. Agravios de las partes

i. Actora

Se agravian los accionantes en relación al rechazo de la demanda de redargución de falsedad

de la escritura de compraventa impugnada en autos, porque en la sentencia se dijo que no se
encontraba probado que la notaria otorgante del acto hubiere tenido participación o
conocimiento del acuerdo de simulación imputado a los otorgantes de aquél.

Manifiestan que si se declaró la nulidad de la compraventa sobre la base de la rebeldía y

confesión ficta de los demandados Cazaubón y Roberto, y por cuanto Sandri no probó su
capacidad económica para abonar el precio de venta, corresponde anular una escritura que se
basa en hechos que no ocurrieron, tales como, el pago del precio.

Siendo éste un elemento esencial del contrato de venta, resulta elemental a juicio de los
quejosos, que si la escribana declara que el dinero fue recibido por la vendedora en el acto de
otorgamiento de la escritura, al probarse luego que la venta no se perfeccionó y que la
escritura nº 225 contiene hechos falsos, debe inferirse que la notaria tenía conocimiento que el
acto era simulado.

Destacan que la actuaria expresó en la escritura que la parte vendedora cobra el precio en el
momento de otorgarse el acto, no surgiendo que se hubiera percibido antes del mismo, por lo
cual, acreditada la falsedad del hecho del pagoes de aplicación lo dispuesto por el art. 993 del
Cód. Civil, y por lo tanto corresponde hacer lugar a la redargución de falsedad interpuesta,
decretando la nulidad de la referida escritura.

Vierten su queja también por cuanto se interpretó en la sentencia que los acreedores
hipotecarios ignoraban las verdaderas intenciones del acto principal, y que cumplieron con lo
exigible a quienes van a acordar un préstamo hipotecario: comprobación del dominio y
legitimidad de las formas extrínsecas del título.

Sostienen los apelantes que tales argumentos son incorrectos y contradictorios con los
esgrimidos para hacer lugar a la simulación y fraude contra Roberto, Cazaubón y Sandri.

Refieren que los acreedores hipotecarios vieron que la adquirente del inmueble no pagó el
precio de compra a los vendedores; los que hicieron una declaración falsa en la escritura
manifestando que el dinero entregado era para completar el saldo del precio. Dicen que ello se
desprende de la confesión ficta de fs. 570, 575 y pliegos de fs.573/4, así como de las
posiciones 20 y 32 puede inferirse que "la constitución de la hipoteca fue al solo efecto de
disminuir el valor del único bien inmueble que constituía prenda común de los acreedores
laborales".

Continúan diciendo que ninguna prueba aportaron los acreedores para desvirtuar la afirmación
precedente, quedando en evidencia la cadena de actos de fraude cometidos en perjuicio de los
acreedores laborales, y que no actuaron de buena fe ni en forma inocente.

Dicen que si bien es cierto que el referido crédito hipotecario se constituyó con anterioridad al
dictado de la sentencia de autos, no lo es menos que el crédito laboral de los actores es
anterior a la venta y constitución del crédito hipotecario, ya que los demandados Roberto y
Cazaubón dejaron de abonar sueldos y aportes a sus empleados, realizando maniobras de
fraude para insolventarse a partir de marzo de 2000, tal como surge de las constancias de los
juicios laborales de los actores agregadas a la presente causa.

Interpretan que no se aplica la norma contenida en el art. 1039 del Código Civil, que dispone
que puede decretarse la nulidad parcial siempre y cuando las disposiciones que quedan
vigentes sean separables, ya que el caso se trata de una venta con hipoteca instrumentada en
un mismo documento y en forma simultánea, sin que mantengan independencia.

Afirman que al decretarse la nulidad de la venta, Sandri dejó de ser titular del dominio del bien
que ofreció en garantía real de su crédito, siendo que se declaró nulo el acto jurídico de
constitución como deudora hipotecaria, agregando que en función de la norma del art.1050 del
Código citado, el efecto de la nulidad es volver las cosas al estado en que se hallaban antes del
acto anulado.

Por ende, aseguran, el bien vuelve a la titularidad de Roberto y de Cazaubón, quienes no

tomaron crédito alguno frente a Frade ni Torres ni constituyeron hipoteca en su favor.

Consideran que los acreedores hipotecarios no han obrado de buena fe, por lo que no quedan
amparados por la normativa citada, no resultando en el caso "terceros adquirentes" habiéndose
acreditado que la hipoteca se constituyó con ánimo de defraudar.

En suma solicitan, que la redargución de falsedad planteada contra los demandados Roberto,
Cazaubón y Sandri, alcance también a la escribana Colombo, y que se extienda la nulidad
decretada en autos a la hipoteca constituida en la misma escritura, revocándose la
inoponibilidad resuelta en autos.

Se queja también que se le hayan impuesto las costas por el rechazo de la acción contra la
escribana y los acreedores hipotecaria, pide que este aspecto de la sentencia también sea
revocada.

ii. Agravios co-demandada Sandri

En primer lugar pide que se revoque la sentencia rechazándose la simulación interpuesta por
los actores. Dice que el fallo se basa en la falta de prueba de su parte, cuando la actora nada
probó respecto del acto que pretende se considere simulado.

Agrega que la operación de compraventa existió mediante acto jurídico válido pasado por ante
escritura pública y que para que el mismo fuera desestimado la parte que alega su nulidad es
quien debe acreditarla.

Sostiene que es propietaria de buena fe a título oneroso, tal como lo prescribe el art.1071 del
Código Civil, acabadamente probado con el crédito hipotecario que contrajo, existiendo
escritura y pago de precio justo, tradición y posesión del inmueble.

Alega que se vio sin defensa por la mala praxis de su abogada, ya que no ofreció prueba que
valide su derecho, lo que no exime a la parte actora de probar los hechos que alega al pedir la
anulación de un acto jurídico válido.

Aduce que los fundamentos considerados en el fallo, tales, su condición de concubina del hijo
de Roberto, Juan, y la existencia de un concurso preventivo cuyo estado se desconoce,
resultan insuficientes para tener por simulado el acto.
Destaca que, Juan Roberto y Norma Cazaubón se encuentran rebeldes, y que por otra parte,
la testimonial rendida nada logra acreditar respecto de la existencia de simulación.

Del mismo modo, la informativa producida (fs. 242) da cuenta de la usurpación y recupero del
inmueble por su parte, lo que demuestra la posesión ejercida sobre el bien.

