La Cesión de Derechos

Cuando el Código Civil reglamenta la cesión de derechos personales no está reglamentando

un contrato, lo que en realidad está regulando es la tradición de los derechos personales y por lo
tanto, se requiere igualmente de un título traslaticio de dominio, generalmente un contrato, el cual
puede ser, por ejemplo, una compraventa.
Se deduce con toda claridad que no se trata de un contrato de las siguientes disposiciones:
a) El artículo 1901, señala que la cesión de un crédito personal, A CUALQUIER TÍTULO
QUE SE HAGA, no tendrá efecto entre el cedente y el cesionario sino en virtud de la
ENTREGA DEL TÍTULO.
Aquí la palabra título está tomada en dos sentidos, la primera vez, se refiere al título
traslaticio de dominio; y la segunda, al instrumento en que se contiene dicho título.
Pero claramente, la disposición da a entender que se requiere título para luego proceder a
la cesión que corresponde a la tradición.
b) El artículo 699 viene a confirmar lo anterior al disponer que: “La tradición de los
derechos personales que un individuo cede a otro se verifica por la entrega del título
hecha por el cedente al cesionario.”
Ahora bien, los créditos personales pueden ser de tres clases:
 Nominativos
 A la orden
 Al portador
Créditos nominativos son aquellos en que está indicado el nombre del acreedor y que no
admiten su transferencia por endoso.
Créditos a la orden son aquellos que están extendidos a la orden de una persona
determinada y que llevan la cláusula “a la orden” u otra equivalente. Estos créditos pueden ser
transferidos mediante su endoso.
Créditos al portador son aquellos en que no se indica el nombre del acreedor o bien se
señala que además podrán ser cobrados por el portador. Estos documentos se transfieren
simplemente mediante su entrega.
Cuando hablamos de cesión de créditos personales, nos estamos refiriendo a la cesión de
créditos nominativos; los créditos a la orden se transfieren por endoso y los créditos al portador se
transfieren por su entrega.
Así lo indica por lo demás, el artículo 1908: “Las disposiciones de este título no se aplicarán
a las letras de cambio, pagares a la orden, acciones al portador y otras especies de transmisión que
se rigen por el Código de Comercio o por leyes especiales.”
Requisitos de la Cesión de Créditos Personales
1) Como se trata de una tradición, requiere de un título traslaticio de dominio, el cual debe
ser válido.
2) Para efectuar la cesión se requiere hacer entrega del instrumento en que consta el título.
Lo anterior plantea dos problemas:

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 Primera cuestión es si es necesaria la entrega material o real del título o cabe aceptar la
entrega simbólica. En general la jurisprudencia ha aceptado también la entrega simbólica.
Surge la duda de si es posible la cesión de créditos que no constan por escrito. En general,
se acepta igualmente la cesión y en tal caso se indica que la tradición deberá efectuarse
mediante la entrega de otro instrumento en que se diga que se está cediendo el crédito.
3) Finalmente, para que la cesión sea oponible al deudor es conforme al artículo 1902 es
necesaria su notificación por el cesionario al deudor o que sea aceptada por éste.
Efectos de la Cesión
Conforme al artículo 1906, “la cesión de un crédito comprende sus fianzas, privilegios e
hipotecas, pero no traspasa las excepciones personales del cedente.”
En otras palabras, se cede el crédito con sus accesorios.
Cuando el crédito está garantizado con hipoteca, surge la duda de si es necesaria una nueva
inscripción a nombre del cesionario.
La respuesta generalmente aceptada es que no se hace de ese modo, pues, sí se practicara
una nueva inscripción, la hipoteca ya no sería la misma sino otra (que al ser más nueva, sería de
menor grado) Y no es eso lo que ocurre sino que el crédito pasa del cedente al cesionario con "sus
hipotecas".
Luego no es necesario de nueva inscripción, bastando a lo sumo, con practicar una
anotación el margen de la inscripción hipotecaria. En este sentido Somarriva, Arturo Alessandri,
David Stitchkin, Abeliuk.
En relación con los efectos de la cesión, se plantea también la cuestión de si el cesionario
puede demandar la resolución del contrato del que emana el derecho personal cedido si el deudor
no cumple.
La mayoría de los autores consideran que si se cede un crédito, esta cesión no importa la
transferencia de la acción resolutoria. Esta opinión se funda en que la resolución sería una
excepción personal, que no queda comprendida la cesión; el cesionario no adquiere la calidad de
contratante y como de acuerdo al artículo 1489, la acción resolutoria le corresponde al “contratante",
no tendría la acción resolutoria.
Una opinión distinta encontramos en Alessandri.
Por ello y para evitar problemas, y desde que la acción resolutoria como acción patrimonial
es transferible, cuando se cede un crédito, parece importante, ceder también la acción resolutoria,
pues de no hacerse así podría sostenerse que el cesionario no puede demandar la resolución del
contrato, pues la cesión traspasa únicamente el crédito, no la calidad de parte contratante.
Responsabilidad del Cedente
Según se desprende del artículo 1907, para determinar la responsabilidad del cedente es
necesario distinguir si la cesión se hizo a título oneroso o a título gratuito.
1° Si la cesión se hizo a título gratuito
Si el título que antecede la cesión es a título gratuito, el cedente no se hace responsable de
nada, por aplicación del artículo 1422 que señala que el donatario de donación gratuita no tiene
acción de saneamiento.
2° Si la cesión se hizo a título oneroso

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 De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1907, el que cede un crédito a título oneroso, se
hace responsable de su existencia al tiempo de la cesión, esto es, de que verdaderamente le
pertenecía en ese tiempo.
A continuación, la misma disposición agrega: “pero no se hace responsable de la solvencia
del deudor, si no se compromete expresamente a ello...”
Luego, el cedente puede comprometerse a responder de la solvencia del deudor, pero la ley
establece que ni en tal caso se entenderá que se hace responsable de la solvencia futura, sino solo de
la presente, salvo que se comprenda expresamente la solvencia futura.
Asimismo, la responsabilidad no se extenderá sino hasta la concurrencia del precio o
emolumento que hubiere reportado la cesión, a menos que expresamente se haya estipulado otra
cosa.

