Imposibilidad de cumplir la obligación de escriturar. Venta del bien a un tercero.

Expropiación. - Destrucción . Conversión en la obligación de reparar daños y

perjuicios.1
Por

Lucía F. Figueroa de Corvalán y Ernesto J. B. Argañarás

Imposibilidad de cumplir con la obligación de escriturar

Es un hecho expresado y aceptado por la Doctrina en general, que la obligación de

escriturar es una obligación de hacer. El Código Civil Argentino en los artículos 1185 y
1187 dice:

Art. 1185: "Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública fuesen
hechos por instrumento particular, firmado por las partes, o que fuesen. hechos por
instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no
quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero
quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura
pública".

Art. 1187: "La obligación de que habla el art. 1185 será juzgada como una
obligación de hacer, y la parte que resistiere hacerlo, podrá ser demandada por la otra
para que otorgue la escritura pública, bajo pena de resolverse la obligación en el pago
de pérdidas e intereses".

Debemos ahora considerar cuándo y en qué condiciones el cumplimiento de esta

obligación de hacer se torna imposible. Veamos primeramente en general el significado
del término imposible o imposibilidad.

El jurista español don Joaquín Escriche. magistrado honorario de la Audiencia de

Madrid2, dice que es: "Imposible. Lo que no puede existir ni suceder ni ejecutarse, ora
por repugnarlo el orden natural de las cosas. ora por ser contrario a las leyes o a las

1
Esta monografía de la Cátedra de "Instituciones de Derecho Civil" de la Universidad Notarial Argentina.
Delegación Córdoba. fue recomendada a su publicación por el profesor titular Dr. Luis Moisset de
Espanés.
2
ESCRICHE, Joaquín - "Diccionario Razonado de Legislación y Jurisprudencia". Editorial Garnier Hnos. –
París. Edición año 1891.

1
buenas costumbres"; y divide la imposibilidad en dos especies: la de hecho o por la
naturaleza y la de derecho o por la ley.

Nosotros trataremos en particular, la imposibilidad de cumplir la obligación de

escriturar.

Antes de comenzar con el tema, debemos tener presente que cuando hablemos de
"deudor", no nos referiremos únicamente al que debe alguna suma de dinero. En toda
compraventa existen por lo menos dos deudores, uno el vendedor que debe cumplir una
serie de obligaciones (escriturar, entregar la posesión, etc.) y otro el comprador que a su
vez tiene obligaciones (pagar el precio, firmar la escritura, etc.).

En consecuencia, cuando hablemos de deudor, tanto podemos referirnos a una u

otra de las partes, que es deudora porque le falta cumplir alguna de sus obligaciones
para con la otra.

Observemos como enfocan algunos autores el problema de la imposibilidad de

cumplir la obligación de escriturar:

Boffi Boggero3, al estudiar el cumplimiento de las obligaciones de hacer y ante la

hipótesis de la imposibilidad del hecho de dicho cumplimiento, considera dos
situaciones:

a) Cuando la imposibilidad es sin culpa del deudor: se apoya en lo dispuesto por el

art. 627 del· C. Civil que dice:. "Si el hecho resultare imposible sin culpa del deudor, la
obligación queda extinguida para ambas partes, y el deudor debe volver al acreedor lo
que por razón de ella hubiera recibido".

Estima a la vez que los casos de imposibilidad son variados y pueden provenir de
hechos jurídicos externos o naturales; y de hechos jurídicos internos o humanos.

b). Imposibilidad con culpa del deudor: se remite al art. 628 del C. Civil que dice:
··"Si la imposibilidad fuere por culpa del deudor, estará éste obligado ·a satisfacer al
acreedor los perjuicios e intereses".

Este tratadista, si bien considera que la imposibilidad de cumplimiento de la

obligación de escriturar estaría comprendida en las imposibilidades de cumplimiento de

3
BOFFI BOGGERO, Luis María - 'Tratado de las Obligaciones" Tomo III, pág. 429. Editorial Astrea. o Bs.
As. Diciembre 1975
2
las obligaciones de hacer en general, por él tratadas, su peculiar importancia hace que la
trate en especial y menciona los arts. 1185 y 1187 del C. Civil, citados anteriormente;
recalcando que la obligación de escriturar es una auténtica obligación de hacer .