Agrega que nada aporta la pericial contable, así como por el contrario el perito tasador afirma
que la compraventa fue por precio real.

Sostiene que se violó su derecho de propiedad, y se privilegió a los acreedores laborales de

Juan Roberto, quienes además cobraron parte de su crédito -que asciende a la suma de $
109.000 con más intereses desde el 2007-, lo cual aporta la codemandada en su memorial
como hecho nuevo, ofreciendo prueba testimonial al fin pertinente (pto. IV fs. 783 vta.).

Reitera que la sentencia se basa solo en afirmaciones dogmáticas, resultando arbitraria e

incongruente.

Pide en consecuencia que se revoque y se rechace la acción de simulación interpuesta.

iii.Contestación de la actora

En cuanto al memorial presentado por la codemandada, de manera liminar solicita que ante la
ausencia de una crítica razonada al fallo, limitándose a manifestar su enojo ante la situación
reconocida en la sentencia que ataca, sin fundar ni explicar el gravamen supuestamente
irreparable que la misma le ocasiona.

Seguidamente, apunta la actora que Sandri no probó que hubiera adquirido el bien de buena
fe, ni que pagó el precio, ni que haya tenido la posesión, efectuando por el contrario
declaraciones falsas en cuanto que se encontraba abonando la hipoteca mediante el sistema
de refinanciación, pero ocultó que estaba siendo ejecutada por hallarse impaga la misma.

Destaca que no advierte cuál es el perjuicio irreparable para alguien que no intervino
activamente en el juicio, y que se lamenta lo que dejó de hacer.

Asimismo, sostiene que la codemandada debió haber acreditado por algún medio, su buena fe
y solvencia económica, como base de la certeza jurídica del negocio que defiende, pero por el
contrario, abandonó el proceso.

Expresa que no es cierto que los actores hayan cobrado parte de su crédito laboral de parte de
Juan Roberto ni de persona alguna demandada en la presente litis, y que aún en el supuesto
que así fuera, en nada incidiría sobre la cuestión de fondo resuelta en autos.

iv. Esta Alzada resuelve desestimar el pedido de apertura a prueba solicitado por la
codemandada Sandri, con costas al proponente (fs. 810/vta.).

v. Solicitud de deserción

El actor dice que la expresión de agravios de su contraria no cumple con los requisitos
previstos por el art. 260 primer párrafo del C.P.C.C.En consecuencia, con carácter previo al
eventual análisis de los agravios, corresponde tratar el pedido de deserción.

Para resolver esta cuestión, es necesario tener presente que expresar agravios consiste en el
ejercicio del control de juridicidad mediante la critica de los eventuales errores del Juez y al
ponerlos en evidencia, obtener una modificación parcial o íntegra del fallo en la medida del
gravamen que ocasiona (causas de esta Sala Ira. 68.165, 68.667, entre otras).

Bajo ese concepto, el Tribunal de Alzada no puede examinar consideraciones de tipo genérico
que denotan una mera disconformidad subjetiva con la sentencia y que por tanto son
insuficientes como fundamento del recurso (doc. arts. 246 y 260 del C.P.C.C.).

Entiendo que la facultad de declarar desierto un recurso ante la insuficiencia de la expresión de

agravios debe ejercerse por la Alzada con un criterio restrictivo, ya que lo contrario puede llevar
a que, arbitrariamente, se afecte el derecho de defensa del recurrente.

La expresión de agravios de la codemandada Sandri, se refiere en forma concreta a la

sentencia y a las constancias de autos para apoyar su reclamo, razón por la cual estimo debe
tenérsele por cumplida la obligación del art. 260 del C.P.C.C.

En atención a lo dicho y de compartirse este criterio, corresponde proceder al análisis de los

agravios vertidos por las partes.

4.Antecedentes

i. Las presentes actuaciones se inician con la demanda que, por simulación y fraude plantean
Amelia Brígida Di Constanzo, Néstor Horacio Bonora, Jorge Sebastian Ciardiello, Mónica
Graciela Dourisboure, Sandra Mariela Cataldo, Julio Ramón Cano, Enrique Fernando Rozich,
Gabriel Luis Hermida, Alberto Echegaray y Rubén Darío Figueredo contra Juan Roberto,
Norma Mabel Cazaubón y Carina Verónica Sandri, con relación a la venta del inmueble sito en
la calle Madero 251 del Partido de Tigre, y a fin de anular y revocar el acto jurídico de
compraventa y constitución de hipoteca, y que fuera simuladamente transferido en fecha
17/7/00 por Roberto y Cazaubón a Carina Verónica Sandri.

Los presentantes resultan acreedores laborales de los codemandados Roberto y Cazaubón,

por haber trabajado durante varios años en el establecimiento comercial dirigido por el primero,
y que giraba con el nombre de plaza de "Supermercado Susy Mark", ubicado en Avda. del
Libertador 193/195 del Partido de Tigre, Provincia de Buenos Aires.

Refieren que todo lo concerniente a la relación laboral entre los nombrados se refleja en las
constancias de los autos "Di Costanzo, Amelia B.y otros c/ Roberto, Juan y otros s/ Despido" y
"Cano, Julio Ramón y otros c/ Roberto, Juan y otros s/ Despido", ambos en trámite por ante el
Tribunal de Trabajo nº 2 de este departamento judicial.

No obstante, explican que Roberto comenzó a incumplir con las obligaciones previsionales a su
cargo, como asimismo con la entrega de recibos de haberes.

Que aproximadamente en el mes de marzo de 2000 los aquí actores tomaron conocimiento en
forma sorpresiva que Roberto había cambiado la razón social de la firma empleadora,
figurando en los recibos de sueldo que se les entregaron como "Susy Mark S.R.L.", integrada
por la cónyuge de Roberto, Norma Mabel Cazaubón y el hijo de ambos, Fabián Roberto,
continuando el primero de los nombrados al frente del negocio como responsable del mismo.

De inmediato, dicen los actores que cayeron en la cuenta que estaban frente a un fraude
laboral organizado por Roberto, y que la nueva sociedad había sido constituida a efectos de
utilizarla como una figura interpuesta y evitar cumplir con las obligaciones laborales a su
cargo.Empero, afirman, los contratos de trabajo continuaron vigentes, acentuándose las
irregularidades, hasta que en el mes de septiembre de 2000 los accionantes tomaron
conocimiento de la apertura del concurso preventivo de Roberto, Juan y de la firma "Susy Mark
S.R.L.", anunciado en el matutino Clarín.