La Cesión del Derecho Real de Herencia

Al hablar de cesión del derecho real de herencia el código se está refiriendo a la tradición de
este.
Se puede ceder un derecho de herencia, desde el momento de la muerte del causante
(porque antes existiría objeto ilícito) hasta antes que se haga la partición. Una vez que se efectúa la
partición, termina el derecho real de herencia y solo existe el derecho de dominio sobre los bienes
adjudicados a cada heredero.
También el legatario puede ceder su legado, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1909.
Ahora bien, según una doctrina mayoritaria, el legatario de especie o cuerpo cierto adquiere
el dominio de la cosa legada por sucesión por causa de muerte, al fallecimiento del causante, y el de
género adquiere un crédito contra la sucesión.
Con esto, se puede concluir que tratándose de legado de especie o cuerpo cierto, cabe
transferir el dominio sobre la cosa legada pero no cabe cesión del derecho de legado. No hay
derecho al legado, en tal caso el legatario simplemente tiene un derecho de dominio sobre la especie
o cuerpo cierto legado.
Pero si es legatario de género, él si tiene un derecho personal de legado y, por lo tanto,
puede transferir, su "derecho al legado".
Forma en que se efectúa la Cesión del Derecho Real de Herencia
El Código señala solamente algunos efectos de esta cesión, más no la forma como ha de
efectuarse la tradición.
Pero como en nuestro Derecho las transferencias por actos entre vivos se efectúan por la
concurrencia de un título y el modo, ellos deben también aquí configurarse.
Tratándose del derecho real de herencia el título deberá constar por escritura pública.
Pero, en cuanto a la forma precisa en que se efectúa la tradición, existe una clásica discusión
en la materia la cual ya se estudió cuando se estudió la tradición como modo de adquirir el
dominio.
La opinión al parecer predominante es que cualquiera sea la naturaleza de los bienes
comprendidos en la sucesión, la tradición del derecho real de herencia se efectúa de acuerdo a la

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regla general, esto es, en conformidad al artículo 684 de cualquier forma significando una de las
partes a la otra que le transfiere el dominio y ésta última que lo adquiere.
Tratándose de la cesión del derecho de legado (que se entiende que existe tan sólo cuando
el legado es de género) la conclusión es que la tradición se hace conforme a las reglas de la cesión
de créditos personales.
Responsabilidad del Cedente
En virtud del artículo 1909: “el que cede a título oneroso un derecho de herencia o legado
sin especificar los efectos de que se compone, no se hace responsable sino de su calidad de heredero
o de legatario.”
Si la cesión es a título gratuito, de nada responde el cedente según se desprende del artículo
1422 que niega la acción de saneamiento al donatario.
El artículo 1910 establece que “Si el heredero se hubiere aprovechado de los frutos o
percibido créditos o vendido efectos hereditarios, será obligado a reembolsar su valor al
cesionario.”
“El cesionario por su parte será obligado a indemnizar al cedente de los costos necesarios o
prudenciales que haya hecho el cedente en razón de la herencia.”
“Cediéndose una cuota hereditaria se entenderá cederse al mismo tiempo las cuotas
hereditarias que por el derecho de acrecer sobrevengan a ella, salvo que se haya estipulado otra
cosa.”
“Se aplicarán las mismas reglas al legatario.”
Efectos de la Cesión del Derecho Real de Herencia
El cesionario pasa a ocupar la misma situación jurídica del cedente.
La doctrina niega que mediante la cesión de derechos hereditarios se traspase la calidad de
heredero, pero como pasa a ocupar el lugar jurídico del heredero puede:
 Pedir la posesión efectiva de la herencia
 Solicitar la partición de bienes e intervenir en ella
 Ejercitar la acción de petición de herencia y de reforma del testamento
No obstante como el cesionario no adquiere la calidad de heredero, los acreedores del
causante pueden dirigirse en contra del heredero quien es el responsable de las deudas hereditarias
y porque la cesión es inoponible a los acreedores, sin perjuicio de que pueden aceptar la cesión y
optar por dirigirse contra el cesionario.
Luego, el acreedor puede dirigir a su arbitrio su acción en contra del cedente o del
cesionario. No hay inconveniente para que el acreedor acepte el cambio de deudor y se dirija en
contra del cesionario.
Pero, si se dirige en contra del cedente y éste paga, puede repetir en contra del cesionario ya
que cedió a éste el activo y el pasivo de la herencia, artículo 1910.

Cesión de Derechos Litigiosos

Señala el artículo 1911 que “Se cede un derecho litigioso cuando el objeto directo de la
cesión es el evento incierto de la litis, del que no se hace responsable el cedente.”

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 “Se entiende litigioso un derecho, para los efectos de los siguientes artículos, desde que se
notifica legalmente la demanda.”
El traspaso del derecho litigioso no escapa a la regla de nuestro sistema, que impone la
concurrencia del titulo y el modo.
El Código Civil no ha señalado la forma de hacerse la cesión o tradición. Se han propuesto
dos tesis:
a) Una primera tesis que sostiene Don Emilio Rioseco, ha propuesto que la circunstancia de
ser litigioso el derecho no impide calificarlo de derecho real o personal, y que para
determinar la forma en que se debe efectuar la cesión, debe atenderse a esta
circunstancia:
 Si el derecho litigioso es real, se aplican las reglas tratadas para ellos, si es mueble,
rigen las formas indicadas en el artículo 684, y si es inmueble, será necesaria la
inscripción conservatoria.
 Si el derecha litigioso es personal, se aplican las reglas vistas para la tradición de los
derechos personales.
b) Otros autores, entre ellos, Silva Bascuñan, plantean que aun cuando en forma mediata lo
cedido pudiere ser un derecho real o personal, en términos inmediatos lo cedido es
siempre el evento incierto de la litis de manera que la forma de efectuar la tradición ha de
ser también una sola y como la ley no la señala, tendrá que ser una manifestación de
voluntad en tal sentido, concretamente una actuación realizada en el litigio por el
cesionario, con consentimiento expreso o tácito del cedente y con expreso conocimiento
de las demás partes del juicio, por la que el cesionario substituye al cedente en la
posición que éste tenía en la controversia.