Mosset Iturraspe4 distingue entre negativa a escriturar e imposibilidad de

escriturar; pues en el primer caso (la negativa), cuando es infundada puede ser vencida
mediante una condena a escriturar forzadamente; en cambio la imposibilidad, plantea
por razones físicas, o legales el cierre de la vía jurídica especifica (la escrituración); y
deja solo el camino de la conversión de la obligación de hacer, en una de dar (el pago de
los daños y perjuicios).

Igualmente considera como lo hiciera Boffi Boggero, la imposibilidad de

escriturar sin culpa del deudor (art. 627 del C. Civil) y con culpa del deudor (art. 628).

Borda5 al tratar las obligaciones de hacer dice, respecto a la imposibilidad de

cumplir con dicha obligación, que ella puede derivar de la culpa del deudor, o que por
el contrario no le sea imputable.

En el primer caso, responde por los daños y perjuicios (art. 628 del C. Civil); y en
el segundo la obligación queda extinguida y el deudor debe restituir al acreedor lo que
recibió (art. 627 del C. Civil).

Llambías6 al tratar la obligación de escriturar dice: "Una de las más importantes

obligaciones de hacer es la que asumen los contratantes de una compraventa de
inmuebles, quienes al contratar se obligan a instrumentar el acto en la pertinente
escritura pública".

Y al considerar la imposibilidad del cumplimiento de dicha obligación de hacer,

expresa: "Cuando la escrituración es material o jurídicamente imposible, por culpa de
una de las partes, la otra tiene derecho al resarcimiento de los daños y perjuicios que el
fracaso de la operación le cause".

Se remite de este modo igualmente al art. 628 del C. Civil; y agrega: "Hay

4
Ver MOSSET ITURRASPE, Jorge. "Compraventa inmobiliaria" pág. 345/46 o Editorial Ediar . Bs. As./76
5
BORDA, Guillermo - "Tratado de Derecho Civil - Obligaciones" - Tomo I - pág. 430 - Editorial Perrot . Bs;
As. Edic./76.
6
LLAMBÍAS. Jorge Joaquín - "Tratado de Derecho Civil - Obligaciones" . Tomo II A, páginas 281, 285, 288
- Editorial Perrot - Bs. As. 2da. Edición
3
imposibilidad material de escriturar cuando, por ejemplo, el comprador que no ha
pagado el precio se niega. a otorgar la escritura: su actitud sólo puede ser sancionada
con el pago de daños y perjuicios.

Hay imposibilidad jurídica de otorgar la escritura cuando el inmueble ya no es

propiedad del vendedor, quien debe ser condenado directamente a resarcir los daños que
su inejecución causa al comprador".

Del mismo modo considera la imposibilidad sin culpa de las partes diciendo que en
tal caso la obligación se extingue por imposibilidad de pago (conforme a los arts. 627
ya. visto) y el 888 del C. Civil, que dice. "La obligación se extingue cuando la
prestación que forma la materia de ella, viene a ser física o legalmente imposible sin
culpa del deudor" y agrega Llambías: "ninguno de los contratantes es responsable por el
daño que la extinción causa al otro (conf. art. 513), pero ellos deben devolverse cuanto
hubiesen recibido en virtud de un contrato que desde ya queda disuelto y deja de
funcionar como causa de obligaciones (conf. art. 793 in fine)".

Entendemos entonces que, cuando se celebra una venta de inmueble por

instrumento particular, el vendedor pretende cobrar el precio y el comprador adquirir el
dominio del bien.

El boleto de compraventa ya origina la obligación de hacer la correspondiente

escritura, que es la vía de perfeccionamiento de dicho contrato; y hacia esa seguridad ha
evolucionado en general la doctrina y la Jurisprudencia, interpretando que las normas
legales que hemos visto y en especial el art. 1187 del C. Civil, no confieren al deudor la
opción a voluntad de elegir entre el pago de daños y perjuicios y la escrituración.

El art. 631 del C. Civil muy claramente establece: "El deudor no puede exonerarse del
cumplimiento de la obligación ofreciendo satisfacer los perjuicios e intereses".