Continúan con su relato y dicen que al presentarse a trabajar se encontraron con un cartel
pegado en la puerta del negocio con las persianas bajas, que comunicaba la apertura de los
referidos concursos.

Ante la falta de respuesta a los telegramas remitidos, no tuvieron otra alternativa, afirman, que
considerarse despedidos en el mes de septiembre de 2000.

Agregan que mayor fue su sorpresa cuando el 11 de octubre de 2000 fueron testigos de la
reapertura del establecimiento, girando en plaza con el mismo nombre de fantasía, siendo
administrado por la misma familia que el anterior, poseyendo idéntica razón social, hasta que
en el mes de diciembre del mismo año cambió, asumiendo la dirección del establecimiento la
sociedad denominada "Supermercados San Nicolás S.R.L.".

Expresan que posteriormente, pudieron saber que se tuvo por desistida la apertura de los
concursos presentados, por no cumplir con los recaudos exigidos por el art.11 de la Ley
24.522.

Mencionan que de lo expuesto, cabe inferir que fueron víctimas de una maniobra fraudulenta
tendiente a burlar sus derechos y desligar al empleador de las obligaciones que le
correspondían en cumplimiento del orden público laboral.

Ante la sospecha que los demandados podían insolventarse, refieren que pidieron informes
sobre la titularidad registral de sus bienes y que sólo uno de ellos se hallaba en cabeza de
Juan Roberto y de Norma Mabel Cazaubón, desde el 25/10/85 hasta el 17/7/00, en que
transfirieron la propiedad del inmueble a Carina Verónica Sandri, concubina de Fabián
Roberto, hijo de los titulares registrales y socio de Susy Mark S.R.L., y a su vez en la misma
fecha, cancelaron la hipoteca que gravaba el bien.

Manifiestan que las operaciones se realizaron con dos escribanías diferentes, una de Tigre y la
otra de la Ciudad de Buenos Aires.

Destacan que la compradora carecía de la solvencia económica como para resultar adquirente
del bien, y carecía de trabajo.

Por otra parte señalan que en la finca enajenada, continuaban viviendo los accionados junto a
su hijo, Fabián Roberto, y Sandri moraba junto a sus padres en la casa de éstos, ubicada en la
calle Dardo Rocha 454 del Partido de Tigre, y que aparentemente la pareja se encontraría
entonces separada.

No encuentran explicación a que, ante la situación creada, Sandri no se hubiera quedado

residiendo en la vivienda adquirida, y que nunca ejerciera la posesión del bien.

Por los fundamentos reseñados, consideran que existió una venta simulada del inmueble sito
en la calle Madero 251 de Tigre, en fraude a los acreedores de sus titulares, por lo que en
consecuencia solicitan que se haga lugar a la demanda con costas a la accionada (fs. 23/30).

Los accionantes amplían demanda (fs.92/96 vta.) y piden la nulidad de la escritura pasada por
ente la notaria María Josefa Colombo, por resultar falso material e ideológicamente, porque se
fabricó el contenido de dicho instrumento y en cuanto las declaraciones que contiene relativas
a la transferencia de dominio a favor de Sandri son falsas. Agregan que la falsedad invocada
se produjo con intención fraudulenta de Roberto y Cazaubón y con ánimo de causar perjuicio a
los acreedores laborales.

Piden que se declare la nulidad de la escritura nº 225 de fecha 17/7/2000 y que se integre la
litis con la notaria actuante María Josefa Colombo de Oliveros. Solicitan además la citación
como terceros de Alberto Inocencio Torres y Juan José Frade, presuntos acreedores de Sandri
en la escritura de constitución de hipoteca en primer grado entre Sandri y los nombrados.

O sea, se atacan dos actos jurídicos, por lo que entienden que esta hipoteca deberá seguir la
suerte de la escritura de compraventa, respecto de la que se alega el acto simulado (fs. 92
vta.).

Requieren que se intime a los demandados Roberto y Cazaubón que exhiban en autos una
copia autenticada de la mentada escritura, y a Carina Sandri a que acompañe el primer
testimonio de la escritura nº 225 del 17/7/2000, pasada por ante la escribana Colombo,
registro nº 1210 de Capital Federal.

También reclaman que los supuestos acreedores hipotecarios de Sandri adjunten, al tiempo de
contestar demanda, primer testimonio de la escritura de constitución de la hipoteca.

Ofrecen prueba y piden que se haga lugar a la demanda interpuesta con el alcance solicitado.

ii.Contestación de la escribana

Contesta demanda María Josefa Colombo de Olivera titular del Registro nº 1210 de Capital
Federal y niega los hechos fundantes del escrito de inicio.

Aduce que la venta no fue simulada, y que no le constó al momento de celebrase el acto que
las partes compradora y vendedora estuvieran unidas por una relación de parentesco,
agregando que ello por otra parte es intrascendente a los efectos de la nulidad del acto.

R efiere que la medida trabada sobre el inmueble es de fecha 28 de diciembre de 2000, y se

inscribe para su publicidad el 2 de enero de 2001, por lo cual no existía a la fecha de
realización de la escritura, el 17 de julio de 2000.

Expresa que la fidedatio que emana del acto notarial no ampara la sinceridad de lo manifestado
por los intervinientes, de modo que cuando lo pretendido es la falsedad ideológica, no procede
la redargución de falsedad, la que está prevista para los casos de ausencia de autenticidad
material. Aclara que cumplió con los requisitos que manda el art. 1001 del Cód. Civ. al solicitar
los certificados de dominio de la propiedad y de inhibición de los vendedores y compradora,
existiendo solo una hipoteca a favor del Banco de Quilmes S.A. por la suma de U$S 20.000, la
que se canceló en forma simultánea por ante el escribano Bolo Bolaños.

Refiere que no encontró impedimento alguno para otorgar la escritura de venta a favor de
Carina Verónica Sandri.

Alega que la plena fe de los instrumentos públicos consagrada en el art. 993 del C.Civil, se
refiere a la verdad material de los hechos presenciados por el oficial público, pero no a la
realidad de esa verdad material, debiendo a fin que prospere la redargución de falsedad,
aportarse prueba fehaciente que la sustente.