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IV.- El Contrato de Arrendamiento

El artículo 1915 define el arrendamiento señalando que es “un contrato en que las dos partes se
obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.”
De esta definición se desprende que el arrendamiento puede ser de 3 clases:
 Arrendamiento de cosas
 Contrato para la confección de una obra material
 Arrendamiento de servicios
Las partes del contrato son arrendador y arrendatario, según lo consigna el artículo 1919 a
propósito del arrendamiento de cosas.
Dice el artículo 1919: “En el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama
arrendador, y la parte que da el precio arrendatario.”
Estos son nombres genéricos, pero en ciertos tipos de arrendamientos, toman nombres más
específicos. Así por ejemplo, en el arrendamiento de predios rústicos el arrendatario recibe el nombre de
colono; el que ejecuta una obra material se denomina artífice, etc.
De acuerdo al artículo 1919 ya visto, podemos decir que:
Arrendador es la parte que se obliga a proporcionar el goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o
a prestar un servicio.
Arrendatario es la parte que se obliga a pagar un precio por el goce de la cosa, o por la ejecución
de la obra o por el servicio prestado.
Características del Contrato de Arrendamiento
1) El arrendamiento es un contrato bilateral, según fluye de su propia definición ya que da
origen a obligaciones recíprocas de las partes.
2) Es un contrato oneroso en cuanto tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes,
gravándose cada uno en beneficio del otro.
3) Como contrato oneroso es conmutativo ya que las prestaciones de cada parte se miran como
equivalente a la prestación de su contraparte.
4) Es un contrato principal ya que subiste por sí mismo, sin necesidad de otra convención.
5) Es un contrato nominado en cuanto se encuentra perfectamente reglamentado por la ley.
6) Es un contrato de tracto sucesivo. Es el típico contrato de tracto sucesivo porque las
obligaciones se van generando y cumpliendo en el tiempo, en forma periódica.
7) Es un contrato consensual porque se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes.
Las partes pueden convenir la escrituración del contrato. Al respecto el artículo 1921 señala
que: “Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firma escritura,
podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se haya
procedido a la entrega de la cosa arrendada, si intervinieren arras, se seguirán bajo este
respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.”

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 8) El arrendamiento es un título de mera tenencia; el arrendatario reconoce dominio ajeno. En
efecto, la mera tenencia es la que se ejerce sobre una cosa no como dueño sino en lugar o a
nombre del dueño.
PARALELO ENTRE EL ARRENDAMIENTO Y EL USUFRUCTO
El arrendamiento de cosas y el usufructo presentan algunos aspectos comunes desde que ambos
otorgan el uso y goce de una cosa ajena.
Pero evidentemente se trata de dos instituciones completamente distintas.
El usufructo es un derecho real que permite su persecución respecto de cualquiera persona, aun
cuando el dueño de la cosa vaya cambiando.
En cambio, el arrendamiento es un contrato del que nacen únicamente derechos personales, de
manera que el arrendatario tiene únicamente de un derecho personal en contra del arrendador para
exigir de este el uso y goce de la cosa arrendada.
PARALELO ENTRE EL ARRENDAMIENTO Y EL COMODATO
El arrendamiento se asemeja al comodato pues en ambos contratos se confiere el uso de una
cosa.
Sin embargo, existe una diferencia esencial entre ambos; el comodato es un contrato gratuito,
mientras que en el arrendamiento se genera para la parte que usa de la cosa, la obligación de pagar un
precio por ese uso.
Por lo demás el arrendamiento es un contrato consensual, esto es, se perfecciona por el mero
consentimiento de las partes; en cambio, el comodato está definido como un contrato real que se
perfecciona por la entrega de la cosa.
El Arrendamiento de Cosas
De acuerdo al artículo 1915 podemos señalar que el arrendamiento de cosas es un contrato en
que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por
este goce un precio determinado.
Las partes de este contrato se denominan:
 Arrendador, aquella parte que se obliga a conceder el goce de una cosa.
 Arrendatario, aquella parte que se obliga a pagar por este goce un precio determinado.
Requisitos del Contrato de Arrendamiento de Cosas
El contrato de arrendamiento debe cumplir con los requisitos generales de existencia del acto
jurídico:
1) Consentimiento
2) Objeto
3) Causa
4) Solemnidades legales en el caso que la ley las exige
Y por otra parte, para la validez del contrato se requiere:
1) Consentimiento exento de vicios
2) Objeto lícito
3) Causa lícita

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 5) Capacidad de las partes
Pero, a más de los requisitos generales de validez de todo contrato, debe contener los elementos
esenciales que le son propios, y que se refieren al objeto de las obligaciones del arrendador y
arrendatario, cuales son:
 La cosa arrendada
 El precio del arrendamiento
Estos dos requisitos son la esencia del contrato de arrendamiento, luego si faltare alguno de ellos
el arrendamiento no producirá ningún efecto o degenerará en un contrato diferente (artículo 1444)
1° El Consentimiento
El contrato de arrendamiento es consensual y se perfecciona por el solo consentimiento de las
partes, el cual debe recaer sobre cosa arrendada y precio.
Para la validez del acto se requiere que el consentimiento esté exento de vicios.
2° El Objeto
El objeto del acto jurídico es el conjunto de derechos y obligaciones que éste crea, modifica o
extingue.
El objeto de la obligación es la prestación determinada, la cual puede consistir en dar, hacer o no
hacer.
Como entre el objeto del acto y el objeto de los derechos y obligaciones hay una estrecha
relación, puede decirse, aunque impropiamente, que el objeto del acto jurídico viene a ser la cosa o
prestación sobre la que versa el acto jurídico.
En el contrato de arrendamiento, el objeto de las obligaciones es:
a) Para el arrendador el objeto de su obligación es la cosa arrendada.
a) Para el arrendatario, el objeto de su obligación es el precio del arrendamiento.
El objeto debe ser lícito para la validez del contrato de compraventa. Luego lo veremos con más
detalle cuando analicemos la cosa arrendada y el precio.
3° La Causa
En los contratos bilaterales la causa de la obligación de cada una de las partes es la obligación de
la contraparte.
En el arrendamiento, para el arrendador la causa va a ser siempre la obligación del arrendatario
de pagar el precio; y para el arrendatario va a ser la obligación del arrendador de conceder el goce de la
cosa arrendada.
4° Solemnidades
No existen en este caso solemnidades legales. Sea que se trate del arrendamiento de cosas
muebles o inmuebles; corporales o incorporales, el arrendamiento es de todas formas consensual.
Sin embargo, puede ser de gran utilidad celebrarlo por escrito, especialmente cuando se trata del
arrendamiento de inmuebles.
Es importante, claro está, para los efectos de la prueba de la renta que probablemente excederá
las 2 UTM.
Pero es importante además, para los efectos del artículo 1962 en cuanto a quienes están
obligados a respetar el contrato de arrendamiento, y que veremos más adelante.