En consecuencia, podemos decir que la conversión de la obligación de hacer

(escrituración) en una de dar (pago de los daños y perjuicios) debe resolverse por el
juez en último caso, cuando se han agotado los medios legales para obligar al
cumplimiento de la escrituración, o sea en forma subsidiaria, pero únicamente cuando
exista imposibilidad absoluta, legal o material, de dicho cumplimiento.

Venta del bien a un tercero

4
 Uno de los casos más corrientes de la imposibilidad de escriturar un inmueble, es la
enajenación del mismo por el vendedor a un tercero.

Morello7 expresa que ello es bastante frecuente. Lo prueba el elevado número de

juicios existentes. Demandada la escrituración -dice Morello- y acreditada la
imposibilidad, se declara la rescisión del contrato y su conversión en el pago de daños y
perjuicios; y dice: "La Suprema Corte de Buenos Aires, a través de un convincente voto
del doctor Acuña Anzorena decidió en este orden de cosas, que si el cumplimiento
específico de una obligación deviene imposible por culpa del deudor que deja de ser
titular de su dominio por la venta a un tercero, aquélla no se extingue ni se reemplaza
por otra, sino que se convierte en la de indemnizar daños e intereses asumiendo así
nueva fisonomía". Cita los artículos 505, inc. 39, 889 Y 1187 del C. Civil.

Morello plantea la siguiente cuestión: Enajenado el bien a un tercero, igualmente

debe condenarse al vendedor a escriturar; y dice que para un sector de la Jurisprudencia
y la doctrina, aunque el vendedor haya transferido el inmueble a un tercero, procede la
acción del comprador para que se lo condene a escriturar bajo apercibimiento de que lo
haga el Tribunal; y de no ser posible ello. que la obligación se resuelva en el pago de
daños y perjuicios (éstos deberán establecerse en juicio por separado)8.

Argumentos. El vendedor ha sido puesto en: mora, el contrato debe cumplirse y

hay que agotar los medios legales tendientes a tal fin, según lo establece el art. 505, inc.
19 del C. Civil que dice: "Los efectos de las obligaciones respecto del acreedor son; 1 º)
Darle derecho para emplear los medios legales a fin, de que el deudor le procure
aquello a que se ha obligado"; y el artículo 1187 ya citado.

No median obstáculos que impidan al demandado retrotraer el dominio y escriturar

al actor (ya sea que se trate de una venta simulada o porque el tercero que adquirió el
dominio acepte realizar la reventa).

Los partidarios de esta posición dicen que no es un criterio inoperante por estar
encuadrado en la ley en el contrato; y además porque prepara el camino ala acción
subsidiaria de daños y perjuicios (arts. 1185 y 1187 del C. Civil).

7
MORELLO. Augusto M. - "El Boleto de Compraventa Inmobiliario" - página 345 Editora Platense. La
Plata - Edición 1965.
8
Ver Morello "obra citada- páginas 348 y 349
5
 Recién en la ejecución de sentencia se determinará si está en condiciones de
escriturar el vendedor y si el Tribunal no lo puede substituir.

Para otro sector de la Jurisprudencia y la Doctrina, la venta y su escrituración a un

tercero es una imposibilidad absoluta de escriturar no justificándose la insistencia de
exigir el cumplimiento de una prestación de hacer jurídica y materialmente no
realizable: Se ha vuelto el cumplimiento imposible por culpa del vendedor y subsiste en
la única forma que puede ser satisfecha: pago de daños y perjuicios (arts. 511, 576, 578,
625, 628, 889 y 1187). 9

Llambías apoya esta doctrina arguyendo que sería inconveniente pedir al juez que
escriture un inmueble ajeno, cuando no es ya del vendedor sino del tercero; y entiende
que al plantearse la demanda" el Tribunal debe apreciar si el petitum, o sea la
escrituración, es legalmente factible. según Llambías. si el vendedor ya no es dueño, el
Tribunal no puede imponerle el cumplimiento específico de la obligación
(escrituración), o sea vender una cosa ajena10.

El hecho de que el vendedor pueda adquirirlo nuevamente del tercero, o tenga un

pacto de retroventa hipotético; o se pueda obtener una eventual declaración de
simulación; son meras conjeturas y los jueces deben resolver teniendo en cuenta hechos
reales acreditados y probados, y no hipotéticos o conjeturas de sabor especulativo11.