O sea, aclara que el oficial público da fe de lo que las partes dijeron, y no de la sinceridad de
las enunciaciones.

Dice que no le constó que la actora se haya insolventado, teniendo un vendedor que no está
inhibido y una compradora que abona el precio en su totalidad, a más de constituir una
hipoteca con terceros de buena fe que entregan el dinero, abonándose los gastos de
escrituración (fs. 113 vta./114).

Niega además que los demandados continúen viviendo en el inmueble, ya que existe juicio de
desalojo contra ellos por no haber cumplido con el comodato firmado el día de la escritura.

Acerca del precio considera que no es vil, ya que se pactaron U$S 80.000, siendo el monto
prestado mediante hipoteca de U$S 35.000.

Ofrece prueba y pide el rechazo de la acción entablada en su contra, con costas (fs. 111/115).

iii.Contestación de Carina Verónica Sandri

Se presenta y niega los hechos alegados en la demanda, la que considera una aventura
jurídica, ratificando las manifestaciones que surgen de la escritura traslativa de dominio.

Niega haber realizado en perjuicio de los actores un acto jurídico de compraventa y

constitución de hipoteca respecto del inmueble que fuera de propiedad de Juan Roberto y
Norma Mabel Cazaubón ubicado en Madero 251 de Tigre, transferido a su nombre con fecha
17/7/2000.

Afirma que la escritura de venta y la hipoteca se realizaron ante la escribana Colombo, por
haber sido elegida por los acreedores hipotecarios que prestaron a su parte dinero para saldar
el precio de compra del inmueble referido.

La intervención del escribano Bolo Bolaños de Tigre fue a los fines de la cancelación por parte
de los vendedores de la hipoteca tomada con el Banco de Quilmes que gravaba el bien vendido
a su parte.

Reconoce haber sido concubina del hijo de los vendedores, Fabián Roberto, con el que vivió
casi 6 años y medio, interrumpiendo la cohabitación después de fricciones que llevaron a
retirarse del domicilio de la calle Madero 251 de Tigre en el mes de septiembre de 2000.

Explica que uno de los motivos de la separación fue la situación que se planteó al prestarle
dinero de sus ahorros a Roberto y Cazaubón, para que paliaran sus múltiples deudas, no
llegando el momento de devolución del mismo hasta que se produjo la venta de la casa. Dice
que al tomar un crédito hipotecario, pudo completar el saldo por la diferencia con el valor real
de la casa.

Así, la familia Roberto le pidió quedarse unos días en la casa hasta que acondicionaran otro
lugar para ir a vivir.

Señala que en modo alguno carecía de recursos económicos, ya que tenía ahorros fruto de su
trabajo en el supermercado del matrimonio Roberto y gozaba de ingresos por operaciones de
compra y venta de autos.Además expresa, recibió un regalo de su abuela Leonidas Ramírez al
vender una propiedad a la muerte de su abuelo, Clemente Sandri.

Aduce que fue engañada por la familia Roberto quienes la convencieron que si se retiraba de
la casa, los ánimos se enfriarían, lo que no sucedió, llevando incluso su ex concubino, a vivir
con otra mujer en su casa.

Manifiesta que en el mes de septiembre de 2002 los vendedores dejaron la casa, aunque su ex
concubino se mantuvo clandestinamente ingresando a la misma con el único fin de
desmantelarla.

A la intimación cursada responde que la copia certificada de la escritura se encuentra

agregada a los autos sobre desalojo que se vio obligada a iniciar, y que el original, está en
poder de los acreedores hipotecarios Frade y Torres.

Acompaña copia simple de la misma.

Ofrece prueba y pide el rechazo de la acción entablada, con costas a los actores (fs. 183/187).

iv. Contestación de Juan José Frade y Alberto Inocencio Torres

Se presentan por separado y contestan demanda en similares términos, explicando que

suscribieron un mutuo hipotecario mediante el cual, Sandri pudo abonar el bien inmueble sito
en la calle Madero 251 del Partido de Tigre, que adquirió mediante el acto escriturario, siendo
necesario que se cancelara la hipoteca constituida previamente con el Banco de Quilmes, para
realizar la compra del referido bien con una nueva hipoteca, pasada por ante un notario de
Capital Federal ya que allí es donde éstos residen, por lo que eligieron a la escribana en su
calidad de acreedores hipotecarios.

Sostienen que la operación de venta no fue simulada, pidiéndose los certificados

correspondientes, comprobándose que no existía impedimento alguno para el negocio jurídico
a celebrar.

Expresan ser ajenos a los conflictos laborales que surgieron con posterioridad al otorgamiento
del mutuo, los que nada tienen que ver con la compra realizada por Sandri.

Solicitan entonces que se rechace la demanda a su respecto (fs. 199/200 vta. y 221/222 vta.).

v.Denuncia de fallecimiento de la escribana interviniente en el acto

Con posterioridad, se denuncia el fallecimiento de María Josefa Colombo de Oliveros (fs. 292),
el que se acredita con la partida de defunción glosada en autos (fs. 301).

En consecuencia, se suspende transitoriamente el trámite en virtud de lo previsto por el art. 43

CPCC.(fs. 303, 1e párrafo), emplazándose a los herederos de la codemandada a estar a
derecho y tomar intervención en autos (fs. 305, tercer párrafo).

Encontrándose vencido el plazo otorgado a los coaccionados para su presentación, se les da

por perdido el derecho que tenían para hacerlo y se los declara rebeldes (fs. 336 vta.).

Asimismo, se presentan Juan Manuel Oliveros, Juan Pablo Oliveros, María Victoria Oliveros y
Juan Carlos Oliveros manifestando que el domicilio al que fueron enviadas las notificaciones
se encuentra deshabitado a la espera de subasta en los autos "Colombo, María Josefa s/
quiebra" en trámite por ante el Juzgado Comercial nº 24 secretaría nº 48, expte. nº 10231/08,
por lo que solicitan la aplicación del fuero de atracción (fs. 344).

5. Marco legal

La simulación del negocio autoriza a su anulación, tal como lo prevé el art. 954 del Código
Civil.