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 Las partes pueden pactar que el contrato sea solemne, esto es, que se celebre por escrito.
Al respecto el artículo 1921 señala que: “Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto
mientras no se firma escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga, o hasta
que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada, si intervinieren arras, se seguirán bajo este
respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.”
Como puede apreciarse un acto solemne por voluntad de las partes no es lo mismo que uno que
lo es por mandato de la ley. El acto solemne por determinación de las partes, el acto puede producir
efectos aun si no se cumplen las solemnidades, si se ejecutan hechos que importen renuncia de éstas, en
este caso si se procede a la entrega de la cosa arrendada.
El Precio del Arrendamiento
Conforme al artículo 1917, “El precio puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la
cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos
de cada cosecha.”
“Llámase renta cuando se paga periódicamente.”
Cuando el precio se fija en una cuota de los frutos de cada cosecha, el contrato de arrendamiento
se conoce como aparcería.
Es conveniente señalar que si bien hay quienes hablan de canon para referirse al precio del
arrendamiento, ello es impropio. Canon es el precio que se paga por un capital acensuado, esto es, existe
en el contrato de censo y no en el de arrendamiento.
Ahora bien, sea que el precio del arrendamiento consista en dinero o en una cantidad o cuota de
los frutos de cada cosecha, debe ser determinado.
Conforme al artículo 1918, el precio podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato
de compraventa. Ello quiere decir que se van a aplicar los artículos 1808 y 1809:
 El precio lo determinan las partes de común acuerdo, por cualesquiera medio o
indicaciones que lo fijen.
 La determinación del precio puede ser entregada a un tercero; y si el tercero no lo
determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que se convinieren los
contratantes; en caso de no convenirse, no habrá arrendamiento.
 De ninguna manera puede dejarse la fijación del precio al arbitrio de uno solo de los
contratantes.
La Cosa Arrendada
Dice el artículo 1916 que “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e
incorporales, que puedan usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los
derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.”
“Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario tendrá acción de saneamiento contra el
arrendador, en caso de evicción.”
De modo que la regla es que pueden arrendarse todas las cosas: Corporales e incorporales;
Muebles e Inmuebles.
Sin embrago, no son susceptibles de arrendamiento:
 Las cosas consumibles
 Aquellas cuyo arrendamiento está prohibido por la ley

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  Los derechos personalísimos
No pueden arrendarse las cosas consumibles en cuanto el arrendatario tiene la obligación de
restituir la cosa arrendada al término del contrato, pero si se consumió con el uso, no podrá restituirla.
A propósito de esto, se discutió bastante, no solo en Chile sino también en el Derecho
Comparado, si era posible dar en arrendamiento una mina, ya que los minerales de una mina se agotan,
se trata pues de un bien consumible.
Actualmente nuestro Código de Minería permite expresamente el arrendamiento de las
concesiones mineras.
Capacidad de las Partes del Contrato de Arrendamiento
Se aplican al arrendamiento las reglas generales, de manera que toda persona es capaz de
celebrar contrato de arrendamiento, salvo los que la ley declara incapaces.
El artículo 1969 establece algunas reglas especiales tratándose del arrendamiento de bienes de
ciertas personas.
“Los arrendamientos hechos por tutores o curadores, por el padre o la madre como
administradores de los bienes del hijo, o por el marido o la mujer como administradores de los bienes
sociales y del otro cónyuge, se sujetarán (relativamente a su duración después de terminada la tutela o
curaduría, o la administración paterna o materna, o a la administración de la sociedad conyugal), a los
artículos 407, 1749, 1756 y 1761.”
Efectos del Contrato de Arrendamiento
Los efectos del contrato de arrendamiento son los derechos y obligaciones que él genera.
Las obligaciones del arrendador son:
1) Entregar al arrendatario la cosa arrendada
2) Mantener la cosa arrendada en el estado de servir al fin para el cual ha sido arrendada
3) Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
Por su parte, son obligaciones del arrendatario:
1) Pagar el precio del arrendamiento
2) Usar la cosa en los términos o espíritu del contrato
3) Obligación de cuidado de la cosa arrendada
4) Efectuar las reparaciones locativas
5) Restituir la cosa al término del arrendamiento
1) Obligaciones del Arrendador
Conforme al artículo 1924, el arrendador es obligado:
 A entregar al arrendatario la cosa arrendada
 A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada
 A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
Estas son las obligaciones del arrendador, pero de estas tres obligaciones, sólo es esencial la de
entregar la cosa arrendada; las otras son de la naturaleza del contrato.

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A.- Obligación de Entregar la Cosa Arrendada
La obligación esencial del arrendador es entregar la cosa al arrendatario.
Ahora bien, en cuanto al momento en que debe efectuarse la entrega, se estará a lo que hayan
estipulado las partes.
Si no se ha fijado plazo al efecto y tampoco se ha establecido una condición, la entrega deberá
efectuarse una vez celebrado que sea el contrato.
Si se ha fijado un plazo o condición, la entrega deberá efectuarse, vencido dicho plazo o
cumplida la condición.
En cuanto al lugar en que debe hacerse la entrega, ella debe efectuarse, claro está, en el lugar que
las partes hayan convenido, y si nada han dicho, se aplican las reglas del pago.
Conforme a ello, si no se hubiere establecido el lugar en que debe realizarse, es necesario
distinguir, según el objeto de la obligación sea dar o entregar una especie o cuerpo cierto u otro
diferente:
 En el primer caso, se debe pagar en el lugar donde dicho cuerpo existía al tiempo de
constituirse la obligación (1588 inciso 1°)
 Si lo debido es otra cosa -género, hecho o abstención- el pago debe cumplirse en el
domicilio del deudor (artículo 1588 inciso 2°)
Se ha discutido a qué domicilio del deudor se refiere esta norma, si al que tenía al momento de
celebrar el contrato o al que tiene al momento en que debe hacerse el pago.
Atendido lo que dispone el artículo 1589, no nos cabe duda que debe estarse al primero, pues
justamente esta disposición se pone en el caso en que entre ambas fechas, el deudor hubiere mudado su
domicilio, estableciendo que, en ese caso, el pago debe hacerse "en el lugar que sin esa mudanza
correspondería, salvo que las partes dispongan de común acuerdo otra cosa.”
Si el deudor tuviere pluralidad de domicilios, deberá pagar en el correspondiente al lugar donde
contrajo la obligación si éste dice relación con ese domicilio.
Ahora bien, en cuanto a la forma en que debe hacerse la entrega, el artículo 1920 establece que:
“La entrega de la cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición
reconocidas por la ley.”
En primer lugar, debe precisarse que en el arrendamiento no hay tradición, la entrega no se hace
con el ánimo de transferir el dominio al arrendatario.
La disposición lo que señala es que puede efectuarse la entrega en cualquiera de las formas que
la ley reconoce para efectuar la tradición.
La norma no es muy exacta; ella es válida para el arrendamiento de cosas muebles donde la
entrega podrá efectuarse de cualquiera de las formas que señala el artículo 684.
Sin embargo, tratándose de inmuebles la entrega no podrá hacerse mediante la inscripción en el
Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
Normalmente la entrega de los inmuebles se verificará mediante la entrega de las llaves de éste.
Incumplimiento de la Obligación del Arrendador de Entregar la Cosa
Si el arrendador no cumple con su obligación de entregar, es preciso distinguir varias situaciones
en atención a la causa o razón del incumplimiento:
 Que el arrendador esté imposibilitado de cumplir con la entrega.

