ÍNDICE:

I. Marco Teórico

II. Definición del problema

III. Tema o título

IV. Objetivos

V. Metodología

VI. Análisis de resultados

VII. Resumen ejecutivo

VIII. Anexos

IX. Referencias bibliográficas

1. Marco teórico:
El sector inmobiliario viene generando cambios positivos y esto se ve reflejado en el
crecimiento que ha tenido Lima en el precio de inmuebles en la región, un incremento
de casi 4% por metro cuadrado, a comparación de otras ciudades como Bogotá, Quito y
Buenos Aires, que registraron una baja, según Properati Perú.
Un informe de la NAR (National Association of Realtors) resaltó algunas características
principales de los compradores de inmuebles actualmente: la edad promedio oscila entre
los 35 y 45 años de edad, el 36% de los compradores adquieren inmuebles nuevos
evitando renovaciones o problemas con la plomería, electricidad, acabados y diseño.

El ahorro de tiempo, el ahorro de costes y la facilidad de encontrar lo que buscas a

través de internet, genera una rápida y sólida toma de decisiones a la hora de la compra.
Por esta razón, el comprador de vivienda de los últimos años se caracteriza por su
agilidad en el proceso de adquisición de una vivienda. El precio en dólares es un gran
indicador para demostrar por qué la vivienda es tan valiosa algunas razones podrían ser
por los metros cuadrados, por la ubicación, por seguridad, por la limpieza, entre otros.

Actualmente, los departamentos en el segmento Lima Top que son los distritos de
Surco, Miraflores, La Molina, San Isidro, entre otros. Los futuros propietarios de
departamentos buscan seguridad, calidad, sofisticación al adquirir una vivienda
además que, la vivienda se encuentre en un lugar seguro, limpio, cerca de su trabajo,
cerca del colegio o universidad de sus hijos.

2. Definición del problema:

¿Cómo se relaciona los principales motivos de compra de una persona con la ubicación
en los distritos de ingresos altos en lima metropolitana 2019?

3. Tema de investigación:
“Mercado inmobiliario en el Perú 2019”

4. Objetivo general:
Conocer los principales motivos de compra de una persona que desea comprar una
vivienda en los distritos de ingresos altos en lima metropolitana 2019.

4.1 Objetivos específicos 1: Determinar si en promedio las personas

interesadas en comprar una vivienda en el distrito de Santiago de Surco que
eligieron como principal motivo de compra que sea un distrito seguro es mayor a
 3.5, con la finalidad de que si la Municipalidad detecta que esto es cierto pues no
aumentará de cantidad de serenazgos por la zona.

Interpretación:
Determinar si la Municipalidad implementará un aumento de serenazgos en el distrito
de Santiago de Surco

H0:µ ≤ 3.5
H1: µ > 3.5

=0.05, X́ = 5.4, S = 2.607680962, n = 27

Tcal. = ¿ ¿ ¿ = 3.7860

Decisión: Como Tcal. = 3.7860 > Tcrit. = 1.70329, entonces se rechaza H0.
Con un nivel de significación del 5% se puede afirmar que las personas interesadas en
comprar una vivienda en el distrito de Santiago de Surco que eligieron como principal
motivo de compra que sea un distrito seguro, supera los 3.5 en promedio. Finalmente, la
Municipalidad no aumentará el personal de serenazgos en el distrito de Santiago de
Surco.

4.2 Objetivo específico 2: Identificar si en promedio las personas

interesadas en comprar una vivienda en el distrito de Miraflores que eligieron
como principal motivo de compra que sea un distrito limpio es menor a 1.8, con
la finalidad de. que si la Municipalidad detecta que esto es cierto pues aumentará
de cantidad de personal de limpieza pública por la zona.

H0:µ ≥ 1.8
H1: µ < 1.8

=0.05, X́ = 4, S = 4.358898944, n = 12

Tcal. = ¿ ¿ ¿ = 1.7484

Decisión: Como Tcal. = 1.7484 < Tcrit. =1.78229, entonces no se rechaza H0.
Con un nivel de significación del 5%, no hay suficiente prueba estadística para afirmar
que las personas interesadas en comprar una vivienda en el distrito de Miraflores que
eligieron como principal motivo de compra que sea un distrito limpio es menor a 1.8.
Finalmente, la Municipalidad aumentará el personal de limpieza en el distrito de
Miraflores.