Son elementos de la simulación como vicio del negocio jurídico: a) la contradicción entre la
voluntad interna y la declarada: es decir evidencia una discordancia entre lo efectivamente
querido por las partes del negocio y lo por ellas declarado; b) acuerdo de partes que precede y
sirve de causa a esa contradicción; y c) el ánimo de engañar, del que puede derivar un
perjuicio a terceros o la violación de la ley -ello así, sin perjuicio de que pueda existir una
simulación lícita e inocua como tal (Rivera, Julio César, Instituciones de Derecho Civil, Parte
General, Edit. Abeledo Perrot, Bs. As., 1993, t. I, p.854).

En la especie, la actora afirma que existió una simulación absoluta, esto es cuando se celebra
un acto jurídico que nada tiene de real (art. 956 del Cód. Civ.), e ilícita, dado el perjuicio que
ella trajo aparejado para terceros, en el caso, los acreedores laborales de Juan Roberto y
Mabel Cazaubón.

No se desconocen las divergencias doctrinarias suscitadas en torno a la naturaleza del acto

simulado. Al respecto se han esbozado varias teorías.

Una de ellas, sostiene que el acto simulado padece un defecto o vicio congénito que lo torna
anulable en los términos de los arts. 1044, 1045 y 954 primer párrafo del Código Civil.

Otra posición, ve en el acto simulado un acto inexistente, alegándose que el mismo no es un

acto viciado de nulidad sino una mera apariencia.

Personalmente, siguiendo la doctrina mayoritaria y los precedentes jurisprudenciales en la

materia, he de adherirme a la tesis que se pronuncia por la anulabilidad del acto simulado.

En la especie, analizaré seguidamente el alcance de los conceptos expresados.

6. Prueba. Procedencia de la simulación.

La simulación de los actos jurídicos puede probarse por los terceros afectados por todos los
medios legales de prueba (CNCiv., sala F, E.D. 10-59; ídem. sala A, E.D. 1-369; ídem. sala B,
E.D. 31, Fallo 15.517), posibilidad que resulta lógica puesto que éstos se encuentran en la
imposibilidad de procurarse una prueba escrita (Mosset Iturraspe, Jorge, Contratos simulados
y fraudulentos, Rubinzal Culzoni, 2001, t. I, p. 309/310).

Desde ya la prueba de la simulación ha de ser valorada en su conjunto, y tomando en

consideración las circunstancias hasta aquí apuntadas, que muestran presunciones anteriores,
concomitantes y posteriores del caso, pues las presunciones deben ser graves, precisas y
concordantes para contribuir a la prueba. O dicho de otro modo, hechos que aislados no
prueban circunstancia alguna, ligados y vinculados con otros adquieren un valor probatorio y
hacen desaparecer la duda, creando una fuerte presunción de simulación (CNCiv., sala D,
04/VI81, E.D. 95-469; Rivera, ob.cit., p. 873).

A los efectos de pr obar la simulación, dado que para los terceros es casi imposible su
acreditación directa, inequívoca y excluyente, pues para perjudicarlos se rodea a aquélla de
todas las apariencias de realidad, la prueba indirecta es admisible y las presunciones
adquieren singular importancia. Ello ha llevado a la jurisprudencia a sostener que cuando el
actor aporta indicios capaces de generar presunciones, se invierte la carga de la prueba, de
modo que quien pretende desbaratarlas debe presentar contradicciones o demostrar hechos
que revelen que aquéllas no tienen los caracteres de gravedad, precisión y concordancia con
otros elementos (CNCiv., sala H, 29/09/1997, LL del 14/07/98, con nota de Xanthos).

Bajo estas premisas, cobran relevancia las circunstancias a las que se refiriera la Jueza de
grado, cuya decisión comparto.

En primer lugar la queja vertida por los accionados respecto de la licitud del acto de
compraventa celebrado con sus padres me lleva a hacer las siguientes consideraciones.

Al respecto es sabido que el vínculo de parentesco, e incluso la amistad íntima, entre el

aparente transmitente de derechos y el beneficiario de los mismos, como así también respecto
a quien se ofrece para otorgar al negocio una fachada de seriedad, suelen ser indicios de
suma importancia para descubrir la simulación, pues la gravedad que reviste el acto cuando
perjudica a terceros exige una gran confianza recíproca entre las partes (conf. CNCiv., sala A,
LL 128-127, fallo 58.826; ídem.sala A, 15/09/98, LL.1999-F-156).

La jurisprudencia ha admitido que la relación de parentesco entre los celebrantes del acto
cuestionado, sumadas a otras presunciones tales como carencia de posibilidad económica de
una de las partes para celebrar el acto, y una causa simulandi (tal como podría ser la
proximidad de un embargo o de una quiebra, entre otras), permiten tener por acreditada la
falsedad del negocio.

En la especie, nótese que la venta fue llevada a cabo en el mes de julio, cuando aún
mantenían la convivencia la pareja Sandri-Fabián Roberto.

Podrían sumarse otras presunciones relativas al objeto del negocio, tal la permanencia en la
casa del matrimonio Roberto hasta el mes de septiembre de 2002, o sea, por más de dos años
subsiguientes a la venta.

En cuanto el agravio planteado respecto de la convicción del sentenciante de que la operación

se efectuó por valores que no correspondían a los del mercado de aquella época, debo apuntar
que las conclusiones del perito martillero público no permiten admitirlo (fs. 232/70).

Ciertamente, la diferencia señalada por el experto entre el precio efectivo de la venta, habilita a
tener estos valores como parámetro para sostener que el precio de la venta, entre otras
presunciones, fue muy inferior al valor real, lo cual es un elemento más para admitir la
simulación del acto, máxime teniendo en cuenta que la tasación fue consentida por ambas
partes (fs. 209 y fs. 211).

A mayor abundamiento, debo decir que la existencia de un precio vil es demostrativa de

simulación, cuando acompañada de otras circunstancias corroborantes, habida cuenta de la
práctica habitual en la plaza de abaratar los costos de las transacciones declarando un precio
inferior al real (CNCiv., sala F, E.D.31, Fallo 15.532).

Pero la existencia de un precio vil, ligado a la amistad o parentesco, inexistencia de un pago en

efectivo, escasa capacidad del adquirente, resulta una presunción significativa, circunstancias
que se encuentran reunidas en el presente caso.

Súmase a ello la absoluta orfandad probatoria por parte de los accionados (ver inasistencia a la
confesional actora, rebeldía, etc.).