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  Que el arrendador simplemente no quiera cumplir con la entrega.
1° Que el arrendador esté en la imposibilidad de cumplir
Puede ocurrir que el arrendador esté imposibilitado de cumplir, caso en el que debemos
subdistinguir:
 La imposibilidad proviene de caso fortuito o fuerza mayor
 La imposibilidad proviene del hecho o culpa del arrendador
Conforme al artículo 1925, inciso 1°: “si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o
dependientes se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho para
desistir del contrato, con indemnización de perjuicios.”
El inciso 2° agrega que: “habrá lugar a esta indemnización aún cuando el arrendador haya creído
erróneamente y de buena fe, que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida
del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.”
De forma que si la imposibilidad proviene de fuerza mayor o caso fortuito, el arrendatario podrá
desistirse del contrato, pero no habrá lugar a indemnización de perjuicios.
La ley no señala expresamente que el arrendatario puede desistirse del contrato, pero ello resulta
de toda lógica por cuanto, no existiendo la obligación del arrendador de entregar la cosa arrendada, la
obligación del arrendatario de pagar el precio carece de causa.
2° Que el arrendador simplemente no quiere cumplir
Corresponde en este caso aplicar la norma del artículo 1926: “Si el arrendador por hecho o culpa
suya o de sus agentes es constituido en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario a
indemnización de perjuicios.”
“Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea
por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el
arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que el
retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.”
Ha surgido la duda de si podría el arrendatario exigir el cumplimiento forzado de la obligación.
En general la doctrina y la jurisprudencia estiman que ello es perfectamente posible en cuanto se
trata de un contrato bilateral y en ellos el contratante cumplidor tiene derecho a optar entre pedir la
resolución o el cumplimiento forzado más indemnización de perjuicios.
Finalmente, al igual que en la compraventa, el legislador se ha puesto en el caso de que el
arrendador haya arrendado la misma cosa a dos personas.
Se preocupa de ello el artículo 1922, disposición que distingue tres situaciones:
 Si se ha entregado la cosa a alguno de los arrendatarios, preferirá aquel.
 Si la cosa se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá.
 Si no se ha efectuado la entrega a ninguno, el título anterior prevalecerá.
B.- Obligación de Mantener la Cosa en el Estado de Servir para el Fin a que ha sido Arrendada
Esta obligación no es de la esencia del contrato sino de su naturaleza, de manera que las partes
podrían estipular lo contrario.

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 Ahora bien, el artículo 1927 explica en que consiste esta obligación: “La obligación de mantener
la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias,
a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.”
“Pero será obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han
hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa
arrendada.”
“Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.”
De manera que la regla es que el arrendador está obligado a efectuar aquellas reparaciones que
se hayan convenido en el contrato.
Si las partes nada dijeron, le corresponden las reparaciones necesarias, a excepción de las
locativas.
Lo corriente es que las reparaciones se pongan de cargo del arrendatario.
Ahora bien, si el arrendador no efectúa las reparaciones a que está obligado, las puede hacer el
arrendatario y el arrendador es obligado a reembolsarlas, siempre que el arrendatario no las haya hecho
necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su
cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las
reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad (artículo 1935)
El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejores útiles en que no ha consentido
con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales, sin
detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los
materiales considerándolos separados (artículo 1936)
Para el caso que el arrendatario haya efectuado mejoras a cuyo reembolso está obligado el
arrendador, la ley le otorga un derecho de retención hasta que se le pague lo que corresponda.
Este derecho de retención lo establece el artículo 1937: “En todos los casos en que se debe
indemnización al arrendatario, no podrá éste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que
previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.”
“Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador
sobre la cosa arrendada.”
C.- Obligación de Librar al Arrendatario de toda Turbación o Embarazo en el Goce de la Cosa
Arrendada
Esta obligación puede descomponerse en 4 obligaciones distintas:
1) El arrendador no puede mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer obras o trabajos en ella
que puedan turbar o amenazar el goce de ella por parte del arrendatario.
2) El arrendador debe evitar cualquiera otra turbación al arrendatario, sea por parte del mismo
arrendador o de cualquiera otra persona a quien éste pueda vedarlo.
3) El arrendador debe amparar al arrendatario de las molestias en el goce de la cosa por parte de
terceros.
4) El arrendador debe sanear los vicios redhibitorios de la cosa.
1° El arrendador no puede mudar la forma de la cosa arrendada ni hacer obras o trabajos en ella
De acuerdo al inciso 1° del artículo 1928, “el arrendador en virtud de la obligación de librar al
arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la

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forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle
el goce de ella.”
Con todo, señala el inciso 2°, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave inconveniente
diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa
arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte
que fuere.
Pero, si las reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca
suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el
arriendo.
2° Evitar cualquiera otra turbación
El artículo 1929 dispone que: “si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el
arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda
vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios.”

3° Amparar al arrendatario de las molestias en el goce de la cosa arrendada por parte de terceros
El artículo 1930 distingue varias situaciones:
a) Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros que no pretenden
derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del
daño.
b) Si es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa
arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el arrendatario
exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo, para el tiempo
restante.
c) Si el arrendatario por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare
privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría
contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.
4° Sanear los vicios redhibitorios de la cosa arrendada
De acuerdo con el artículo 1932: “El arrendatario tiene derecho a la terminación del
arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le
impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal
estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio
de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.”
“Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez
decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento o concederse una
rebaja del precio o renta.”
2) Obligaciones del Arrendatario
Son obligaciones del arrendatario:
1) Pagar el precio del arrendamiento
2) Usar la cosa en los términos o espíritu del contrato
3) Obligación de cuidado de la cosa arrendada