4.3 Objetivos específicos 3: Determinar la proporción de personas que no

tienen vivienda propia y eligieron como primer motivo de compra que sea un
distrito que está cerca de su trabajo

Nota: Nota: Estudios anteriores mostraban que si la proporción de personas que no tiene
vivienda propia y prefieren que su vivienda esté cerca del colegio o universidad de sus
hijos es mayor al 15%, entonces ellos elegirán vivir en una zona de alto ingreso en lima
metropolitana 2019.

H0: p = 0.15

H1: p > 0.15

N = 86,  = 0.05, n = 26, p̂ = 26/86 = 0.3023, P0 = 0.15, Z crit. = 1.64

p̂ −p
Zcal= =2.14
p (1− p)
√ n

Como: Zcal. > Zcrit., entonces se rechaza Ho.

Al nivel de significancia del 5%, se puede afirmar que proporción de las personas
casadas y sin viviendas propia es mayor a la proporción de personas solteras sin
viviendas. Por los que podemos que decir que las personas Sin vivienda y casadas
prefieren comprar una vivienda en zonas de alto ingreso en lima metropolitana 2019.

4.4 Objetivo específico 4: Determinar si la proporción de personas que

tienen vivienda y con un rango de 30 a 59 años ha cambiado con relación a un
estudio anterior.

Nota: Un estudio anterior dejó como resultado que la proporción fue de 0.4

H0: p = 0.4

H1: p > 0.4

N = 58,  = 0.05, n = 25, p̂ = 25/58 = 0,4310, p0 = 0.4

p̂ −p
Zcal= =0.3164
p (1− p)
√ n

Z crit. = 1.64

Como: Zcal. < Zcrit., entonces no se rechaza Ho.

Al nivel de significancia de 5%, no existe suficiente evidencia estadística para afirmar o

negar que la proporción de personas que tienen vivienda con un rango de edad es más
del 40%.

4.5 Objetivo específico 5: Identificar la variabilidad del monto promedio de

valoración de las personas interesadas en comprar una vivienda en los distritos
de ingresos altos.
Nota: De acuerdo con los resultados del INEI de 2018, se observa que, entre los distritos
de ingresos altos se ha obtenido mediante cálculos que la desviación estándar de su
valoración hacia la compra de estas viviendas es de 200000

H0:σ 2 ≤ 2000002

H1:σ 2>200000 2

n = 68,  = 0.05, S = 192298.0715

2( n−1 )∗S 2
X =c = 61.9391
σ2

Análisis:
X2cal = 61.9391 > X2crit = 51.739, entonces se rechaza H0
Conclusión: A un nivel de significancia del 5%, se puede afirmar que la variabilidad del
monto promedio de valoración de las personas interesadas en comprar una vivienda en
los distritos de ingresos altos es mayor comparado con el año anterior, además esto se
debe a que los distritos de ingresos altos cada año son más valorados por sus
características como: distritos limpios, seguros, están ubicados cerca de su trabajo, entre
otros.

4.6 Objetivo específico 6: Identificar si existe diferencia entre la proporción

de Personas que están casados sin vivienda propia y solteros que no tienen
vivienda propia
.
Nota: En un estudio anterior mostró que si la proporción de personas casadas que aún
no tienen vivienda propia es menor a la de solteros entonces estos van a preferir
comprar una vivienda en una zona de altos ingresos.

H0: p1 - p2 ¿ 0
H1: p1 - p2 ¿ 0

=0.05, N1=75, n1=58, ^p1=58/75=0.7733, N2=51, n2=17, ^p2=17/51=0.3333, Zcrit. =1.64

^p1−^p2
n 1 x p 1+n 2 x p 2 Z cal= =3.39
ṕ= =¿0.6736 ; ´
1 1
n 1+n 2
√ ṕ(1− ṕ)( + )
n1 n2

Como: Z crit. < Z cal, entonces se rechaza H0.