En principio, la carga de la prueba sobre la simulación recae sobre quien invoca la misma
como base de su pretensión; pero ello no justifica que la demandada pueda limitarse a una
conducta pasiva, debiendo aportar elementos de juicio necesarios para averiguar la verdad de
los actos cuestionados (CNCiv., Sala G 14/V81, E.D 94-562), acreditando la disponibilidad del
dinero necesario para adquirir el bien, su egreso del patrimonio, el origen de dicha suma y
demás circunstancias pertinentes (CNCiv., Sala G, 21/III/84, E.D. 110-140 citado por Rivera,
Julio C., ob. cit., pág. 868).

La especificidad de la prueba en juicios como el presente, radica en que generalmente se

resuelve en una masiva acumulación de presunciones que debe llevar a la conciencia del juez
la convicción de la insinceridad del acto. El demandado no puede limitarse a la negativa de la
pretensión del actor, sino que debe confrontar su propia resistencia, debe producir la prueba
del descargo pertinente, tratando de convencer sobre la seriedad y honestidad del acto en que
intervino. Tal exigencia de una determinada conducta procesal tanto para el actor como para el
demandado, nos aleja del rígido concepto de la imposición de la carga de la prueba (CNCom.
Sala E, 18-11-88 LL 1990-B, 89, E.D. 136-140).

No puede soslayarse el hecho de la condena en sede laboral a los codemandados Roberto y

Cazaubón (fs.279/280) dictada el 27 de marzo de 2007, elemento de convicción que se suma
a fin de tener por confirmada la calidad simulada del acto de venta del inmueble de la calle
Madero en fraude de los acreedores laborales, aquí actores.

Por otra parte comparto el criterio de la sentenciante al evaluar la capacidad económica de

Sandri, quien no aportó prueba alguna que la acreditara suficientemente como para abonar el
precio de venta (art. 375 CPCC). Resultan insuficientes a tal fin las meras manifestaciones
vertidas en la contestación de demanda respecto de las liberalidades dispensadas por su
abuela, no surgiendo tampoco instrumentados los supuestos préstamos realizados por su
parte a Roberto y a Cazaubón. Tampoco fue probado el hecho alegado por la codemandada en
cuanto que ahorró su sueldo mientras se desempeñaba como empleada de la firma
"Supermercado Susy Mark", perteneciente a los padres de su concubino.

Asimismo, del juicio de alimentos entablado por Sandri contra Fabián Roberto el 19 de octubre
de 2001, venido ad effectum, surge que el domicilio denunciado por la requirente en el
formulario que obra a fs. 2, resulta ser el de la calle Dardo Rocha 454, y el del alimentante
requerido el de la calle Madero 251, de la localidad de Tigre.

O sea, claramente, Sandri, a más de no dar cuenta del origen de los supuestos fondos con los
que adquirió la propiedad, no probó haber tenido la posesión del bien adquirido mediante la
escritura de compraventa que se cuestiona.

Contrario a su argumento resulta el pedido de baja del servicio de gas de la propiedad,

solicitado por Sandri el 26 de septiembre de 2002 (conf. informa Gas Natural, fs. 428).

Paralelamente, las cédulas libradas en los juicios por despido a los codemandados Juan
Roberto, Norma Mabel Cazaubón y Fabián Roberto, al domicilio de la calle Madero y su
correspondiente notificación (fs. 79 vta., 80 vta., 82, 83, 84, etc.), dan cuenta que no
existiótraditio de la cosa supuestamente vendida (art. 577 Cód.Civil).

De modo que en rigor no puede llamarse así a quien no se haya hecho la tradición del
inmueble mediante el concurso de dos voluntades: la del tradens y la del accipiens,
coincidentemente proyectadas en un acto exteriorizante, revestido de materialidad (art. 2379
C.C.).

Por todo lo cual, valorada la prueba colectada en su conjunto, y tomando en consideración las
circunstancias hasta aquí apuntadas, que muestran presunciones graves, precisas y
concordantes para contribuir a formar mi convicción acerca de la simulación de la operación de
compraventa realizada entre los codemandados y sus padres, sobre el punto se impone la
confirmación de lo decidido en la anterior Instancia, lo que así propongo (art. 375, 385, 356,
474 y conc. del CPCC; arts. 955 y ss., 1198 y conc. del Código Civil).

7. Improcedencia de la redargución de falsedad de la escritura respecto la escribana Colombo

de Olivera (sus herederos)

Ahora bien, en cuanto a la queja vertida por la accionante respecto al rechazo de la demanda
de redargución de falsedad de la escritura de compraventa impugnada en autos, corresponde
realizar las siguientes observaciones.

Es cierto que se declaró la nulidad de la compraventa sobre la base de la rebeldía (fs. 193 vta.)
y confesión ficta de los demandados Cazaubón y Roberto, en virtud de lo dispuesto por los
arts. 60, 354, y 919 -su arg.- del C.P.C.C.

No obstante resulta ajustada a derecho la manifestación de la escribana en su responde a la

demanda en cuanto que no puede dar fe de la sinceridad de las manifestaciones de los
participantes del acto (art. 993 Cód. Civ.).

Cabe apreciar que en la especie, la notaria expresa en la escritura:"se realiza esta venta por el
precio total y convenido de ochenta mil dólares estadounidenses billete que la parte vendedora
declara haber recibido en su totalidad en este acto." y que "enterada la parte compradora de los
términos de la presente escritura otorgada a su favor, manifiesta conformidad y aceptación por
estar de acuerdo a lo convenido" declarando estar en posesión del bien -lo que no resultó
acreditado en este proceso-.

Por otra parte, aparecen cumplidos los requisitos que manda el art. 1001 del Cód. Civ. al
escribano, solicitar los certificados de dominio de la propiedad y de inhibición de los
vendedores y compradora.

A mi entender, la escribana no resulta fedataria de los actos que no se cumplen en su

presencia, en la especie, la entrega misma del dinero, respecto de la cual las partes dicen que
lo recibieron a satisfacción.

Por ende, comparto con la sentenciante de grado que no corresponde redarguir de falsa la
escritura a su respecto, y aún cuando no figura ingresado el Protocolo relativo al año 2000
correspondiente a la notaria (fs. 415), ello no es motivo suficiente para responsabilizar a la
escribana de la insinceridad de las manifestaciones vertidas por las partes en el acto,
importando la mentada omisión, eventualmente una falta administrativa, la que en el caso, care
ce de interés, máxime considerando el deceso de la titular del registro.