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 4) Efectuar las reparaciones locativas
5) Restituir la cosa al término del arrendamiento
A.- Pagar el Precio o Renta
Señala el artículo 1942 en su inciso 1°: “El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.”
Esta es su obligación más importante y constituye una obligación esencial que no puede faltar.
Recordemos que de acuerdo con el artículo 1917, el precio puede consistir ya en dinero, ya en
frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o
una cuota de los frutos de cada cosecha.
Ahora bien, el inciso 2° del artículo 1942 concede al arrendador un derecho legal de retención:
“Podrá el arrendador, para seguridad de este pago (del precio o renta), y de las indemnizaciones a que
tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el
arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le
pertenecen a menos de prueba contraria.”
Este derecho legal de retención constituye una garantía de esta obligación del arrendatario, la
que se encuentra reglamentada en detalle en el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 598.
Sin embargo en la práctica, lo corriente es que el arrendador vea vulnerado su derecho puesto
que el arrendatario procede al retiro clandestino de sus pertenencias. Para evitar a esta situación, el
arrendador tiene derecho a solicitar el auxilio de la fuerza pública por 48 horas, mientras se le otorga
judicialmente el derecho de retención.
Se desprende claramente de lo dicho que el derecho legal de retención a que se refiere el inciso 2°
del artículo 1942 debe ser declarado judicialmente.
Por otra parte, el artículo 1943 reglamenta la situación de disputa acerca del precio: “Si entregada
la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una y otra parte no se produjere
prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estará al justiprecio de peritos, y los costos de esta
operación se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales.”
En cuanto al momento en que debe pagarse el precio o renta, el artículo 1944 establece varias
reglas:
a) El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados por las partes.
b) A falta de estipulación, el pago del precio o renta se hará conforme a la costumbre del país.
c) No habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que se siguen:
 La renta de los predios urbanos se pagará por meses.
 La renta de los predios rústicos, por años.
 Si una cosa mueble se arrienda por cierto número de años, meses o días, cada una de las
pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo
año, mes o día.
 Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.
Incumplimiento de la Obligación del Pago del Precio o Renta
El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral de tracto sucesivo, por ello, cuando una
parte se constituye en mora, la otra puede pedir la terminación del contrato más indemnización de
perjuicios.

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 En el caso de que el arrendatario se constituya en mora de pagar la pagar la renta, el Código
Civil establece algunas normas especiales para ciertos casos determinados.
Así el artículo 1977 establece que: “La mora de un período entero en el pago de la renta, dará
derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días,
para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el
pago dentro de un plazo razonable que no bajará de treinta días.”
Esta disposición se aparta del artículo 1949 que señala que una regla distinta para el caso que el
arrendatario se constituya en mora de restituir la cosa arrendada.
Tratándose de la obligación de pagar la renta, el artículo 1977 exige dos reconvenciones, entre las
cuales medien a lo menos 4 días.
Ahora bien, las partes pueden, sin embargo, acordar una pacto comisorio calificado o con
cláusula de ipso facto, que se define como el acuerdo de las partes en orden a dejar sin efecto el contrato,
de inmediato, de ipso facto, si el deudor incumple sus obligaciones.
Al operar el pacto comisorio calificado de pleno derecho en el contrato de arrendamiento, si en
éste se estipuló que el contrato terminaba de ipso facto por el no pago de las rentas en la oportunidad
fijada, y se produce el incumplimiento, el arrendador deberá demandar solicitando restitución del
inmueble y no la terminación (o resolución) porque el contrato se extinguió al cumplirse la condición. No
se puede pedir que se extinga lo que ya está extinguido.
No cabe, a nuestro juicio, aplicar a este caso el artículo 1977 del Código Civil.
Si hay pacto comisorio esta regla no rige porque, no se trata de "hacer cesar inmediatamente el
arriendo porque el contrato de arriendo se extinguió al cumplirse la condición contemplada en el pacto.
Así lo ha dicho un fallo de la Corte Suprema de 8 de agosto de 1996.
Pero también se ha fallado que no tendría valor el pacto comisorio calificado por no pago de
rentas, en razón de que el artículo 1977 del Código Civil sería una norma de orden público.
No estamos de acuerdo en que el artículo 1977 sea una norma de orden público, que las partes
no puedan renunciar mediante el establecimiento de un pacto comisorio calificado.
Tampoco creemos que se trate de una renuncia prohibida por el artículo 19 de la ley 18.101
porque lo que prohíbe renunciar el artículo 19 son los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.
Y el artículo 1977, está en el Código Civil, no en la ley 18.101.
B.- Obligación de Usar la Cosa según los Términos o Espíritu del Contrato
Así lo establece el artículo 1938: “El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos
o espíritu del contrato; y no podrá en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o, a
falta de convención expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse
de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.”
“Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del
arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el
arriendo.”
C.- Obligación de Cuidado de la Cosa Arrendada
Establece esta obligación el artículo 1939: “El arrendatario empleará en la conservación de la cosa
el cuidado de un buen padre de familia.”
“Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aún tendrá derecho el arrendador
para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro.”

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 La culpa el arrendatario se presume en virtud de lo dispuesto por el inciso final del artículo 1947
que señala en cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidas durante su goce de la cosa, deberá probar que
no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta
de esta prueba será responsable.
D.- Obligación de Efectuar las Reparaciones Locativas
Así lo establece el inciso 1° del artículo 1940: “El arrendatario es obligado a las reparaciones
locativas.”
Y el inciso 2° las define: “Se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del
país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que
ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de
paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.”
Pero existen casos de excepción en que el arrendatario no está obligado a las reparaciones
locativas:
1) Cuando así se estipula por las partes (artículo 1927 inciso final)
2) Cuando los daños provengan de caso fortuito o fuerza mayor o de la mala calidad de la cosa
arrendada (artículo 1927 inciso 2°)
E.- Obligación de Restituir la Cosa al fin del Arrendamiento
El arrendamiento es un contrato de duración temporal y, por lo tanto, debe restituirse la cosa
arrendada cuando éste termina. Así lo señala el artículo 1947: “El arrendatario es obligado a restituir la
cosa al fin del arrendamiento.”
Señala el inciso 2° de esta disposición que la cosa “deberá restituirla en el estado en que le fue
entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos.”
Normalmente en el contrato se procederá a indicar el estado en que fue entregada la cosa, pero el
inciso 3° del artículo 1947 señala que “si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá
haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario.”
En cuanto a la forma en que se efectúa la restitución del bien raíz arrendado, el artículo 1948
señala que ella se verificará desocupándolo enteramente, poniéndolo a disposición del arrendador y
entregándole las llaves.”
La restitución debe efectuarse en la fecha o plazo estipulado. Conforme al artículo 1955: “cuando
el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su
duración en el contrato, el arrendatario será obligado a pagar la renta de todos los días que falten para
que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día.
De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 1949: “Para que el arrendatario sea constituido en
mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya
precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de todos los
perjuicios de la mora; y a lo demás que contra él competa como injusto detentador.”
La Cesión del Arrendamiento y el Subarrendamiento
Señala el artículo 1946: “El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de
subarrendar a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o
subarrendatario usar o gozar de a cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario
directo.”
Se distinguen aquí dos figuras:

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 a) La cesión del arrendamiento, que tiene lugar cuando el arrendatario traspasa el contrato de
arrendamiento a un tercero.
b) El subarrendamiento que tiene lugar cuando el arrendatario da en arriendo todo o parte del
bien arrendado; existe un contrato de arrendamiento entre el arrendatario y un tercero.
La regla del artículo 1946 tiene una importante excepción en la Ley 18.101 de arrendamiento de
predios urbanos, que en su artículo 5 establece que: “En los contratos de arrendamiento de inmuebles
destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del
arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término
anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.”
Terminación del Arrendamiento de Cosas
El contrato de arrendamiento de cosas termina por las causales generales de terminación de
cualquier contrato, pero además el artículo 1950 establece algunas formas especiales de terminación para
el contrato de arrendamiento:
1) Por la destrucción total de la cosa arrendada.
2) Por la expiración del plazo estipulado para la duración del arriendo.
3) Por la extinción del derecho del arrendador.
4) Por sentencia del juez en los casos que el juez ha previsto.

1° Destrucción total de la cosa arrendada

Es lógico que en tal caso debe terminar el contrato de arrendamiento porque desaparece el objeto
de la obligación del arrendador y la obligación del arrendatario carece de causa.
Si la destrucción es parcial, se aplica el artículo 1932 según el cual en caso de que exista un
impedimento parcial para el goce de la cosa, o esta se destruye en parte, el juez decidirá, según las
circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento o concederse una rebaja del precio o
renta.”
2° Expiración del tiempo estipulado para la duración del contrato
El arrendamiento es un contrato de duración temporal. Esta duración puede ser fija o
determinada en el contrato, o bien, indefinida, en cuyo caso, para la terminación se requiere de previo
desahucio.
En efecto, conforme al artículo 1954: “Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del
arriendo, o si la duración es determinada pro el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada o por
la costumbre, no será necesario desahucio.”
En cambio, “si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es
determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de
las partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente”
(artículo 1951 inciso 1°)
De manera que el desahucio es la noticia anticipada de una de las partes a la otra de que pondrá
término al contrato de arrendamiento, cuando este es de duración indefinida.
El Código Civil no establece mayores requisitos para el desahucio, sin embargo, tratándose del
arrendamiento de predios rústicos, la Ley 18.101 exige que el desahucio sea judicial para que surta
efectos.

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 Por último, debe quedar claro que sea el arrendamiento a plazo fijo o de duración indefinida, el
arrendatario debe igualmente pagar la renta hasta la fecha de la restitución.
TÁCITA RECONDUCCIÓN
El artículo 1956 dispone que: “Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro
modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la
cosa por el arrendador, es una renovación del contrato.”
“si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el
arrendador para exigirla cuando quiera.”
“Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere
pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren
manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo,
se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el
de tres meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los
frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de éste tiempo vuelva a
renovarse el arriendo de la misma manera.”
Lo anterior es lo que se conoce como tácita reconducción, la que opera tan solo cuando la cosa
arrendada es un bien raíz.
3° Por la extinción del derecho del arrendador según las reglas que más adelante se expresan
El arrendamiento puede terminar por la extinción del derecho del arrendador, pero dicha
extinción puede deberse a distintas causas, la cual debe precisarse en orden a determinar los efectos que
se siguen de ella.
a) Si la extinción del derecho del arrendador se debe a causas ajenas a su voluntad, expirará el
arrendamiento aun antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado
(artículo 1958)
En este caso el arrendamiento termina por el solo ministerio de la ley, y el arrendatario no
tiene derecho a indemnización.
b) Si la extinción del derecho del arrendador obedece a un hecho o culpa suyos, será obligado a
indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no
esté obligada a respetar el arriendo (artículo 1961)
Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace incierta la duración de
su derecho y en todos los casos en que su derecho esté sujeto a una condición resolutoria, no
habrá lugar a indemnización de perjuicios por la cesación del arrendamiento en virtud de la
resolución del derecho, a menos que hubiere arrendado como propietario absoluto; y salvo
que el arrendatario haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario
absoluto.
¿Quiénes están obligados a respetar el arriendo?
En conformidad al artículo 1962, están obligados a respetar el arriendo:
1) Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
Aquí la expresión título lucrativo esta tomado en el sentido de título gratuito, indicando que es
lucrativo para el adquirente.
2) Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el
arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores
hipotecarios.

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 3) Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública
inscrita en el Registro del Conservador de Bienes Raíces antes de la inscripción hipotecaria.
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.
Cabe señalar que de acuerdo con el artículo 1965, “si por el acreedor o acreedores del
arrendador se trabare ejecución y embargo en la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se
substituirán el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador.”
Ahora bien, si se adjudicaré la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el
artículo 1962.
Finalmente, el artículo 1960 se pone en la situación de que el derecho del arrendador haya
expirado por expropiación por causa de utilidad pública:
 Se dará al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los
frutos pendientes.
 Si la causa de la expropiación fuere urgente y no diere lugar a ello, o si el arrendamiento se
hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes y así constare por
escritura pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por el Estado.
4° Por sentencia judicial en los casos que la ley ha previsto
Por ejemplo, si el contrato fue declarado nulo o se declaró su terminación por no pago de la
renta, etc.
Arrendamiento de Predios Urbanos
Esta materia se encuentra regulada por la Ley N°18.101 de 29 de enero de 1982.
Esta ley es la última de una serie de leyes especiales que termina con un periodo de fuerte
intervención legislativa, que comenzó con la Ley N°5.161 de 1933 y que inició un proceso de
socialización del arrendamiento.
El legislador fue interviniendo este contrato, principalmente en dos aspectos:
 Fijando topes a las rentas de arrendamiento.
 Estableciendo plazos especiales de restitución, así por ejemplo, la Ley N°17.600 llegó a
establecer plazos de hasta 5 años para la restitución del inmueble por parte del
arrendatario.
La intervención estatal en esta materia dejó al arrendador prácticamente sin derechos.
La ley actual, N°18101 establece igualmente algunas limitaciones al derecho del arrendador,
pero ellas no son tan acentuadas.
La ley N°18.101 se aplica al arrendamiento de predios urbanos, entendiéndose por tales los
ubicados dentro del radio urbano respectivo (artículo 1)
En lo no previsto por esta ley, rige el Código Civil.
La misma norma se aplica a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano,
aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.
Cabe formular las siguientes observaciones:
a) La ley se aplica a los predios urbanos, luego si lo que se da en arrendamiento no es un
inmuebles sino que un establecimiento de comercio que constituye una universalidad de
hecho, ella no es aplicable.