Farina considera igualmente que una prestación puede tornase imposible por culpa
del deudor o sin culpa de éste; y al tratar la imposibilidad de cumplimiento en la
compraventa de inmuebles dice, que la enajenación a un tercero hace imposible el
cumplimiento de la obligación de transferir su dominio, pues para ello es necesario ser
propietario.

Su criterio es, que el principal efecto de la imposibilidad es la resolución del

contrato: el acreedor (comprador) queda liberado de todo compromiso y las partes
deben restituirse mutuamente lo recibido.

Si además dicha imposibilidad es por culpa del vendedor, éste está obligado a
indemnizar daños y perjuicios. (art. 895 del C. Civil).

9
Ver Morello, Augusto M.. - obra ya citarla. pág. 351
10
Ver Llambías, obra ya citada, Nota 73 de la pág. 285.
11
Ver Morello. - obra ya citada. pág. 351.
6
 Si no media petición del comprador, no procede declarar de oficio, la resolución
del boleto de compraventa, con más la obligación de indemnizar daños y perjuicios, por
imposibilidad de cumplimiento por culpa del vendedor12.

Expropiación

Dice Couture que expropiación es:

1) Acción y efecto de privar a sus propietarios por causa de necesidad o utilidad

pública, de bienes habituales inmuebles, mediante justa y previa compensación.

Se llama también expropiación al:

2) Procedimiento administrativo y eventualmente judicial dirigido a hacerla

efectiva13.

El Estado ejerce al expropiar un poder jurídico que le reconoce la Constitución.

La Constitución Nacional, luego de consagrar el principio de la inviolabilidad de

la propiedad privada, en el art. 17 agrega que:

" ... La expropiación por causa de utilidad pública debe ser calificada por ley y
previamente indemnizada".

El Código Civil en el art. 1324 inc. 1º la conceptualiza como una venta al decir:

"Nadie puede ser obligado a vender sino cuando se encuentra sometido a una
necesidad jurídica de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes:

1º) Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por
causa de utilidad pública".

El Código vuelve a ocuparse de la expropiación a propósito del Derecho de

Dominio en los arts. 2511 y 2512.

El art. 2511 dice:

"Nadie puede ser privado de su propiedad sino por causa de utilidad pública
previa la desposesión y una justa indemnización.

12
Ver FARINA. Juan M ... "Rescisión y Resolución de Contratos - Civiles y Comerciales", pág. 53 a 57,
Editorial Orbir, Rosario/1965.
13
COUTURE, E. J. - "Vocabulario Jurídico" . Editorial Depalma - Edición Mayo /76 . pág. 278.
7
 Se entiende por justa indemnización en este caso, no sólo el pago del valor real de
la cosa, sino también el perjuicio directo que le venga de la privación de su propiedad".

Y el art. 2512 dice:

"Cuando la urgencia de la expropiación tenga un carácter de necesidad, de tal

manera imperiosa que sea imposible ninguna forma de procedimiento, la autoridad
pública puede disponer inmediatamente de la propiedad privada, bajo su
responsabilidad".

En su nota al art. 2610 dice Salas:

"El dominio de la cosa expropiada pasa al Estado "ipso jure" por efecto de la
sentencia que así lo resuelve, pero es necesario el previo pago de la indemnización
fijada para que se opere el traspaso de la propiedad. 14

Peña Guzmán opina que el efecto primordial de la expropiación consiste en que

una vez notificada la consignación al propietario, el Juez procederá a declarar
transferido el dominio, sirviendo el auto y sus antecedentes de título suficiente para la
transferencia que deberá ser inscripta en el Registro correspondiente, es decir, sin
necesidad de suscribir escritura pública alguna (Art. 19 de la Ley Nacional número
13.264)15.

Nuestra Ley Provincial Nº 5.351 (28-3-72) en su art. 21 dice:

"Notificado el propietario de la consignación, declarará el Juez transferida la

propiedad, sirviendo el auto y sus antecedentes de suficiente título traslativo, el que
deberá ser inscripto en el Registro General de la Provincia".