Por ello, aún probada la calidad simulada y fraudulenta del acto jurídico que se ataca, entiendo
que no corresponde admitir la demanda de redargución de falsedad contra la escribana María
Josefa Colombo de Oliveros. Y así lo dejo propuesto.

8.El crédito hipotecario

i. La actora se agravia respecto a la declaración de inoponibilidad a los acreedores hipotecarios

de la compraventa decretada nula.

Dice que tal decisión es equivocada porque los acreedores no son de buena fe ni inocentes, ya
que vieron en el acto aquí se ataca de nulidad que la codemandada Sandri no pagó el precio de
la compra, pese a que ésta había dicho que recibía el dinero para abonarlo.

Insiste en que la constitución del gravamen fue con el único fin de disminuir el valor del único
inmueble de los demandados, no habiendo aportado los acreedores ninguna prueba.

Agrega que la decisión de primera instancia afecta diversas disposiciones (arts. 1039, 1050,
1051 y 3108 del Código Civil).

ii. Pese a los esfuerzos de la actora interpreto que en el caso la constitución de la hipoteca no
fue un acto simulado.

Según la copia del instrumento público de fs. 491/5, el 17 de julio de 2000 el matrimonio
demandado Roberto y Cazaubón simularon la venta del inmueble de la calle Madero 251 del
Partido de Tigre a favor de la concubina de su hijo Carina Verónica Sandri. También se hizo
referencia a los antecedentes de dominio, es decir la escritura por la cual los supuestos
vendedores habían adquirido el bien (escritura del 2/4/1997) y a los certificados de dominio e
inhibiciones, de lo cual no surgían anotaciones que impidieran disponer de sus bienes. Se
mencionó la existencia de una hipoteca a favor del Banco de Quilmes S.A. la cual se canceló
en la misma fecha (17/7/2000)(fs. 491 vta.).

En el mismo acto se constituyó una hipoteca a favor de Alberto Inocencio Torres y Juan José
Frade quienes prestaron a Sandri la suma de U$S 35.000, quien se comprometió a devolver el
capital el 17 de julio de 2002 y además pagar 24 cuotas de U$S 525 correspondiente a
intereses (fs.492).

Según dicha escritura los supuestos vendedores dijeron que transmitían a la compradora todos
los derechos de propiedad, posesión y dominio sobre lo vendido. Sandri por su parte manifestó
a continuación que se encontraba en posesión real y material del bien que adquiría (fs. 492).

La escribana codemandada, dejó constancia que existía certificado de dominio vigente, que
identificó con su número y que conforme a los certificados administrativos se acreditaba que
no existían deudas por impuestos municipal, inmobiliario y Obras Sanitarias de la Nación hasta
la fecha del acto.

Además, en la escritura, respecto al mutuo hipotecario, la notaria dejó constancia que "EN
ESTE ESTADO la parte compradora [Sandri] dice que para completar el precio abonado
RECIBE en este acto en calidad de préstamo de Juan José Frade y Alberto Inocencio Torres
en adelante LA parte ACREEDORA, la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL DOLARES
ESTADOUNIDENSES BILLETES físicos de la mencionada divisa, a su satisfacción y por ante
mi, de lo que certifico ." (fs. 492).

Es decir que la escribana, dejó constancia que Sandri recibió el dinero objeto del préstamo al
expresar que los dólares fueron entregados "ante mi", a diferencia de la constancia que dejó
respecto al pago del precio de compra (U$S 80.000), en cuyo caso referenció que "la parte
vendedora declara haber recibido en su totalidad en este acto." (fs. 492).

Tales antecedentes, ponen de manifiesto que Sandri, al momento de la concesión del

préstamo hipotecario, aparecía como verdadera adquirente del inmueble frente a los
acreedores.

A ello, debo agregar que no ha sido demostrado en autos que hayan sido falsos los acreedores
hipotecarios Torres y Frade, ni que hubiese connivencia o conocimiento entre éstos y el resto
de las partes que intervinieron en la escritura hipotecaria (art.375 del C.P.C.C).

Como dije, la escribana había realizado los estudios de títulos y de los documentos exhibidos
por los comparecientes, los que se correspondían con los datos proporcionados, no
presentaban adulteración alguna y aparentemente pertenecían a los signatarios.

Tampoco la identidad de éstos fue cuestionada por ninguno de los otros comparecientes.

Si bien se probó que Sandri no se inscribió en el sistema de refinanciación de hipotecas

previsto por la ley 25.798 (cfr. informe del Banco de la Nación Argentina, fs. 431), ello no es
suficiente para acreditar el alegado fraude con los acreedores.

Asimismo, no puede admitirse que la confesión ficta de los codemandados Roberto y

Cazaubón afecte los derechos de terceros cuya mala fe no fue demostrada, máxime cuando la
parte actora desiste de la confesional respecto de los acreedores hipotecarios (fs. 580).

Nótese que la accionante, además, denuncia la existencia del juicio hipotecario caratulado
"Frade, Juan José c/ Sandri, Carina Verónica s/ Ejecución Hipotecaria", al solicitar la
certificación de copias del presente proceso para presentar en el Juzgado Nacional de Primera
Instancia en lo Civil nº 91 (fs. 520), lo cual pone de manifiesto que los acreedores han
promovido actuaciones tendientes percibir su crédito.

Cabe mencionar que el cargo de la prueba de la simulación o fraude de la hipoteca, incumbía a

la actora, de acuerdo a las normas generales que rigen el peso de la prueba (art. 375 cit. del
C.P.C.C.).

iii. En cuanto a que la solución de la sentencia, respecto a que declara la nulidad del acto de
compraventa y rechaza la invalidez del crédito hipotecario, declarando la inoponibilidad frente a
los acreedores, la actora sostiene que afecta las disposiciones del Código Civil citadas, pero tal
afirmación no es acertada.

Es exacto que para constituir una hipoteca es necesario ser propietario del inmueble tal como
lo establece el art. 3119, lo cual es coincidente con lo dispuesto en el art.3126 cuando dice
que la hipoteca constituída sobre un inmueble ajeno no será válida (cfr. art. 3270 del Código
Civil).