Conclusión: A un nivel de significancia de 5%, se puede afirmar que proporción de las

personas casadas y sin viviendas propia es mayor a la proporción de personas solteras
sin viviendas. Por los que podemos que decir que las personas Sin vivienda y casadas
prefieren comprar una vivienda en zonas de alto ingreso en lima metropolitana 2019.

4.7 Objetivo específico 7: Identificar si hay diferencias en el monto

promedio de valoración de las personas interesadas en comprar una vivienda en
 los distritos de ingresos altos con las interesadas en comprar una vivienda en los
distritos de ingresos bajos.

Nota: En el 2018, los distritos de ingresos altos de la ciudad de Lima tuvieron que pagar
una mayor suma de impuestos para la construcción de áreas verdes, lozas deportivas y
una zona de juegos para cada distrito. Además, las personas valoraban más los distritos
de zonas con ingresos altos que a las zonas de ingresos bajos por las características
mencionada, pero a unos menores impuestos. Sin embargo, para el 2019 las
Municipalidades de estos distritos tienen pensado subir aún más los impuestos si se
aumenta la demanda de estas viviendas en las zonas de ingresos altos.

n1=68, n2=21, X́ 1=279764.71, X́ 2=212452.38, S1=192462.71, S2=221823.46, =0.05

 Prueba de razón de varianzas

H0:σ 2p=σ 2m
H1:σ 2p ≠ σ 2m

S21 192462.712
F cal .= = =0.7528
S22 221823.462

1
F crit [ 68−1; 21−1; 0.025 ] =2.20
F crit [ 21−1 ; 68−1 ; 0.025 ]
1
=0.4545
2.20

Como Fcal = 0.7528 > Fcrit =0.4545, entonces no se rechaza H0.

Conclusión: Con un nivel de signoficacion del 5%, se puede afirmar que las varianzas
en el monto promedio de valoración de las personas interesadas en comprar una
vivienda en los distritos de ingresos altos con las interesadas en comprar una vivienda
en los distritos de ingresos bajos son homogeneas.

 Prueba de diferencia de medias

H0: μ1=μ 2

H1: μ1 ≠ μ2
gsfgyfagyfsgyf

2
=0.05, S p=39838159937

Tcal = ¿ ¿ ¿= 1.40

Decisión: Como Tcal=1.40< Tcrit=1.66298, entonces no se rechaza H0.

Conclusión: A un nivel de significancia del 5%, se puede afirmar que no existe
diferencias en el monto promedio de valoración de las personas interesadas en comprar
una vivienda en los distritos de ingresos altos con las interesadas en comprar una
vivienda en los distritos de ingresos bajos. Finalmente se puede concluir que, al subir
los impuestos en las zonas de ingresos altos, no habría diferencias en el monto promedio
de valoración de las personas interesadas en comprar una vivienda en los distritos de
ingresos altos con las interesadas en comprar una vivienda en los distritos de ingresos
bajos.

4.8 Objetivo específico 8: Determinar si el distrito donde viven las personas

que tienen vivienda propia afecta el precio del inmueble.
En la encuesta se presenta, los montos de las viviendas propias en 3 distritos diferentes:

Se desea saber si
hay una diferencia en los costos de las viviendas según los distritos escogidos, con una
significancia del 5%:

 Factor: Distritos
  Tratamiento: Santiago de Surco, San Borja y Surquillo
 Variable respuesta: Costo de los terrenos
 Unidad Experimental: Una vivienda propia (o familia)

 Verificación de la homogeneidad de varianzas

H0: Todas las varianzas son iguales

H1: Al menos una varianza es diferente

α = 0.05

Si: P-valor=0.326 > α=0.05

Decisión: No se rechaza H_0
Conclusión: A un nivel de significancia de 0.05 se asume que las varianzas son iguales.
  Verificación de la normalidad de los errores
H0: Los errores se distribuyen normalmente
H1: Los errores no se distribuyen normalmente

Si: P valor = 0.551 > α=0.05

Decisión: No se rechaza H_0
Conclusión: A un nivel de significancia de 0.05 se asume que los errores se distribuyen
normalmente.

 ANOVA
H 0: Los distritos con vivienda propia no son afectados por el costo del inmueble.