Y en el art. 20, modificado por la ley 6013 (14-3-77) dice:

"Cuando no haya avenimiento y si se tratara de bienes raíces, el expropiante

consignará ante el Juez competente el importe determinado por el Consejo General de
Tasaciones o por el Vocal del Consejo en el Tribunal de Tasaciones Administrativo si
este se hubiere constituido, o en su defecto el de la valuación para el pago de la
Contribución Territorial pudiendo incrementar esta última hasta en un treinta por ciento

14
SALAS· TRIGO REPRESAS - "Código Civil Anotado" ·Tomo II- Editorial De Palma - 2da. Edición
actualizada.
15
PEÑA GUZMAN. Luis Alberto - "Derecho Civil - Derechos Reales", Tomo II. pág. 101. Editorial Tea - Bs.
As. Mayo/75.
8
y acompañando la última boleta emitida para la Contribución Territorial.

De no tratarse de bienes raíces, el expropiante consignará el monto determinado

por el Consejo General de Tasaciones o por el Vocal del Consejo en el Tribunal de
Tasaciones Administrativo si éste se hubiere constituido o el que se fije en la
disposición que disponga la expropiación de ser ésta de urgencia.

En todos los casos se obtendrá la inmediata posesión del bien objeto de la

expropiación.

La litis se anotará en los registros que correspondan conforme la naturaleza del

bien, quedando éste desde ese momento indisponible.

Ubicando la expropiación dentro de nuestro tema, como imposibilidad de cumplir

la obligación de escriturar, vemos que el supuesto típico de imposibilidad de escriturar
sin culpa de los obligados, se presenta en la hipótesis de la expropiación por causa de
utilidad pública.

Si sobreviene este hecho de la autoridad se produce una causa de fuerza mayor

que impide la escrituración y libera a los contratantes que en consecuencia deben
restituirse cuanto hubieren recibido en virtud del contrato disuelto16.

En cuanto a quien corresponde el precio de la expropiación hay que distinguir:

a) Si se celebró la compraventa por boleto y no se entregó la posesión, el precio

corresponde al vendedor que continúa siendo dueño de la cosa.

El derecho de propiedad subsiste en el vendedor que no ha perdido el dominio

porque todavía no había escriturado ni hecho tradición del bien al adquirente y justifica
el derecho a recibir el precio íntegro de la expropiación .

b) Y si el comprador hubiere pagado íntegramente el precio, recibido la

posesión y solo quedara pendiente la escrituración, el verdadero titular, aún frente al
Fiscal expropiador, no sería otro que el comprador por boleto al cual debe dársele
plena, propia y personal legitimaciones de obrar y procesal en el juicio expropiatorio.

La indemnización debe reconocérsele a él y no al propietario que "prácticamente"

se había ya despojado en favor del comprador de todos los atributos del dueño y

16
LLAMBÍAS, Jorge Joaquín - "Tratado de Derecho Civil - Obligaciones·· Tomo II A - 2da. Edición -
Editorial Perrot - Ss. As. Marzo/75 - pág. 288
9
cualquier controversia al respecto (mejoras, frutos, etc.) se traslada a la indemnización
y es resuelta por el Juez de Expropiación17.

El único perjudicado es el adquirente del inmueble a quien sólo le faltaba para

tener el dominio el acto formal de suscripción de la respectiva escritura.

La devolución del precio de compra no compensaría el perjuicio sufrido. El

comprador lo ha perdido todo con la expropiación, los propietarios sólo han sido
afectados en el pasivo de su patrimonio, en cuanto quedan libres de una obligación de
hacer18.

Podemos considerar entonces que el derecho del comprador por boleto, a percibir
el precio de la expropiación. es indudable cuando el mismo ha cumplido sus
obligaciones contractuales abonando íntegramente el precio de compra y tiene además
la posesión del inmueble por la tradición efectuada.

Si bien aún no tiene la escritura, está ejerciendo dicha posesión¡ con ánimo de
dueño, (percibiendo también los frutos que el inmueble pueda rendir) yen consecuencia
con un derecho innegable a dicho precio, emergente de su posesión legítima, según los
arts. 2351 y 2355 del Código Civil que dicen:

Art. 2351: "Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona por sí o por otro,
tenga una cosa bajo su poder con intención de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad".

Art. 2355 (párrafo agregado por la Ley 17.711): "Se considera legítima la
adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa".