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 b) La ley esta diseñada pensando en bienes corporales y se aplica sólo respecto de estos. No cabe
su aplicación tratándose del arrendamiento de cosas incorporales aunque el derecho recaiga
sobre un inmueble.
De acuerdo con el artículo 2° de la ley, ella no es aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos:
1) Predios de cabida superior a 1 hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o
estén destinados a este tipo de explotación.
2) Inmuebles fiscales.
3) Viviendas que se arriendan por temporadas no superiores a tres meses, por periodos
continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.
4) Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje.
5) Estacionamientos de automóviles y vehículos.
No obstante los juicios relativos a contratos de arrendamiento de estos predios se rigen
igualmente por el procedimiento especial que establece esta ley.
Desahucio y Restitución en la Ley N°18.101
En lo que dice relación con este punto, la ley distingue dos situaciones:
1° Contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y de duración
indefinida
El arrendador sólo podrá ponerles término mediante desahucio judicial.
El plazo de desahucio será de 4 meses contados desde la notificación de la demanda y se
aumentará en 2 meses por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmuebles, con un
tope de 12 meses.
El arrendatario desahuciado podrá restituir el inmueble antes de expirar este plazo y será
obligado a pagar la renta sólo hasta el día de la restitución.
2° Contratos de plazo fijo que no exceda de un año
El arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y el arrendatario
tendrá derecho a un plazo de 4 meses, contado desde la notificación de la demanda.
Igualmente el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo y sólo será
obligado al pago de la renta hasta el día de la restitución.
3° Arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año
En este caso se entenderá implícita la facultad del arrendatario de subarrendar salvo estipulación
en contrario.
Si no puede subarrendar, podrá el arrendatario poner término anticipado al contrato sin la
obligación de pagar la renta por el período que falte para completar el contrato.
En este caso la ley no ha señalado plazo para la restitución del inmueble. Por ello se aplica el
Código Civil, al fin del arrendamiento, vencido el plazo, el arrendatario es obligado a restituir la cosa y
para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir, será necesario requerimiento del
arrendador. Conforme a la Ley 18.101, el requerimiento deberá ser judicial y se rige por el procedimiento
que ella reglamenta.

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Pago por Consignación
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 23 de la ley, en caso de negativa del arrendador a recibir
la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo, el arrendatario puede recurrir al pago
por consignación e incluso más puede omitir la oferta y podrá depositar la renta directamente en el
Servicio de Tesorerías que corresponda a la ubicación del inmueble, indicando el nombre, apellidos y la
residencia del arrendador.
Dicha unidad le otorgará el respectivo recibo y comunicará el depósito al arrendador mediante
carta certificada.
El retiro de este depósito por el arrendador no significará renuncia a sus derechos para
demandar la terminación del arriendo ni produce tácita reconducción.
Juicio Especial de Arrendamiento
La ley N°18.101 establece un procedimiento especial para la tramitación de los juicios relativos a
los arrendamientos que reglamenta (no hay que olvidar que los juicios que se susciten por los
arrendamientos de los inmuebles que el artículo 2 excluye de esta ley, se rigen igualmente por ella)
El juicio especial de arrendamiento que establece la Ley N°18.101 es similar al juicio sumario,
pero con algunas modificaciones:
 No cabe la sustitución de procedimiento.
 No cabe aplicar al artículo 684 del Código de Procedimiento Civil según el cual, en
rebeldía del demandado, y si el actor lo solicita con fundamento plausible, se accederá
provisionalmente a lo pedido en la demanda. Ello no es procedente aquí.
 El demandado podrá reconvenir, lo cual es ajeno al juicio sumario.
 La sentencia que dé lugar al desahucio, restitución o terminación del contrato será apelable
en el solo efecto devolutivo.
 Las partes podrán comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los
juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a 4 UF.
NORMAS ESPECIALES PARA EL CASO DE EXISTIR SUBARRENDATARIOS
Conforme al artículo 11 de la ley: “para que a los subarrendatarios les sean oponibles lo obrado y
la sentencia recaída en los juicios de desahucio, de restitución o de terminación del arrendamiento por
falta de pago de la renta seguidos contra el arrendatario, les deberá ser notificada la demanda o deberán
haberse apersonado a la causa.”
Para estos efectos, el inciso 2° de la misma disposición establece que el ministro de fe en el acto
de notificación personal de la demanda requerirá de juramento al demandado acerca de la existencia o
no de subarrendatarios y, en caso afirmativo, de sus nombres.
Si la demanda no hubiere sido notificada personalmente, el mismo requerimiento deberá hacer el
tribunal en la audiencia respectiva de contestación.
En caso de faltar a la verdad el arrendatario será sancionado con multas de 1 a 60 UF a beneficio
fiscal.
En caso de que se demande la terminación del contrato por no pago de la renta, los
subarrendatarios podrán enervar la acción pagando lo adeudado por el subarrendador antes de que se
dicte sentencia de primera instancia. Si así lo hicieren tendrán derecho a ser reembolsados de ellas por el
subarrendador con más el interés corriente a contar de su pago o imputarlas a las rentas más inmediatas,
sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan (artículo 12)

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APRECIACIÓN DE LA PRUEBA
El tribunal puede, aun de oficio, decretar las diligencias probatorias que estime pertinentes.
La prueba se apreciará en conciencia.
Por lo demás, la ley establece una presunción en cuanto al monto de la renta en los contratos no
escritos. En tales casos se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario.
CUMPLIMIENTO DE LA SENTENCIA
Normalmente el cumplimiento de la sentencia se ordena con citación, sin embargo, cuando ellas
ordenaren la entrega de un inmueble, se pedirá directamente el lanzamiento.
El juez puede suspender el lanzamiento decretado, en casos graves y calificados, por un plazo no
superior a 6 meses.
Esta norma se aplica también a los juicios de comodatos precarios.
Irrenunciabilidad de Derechos
De acuerdo a lo dispuesto por el artículo 19 de la Ley N°18.101, “son irrenunciables los derechos
que esta ley confiere a los arrendatarios.”

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