H 1: Los distritos con vivienda propia son afectados por el costo del inmueble (al menos
uno).

F(0.05 ;2 ;16) = 3.68 > F cal = 1.55

Decisión: No se rechaza H 0

Conclusión: Con un nivel de significancia de 5% podemos afirmar que los distritos con
vivienda propia no son afectados por el costo del inmueble.
4.9 Objetivo específico 9: Determinar si el distrito de Miraflores es más
seguro que en comparación de los demás.

En la presente encuesta una de las preguntas formuladas fue: ¿Cómo considera el lugar
elegido? Del 1 al 5, usted determina que el distrito sea seguro. De los cuales se obtuvo
los siguientes datos:

Jesús María Barranco Miraflores

2 2 2
2 1 1
2 1 2
2 2 1
1   3
    1

Jesus Maria Rango 1 Barranco Rango 2 Miraflores Rango 3

2 10.5 2 10.5 2 10.5

2 10.5 1 3.5 1 3.5

2 10.5 1 3.5 2 10.5

2 10.5 2 10.5 1 3.5

1 3.5 3 15

1 3.5

Ti 45.5 28 46.5

Se desea comprobar si se encuentra algún tipo de diferencia en la escala que considera

una persona antes de comprar una vivienda en algún distrito.

H 0 : No hay diferencia en la escala al elegir una vivienda en uno de los 3 distritos.

H 1 : Al menos el distrito Miraflores es más seguro porque sobresale con respecto a los
demás antes de comprar una vivienda.
 k 2
12 Ti
H cal = ∑ −3 ( n+1 )
n ( n+1 ) i=1 ni

(45.5)2 (28)2 (46.5)2

H cal = 12
15(15+1) 5 [ +
4
+
6 ]
−3( 15+1)

H cal = 0.52125

X 2cal = 0.52125

X 2(α ,k−1) = X 2(0.05 ,2) = 5.991

X 2crit =5.991> X 2cal ¿ 0.52125

Decisión: se rechaza Ho

Conclusión: Con un nivel de significancia de 0.05 se concluye estadísticamente que si

hay diferencia en que el distrito de Miraflores sobresale con respecto a los demás
distritos a la hora de elegir un distrito seguro. En ese contexto, se afirma que las familias
de Lima Metropolitana prefieren comprar su vivienda en un distrito seguro como
Miraflores.

4.10 Objetivo específico 10:

X: INTENCIÓN DE COMPRA DE TIPO DE VIVIENDA
Y: ESTADO CIVIL DE LOS COMPRADORES
α: NIVEL DE SIGNIFICANCIA
ESTADÍSTIA DE PRUEBA: X2

1. PRUEBA DE HIPÓTESIS:

La intención de compra de tipo de vivienda es independiente del estado civil del

HO: comprador
La intención de compra de tipo de vivienda es dependiente del estado civil del
H1: comprador

2. NIVEL DE SIGNIFICANCIA:

α: 0.05

3. VALORES CRÍTICOS Y DE PRUEBA; Y REGIÓN CRÍTICA:

SOLTERO( CASADO(
X\Y
A) A) OTROS TOTAL
CASA 23 8 7 38
 DEPARTAMEN
36 10 5
TO 51
TOTAL 59 18 12 89

c: número de columnas 2
r: número de filas 3

VALORES CRÍTICOS:

X2CRÍTICO ((r-1)*(c-1); α) X2CRÍTICO (2; 0.05) = 5.991

VALORES ESPERADOS:

SOLTERO( CASADO(
X\Y
A) A) OTROS
CASA 3.87 11.13 12.71
DEPARTAMEN
TO 2.47 8.90 17.80

(oji−eji)2
X 2CALCULADO. =∑ =562.
eji
( oji−eji)2 ( oji−eji)2 ( oji−eji)2
0608
∑ eji ∑ eji ∑ eji
94.58 0.88 2.57
454.70 0.14 9.20

4. DESICIÓN:

Debido a que X2CALCULADO > X2CRÍTICO se rechazará la hipótesis nula

5. COMUNICACIÓN:

Con un nivel de significancia del 5% se rechaza la Ho; por lo tanto, la intención de

compra de tipo de vivienda es dependiente del estado civil del comprador