Destrucción

El Derecho de Propiedad se extingue por la Destrucción o consumo total de la

cosa. Así lo dispone el art. 2604 del C. Civil que dice:

"El derecho de propiedad se extingue de una manera absoluta por la destrucción o

17
MORELLO. Augusto M. - "El Boleto de Compraventa Inmobiliario" - 2da. Edición - Editorial Perrot - pág.
669.
18
MORELLO. Augusto M. - obra últimamente citada - pág. 593.
10
consumo total de la cosa que estaba sometida a él, o cuando la cosa es puesta fuera del
comercio".

La Posesión se pierde por la destrucción total del objeto. El art. 2451 del C. Civil
dice al respecto:

"La posesión se pierde cuando el objeto que se posee deja de existir, sea por la
muerte, si fuese cosa animada, sea por la destrucción total si fuese de otra naturaleza, o
cuando haya transformación de una especie en otra".

Llambías dice que la destrucción puede ser física o jurídica

Física: cuando se refiere a la materialidad de la cosa y llega a un extremo que

muda la substancia de la cosa.

Jurídica: cuando el ordenamiento legal impide que la cosa que existe

materialmente sea objeto de la obligación19.

El tiempo de la destrucción debe ser posterior a la constitución de la obligación, si

hubiera sido anterior no habría obligación por falta de objeto20.

El Código Civil en el art. 1328 dice:

"Si la cosa hubiese dejado de existir al formarse el contrato, queda éste sin efecto
alguno. Si sólo una parte de la cosa hubiese percibido, el comprador puede dejar sin
efecto el contrato, o demandar la parte que existiese, reduciéndose el precio en
proporción de esta parte a la cosa entera".

La ley contempla dos hipótesis: Pérdida Total y Pérdida Parcial. Para la Pérdida
Total el contrato queda sin efecto alguno. Esto debe ser entendido en el sentido de que
es nulo como lo afirma el art. 1172 del C. Civil:

"Son nulo los contratos que tuviese por objeto la entrega de cosas como
existentes, cuando éstas aún no existan o hubieren dejado de existir...”.

Pues si la imposibilidad sobreviniente da lugar a la extinción, la concomitante

produce la nulidad.

19
LLAMBÍAS, Jorge Joaquín - "Tratado de Derecho Civil – Obligaciones Tomo II A - Editorial Perrot - 2da.
Edición - pág. 85 y Nota 35 de la misma página.
20
LLAMBÍAS, Obra citada arriba, pág., 85.
11
 En la hipótesis de Pérdida Parcial: el comprador goza de una opción: dejar sin
efecto o demandar lo que existiere con reducción del precio, pero en cualquiera de los
dos términos de la ley el contrato no queda en pie tal como fue concebido, en un caso
queda borrado ab-initio, en el otro modificado ab-initio21.

Hemos tratado del perecimiento de la cosa al tiempo de la contratación. Si la cosa

pereciera después ya no sería la hipótesis del art. 1328 sino la de los arts. 888, 889 y
siguientes y 578 y siguientes.

Art. 888: (Ver página 4 de este trabajo).

Art. 889: "Si la prestación se hace imposible por culpa del deudor o si éste se
hubiese hecho responsable de los casos fortuitos o de fuerza mayor, sea en virtud de
una cláusula que le cargue con los peligros que por ellos vengan, o sea por haberse
constituido en mora, la obligación primitiva sea de dar o de hacer, se convierte en la de
pagar daños e intereses" .

Dice el art. 578: "Si la obligación de dar una cosa cierta es para transferir sobre
ella derechos reales, y la cosa se pierde sin culpa del deudor, la obligación queda
disuelta para ambas partes".

Cuadra apuntar que el juego del art. 578 está supeditado a una actuación
inculpable del deudor, si media culpa de éste deja el caso sometido a otras
disposiciones, en especial el art. 579:

"Si la cosa se pierde por culpa del deudor, éste será responsable al acreedor por su
equivalente y por los perjuicios e intereses". Equivalente se refiere aquí al equivalente
en dinero.

Cuando la pérdida se produce estando ya en mora el deudor, éste puede eliminar

su responsabilidad si la cosa por caso fortuito hubiera igualmente perecido en poder del
acreedor.