Pero cuando la hipoteca es otorgada por un dueño aparente del bien, la jurisprudencia, desde
las primeras décadas del siglo pasado, ha mantenido la subsistencia del gravamen a favor de
terceros de buena fe. Como se ha explicado, con ello, se busca proteger estos últimos,
buscándose, asimismo, la estabilidad de que deben investirse los negocios jurídicos (Guillermo
Diaz, Hipoteca sobre inmueble ajeno. (Su constitución y ulterior convalidación), L.L. 94, p.
898).

Así, la Cámara Civil 2ª de la Capital Federal dijo que "Es válida la hipoteca constituida por el
dueño aparente de buena fe, aunque la enajenación haya sido declarada simulada" ("Rico de
Alvarez en autos Selvini v. Jaureguisar", 12/9/1921, J.A., t. 7, p. 298).

Reiteró la mencionada Cámara su decisión al resolver que "La declaración de simulación entre
las partes o a pedido de terceros, no puede jamás dar lugar a la anulación de las hipotecas
constituidas por el propietario aparente de un inmueble a favor de terceros de buena fe" ("La
Financiera (S.A.) v. Banco Francés del Río de la Plata", 30/9/1927, J.A., t. 38, p. 1196).

El mismo Tribunal dijo que "Es válida la hipoteca contratada por el que tiene escriturado a su
nombre el inmueble, aunque con posterioridad se haya declarado simulada le transferencia del
inmueble al hipotecante, y aunque no se lo hubiera hecho a éste la tradición" ("Madaio en
Grandi v. Gorrati y otro", J.A. t. 25, p. 947).

En el mismo sentido se resolvió que "Es válida la hipoteca contratada por un comprador que
tiene el inmueble escriturado a su nombre, aunque no se le hubiese hecho tradición y su
compra fuese declarada posteriormente anulada; también es válida la constituida por el
propietario aparente" (autos: "Camino, Francisco v. Carpintero, Hermenegildo y otro",
7/6/1935, J.A. t. 50, p.830).

Se reiteró la decisión al decidir que "El principio de la nulidad de la hipoteca constituida sobre
bienes ajenos, reconoce como excepción el caso de la hipoteca constituida por el propietario
aparente; a quien se dispone de buena fe a prestar dinero con garantía hipotecaria, no es
posible exigirle más que la comprobación del dominio en el Reg. de la Propiedad y de la
legitimidad de las formas exteriores del título" (CCiv.2ª de Capital Federal, "García, María
Antonia, Maga García de, Chiantelasaa, Santiago v. Casseti, Norma", 29/12/1945, J.A., 1945-
III, 929).

La Cámara de Apelación de Azul dijo que "La doctrina del art. 1051 del Cód. Civil puede ser
también aplicada a la constitución de hipoteca ya que no existe razón alguna para distinguir
entre la constitución hipotecaria y la enajenación inmobiliaria. Los acreedores hipotecarios que
han confiado en el propietario aparente tienen derecho a la misma protección que los
adquirentes, toda vez que los imperativos del crédito y de la seguridad son los mismos en
ambos casos" (CACC Azul, "Santomauro, Adelqui A. y otro c. Santomauro, Donato A. y otro",
23/2/1994, LLBA 1994, p. 15, LLonline: AR/JUR/1238/1994).

Concordante con la jurisprudencia que menciono, doctrina especializada ha dicho que "Es
indiscutible que el inmueble únicamente puede ser hipotecado por su propietario; pero una
cosa es la existencia de esta calidad en el instante de concertarse la hipoteca y otra muy
distinta es el momento en que se juzga su validez legal" (Diaz, Hipoteca sobre inmueble
ajeno. p. 898).

Por los antecedentes expuestos, coincido con la solución de primera instancia, es decir que
considero posible que se declare la nulidad por simulación respecto a una sola de las
cuestiones pasadas por ante la escribana, -nulidad parcial de las disposiciones- cuando no fue
demostrada la falsedad del crédito hipotecario tomado por la codemandada Sandri, siendo en
el acto de compraventa en el que radica el vicio (arg. art. 1039 C.Civil).

En definitiva, prospera solo la anulación de la compraventa simulada, ya que no se probó la

mala fe de los acreedores hipotecarios, resultando por ende, inoponible a los mismos la
nulidad de la compraventa.

A modo de síntesis, no ha sido acreditada la connivencia fraudulenta de los acreedores

hipotecarios Torres y Fradi con los codemandados, no siendo probado que éstos conocieran
las verdaderas intenciones del acto simulado de compraventa, ya que como quedó dicho, las
partes manifestaron en el acto escriturario haber recibido de conformidad el precio, por lo que
no fue posible que "vieran" que éste no fue pagado (memorial actora fs. 787 vta.).

Ello da cuenta de la existencia del reclamo por parte del acreedor hipotecario contra la
deudora, de lo que se presume su buena fe al otorgar el crédito en cuestión.

En suma, considero que corresponde rechazar el agravio vertido por la actora, y mantener el
criterio de la instancia de grado anterior sobre el punto. Así lo dejo propuesto.

8. Costas

Supletoriamente, la parte actora se alza contra lo decidido en materia de costas. Al respecto,

cuestiona que las devengadas con motivo por el rechazo de la acción contra la escribana y los
acreedores hipotecarios, fueran cargadas a su parte.

No asiste razón a la quejosa.

En mérito a las razones precedentemente apuntadas, atento la condición de vencida de la

actora respecto a que la demanda contra la escribana y los acreedores hipotecarios no ha
prosperado, considero corresponde confirmar la imposición de costas decidida en la sentencia,
lo que así también propongo (art. 68 del C.P.C.C.).
Por todo ello cual y fundamentos expuestos, voto por la AFIRMATIVA.

Por los mismos fundamentos que los señalados el Dr. Llobera votó también por
la AFIRMATIVA.

Con lo que terminó el Acuerdo dictándose la siguiente

SENTENCIA:

Por lo expuesto en el Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia de fs. 713/727, en todo
cuanto fuera materia de agravios.

Y visto el resultado alcanzado, las costas de esta Instancia se imponen, por el recurso de los
actores, a su cargo; y por el recurso de la codemandada Sandri, a su parte sustancialmente
vencida (art. 68 y cc. del C.P.C.C.), difiriéndose la pertinente regulación de honorarios para su
oportunidad legal (art. 31 de la ley 8.904).

Regístrese, notifíquese y devuélvase a la Instancia de origen.

Carlos Enrique Ribera

Juez

Hugo O. H. Llobera

Juez

Miguel L. Álvarez

Secretario