Art. 892 del C. Civil:

"El deudor cuando no es responsable de los casos fortuitos sino constituyéndose

en mora, queda exonerado de pagar daños e intereses, si la cosa que está en la

21
LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando J. - "Teoría de los Contratos· Parte Especial" - Tomo 1 pág. 55 Editorial
Zavalía – Ed./76.
12
imposibilidad de entregar a consecuencia de un caso fortuito, hubiese igualmente
perecido en poder del acreedor".

Conversión en la obligación de reparar daños y perjuicios

Cuando la obligación de escriturar pendiente y exigible deviene de imposible

cumplimiento y queda frustrada; jurídicamente se perpetúa transformada (convertida
ministerio legis) en la de indemnizar los daños e intereses resultantes al comprador 22.

Por ejemplo cuando el vendedor voluntariamente enajena y transfiere, el dominio

del inmueble prometido, a un tercero. (Tema tratado ya en este trabajo). Otro ejemplo
sería el del art. 889.

De modo que cuando el cumplimiento de la obligación se torna imposible por

culpa del deudor, la obligación subsiste, pero convertida en la de pagar daños e
intereses23.

Las obligaciones de hacer deben resolverse en el pago de daños, solamente si el

cumplimiento forzoso implicara la necesidad de hacer violencia sobre la persona, pero
cuando no hay tal violencia el deudor debe ser forzado a cumplir en especie: "pacta
sunt servanda", el actor no ha contratado daños e intereses, sino una prestación distinta
y no puede ser condenado a recibir una indemnización en lugar del cumplimiento de la
obligación24

22
MORELLO, Augusto M. - "El Boleto de Compraventa Inmobiliaria" - 2da. Edición - Editorial Perrot - pág.
594.
23
MORELLO, Augusto M. - Obra arriba citada - pág. 576.
24
BORDA, Guillermo - "Manual de los Contratos" - Editorial Abeledo Perrot pág. 100, 9º Edición
Actualizada Octubre/78 y del mismo autor" Tratado de Derecho Civil - Contratados" Tomo 1 pág. 329 -
Editorial Perrot - Bs. As. Setiembre/61.
13
 BIBLIOGRAFÍA

BOFFI BOGGERO, Luis María - "Tratado de ¡as Obligaciones" Tomo III - Editorial
Astrea - Edición Bs. As. Diciembre/75.

BORDA, Guillermo - "Tratado de Derecho Civil - Obligaciones - Tomo I - Editorial

Perrot - Bs. As./ 76.

BORDA, Guillermo - "Manual de los Contratos" - Editorial Abeledo Perrot – 9ª

Edición Actualizada - Octubre/78.

BORDA, Guillermo - "Tratado de Derecho Civil. Contratos" - Tomo I - Editorial

Perrot - Bs. As. Setiembre/61.

COUTURE, E. J. - "Vocabulario Jurídico" Editorial Depalma - Edición Mayo/76.

ESCRICHE, Joaquín - "Diccionario Razonado de Legislación y Jurisprudencia". Edi-

torial Garnier Hnos. – París. Edición año 1891.

FARINA, Juan M. - "Rescisión y Resolución de Contratos" (Civil y Comercial) .

Editorial Orbir - Rosario/65.

LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando - "Teoría de los Contratos" - Parte Especial· Tomo

I . Editorial Zavalía - Edición/76.

LLAMBÍAS, Jorge Joaquín - "Tratado de Derecho Civil - Obligaciones" Tomo II A

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MORELLO, Augusto M. - "El Boleto de Compraventa Inmobiliaria" - Editora Pla-

tense· La Plata/65.

MORELLO, Augusto M. - "El Boleto de Compraventa Inmobiliaria" 2ª Edición -

Editorial Perrot.

MOSSET ITURRASPE, Jorge - "Compraventa Inmobiliaria" - Editorial Ediar . Bs.

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PEÑA GUZMAN, Luis Alberto - "Derecho Civil· Derechos Reales' Tomo II - Edi-

14
 torial Tea· Bs. As. Mayo/75.

SALAS - TRIGO REPRESAS - "Código Civil Anotado" . Tomo II . Editorial

Depalma 2ª Edición Actualizada,

15